Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 8 de Abril de 2011

Fecha de Resolución 8 de Abril de 2011
EmisorJuzgado Duodecimo de Municipio
PonenteAnabel Gonzalez
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, ocho de abril de dos mil once

200º y 152º

ASUNTO: AP31-V-2009-003762

PARTE DEMANDANTE: ciudadanos M.H.R.D.R., J.R.D.R., M.D.L.R.R.D.O. y M.H.R.D.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros° 7.955.007, 7.951.572, 4.884.471 y 4.884.472, respectivamente

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano J.R.L.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.668.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil SANANDA IV C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el Estado Miranda, bajo el N° 65, Tomo 145-A-Pro, en fecha 09 de septiembre de 2002,.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos B.L.D.F. y G.V., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 13.463 y 14.146, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINTIVA

-I-

-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 29 de octubre de 2009, por el ciudadano J.R.L.R., abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 30.668, quien actúan en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.H.R.D.R., J.R.D.R., M.D.L.R.R.D.O. y M.H.R.D.R. parte actora, mediante el cual se demanda a la empresa SANANDA IV C.A, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Entre otras cosas, señala la representación Judicial de la parte actora en su escrito libelar que la causante H.M.D.R.v.d.R., titular de la cédula de identidad N° 6.106.832 (difunta) progenitora de sus poderdantes, suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos Y.G.H. y E.B.d.G., titulares de las cédulas de identidad Nros° 3.477.747 y 6.236.847, respectivamente, en su carácter de director de la empresa Sananda IV C.A; ya identificada, sobre un local comercial ubicado en el nivel 2 del bloque “A” N° 1-2-A32 en el Centro Comercial Propatria, situado en la Avenida El Atlántico, Parroquia Sucre, Caracas; que dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava de Caracas, bajo el N° 43, Tomo 55.

Aduciendo que en la cláusula segunda del referido documento se estableció que el plazo de duración sería de un año contado a partir del día 30 de septiembre de 2006, hasta el 30 de septiembre de 2007, que vencido dicho plazo se consideraría prorrogado automáticamente por un plazo de un año, bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato in comento, y que si alguna de las partes no diera el aviso de terminación con por lo menos 90 días continuos de anticipación al vencimiento del plazo fijo, señalando que en fecha 22 de abril de 2009, su poderdante le notificó mediante comunicación con más de 90 días de anticipación, siendo recibida por el ciudadano Y.G.H., y debidamente firmada, notificándole sobre la oferta de un nuevo contrato de arrendamiento con los nuevos dueños del local para cuando se le venciera el plazo fijo del contrato vigente, que posteriormente en fecha 16 de junio de 2009 le enviaron otra comunicación, señalándole a los actuales dueños su negativa de efectuar un nuevo contrato, por lo cual los nuevos dueños solicitaron la desocupación del local comercial, que por cartel de notificación publicado en el diario el nacional en fecha 19 de junio de 2009, se convino que la propietaria no sería responsable en ningún caso por daños y perjuicios que sufra la arrendataria o terceras personas con motivo de inundaciones por roturas de tuberías de aguas blancas o negras, filtraciones de techos o pisos o paredes, incendios, terremotos o por cualquier daño proveniente de acto fortuito o fuerza mayor, así como de accidentes que pudieran sufrir en el uso de las instalaciones de la arrendataria al personal usual de la misma; que las ciudadanas Y.G.H. y E.B.d.G., no han dado cumplimiento a esta cláusula debido a este incumplimiento mis mandantes optaron por pedir una inspección ocular, como lo establece la cláusula novena de dicho contrato de arrendamiento, por ante la Notaría Pública Primera de Caracas, Distrito Capital la cual se llevo a efecto el día 13 de octubre de 2009 en el Local Comercial ubicado en el Centro Comercial Propatria distinguido con el Nro.1-2-A32, en presencia de la Notario Dra. Euricaris Fuenmayor la cual anexo marcado con la letra H, efectuada por Construcciones Francois C.A E, C.a; que se observó en la inspección una serie de desperfectos que se estima un costo de Bs. (F.35.000,00) en la cláusula Décima Octava se refiere a impedimento o interrupción, el arrendatario convino expresamente, debidas a las actividades propia del negocio comercial, no será responsabilidad la propietaria, es evidente que dicha cláusula esta violada por parte del arrendatario debido que en la inspección ocupar el extractor de aire esta fuera de servicio el sistema de riego contra incendios esta fuera de servicio, que se pudo constatar filtraciones de aguas blancas, bote en la llave de paso, tablero de electricidad en mal estado sin tapa cable por fuera, sustancias inflamables, estos defectos en cualquier momento pueden ocasionar interrupción dentro del local comercial.

Asimismo el arrendatario convino en la cláusula Décima Cuarta, el arrendatario convino expresamente no podrá realizar ninguna clase de modificaciones en el local previa autorización escrita de la propietaria, que es el caso que la arrendataria modificó puerta principal del local comercial sin participarle a la propietaria y según la inspección ocular el sistema de riego contra incendios esta fuera de servicio y no ha notificado al cuerpo de bomberos municipales.

Con relación a la Cláusula Vigésima se refiere a impuestos, en vistas que el local comercial estuvo cerrado por mes y medio aproximadamente, y se le solicitó al presidente de la Sociedad Mercantil Distribuidora Sananda IV C.a ya identificados todo lo referente a las contribuciones fiscales solvencias de pago de impuesto, se deja constancia que se tuvo a la vista: Certificado de Solvencia expedida por la alcaldía del Municipio Libertador, planilla única de autoliquidación de pago tributos municipales expedida por el sumat, constancia de pago, constancia de liquidación de otros pagos, declaración y pago de impuesto con datos del contribuyente de fecha 28-01-2009, datos del contribuyente de fecha 15-07-2009 expedido por el Seniat se observó en la entrada del local acta de apertura del establecimiento donde consta que el 21-01-2009, fue cerrado y el mismo fue abierto el 03-02-2009 y el arrendatario se negó a mostrar dicha acta.-

Asimismo señaló que el arrendatario convino en la cláusula Vigésima Segunda se obligó a contratar una póliza del seguro del cual se obliga la arrendataria a contratar mientras dure la relación arrendaticia, se le solicitó en dicho contrato y el ciudadano indicó que no lo tenia ya que jamás ha tenido porque no lo ha celebrado con ningún seguro.-

Que en la cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento, el arrendatario convino, en cado de que los arrendatarios no entreguen el local en fecha de terminación o resolución del contrato, totalmente desocupado y en buenas condiciones, salvo el desgaste debido al uso normal continuaría pagando la pensión de arrendamiento y además la cantidad de Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs.10.000,00), por cada día de atraso en la entrega del local en concordancia con la cláusula Vigésima Cuarta, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este Contrato dará derecho a los nuevos propietarios a considerarlo resueltos por haber violado las cláusulas del citado contrato de arrendamiento Cláusula Segunda , Décima Primera, Décima Cuarta, Vigésima, Vigésima Segunda, Vigésima Tercera y Vigésima Cuarta y Décima Octava.-

Que motivado a la negativa de la arrendataria a desalojar el inmueble procedió a demandar a los ciudadanos Y.G.H. y E.B.d.G., ya identificados; a fin de que convengan a ello o sean condenados por el Tribunal en:

1)- Que el contrato ha quedado resuelto.

2)- Entregar el local comercial ubicado en el nivel 2 del bloque “A” N° 1-2-A32 en el Centro Comercial Propatria, situado en la Avenida El Atlántico, Parroquia Sucre, Caracas.

3)- Pagar como indemnización por concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento la suma de ciento treinta bolívares (Bs. 130.000) en violación de la cláusulas estipuladas en el contrato de arrendamiento

Admitida la demanda en fecha 03 de Noviembre de 2009, por los trámites del juicio breve, se ordenó emplazar a la demandada sociedad Sananda IV C.A en la persona de los ciudadanos Y.G.H. y E.B.d.G., para que comparecieran al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a fin de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 10 de Noviembre de 2009.

En fecha 18 de noviembre de 2009, compareció el abogado J.L., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 30.668, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y reformo el libelo de demanda.

Por auto de fecha 26 de noviembre de 2009, se admitió la reforma de la demanda, sus anexos y por los trámites del juicio breve, ordenándose emplazar a la demandada sociedad Sananda IV C.A en la persona de los ciudadanos Y.G.H. y E.B.d.G., ya identificados; para que comparecieran al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a fin de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra.

Mediante auto de fecha 12 de enero de 2010, la juez temporal se avoco al conocimiento de la causa, así mismo se ordenó y libró compulsa de citación a la parte demandada sociedad mercantil Sanada IV C.A.

Compareció en fecha 25 de enero de 2010, el alguacil C.M., y estampó diligencias mediante el cuales señaló de haber entregado compulsa de citación al codemandado ciudadano Y.G.H. y su negativa de firmar el recibo de citación, de igual manera, consignó compulsa de citación de la ciudadana E.B.d.G., en virtud de no haberlo podido localizar al momento de llevar a cabo la citación personal del mismo.

Previa solicitud que al efecto hiciera la parte actora, en fecha 3 de febrero de 2010, se dictó auto mediante el cual se ordeno la citación de la ciudadana E.B.d.G., mediante cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera, se ordenó la notificación del ciudadano Y.G.H., mediante boleta de conformidad con lo pautado en el artículo 218 eiusdem, librándose en esa misma fecha cartel y boleta.

En fecha 9 de febrero de 2010, se dictó auto mediante el cual se designó secretaria accidental a los fines de la práctica de la notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 3 de marzo de 2010, se instó al apoderado judicial de la parte actora a señalar las direcciones exactas donde la secretaria llevaría a cabo la fijación del cartel de citación y la boleta de notificación.

Una vez señaladas por el apoderado judicial de la parte actora las direcciones requeridas previamente, y de haber consignados las publicaciones del cartel de citación en los diarios ordenados, en fecha 13 de abril de 2010, la secretaria accidental dejo constancia de haberse trasladado al Centro Comercial Propatria, Nivel 2, Bloque 1-2-A-32, local comercial, Parroquia Sucre, Caracas, y haber notificado a la ciudadana Z.F., quien funge como encargada de dicho local, y haber fijado cartel de citación dejando constancia de haber dado cabal cumplimiento a las formalidades exigidas en los artículos 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil.

Previa solicitud que al efecto hiciera la parte actora, en fecha 10 de mayo de 2010, se dictó auto mediante el cual se le designó a la parte demandada defensor judicial recayendo dicho cargo en la persona de la abogada en ejercicio K.S., inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 115.161, a quien se le ordenó librar boleta de notificación en esa misma fecha.

Compareció en fecha 01 de junio de 2010, el alguacil W.M., y estampó diligencia mediante la cual consignó boleta de notificación debidamente firmada por la defensora judicial designada, aceptando el cargo recaído en su persona en fecha 03/06/2010.

Por auto de fecha 16 de junio de 2010, se ordenó librar compulsa de citación a la defensora judicial designada una vez que la parte actora consignare los fotostatos necesarios, siendo librado dicha compulsa en fecha 30/06/2010.

Compareció en fecha 6 de julio de 2010, la abogada G.V., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 14.146, y consignó poder que acredita su representación como apoderada judicial de la parte demandada.

En fecha 9 de julio de 2010, compareció la abogada G.V., inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 14.146, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación en la cual –entre otras cosas- rechazo por improcedente y exageradas la estimación efectuada por el actor, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sen alegadas en la demanda, la defensa así alegada tiene su particular procedencia en la circunstancia de que, tal como lo señala la parte actora en su libelo de demanda, que su representada Distribuidora Samanda IV, C. A suscribió en fecha 03 de Octubre de 2006, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 43, tomo 55, un contrato a tiempo determinado que se evidencia que el contrato de arrendamiento se extinguió el día 30 de septiembre de 2008 por cuanto esta fue la fecha señalada en el contrato para dar por concluida la relación arrendaticia. No obstante lo anterior, ciudadana juez, mi representado continuó y continua ocupando el inmueble luego del vencimiento del plazo fijo señalado en el contrato, que en la actualidad estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado que no es procede la resolución del contrato puesto que tratándose de contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo estos únicas y exclusivamente pueden ser accionados de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de Decreto Con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-

Para el supuesto negado que la defensa alegada sea declarada sin lugar, niega rechaza que proceda la resolución del contrato de arrendamiento por cuanto su representada no ha infringido cláusula alguna del contrato de arrendamiento.-

Al respecto señaló la representación judicial de la parte demandada que en comunicación dirigida a su representada que anexó al libelo de la demanda le ofertó un contrato de arrendamiento con los nuevos dueños del local comercial para cuando venciera el plazo del contrato actual, que negó rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la causante de la parte actora, tuviera un plazo fijo de vencimiento , puesto que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento sin determinación en el tiempo. Que no era factible satisfacer las aspiraciones de los accionasteis, además de ser absolutamente innecesarios, por cuanto, por una parte, el plazo fijo al que alude en su comunicación venció el 30 de septiembre de 2008, por otra, tal como lo pauta el artículo 1.603 del Código Civil, que el artículo 1.163 eiusdem, establece la presunción referente a que una persona contrate para sí y para sus herederos y causahabientes, que dicha presunción legal es admitida y reafirmada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuando en la cláusula Tercera del contrato objeto de demanda se establece que la arrendataria pagará a la propietaria o a sus causahabientes por concepto de canon de arrendamiento de el Local.

Asimismo negó y rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con lo dispuesto en la cláusula Décima Primera del Contrato de arrendamiento Distribuidora Sananda IV C.A no ha hecho responsable o exigido responsabilidad alguna a la propietaria del local, derivados de los hechos que allí enuncian ya que alega la actora que los arrendatarios Yehusa Getzel Hech y E.B.d.G. no han dado cumplimiento a esta a esta cláusula que las ciudadanas antes mencionadas no son arrendatarios del local comercial, ellos son los representantes de la sociedad mercantil demandada, que tampoco han solicitado o exigido responsabilidad alguna a la propietaria del local comercial.

Igualmente negó, rechazo y contradijo que su mandante haya incumplido lo dispuesto en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento, que no ha exigido su representada responsabilidad alguna a la propietaria del local comercial, que negó que su representada haya violado la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento cuya resolución se pide, que negó asimismo que su representada haya violado lo dispuesto en la cláusula vigésima segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se pide, que negó y rechazó y contradijo que su representada haya violado o incumplido lo dispuesto en la cláusula Vigésima Tercera del contrato de arrendamiento. La fecha de terminación del plazo inicial del contrato de arrendamiento, tal como lo señalara la actora en el libelo de la demanda, fue el 30 de septiembre de 2007 y su prorroga venció el 30 de septiembre de 2008, que no se ha producido un atraso en la entrega del inmueble, simplemente su representada a partir de esa fecha continuó ocupando el inmueble sin oposición de la propietaria, quien recibió los cánones de arrendamiento correspondiente, todo lo cual trajo como consecuencia que el contrato de arrendamiento se convirtiera a tiempo indeterminado, que en este orden de ideas resulta contrario a derecho exigir el pago de la cláusula penal establecida en la citada cláusula Vigésima Tercera.

Continuó alegando la representación judicial de la parte demandada que niega y contradice que el contrato de arrendamiento haya quedado resuelto por cuanto su representada no ha incumplido o violado las disposiciones contenidas en el mismo.

Abierto el juicio a pruebas, compareció en fecha 16 de julio de 2010, el abogado J.L., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 30.668, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de pruebas, y anexos promoviendo la prueba de inspección judicial, siendo admitido dicho escrito en fecha 19 de julio de 2010, fijándose la oportunidad procesal para la prueba de inspección judicial, a excepción de constatación por vía ocular de los posibles elementos que pudieran ocasionar condiciones inseguras en el inmueble, señalándose que la misma debía haber sido promovida mediante experticia y no por vía de inspección judicial.

Compareció en fecha 20 de julio de 2010, la abogada G.V., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 14.146, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas, y anexos, en el cual reprodujo el merito favorable a los autos, e invoco la comunidad de las pruebas, siendo admitido dicho escrito en esa misma fecha.

Mediante acta levantada en fecha 21 de julio de 2010, se dejó constancia de la materialización de la prueba de inspección judicial.

En fecha 23 de julio de 2010, compareció el abogado J.L., inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 30.668, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de pruebas, siendo admitido mediante auto dictado en esa misma fecha, negándose el capitulo tercero toda vez que en el contexto del mismo no hay pedimento alguno.

Compareció en fecha 26 de julio de 2010, el abogado J.L., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 30.668, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de pruebas, y anexos, siendo admitido en esa misma fecha.

Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia pasa dictar el presente fallo previa las siguientes consideraciones.

II

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

  1. -Documento Poder otorgado por M.H.R.D.R., J.R.D.R., M.D.L.R.R.D.O. y M.H.R.D.R. al abogado J.R.L.R., autenticado en fecha 05 de octubre de 2009 por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital Saren I.-

  2. -Copia certificada de acta de Defunción, Certificado de solvencia de sucesiones.-

  3. -Registro Mercantil de la Empresa Distribuidora Sananda IV, C.A

  4. -Contrato de arrendamiento suscrito entre H.M.D.R.V.D.R. con los ciudadanos YEHUSA GETZEL HECHT Y E.B.D.G. en su carácter de directoras de Distribuidoras Sananda IV C.A. debidamente inscrito en fecha 03 de octubre de 2008 por ante la notaria publica vigésimo octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital.-

  5. -Certificado de Solvencia de Sucesiones emanado del Seniat

  6. -Original de comunicación de fecha 13-10-2009 dirigida a la Notaría Pública 1era de caracas Distrito Capital,

  7. -Prueba de Inspección Judicial.-

  8. -Constancia de que la Señora M.H.R.d.R., mantuvo con la Institución Financiera Banco Fondo Común Banco Universal la cuenta de ahorros desde 19-07-2007 hasta el mes de septiembre de 2009.-

  9. -Documento de Compra venta a nombre de H.M.d.R.v.d.R. del local Nro. 1-2-A-32, del Centro Comercial Látigo, inscrita en el Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el Nro. 1, Tomo 2 Prot1 de fecha 13 de abril de 1998.-

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

  10. - Expediente de Consignaciones Nro. 20091842 por un monto de Bs, 1.200 fecha 03-11-2009 consignaciones realizada a nombre de Sucesión R.d.R..-

    III

    CUESTION PREVIA

    La parte demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sen alegadas en la demanda, que dicha defensa es procedente en virtud de la circunstancia de que, tal como lo señala la parte actora en su libelo de demanda, que su representada Distribuidora Samanda IV, C. A, suscribió en fecha 03 de Octubre de 2006, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 43, tomo 55, un contrato a tiempo determinado que se evidencia que el contrato de arrendamiento se extinguió el día 30 de septiembre de 2008 por cuanto esta fue la fecha señalada en el contrato para dar por concluida la relación arrendaticia. No obstante lo anterior, ciudadana juez, mi representado continuó y continua ocupando el inmueble luego del vencimiento del plazo fijo señalado en el contrato, que en la actualidad estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado que no es procede la resolución del contrato puesto que tratándose de contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo estos únicas y exclusivamente pueden ser accionados de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de Decreto Con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-

    Este Tribunal para decidir, trae a colación el criterio de la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, que asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:

    "…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.”

    En este mismo orden, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

    Sin embargo, ya ha advertido el Tribunal Supremo de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas criterio este acogido por esta sentenciadora.

    En virtud de los argumentos precedentemente expuestos, considera quien juzga que la Cuestión Previa alegada por la parte demandada debe ser declarada Sin Lugar, por cuanto no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, sino por el contrario esta expresamente tutelada por la ley, que los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada son alegatos que deben ser resueltos al fondo de la controversia que es la ocasión de revisar la naturaleza del contrato de Arrendamiento. y así se declara.

    IV

    MOTIVACION PARA DECIDIR

    La representación de la parte actora alega que sus representados actúan en su carácter de Únicos y universales Herederos de la Causante H.M.d.R.D.R., y para demostrar tal alegato trae a los autos Copia certificada de acta de Defunción, Certificado de solvencia de sucesiones, Certificado de Solvencia de Sucesiones emanado del Seniat, Documento de Compra venta a nombre de H.M.d.R.v.d.R. del local Nro. 1-2-A-32, del Centro Comercial Látigo, inscrita en el Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el Nro. 1, Tomo 2 Prot1 de fecha 13 de abril de 1998, documentales que son valorada como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnadas por la contraparte, que en efecto de las referidas probanzas se aprecia que carácter con el que actúan los hoy demandantes, como herederos de la ciudadana H.M.d.R.D.R., quien suscribió contrato de arrendamiento con las ciudadanas Yehusa Getzel Hecht t E.B.d.G., en su carácter de directoras del la Sociedad Mercantil Distribuidora Sanada IV C.A..

    Asimismo alega la representación Judicial de la parte actora que en la cláusula segunda del referido documento se estableció que el plazo de duración sería de un año contado a partir del día 30 de septiembre de 2006, hasta el 30 de septiembre de 2007, que vencido dicho plazo se consideraría prorrogado automáticamente por un plazo de un año, bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato in comento, y que si alguna de las partes no diera el aviso de terminación con por lo menos 90 días continuos de anticipación al vencimiento del plazo fijo, señalando que en fecha 22 de abril de 2009, su poderdante le notificó mediante comunicación con más de 90 días de anticipación, siendo recibida por el ciudadano Y.G.H., y debidamente firmada, notificándole sobre la oferta de un nuevo contrato de arrendamiento con los nuevos dueños del local para cuando se le venciera el plazo fijo del contrato vigente, que posteriormente en fecha 16 de junio de 2009 le enviaron otra comunicación, señalándole a los actuales dueños su negativa de efectuar un nuevo contrato, por lo cual los nuevos dueños solicitaron la desocupación del local comercial.-

    Al respecto señaló la parte demandada que negó, rechazó que proceda la resolución del contrato de arrendamiento por cuanto su representada no ha infringido cláusula alguna del contrato de arrendamiento.-que en comunicación dirigida a su representada que anexó al libelo de la demanda le ofertó un contrato de arrendamiento con los nuevos dueños del local comercial para cuando venciera el plazo del contrato actual, que negó rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la causante de la parte actora, tuviera un plazo fijo de vencimiento , puesto que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento sin determinación en el tiempo.

    Al respecto esta sentenciadora para decidir sobre este punto controvertido trae a colación la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que establece lo siguiente:

    “ El plazo de duración de este contrato será de un (01) año que comenzará a regir a partir del día Treinta (30) de Septiembre del año Dos Mil Seis (2.006) hasta el 30 de Septiembre de Dos Mil Siete (2.007)inclusive. Vencido dicho plazo se considerará prorrogado automáticamente por el plazo de un (01) año bajo las mismas condiciones aquí establecidas, si alguna de las partes no da aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato. El aviso de terminación del contrato deberá darlo cualquiera de las partes con por lo menos noventa (90) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo fijo estipulado o de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, bastará que sea entregada dicha notificación en el Local de “LA ARRENDATARIA” en donde se firmará una copia en señal de recibo si es de “LA PROPIETARIA” para “LA ARRENDATARIA” o en la oficina de la “LA PROPIETARIA” SI ES DE LA “LA ARRENDATARIA” para la “LA PROPIETARIA”. En ambos casos el aviso o notificación podrá ser firmada por cualquiera de los empleados que laboran en el Local u oficina respectiva. Asimismo ambas partes convienen en que “LA PROPIETARIA” podrá optar por notificar a “LA ARRENDATARIA” mediante aviso publicado en un diario de reconocida circulación de la ciudad de Caracas y pasados diez (10) días consecutivos después de la publicación se considerara que la notificación ha sido efectuada.”

    En virtud de la cláusula contractual antes señalada se aprecia que en el presente caso las partes acordaron que el plazo de duración del contrato era de un (1) año con prorrogas automáticas de un año a menos que las partes con noventa (90) días de anticipación expresaran por escrito su deseo de no prorrogarlo, asimismo las partes establecieron en el referido contrato que la notificación se podía efectuar a través del aviso en un diario de reconocida circulación y que luego de su publicación pasados diez (10) días se tenia como efectuada la notificación, que se aprecia que la propietaria en el presente caso optó por la notificación en prensa, tal y como consta al folio 84 recorte de prensa del periódico el Nacional de fecha 19 de junio de 2009, documental que es apreciada por este Tribunal toda vez que no fue impugnada por la contraparte de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se aprecia que en la publicación de periódico se informó lo siguiente: “se procede en ratificarle en cada una y en todas sus partes de la notificación recibida, en fechas 04/05/2009 y 15/06/2009, respectivamente en relación a la negativa de formalizar Contrato de Arrendamiento y el Incumplimiento de lo pautado en los artículos 20, 24 Parágrafo Segundo y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia de lo estipulado en la convención de fecha 30 de septiembre de 2006 se verifica, de la misma forma, en notificar a través de un aviso expreso, que a los efectos pasados los (10) diez días consecutivos a la referida divulgación, se considerará que el edicto ha sido consumado, a fin de que se efectué la entrega material del inmueble antes prenombrado, en adhesión a lo especificado, en el acuerdo. Comunicación que se hace a los representantes legales y a los ciudadanos antes prenombradas, a los fines de cumplir con lo ordenado en la ley.”

    Que de acuerdo a lo antes señalado se aprecia que en el caso de marras la relación arrendaticia comenzó en fecha 30 de septiembre de 2006 hasta el 30 de septiembre de 2007 con prorrogas automática desde 30 de septiembre de 2007 hasta el 30 de septiembre de 2008, que el contrato se volvió a prorrogar por un año mas es decir desde el 30 de septiembre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2009, que se aprecia que el arrendador público aviso en prensa que denomino cartel de notificación dirigido a la Sociedad Mercantil Distribuidora Sananda IV C.A tal y como lo establecieron las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que se aprecia que dicho cartel fue publicado en fecha 19 de junio de 2009, y que se hizo con mas de noventa (90) días de anticipación, que pasados los diez (10) días consecutivos después de la publicación se debe considerar que la notificación ha sido efectuada, entonces siendo esto así la arrendataria fue notificada del deseo del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, que la prorroga contractual en el presente caso venció en 30 de septiembre de 2009, que vencida la prorroga contractual comenzó a correr la prorroga legal establecida en el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir de un (1) año, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años, que en el presente caso la prorroga legal comenzó a computarse desde el 01 de Octubre de 2009 hasta el 01 de Octubre de 2010,motivo por el cual se debe concluir que el contrato de arrendamiento que hoy se demanda es a tiempo determinado, es decir que esta vigente. Y así se deja claramente establecido.

    Así las cosas y siendo que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se debe tener como cumplido el primer supuesto para que prospere la demanda de Resolución de Contrato. Y así se decide.-

    Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:

    El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    .

    Ahora bien continuando con el juzgamiento de la presente causa, se aprecia que la parte actora alega que la demandada incumplió Décima Primera, Décima Cuarta, Vigésima Segunda, Vigésima Tercera y Vigésima Cuarta y Décima Octava.-

    Con relación a la cláusula Décima primera del Contrato la cual señala textualmente lo siguiente:

    ….”LA PROPIETARIA” no será responsable en ningún caso por los daños y perjuicios que sufra “ LA ARRENDATARIA” o terceras personas con motivo de inundaciones por roturas de tuberías de aguas blancas, filtraciones de techos, pisos o paredes, terremotos o cualquier daños proveniente de acto fortuito o fuerza mayor. Tampoco será responsable por los accidentes que puedan sufrir en el uso de las instalaciones de “LA ARRENDATARIA” el personal o usuarios de las mismas.”

    Al respecto la parte actora alegó que la arrendataria no cumplido con esta cláusula motivo por cual solicitó una inspección ocular, como lo establece la cláusula novena de dicho contrato.

    Por su parte la demandada negó rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con lo dispuesto en la cláusula Décima Primera del Contrato de arrendamiento ya que no se ha hecho responsable o exigido responsabilidad alguna a la propietaria del local, derivado de los hechos que allí se anuncian

    Se aprecia de la lectura de la mencionada cláusula que se exime de responsabilidad al propietario si se presenta en el local comercial inundaciones por roturas de tuberías de aguas blancas, filtraciones de techos, pisos o paredes, terremotos o cualquier daños proveniente de acto fortuito o fuerza mayor o por cualquier accidente que sufra la arrendataria y el personal que trabaje en el mencionando local, que en efecto en ningún momento la arrendataria esta haciendo ninguna reclamación de daños y perjuicios al propietario para de esta manera se aplique la mencionada cláusula, motivo por el cual este Tribunal desestima dicho incumplimiento así se decide.-

    Continuando con el análisis y juzgamiento del presente caso, se aprecia que la parte actora alegó que la arrendataria incumplió la cláusula Décima Cuarta la cual señala textualmente lo siguiente:

    …LA ARRENDATARIA

    podrá realizar modificaciones en El LOCAL, únicamente previa aprobación escrita de “LA PROPIETARIA” y sufragando en su totalidad los gastos que esto ocasione, siendo de su exclusiva responsabilidad todas aquellas modificaciones que por el mismo uso de EL LOCAL ordene el Ministerio de Sanidad Asistencia Social u otro organismo Público, haciéndose responsable de la sanciones que le fueren impuestas por su no ejecución. Asimismo “LA ARRENDATARIA” tramitará y obtendrá por su cuenta, todos los permisos estadales, municipales o sanitarios, patente o cualquier otro requisito que exijan los organismos competentes para la realización de las modificaciones, así como para el funcionamiento de su negocio y la no aprobación de los mismos, no será responsabilidad de LA PROPIETARIA”

    Al respecto señalo que el arrendatario convino en la cláusula Décima Cuarta, y se comprometió a no realizar ninguna clase de modificaciones en el local previa autorización escrita de la propietaria, que es el caso que la arrendataria modificó puerta principal del local comercial sin participarle a la propietaria y según la inspección ocular el sistema de riego contra incendios esta fuera de servicio y no ha notificado al cuerpo de bomberos municipales.-

    La parte demandada negó rechazo y contradijo que su representada haya violado el contenido de la cláusula Décima Cuarta del Contrato Arrendamiento, ya que no ha modificado la puerta principal del local.

    De lo antes señalado se aprecia que no consta en autos prueba alguna que demuestre que la puerta haya sido cambiada de sitio, y que a juicio de esta Sentenciadora tenía que ser demostrado mediante una experticia a fin de que el hecho fuese sometido a una particular valoración porque no consta en el contrato de arrendamiento, ni en ninguna documental que la puerta del local hubiese estado ubicada en un sitio distinto a donde se encuentra en la actualidad, en este sentido este Tribunal declara improcedente el incumplimiento de la cláusula Décima cuarta del Contrato de arrendamiento, y así se decide.

    Igualmente alega la parte demandada que la arrendataria violó la cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento la cual señala textualmente:

    Cualquier impedimento o interrupción en el uso del local que ocurriese debido a fuerza mayor o caso fortuito o por causa de las actividades propias del negocio comercial de “LA ARRENDATARIA”, no será responsabilidad de “LA PROPIETARIA”. Está condición rige también para el caso de los trabajos de urbanismos o de otra índole requeridos por cualquier Oficina Gubernamental creada o que se creare, aún las llamados Institutos Autónomos o Sociedades Privadas derivadas de aquellas, si dichos trabajos afectaren directa o indirectamente EL LOCAL. “LA ARRENDATARIA” deberá tolerar las reparaciones mayores que ejecute “LA PROPIETARIA”, sin que se establezca términos para ello y renuncia a reclamar indemnización por perturbaciones en los términos del artículo 1.590 del Código Civil. Si por cualquiera de las causas arriba anotadas fuere preciso pedir la desocupación del El Local para derribarlos, este Contrato quedará resuelto de pleno derecho sin que “LA ARRENDATARIA” pueda reclamar indemnización alguna a “LA PROPIETARIA”.-

    Al respecto la parte actora alegó es evidente que dicha cláusula esta violada por el arrendatario debido que en la inspección ocular el extractor de aire esta fuera de servicio el sistema de riego contra incendio esta fuera de servicio, se puedo obsevar filtraciones de aguas blancas, bote en la llave de paso, tablero de electricidad en mal estado sin tapa cables por fuera, sustancias inflamables, estos defectos en cualquier momento ocasionan impedimentos o interrupción dentro del local comercial.-

    La parte demandada negó rechazo y contradijo que su representada haya incumplido la cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento, por cuanto no ha exigido responsabilidad alguna a la propietaria del local objeto de la demanda.-

    Se aprecia de la lectura de la mencionada cláusula que se exime de responsabilidad al propietario si el arrendatario del local comercial se encuentra impedido para el uso del local por razones de fuerza mayor o caso fortuito o por causa de las actividades propias del negocio, que en efecto en ningún momento la arrendataria esta haciendo ninguna reclamación de indemnización por perturbaciones en los términos del artículo 1.590 del Código Civil al propietario para de esta manera se aplique la mencionada cláusula, ya que los alegatos esgrimidos por el actor no se subsumen en lo establecido en la mencionada cláusula, motivo por el cual este Tribunal desestima dicho incumplimiento así se decide.-

    Igualmente la parte actora alegó el incumplimiento de la cláusula Vigésima Segunda la cual señala textualmente lo siguiente: ….

    LA ARRENDATARIA” se obliga a contratar, mientras dure la vigencia de este Contrato, Póliza de Seguro con compañías de primera clase y pagará las primas correspondientes para cubrir los riegos de incendios, explotación, daños a terceras personas u otro riesgo que considere racionalmente prever así como también los riesgos que correspondan a sus equipos e instalaciones en EL LOCAL copias de dichas p.e. “LA ARRENDATARIA” A “LA PROPIETARIA” en un plazo no mayor de treinta (30)días contados a partir de la fecha de inicio de este Contrato y de sus respectivas prórrogas y de no hacerlo en el plazo indicado, se le considerara como un incumplimiento a este Contrato y se le aplicará la Cláusula Vigésima Cuarta del mismos. A todo evento “LA PROPIETARIA” no responderá de ningún daño ni perjuicio causado por tales hechos en caso de incumplimiento de “LA ARRENDATARIA” en la contratación de las P.d.S. “LA PROPIETARIA” contratará las póliza y pagará las primas correspondientes al seguro de la estructura del Conjunto de Locales Comerciales y de sus instalaciones propias.

    En este sentido alegó la propietaria, que el arrendataria se comprometió a contratar una póliza de Seguro mientras dure la relación arrendaticia, que se le solicitó dicho contrato y señaló que no lo tenia porque no ha celebrado dicho contrato con ninguna compañía,

    La parte demandada negó rechazó y contradijo que su representada haya incumplido lo dispuesto en la cláusula vigésima segunda del contrato, tal y como lo señalará la actora.-

    Que se aprecia que en el presente caso la representación judicial de la parte demandada no aportó a los autos probanza alguna relacionada con el contrato de p.d.s.a. lo cual se obligó la demandada en la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento que hoy se demanda, por lo que al no haber demostrado la demandada que había contratado y tenía vigente dichas pólizas con anterioridad a la fecha de interposición de la demanda, colige esta Sentenciadora que se produjo el incumplimiento de la arrendataria de la obligación prevista en la Cláusula Vigésima Segunda del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, en fecha 3 de Octubre de 2006, y así se declara.

    Del mismo modo la parte actora alegó la violación de la Cláusula Vigésima Tercera la cual establece:

    “En caso de que “LA ARRENDATARIA” no entreguen El LOCAL en la fecha de terminación o resolución del contrato, totalmente desocupado y en buenas condiciones, salvo el desgaste debido al uso natural, continuará pagando la pensión de arrendamiento y además, la cantidad de Diez Mil Bolívares con 00/100 Ctms (Bs. 10.000, 00) por cada días de atraso en la entrega de El LOCAL, por concepto de cláusula penal. Si el término de diez (10) días continuos después de la terminación o resolución del contrato “ LA ARRENDATARIA” no ha desocupado totalmente El LOCAL, “LA PROPIETARIA” podrá ordenar el desalojo de todos los equipos o materiales que allí se encuentren sin que “LA ARRENDATARIA” tenga derecho a reclamación en indemnización alguna y los gastos que esto ocasione le será cargado a “ LA ARRENDATARIA”. Continuará vigente además de la penalidad que se menciona en esta misma cláusula hasta que se cumpla lo aquí establecido.

    La apoderada judicial de la parte demandada negó rechazo y contradijo que su representada haya violado dicha cláusula, ya que la fecha de terminación del plazo inicial del contrato de arrendamiento, tal como lo señalara la actora en el libelo, fue el 30 de septiembre de 2007 y su prórroga venció el 30 de septiembre de 2008, no se ha producido atraso en la entrega del inmueble, simplemente su representad a partir de esa fecha continuó ocupando el inmueble sin oposición de la propietaria, quien recibió los cánones de arrendamiento, y esto trajo como consecuencia que el mismo se convirtiera a tiempo indeterminado.

    Al respecto este juzgadora observa que estamos en presencia de una demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de cláusulas contractuales que en efecto en el presente caso la demanda se introdujo estando en curso la prorroga legal, motivo por el cual no es procedente aplicar la cláusula penal toda vez que el contrato de arrendamiento estaba vigente por estar en curso la prorroga legal, motivo por el cual este Tribunal declara improcedente el incumplimiento de la cláusula Vigésima Tercera del Contrato de arrendamiento. Y así se decide.-

    En consecuencia, como quiera que quedó demostrado el primer lugar la cualidad con la que actúa la parte actora, la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y el incumplimiento de la arrendataria sociedad mercantil Distribuidora Sanada IV, C.A. de algunas de las obligaciones de carácter contractual que sirvieron de fundamento a la acción de resolución ejercida por la demandante con arreglo a lo establecido en los artículos 1.160, 1.167, del Código Civil, considera este Tribunal que la misma es procedente, pero parcialmente, toda vez que no existe vencimiento total de la accionada. Y así se decide.-

    - V -

    -DISPOSITIVO-

    De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos M.H.R.D.R., J.R.D.R., M.D.L.R.R.D.O. y M.H.R.D.R. en contra de la empresa SANANDA IV C.A, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

    -PRIMERO: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes H.M.D.R.V.D.R. y la Sociedad Mercantil Distribuidora Sananda IV, C.A representada por las ciudadanas Y.G.H. y E.B.D.G., en su carácter de Directoras de la mencionada empresa, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, en fecha 03 de octubre de 2006, anotado bajo el Nº 43, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que tuvo por objeto el arriendo del local comercial ubicado en el nivel 2 del Bloque “A” Nro.1-2-A32 en el Centro Comercial Propatria.-

    -SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada, conformada por las Sociedades Mercantiles Distribuidora Sananda IV C.A a entregar, completamente desocupado, de bienes y personas, y en buen estado de aseo, uso, mantenimiento y conservación, el local comercial ubicado en el nivel 2 del Bloque “A” Nro.1-2-A32 en el Centro Comercial Propatria.-

    -TERCERO: Sin lugar el pago de Indemnización por concepto de Daños y Perjuicios.

    -CUARTO: Por cuanto la parte demandada no resultó totalmente vencida en el proceso, no hay condenatoria en costas.

    -QUINTO: Notifíquese a las partes del presente fallo tal como lo disponen los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado fuera del lapso legal correspondiente

    Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

    PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

    Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los ocho (8) días del mes de Abril de dos mil Once (2011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

    LA JUEZ,

    Abg. A.G.G.

    LA SECRETARIA;

    Abg. A.P.R.

    En la misma fecha se publicó el presente fallo.-

    LA SECRETARIA,

    Abg. A.P.R.

    eli

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