Decisión nº PJ0152016000127 de Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 30 de Septiembre de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2016-000162

PARTE ACTORA: M.R.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.902.107.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.R.R. y YOLIBER CASTEJON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 156.989 y 167.408, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: N.A.H. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.726.296.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: E.P.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.800.

MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Conoce este Tribunal de la presente acción por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de febrero de 2016, en la cual la ciudadana M.R.C., interpuso demanda de DESALOJO contra la ciudadana N.A.H., todos plenamente identificados al inicio del presente fallo, la cual fue admitida por este Juzgado en fecha 24 de febrero de 2016, ordenándose la citación de la ciudadana N.A.H., antes identificada, y la tramitación de la causa por el procedimiento contemplado en la Ley Para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 07 de marzo de 2016, previa solicitud de la parte interesada se dictó auto mediante el cual este Tribunal ordenó librar la respectiva compulsa a la parte demandada, de la cual el ciudadano C.D., actuando en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó recibo debidamente firmado como prueba de haber practicado la citación de la parte demandada, en fecha 29 de marzo de 2016.

Asimismo, en fecha 06 de marzo de 2016, siendo la oportunidad fijada por este Despacho para llevar a cabo la Audiencia de Mediación en la presente causa, se llevó a cabo la misma mediante acta en la cual se dejó constancia de la comparecencia de ambas partes al mismo, estando la parte demandada debidamente asistida por un Defensor Público en Materia de Arrendamientos de viviendas y concluido dicho acto se dejó constancia igualmente que el proceso continuaría su curso en estado de contestación de la demanda.

En fecha 09 de mayo de 2016, se recibió Escrito de Contestación y Reconvención de la demanda, presentado por la ciudadana N.A.H., asistida por la abogada E.P., ambas plenamente identificadas en autos, reconvención que fue declarada INADMISIBLE por inepta acumulación de pretensiones mediante decisión dictada por este Juzgado en fecha 10 de mayo de 2016.

Asimismo, mediante auto de fecha 24 de mayo de 2016, se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa y se abrió el respectivo lapso de promoción de pruebas.

En fecha 07 de junio de 2016, se recibió Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la ciudadana M.C., asistida por los abogados J.R. y YOLIBER CASTEJON, ya identificados, el cual se ordenó resguardar mediante nota de secretaría de fecha 13 de junio de 2016.

Igualmente en fecha 14 de junio de 2016, se recibió Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la ciudadana N.A.H., asistida por la abogada E.P., el cual se ordenó resguardar mediante nota de secretaría de fecha 15 de junio de 2016.

En fecha 17 de junio de 2016, se dictó auto mediante el cual este Tribunal ordenó agregar al presente expediente, los respectivos escritos de Promoción de Pruebas presentados por ambas partes y en fecha 20 de junio de 2016, se recibió escrito de oposición de pruebas presentado por la ciudadana N.H., asistida por la abogada E.P., ambas ya identificadas, oposición de la cual se decidió mediante sentencia de fecha 28 de junio de 2016, en la cual se declararon SIN LUGAR las mencionadas oposiciones.

Ahora bien, en fecha 28 de junio de 2016, se dictó auto mediante el cual este Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por ambas partes, abriéndose el respectivo lapso de evacuación de las mismas tal como lo establece el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Asimismo, en fecha 01 de julio de 2016, siendo la oportunidad y hora fijada por este Juzgado para llevar a cabo la evacuación de las pruebas testimoniales promovidas por la parte actora, mediante acta se declararon desiertos los mencionados actos.

Igualmente, en fecha 04 de julio de 2016, siendo la oportunidad y hora fijada por este Juzgado para llevar a cabo la evacuación de las pruebas testimoniales promovidas por la parte demandada, se llevo a cabo las mencionadas declaraciones de los testigos promovidos.

En fecha 08 de julio de 2016, previa solicitud de la parte se dictó auto mediante el cual este Tribunal fijó nueva oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial que fue declarada desierta, las cuales se llevaron a cabo mediante actas de fecha 21 de julio de 2016. En esta misma fecha se recibió diligencia presentada por la ciudadana M.C., asistida por los abogados J.R. y YOLIBER CASTEJON, ya identificados, mediante la cual solicitaron se fije una nueva oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial restante, la cual se fijó mediante auto de fecha 25 de julio de 2016.

Así las cosas, en fecha 29 de julio de 2016, siendo la oportunidad fijada por este Despacho para el acto de Posiciones Juradas, promovidas por la parte demandada, se dejó constancia de la incomparecencia de la parte promovente, motivo por el cual se declaró desierto dicho acto.

En fecha 1 de agosto de 2016, mediante acta se llevó a cabo la declaración de la testigo promovida por la representación judicial de la parte demandada, y mediante acta de fecha 03 de agosto de 2016, siendo la oportunidad fijada por este Despacho para que la parte demandada absolviera posiciones juradas, difirió el mencionado acto previo acuerdo de las partes en virtud de que la representación judicial de la parte demandada manifestó que su representada se encontraba quebrantada de salud. Por lo cual se fijó nueva oportunidad, la cual se llevaría a cabo con presencia de la parte demandada si antes de llevarse a cabo dicho acto presentará justificativo medico confiable del cual se desprendiera la veracidad de lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada.

En fecha 04 de agosto de 2016, se recibió diligencia presentada por la abogada E.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 70.800, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual consignó la constancia médica solicitada y siendo la fecha y hora fijada por este Despacho para llevar a cabo el Acto de Posiciones Juradas, este Tribunal una vez consignado el justificativo medico solicitado a la parte demandada a los fines de llevar a cabo el presente acto con presencia de la misma, procedió a realizar el acto únicamente con la presencia de la parte actora y su representación judicial, en virtud de existir incongruencia con el informe médico presentado por la parte demandada y lo expuesto en el mencionado acto por la parte demandada, procediendo la parte demandante a estampar su preguntas conforme lo dispone la norma procesal correspondiente.

En fecha 09 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte demandada hace oposición a las preguntas estampadas por su contraparte en el acto de posiciones juradas de fecha 04 de agosto de 2016, dictando a tal efecto un auto en el cual se le hizo saber a dicha apoderada que en la oportunidad de dictar sentencia se valorarían dichas pruebas, salvo la apreciación que el otorgue el Juez.

En fecha veinte de septiembre de 2016, se fijo por auto expreso oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio.

Siendo la oportunidad respectiva para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a pronunciarse de la siguiente manera:

II

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la representación judicial de la parte actora que debido a la situación económica en la que se encontraba su representada en el año 2007, tras problemas familiares y en un proceso de divorcio en la cual pensó en vender dos viviendas que había adquirido en el matrimonio y hacer la repartición de bienes de acuerdo con la ley, pero su ex esposo no estaba de acuerdo en que se realizara las ventas de los inmuebles.

Alega igualmente que su representada le ofreció en venta su apartamento a la señora N.A.H., con la finalidad de solucionar sus problemas económicos y adquirir otra vivienda, pero pasado el tiempo no le aprobaron el crédito y su ex esposo se opuso a firmar los documentos, por lo cual tomó la decisión de arrendar su apartamento con la finalidad de recibir algún ingreso extra de dinero para poder ayudarse a mantener a su familia y pagar los aranceles hipotecarios del apartamento que se debían para el momento.

Así las cosas, señala que una vez culminado el proceso de divorcio y separación de bienes su representada se quedó con el apartamento objeto del juicio y para no perder el inmueble firmó en fecha 01 de octubre de 2007, un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana N.A.H., con un canon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), que reflejaban la cuota mensual que debía cancelar para cubrir la hipoteca del inmueble.

Que por tantos problemas que tenía su representada en ese momento decidió irse a vivir a una habitación en casa de una amiga, sus hijas se quedaron en casa de la madre de su representada, pero solo estuvo en casa de su amiga aproximadamente tres (3) meses, luego su representada volvió a casa de su madre y ha estado viviendo ahí hasta la presente fecha, con la circunstancia de que su representada y sus dos hijas, una de diecisiete (17) y otra de veintitrés (23) años de edad, se encuentran viviendo en una habitación en casa de su madre, donde conviven con los hermanos de su representada y sus esposas.

Asimismo, señala que transcurrido el tiempo, le notificó verbalmente a la arrendataria, la situación que tenía de ocupar su inmueble con su familia, encontrándose con una respuesta negativa por parte de la arrendataria, por lo que a los fines de llegar a un acuerdo amistoso su representada le manifestó a la demandada, que le cancelaría los gastos que realizó al inmueble, aproximadamente VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), tomándole en consideración su esfuerzo le ofreció darle CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), al cual la ciudadana N.A.H., le manifestó no estar de acuerdo, señalándole que por su edad ella es una débil jurídico que ella tenía una participación en ese inmueble por haber pagado la deuda hipotecaria y que de la vivienda no la sacaba nadie.

Señala también que un principio la demandada le pidió QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), para entregar el apartamento, y de pronto cambió su actitud y pidió 30% del valor del apartamento, que posteriormente se enteró a través de su vecina del apartamento de al lado, ciudadana GLENYS DIAZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.196.586, que la ciudadana N.A.H., ya identificada, le estaba ofreciendo en venta el apartamento de su propiedad, siendo por ese motivo y por la necesidad de su vivienda, que interpuso la solicitud de inicio del procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), solicitando el desalojo para hacer valer sus derechos legales constitucionales, ya que no tiene donde vivir y su único bien es ese apartamento, el cual está registrado ante el REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL DEL SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), Nro. 202011 900-70-12-00265088, de fecha 22/06/2012.

Que cumpliendo con el requerimiento de ley y al no llegar a un acuerdo en el procedimiento administrativo, dicha Superintendencia emitió p.N.. MC/00482, de fecha 25 de agosto de 2015, en la cual acordó recurrir a la vía judicial a los fines de que las partes pudieran definir su conflicto arrendaticio por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin, es por lo que acudió a esta estancia para que se restableciera su derecho de su propiedad con el desalojo de la arrendataria.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el momento de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada señaló lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo la condición de arrendataria manifestada por la demandante, ciudadana M.R.C., ya identificada, por cuanto según señala la misma reconoce a su representada, como futura adquiriente del inmueble, al señalar en su escrito libelar que la misma le había ofrecido en venta su apartamento a la señora N.A.H., con lo cual señala que resulta evidente un preacuerdo, convenio o promesa de venta del inmueble de marras,

Asimismo, negó, rechazó y contradijo la condición que se le quiere dar a su representada de arrendataria, por cuanto, la demandante le propuso el precio del inmueble en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), entregándoselo conjuntamente con la opción de compra venta sin firmar con la promesa que lo haría al término de la cancelación de la hipoteca sobre el crédito hipotecario concedido por el Fondo de Previsión de los Trabajadores de la C.A. la Electricidad de Caracas y sus empresas filiales, mediante abonos mensuales, gastos de mantenimiento sobre el inmueble a fin de hacer habitable dado su antigüedad y deterioro, empresa está de la que la parte actora era favorecida por su condición de trabajadora activa, con sus intereses y seis (06) cuotas de mora que a la fecha tenía, garantizando dicho préstamo con anticresis e hipoteca de primer grado a favor del referido Fondo por la cantidad de TREINTA Y TRES MILLONES CIENTO DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 33.117.834,00), por lo cual según señala la representación judicial de la parte demandada, la ciudadana M.R.C., ya identificada, le propuso terminar de cancelar la hipoteca, y así se realizó obteniendo el respectivo documento de liberación de hipoteca en fecha 10 de abril de 2013, declarando extinguida la fianza constituida en el documento por el Notario Público Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de agosto de 2013, quedando inserto bajo el Nro. 2, Tomo 49 de los libros respectivos.

Igualmente, negó, rechazó y contradijo la presente demandada, sustentada asimismo en los recibos de pago emitidos por la demandante en cada oportunidad de exhibirle los depósitos de pago para cancelar las mensualidades del préstamo hipotecario al Fondo de Previsión, en la cuenta Nro. 01040019810190059987 del Banco Venezolano de Crédito, como constancia del cumplimiento al acuerdo celebrado entre las partes y el cumplimiento de pago. Señalando también que en dichos recibos de pago, la parte actora declara de forma inteligible y directa donde resalta la siguiente nota: ABONO POR VENTA DE APTO. En el bloque 6, piso 6, Apartamento Nro. 06-03, Sector CC2, Caricuao.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora cuando sostiene que pasado el tiempo a la señora NELLI no le aprobaron el crédito, por cuanto según señala no es cierto, ya que para optar a un crédito hipotecario, es obligación de los propietarios vendedores otorgar una promesa de venta o contrato de opción, sin embargo, la demandante presentó dos (02) borradores del preacuerdo de venta para su otorgamiento, siendo convenido como parte del negocio jurídico la venta del inmueble a plazos, desestimándose la solicitud de cualquier crédito, pero dejando claro la voluntad de la actora de vender.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la demandante, de rescatar el inmueble, porque según señala el mismo fue objeto de un contrato de arrendamiento anterior y representaba un ingreso adicional a su patrimonio tenerlo arrendado como lo hizo por cinco (05) años, antes de ser ofertado a su representada, y es a partir del año 2012, una vez cancelado por su representada la deuda hipotecaria y adecentado el inmueble de marras, cuando la parte actora lo declaró como vivienda principal.

Asimismo, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la demandante cuando expresa que por la necesidad de su vivienda que interpuso la solicitud de inicio del procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en virtud de que según señala la que inició el procedimiento ante el ente al que la parte actora hace referencia fue su representada, en busca de protección y apoyo por el incumplimiento del convenio una vez fue cancelada su deuda.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora por cuanto señala que no ocupó ni ha ocupado el apartamento en condición de arrendataria, sino en condición de adquiriente y como propietaria de un inmueble cuya venta a plazos se encontraba en vigencia contractual, por lo que ratificó que la demandante dio en venta por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), el bien inmueble, reconociendo en todo momento su derecho de adquisición, derivado de los pagos oportunos acordados de la deuda hipotecaria que su representada sostenía, y posteriormente a la negativa de otorgamiento de un documento definitivo de venta, era su representada en su condición de adquirente que tenía la preocupación por la demora de la demandante del incumplimiento tanto por saneamiento de la ley como por la tradición legal que está obligada la propietaria a vender.

Negó, rechazó y contradijo la presente demanda, con respecto al basamento en el cual la parte actora sostiene que fue arrendataria siendo que según señala lo correcto es que es ocupante del inmueble por la entrega material del mismo efectuada por la demandante, cancelando todos los servicios públicos, permitiendo su permanencia de forma continua e ininterrumpida desde el día 27 de noviembre de 2007, quedando exclusivamente el documento definitivo de venta por el compromiso celebrado entre las partes. Asimismo, negó el hecho originado por la factura Nro. 00084 emitida por la ciudadana SOLANDA C.R., por la redacción y elaboración de contrato de arrendamiento, que no se llegó a otorgar ni acordar, con lo cual según señala bajo engaño le hicieron firmar para desviar la interpretación del rol de compradora de la parte demandada.

III

DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Copia simple copia simple de las cédulas de identidad de las ciudadanas M.C. y N.H., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.902.107 y V-3.726.296, respectivamente cursantes al folio seis (06) del expediente. Al respecto, quien aquí decide, observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, queda demostrada la identidad de ambas partes. Y así se decide.

2) Copia simple de Documento de Liberación de Hipoteca otorgado por la ciudadana J.D.V.G.S., titular de la cédula de identidad Nro. V-14.686.922, actuando en su carácter de Apoderada de la ASOCIACIÓN CIVIL DE AHORRO Y PREVISIÓN DE LOS TRABAJADORES DE LA C.A., LA ELECTRICIDAD DE CARACAS Y SUS EMPRESAS FILIALES, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2013, inserto bajo el Nro. 02, Tomo 49, y protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de junio de 2013, bajo el Nro. 30, Tomo 26, Protocolo de Trascripción del año 2013, cursante a los folios de siete (07) al nueve (09); Al respecto, quien aquí decide, observa que el presente instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la liberación de la hipoteca que recaía en el inmueble objeto del juicio. Y así se decide.

3) Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, autenticado por ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 23, Protocolo Primero, cursante a los folios del diez (10) al doce (12) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado la propiedad del inmueble objeto del litigio. Y así se decide.

4) Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por las partes, debidamente firmado por las ciudadanas M.C. y N.H., cursante a los folios del trece (13) al quince (15) del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente documento no fue desconocido por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado la relación arrendaticia existente entre las partes con respecto al inmueble objeto del litigio. Y así se decide.

5) Copia simple de las cédulas de identidad de las ciudadanas G.B. y D.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-20.154.112 y V-26.574.893, respectivamente, cursante al folio dieciséis (16); Al respecto, quien aquí decide, observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, queda demostrada la identidad y la edad de las ciudadanas antes menconadas. Y así se decide.

6) Copia simple de partida de nacimiento de la ciudadana G.A.B.C.. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el parentesco y la edad de la mencionada ciudadana con la parte actora. Y así se decide.

7) Copia simple de partida de nacimiento de la ciudadana D.A.B.C.. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el parentesco y la edad de la mencionada ciudadana con la parte actora. Y así se decide.

8) Copia simple de reproducciones fotográficas cursantes al folio numero diecinueve (19). Al respecto, quien aquí decide, por cuanto observa que la misma no fue promovida conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los medios para promover reproducciones fotográficas, lo que impide que se ejerza el principio de control y contradicción de la prueba en la promoción y evacuación de la misma, motivo por el cual, este Tribunal, no le otorga valor probatorio, y desecha la misma. Y así se decide.

9) Copia simple de constancia de estado de cuenta a la fecha del 28/01/2016, correspondiente a las consignaciones realizadas por la ciudadana N.A.H., por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, cursante a los folios del veinte (20) al veintidós (22). Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el pago realizado por la ciudadana N.A.H., a la ciudadana M.R.C., amblas plenamente identificadas, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.

10) Copia simple de la decisión Nro. MC/00482, de fecha 25 de agosto de 2015, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en el asunto Nro. 0301209-01348, cursante a los folios del veintitrés (23) al veinticuatro (24) del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el procedimiento previo a la demanda realizado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.

11) Copia simple de constancia de residencia de la ciudadana M.C., emanada del consejo comunal “CC-2”, de la Parroquia Ecológica de Caricuao, de fecha 29 de enero de 2016, cursante al folio veinticinco (25) del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente documento no fue desconocido por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado la el tiempo y lugar de residencia de la ciudadana M.C.. Y así se decide.

12) Copia simple de documento identificado como Declaración Jurada de la ciudadana GLENYS DIAZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.196.586, cursante al folio veintiséis (26) del expediente. Al respecto, quien aquí decide, aprecia que dicha ciudadana es un tercero ajeno a este proceso, por tanto deja constancia que se pronunciará con respecto al presente documento en el momento de valorar la prueba testimonial de la ciudadana anteriormente indicada.

13) Copia simple de documento de Registro de Vivienda Principal, presentado ante el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), cursante al folio veintisiete (27) del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado que el inmueble objeto del litigio esta constituido como vivienda principal de la parte actora. Y así se decide.

14) Copia simple de resolución Nro. 00002339, de fecha 24/05/2014, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, cursante a los folios doscientos diecisiete y doscientos dieciocho (217 al 218) del expediente.. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el procedimiento previo a la demanda realizado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en el cual se reguló el canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio. Y así se decide.

15) Impresión del portal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en relación a los pagos realizados por la ciudadana N.A.H., cursante a los folios doscientos diecinueve (219) y doscientos veinte (220) del expediente. Al respecto, quien aquí decide, observa que el presente documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el pago de los cánones de arrendamiento consignados por la ciudadana N.A.H.. Y así se decide.

16) Prueba testimonial de la ciudadana GLENYS DIAZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.196.586, folios doscientos ochenta y nueve al doscientos noventa y dos (289 al 292), donde en el momento de declarar la mencionada ciudadana señaló entre otras cosas que la ciudadana N.H., le ofreció en venta el inmueble objeto del litigio, compra que no pudo realizarse por cuanto la demandada no quiso continuar con las negociaciones, asimismo, señaló que realizó una declaración jurada donde manifestó lo alegado en el momento de rendir declaración con respecto al tema de la venta del inmueble, y que posteriormente a haberse roto las negociaciones supo que el inmueble que la ciudadana N.H. pretendía venderle era propiedad de la ciudadana M.R.C.. Ahora bien, este Tribunal, una vez analizada la declaración de la testigo, pudo constatar que no existe incongruencia ni contradicciones con lo señalado en el documento identificado como Declaración Jurada, motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

17) Prueba Testimonial de la ciudadana M.C., titular de la cédula de identidad Nro. V-3.139.278, en el momento de rendir declaración, la mencionada ciudadana señaló entre otras cosas que la ciudadana M.R.C., tiene como inquilina a la ciudadana N.H., en un apartamento de su propiedad, señaló igualmente que la parte actora actualmente se encuentra viviendo una habitación en su casa con sus dos hijas, y que la parte actora, ciudadana M.R.C. era su hija. Ahora bien, este Tribunal, por cuanto observa que la testigo promovida por la representación judicial de la parte actora es ascendiente de la misma, se ve en la forzosa necesidad de declarar inhábil a la testigo y proceder a desechar la presente prueba, como en efecto lo hace, de conformidad con lo establecido en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

18) Prueba Testimonial del ciudadano R.A.C., titular de la cédula de identidad Nro. V-5.090.610, en el momento de rendir declaración, el mencionado ciudadano señaló entre otras cosas que tiene conocimiento que la ciudadana M.R.C. arrendó su apartamento en octubre de 2007, asimismo, afirmó desconocer que la ciudadana M.C. ofreció en venta mediante abono el apartamento de marras, y señaló que el acompañó a la ciudadana M.C., a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, a denunciar en relación al contrato de arrendamiento. Ahora bien, este Tribunal, una vez analizada la declaración del testigo, pudo constatar que no existe incongruencia ni contradicciones con lo señalado durante las diferentes preguntas realizadas por las partes motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

19) Prueba de Posiciones Juradas promovida por la parte demandada, en el momento de que la ciudadana N.A.H., le correspondió absolver posiciones juradas formuladas por la parte demandada, la misma no compareció, ni presentó algún justificativo valido que explicara su ausencia a pesar de la oportunidad que le dio este Tribunal previa aprobación de la parte contraria para presentar el mismo, por lo cual se produjeron los efectos del artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, dándose la oportunidad a la parte actora de estampar las preguntas que considerará pertinentes. Ahora bien, a los fines de otorgar valor probatorio a las preguntas estampadas por la parte actora en el acto de fecha 04 de agosto de 2016, quien aquí decide, ve preciso señalar el artículo 409 eiusdem, el cual establece lo siguiente: “Los hechos acerca de los cuales se exija la confesión, deberán expresarse en forma asertiva, siempre en términos claros y precisos, y sin que puedan formularse nuevas posiciones sobre hechos que ya han sido objeto de ellas.”. Así las cosas, luego de una revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente con especial atención a las preguntas estampadas por la parte actora, este Tribunal pudo constatar que ninguna de las mencionadas preguntas fueron realizadas de manera asertiva, por lo que mal podría este Juzgador otorgarle valoración a las mismas si no cumplen con los requisitos exigidos por el Legislador, motivo por el cual, este Tribunal se ve en la forzosa necesidad de desechar las preguntas estampadas por la representación judicial de la parte actora. Y así se decide.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1) Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, autenticado por ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 23, Protocolo Primero, cursante a los folios del ciento veintiocho (128) al ciento treinta (130), del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni tachado por la parte actora, por lo que surte pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado la propiedad del inmueble objeto del litigio. Y así se decide.

2) Copia simple de Documento de Condominio del Bloque 6, Edificio 1, Sector CC-2, Tipo 20-C, Urbanización Caricuao, Parroquia Caricuao del Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de septiembre de 1979, registrado bajo el Nro. 37, folio 202 vuelto, Protocolo Primero, Tomo 47, cursante a los folios del ciento treinta y uno (131) al ciento cuarenta (140). Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado por la parte actora, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Y así se decide.

3) Copia del escrito de separación de cuerpos y bienes, decretado por la Sala de Juicio Unipersonal Nro. 11, del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, en fecha 04 de diciembre de 2009, cursante a los folios del sesenta y tres (63) al setenta y uno (71). Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue impugnado por la parte actora, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la separación de bienes presentada, entre la cual se dejó constancia de a quien le correspondía la propiedad del inmueble objeto del litigio. Y así se decide.

4) Copia simple de Justificativo legal emanado de la Defensoría Pública, cursante a los folios del doscientos veinticinco (225) al doscientos veintiocho (228) del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el referido documento no fue impugnado por la parte actora, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado que la ciudadana N.A.H., se encuentra poseyendo el inmueble objeto del litigio. Y así se decide.

5) Constancia que acredita como pensionada a la ciudadana N.A.H., de fecha 05 de marzo de 1991, cursante al folio doscientos veintinueve (229) del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que en el momento de promover el referido documento la parte interesada no señaló que intenta demostrar con el mismo, y por cuanto considera el Tribunal que el mismo no guarda relación con lo que se discute en el presente juicio, desecha la misma por considerarla impertinente. Y así se decide.

6) Original del acta de la audiencia conciliatoria celebrada por las partes en fecha 18/12/2014, por ante el Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, cursante a los folios cincuenta y uno (51) y cincuenta y dos (52) del expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el referido documento no fue impugnado por la parte actora, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la audiencia conciliatoria realizada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, al momento de hacer el procedimiento administrativo en el mencionado ente, sin que llegaran a ningún acuerdo. Y así se decide.

7) Copia simple de documento de Registro de Vivienda Principal, presentado ante el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), cursante al folio cincuenta y tres del expediente. Al respecto, quien aquí decide, deja constancia que se pronunció con respecto a la presente prueba documental en el momento de la valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada, por lo que se hace constar que el presente instrumento surtirá pleno valor probatorio para ambas partes. Y así se decide.

8) Documentos de proyectos de compra venta, presuntamente suscrito por las parte, en el cual otorgan en venta el apartamento objeto del juicio, sin firma de ninguna de las partes, cursante a los folios del cincuenta y cuatro (54) al cincuenta y nueve (59). Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no se encuentra firmado por ninguna de las partes, motivo por el cual desecha el mencionado documento de conformidad con lo establecido en el artículo 1368 del Código de Procedimiento Civil.

9) Doce (12) Recibos de pago por un monto de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), correspondientes al pago del 07 de noviembre de 2007, al 28 de enero de 2009, debidamente firmado como recibido por la ciudadana M.R.C.. Ya identificada. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue desconocido por la parte actora, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 1363 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, quedó demostrado el pago realizado por la ciudadana N.A.H., a la parte actora. Y así se decide.

10) Copia simple de doce (12) comprobantes de depósito realizados por ante el Banco Venezolano de Crédito en la cuenta Nro. 01040019819810190059987, por un monto de trescientos ochenta bolívares (Bs. 380,00) dirigidos al FONDO DE PREVISIÓN, de fechas 25/04/2008, 20/11/2008, 28/01/2009, 31/03/2009, 23/12/2009, 20/01/2010, 10/03/2010, 04/08/2010, 06/10/2010, 04/01/2011, 29/04/2011 y 07/07/2011. Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue desconocido por la parte actora, motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia quedó demostrado el pago realizado por la ciudadana N.A.H., al FONDO DE PREVISIÓN. Y así se decide.

11) Comprobante para crédito hipotecario de afiliación del Banco de Venezuela; Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue desconocido por la parte actora, motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia quedó demostrado el crédito Hipotecario solicitado por la parte demandada por ante la mencionada entidad bancaria. Y así se decide.

12) Recibos de pago de la junta de condominio debidamente firmados y sellados como pagados cursantes a los folios del ciento cuarenta y cinco (145) al ciento noventa y uno (191), Al respecto, quien aquí decide observa que los mencionados documentos no fueron desconocidos por la parte actora, motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia quedó demostrado los pagos realizados por la ciudadana N.A.H., por motivo de condominio del inmueble objeto de la demanda. Y así se decide.

13) Recibos de fechas 13 y 14 de agosto de 2014, que señalan como PAGO CUOTA DE PULMÓN, debidamente firmados y sellados cursantes al folio ciento noventa y dos (192). Al respecto, quien aquí decide observa que los mencionados documentos no fueron desconocidos por la parte actora, motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia quedó demostrado el pago realizado por la ciudadana N.A.H.. Y así se decide.

14) Tres (03) facturas con motivo de compras por remodelación, cursantes a los folios del ciento noventa y tres (193) al ciento noventa y cinco (195). Al respecto, quien aquí decide observa que el mencionado documento no fue desconocido por la parte actora, motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

15) Prueba testimonial de la ciudadana Z.D., titular de la cédula de identidad Nro. V-3.886.114, en el momento de rendir declaración la mencionada testigo manifestó entre otras cosas conocer a la parte actora, que le constaba que la parte actora ofertó en venta el inmueble objeto del litigio y que incluso tuvo el documento de compra venta en sus manos, y que luego de hacerle unas correcciones al mencionado documento se lo devolvieron a la señora CORREDOR quien no se lo volvió a entregar para formalizar las negociaciones. Ahora bien, este Tribunal, dada las declaraciones expuestas por la testigo, que tiene como fin probar la existencia de una obligación o convención presuntamente existente entre las partes inmersas en el presente juicio, y dado el monto de dicha negociación, este Tribunal en consideración de la limitación expresa contenida en el artículo 1387 del código Civil, debe forzosamente desechar dicha testimonial y así se decide.

16) Prueba Testimonial de la ciudadana R.G., titular de la cédula de identidad Nro. V-4.263.935, en el momento de rendir declaración, la mencionada testigo manifestó conocer a las partes, y manifestó igualmente tener conocimiento de las negociaciones que tenían las partes sobre el inmueble objeto del juicio por cuanto según señala acompañó varias veces acompañaba a la compradora a pagar el apartamento. Ahora bien, este Tribunal, dada las declaraciones expuestas por la testigo, que tiene como fin probar la existencia de una obligación o convención presuntamente existente entre las partes inmersas en el presente juicio, y dado el monto de dicha negociación, este Tribunal en consideración de la limitación expresa contenida en el artículo 1387 del código Civil, debe forzosamente desechar dicha testimonial y así se decide.

17) Prueba Testimonial de la ciudadana C.S., titular de la cédula de identidad Nro. V-13.847.757, en el momento de rendir declaración la mencionada testigo manifestó conocer a la ciudadana N.A.H., que tenía entendido que la demandante le vendería a la señora N.A.H. el inmueble y que acompañó a la demandada a realizar los tramites por ante las entidades bancarias para solicitar el crédito pero no pudieron introducir la solicitud por cuanto le faltaba la oferta de compra venta por parte de la vendedora. Ahora bien, este Tribunal, dada las declaraciones expuestas por la testigo, que tiene como fin probar la existencia de una obligación o convención presuntamente existente entre las partes inmersas en el presente juicio, y dado el monto de dicha negociación, este Tribunal en consideración de la limitación expresa contenida en el artículo 1387 del código Civil, debe forzosamente desechar dicha testimonial y así se decide.

18) Prueba de Posiciones Juradas a la ciudadana de la ciudadana M.R.C., titular de la cédula de identidad Nro. V-6.902.107., en el momento de la evacuación de la mencionada prueba la parte promovente no compareció, ni presentó algún justificativo valido que explicara su ausencia a pesar de la oportunidad que le dio este Tribunal previa aprobación de la parte contraria para presentar el mismo, por lo cual se produjeron los efectos del artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, dándose la oportunidad a la parte actora de estampar las preguntas que considerará pertinentes, las cuales fueron valoradas en el momento de señalar las pruebas promovidas por la parte actora.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir el extenso del fallo, conforme a la tramitación del procedimiento oral, apegado al artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa este Juzgador de seguidas a hacer las consideraciones de mérito apreciadas en la presente causa, con base a las actas que conforman el expediente; el escrito libelar, la contestación a la demanda, la fijación de los hechos y los alegatos expuestos en la audiencia de juicio:

Así las cosas, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.

A tal efecto, este Juzgador antes de pronunciarse al fondo de la demanda, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que:

Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por otro lado, establece el artículo 506, íbidem que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)

.

La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el caso bajo estudio, y de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se aprecia que la demanda intentada por la ciudadana M.C., contra la ciudadana N.H., ambas plenamente identificada anteriormente, versa sobre una acción de desalojo de vivienda, en la cual como objeto de la acción se identifica un inmueble ubicado en el sector CC-2, Bloque 6, Edificio Nro. 01, Piso 6, Apto. 0603, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, en la cual la parte demandada, como fundamento de su acción invoco las causales de desalojo contenida en los ordinales 2º y 3º, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de vivienda, referida la primera de ellas a la necesidad del propietario, para ocupar el inmueble, y la segunda, en el uso indebido dado a la cosa arrendada por parte del arrendatario.

Igualmente se aprecia de la decisión dictada por este Tribunal de fecha 24 de mayo de 2016, relativa a la delimitacion de los hechos, fijo como hechos controvertidos en esta causa demostrar la existencia de la relación arrendaticia alegada por parte actora y probar la existencia de la promesa de venta alegada en el escrito de contestación de demanda. Ahora bien, con respecto a estos hechos, este Sentenciador luego de analizar los medios de pruebas conducentes a probar la existencia de tales afirmaciones, pudo constatar que, en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia, consta en autos copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por las partes, debidamente firmado por las ciudadanas M.C. y N.H., cursante a los folios del trece (13) al quince (15) del expediente, al cual se le otorgo pleno valor probatorio, dado que el mismo no fue desconocido por la parte demandada, demostrándose así la existencia de la obligación contractual devenida de una relación locativa, y así queda demostrado.

En lo concerniente a la promesa de compra venta aludida por la representación judicial de la accionada, luego de revisar el material probatorio relativo a dicho hecho, se aprecia que se consignó a los autos copia simple de dos documentos de opción compra venta, en el cual otorgan en venta el apartamento objeto del juicio sin firma alguna, cursante a los folios del cincuenta y cuatro (54) al cincuenta y nueve (59), y al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no se encuentra firmado por ninguna de las partes, motivo por el cual desecha los mencionados documentos de conformidad con lo establecido en el artículo 1368 del Código Civil, no comprobando la existencia de algún vinculo jurídico que uniera a las partes con respecto a una opción de compra venta del inmueble objeto de esta demanda, y así queda establecido.

Bajo la consideración de la premisa antes expuesta, en relación a la carga procesal que tiene las partes de demostrar sus afirmaciones de hecho y sus excepciones, este Tribunal pasa a constatar si la representación judicial de la parte actora cumplió con la carga de probar los hechos alegados en la demanda. En este sentido, con respecto a la primera causal de desalojo alegada por la accionante, en relación a la necesidad de ocupar el inmueble objeto del litigio, contenida en el ordinal 2º del artículo 90 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pasa este Tribunal a analizar lo conducente para lo cual ve preciso este Juzgado, señalar lo expuesto por el autor F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999, (Pág. 315), en relación a la causal de necesidad del inmueble:

”Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la acción de desalojo del artículo 34 literal b, es decir la necesidad “que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (...)

Debe aclararse, que la causal de desalojo, fundada en la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, estuvo prevista en el literal “B” de la Ley de Arrendamiento publicada en fecha 07 de diciembre de 1999, sin embargo, luego que el legislador patrio, con base a estudios sociales, sancionara la novísima Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, publicada en gaceta oficial Nro. 6.503, de fecha 12 de noviembre de 2011, la cual atendería y protegería los derechos de las partes inmersas en este tipo de relaciones jurídicas, dicha causal se mantuvo, quedando prevista en el ordinal 2º del artículo 91 de la citada Ley, supuesto que pasaremos a analizar.

Se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, al puntualizar lo siguiente:

“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” … éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Subrayado del Tribunal; Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343, publicada en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia)…”

Más adelante, la Corte Primera estableció:

…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…

. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente.- Magistrado Perkins Rocha Contreras)…”

Por otra parte, el jurista G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 194 y siguientes, para la procedencia del Desalojo ha señalado lo siguiente:

… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento… pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria…, así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño… Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción…

Como se puede apreciar, la doctrina ha sostenido que para la procedencia del desalojo por la causal de estado de necesidad de ocupar el inmueble, debe probarse de forma concurrente los siguientes elementos:

1. La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal.

2. La cualidad de propietario del inmueble;

3. La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.

   En el presente caso, puede observar este Tribunal, que sobre el inmueble objeto del juicio, se celebró un contrato de arrendamiento privado suscrito entre las ciudadanas M.R.C. y N.A.H., y siendo la ciudadana M.R.C., la actual propietaria del inmueble, pasa a tener los derechos arrendaticios del mismo, comprobándose así la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, cumpliéndose así con el primero de los tres elementos anteriormente indicados.

   Asimismo, pasa este Tribunal a analizar el segundo elemento, del cual se puede constatar de la copia simple del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de agosto de 2000, quedando inscrito bajo el Nro. 45, Tomo 23, Protocolo Primero, en el cual consta que el ciudadano OSMIL ANTOIO RONDON GUERRA, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.859.378, dio en venta pura y simple, a la ciudadana M.R.C., ya identificada, el inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 0603, Piso 6, Bloque 6, Edificio 1, Ubicado en la Urbanización Caricuao, Sector CC-2, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprobándose así la cualidad de propietaria del inmueble de la parte actora, dándose cumplimiento al segundo elemento.

   En este orden de ideas, pasa este Tribunal a analizar el tercer elemento, el cual sería la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, a los fines de demostrar la necesidad del inmueble, la representación judicial de la parte actora, consignó Copia simple de reproducciones fotográficas a los fines de demostrar, según señala, las condiciones en las cuales la ciudadana M.R.C., vive con sus dos hijas, al respecto, quien aquí decide, en el momento de otorgarle valoración al mencionado medio de prueba observó que la misma no fue promovida conforme a lo establecido en el las normas del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los medios para promover reproducciones fotográficas por lo cual no se le otorgó valor probatorio a las mismas, por otra parte, el Registro de Vivienda Principal únicamente no es medio de prueba suficiente para justificar la necesidad del inmueble, y por último la testigo que manifestó tener conocimiento de la condición en que habita la parte actora, no se le otorgo valor probatorio dado que fue declara inhábil por este tribunal en el capitulo de los medios de pruebas de este fallo, dada la relación de consanguinidad que tiene con la accionante, por todo ello, considera quien aquí decide que no se demostró el estado de necesidad alegado por la ciudadana M.R.C., y como consecuencia de ello no dio cumplimiento al tercer elemento fundamental para probarse la necesidad del inmueble, motivo por el cual este Órgano Jurisdiccional declara la improcedencia de la causal 2º del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Y así decide.-

   Ahora bien, la representación judicial de la parte actora igualmente fundamentó la demanda en el ordinal 3º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual establece lo siguiente:

   Artículo 91: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó.

   Es así como este Tribunal pasa a analizar de la siguiente manera:

   Partiendo del hecho de que el uso deshonesto guarda relación con aquel uso que el arrendatario da al inmueble arrendado de modo contrario a la moral o a las buenas costumbres, la decencia y la honestidad, y que la honestidad sugiere que el uso se realice con pudor, recato en el proceder y decencia en el obrar. Como se observa, no podrían considerarse como motivo para que el arrendador pueda solicitar el desalojo, pero que, no obstante, no podemos conocer, (aun cuando el común de las personas puede fácilmente entender qué es un “uso deshonesto” de acuerdo con sus convicciones, cultura o creencias), si el órgano jurisdiccional podrá emitir un juicio valorativo sobre la conducta impropia del arrendatario, tratándose de los usos deshonestos que pudiera darle al inmueble arrendado, pero que se pueden comprobar según la actividad conocida a través de cualesquiera de las conductas que podrían integran el contenido de un uso distinto al honestamente permitido. Complejos criterios de valoración que el Juez sopesará, según sus propias convicciones, pero que, sin embargo, no le será tan difícil determinar, según lo alegado y probado en autos, tomando en cuenta que el inmueble objeto del litigio esta destinado a vivienda y de los autos se desprende que la demandada ha mantenido utilizando el mencionado inmueble únicamente para vivir en él.

   Un uso deshonesto se comprende sin necesidad de estipulación o acuerdo alguno, pues si el uso dado excede el normal y corriente a la conducta propia, habrá que considerar si ese uso está en contra de la moral o de las buenas costumbres; pues el uso deshonesto, para ser tal, tiene que ser impúdico, lascivo o inmoral, como podría ser el hecho de instalar en un inmueble destinado para vivienda, una actividad mercantil o de juegos y azar no autorizados, la venta de especies alcohólicas, actos de prostitución o de prácticas abortivas, en el presente caso la parte actora señala que la ciudadana N.A.H. ofreció en venta el inmueble objeto del litigio, no siendo considerado éste un uso indebido, si no un hecho de calificación distinta que no podría ser dirimido por jurisdicción de la materia Civil, motivo por el cual considera quien aquí decide que no se demostró en autos un uso indebido del inmueble, por lo que este Órgano Jurisdiccional declara la improcedencia de la causal 3º del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Y así decide.-

   - V -

   DISPOSITIVO

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO, incoara la ciudadana M.R.C., contra la ciudadana N.A.H., todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. Así se decide.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los treinta (30) días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016). 206 Años de la Independencia y 157 Años de la Federación.-

EL JUEZ,

Abg. AILANGER FIGUEROA CORDOVA.

LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

En esta misma fecha, siendo las 3:10 pm, se registró y publicó la presente decisión.

LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

AFC/JU/Yimmy.-

ASUNTO: AP31-V-2016-000162