Decisión nº 2105 de Juzgado del Municipio Nirgua de Yaracuy, de 26 de Junio de 2013

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, veintiséis (26) de junio de 2013

203º 154º

DEMANDANTE: M.N.C.

titular de la cédula de identidad N° 6.604.764 y de este domicilio

ABOGADO (A): L.R.C., titular de la cédula de

ASISTENTE: identidad N° V-17.844.157, I.P.S.A. Nº 133.824 de este domicilio.

DEMANDADO: M.F.R.C.

cédula de identidad Nº V- 15.995.813, de este domicilio.

ABOGADO (A : A.R.L.

APODERADO (A): titular de la cédula de identidad N° V- 10.858.671 I.P.S.A. Nº 102.619,

respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-

MATERIA: CIVIL.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 3.699/13.-

CAPITULO PRIMERO

NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha veintiséis (26) de marzo del año 2013, por la ciudadana: M.N.C. , venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° V- 6.604.764 y de este domicilio, asistida por la abogada: L.R.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.844.157, I.P.S.A. N° 133.824 y de este domicilio, indicando que en fecha primero (1º) de abril de dos mil siete (2007), celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano M.F.R.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-15.995.813, y de este domicilio, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida siete (7), de esta ciudad de Nirgua, estado Yaracuy, con el objeto de que lo destinará para fines de lícito comercio. Que el tiempo de duración de dicho contrato de acuerdo a lo indicado en la cláusula segunda del mismo, se estableció con una duración de doce (12) meses contados a partir del (día) primero (1°) de abril de 2007 (sic), hasta el (día) primero (1º) de abril de 2008 (sic), con un canon de arrendamiento de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000), hoy setecientos bolívares (Bs. 700,00). Que con posterioridad se celebró un nuevo contrato de arrendamiento con una duración desde el primero (1º) de junio de 2008 hasta el treinta y uno (31) de mayo de 2009y por último se celebró otro contrato con una duración de un año contados a partir del primero (1) de j.d.j.d. 2009, con vencimiento el último día del mes de julio del año 2010 (sic).- Que en virtud a que las partes no suscribieron un nuevo contrato al término del plazo señalado y que el arrendatario continúo en el goce del inmueble arrendado, el contrato devino en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que las partes acordaron verbalmente aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00) mensuales y mantener el contrato en las mismas condiciones y formas restantes. Que dicho inmueble está constituido por la vivienda que la arrendadora habita con su familia así como por los locales comerciales (arrendados). Que el mismo fue construido hace más de cien (100) años aproximadamente, con paredes de bahareque, techo de caña brava, vigas de madera y tejas de arcilla, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de madera y de metal, encontrándose en la actualidad en un estado de deterioro progresivo alarmante y fallas estructurales. Que han ocurrido desplomes parciales del techo que han sido sustituidos temporalmente con láminas de zinc y/o acerolit, requiriendo con urgencia la sustitución definitiva del techo, así como reparar las filtraciones y las paredes, para lo cual se requiere el desalojo de los inquilinos para proceder a la reparación.

Acompañó marcado “A”, “B” y “C”, copias de los instrumentos referidos.

Fundamentó la acción en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Concluyó solicitando:

Primero; El desalojo del inmueble arrendado al demandado objeto de la presente acción constituido por los locales comerciales arrendados según los contratos marcados con las letras “A” a la “C”, ubicados en la calle ocho (8), entre avenidas 7 y 8, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, debido a las reparaciones urgentes que ameritan.-

Segundo; El pago de las costas y costos procesales

Estimó la cuantía de la acción en la cantidad de DIEZ MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.700,00), equivalentes a 100 U. T. Admitida la acción (folio 22), se acordó el emplazamiento de la parte demandada.

Al folio 23 corre declaración del Alguacil informando al tribunal haber practicado la notificación de la demandante para el acto conciliatorio, por lo que consigna la boleta respectiva debidamente firmada por ésta (folio 24).

Al folio 25 corre declaración del Alguacil informando al tribunal haber practicado la citación personal del demandado por lo que consigna la boleta respectiva debidamente firmada por éste (folio 26).

Al folio 27 corre diligencia estampada por el abogado J.M.I.M., mediante la cual consigna poder general que le fue otorgado por la demandante, conjuntamente con la abogada C.B.G., para que sea agregado a los autos y se le tenga a los referidos abogados como representantes judiciales de la demandante. Se agregó a los folios 28 al 32.

Al folio 33 corre auto del tribunal declarando desierto el acto conciliatorio ordenado por el tribunal, por no haber concurrido la parte demandada.-

A los folios 34, 35, 36, 37 y 38, corre escrito de contestación al fondo presentado por el demandado asistido por la abogada A.R.L., titular de la cédula de identidad N° V- 10.858.671 I.P.S.A. N° 102.619, y de este domicilio.-

En su contestación el demandado negó: que en fecha 01 de abril del año 2007 hubiera celebrado contrato de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la calle ocho (8) cruce con avenida siete (7) de esta ciudad, propiedad de la demandante. Que el inmueble en general éste constituido por la vivienda en la cual habita la arrendadora con su familia, así como dichos locales comerciales. Que dicho inmueble se encuentre en un estado de progresivo deterioro y con fallas estructurales. Que se hubieran producido desplomes parciales del techo y que éstos hayan sido sustituidos en forma temporal mediante láminas de zinc y/o acerolit. Que se requiera con urgencia la sustitución definitiva del techo, así como la reparación de las filtraciones y paredes. Que las supuestas reparaciones ameriten la desocupación del inmueble. Que por la vetustez el inmueble esté en estado de ruina que ponga en peligro la vida de las personas y de la familia de la demandante. Que la arrendadora tenga que hacerle reparaciones graves, necesarias y urgentes que de no hacerlo se podrían poner en peligro el inmueble y la vida de sus ocupantes. Que el inmueble propiedad de la demandante esté constituido por su vivienda y que dos de sus divisiones constituyan dos locales arrendados. Que esos locales arrendados constituyan el objeto de los contratos de arrendamiento suscritos por él e indicados en los contratos anexos. Que sea urgente y necesario efectuar las reparaciones físicas del local arrendado, especialmente del techo mediante la sustitución del mismo. Que sea necesario la desocupación de los locales comerciales para efectuar las reparaciones urgentes y necesarias. Que la demandante le hubiera comunicado tales circunstancias mediante misiva. Que el C.C. de la zona haya solicitado al Cuerpo de Bomberos la inspección de riesgo. Que la referida inspección haya sido efectuada en el local arrendado. Que las reparaciones hayan sido autorizadas por los organismos competentes. Que tenga que desocupar y pagar costos y costas procesales.

Admitió como cierto: Que en fecha 15 de octubre de 2002, la ciudadana M.C., le arrendó un primer local o anexo de 36 metros cuadrados del inmueble comercial ubicado en la calle ocho (8), entre avenida 7 y 8, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, el cual utiliza como depósito y que la arrendadora posteriormente vendió a N.P. y que en fecha 30 de octubre de 2003, le arrendó un local contiguo a éste, ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, donde se dedica a la venta de frutas, verduras y víveres.

Impugno las copias simples de un contrato y copias de otros (¿) que no está firmado por él y que corren a los folios 10, 11, 12 y 13 del presente expediente. Impugnó y desconoció el informe de riesgos que corre agregado a los folios 15 al 20 de esta causa por haberse realizado a la vivienda y no a los locales comerciales arrendados. Que consignó autorización de Ingeniería Municipal para sustituir el techo en su vivienda, no, el de los locales objeto de la presente acción. Que uno de los locales no es propiedad de la demandante y por tanto deber ser el nuevo propietario: ciudadano N.P., el que debe pedirle la desocupación de ese local y no la antigua propietaria, por cuanto se subrogó en sus derechos como arrendador y por consiguiente el comprador sustituyó a la Arrendadora.

Opuso conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa de fondo, la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar y sostener el juicio con respecto al local comercial que ocupa como depósito y que es propiedad de N.P., el cual debió ser llamado a ser parte en el presente juicio.

Al folio 39 corre diligencia del demandado mediante el cual confirió poder apud acta a la abogada A.R.L., identificada en autos y al vuelto de dicho folio corre certificación estampada por la secretaria del tribunal dando constancia que el otorgamiento del referido poder se hizo en su presencia y que el otorgante se identificó como quedó dicho en el mismo.

A los folios 40 al 43 corre escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la demandante con anexos que van del folio 45 al folio 120.

Al folio 121 corre auto de admisión de las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la demandante.

Al folio 123 corre diligencia estampada por la apoderada judicial de la parte demandada mediante la cual impugna las copias simples del expediente Nº 3.618/12 que cursó por ante este juzgado por demanda de desalojo interpuesta por la aquí demandante contra el mismo demandado, por considerar que no aporta nada a este proceso e impugnó las copias simples del documento que riela a los folios 45 al 48 referido a la propiedad del inmueble.

A los folios 124 al 128, corre escrito de pruebas promovido por la apoderada actora y a los folios 130 al 138 corren anexos presentados con las pruebas referidas.

Al folio 139 corre auto del tribunal admitiendo la prueba promovida por la apoderada del demandado.

Al folio 142 corre diligencia de la apoderada judicial del demandado renunciando a la prueba de experticia promovida por ella.

Del folio 143 al 208 corren las resultas de las pruebas evacuadas dentro de este proceso.-

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVA

La presente acción versa sobre una acción de desalojo inmobiliario de local comercial, por lo que con respeto a la competencia de este juzgado para conocer del presente asunto, se debe indicar que la tercera disposición transitoria de la Ley Para La Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que todos los arrendamientos de inmuebles destinados a actividades comerciales, continuarán rigiéndose por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia, y conforme a lo dispuesto en el artículo uno (1) de Resolución N° 2009/0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.952, de fecha dos (2) de abril de 2009, la competencia de este juzgado por la cuantía va desde un (1) céntimo de Unidad Tributaria hasta el valor de TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T.), de allí que habiéndose estimado la cuantía de la acción en DIEZ MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.700) equivalentes a 100 U. T., que la causa es de naturaleza civil y que el inmueble se encuentra ubicado en el Municipio Nirgua, estado Yaracuy, que este tribunal resulta competente para conocer la presente acción, por materia, territorio, cuantía y grado de conocimiento.

Ahora bien; la parte actora demandó el DESALOJO, del inmueble constituido por un local comercial de su propiedad ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida siete (7), de esta ciudad de Nirgua, estado Yaracuy, alegando que ella arrendó dicho local al ciudadano: M.F.R.C., de las características de autos, con el objeto de que lo destinara para el ejercicio de la actividad de comercio. Que el mismo se celebró por tiempo determinado de un (1) año que iría del día primero (1°) de abril del año dos mil siete (2007) al primero de abril del año dos mil ocho (2008), con un canon de arrendamiento de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000), hoy setecientos bolívares (Bs. 700,00). Que con posterioridad se celebró un nuevo contrato de arrendamiento donde se estableció una duración de un (1) año contado a partir del (día) primero de julio de 2009, con vencimiento el último día del mes de julio del año 2010 (sic).- Que en virtud a que las partes no suscribieron un nuevo contrato al término del plazo señalado y que el arrendatario continúo en el goce del inmueble arrendado, el contrato devino en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que las partes acordaron verbalmente aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00) mensuales y mantener el contrato en las mismas condiciones y formas restantes. Que dicho inmueble está constituido por la vivienda que la arrendadora habita con su familia así como por los locales comerciales (arrendados). Que el mismo fue construido hace más de cien (100) años aproximadamente, con paredes de bahareque, techo de caña brava, vigas de madera y tejas de arcilla, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de madera y de metal, encontrándose en la actualidad en un estado de deterioro progresivo alarmante y fallas estructurales. Que han ocurrido desplomes parciales del techo que han sido sustituidos temporalmente con láminas de zinc y/o acerolit, requiriendo con urgencia la sustitución definitiva del techo, así como reparar las filtraciones y las paredes, para lo cual se requiere el desalojo de los inquilinos para proceder a la reparación.

Acompaña marcado “A”, “B” y “C”, copias del contrato referido.

Fundamentó la acción en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal “C” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y concluyó solicitando:

Primero; El desalojo del inmueble arrendado al demandado objeto de la presente acción constituido por los locales comerciales arrendados según los contratos marcados con las letras “A” a la “C”, ubicados en la calle ocho (8), entre avenidas 7 y 8, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, debido a las reparaciones urgentes que ameritan.-

Segundo; El pago de las costas y costos procesales

Estimó la cuantía de la acción en la cantidad de DIEZ MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.700,00), equivalentes a 100 U. T. La parte demandada, en su contestación opuso la defensa de fondo de falta de cualidad de la actora para intentar y sostener el juicio con respecto a uno de los locales que le fueron arrendados argumentando que el mismo pertenece a un tercero, por lo que se procederá a resolver primero la referida cuestión para luego, si la misma es declarada improcedente, pasar a resolver las demás cuestiones de fondo.

Sobre esta defensa a dicho la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 01666, de fecha 18 de noviembre de 2009, caso Gavaru, C.A. contra Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV), lo siguiente: (…) Sobre este particular, es oportuno recordar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos concebirla, siguiendo las enseñanzas del autor L.L., como aquella “… relación de identidad lógica entre la persona del autor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”

(Ensayos Jurídicos, Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación R.G.. Editor Jurídica Venezolana, Caracas 1987).

Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra (…).

Pues bien; el demandado opone la falta de cualidad argumentando que uno de los locales comerciales sobre los cuales ejerce la posesión arrendaticia, fue vendido por la actora y para probar tal afirmación acompañó instrumento de propiedad inmobiliaria inscrito por ante la Oficina de Registro Público de esta ciudad en fecha 10 de agosto de 2012, bajo el Nº 2012.144, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 461.20.3.1.1007 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012, en donde la hoy demandante vende un lote de terreno al ciudadano N.J.P.T., ubicado en la calle 8 entre avenidas siete 7 y 8 de este Municipio, apreciándose de este instrumento, que no se trata del mismo objeto, pues la venta no está relacionada con un local comercial, pero; a mayor abundamiento, en el supuesto que sobre el terreno mencionado en el instrumento de venta antes referido, se encontrara ubicado uno de los dos locales comerciales que la actora arrendó al demandado, no acompaña éste prueba alguna de que la demandante arrendadora o el presunto nuevo propietario, le hubieran notificado tal hecho, ni de que esté pagando la pensión arrendaticia al presunto nuevo dueño. Por lo que habiendo reconocido en su contestación como cierto que en fecha 15 de octubre del año 2002 la ciudadana M.C., inicialmente le arrendó un primer local o anexo de 36 metros cuadrados, ubicado en la calle ocho entre avenida 7 y 8 de este Municipio, que ha utilizado como depósito y que en fecha 30 de octubre del año 2003 la misma ciudadana le arrendó el local contiguo al que ya tenía arrendado ubicado en la calle ocho entre avenida 7 y 8 de este Municipio, se da por demostrado que la demandante M.N.C., tiene la cualidad de arrendadora y por tanto cualidad o legitimatio ad causam para interponer y sostener la presente causa contra el demandado M.F.R.C., sin que sea necesario para ello, que demuestre ser ella la propietaria de dichos locales, pues basta para tener legitimidad para ejercer la presente acción su cualidad de arrendadora, por lo que la referida cuestión de fondo resulta improcedente.

Determinado lo anterior se debe decir que la actora, consignó junto con su demanda copias de dos contratos privados de arrendamiento, ( folios 10 al 12 y 13 al 14) que dice celebró con el demandado sobre un local comercial ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, los cuales fueron impugnados y desconocidos por el demandado, por lo que al no haberse demostrado la autenticidad de ellos, forzoso es desestimarlo como prueba instrumental que certifiquen la relación contractual mencionada por la actora, pero habiendo reconocido el demandado en su contestación como cierto que en fecha 15 de octubre del año 2002 la ciudadana M.C., inicialmente le arrendó un primer local o anexo de 36 metros cuadrados, ubicado en la calle ocho entre avenida 7 y 8 de este Municipio, que ha utilizado como depósito y que en fecha 30 de octubre del año 2003 la misma ciudadana le arrendó el local contiguo al que ya tenía arrendado ubicado en la calle ocho entre avenida 7 y 8 de este Municipio, que es cierto que existe entre el demandado y la referida demandante una relación contractual sobre el inmueble que ésta ha señalado. Además por notoriedad judicial, es del conocimiento de este juzgador la existencia de tal relación contractual, pues entre las partes existe un último contrato de arrendamiento celebrado el día 31 de julio de 2009, que fue el que sirvió de fundamento al hoy demandado para solicitar por ante este tribunal, procedimiento de consignación arrendaticia, que se tramitó bajó el Nº 83/12 de la nomenclatura de este juzgado y que así mismo corrió a los folios 33 y su vuelto del expediente que curso por ante este juzgado bajo el Nº 3.618/12, cuya copia corre a los folios 49 al 119 de esta causa. Todo lo cual sucedió entre las mismas partes y por el mismo objeto, por lo que se tiene dicho instrumento como contrato vigente entre las partes.-

Siendo así, se debe aclarar que el contrato constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones económicas. La voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.

Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación global relacionando las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por G.Q., cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de ellas con las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).

Analizado lo anterior, para determinar si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene, indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula. Pues bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que al interpretar la cláusula segunda del contrato antes mencionado y que une a las partes en contienda, se aprecia que su duración era de un (01) año, contado a partir del día primero (1°) del mes de julio del año 2009 hasta el día último del mes de julio de 2010, por lo que al haberse continuado el mismo luego de vencido el plazo de duración convenido y continuar la arrendadora recibiendo el pago de los cánones arrendaticios, el contrato se convirtió en un contrato como los celebrados sin determinación de tiempo; tal como lo indica el artículo 1.614 del Código Civil.

De dicho contrato se observa claramente que la voluntad de las partes fue, inicialmente, el de establecer un vínculo jurídico contractual de tiempo determinado, pero que por efecto de la tacita reconducción se convirtió en indeterminado, por lo que el contrato que hoy une a las partes es de naturaleza indeterminada.

Se debe acotar que el desalojo, es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado, o convertido en éste, porque el arrendatario quedó y se le dejó en el uso del inmueble, una vez vencido el plazo del contrato y obtener por esa vía la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (negrillas del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

(Omissis)

De la norma transcrita se desprende que el primer requisito para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en dicha norma, es que la duración del contrato sea INDETERMINADA (resaltado del tribunal) lo cual, en el presente caso, quedó demostrado con el contrato referido y cuya valoración se efectúo anteriormente.

Ahora bien; la causal esgrimida por la actora fue la prevista en el literal “C”, del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir; Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

A los fines de probar el deterioro del techo del inmueble y la necesidad de desocupación del mismo para su reparación, la actora junto con la demanda acompaño Informe de inspección elaborado por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy, que corre a los folios 16 al 20, el cual fue impugnado por el demandado en su contestación, pero requerido por la parte actora por vía de prueba de informe cuya resulta corre en copia certificada por el organismo emisor a los folios 158 al 168: Apreciándose de éste, que el inmueble objeto de esta acción debidamente identificado en dicho informe, es una construcción que data de más de cien años, que está construido de paredes de bahareque, techos de caña brava y tejas con soportes o listones de madera, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de madera y metal, que evidenciaron filtraciones en algunas paredes que conforman la estructura, lo que origina el desprendimiento de frisos de las paredes, daños en los listones de madera que sirven de soporte al techo por efecto de las filtraciones y alojamiento en los mismos de insectos, lo que debilita los listones, deterioro en la estructura del techo, presentando desprendimiento de parte de sus componentes, así como ondulación en parte de dicha estructura motivado a la perdida de propiedades de los componentes que la conforman. También acompañó la actora permiso de construcción expedido por la Jefatura de Ingeniería Municipal del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, en el cual se autoriza a la ciudadana: M.N.C. para que realice “Reparación de Techo” del inmueble ubicado en sector “Centro calle 8 entre avenidas 7 y 8 del Municipio Autónomo Nirgua Estado Yaracuy (sic)

El referido informe y el permiso antes indicado es de los instrumentos denominados como “Documentos Administrativos” por la doctrina y la jurisprudencia y sobre ellos la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, dijo en sentencia Nº 06556 del 14 de diciembre de 2005, lo siguiente: (…) ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquel que contiene una declaración de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinado a producir efectos jurídicos. De igual manera, con respecto al valor probatorio de los mismos, se ha indicado que constituyen una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, pudiendo constituirse en plena prueba (…) (Negrillas y subrayado de la Sala).

De lo antes dicho, y ante el hecho de que no consta de autos ninguna prueba que demuestre lo contrario a lo afirmado por dichos instrumentos administrativos, ha de tenerse a éstos como auténticos y en consecuencia como suficientes para demostrar el estado físico del techo del inmueble objeto de esta solicitud de desalojo.-

Se debe acotar que la parte demandada también solicito por vía de la prueba de informes al referido Cuerpo de Bomberos certificara si ese ente le concedió al fondo de comercio que él representa uso conforme del inmueble, pero transcurrido el lapso probatorio y el tiempo concedido a dicho organismo para que respondiera, no se recibió informe alguno, no obstante; el informe que quería el demandado se certificara es el que corre al folio 133 de esta causa el cual es de fecha 8 de diciembre de 2007, mientras que el que se valoró anteriormente es de fecha 22 de febrero del año 2013, por lo que en atención al tiempo de su realización, debe darse valor probatorio al señalado por la actora y que en virtud del principio de la comunidad de la prueba también es vinculante para el demandado.

Promovió la actora la prueba de experticia, la cual arrojó en su informe lo siguiente: Que el inmueble no se encuentra apto para ser habitado y tomando en cuenta los daños que presenta el inmueble en la estructura y cubierta del techo. Recomiendan su sustitución por una cubierta similar a la existente. Caracterizando la cubierta a sustituir el techo, por una construcción de una viga perimetral de concreto, con su respectivo acero de refuerzo 03 de cercha metálica conformada por perfil conduven y que sobre éstas descansen las correas de perfil conduven 80x40 separadas cada 55 cm; una cubierta de machihembrado, impermeabilización con manto asfaltico y el revestimiento con teja criolla. Sobre el riesgo de desplome del techo, los expertos concluyeron que basados en los daños observados en las correas y cubierta de madera (caña brava) que existe una alta probabilidad de un colapso y desplome del techo del inmueble.

Dicho informe técnico no fue objetado por la parte demandada, por lo que contribuye a dar por demostrado el estado físico del techo del inmueble objeto de la presente acción de desalojo.

De las pruebas del demandado:

Promovió y evacúo la prueba de inspección judicial, de la cual se aprecia el buen estado de las paredes, piso, aparente buen estado del techo y su aseo general, que al compararla con las resultas de la experticia y el informe técnico elaborado por el Cuerpo de Bomberos, sirve para dar por demostrada la solidez de las paredes, el buen estado del piso, pero no así con respecto al estado del techo, pues éste al haber sido meticulosamente estudiado por los expertos y los técnicos del referido Cuerpo de Bomberos, fue declarado en precario estado y por ello la necesidad de cambio, por lo que la referida inspección, sólo puede ser valorada en lo que es coincidente con la experticia, es decir en el buen estado de paredes y pisos, porque el estado del techo era materia de experticia y con ellas quedó determinado el grave estado en que el mismo se encuentra.

En conclusión, luego del análisis anterior es congruente decidir que la presente acción debe declararse procedente y en consecuencia se concede al demandado M.F.R.C., de las características de autos, un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble objeto del contrato, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitiva, todo conforme a lo dispuesto en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se determinará en forma positiva y precisa en la dispositiva del fallo.-

La cuantía de la acción queda estimada en la cantidad de DIEZ MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.700), equivalentes a 100 unidades tributarias, como fue indicado por la actora y aceptado tácitamente por el demandado.-

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN DE DESALOJO por haber quedado demostrado la urgencia que tiene la arrendadora y propietaria del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento que la unen con el demandado, de sustituir el techo de los locales comerciales referidos, en la forma indicada por los expertos que elaboraron el informe de experticia en esta causa y el permiso concedido por la Jefatura de Ingeniería Municipal del Municipio Nirgua, estado Yaracuy e informe del Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy, dado que por el riesgo de desplome, la sustitución del techo amerita la desocupación del inmueble objeto del arrendamiento.

SEGUNDO

Se concede al demandado M.F.R.C., de las características de autos, un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble objeto del contrato, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.-

TERCERO

Se determina que la cuantía de la acción es de DIEZ MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.700,00), equivalentes a 100 unidades tributarias.-

CUARTO

Se condena al demandado al pago de las costas procesales por haber resultado vencido totalmente.-,

Publíquese, regístrese y déjese copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Nirgua a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil trece.- Año 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-

El Juez Titular

Abog. I.P.A.

La Secretaria Temporal

Abog. L.S.

En esta misma fecha y siendo las 11:55 a.m., se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Temporal

Abog. L.S.