Decisión nº 322 de Juzgado de Municipio Sexto Ejecutor de Medidas de Caracas, de 26 de Junio de 2013

EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE CIVIL: Nº 0000869 (AH16-V-2007-0000113)

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana M.A.G.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V.- 4.429.287, representada por los abogados N.A. DORTA CHANGIR, J.H.Z.M. y L.C.G., inscritos en el Inpreabogado bajos los Nos. 21.990, 19.967, 44.974, respectivamente según consta de poder apud-acta otorgado en fecha 15 de abril de 2013, ante el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, peruana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. E.- 91.437.097, representada por la abogada M.H.D.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 13.828, según consta de poder otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 2006, dejándolo anotado bajo el No. 36, Tomo 215, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría.

MOTIVO: (APELACIÓN) DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su artículo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución número 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2012, y dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes del año 2009, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en segunda instancia de la presente causa, en virtud de la apelación ejercida, por la abogada M.H.D.B., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, contra la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas.

II

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Mediante sentencia de fecha 25 de julio de 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana M.A.G.H. contra la ciudadana L.M. AGÜERO y, ordenó el desalojo del bien inmueble de autos constituido por una casa y el terreno sobre la cual está construida, ubicado en el lugar antes llamado Estado Sarria, entre la Esquinas de Coromoto y S.D., distinguido con el No 72-C, en la jurisdicción de la Parroquia La C.d.D.L.d.D.C.; en perfecto estado de conservación, libre de personas y bienes; asimismo concedió a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble antes identificado, contados a partir de que quede firme el citado fallo, en el entendido que la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO B., en dicho plazo deberá cumplir con las obligaciones contractuales y legales pactadas en la convención locativa y, asimismo en vista a la declaratoria del citado fallo, el Tribunal aquo condenó en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2007, el abogado I.J.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal la aclaratoria en algunos de los puntos de la sentencia.

Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2007, la abogada M.H.D.B., apoderada judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva.

Mediante auto de fecha 31 de julio del año 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizó aclaratoria de la sentencia según lo dispuesto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 01 de agosto de 2007, la abogada M.H.D.B., apeló de la sentencia definitiva de fecha 25 de julio de 2007, así como de su aclaratoria de fecha 31 de julio de 2007.

Mediante auto de fecha 01 de agosto de 2007, el Tribunal a quo ordenó a corregir errores de foliatura, a partir de los folios 36 al 49, 62, al 66, 158, al 163 del cuaderno principal.

Mediante auto de fecha 01 de agosto de 2007, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y, ordenó remitir dicho expediente ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia.

Mediante auto de fecha 08 de agosto de 2007, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba y, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

Mediante escrito de fecha 10 de agosto de 2007, la abogada M.H.D.B., apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 10 de agosto de 2007, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por lo que procedió a admitir instrumento público, contentivo del contrato de arrendamiento, suscrito por las ciudadanas M.C.P.A. y L.M. AGÜERO BENITO, y las posiciones juradas por lo que se ordenó a citar a la ciudadana M.A.G.H..

Mediante diligencia de fecha 03 de octubre de 2007, la abogada M.H.D.B., apoderada judicial de la parte actora, dejó constancia de haber cumplido con la carga procesal, de suministrar expensas al ciudadano Alguacil, a los fines de gestionar la citación de la parte demandada.

Mediante diligencia del Alguacil A.J. CAPDEVIELLE, dejó constancia que la ciudadana M.A.G.H., no laboraba en dicha dirección, por lo que consignó la boleta con su orden de comparecencia.

Mediante diligencia de fecha 09 de octubre de 2007, la abogada M.H.D.B., apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se fije cartel correspondiente en el Tribunal de la boleta de citación de la ciudadana M.A.G.H., a los fines de absolver posiciones juradas.

Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2007, el abogado I.J.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se desestime el pedimento de la apoderada judicial de la parte demandada en su escrito de 09 de octubre de 2007.

Mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2007, la abogada M.H.D.B., apoderada judicial de la parte demandada, consignó informes en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 07 de febrero de 2008, el abogado I.J.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se dictara sentencia en la presente causa, pedimento este que ratificará mediante diligencias cursantes los folios 235, 237 al 245 del expediente.

Mediante auto de fecha 02 de noviembre de 2010, el Juez se avocó al conocimiento de la causa.

Mediante diligencia de fecha 19 de noviembre de 2010, el abogado I.J.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal que se notificara a la parte demandada del avocamiento del Juez.

Mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2010, se ordenó librar la boleta de notificación a la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 16 de febrero de 2011, el abogado I.J.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios a los fines de que el Alguacil se traslade a realizar, la notificación de la parte demandada.

En fecha 25 de mayo de 2011, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó paralizar la presente causa hasta tanto las partes, acreditasen haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

En fecha 27 de Enero de 2012, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó reanudar la causa hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde se suspenderá hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley, en razón de la interpretación de dicho Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, realizado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01 de noviembre de 2011, expediente No. 11-0146, caso: DHYNEIRA MARÍABARON MEJIAS, contra V.A.T., por lo que, revocó en base a todo ello por contrario imperio, el auto de fecha 25 de mayo de 2011.

Mediante auto de fecha 13 de febrero de 2012, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual ordenó la remisión de la presente causa, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de ese Circuito (URDD), en virtud de la Resolución No. 2011-0062, de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante auto fecha 10 de diciembre de 2012, el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio entrada a la presente causa bajo el No. 000869. Así mismo, por auto separado de fecha 22 de mayo de 2012 este Juzgado se abocó a la presente causa, ordenando la notificación de la partes del presente juicio.

Mediante auto de fecha 10 de diciembre de 2012, el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la publicación cartel único de notificación y de contenido general, sobre los abocamientos en las causas en los expedientes que fueron redistribuidos a este Juzgado, en el Diario ÚLTIMAS NOTICIAS.

Mediante diligencia de fecha 15 de abril de 2013, compareció la ciudadana M.A.G.H., en su carácter de parte actora, asistida por la abogada L.C.G., a los fines de otorgar poder apud acta a los abogados en ejercicio N.A. DORTA CHANGIR, J.H.Z.M. y L.C.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.990, 19.3697 y 44.974, respectivamente.

Mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 2013, los apoderados judiciales de la parte actora, abogados N.A. DORTA CHANGIR y L.C.G., solicitaron se dictara sentencia en la presente causa, la cual ratificaron en fecha 04 de junio de 2013.

INFORME PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA

Alegó en su escrito de informes, el apoderado judicial de la parte demandada, lo siguiente:

1. -Que se evidencia de la decisión dictada en fecha 25 de julio de 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la vulneración del aspecto procesal en el ámbito del debido proceso y, del derecho a pruebas, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

2. -Que la apoderada de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

3. -Que la sentencia apelada argumentó, que la representación judicial de la parte demandada alegó, que a partir de la fecha de notificación mediante telegrama, se renovó el contrato desde el día 06 de junio de 2006 hasta el 06 de diciembre de 2006 y por ende, éste no puede demandar a su mandante, en fecha 14 de agosto de 2006, por cuanto hay un plazo hábil del contrato de arrendamiento en una forma indubitable y, el Tribunal lo declaró improcedente en derecho, debido a que tal comunicación estuvo dirigida única y exclusivamente a notificar sobre el traspaso de la propiedad relativa al inmueble arrendado, así como la subrogación de la relación locativa, y no sobre la renovación de contrato alguno.

4. -Que dicha cuestión es procedente en derecho, de conformidad con lo pactado en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, el cual establecen: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si misma o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”.

5. -Que del telegrama con acuse de recibo, enviado en fecha 06/06/06, a la ciudadana L.M. AGÜERO B., se desprende que: “Todo lo referente a dicho inmueble, debe tratarlo con mi persona…”Igualmente le comunico que el contrato de arrendamiento que usted tiene firmado…me ha sido traspasado….”.En consecuencia de esta comunicación, la ciudadana M.A.G.H., aparece dentro de lo preceptuado en el artículo 20 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios que reza: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia, en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto ley”.

6. -Alegó la apoderada judicial de la parte demandada, que a partir de la notificación del telegrama antes transcrito, que riela al folio 52, se renovó el contrato por igual término, es decir, desde el 06 junio de 2006 hasta el 06 de diciembre de 2006, por lo tanto, hay un plazo hábil de contrato de arrendamiento en una forma indubitable, y por ende, no debió demandar a su representada en fecha 14 de agosto de 2006, toda vez, que la parte demandada, se encuentra dentro de su plazo útil del contrato de arrendamiento renovado, luego que se notificará mediante telegrama con acuse de recibo, y no tiene legitimidad la persona de la ciudadana M.A.G.H., para demandar un contrato que está en plena vigencia y, cuya propiedad le fue dado en arrendamiento y, que fue cedido a otra persona distinta, a su primera propietaria. Todo ello de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.316, 1.325, 1.549, 1.550, 1.552, del Código Civil.

7. -Que en este mismo orden, y con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ibidem o, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código en comento el Juzgado a quo, señaló: ”Con vista a lo anterior el Tribunal observa, que la representación demandada opone la cuestión previa en comento por cuanto no se acompañó al escrito libelar, los contratos de arrendamiento que suscribieron con anterioridad al invocado por la parte actora, por lo cual es necesario destacar que los artículos 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil, determina en forma expresa que los casos de excepción ante la circunstancia alegada por la citada abogada, ya que tales normas le otorgan oportunidad al actor para que este pueda producir en juicio las probanzas necesarias dentro del lapso de promoción de pruebas, y hasta los últimos informes, si hubiere lugar a ello, a fin de desmotar básicamente la causa petendi sin que ello signifique la eficacia o no de la acción ejercida aunado a que la circunstancia fáctica que se persigue en el caso concreto de autos, quedó evidenciada en las actas procesales a través del documento fundamental de la pretensión, a saber, el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones que fueron aceptadas expresamente en el escrito de contestación, por lo tanto, de todo lo cual se desprende que no se configuro el defecto invocado, y consecuencialmente declara sin lugar la cuestión previa bajo análisis y así se decide”.

8. -Que según la sentencia apelada, la parte actora debió anexar durante el curso del proceso, los contratos de arrendamientos suscritos con anterioridad, ya que no se produjeron en ninguna fase del proceso, quedando así los dichos demostrados. En cuanto al argumento de la sentencia, dichos contratos de arrendamiento no fueron tachados de falso en la oportunidad correspondiente para ello, conforme a la ley adjetiva por lo tanto el Tribunal a quo le otorgó valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Por lo que se debe tener como cierto que el vínculo obligacional bajo estudio en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara diáfana y concreta.

9. -Que el ordinal 6º del artículo 346, ejusdem, prevé el defecto de forma del libelo. Acumulación prohibida. “El defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. Artículo 340. Requisitos de forma del libelo, por lo que en efecto, dicha cuestión es procedente en derecho, en base a la siguiente fundamentación: En la pretensión se hace referencia a dos (02) contratos de arrendamientos privados que anexó la parte actora a la demanda marcados con las letras “C” y “D”, respectivamente, como si fueran los únicos que se han suscrito entre la ciudadana L.M. AGÜERO B. y la Sra. M.C.P.D.A., cuando en realidad existen contratos fechados desde el día 31 de agosto de 2000 hasta el 28 de febrero de 2006, anexados al presente expediente.

10. - Que el hecho controvertido, está dirigido a la necesidad de ocupación del inmueble arrendado y, ésta circunstancia no fue debidamente probada en el expediente, porque lo único que existe es una carta enviada por el ciudadano O.G.M.B., la cual es innecesaria e impertinente como prueba.

11. - Que con respecta a la testimonial de la ciudadana G.J.R.M., al deponer diciendo que conoce a la parte demandada desde hace veinte años, que es su vecina y, que las vio en el inmueble objeto de este juicio desde pequeñas y, que sabe que el contrato de arrendamiento vence cada seis (06) meses, tal testimonio es considerado por el Tribunal a quo como carentes de concordancia y convergencia entre sí, entonces este testimonio no es suficientemente veraz, para tomarlo en cuenta y violentar el derecho a la defendida que asiste a la parte demandada en este juicio.

12. -Que en fecha 04 de julio de 2007, el Alguacil titular dejó constancia que la ciudadana M.A.G.H., fue debidamente notificada a los fines de que absolviera posiciones juradas que se le formularían, cosa que no pudo efectuarse por motivos imputables al Tribunal de Municipio, y que éste notificó a las partes que se había vencido el lapso para evacuar dicha prueba, testimonio que era fundamental para evidenciar que la ciudadana M.A.G.H. es la abogada de M.C.P.D.A. y, que con su consentimiento, logran la venta para desalojar a la parte demandada en este juicio.

13. -Que para la procedencia del desalojo, en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (03) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, verbal o por escrito, pues de no ser así sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo fijado y, sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento y, no en la necesidad de ocupación.

14. - Que en cuanto a los recibos emitidos por la ciudadana M.C.P., específicamente el correspondiente al mes de enero de 2006, con fecha 11 de febrero de 2006, indicaba lo siguiente: “Sírvase tomar nota que el contrato de arrendamiento no le fue renovado, el cual su vencimiento será el próximo 28 de febrero de 2006. Este aviso es para darle cumplimiento a lo establecido en la ley”. Esta circunstancia no fue apreciada en su justo valor probatorio por el sentenciador, y de donde se desprende del mencionado recibo, que el contrato sí es a tiempo determinado, violándosele a la parte demandada el derecho a la defensa y al debido proceso, contenido en el artículo 49 constitucional, circunstancia que quedó debidamente probada en el presente juicio.

15. -Que no consta que la parte actora esté viviendo actualmente en la casa situada en la siguiente dirección: un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa tipo Vinosa, modelo Samy, sobre ella construida, identificada con el No. 17, el cual forma parte de la posesión denominada La Sabaneta, en jurisdicción del Municipio C.R.d.e.M..

16. - Que según la data electrónica del C.N.E., correspondiente a la ciudadana M.G.H., se demuestra que los datos de registro electoral permanente (REP), que su centro de votación es el colegio Schonthoal, dirección: Segunda Avenida con Calle 5. Los Palos Grandes, estado Miranda, Municipio Chacao, Parroquia Chacao, teniendo su domicilio una dirección totalmente diferente a la que ella señala como ocupante del bien vendido al ciudadano O.G.B.M., según el libelo y que el hecho controvertido dirigido a la necesidad de ocupación del inmueble arrendado, ya que la ciudadana M.G.H., reside en jurisdicción del Municipio Chacao, estado miranda, del cual dicha data fue actualizada, en fecha 10 de octubre de 2007, por el CNE.

17. - Que el propio señor O.G.M.B., manifestó en su testimonio, siquiera saber cuanto es el daño irreparable que le ha causado la parte actora ciudadana M.A.G.H.; por su incumplimiento al no entregarle el bien inmueble que le vendió, no constando en autos prueba alguna de presión que el ciudadano O.G.B.M., ejerció a la parte actora, para que le entregara el inmueble, solamente la carta de fecha 23 de junio de 2006, la cual con las repreguntas quedó demostrado que dicho ciudadano no ha demandado a la parte actora en este juicio para la entrega del inmueble, y que todavía va discutir con el abogado y, en su momento le haría saber cuanto es el daño causado al reunirse con las partes involucradas.

18. - Solicitó que se declare con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada en este juicio L.M. AGÜERO BENITO, contra la sentencia del Tribunal Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 25 de julio de 2007 y, que se revoque dicha decisión con los demás pronunciamientos de ley, ya que el Juez debió motivar la sentencia para garantizar el derecho a la defensa, derecho en los cuales se fundamentó.

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Se observa, en cuanto a la acción de desalojo, intentada en fecha 10 de julio de 2006, ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el apoderado judicial abogado I.J.R. de la parte actora, ciudadana M.A.G.H., en la cual alegó que, dio en venta junto a si hija S.M.F.G., el inmueble donde habitaba con su grupo familiar al ciudadano O.G.M., y así mismo compró a la ciudadana M.C.P.D.A., un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, ubicado en el lugar antes llamado Estado Sarria, ubicado entre las Esquinas de Coromoto y S.D., distinguido con el No. 72-C, en Jurisdicción de la Parroquia La C.d.D.L.d.D.C., y del cual dicho inmueble en la segunda planta, se encontraba arrendado a la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, y que según los últimos contratos suscritos, el mismo tenía un periodo de seis meses (06) fijos e improrrogables, a tiempo determinado a partir del 01 de septiembre de 2004 hasta el día 28 de febrero de 2005, y que al vencimiento de dicho contrato la arrendataria siguió ocupando dicho inmueble, y al no renovarse el contrato de arrendamiento, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que operó la tácita reconducción, debido a lo cual demandó el desalojo de la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO, de conformidad con lo establecido en la causal contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.

Por su parte, la demandada ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, supra identificada, representada por la abogada M.D.H., inscrita en Inpreabogado bajo el No. 25.098, en su escrito de contestación, negó rechazo y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes y, opuso la cuestiones previas prevista en los ordinales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, alegó que es falso que su mandante tuviera un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto los recibos que señala, es decir, el marcado en el expediente con la letra “D”, venció el día 28 de febrero de 2004, asimismo anexó recibos de enero y febrero de 2006, y que tratándose del cumplimiento de un contrato de arrendamiento, si el actor es el arrendador que pide la entrega del inmueble por vencimiento del plazo, la tácita reconducción sólo puede ser invocada a su favor por la arrendataria demandada.

Bajo tales premisas, este Juzgado de alzada considera pertinente examinar la sentencia recurrida de fecha 25 de julio de 2007, proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de conocer de la apelación, por lo que observa lo siguiente:

“De las instrumentales aportadas por la actora como el documento de propiedad, ya valorados y apreciados por este Despacho, es evidente que la representación accionante en el transcurso del proceso pudo demostrar la existencia de la relación arrendaticia existente entre la anterior propietaria y la hoy demandada, el cual por el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado o indefinido por cuanto de autos no consta lo contrario y asimismo, demostró la cualidad o legitimación de la ciudadana MARÍAANTONIA GUAREMA HURTADO, como propietaria del inmueble….omissis….en el caso bajo análisis infiere este Tribunal que la representación actora, aduce la necesidad de ocupar el inmueble cuyo desalojo demanda, a razón de que el inmueble que ocupa actualmente lo dio en venta y el comprador tiene la necesidad de su inmueble, por lo que el envía telegrama haciéndoselo saber, y lo cual fue ratificado mediante testimonial del mismo comprador, por lo que este Sentenciador hace suyo el criterio antes descrito explanado por el profesor G.G.Q., por cuanto se evidencia de forma justa la procedencia del desalojo, al haber demostrado el interés indudable de la necesidad para ocupar el inmueble que es de su propiedad y que se encuentra arrendado, inevitablemente el Tribunal debe concluir que la acción por desalojo bajo estudio debe prosperar en derecho, pues también quedó demostrada en autos la existencia de la relación arrendaticia sin determinación de tiempo y la propiedad de la parte accionante, quedando comprobado en las actas procesales la concurrencia de los tres (03) requisitos para su procedencia, configurando así la causal pautada en el literal “b”, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide formalmente ”.

Quedando así delimitado el thema decidendum, objeto del conocimiento por este Juzgador Superior, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos, para determinar con precisión metodológica, la decisión a ser proferida en esta instancia.

Como punto previo, es necesario señalar la cuestión previa promovida por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2do. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre la falta de capacidad procesal, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor, por cuanto la ciudadana M.A.G.H., no es legitimada para demandar un contrato que está en plena vigencia.

Refiriéndose al tema el autor R.A. en su texto Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (2003), señala al referirse a la ilegitimidad de la persona del actor, lo siguiente:

(…) La ilegitimidad es cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio mientras no se subsane el defecto. En cambio, la legitimación o cualidad expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio. (Legitimación o cualidad activa) (…).

Por su parte Cuencas Leoncio en su obra: Las Cuestiones Previas (2004) señala que:

“(…) La capacidad procesal del demandante es un asunto meramente formal, solo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción, para asegurar la regularidad la relación jurídico procesal que surge en el proceso; sin que tenga nada que ver con la relación jurídico material que pretenda hacerse valer en esa causa; por eso la en doctrina se conoce como legitimatio ad procesum. (…) (Confróntese obra citada. Pág. 40)

Asimismo, según el artículo 136 del Código Civil Venezolano establece, lo siguiente:

Artículo 136: Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley

Ahora bien, de los argumentos aportados por la parte demandada, esta Juzgado de Alzada considera, que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de la parte actora para sostener el juicio por cuanto alegó en su escrito que la ciudadana MARÍAANTONIA GUAREMA HURTADO, no tiene legitimidad para demandar un contrato que está en plena vigencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1316, 1549 y 1550 del Código Civil, por cuanto alegó que a partir de la fecha de notificación del telegrama, se renovó el contrato por igual término desde el 06/06/06 hasta el 06/12/06, por ende no puede demandar a su representada en fecha 14 de agosto de 2006, ya que dicho contrato, fue renovado por el telegrama con acuse de recibo antes aludido.

De lo anteriormente alegado, le resulta a este Juzgado en Alzada necesario transcribir del referido telegrama, que fuera enviado a la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, en fecha 06 de junio de 2006: “Comunícole que por documento registrado en la oficina inmobiliaria del quinto circuito del municipio libertador del distrito capital, el 23 de mayo de 2006, bajo el No. 27, Tomo 08, Protocolo 1º, he adquirido en compra de la señora M.C.P.D.A. el inmueble cuya dirección encabeza este telegrama que usted ocupa como inquilina por lo que de ahora en adelante todo lo referente a dicho inmueble debe tratarlo con mi persona punto igualmente le comunico que el contrato de arrendamiento que usted tiene firmado con mi vendedora me ha sido traspasado punto le pido comunicarse conmigo ya que necesito el inmueble para habitarlo con mi grupo familiar...”.

Pues bien, para iniciar un proceso judicial, el demandante debe ser una persona natural o jurídica, pero debe ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, que se afirme titular del interés jurídico propio, en el sentido de que pueda actuar por sí misma y, que pueda asumir las obligaciones que surgen en el proceso.

Por su parte la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se ha referido al tema en Sentencia No. 1454, del 24 de septiembre de 2003

Al respecto, observa la Sala que el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos.

Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, al estar referido este segundo punto, a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, se concluye que la cuestión no debe prosperar, por cuanto de lo trascrito anteriormente este Juzgado observa, que sólo se comunica que dicho inmueble fue traspasado a la ciudadana M.A.G.H., quien es la actual propietaria de dicho inmueble y, del cual tiene legitimidad para demandar por cuanto, se observa que no hay renovación de contrato de arrendamiento con la nueva propietaria de dicho inmueble, y dicho contrato de arrendamiento que fue suscrito con la anterior propietaria, es decir, con al ciudadana M.C.P.A., debió ser respetado en los mismos términos pactados de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, la cuestión previa opuesta con el referido fundamento legal, no debe prosperar y, así se decide.

En cuanto a la cuestión previa opuesta relativa al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece el defecto de forma de libelo, por cuanto alegó la demandada la acumulación prohibida, por no haber llenado en el libelo los requisitos del artículo 340 ejusdem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del mismo Código adjetivo, alegando que dicha cuestión es procedente en derecho, por cuanto en la pretensión se hace referencia a dos contratos de arrendamientos probados que anexó a su escrito libelar, marcados con las letras “C” y “D”, respectivamente, como que si fueran los únicos que se han suscrito entre la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, y la Sra. M.C.P.D.A., ya que existen contratos fechados desde el día 31 de agosto de 2000 hasta el 28 de febrero de 2006, anexados al presente expediente.

Al respecto, se hace necesario pasar a determinar, sí efectivamente dicha relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, en tal sentido, se evidencia de los contratos de arrendamientos promovidos por la demandada, que corren insertos a los folios 118 al 123, y del cual se le otorga pleno valor probatorio, que efectivamente la relación arrendaticia, con la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, según se evidencia de documento de contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 31 de agosto del año 2000, inició en fecha 01 de noviembre de 2000, y que se suscribieron otros dos contratos, más uno en fecha 01 de marzo de 2002, el cual tuvo una duración de 06 meses, es decir, desde 01 de marzo de 2002 al 31 de agosto de 2002 y, luego otro contrato suscrito, en fecha 01 de septiembre de 2003, con una duración de 06 meses, desde el 01 de septiembre de 2003 al 28 de febrero de 2004, y el último de los contratos se celebró con las misma duración que los anteriores del cual comenzó a correr a partir del 01 de septiembre de 2004, hasta el 28 de febrero de 2005, de los cuales se deriva la relación contractual contenida.

Del lo anterior este Juzgado observa que la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, siguió ocupando dicho inmueble y, así mismo la arrendadora siguió percibiendo los cánones de arrendamientos, según consta de los recibos de pago correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, a los cuales este Juzgado le otorga pleno valor probatorio y del que no se ha suscrito nuevo contrato de arrendamiento hasta la fecha en que se demandó, infiriéndose que la arrendataria continuó en posesión del inmueble, por lo cual el mismo se indeterminó en el tiempo y, así se decide.

Ahora bien, demostrado como ha sido la indeterminación del contrato de arrendamiento, y en cuanto a la pretensión de desalojo, consistente en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble, objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, teniendo su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Siendo ello así, se pasa a verificar si se han cumplido los tres (3) requisitos de procedencia de la presente acción de desalojo, en cuanto al literal b) del artículo 34, tales como:

En primer lugar, determinar la propiedad sobre el inmueble arrendado por parte de la demandante, del cual quedó demostrada de actas, según consta de original del documento de propiedad del inmueble arrendado objeto del presente juicio, en el documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de mayo de 2006, dejándolo anotado bajo el No. 27, Tomo 08, Protocolo Primero, documentos éstos que, constatan la propiedad de la actora la ciudadana M.C.P.D.A., por lo que, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y, artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se decide.

En segundo lugar, se constata que la demandante alegó la necesidad que tiene en ocupar el inmueble arrendado, para que el mismo sea ocupado por ella y por su hija, por cuanto la ciudadana M.A.G.H., actual propietaria del inmueble arrendado del objeto del presente litigio, había vendido un inmueble de su propiedad al ciudadano O.G.M.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V.- 5.591.081, una casa constituida por una parcela de terreno y la casa tipo Vinosa, modelo Samy, sobre ella construida, la cual forma parte de un terreno de mayor extensión, identificado con el No. 17, que a su vez forma parte de la posesión denominada “LA SABANETA”, ubicada en jurisdicción del Municipio C.R.d.e.M., Catastro No. 6.944, según consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 10 de abril de 2006, bajo el No. 44, Tomo 2º del Protocolo Primero, del cual este Juzgado de alzada le otorga pleno valor probatorio, el cual era su anterior domicilio donde residía con su asiento familiar.

Ahora bien, por cuanto el ciudadano O.G.M.B., le había concedido sesenta (60) días continuos a la ciudadana M.A.G.H., a los fines de que ésta consiguiera un inmueble para comprarlo y, así poder mudarse con su grupo familiar, inmueble que efectivamente le compró a la ciudadana M.C.P.D.A., según consta del documento de propiedad anteriormente descrito.

Sin embargo, no se constata de las actas, que la demandada logrará desvirtuar, la necesidad alegada por la parte actora en su escrito libelar, ya que la demandada se limitó a demostrar que los datos del Registro Electoral Nacional (REP), arroja que el centro de votación de la ciudadana M.A.G.H., es el colegio Schontoal, dirección: Segunda Avenida con Calle 5, Los Palos Grandes, estado Miranda, Municipio Chacao, Parroquia Chacao, del cual la parte demandada presume que dicho domicilio es donde reside la parte actora y, es una dirección diferente a la que señala como ocupante del bien vendido al ciudadano O.G.B.M., por lo que este Juzgado no le puede otorgar valor probatorio, por cuanto no es el medio idóneo para probar que efectivamente la pare actora ciudadana M.A.G.H., reside en ese domicilio, por lo que dicho argumento alegado por la parte actora de ocupar el inmueble no prueba que sea inexistente.

Asimismo, del propio testimonio del ciudadano O.G.B.M., y de la carta que envió dirigido a las ciudadanas M.A. Y SELENE, donde el solicita que el sea devuelto el inmueble que compró, el cual está integrado por el terreno y la casa tipo Vinosa, Modelo Samy, sobre el mismo construida, terreno que forma parte de otro mayor extensión distinguido con el No. 17, que a la vez forma parte de la Posesión “La Sabaneta”, situado en Jurisdicción del Municipio C.R.d.e.M., de lo cual se vería obligado a proceder en contra de ella por ante los Tribunales competentes, a fin de que procedieran a la desocupación del bien vendido y que le entregara el citado. Al respecto este juzgado, evidencia con meridiana claridad, la necesidad que dicho propietario tiene de ocupar el inmueble con su grupo familiar, el cual fue dado en venta por la ciudadana M.A.G.H. y su hija, quedando de esta manera demostrado la procedencia del desalojo por cuanto la parte actora, alegó, y probó efectivamente el interés en ocupar el inmueble que compró a la ciudadana M.C.P.D.A. y, el cual está dado en arrendamiento a la demandada, ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, antes identificadas y, así se decide.

Todo lo cual, considerando esta Juzgadora que conforme al derecho a la propiedad, consagrado constitucionalmente en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que faculta al propietario de poder usar, disfrutar y disponer de sus bienes, y aunado que de conformidad con las leyes especiales, que regulan la materia arrendaticia, se puede pedir la desocupación del inmueble arrendado, por parte de la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, por cuanto la parte actora M.A.G.H., demostró la necesidad como propietaria de ocupar el inmueble de su propiedad, por cuanto no fue desvirtuada por los medios probatorios conducentes la alegada necesidad por parte de la demandada, considera este juzgado actuando como alzada, que la presente demanda debe ser declarada con lugar, y así se decide.

Así pues, impregnada como se encuentra de una subjetividad esta causal de desalojo, que no se fundamenta en un incumplimiento imputable al locatario, sino en un estado de necesidad del propietario; cualquier argumento que debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, aunado al hecho de acreditar en juicio los supuestos supra mencionados, conlleva forzosamente a que la presente demanda prospere y, en consecuencia sea declarado sin lugar el recurso ordinario de apelación, interpuesto por la parte demandada en contra del fallo dictado en fecha 25 de julio del 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual es confirmado en todas y cada una de sus partes, y así se decide.

IV

DISPOSITIVO

Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA APELACIÓN EJERCIDA por la abogada M.H.D.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 13.828, apoderada judicial de la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, parte demandada, anteriormente identificada, contra la sentencia dictada en fecha 25 de julio del 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada en todas y cada una de sus partes. En consecuencia:.

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana M.A.G.H., contra la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, anteriormente identificadas.

SEGUNDO

Se ordena el desalojo del bien inmueble de autos, constituido por una casa y el terreno donde está construida, ubicado en lugar antes llamado Estado Sarria, entre las Esquinas de Coromoto y S.D., distinguido con el No. 72-C, en jurisdicción de la Parroquia La C.d.D.L.d.D.C.; en perfecto estado de conservación, libre de personas y bienes.

TERCERO

Se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble antes identificado, a la ciudadana L.M. AGÜERO BENITO, debiendo en dicho plazo cumplir con las obligaciones contractuales y legales pactadas en la convención locativa.

CUARTO

Con vista a la declaratoria del presente fallo, este Tribunal condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio del dos mil trece (2013). Año 204º y 153º.

LA JUEZ PROVISORIA,

A.G.S.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.

En la misma fecha 26de junio de 2013, siendo las 12:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.