Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 8 de Noviembre de 2013

El desalojo de la arrendataria ya identificada, de conformidad con el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, la entrega del inmueble libre de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

1. Opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que la actora no tiene legitimidad para actuar en esta causa, ya que no demostró su cualidad de propietaria-arrendadora, por cuanto el documento de propiedad lo obtuvo producto de delito.

2. Opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que 1°) el libelo no contiene una relación de los hechos, ni los fundamentos de derecho, por cuanto los hechos están basados en falacias, y en consecuencia la demanda resulta oscura e incierta; y 2°) no se acompañaron los instrumentos fundamentales ya que no se demuestra que ese es el inmueble que tiene arrendado, ni que sea la causante de los daños ocasionados al mismo.

3. Opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que existe un proceso penal pendiente que está conociendo el Fiscal 71 del Ministerio Público, en virtud de los delitos cometidos por la actora quien ha simulado ser dueña del inmueble que ocupa, por cuanto el ciudadano que supuestamente le vendió el inmueble, había muerto para esa fecha.

4. Negó, rechazó y contradijo la demanda en los hechos, por ser falso que el apartamento que ocupa este ubicado en la parte interna del sótano del inmueble y que lo recibió en perfecto estado de conservación, ya que el mismo se encuentra en la planta baja del inmueble, y quien ocupa el apartamento en el sótano, al que hace referencia, es la sobrina de la parte actora.

5. Que el inmueble que ocupa está integrado por dos (2) plantas, que la actora convirtió en cuatro (4) niveles, habilitando para uso de habitación, la platabanda y el sótano, sin permiso de construcción, lo cual generó daños al inmueble en general.

6. Rechazó por ser falso que la actora sea la única propietaria del inmueble que ocupa, por cuanto no tiene suscrito con dicha ciudadana ningún contrato tácito o verbal. Además, de que ni siquiera demostró su condición de heredera del inmueble.

7. Que en consecuencia, no existe ningún tipo de relación contractual, ni escrita ni verbal, ni mucho menos tacita, con la actora, por cuanto esta no demostró su condición de propietaria, de arrendadora, o de heredera.

8. Que es arrendataria única del inmueble N° 4-A, desde hace más de seis (6) años, ubicado en la planta baja, en el sitio denominado “Cotizita”, con frente al Callejón Pelayo, Parroquia San José; y que el mismo le fue arrendado totalmente deteriorado, por lo que lo reparó y acondicionó para vivienda.

9. Que desde hace casi dos (2) años la actora ha venido de manera intencional, originando perturbaciones en el goce y disfrute del inmueble arrendado, ya que habilitó la azotea para la construcción de una vivienda, lo cual trajo consigo una filtración que ha ido extendiéndose en el tiempo, que constituye una reparación mayor que no proviene del inmueble que tiene arrendado.

10. Que el ciudadano B.P.M., quien falleció el 13/05/2000, junto con su madre F.A.D.P., suscribieron un contrato con la actora el 25/07/2000, mediante el cual ésta compró tres apartamentos y el terreno donde están construidos por la suma irrisoria de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), lo cual está siendo investigado por la Fiscalía 71° del Municipio Libertador.

11. Que el deterioro del inmueble ha sido producido por la actora, quien arrogándose la cualidad de arrendadora y propietaria, dispuso hacer uso de la platabanda y el sótano del inmueble que no estaban destinados para vivienda.

12. Que la actora pretende simular que ocupa un inmueble que no se corresponde con el que efectivamente tiene arrendado.

13. Que en ningún momento ha dejado de cumplir con su obligación de mantener en buen estado de uso y conservación el inmueble que ocupa, el cual es su único hogar.

14. Que es falso que se haya negado a satisfacer los pedimentos de la actora, por cuanto es ella quien ha actuado agresivamente, ya que de manera intencional ha venido originando daños al inmueble general, además de que todas las noches origina ruidos molestos.

-III-

DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Marcado “A” y cursante al folio 5, copia simple de Partida de Defunción suscrita por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Federal. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante una copia simple de un documento público. Visto esto y por cuanto dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad respecto al original por la parte frente a la cual se presentó, se tiene como fidedigna y se le otorga pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se demuestra que el ciudadano M.S.M. falleció el día 20 de febrero de 2000. Así se declara.

2. Marcado “B” y cursante a los folios 6 al 10, documento debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Capital, el 18 de septiembre de 2001, bajo el N° 03, Protocolo 1°, Tomo 16. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante un documento público. Visto esto y por cuanto dicho instrumento no fue tachado por la parte contraria, se le otorga pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se demuestra que el 25 de julio de 2000, el ciudadano B.P.M., debidamente autorizado por su cónyuge F.A.D.P., vendió a la ciudadana la actora, un inmueble constituido por una casa compuesta por tres (3) apartamentos, distinguida con el N° 4 y ubicada en el sitio denominado Cotizita, con frente al Callejón Pelayo, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se declara.

3. Marcado “C” y cursante a los folios 11 al 18, Inspección Judicial evacuada por el Juez del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 24 de mayo de 2000. Lo aquí presentado son las resultas de una inspección extrajudicial, solicitada por la parte demandante ante el citado Juzgado. Es el hecho de que la parte demandante consignó inadecuadamente las resultas de tal evacuación, ya que confundió las resultas documentales de una prueba con las pruebas instrumentales o documentales reguladas por el Código Civil y por el Código de Procedimiento Civil. Con ello, el momento en donde se deben producir las resultas de una inspección extrajudicial dentro de un juicio es en la etapa probatoria, no al momento de la demanda. Sobre esto nos ha dicho el tratadista venezolano H.B.T., en su obra Tratado Probatorio, Tomo I, pág. 971 que: “…debemos señalar, que si bien el acta de inspección judicial es un instrumento público, no estamos en presencia de la prueba documental escrita, sino de una prueba de inspección extrajudicial, que como tal, debe ser propuesta en el lapso probatorio, pues de lo contrario se crearía una especie de privilegio de ésta con relación a la judicial, en el sentido que si pensamos que se trata de una prueba que le es aplicable la regulación de la prueba documental escrita, que permitiría su aportación en el libelo de la demanda –de ser fundamental– o en cualquier estado y grado del proceso, se privilegiaría esta modalidad de reconocimiento judicial, sobre aquella producida en el mismo proceso, cuando en realidad, se trata de la misma prueba, vale decir, de una inspección o reconocimiento judicial, no de una prueba por documentos escritos”. En consecuencia, al no haber tenido la demandada control en la evacuación de la prueba, es por lo que esta Juzgadora no le otorga valor probatorio como plena prueba, ni como indicio por cuanto de la misma se desprende que le fue imposible al Tribunal dejar constancia de las supuestas filtraciones y malos olores, dado que no se le permitió ingresar al interior del inmueble arrendado que ocupaba la demandada. Así se declara.

4. Promovió como testigo al ciudadano T.G.A.T.. Sobre la presente testimonial, esta Juzgadora aprecia que se trata de un testigo con conocimiento referencial de los hechos controvertidos, por cuanto a la segunda pregunta “Diga el testigo si conoce y sabe si entre la señora M.S. y J.d.G., existe una relación arrendaticia verbal como arrendadora y arrendataria, respectivamente, sobre el inmueble identificado con el N° 04-A, situado de Pelayo a Caraballo, sector denominado quebrada de Caraballo, Parroquia San José, Caracas…” respondió “…sin me consta, porque yo iba a la casa y esa misma relación yo la he oído decir, que es un contrato verbal…” En tal sentido y dado que el conocimiento que de los hechos ha demostrado tener, es totalmente referencial, esta Juzgadora desecha sus dichos conforme a la ley. Así se declara.

5. Cursante a los folios 180 al 189, copias certificadas de las Consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En el presente supuesto, aprecia esta Juzgadora que estamos ante las copias de documentos públicos, las cuales se valoran como instrumentos que prueban que la demandada consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2003, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) a favor de M.S., de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Marcado “A” y cursante al folio 49, copia simple de Partida de Defunción suscrita por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Federal. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante una copia simple de un documento público. Visto esto y por cuanto dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad respecto al original por la parte frente a la cual se presentó, se tiene como fidedigna y se le otorga pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se demuestra que el ciudadano B.P.M. falleció el día 13 de mayo de 2000. Así se declara.

2. Marcado “B” y cursante al folio 50, copia simple del Oficio No. FMP-71°-1.331-03 de fecha 27 de junio de 2003, emitido por la Fiscalía Septuagésima Primera del Área Metropolitana de Caracas. Aprecia esta Juzgadora que estamos ante la copia de un instrumento público, a la cual no le concede valor probatorio en el sentido de que ni siquiera hace mención al supuesto delito cometido, y no aporta ningún valor en la presente causa Así se declara.

3. Marcado “C” y cursante al folio 49, original de Oficio N° 1.698-03, de fecha 30/06/2003, emitido por la Gerencia de Planificación para casos de Desastre del cuerpo de Bomberos adscrito a la Alcaldía Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa esta Juzgadora que el mismo corresponde a un documento administrativo, el cual goza de una presunción de certeza por emanar de un funcionario público, en ejercicio de sus funciones, conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y es por ello que, en lo que respecta a su eficacia probatoria, se asemeja al valor probatorio de los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil, en razón de su autenticidad. Visto ello y por cuanto el mismo no fue desvirtuado a través de cualquier género de pruebas (prueba en contrario), esta Juzgadora lo estima en todo su valor probatorio y en ese sentido, tiene como cierto que en el nivel donde habita la demandada con su familia, existen filtraciones de aguas residuales y pluviales en techo y paredes de las áreas de dormitorio, comedor, cocina y baño, las cuales provienen presumiblemente de los pisos inmediatos superiores. Así se declara.

4. Cursante al folio 60, original del Oficio No. FS-AMC-20661-2001 de fecha 20 de noviembre de 2001, emitido por la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas. Respecto a ello, se observa que estamos ante la copia de un documento público, la cual no fue impugnada por la parte contraria, por lo que se estima en todo su valor probatorio, y en consecuencia, se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al contenido de la misma, por lo tanto se prueba con dicho medio que en fecha 15/11/2001 la demandada denunció a la actora por la presunta comisión de un hecho punible. Así se declara.

5. Cursante a los folios 61 al 63, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 25 de julio de 2000, bajo el N° 44, Tomo 70 de los Libros respectivos. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que estamos ante la copia simple de un documento autenticado, el cual ha sido reconocido y otorgado por un funcionario público para dar fe del dicho de los otorgantes, todo de conformidad con el criterio jurisprudencial sostenido por la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 00595 de fecha 22/09/2008, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, Exp. N° 07-779, el cual no fue impugnado por la parte contraria, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se estima en todo su valor probatorio, adminiculada con el instrumento que cursa por ante los folios 65 al 68, en el sentido de que, a simple vista, el documento autenticado mediante el cual la actora adquirió la casa de la cual forma parte el inmueble arrendado, no es el mismo que fue presentado a los fines de su registro. Así se declara.

6. Cursante a los folios 65 al 68, copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de septiembre de 2001, bajo el N° 03, Tomo 16, del Protocolo Primero, Tercer Trimestre de 2001. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante la copia de un documento público del cual se desprende que el ciudadano B.P.M. y su cónyuge F.A.D.P. vendieron la casa 4-A de la cual forma parte el inmueble arrendado, el 25/07/2000. Visto ello, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación en cuanto a su veracidad respecto al original por la parte contraria. Así se declara.

7. Cursante a los folios 69 al 74, copia simple de documento público mediante el cual se acredita que la ciudadana F.A.D.P., madre de B.P.M., adquirió la casa 4-A de la cual forma parte el inmueble arrendado el 30 de octubre de 1969. Visto ello y por cuanto dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad por la parte contraria, adquiere todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

8. Cursante a los folios 75 al 79, copia simple de documento de Título Supletorio decretado a favor de la ciudadana F.A.D.P., por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de agosto de 1977, sobre unas bienhechurías construidas en el inmueble de su propiedad, es decir la casa 4-A. en consecuencia, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

   I. Cursante a los folios 80 al 82, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 31 de marzo de 1999, bajo el N° 33, Tomo 23 de los Libros respectivos. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante la copia de un documento autenticado, que ha sido reconocido y otorgado por un funcionario público para dar fe del dicho de los otorgantes, todo de conformidad con el criterio jurisprudencial sostenido por la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 00595 de fecha 22/09/2008, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, Exp. N° 07-779, y siendo que dicha copia no fue impugnada por la parte contraria, se le otorga pleno valor probatorio y en consecuencia, se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al contenido de la misma, por lo tanto se prueba con dicho medio que B.P.M., debidamente autorizado por su cónyuge, F.A.D.P., vendió la casa 4-A al ciudadano M.S.M., el 31 de marzo de 1999. Así se declara.

10. Cursante al folio 83, copia simple del Oficio No. 438 de fecha 19 de marzo de 1999, emitido por la Dirección de Documentación e Información Catastral, adscrita a la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante la copia de un documento administrativo, el cual goza de una presunción de certeza por emanar de un funcionario público, en ejercicio de sus funciones, conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y es por ello que, en lo que respecta a su eficacia probatoria, se asemeja al valor probatorio de los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil, en razón de su autenticidad. Visto ello y por cuanto dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora la tiene como fidedigna por cuanto de la misma se demuestra que el terreno ubicado en el Barrio Cotizita, Callejón Pelayo, Casa N° 4-A, Código Catastral N° 11-01-36-13, es propiedad de la ciudadana F.A.d.P., según se evidencia de documento protocolizado en fecha 30/10/1969. Así se declara.

11. Solicitó Inspección Judicial, la cual fue practicada el 17 de julio de 2003 sobre el inmueble denominado No 04-A, Cotizita, con frente al Callejón Pelayo, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital. Ahora bien, de la exhaustiva revisión del acta levantada en el acto de inspección judicial realizado, y del informe efectuado por el Práctico designado, esta Juzgadora, a través de la misma, pudo evidenciar los siguientes hechos, que resultan determinantes para la solución de la controversia planteada en el presente juicio de desalojo, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil: 1) Que el inmueble general presenta dos (2) niveles en el inmueble por encima de la calle y dos (2) sótanos; 2) Que el inmueble que es ocupado por la demandada se encuentra en el sótano uno (1), se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento, observándose en el techo de la habitación principal desprendimiento de friso y pintura. Así se declara.

    L. Promovió experticia a efectuarse en base a los siguientes particulares: 1) Condiciones físicas en que se encuentra el inmueble, lugar de habitación de la Sra. J.d.G., 2) Si se encuentra deteriorado e inhabitable, 3) Si presenta filtraciones que provengan por el mal uso, 4) Determinar si las filtraciones provienen del inmueble que habita la Sra. J.d.G., 5) El estado y uso de conservación de dicho inmueble, 6) Determinar de dónde proviene la filtración que está afectando a dicho inmueble, 7) Determinar cómo está conformado el inmueble en general, 8) Cuántos niveles tiene habitables, 9) Cuáles no están destinados a vivienda, 10) En qué condiciones físicas se encuentra todo el inmueble, 11) Determinar si el inmueble presenta peligro para la vida de los que allí habitan, 12) Determinar los sitios que requieren reparaciones mayores, 13) Determinar el sitio donde se origina la filtración, y 14) Determinar el motivo por el cual se originó y si la misma se pudo evitar. En el presente caso se observa, que los expertos nombrados consignaron el dictamen pericial correspondiente (folios 107 al 116), en el cual, luego de una descripción detallada del objeto de la experticia y de los métodos utilizados en el examen, de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, llegaron a las siguientes conclusiones: “El inmueble donde habita la Sra. Jeissy de Gonzalez presenta un buen estado de uso y conservación…presenta filtraciones en el techo de la habitación principal, con pérdida de friso y pintura…la filtración proviene de la cocina y baño del inmueble ubicado en el nivel planta baja, donde habita la Sra. M.S., inmueble que a su vez presenta importantes filtraciones en el techo de la cocina y baño que provienen del tanque de agua, ubicado en la terraza, o nivel 1…el inmueble 04-A está conformado por una vivienda de cuatro niveles, una planta baja, una planta alta o piso 1 y dos sótanos…presenta un deterioro general, con problemas de filtraciones, deterioro en pisos, techos, frisos y pintura. De igual forma presenta rotura y desconexión en bajantes de aguas negras, no pudiendo observar el bajante de aguas pluviales…la filtración se origina por un problema de mala conducción de las aguas negras, servidas y pluviales. El bajante de aguas negras que originalmente recogía las de la vivienda ubicada en el nivel planta baja, ha sido cargado con aguas negras y servidas, procedentes de los inmuebles del piso 1, sótanos 1 y 2, esto unido a la falta de mantenimiento preventivo y correctivo de este sistema de descarga, el cual presenta roturas y fugas de las aguas, origina un rebose de las mismas a través de paredes y techos generando las filtraciones y deterioros que en el inmueble se presentan…” Visto esto, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia tiene como cierto que la filtración que ha causado problemas en todos los apartamentos que conforman el inmueble 04-A se originó por la falta de mantenimiento del sistema de aguas negras, servidas y pluviales. Así se declara.

13. Promovió Prueba de Informes dirigida a la FISCALÍA SEPTUAGÉSIMA PRIMERA DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, y de cuyas resultas se desprende lo siguiente: Que en fecha 04/12/2001 se tuvo conocimiento mediante Oficio No. FS-AMC-20660-2001 de fecha 20/11/2001, emanado de la Fiscalía Superior, de la denuncia interpuesta en fecha 11/11/2001 por la ciudadana J.I.D.G. en contra de la ciudadana M.S.G.. En ese sentido, esta Juzgadora tiene como cierto que la demandada denunció a la actora, no obstante hasta esa fecha no se había ejercido el acto conclusivo respectivo, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

14. Promovió Prueba de Informes dirigida a la GERENCIA DE PLANIFICACIÓN PARA CASOS DE DESASTRE DEL CUERPO DE BOMBEROS. Sobre esta particular, observa esta Juzgadora que si bien el Tribunal, mediante oficio No. 447-2003 de fecha 11 de julio de 2003, requirió a la mencionada Institución lo solicitado por la parte promovente, no consta en autos las resultas de la misma, razón por lo cual queda desechada de la presente causa. Así se declara.

    Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

    -IV-

    MOTIVA

    De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011 y de la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia a través de la cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

    El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 21 de agosto de 2003, proferida por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

    …PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte demandada y SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana M.S.G. contra la ciudadana J.J.I.D.G., ambas partes identificadas al inicio del presente fallo…

    -DE LAS CUESTIONES PREVIAS-

    Corresponde de seguidas a esta Juzgadora decidir respecto a las cuestiones previas propuestas por la parte demandada a tenor de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dice “en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”, previo al fondo de la demanda; toda vez que, cuando se ejerce el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum; más aún cuando, en el caso bajo estudio, la parte actora apeló de forma genérica, por lo que nació en cabeza de quien aquí suscribe “…el deber de pronunciarse sobre todo lo alegado y probado por las partes en el proceso, sobre todo los alegatos que constan en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma…”, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 29 de fecha 26/02/2010, Caso: L.A.H.M. c/ Seguros Mercantil, C.A., Exp. N° 2009-000339.

    Opone la demandada falta de capacidad procesal o ilegitimidad procesal de la actora como cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que reza lo siguiente:

    Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

    2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio…

    Así pues, lo fundamentó en el hecho de que la actora no tiene legitimidad para actuar en esta causa, ya que no demostró su cualidad de propietaria-arrendadora, por cuanto el documento de propiedad lo obtuvo producto de delito.

    De la forma como ha sido planteada la cuestión previa se observa que la parte demandada confunde los conceptos de legitimación al proceso (legitimatio ad processum) y la legitimación a la causa (legitimatio ad causam).

    La confusión proviene como lo señala P.A.Z. en su obra “Cuestiones Previas y otros temas de Derecho Procesal” de la expresión empleada en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 346 ordinal 2 que habla de “ilegitimidad”. Esta ilegitimidad a que se refiere la norma está referida a la legitimación al proceso que no es más que la capacidad para obrar en juicio, y que la misma significa simplemente una demora, interrupción o dilación en el juicio hasta que se subsane la legitimidad. Por su parte, el autor R.O. en su obra “Teoría General del Proceso” define la capacidad procesal como “la aptitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales válidos” (p.485).

    Ahora bien, la legitimación a la causa es la identidad entre la persona que la ley considera que debe hacer valer en juicio un determinado interés y quien, materialmente, se presenta en juicio. Se entiende entonces, porque, la capacidad a la causa es denominada también como cualidad (no capacidad) o interés.

    Así, en este orden lógico de ideas, una persona natural o jurídica puede tener legitimación a la causa y no tener legitimación procesal (por ejemplo, un menor de edad propietario de un inmueble); o viceversa, una persona puede tener legitimación procesal (capacidad) pero no legitimación a la causa (por ejemplo, la persona natural hábil a quien se demanda por ejecución de hipoteca, pero que no es propietaria del inmueble hipotecado).

    En consecuencia, mientras la capacidad (legitimación al proceso) es un presupuesto procesal, cuyo defecto se alega como una cuestión previa, que es subsanable, la falta de cualidad (o legitimación a la causa) es una condición de admisibilidad de la pretensión y que debe ser alegada como una defensa de fondo que será resuelta en la sentencia de mérito, lo cual se desprende del contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte cuando establece que: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”

    Sobre la legitimación a la causa y la falta de capacidad, la Sala Político Administrativa en sentencia N° 1137 de fecha 23 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, Exp. Nº 00-1063, estableció lo siguiente:

    …El ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

    Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos.

    Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil

    (…)

    La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183.)

    Entonces, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa…

    Ahora bien, la capacidad procesal está regulada en nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 136, el cual establece: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

    Establecido lo anterior, se observa que, en el presente caso no ha quedado demostrado que la parte actora, ciudadana M.S.G., tenga alguna limitación en el libre ejercicio de sus derechos, por lo que obligatorio es concluir que la misma está plenamente capacitada para actuar en juicio, resultando forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    Igualmente, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula lo siguiente:

    ...6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…

    En ese sentido, señaló que la actora no dio cumplimiento a lo dispuesto en los ordinales 5° y 6° del artículo 340 eiusdem, que señalan que: “El libelo de la demanda deberá expresar:…5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones…6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…”

    Así pues, la demandada señaló que el libelo de la demanda no contiene una relación de los hechos, ni los fundamentos de derecho, por cuanto los hechos están basados en falacias, y en consecuencia la demanda resulta oscura e incierta.

    Sobre el requisito contenido en el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, ut supra transcrito, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 01111 de fecha 19/06/2001, Exp. Nº 0150, expresó lo siguiente: “…esta norma se refiere a la fundamentación de la demanda, el cual exige a quien la intente el señalamiento de las circunstancias de hecho y los fundamentos en que se basa su pretensión. Este requisito de la demanda, está muy vinculado con el principio de lealtad procesal y con el principio del contradictorio. Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último de los requisitos, no es necesario que la parte actora indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto el aplica o desaplica el derecho ex officio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales, que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicable al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos.” (Resaltado nuestro).

    En ese mismo sentido, el autor patrio A.R.-Ronberg, expresó que “…puede afirmarse pues, que rige en nuestro sistema el principio de la sustanciación y que el nuevo código ha hecho más clara la adopción de aquella doctrina al exigir en el referido ordinal 5° del Artículo 340 “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, lo que significa que la fundamentación de la demanda, no se agota con la simple enumeración de los hechos o con exponer el estado de cosas o conjunto de circunstancias de hecho y dejar al juez en libertad de sacar de ellas las consecuencias jurídicas que él quiera reconocerles, pues a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuirles consecuencias jurídicas diversas. Por ello la disposición que comentamos, además de la relación de los hechos, exige los fundamentos de derecho en que se base la pretensión y las conclusiones pertinentes, vale decir: las consecuencias jurídicas que se piden en la demanda…” (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Caracas, Organización Gráfica Capriles, C.A., 2003: p.33).

    Revisado el libelo de demanda que encabeza el presente expediente, este Tribunal encuentra, que en el mismo la parte actora, en el Capítulo I, narra los hechos de cómo adquirió el inmueble arrendado y en consecuencia se subrogó en la relación arrendaticia, así como los supuestos daños que se han venido ocasionando a dicho inmueble. Igualmente, dedica todo el Capítulo II a los fundamentos jurídicos en los cuales basa la acción intentada. En consecuencia, concluye esta Juzgadora que el libelo de demanda si reúne el requisito previsto en el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, en lo tocante a dicho defecto de forma del libelo de demanda, la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código Adjetivo, resulta improcedente. Así se establece.

    Ahora bien, la accionada también señaló que la parte demandante no acompañó los instrumentos fundamentales en la demanda, ya que no demostró que ese es el inmueble que tiene arrendado, ni que haya causado los daños ocasionados al mismo.

    Para J.E.C. (El instrumento fundamental. Caracas, Revista de Derecho Probatorio N° 2, Editorial Jurídica ALVA, S.R.L., 1993, p. 19-29), los documentos fundamentales son aquellos en que se funda la pretensión y ésta debe contener la invocación del derecho deducido, junto con la relación de los hechos que conforman el supuesto de la norma aludida por el demandante.

    Considera el mencionado autor que la frase del ordinal 6° “aquellos de los cuales se derive el derecho deducido” debe interpretarse, en el sentido de que se trata de los instrumentos que prueban inmediatamente la existencia de los hechos que se han afirmado como supuesto de la norma cuya aplicación se pide.

    En ese sentido, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 81 de fecha 25/02/2004, Caso: Isabel, Elena y Morella Álamo Ibarra c/ Inversiones M.P., C.A., Exp. Nº 2001-000429, dispuso lo siguiente:

    …La Sala, al acoger el criterio doctrinario que antecede, considera que para determinar si un documento encaja dentro del supuesto del ordinal 6° artículo 340 citado, debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda, y en consecuencia, debe producirse junto con el libelo.

    En otras palabras, son documentos fundamentales de la pretensión, aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse. Así, el que pretenda reivindicar un inmueble deberá acompañar el título de propiedad donde conste el dominio; quien exija el cumplimiento de un contrato deberá presentar el instrumento del que resulte su celebración…

    De lo anteriormente expuesto, y después de revisar exhaustivamente el escrito libelar y sus recaudos anexos, se evidencia que a los folios 6 al 10, corre inserta copia simple del documento de compra-venta que le hiciera el ciudadano B.P.M., a la hoy demandante, ciudadana M.S.G., autenticado en fecha 14-12-2005 y posteriormente registrado en fecha 25-07-2000, de una casa de habitación con tres viviendas o apartamentos, ubicada en Cotizita, con frente al Callejón Pelayo, identificada con el N° 4; debiendo señalarle al oponente de la precitada cuestión previa, que las mencionadas copias simples son de un instrumento público, contentivo de la venta que se efectuó sobre el inmueble que está conformado por al apartamento del que hoy se pretende el desalojo, considerando por ende esta sentenciadora, que se ha dado cumplimiento al requisito exigido en la norma del artículo 340 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

    Una vez observado lo anterior, debe concluir quien aquí decide que se ha cumplido a cabalidad con el mandato contenido en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

    Como consecuencia de las anteriores consideraciones, se desecha la cuestión previa promovida con base en el ordinal 6º del artículo 346 en concordancia con los ordinales 5° y 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

    Finalmente, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula lo siguiente:

    ...8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto…

    La Cuestión Prejudicial es entendida como la institución jurídica habida en un proceso y cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio.

    En este orden de ideas, con respecto a la cuestión prejudicial, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, nos dice:

    La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (qucestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto…

    De todo lo anterior, se deduce que la existencia de una cuestión prejudicial pendiente exige los siguientes elementos:

    a.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil.

    b.- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión.

    c.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella

    De seguidas, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que efectivamente la demandada interpuso en contra de la demandante por la presunta comisión de un hecho punible, una denuncia ante la Fiscalía Superior del Área Metropolitana de Caracas el 11/11/2001, la cual fue remitida a la Fiscalía Septuagésima Primera del Área Metropolitana de Caracas, iniciándose averiguación signada con el No. G-033.374 por ante la Comisaría de S.R.d.C.d.I.C., Penales y Criminalísticas, sin que se haya emitido aun, acto conclusivo por parte de dicha Representación Fiscal.

    Ahora bien, la jurisprudencia patria exige que efectivamente exista un P.J. y que éste sea indisolublemente determinante en el p.j. en el cual se alega la prejudicialidad. Respecto de si la existencia de una investigación que curse por ante la Fiscalía del Ministerio Público constituye un “proceso” que pueda causar prejudicialidad en un juicio, también se ha pronunciado la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 262 de fecha 19 de febrero de 2002, Caso: Fisco Nacional c/ Sucesión Hereditaria de L.R.M., Exp. No. 0685, negando que tales investigaciones constituyan proceso y que en consecuencia, puedan ser alegadas como prejudicialidad en un procedimiento judicial. Así pues, la Sala expresó: “…de la trascripción anterior se evidencia que existe por ante la Dirección de Salvaguarda del Despacho del Fiscal General de la República, el expediente interno signado con el N° 15.503, iniciado con ocasión de la denuncia interpuesta por la representación judicial del MUNICIPIO SAN C.D.E.T., y que para los efectos de su investigación se comisionó al Fiscal 10° del Ministerio Público de esa Circunscripción Judicial. No encuentra la Sala, ni de la revisión de las actas que conforman el presente expediente ni del examen del citado oficio, elementos suficientes que le hagan deducir la existencia de un p.j. instaurado ante la jurisdicción penal que obligue a esta Sala a declarar la existencia de una cuestión prejudicial que se esté tramitando en esa jurisdicción; por el contrario, se advierte la existencia de una averiguación que se está tramitando a raíz de la denuncia formulada por los representantes judiciales del Municipio demandado, y que en modo alguno, constituye una cuestión prejudicial que deba suspender, en el momento oportuno, la sentencia que habrá de dictarse en la presente causa. En conclusión, afirma la Sala que no hay en autos prueba alguna de la existencia de otro proceso distinto que tenga influencia en el juicio en curso, motivo por el cual debe declararse sin lugar el alegato de “prejudicialidad penal” propuesto por la demandada. Así se declara…” (Resaltado nuestro).

    De conformidad con el criterio expresado en la sentencia parcialmente transcrita, la cual es plenamente compartida por esta Juzgadora, se concluye que la mera existencia de una averiguación penal por ante la Comisaría de S.R.d.C.d.I.C., Penales y Criminalísticas en el estudio de la denuncia interpuesta, no constituye la prejudicialidad por la existencia de un “proceso distinto” establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto, no se cumple con uno de los requisitos o elementos de procedencia necesarios, señalados con antelación, para su configuración, siendo en todo caso solo una averiguación que no constituye un p.j. en el cual haya de recaer alguna sentencia que constituya pronunciamiento previo y necesario a la decisión que habrá de dictarse en este juicio. Por ende, esta Juzgadora considera que la cuestión previa bajo estudio, no debe prosperar en derecho. Así se decide.

    -DEL FONDO-

    Ahora bien, una vez aclarado el punto previo y estando en la oportunidad para decidir el fondo de la controversia, esta Juzgadora lo hace con base a las siguientes consideraciones:

    En ese sentido, observa esta Juzgadora que, la pretensión que dio origen al presente juicio, persigue el desalojo de un bien inmueble arrendado constituido por un apartamento, ubicado en la parte interna del sótano de la casa identificada con el N° 04-A, ubicada en Pelayo a Caraballo, Sector Cotizita, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital; en virtud de que la arrendataria presuntamente ha incumplido las obligaciones contraídas, ocasionando graves daños al inmueble mencionado, el cual se ha venido deteriorando debido a su negligencia, al no efectuar las reparaciones menores y mayores (estas últimas no participadas oportunamente); fundamentando su acción en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

    Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

    e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

    Así pues, la actora ha alegado que existe un contrato de arrendamiento verbal suscrito entre la ciudadana J.I.D.G., hoy demandada, y el ciudadano que en vida respondiera al nombre de M.S.M., en el cual se subrogó en virtud de haber adquirido el inmueble arrendado. Ante ello, negó la demandada haber suscrito contrato de arrendamiento alguno con la actora, por cuanto nunca operó la subrogación aludida, ya que no es propietaria del inmueble que hoy ocupa.

    En ese sentido, dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

    Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

    .

    De la anterior norma transcrita puede colegirse que, quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador, y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario.

    En interpretación de dicha norma, la Sala Constitucional de nuestro M.T. ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia Nº 1753 de fecha 09 de Octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:

    Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico

    .

    En ese mismo sentido, el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y la Subrogación que: “La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…” (Volumen I, p. 73).

    Ahora bien, esta Juzgadora, a los efectos de resolver sobre la acción intentada, considera necesario determinar si se cumplen o no los requisitos para la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son: 1) Que exista una relación de arrendamiento; 2) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida; y 3) Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado.

    Con respecto al primer requisito, es decir, la existencia de una relación de arrendamiento, aprecia esta Juzgadora que quedó demostrado en autos, en virtud de las afirmaciones hechas por ambas partes y de los recibos de de pago de los cánones de arrendamiento consignados que rielan a los folios 180 al 189 del presente expediente, que efectivamente existía una relación arrendaticia entre la hoy demandada y el ciudadano que en vida respondiera al nombre de M.S.M., quien falleció el 20/02/2000, sobre el inmueble ubicado en el sótano uno (1) de la casa distinguida con el N° 4-A, ubicada en el Sector Cotizita, con frente al Callejón Pelayo, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.

    En cuanto al segundo de los requisitos, es decir, que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida, del análisis de los medios probatorios consignados por ambas partes se desprende que, la demandante se fundamenta en la copia de documento de compraventa que riela a los folios 6 al 10 del presente expediente, en el cual se evidencia que adquirió el referido inmueble el día 25 de julio de 2000 por compra que hiciera al ciudadano B.P.M., debidamente autorizado por su cónyuge F.A.d.P., documento el cual se valoró adminiculado a la copia que riela a los folios 61 al 63, del cual se desprende, a simple vista, que el documento de compraventa que fue notariado, no es el mismo que fue presentado a los efectos de su registro, ya que las firmas aparecen en distinto orden, así como el texto no coincide con exactitud; aunado al hecho de que, tal como se deriva de acta de defunción del supuesto vendedor B.P.M., su cónyuge se llamaba “Ana Cecilia de Pons” y no “Francisca de Pons”, quien era su madre; todo lo cual, en definitiva, hace generar dudas a esta Juzgadora, en cuanto a la veracidad y autenticidad del documento consignado por la actora. Más aún cuando el supuesto vendedor, ciudadano B.P.M., falleció el 13 de mayo de 2000, siendo que el documento de compraventa fue suscrito, meses después, es decir, el 25 de julio de ese mismo año. En consecuencia, no ha quedado demostrada en autos la efectiva adquisición del inmueble. Así se establece.

    Siendo ello así, al no darse los tres (03) requisitos indispensables establecidos, la subrogación arrendaticia no es procedente, y por ende la ciudadana M.S.G., en este caso no puede accionar contra la demandada, un desalojo, basado en los daños mayores ocasionados al inmueble, como en efecto lo está intentando en el presente juicio, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.

    -V-

    DISPOSITIVA

    En vista de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la parte actora M.S.G., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-1.065.838, en contra de la sentencia dictada en fecha 21 de agosto de 2003, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Se CONFIRMA, en los términos expuestos en el presente fallo, la sentencia apelada, en consecuencia, se declara:

1. SIN LUGAR las cuestiones previas previstas en los ordinales 2°, 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada J.I.D.G..

2. SIN LUGAR la demanda de DESALOJO propuesta por M.S.G., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-1.065.838, en contra de J.I.D.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.418.849.

Se condena en costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los ocho (08) días del mes de noviembre de Dos Mil Trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 1:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0398-12

Exp. Antiguo Nº: AH1C-R-2003-000032

ACSM/BA/YYRA