Decisión de Juzgado del Municipio Agua Blanca y San Rafael de Onoto de Portuguesa, de 7 de Agosto de 2013

Fecha de Resolución 7 de Agosto de 2013
EmisorJuzgado del Municipio Agua Blanca y San Rafael de Onoto
PonenteMarvis Coromoto Maluenga de Osorio
ProcedimientoResoluciòn Contrato Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS AGUA BLANCA Y SAN R.D.O.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-

Agua Blanca, 07 de Agosto de 2013

203° y 154°

EXPEDIENTE 180-2013.-

DEMANDANTE: M.R.R., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.602.571.

APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDANTE: ADRIANY E.R.C., DIANA C, AGÜERO, MORELYS MORENO, E.J.G., Y C.C., abogados inscritos en los impreabogados números 119.481, 126.070, 126.061, 102.100, 143.952, respectivamente DEMANDADO: L.R.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 5.211.451,

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.

SINTEIS DEL PROCESO.-

Se inicia el presente procedimiento, por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el Ciudadano: M.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.602.571, asistido por la abogada ADRIANY E.R.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 119.481; Contra el Ciudadano: L.R.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 5.211.451,

En fecha 14 de Junio de 2013, Se admitió la demanda por el Procedimiento breve, librándose la correspondiente boleta de citación, anotándose la causa bajo el número 180-2013. En fecha 22 de Junio de 2.013, el Ciudadano: M.R.R., otorgó poder Apud –acta a los Abogados en Ejercicio: ADRIANY E.R.C., DIANA C, AGÜERO, MORELYS MORENO, E.J.G., Y C.C.. En fecha 25 de Junio de 2013, el alguacil adscrito a este juzgado, consignó Boleta de Citación sin firmar, en virtud de ello se acordó de conformidad con el artículo 218 del Código de procedimiento civil folios 02 al 16, en la misma fecha se dió apertura al cuaderno de medidas.

En fecha 09 de Julio de 2013, a las 03:05 PM, el demandado, Ciudadano: L.R.S., consignó asistido por los Abogados en ejercicio: ZUHAILA DEL R.D., y ALBERTOGREGORIO LEAL SUÁREZ escrito de Contestación de la demanda, dejándose constancia en autos de la apertura del lapso probatorio, por un lapso de diez (10) días conforme el artículo 889 del Código de procedimiento civil. Folios (17 al 31)

En fecha 11 de Julio de 2013, a los folios 34 al 38, consta escrito de promoción de pruebas y anexos marcados con letras “A”, B”, y “C”, “D”, “E”, respectivamente, promovidos por el Demandado: L.R.S., asistido por la abogada ZUHAILA DEL R.D., las mismas fuerón admitidas en fecha 12 de Julio de 2.013, Folios (91 al 94). En fecha 15 de Julio de 2.013, a las 03:00 PM, la Apoderada judicial del demandante, Abg: ADRIANY RIVERO. Presentó escrito de promoción de pruebas y anexos los cuales constan del folio 96 al 97. Admitiéndolas el Tribunal en fecha 16 de Julio de 2.013, Folios (103 al 104).

Al folio 108 al 111 consta, que en fecha 17 de Julio de 2013, a las 11:00 minutos de la mañana, se evacuó la deposición testimonial fijada del ciudadano: G.J.C..

En fecha 17 de Julio de 2013, a los folios 114 al 115 la apoderada Judicial del demandante, ABOGADOS: ADRIANY ELVIRA RIVERO Y C.A.C., Presentarón escrito en el cual promovierón la prueba de informes, en fecha 18 de Julio de 2.013, fue admitida, Folios (117 al 130).

En fecha 18 de Julio de 2013, a las 01:30 minutos de la tarde el Tribunal dio cumplimiento a la evacuación de Inspección Judicial promovida por la parte demandante. Folios (140 al 144). En esa misma fecha, se recibe escrito de la apoderada judicial de la parte actora ABG. ADRIANY RIVERO, donde solicita ampliación a la prueba de informes promovida. Folio (145).

En fecha 19 de Julio de 2013, se recibe escrito del ciudadano: L.R.S., asistido por el abogado: J.L.J., donde el mismo hace oposición de pruebas, promovida por la apoderada judicial de la parte actora las actuaciones constan a los folios (148 al 149).

En fecha 22 de Julio de 2.013, consta al folio (169), escrito presentado por la parte actora, donde promueve pruebas con la numeración 1y 2, respectivamente, ahora bien en esa misma fecha, consta escrito presentado por la parte actora, donde aduce la improcedencia de la cuestiones previas opuesta en la presente causa, folios (175 al 179). El día 23 de Julio de 2.013, se acuerda negar la apelación interpuesta por el ciudadano: L.R.S., Asimismo la parte actora en causa, mediante escrito de esa misma fecha promueve pruebas de reproducción fotostática, en cinco (05), folios útiles, y consigna observaciones sobre el proceso. Folio (190 al 203). En fecha 30 de Julio de 2013, consta en autos el recibido que se realiza y la consignación en el expediente de oficios emanados de la DIRECCIÓN DE INFRAESTRUCTURA DEL MUNICIPIO SAN R.D.O.D.E.P., CONCEJO MUNICIPAL DEL MUNICIPIO SAN R.D.O.D.E.P. Y SINDICATURA DEL MUNICIPIO SAN R.D.O.D.E.P., donde remiten información requerida por este juzgado, en virtud de prueba de informes promovidas por la parte actora. Consta en folios (02 al 13), correspondiente a la tercera pieza. En fecha 31 de Julio de 2013, consta oficio Nº 13/124/DRCS emanado de la contraloría Sanitaria Estadal, dando respuesta a la solicitud de Informe.

El Expediente tiene un total de tres piezas aperturadas, donde la primera pieza consta de Doscientos Diecinueve (219 folios), la segunda pieza de Doscientos Dieciséis (216 folios), y la tercera pieza de veintitrés (23 folios).

Punto Previo:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS INTERPUESTAS

La institución procesal de “Las Cuestiones Previas” previstas y sancionadas en nuestra norma adjetiva civil, específicamente en su artículo 346, tiene como finalidad limpiar o depurar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo. Para el maestro A.R.R., la institución in comento “tiene como función resolver acerca de la regularidad del procedimiento, ya sea para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales (juez y partes) deben actuar, ya sea para resolver sobre la regularidad de la demanda o de cualquier otro requisito de la instancia.

Ahora bien, el ciudadano L.R.S., parte demandada en la presente causa, compareció en la oportunidad de dar contestación a la demanda y previo a la contestación al fondo opuso las siguientes Cuestiones Previas:

La contenida en el Ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 2º) La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio…

.

Alegando la parte demandada que el actor carece de la capacidad necesaria para actuar en juicio por no haber demostrado ser el propietario del bien objeto de la controversia. De la forma como ha sido planteada la cuestión previa se observa que la parte demandada confunde los conceptos de legitimación al proceso (legitimatio ad processum) o capacidad y la legitimación a la causa (legitimatio ad causam) o legitimación. La confusión proviene como lo señala P.A.Z. (en “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal. Vadell Hermanos editores. p.108) de la expresión empleada en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 346 ordinal 2 que habla de “ilegitimidad”. Ésta ilegitimidad a que se refiere la norma esta referida a la legitimación al proceso que no es más que la capacidad para obrar en juicio, y que la misma significa simplemente una demora, interrupción o dilación en el juicio hasta que se subsane la legitimidad. Por su parte el autor R.O. define la capacidad procesal como “la aptitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales válidos” (en “Teoría General del Proceso”. Editorial Frónesis. 1ra edición. p.485).

Ahora bien, la legitimación a la causa es la identidad entre la persona que la ley considera que debe hacer valer en juicio un determinado interés y quien, materialmente, se presenta en juicio. Se entiende entonces, porque, la capacidad a la causa es denominada también como cualidad (no capacidad) o interés.

Así en este orden lógico de ideas, una persona natural o jurídica puede tener legitimación a la causa y no tener legitimación procesal (Ej, propietario de un inmueble pero es menor de edad); ó viceversa, una persona puede tener legitimación procesal (capacidad) pero no legitimación a la causa (Ej, la persona natural hábil a quien se demanda por ejecución de hipoteca y no es propietaria del inmueble hipotecado). Así, mientras la capacidad (legitimación al proceso) es un presupuesto procesal, cuyo defecto se alega como una cuestión previa, que es subsanable, la falta de cualidad (o legitimación a la causa) es una condición de admisibilidad de la pretensión y que debe ser alegada como una defensa de fondo que será resulta en la sentencia de mérito, lo cual se desprende del contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte cuando establece que:

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…

.

Ahora bien, la capacidad procesal está regulada en nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 136, el cual establece:

Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley

.

Establecido lo anterior se observa que, en el presente caso no ha quedado demostrado que la parte actora tenga alguna limitación en el libre ejercicio de sus derechos, obligatorio es concluir que la misma está plenamente capacitada para actuar en juicio, debiendo ser desechada, como efectivamente es declarada SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demanda de falta de capacidad procesal o ilegitimidad procesal, consagrada en el ordinal 2do del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

La parte demandada, como se dejó expresado con anterioridad, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual copiado a la letra es del tenor siguiente:

Artículo 346:“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

6º) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.”

Por su parte el artículo 340 CPC, dispone:

“el libelo de la demanda deberá expresar: (…)

2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene. (…)

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. (…)

6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. (…)

En lo atinente al ordinal 2º del artículo 340 Código de Procedimiento Civil, alega el demandado que la parte actora no ha demostrado ser el propietario del bien objeto de la controversia, Ahora bien, la facultad del Juez de pronunciarse sobre la cualidad de los litigantes presenta a la l.d.C.d.P.C., una verdadera dinámica de indagación en cuanto a la necesidad que los litigantes tienen de acreditar su cualidad dentro del proceso, al punto de que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, considera que es una facultad oficiosa del Juzgador o Juzgadora, entrar a examinar la falta de cualidad o interés de las partes, aún cuando no se hubiese alegado la defensa correspondiente, y en este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante el fallo N° 35922, de fecha 06 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R., estableció lo siguiente:

Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (caso: M.P.), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe o se hace inadmisible, el Juez puede contrastar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al Juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

Por tanto, es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. El mismo concepto de legitimación va unido a la posibilidad de tener acción para pedir en juicio la actuación del derecho objetivo en un caso concreto sin tener que afirmar la titularidad de un derecho subjetivo. En este sentido, en su origen el concepto de legitimación no nace para explicar los supuestos en que los titulares de una relación jurídica material se convierten en partes del proceso, sino que por medio de él se pretende dar sentido a aquellos otros supuestos en los que las leyes permiten que quien no es sujeto de una relación jurídica material se convierta en parte del proceso, bien pidiendo la actuación del derecho objetivo en un caso concreto, o bien pidiéndose frente a él esa actuación. Determinado lo anterior tenemos que debe ser desechada, como efectivamente es declarada SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demanda.

En lo atinente al ordinal 4º, se observa que el actor en su libelo expresa lo siguiente:

El ciudadano M.R. es propietario de un inmueble constituido por una vivienda y así mismo forma parte de unas bienechurias construidas por un local comercial, con cocina y dos salas de baño y en cuyo local comercial funciona el fondo de comercio denominado Cervecería, Pollo en Brasas y Parrillas Luis, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 22/06/2001, bajo el numero 90, tomo 29-B, propiedad del ciudadano L.R.S., mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad número 5.211.451. Los linderos y características y demás determinaciones constan suficientemente en contrato de arrendamiento y demás anexos presentados…

Considera quien aquí juzga que el demandante aunque no señala expresamente los linderos del inmueble, del contrato de arrendamiento, así como de los instrumentos que existen en autos se determina la dirección, ubicación y nomenclatura del inmueble, esto en atención a que los defectos de forma que se le imputen a la demanda deben tener relevancia jurídica, concluye quien juzga que la parte actora, en su libelo de demanda cumple los requisitos exigidos por los mencionados ordinales 2º y 4º del artículo 340 de Código de Procedimiento Civil y no incurre en el defecto de forma alegado por la parte demandada y así se decide.-

En lo atinente al ordinal 6º, el demandado señala que el demandante presento como documento fundamental una copia certificada referente a la consignación del canon de arrendamiento la cual cursa por ante este mismo juzgado, que obliga al demandante a fundamentar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, es decir el contrato de arrendamiento suscrito, los cuales deben producirse junto al libelo.

En relación a la falta de instrumentos en que se fundamenta la pretensión, contenido en el ordinal 6º del artículo 340 Código de Procedimiento Civil, se observa que corre inserto en el folio nueve y diez (09 y 10) de la primera pieza del expediente C-180-2013, copia certificada de documento de arrendamiento en que se basa el actor para intentar la presente acción, en efecto el instrumento fundamental de la acción es el contrato de arrendamiento que suscriben las partes, de allí se deriva el derecho deducido, es de éste que se pretende su resolución, no del documento de propiedad del inmueble arrendado. denota quien juzga lo que apunta el procesalista Dr. RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE: ...” si el actor no cumple con el ordinal 6º del Art. 340 -consignación de los documentos fundamentales-, no procede la cuestión previa 6ª, pues la sanción legal será el no admitirlos posteriormente de acuerdo al artículo 434 de este Código, y no la de tener por incompleto el libelo de demanda”. Es decir, que aunque el actor no hubiese acompañado el documento de arrendamiento, la cuestión previa que opone el demandado no prosperaría, ya que para ello el legislador ha establecido como sanción –la no admisión de los documentos fundamentales-, motivo por el cual considera este juzgador que la cuestión previa opuesta por el demandado no prospera, y así se decide.

La contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las de las alegadas en la demanda…

Alegando la parte demandada que la pretensión del actor se circunscribe en solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento por la reiterada inejecución de las obligaciones legales generales que impone el aludido contrato de arrendamiento y por inejecución de las cláusulas del contrato y violaciones legales contractuales, ya que la misma parte actora en su escrito de demanda señala que el contrato de arrendamiento consiste en un contrato a tiempo indeterminado, todo ello de lo indicado al reverso del folio uno (01) de la primera pieza del expediente cuando expresa que no obstante, siendo este el ultimo contrato notariado que se encuentra a la vista, se infiere que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Y que las fundamentaciones legales en que se basa el actor para incoar su acción cita el articulo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios la cual se contrae única y exclusivamente a la acción de desalojo.

Del dispositivo legal se desprende que la Ley prevé ciertas normas que obstan la atendibilidad de una determinada pretensión, sin que las mismas cuestionen el derecho subjetivo substancial en que se fundamenta. Esta imposibilidad puede darse de forma absoluta, mediante una prohibición expresa de la norma, o de forma relativa, en los casos en que la causal que se invoca en el libelo de la demanda no este tipificada taxativamente en la Ley. En este sentido, este Tribunal observa lo expresado por el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil Tomo III, al referirse a las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 9, 10 y 11, el cual establece lo siguiente:

…Estas cuestiones muestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra-juicio; constituyen un antecedente lógico, inexcusable al razonamiento que forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación a la demanda (…) cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.

(Resaltado Nuestro).

De la posición doctrinaria expuesta con anterioridad, podemos extraer el carácter extrajudicial de las cuestiones previas de inadmisibilidad, estas cuestiones son alegadas a fin de evitar que la pretensión sea dilucidada en el juicio en virtud de una condición externa al proceso, el cual impide que el controvertido sea esclarecido mediante una sentencia. Dichas cuestiones no tratan el mérito del controvertido, y su finalidad no deriva de una solución al conflicto entre las partes, sino que obstan la admisión de la pretensión, impiden la atendibilidad de la misma a ser resuelta por un proceso judicial.

Ahora bien, en el presente caso la parte demandada propone la presente cuestión previa alegando que:

la parte actora demanda la resolución de contrato por el supuesto de inejecución de las obligaciones legales generales que impone un contrato de arrendamiento y así mismo por inejecución de las citadas cláusulas del contrato de arrendamiento, violaciones legales contractuales que se resumen en : el no servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia; por no mantener en buen estado de conservación y uso el inmueble arrendado, por realizar modificaciones al inmueble sin el consentimiento dado por escrito por el arrendador; por no notificar por escrito y de inmediato cualquier novedad dañosa o indicio de que sea necesaria alguna reparación en el inmueble, y por no realizar los tramites legales ante las autoridades competentes, ni tener perisología legal para la explotación del fondo de comercio

En este sentido, la parte actora procedió a contradecir la presente cuestión previa, alegando que la causal invocada resulta improcedente, ya que la inadmisibilidad a que se hace referencia no contiene ningún fundamento a demás de que se trata de procedimientos diferentes y no excluyentes.

Así las cosas, esta juzgadora luego de verificar el contenido de las actas que componen la presente causa observa, que la parte actora estableció el petitum de la demanda en los términos ya señalados, que el contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución con diferencia en cuanto al tipo de relación en orden con el tiempo de su duración, y al no existir los supuestos verificables para la prohibición de ley de admitir la acción propuesta esta sentenciadora debe necesariamente declarar improcedente la cuestión previa formulada por la parte demandada en el presente juicio, fundamentada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-

De conformidad al articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, Igualmente alegan la falta de cualidad del demandado como defensa de fondo, ya que se ha instaurado una acción de manera equivoca, porque el contrato de Arrendamiento se desprende que el mismo fue celebrado entre el ciudadano M.R.R. arrendador y Cervecerías Pollos en Brasas y Parrillas Luis arrendataria, el actor debió demandar a la persona jurídica con la cual contrato.

Ahora bien, en cuanto a la cualidad y a la consecuencia jurídica por su falta, esta juzgadora trae a colación criterio de Sala Constitucional, la cual sostuvo:

La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

La cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en demandado para sostenerlo arguye a un proceso lógico del sentenciador, ahora bien en el presente caso se esta en presencia de una firma mercantil, según el código de comercio un comerciante que no tiene asociado o que no tiene sino un participante no puede usar otra firma o razón de comercio que su apellido con o sin el nombre, puede agregarle todo lo que crea útil para la mas precisa designación de su persona o de su negocio, es decir que por firma comercial o firma mercantil, se entiende el nombre por el cual el comerciante se individualiza en el ejercicio de sus actividades mercantiles, en tal sentido no existe la falta de cualidad alegada por el demandado y así se decide.-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO.-

De la Naturaleza del Contrato de Arrendamiento -Procedencia de la Acción:

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado. La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Respecto a la procedencia de la acción propuesta observa esta Juzgadora que debe imperar la interpretación del contenido del Contrato de Arrendamiento, la cual consiste en la determinación o fijación de los hechos aportados o dado por las partes, que permite conocer el tipo de contrato que tenemos a la vista y su duración: Consta en el expediente copia certificada de contrato objeto de la relación arrendaticia en la pieza N° 01 en los folio 09 al 10, el cual fue suscrito por ante la NOTARIA PÚBLICA PRIMERA DE ACARIGUA DEL ESTADO PORTUGUESA, en fecha 22 de Diciembre de 2003, inserto bajo el número 62, tomo 137, de los Libros de Autenticaciones. Entre los Ciudadanos: M.R.R. en su cualidad de arrendador, y CERVECERIA POLLO EN BRASAS Y PARRILLA L.F.M. unipersonal debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa bajo el Número 90, Tomo 29-B de fecha 22-06-2001, representada por su propietario L.R.S.. En el referido contrato de arrendamiento las partes estipularón en la cláusula segunda que:

El lapso de duración del presente contrato es por un (1) año contados a partir del primer día del mes de Enero del año 2004, prorrogable por periodos iguales.

Según el texto contractual es evidente que el contrato tiene un plazo fijo que puede ser prorrogado por igual termino, al observar el contenido de la referida cláusula se aprecia que las partes no previeron notificación alguna para que operara la prorroga a la cual aluden, que es un contrato bilateral, lo que hace inferir que la prorroga operaria de pleno derecho hasta tanto opere u ocurra la voluntad del arrendatario de poner fin al mismo.

Los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos.

Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-

La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.

La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición.

La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley.

En tal sentido establece esta juzgadora ue estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado con prorrogas sucesivas. Según el articul0 1167 del Codigo Civil, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES:

En la demanda, el Ciudadano: M.R.R., señaló:

“Que es propietario de un inmueble constituido por una vivienda que forma parte de unas Bienhechurías constituidas por un local comercial donde funciona CERVECERIA POLLO EN BRASAS Y PARRILLA LUIS, que en el año 2002 dio en arrendamiento el local al Ciudadano: L.R.S., que la relación arrendaticia consta de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que en el ultimo contrato consta la CLAUSULA CUARTA en la cual se estableció que el arrendatario no podrá sin el consentimiento escrito del arrendador efectuar sobre el inmueble modificaciones en su estructura y distribución ni fomentar mejoras ni Bienhechurías, las que llegara a realizar quedaran en beneficio del inmueble sin que el arrendador deba indemnizar. Que la CLAUSULA QUINTA, establece que será a cuenta del arrendatario las reparaciones menores como pintura paredes y mantenimiento de puertas etec. Que el local fue arrendado en perfecto estado de aseo y funcionamiento de servicio. Que el arrendatario no cuenta con la permisologia legal para el desempeño de su actividad comercial. Que el arrendatario actuó con negligencia por el deterioro del inmueble (paredes, rejas, cableados etec), que es deber del arrendatario cumplir con el artículo 1592 y 1597 del código civil, que el arrendatario violó la CLAUSULA QUINTA al realizar reformas y cambios en la estructura sin consentimiento expreso por escrito del arrendador, que el arrendatario no actuó como buen padre de familia en procura de la conservación del inmueble. En ocasión a ello solicitó la resolución del contrato de arrendamiento por la reiterada inejecución de las obligaciones y generales que impone el contrato de arrendamiento.

Mientras que el demandado, en su escrito de contestación de la demanda fundamentó su defensa de fondo sobre los siguientes argumentos:

“ Interpuso cuestiones previas conforme al artículo 346 del código de procedimiento civil correspondiente al ordinal 2º, 6° por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, y ordinal 11°. Señalando así mismo que existe una falta de cualidad del demandado La parte demandada admitió que en efecto se encuentran ante una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y que existe la mencionada relación arrendaticia que conlleva a la consignación de cánones de arrendamiento. Rechazó, negó y contradijo todas y cada una de las partes de la acción intentada, entre las cuales que sea cierto el hecho de que no haya cuidado el inmueble como un buen padre de familia, que a cancelado oportunamente los cánones, que ha realizado reparaciones menores, que realizo mejoras en el inmueble para garantizar el mantenimiento del mismo y el buen uso que fueron del conocimiento y autorizadas por el arrendador. Rechazó, negó y contradijo que exista falta de probidad de su parte pues aduce haber actuado con honradez, Rechazó, negó y contradijo que el estado del inmueble sea de suciedad, y cantidad acumulada de desechos acumuladas. El inmueble arrendado se ha mantenido en las condiciones en que fue entregado al arrendatario al inicio de la relación arrendaticia. Rechazó, negó y contradijo la alegado por el demandante en relación a la negligencia de la arrendataria en relación al deterioro del inmueble en pintura de paredes, rejas y portón y grieta de paredes, aduce que cumplió con lo establecido en el artículo 1585 del código civil, niega que exista ausencia de permisologia para ejercer la actividad comercial a la que se dedica la firma persona CERVECERIA POLLO EN BRASAS Y PARRILLAS LUIS. Rechazó, negó y contradijo que hubiere violación por parte del arrendatario de la cláusula quinta, Rechazó, negó y contradijo que durante la relación arrendaticia se le haya formulado notificación alguna. En relación a la Original de Inspección judicial marcado con letra “B” acompañada con el libelo de la demanda, adujo el demandado oponerse a la misma por el tiempo que ha transcurrido desde su practica, que las modificaciones existen desde el año 2009 y que el demandante a ingresado al local en repetidas oportunidades, que el mismo a consentido tácitamente las modificaciones realizadas en el inmueble cuya permisologia fue tramitada por ante la Dirección de infraestructura de la Alcaldía del Municipio San R.d.O.. Que en el año 2011 el demandante lo demandó por desalojo del inmueble homologándose el desistimiento lo cual constituye el consentimiento tácito en cuanto a la construcción de las mejoras, que el contrato en nada prohíbe las modificaciones efectuadas, ni la posibilidad de realizarlas, que la CLAUSULA QUINTA da lugar a realizarlas, que las mejoras realizadas fueron necesarias para la conservación y preservación del bien.

Planteada la littis y resuelto todo lo anterior en los términos expuestos, este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las consideraciones siguientes:

La pretensión deducida a criterio de esta juzgadora consiste en determinar si es procedente la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por Ciudadano: M.R.R., asistido por la abogada ADRIANY E.R.C., Contra el Ciudadano: L.R.S., todos plenamente identificados en autos.

El instrumento que vincula la relación corre inserto a los folios 89 y 10 Vto) de la primera pieza del expediente, el cual no fue en ningún momento desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo tanto le concede toda la validez al instrumento denominado Contrato de Arrendamiento el cual obliga a los contratantes a todas las estipulaciones en el pactadas y a sus consecuencias en virtud de que los contratos son ley entre las partes y constriñen a cumplir con todo lo pactado, so pena de exigir judicialmente su cumplimiento o resolución conforme lo establecido en el articulo 1.167 del Código Civil. Así se establece.

En el presente caso, la parte actora fundamenta su acción en que el ARRENDATARIO, ha incumplido con el no servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia; por no mantener en buen estado de conservación y uso el inmueble arrendado, por realizar modificaciones al inmueble sin el consentimiento dado por escrito por el arrendador; por no notificar por escrito y de inmediato cualquier novedad dañosa o indicio de que sea necesaria alguna reparación en el inmueble, y por no realizar los tramites legales ante las autoridades competentes, ni tener perisología legal para la explotación del fondo de comercio.

Que la parte demandada da por admitido que existe una relación arrendaticia entre el ciudadano M.R.R. y CERVECERIA POLLOS EN BRASA Y PARRILLAS LUIS, representada por su dueño el Ciudadano: L.R.S., todos plenamente identificados en autos.

Establecida la plena validez del contrato de arrendamiento, se pasa a examinar ahora las pruebas aportadas por las partes, que necesariamente deben quedar acreditadas con las respectivas probanzas, conforme a lo establecido en los artículos 506 del código de Procedimiento civil y 1354 del Código Civil.

DE ENUNCIACION Y VALORACION DE LAS PRUEBAS.-

  1. - De las pruebas promovidas por la parte demandante:

    Documentales e instrumentales:

     Ratificó documental marcada con letra “A” expediente 04-2010 con motivo de consignación de canon de arrendamiento, sustanciado por el TRIBUNAL DE LOS MUNICIPIOS AGUA BLANCA Y SAN R.D.O.D.S.C., CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

    Dichas copias certificadas, se valoran como documento público por ser expedido por funcionario público con arreglo a las leyes, conforme al artículo 429 del Código de procedimiento civil, por cuanto se dió cumplimiento a lo establecido en los artículos 111 y 112 del CPC, de las mismas se deduce la existencia de la relación arrendaticia y de las consignaciones de los cánones ante este tribunal, ahora bien, la parte demandada se opuso a la referida documental este tribunal declara sin lugar la referida oposición por cuanto no señala expresamente a cuales documentos específicamente se contrae por una parte y por la otra el mismo demandado utiliza ese expediente de consignación para acreditar los cánones de arrendamiento en su totalidad.

     Ratifica Original de Inspección judicial marcado con letra “B” acompañada con el libelo de la demanda sustanciado por el TRIBUNAL DE LOS MUNICIPIOS AGUA BLANCA Y SAN R.D.O.D.S.C., CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

    Por su naturaleza constituye una inspección extra judicial, promovida y evacuada validamente, que para su efecto probatorio considera esta juzgadora debe ser concatenada con las demás pruebas aportadas, atendiendo que fue impugnada en su oportunidad.

     Ratifica copia certificada de libelo de demanda marcada letra “C” interpuesta por el Ciudadano: L.S., contra el Ciudadano: M.R.R., por Nulidad de Titulo supletorio.

    Dichas copias certificadas, se valoran como documento privado porque el hecho que provengan de un expediente cursante por ante este Tribunal no le da el carácter de publico, su naturaleza obedece a documento privado, el cual no fue impugnado en su oportunidad ya que fue consignado junto al libelo conforme al artículo 429 del Código de procedimiento civil, de las mismas se deduce la existencia del inmueble objeto de la relación arrendaticia su ubicación, dimensión y linderos y de ser ocupante legitimo de las mejoras y bienechurias existentes en el inmueble.

     Contrato de Arrendamiento Certificado trascrito, autenticado por ante la NOTARIA PÚBLICA PRIMERA DE ACARIGUA ESTADO PORTUGUESA inserto Bajo el Número 08, Tomo 03 Libro de autenticaciones.

    Documental que se valora conforme a lo establecido en el articulo 435 del Código de Procedimiento Civil, sirve para determinar la relación arrendaticia entre las partes, así como las condiciones que siempre han estado presente durante la vigencia de la relación arrendaticia.

     Copia Certificada Acta Extraordinaria Número 21 emanada y expedida por el C.M.d.M.S.R.d.O.d.E.P..

    Dichas copias certificadas, se valoran como documento público por ser expedido por funcionario público con arreglo a las leyes, conforme al artículo 429 del Código de procedimiento civil, sirve para determinar los tramites realizados por el actor a la compra venta directa del terreno.

     Reproducción fotográfica correspondiente a diez (10) fotografías que constan de los folios 194 al 199.

    Son una categoría de prueba documental directa a las cuales no se le conceden valor probatorio por cuanto no se cumplió con los requisitos establecidos, y de igual forma fueron impugnadas en la oportunidad de ley.

     Copia simple de oficio emanado de la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio San R.d.O.d.E.P., a los fines de determinar si en el inmueble se realizaron mejoras o construcciones, del cual la parte actora solicita que conforme al 435 del CPC se haga la revisión de la segunda pieza folio 56, expediente 160-2011 donde consta el original del señalado oficio.

    A los fines de su valoración esta juzgadora establece que por hecho notorio judicial sabe y le consta la existencia de la documental señalada que cursa por ante este Tribunal, y que de la referida prueba se contrae la existencia de construcción y bienechurias en el local comercial objeto de la controversia, que la Dirección sugirió la paralización de la construcción, en que consiste la construcción efectuada, que se desconoce exactamente la fecha de ejecución de la obra y la responsabilidad de la persona que ejecuto la mejora en el local.

    Prueba de Informes:

    - DIRECCIÓN DE INFRAESTRUCTURA, SINDICATURA, CAMARA MUNICIPAL DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN R.D.O.D.E.P.. A los fines de que informe si el demandado es propietario y único representante y dueño de la firma unipersonal CERVECERIA POLLO EN BRASAS Y PARRILLA LUIS, si el demandado posee autorización sobre reformas y obras sobre la infraestructura del bien arrendado.

    - Informe a la DIRECCIÓN DE HIGIENE DE LOS ALIMENTOS GENERAL DE S.A. Y CONTRALORIA SANITARIA ACARIGUA – ARAURE – MINISTERIO DE SALUD. Para que indique si el demandado, tiene permisologia sanitaria otorgada por este departamento, si reúne las condiciones de salubridad de higiene necesaria para su funcionamiento.

    Esta juzgadora las desecha y no les concede valor probatorio alguno por cuanto considera que carecen de pertinencia al merito de la causa.

    Testimoniales.-

  2. - C.C.E., venezolana, de 52 años de edad, titular de la cédula de identidad V- 9.838.726, de Profesión y/o oficio del Hogar, con domicilio en la Carrizalito, carretera nacional vía San Carlos de la Ciudad y Municipio de San R.d.O.d.E.P..

    Se desecha la valoración de este testigo por cuanto, todo medio de prueba para que sea eficaz debe cumplir con el requisito de conducencia o idoneidad, es decir debe ser viable para demostrar el hecho concreto que se trata de probar, por lo tanto esta Juez considera que testimonio no presenta conexión alguna con los hechos controvertidos es ajena a la controversia, no mantiene vinculación con los hechos litigiosos, no es adecuada a la discusión planteada, pues el objeto de la evacuación fue el de probar hechos nuevos que en ningún momento alego en su debida oportunidad la apoderada judicial del demandado, como lo es el hecho de que la existencia o permanencia de una maquina en el lugar.

  3. - G.R.L.H. venezolano, de 42 años de edad, titular de la cédula de identidad V- 11.077.014, de Profesión y/o oficio electricista, con domicilio en el sector calle 06, número 0020 Sector Caño amarrillo de la Ciudad y Municipio de San R.d.O.d.E.P..

    Se valora la declaración de este testigo por cuanto, es conducente en cuanto al hecho concreto que se trata de probar sobre las condiciones del inmueble, sin embargo esta juzgadora considera que debe ser concatenada su declaración con las demás pruebas aportadas al proceso.

  4. - M.E.Y., venezolano, 50 años de edad, titular de la cédula de identidad V- 7.563.361, de Profesión y/o oficio del hogar, con domicilio en el Barrio C.A., Avenida 2 de la Ciudad y Municipio de San R.d.O.d.E.P..

    Se desecha la valoración de este testigo por cuanto, todo medio de prueba para que sea eficaz debe cumplir con el requisito de conducencia o idoneidad, es decir debe ser viable para demostrar el hecho concreto que se trata de probar, por lo tanto esta Juez considera que el testimonio no presenta conexión alguna con los hechos controvertidos, no mantiene vinculación con los hechos litigiosos, no es adecuada a la discusión planteada.

  5. - CAMACHO O.J.A., venezolano, de 44 años de edad, titular de la cédula de identidad V- 10.328.781, de Profesión y/o oficio del hogar, con domicilio en el sector el pozon, calle 5 de la Ciudad y Municipio de San R.d.O.d.E.P..

    Se desecha la valoración de este testigo por cuanto su testimonio es solo referencial y no aporta nada relevante a los hechos controvertidos.

  6. - COELLO M.A.Y., venezolano, de 52 años de edad, titular de la cédula de identidad V- 8.728.726, de Profesión y/o oficio del hogar, con domicilio en la avenida 2, casa Número 12 entre calles 5 y 6 de la Ciudad y Municipio de San R.d.O.d.E.P..

    Se valora la declaración de este testigo por cuanto, es conducente en cuanto al hecho concreto que se trata de probar sobre las condiciones del inmueble, sin embargo esta juzgadora considera que debe ser concatenada su declaración con las demás pruebas aportadas al proceso.

    Prueba de inspección Judicial:

    En fecha 18 de Julio de 2013, a las 01:30 minutos de la tarde el TRIBUNAL DE LOS MUNICIPIOS AGUA BLANCA Y SAN R.D.O.D.S.C. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, procedió a evacuar la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora.

    Ahora bien a los fines de su valoración esta juzgadora determina que es una prueba valida, pero a los fines de su eficacia probatoria no conlleva a demostrar su relación o conexión con la acción indicada, por el contrario es contradictoria con otras pruebas aportadas al proceso.

  7. - De las pruebas promovidas por la parte demandada:

    Merito Favorable de autos:

     Los merito de autos, que señala el actor en relación a la inspección judicial realizada en fecha 25 de Junio de 2012.

    Se desecha de valoración por cuanto no señala expresamente cuales son los meritos o aspectos de la referida prueba que la beneficia o favorece.

    Posiciones Juradas:

    Se promovió prueba de posiciones juradas, no fue impulsada ni evacuada en su oportunidad.

    Documentales:

     Letra “A” copia simple de libelo de demanda, interpuesto por el Ciudadano: M.R.R., contra la firma Mercantil Cervecería Pollo en Brasa y Parrilla Luís, representada por el ciudadano: L.R.S..

    Estas copias por su naturaleza constituyen un documento publico, el cual no fue impugnado en su oportunidad conforme al artículo 429 del Código de procedimiento civil, pero del mismo articulo se colige que no tendrán ningún valor probatorio al no ser aceptadas expresamente por la otra, en tal sentido se desecha su valoración.

     Letra “B” Copia certificada de Titulo supletorio evacuado por ante el Tribunal de los Municipios Agua Blanca y San R.d.o.d.S.c., Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa

    Dichas copias certificadas, se valoran conforme al artículo 429 del Código de procedimiento civil, de las mismas se deduce la existencia del inmueble objeto de la relación arrendaticia su ubicación, dimensión y linderos, condiciones, construcciones y especificaciones de las bienechurias existentes en el inmueble.

     Letra “C” copia certificada de inspección judicial extra litem evacuada por el Tribunal de los Municipios Agua Blanca y San R.d.o.d.S.c., Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

    Por su naturaleza constituye una inspección extra judicial, promovida y evacuada validamente, que para su efecto probatorio considera esta juzgadora debe ser concatenada con las demás pruebas aportadas, atendiendo que fue impugnada en su oportunidad.

     Letra “D” copia simple de memorando emitido por la DIRECCIÓN DE INFRAESTRUCTURA DEL MUNICIPIO SAN R.D.O.D.E.P., en fecha 12 de agosto de 2010.

    Por su naturaleza se valora conforme al articulo 429 del Código de procedimiento Civil

     Letra “E” documental emanando de la Dirección General de S.A. y Contraloría Sanitaria Región VII, Acarigua Estado Portuguesa, de fecha 12 de Noviembre de 2001.

    Esta juzgadora la desecha y no les concede valor probatorio alguno por cuanto considera que carece de pertinencia al merito de la causa.

    Testimoniales.-

  8. - J.E.A., venezolano, de 46 años de edad, titular de la cédula de identidad V- 8.665.336, de estado civil soltero, quien manifestó ser de profesión y/o oficio: Oficial de la Policía, con domicilio en el sector los Pozones, calle principal, casa S/N de la Ciudad y Municipio San R.d.O.d.E.P..

    Se desecha la valoración de este testigo por cuanto, a pesar de que el testimonio rendido no es contradictorio, todo medio de prueba para que sea eficaz debe cumplir con el requisito de conducencia o idoneidad, es decir debe ser viable para demostrar el hecho concreto que se trata de probar, por lo tanto esta Juez considera al testigo impertinente.

  9. - HERNENDEZ M.S.M., venezolano, de 48 años de edad, de estado Civil soltera, titular de la cédula de identidad V- 9.535.761, quien manifestó ser de profesión y/o oficio del hogar, con domicilio en el sector 7, de Octubre Brisas de aeropuerto callejón 5, al final del Estadium de la Ciudad y Municipio San R.d.O.d.E.P..

    Se desecha la valoración de este testigo atendiendo que todo medio de prueba para que sea eficaz no debe ser contradictorio, debe ser conducente e idoneo, debe ser viable para demostrar el hecho concreto que se trata de probar.

  10. - G.J.C., venezolano, de 48 años de edad, de estado Civil soltero, titular de la cédula de identidad V-9.569.715, quien manifestó ser de profesión y/o oficio Mecánica, con domicilio en el Barrio el Canal, Avenida principal de la Ciudad y Municipio San R.d.O.d.E.P..

    El testigo en su deposición, se contrae a ser solo referencial, se desecha de su la valoración.

  11. - S.S.E.J. venezolano, de 40 años de edad, de estado Civil soltero, titular de la cédula de identidad V- 12.767.851, quien manifestó ser de profesión y/o oficio Chofer con domicilio en la Avenida 1, Barrio C.A., casa 2-11 de la Ciudad y Municipio San R.d.O.d.E.P..

    Se desecha de su valoración por considerar esta juzgadora que es solo referencial, su testimonio no aporta relevancia a los hechos controvertidos.

    CONCLUSION PROBATORIA

    Queda evidenciado del análisis precedente, la existencia de la relación contractual arrendaticia que vinculó a las partes al litigio, la validez plena del instrumento denominado contrato de arrendamiento, el inicio de la relación arrendaticia 14/01/2002, sobre el local comercial con cocina y dos salas de baño, ubicado en la Avenida 3 Bolívar entre calles 4 y 5, signado con el numero 24, de la Población y Municipio San R.d.O.d.E.P.; quedando establecido que el arrendatario no podrá sin el consentimiento escrito del arrendador efectuar sobre el inmueble modificaciones, en su estructura y distribución, ni fomentar mejoras ni bienechurias. Que las reparaciones mayores o las eventualidades que puedan originarlas deben ser notificadas por escrito a la arrendadora, que de realizarse esas modificaciones lo hace responsable al pago de las mismas y de sus consecuencias. Que el inmueble esta destinado a uso comercial, que existe una construcción y bienechurias, que no se demostró en que oportunidad se realizaron las referidas mejoras ni la data de las mismas, es decir si fueron antes o durante la relación arrendaticia. Que no existe notificación expresa o escrita entre alguna de las partes tanto para solicitar la autorización para realizar las mejoras como para aceptarlas o negarlas.

    MOTIVA

    El proceso se inicia fundamentando el actor su pretensión resolutoria en el supuesto fáctico de que el ARRENDATARIO, ha incumplido con el contrato de arrendamiento al no servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia; por no mantener en buen estado de conservación y uso el inmueble arrendado, por realizar modificaciones al inmueble sin el consentimiento dado por escrito por el arrendador; por no notificar por escrito y de inmediato cualquier novedad dañosa o indicio de que sea necesaria alguna reparación en el inmueble, y por no realizar los tramites legales ante las autoridades competentes, ni tener permisología legal para la explotación del fondo de comercio.

    Ahora bien, de los términos en que quedo planteada la controversia con los diferentes argumentos y defensas vertidas por las partes, al arrendatario en cuanto a su pretensión le surge la carga de conformidad a lo establecido en los artículos 506 del CPC y 1354 del código civil.

    Dentro del marco legal el contrato es ley entre las partes y obliga a cumplir con lo expresado en ello siendo el contrato una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de Ley, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, al respecto el artículo 1.160 del Código in comento, dispone:

    Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

    .

    Asimismo, el Legislador para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere el lugar a ello

    .

    De la norma anteriormente transcrita, se desprende los dos (02) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

  12. - La existencia de un contrato bilateral; y,

  13. - El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

    Ante estas consideraciones se hace necesario igualmente traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).-

    Corresponde a esta Juzgadora pronunciarse, sobre el incumplimiento del arrendatario. En tal sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia dejo sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra (Corte Suprema de Justicia, sentencia 13/12/1961, Gaceta Forense 34, pag 175).

    Si bien es cierto que en las probanzas no se logró con precisión si esas mejoras a la que hace alusión el actor, fueron realizadas antes o después de la relación arrendaticia, pero debe observar esta juzgadora ante tales circunstancias, que existen bienechurias en el inmueble, y que ambas partes fueron contestes en ello. De la interpretación literal de la norma, los contratos deben cumplirse tal y como fueron suscritos y/o establecidos, y ante la ausencia de la notificación tanto de conservación como mantenimiento por parte del arrendatario, al arrendador llevan a la conclusión a esta juzgadora, de que existe un incumplimiento a las cláusula Cuarta y Quinta, del contrato de arrendamiento, tantas veces aludido, siendo forzoso para quien aquí juzga declarar con lugar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, y así se decide y establece.

    DECISIÓN

    En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Agua Blanca y San R.d.O.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

  14. - CON LUGAR, la demanda incoada por el Ciudadano: M.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-4.602.571. En consecuencia se declara resuelto el señalado contrato de arrendamiento celebrado por los Ciudadanos: M.R.R. y L.R.S., por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua del Estado Portuguesa, en fecha 22 de Diciembre del año 2003, anotado bajo el numero 32, Tomo 137, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 3 Bolívar, entre calles 4 y 5 de la Población y Municipio de San R.d.O.d.E.P..

  15. - Como consecuencia de ello, se ordena al demandado: L.R.S., identificado en autos, devolverle a la parte actora sin plazo alguno el inmueble arrendado, libre de persona y cosas, con solvencia en cuanto al pago de los Servicios Públicos que gozaba durante el disfrute el señalado contrato.

  16. -Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencido in causa, a tenor del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    Publíquese, regístrese de conformidad al Artículo 247 del Código de Procedimiento Civil e incluso en la página Web del Tribunal. Déjese copia certificada en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de la presente decisión en atención a lo dispuesto en el artículo 247 y 248 ejusdem. Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de este Juzgado de los Municipios Agua Blanca y San R.d.O.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Agua Blanca, a los Siete (7) días del mes de Agosto del año Dos mil trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

    La Jueza Titular

    ***FDO***

    Abg. M.M. de Osorio

    El Secretario Titular

    ***FDO***

    Abg. L.M.R. N

    En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 2:00 p.m.

    El Secretario,

    El suscrito Secretario titular ABG. L.M.R.N., de conformidad a lo establecido en el artículo 112 del código de procedimiento civil, certifica la exactitud de la presente copia, la cual es fiel y exacta de la original que consta en autos del Expediente N° C-180-2013.-

    El Secretario Titular

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