Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 9 de Julio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, a los nueve (9) días del mes de Julio del año dos mil siete (2.007).

Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

I

PARTE DEMANDANTE: M.S.D.H., MARÁA D.S.D.P. y M.I.S.D.C., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 2.942.201, V-2.942.202 y V-4.086.638, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MICHELINA ALIFANO GUANCHEZ y LEXTER J.A.V., Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-6.916.917 y V-6.851.878, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 110.630 y 117.909, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.R.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.766.669.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.J.B.A., G.C.P., R.G.M.E., S.C.L.R., H.A.V.F. y D.G.E.C., Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad números V-6.970.573, v-10.502.488, V-10.827.525, V-12.384.564, V-11.229.689 y V-12.293.560, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.812, 46.257, 64.485, 74.849, 67.490 y 70.743, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SEDE: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2007-000300-07.

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 27 de Marzo de 2.007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Los Cortijos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual se recibió por Secretaría el 28 Marzo de 2.007, según nota que cursa al vuelto del folio 5, junto a los documentos que acompañan el libelo de demanda.

Mediante auto dictado el 29 de Marzo de 2.007 este Tribunal admitió la demanda a través del trámite del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar compulsa para la práctica de la citación personal.

El día 30 de Marzo de 2.007, la parte actora consignó las copias del libelo de demanda a los fines de que se librara la compulsa de citación del demandado, dejando constancia la Secretaria de este Tribunal de haberse librado la misma en esa misma fecha.

En fecha 20 de Abril del 2.007, la parte demandante solicitó jurando la urgencia del caso se practicara la citación del demandado.

El día 7 de Mayo de 2.007, el Alguacil hizo constar que había citado personalmente a la parte demandada.

El 9 de Mayo de 2.007, la parte demandante confirió poder apud acta, en esa misma fecha consignó escrito de contestación a la demanda junto con recaudo.

Abierto el procedimiento a pruebas la parte demandada hizo uso de ese derecho el 23 de Mayo de 2.007, a través de escrito de promoción de pruebas junto con documentos que acompañan a dicho escrito, las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fecha 24 de Mayo de 2.007, en ese mismo auto se fijó oportunidad para la declaración de los testigos promovidos y se ordenó librar oficios al Banco Banesco Banco Universal, Banco Mercantil y Banco Federal.

El día 25 de Mayo de 2.007, la parte demandante consignó escrito de promoción de las pruebas junto a documentos que acompañan a dicho escrito haciendo uso de su derecho, en esa misma fecha compareció la parte demandada y consignó documentos originales. En esa fecha se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.

El 6 de Junio del 2.007, la parte demanda solicitó nueva oportunidad para la declaración testimonial del ciudadano D.A.R., siendo negado dicha solicitud el día 7 de Junio de 2.007, asimismo se dictó auto difiriendo la oportunidad de publicar la sentencia en el presente proceso, por un lapso de treinta (30) días continuos siguientes a esa dicha fecha en conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

La parte actora alegó en el libelo de demanda, que se celebró un contrato de arrendamiento con el demandado el 1° de Julio de 2.004, por un local comercial que es de su propiedad ubicado en el Edificio Los Milagros B, Planta Baja en la Tercera Transversal de Mis Encantos, Municipio Chacao, del Estado Miranda, el cual fue otorgado en la Notaria Publica Segunda, del Municipio Chacao, del Distrito Capital, Caracas, de fecha 13 de Julio del 2.004, bajo el número 27, Tomo 84.

Que en la cláusula tercera de dicho contrato de arrendamiento se fijó un canon de arrendamiento por cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs.450.000, 00) mensuales, que serían cancelados los primero cinco (5) días de cada mes, que dicha cláusula se iba cumpliendo como lo habían acordado hasta el término del primer año, que al término del vencimiento de ese contrato se renovó automáticamente, con la salvedad de un aumento manifestado en forma verbal, del canon de arrendamiento, por quinientos setenta mil (Bs.570.000,00) mensuales, que era por el período de seis meses, que posteriormente, también se acordó, en esa renovación un canon por el monto de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.750.000,00) mensuales, el cual aceptó sin protesto alguno.

Que desde el mes de Septiembre del año 2.006, el demandado, ha incumplido consecutivamente con la puntualidad de los pagos de arrendamiento, pagando de forma irregular sin respetar lo establecido en la relación contractual y actualmente el demandado tiene acumulado más de tres mensualidades vencidas por concepto de arrendamiento; que por tales razones es que solicita la resolución de contrato y la entrega del local, que en el contrato se estipuló en la cláusula quinta que la falta de dos mensualidades vencidas daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.270 y 1.271, del Código Civil y los artículos 33 y 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que proceden a demandar a la parte demandada para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal lo siguiente 1° La resolución del contrato y la entrega material del inmueble libre de bines y personas. 2° pagar las costas y honorarios de abogados.

Estimó la demanda en cuatro millones quinientos mil Bolívares (Bs.4.500.000, 00).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la demandada impugnó el valor de la demanda estimado por los apoderados judiciales de la de la parte actora, en conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue tomada en consideración la regla para la determinación del valor de la demanda a que se contrae el artículo 31 eiusdem.

Que la parte actora en el presente procedimiento al momento de redactar la demanda solo se limitaron de manera genérica a estimar la presente demanda en la cantidad de cuatro millones quinientos mil Bolívares (Bs.4.500.000,00), sin especificar de manera detallada las cantidades de cánones de arrendamiento o cuotas que presuntamente su representado le adeuda a los propietarios del inmueble arrendado, señalando que su representado debía solo tres cuotas de arrendamiento sin especificar todos y cada uno de los conceptos que conforman la cantidad de dinero en la cual estimaron la demanda.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados en el libelo de demanda como los argumentos de derecho esgrimidos por la parte actora en el sentido de que su representado hubiere dejado de cancelar puntualmente los correspondientes cánones de arrendamiento que se generen con ocasión de la existencia de la relación arrendaticia, en presunta contravención de la cláusulas estipuladas en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

Que según el contrato, la arrendadora es la ciudadana N.M..

Que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se obligó a pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes en la oficina de la arrendadora o que quiere decir en la dirección a que se contrae la cláusula Décima Tercera del contrato de Arrendamiento.

Que la presunta arrendadora N.M., en fecha 21 de Mayo de 2006 dirigió a su representado comunicación escrita de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento mediante la cual le manifestaba que a partir del primer 1° Marzo de 2.006, le cedió al propietario del inmueble arrendado ciudadano G.S., en la persona de su apoderado ciudadano E.H.H. todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendataria y su representado.

Que asimismo la ciudadana N.M. le manifiesta en la referida misiva que con ocasión de la cesión de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento debía esperar que el ciudadano E.H.H. arrendatario le notificare previamente lo relativo al lugar de pago de los cánones de arrendamiento, lo que el propietario del inmueble nunca lo realizó, colocando a su representado en una situación de incertidumbre toda vez que no conocía el lugar donde debía realizarse el pago del canon de arrendamiento.

Que el contenido de la referida misiva se evidencia que la ciudadana N.M. dio en arrendamiento a su representada a titulo personal y no en representación del legítimo propietario y sin tener un poder de administración otorgado por el propietario del inmueble, que es menester destacar que en el mes de Mayo del 2.006, la ciudadana N.M.B.A.D.H., se presentó en el local arrendado con la finalidad de notificarle de manera verbal a su representado que dicha ciudadana era la presunta representante legal del propietario del inmueble, manifestándole que a partir de ese momento el pago del canon de arrendamiento debía realizarlo mediante depósito en la cuenta de Ahorros del Banco Mercantil, distinguida con el N° 010550014120014382237, obviando el procedimiento relativo a las notificaciones que deben realizarse las partes con ocasión de la relación arrendaticia, el cual se encuentra establecido en la cláusula décima tercera.

Que la ciudadana N.M.B.A.D.H. se negó en todo momento a suministrarle a su representado los correspondientes recibos de pago de los cánones de arrendamiento cancelados, una vez efectuados los depósitos bancarios en la mencionada cuenta de ahorros y en la forma solicitada por dicha ciudadana, que su representado procedió a depositar regularmente los correspondientes cánones de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 2.006, en el mes de Octubre del año 2.006 la ciudadana N.M.B.A.d.H., le manifestó verbalmente a su representado que debía cancelar el canon de arrendamiento en la oficina de la mencionada ciudadana, el cual correspondía realizar el Primer martes de cada mes, en el horario comprendido entre las 2:30 y 4:00 p.m para lo cual le suministró la dirección de su oficina supuestamente ubicada en la calle C.R. con S.P., Quinta Balnove, urbanización S.M.D.C..

Que posteriormente, la ciudadana N.M.B.A.d.H., le manifestó a su representado durante el mes de Noviembre de 2.006, que a partir del mes de Enero del 2.007, no se encargaría de todo lo relativo a la administración del inmueble arrendado, y que por consiguiente debía esperar a que los propietarios del mismo se colocaran en contacto con él a los fines de coordinar todo lo relativo a la forma y modalidad que se implantaría en lo sucesivo para el pago del canon de arrendamiento, procediendo nuevamente de manera verbal y obviando una vez más lo preceptuado en las cláusulas tercera y décima tercera del contrato de arrendamiento.

Que la ciudadana le manifestó igualmente en dichas oportunidades que los propietarios de dicho inmueble se encontraban de vacaciones en España y que los mismos regresarían a Venezuela después de las festividades de Semana Santa, situación que de nuevo colocó a su representado en su condición de arrendatario en una situación de incertidumbre, que es menester destacar que su representado no tuvo ni ha tenido nunca y hasta la fecha, contacto alguno con los propietarios del inmueble arrendado, bien sea directo o indirecto, que es oportuno indicar que en fecha 2 de Mayo del año en curso, cuando su representado pudo percatarse de las maniobras fraudulentas que estaban siendo ejecutadas de mala fe por los propietarios del inmueble, al ser notificado formalmente de la acción judicial de resolución de contrato incoada por éstos, toda vez que los propietarios del inmueble arrendado estaban obrando en función de sorprender al arrendatario en su buena fe, para procurar o hacer incurrir a su representado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento.

Que por todo lo anteriormente señalado, coloca de manifiesto la mala fe tanto de los propietarios del inmueble arrendado como de sus apoderados quienes están ganando tiempo para generar una situación desfavorable para su representado.

Fundamentó la contestación en los siguientes artículos 1.159, 1.160, 1264 y 1.295 del Código Civil.

Analizada las alegaciones de las partes , el Tribunal pasa previamente a resolver los siguientes palanteamiento:

PUNTO PREVIO

1. -DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA EN QUE FUE ESTIMADO EL VALOR DE LA DEMANDA

La parte demandada en la contestación de la demanda IMPUGNÓ, el valor de la demanda estimado por la parte actora en conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue tomada en consideración la regla para la determinación del valor de la demanda a que se contrae el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil.

Que la actora en el libelo de demanda solo se limitó a estimar de manera genérica la demanda en la cantidad de cuatro millones quinientos mil Bolívares (Bs.4.500.000,00) las cantidades de cánones de arrendamiento o cuotas que presuntamente su representado le adeuda a los propietarios, la parte actora solo se limitó a señalar el libelo que le adeudan mas de tres (3) cuotas de arrendamiento sin especificar todas y cada uno de los conceptos que conforman la cantidad de dinero en la cual dicho profesionales estimaron la demanda.

Por su parte la demandante no contradijo la impugnación hecha por la parte actora solo hizo un señalamiento en el escrito de promoción de prueba alegando que para el momento de introducir la demandada el demandado adeudaba 3 cuotas de arrendamiento y para los momentos del lapso probatorio adeudaba 6 meses del arrendamiento por un monto de setecientos cincuenta mil Bolívares (Bs.750.000, 00) por mes vencido.

Para resolver el Tribunal observa:

El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil aplicable por mandato expreso del artículo 30 eiusdem, dispone:

Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

En el presente caso, ambas partes están de acuerdo en que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo determinado; ya que así lo alegó la demandante en el libelo de demanda y lo convino expresamente la demandada en su contestación a la demanda, y la causa petendi de la demanda es la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble arrendado como consecuencia del incumplimiento de la demandada en el pago de las pensiones de arrendamiento; de tal manera que lo que se está discutiendo en este caso está relacionado con la continuidad o no del arrendamiento, por lo tanto, se hace aplicable la regla establecida en el artículo 36 eiusdem, en lo que se refiere a para establecer el valor de la demanda en los casos de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, lo cual se determina sumando las pensiones sobre las cuales se litigue que en caso concreto son tres. Así se declara.

Ahora bien, la parte actora en el libelo de demanda señaló que “...omissis...a los solos efectos de la competencia por la cuantía, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de procedimiento Civil, estimamos la presente acción en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) ...omissis...”.

Así las cosas, la demandante alega en el libelo de demanda que en la cláusula tercera del contrato se estableció como canon de arrendamiento mensual la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00).Que el canon de arrendamiento fue modificado por mutuo acuerdo de las partes en la cantidad de quinientos setenta mil Bolívares (Bs.570.000, 00) mensuales, y en la cantidad setecientos cincuenta mil Bolívares con quince céntimos (Bs.750.000,00) mensuales para el periodo de 2.006. Que la arrendataria ha pagado en forma puntual y para el momento de pre4sentar la demanda tenía acumulados más de tres mensualidades vencidas desde el mes de Septiembre del año 2.006.

Del análisis a las alegaciones de la demandante el Tribunal observa que en el valor de la demanda, la demandante tomó en consideración tres 3 meses; vale decir, que la parte demandante no especifico los mese que se le adeudan solo hizo mención de forma genérica; sin embargo, se deben sumar tres (3) meses de los cuales hace mención lo que arrojaría una cantidad de dos millones doscientos veinticinco mil Bolívares (Bs. 2.225.000,00) Así se declara.

En consecuencia, el valor de la demanda es de dos millones doscientos veinticinco mil Bolívares (Bs.2.225.000, 00); cantidad ésta en la que la demandante debió estimar el valor de la demanda. Así se decide.

Por los razonamientos explanados, este Tribunal considera que la impugnación de la cuantía en que fue estimado el valor de la demanda, formulada por la parte demandada, debe prosperar en Derecho y así debe ser declarada. Así se decide.

2. - DE LA LEGITIMATIO AD CAUSAM ACTIVA

El proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada o por instaurarse. En este sentido nuestro procesalista patrio, A.R.R. en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987” indica lo siguiente:

(...)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda” (...) Partiendo de este criterio doctrinario, el Juez en la sentencia debe entrar a a.l.l.a. causan de las partes que actúan en el proceso”.

Según la opinión de nuestro jurista, Dr. L.L., en su trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”; ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, 1987:

(...)La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera... La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado

(...).

En este mismo orden de ideas, encontramos la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su obra citada, según la cual:

(...)”La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”(...)

Nuestro artículo 140 del Código Adjetivo Civil establece:

Fuera de los casos previstos por la ley, no puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno

.

En este orden de ideas se observa en el caso sub iudice, que a los folios 6 al 19 y su vuelto, cursa original y copias simples de los instrumentos público en el cual la demandante fundamenta su pretensión. Siendo éste, el documento fundamental, considerado por la doctrina como “(...) aquel que compruebe las afirmaciones fácticas en las que se apoya la pretensión; es decir, los fundamentos de hecho de la pretensión (...)”, -Dr. P.A.Z. expuesto en el tomo Nº 2 de la “Revista de Derecho Probatorio”-.

A.d.d. este Tribunal observa que el mismo fue celebrado entre la arrendadora ciudadana N.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad números V- 3.753.002, y J.R.R., dicho instrumento tiene por objeto el arrendamiento de un local para comercio distinguido con la letra “B” ubicado en la planta baja del Edifico Los Milagros B, situado en la Calle Tercera Transversal Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Tenemos entonces que en el documento sub examine, aparecen como partes: N.M., denominada “LA ARRENDADORA, y J.R.R., denominado “LAS ARRENDATARIO”.

El Código Civil en su artículo 1.133 define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. (Subrayado de este Tribunal). El mismo Código nos indica la eficacia de los contratos, al disponer su artículo 1.166 lo siguiente: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”. (Subrayado de este Tribunal). Del mismo modo, el artículo 1.159 eiusdem dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, por lo que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas.

Ahora bien, la parte actora, ciudadanas M.S.D.H., M.D.S.D.P. y M.I.S.D.C., venezolana mayor de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad números V-2.942.201, V-2.942.202 y V-4.086.638, en su carácter de propietarias del inmueble descrito in retro; a través de sus apoderadas judiciales, demanda al ciudadano J.R.R. , para que resuelvan el contrato de arrendamiento que celebraron con N.M., o sea condenadas a ello por el Tribunal; sin que en dicho contrato se haya estipulado ninguna circunstancia a su favor.

Ahora bien, el exhaustivo examen realizado ut supra, lleva a la convicción de esta sentenciadora de que la actora carece de legitimidad para exigir la resolución de una convención de la cual no es parte; ya que se puede decir que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al Juez una decisión de mérito sobre la misma.

En el caso sub iudice, el Tribunal observa que la demandante no es la misma que celebró el contrato de arrendamiento de fecha 12 de Julio de 2.004, cuya resolución demanda; y si bien es cierto que alega ser la propietaria del inmueble distinguido como un local para comercio distinguido con la letra “B” el cual se encuentra ubicado en la planta baja del Edificio Los Milagros B, situado en la Calle Tercera Transversal Mis encanto Municipio Chacao del Estado Miranda; no es menos cierto que las ciudadanas M.S.D.H., M.D.S.D.P. y M.I.S.D.C., no fueron la persona que celebraron el mencionado contrato de arrendamiento con las ciudadanas aquí demandadas. En este sentido, las propietarias antes identificada a pesar de que el inmueble subrogándose en el del mismo erga omnes; NO ADQUIERE CON ELLO LA CONDICION DE ARRENDADORAS, pues, aún subsiste el contrato de arrendamiento que celebraron N.M.. como arrendadora y J.R.R. como arrendatario. Así se declara.

Como corolario, se cita a los ilustres R.H.L.R. y J.C. KIRIAKIDIS LONGHI, “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, página 63 y 64, quienes expresan:

La venta de un inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad del arrendador, (omissis)...No hay una cesión ex lege del contrato de arrendamiento, subyacente

en toda compraventa...

Conforme a lo expuesto, es evidente que en el presente caso existe una relación derivada del contrato de arrendamiento entre la arrendadora N.M. y el arrendatario JASÉ R.R.; de manera que la aquí las demandantes ciudadanas M.S.D.H., M.D.S.D.P. Y M.I.S.D.C., no tienen cualidad bajo la premisa interés jurídico actual para sostener razones que litigar en contra del arrendatario demandado; obedeciendo a estricto apego a la materia sustantiva.

Se concluye que no puede nacer ese interés en el actor frente al demandado hasta tanto realice la materialización de su derecho; y no de otra manera que en este caso se debió haber dado la cesión de todos los derechos que posee la arrendataria N.M. a la propietarias del inmueble descrito.

En consecuencia, considera de importancia capital quien decide, revisar nuevamente las enseñanzas de nuestro maestro L.L. en su trabajo citado, pág. 225, quien precisó:

Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado.

En efecto, el trabajo “cumbre” de la obra del Dr. LORETO, termina enseñándonos la cualidad como causa efficiens de la acción (pág. 225); y siendo la institución de LA ACCIÓN de eminente orden público, le es obligatorio al Juzgador el revisar sus extremos de procedencia antes de analizar el mérito de la causa, para verificar si el demandante tiene derecho o no, en accionar y movilizar los órganos de la administración de justicia; y, en el caso objeto de estudio quedó patentado que la parte demandante no guardó los extremos de Ley, pues no suscribió contrato de cesión por los derechos de arrendamiento de los que se arrogó titularidad; razón por la que no nació el derecho de arrendador como lo pretende; en consecuencia no tiene la legitimatio ad causam activa necesaria para actuar en este proceso, resultando improcedente la demanda que propuso contra el prenombrado arrendatario. Así se decide.

Como consecuencia de la presente decisión este Tribunal no puede entrar a analizar el mérito de la causa. Así se decide.

III

Con fuerza en los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE para intentar la presente acción. En consecuencia SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran M.S.D.H., M.D.S.D.P. y M.I.S.D.C., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad número V-2.942.201, V-2.942.202 y V-4.086.638, respectivamente; representada por sus apoderados judiciales, MICHELINA ALIFANO GUANCHEZ y LEXTER J.A.V., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 110.630 y 117.909 respectivamente; contra J.R.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.766.669; representado por A.J.B.A., G.C.P., R.G.M.E., S.C.L.R., H.A.V.F. y D.G.E.C., Abogados en ejercicios, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.812, 46.257, 64.485, 74.849, 67.490 y 70.743.

Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo, por aplicación analógica de los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los nueve (9) días del mes de Julio del año dos mil siete (2.007). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.