Decisión nº 252 de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren. de Lara, de 5 de Junio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA

BARQUISIMETO, 05 DE JUNIO DEL 2.014

AÑOS: 204º Y 155º

ASUNTO Nº KP02-V-2011-003967

PARTE ACTORA: M.D.L.C.A.D.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.251.084 y de este domicilio, actuando en nombre y representación de la comunidad sucesoral que se formó por el deceso de su esposo J.F.F., tal como se desprende de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, de fecha 10-10-2008, anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.C.R.S., J.N.A.A., J.A.A.C. y M.A.A.C., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 80.185, 131.343, 29.655 y 31.267, respectivamente, todos de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: JIN QIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.C., A.C., M.I.C., L.R.M., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 86.370, 64.751, 92.360 Y 58.373, respectivamente, todos de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL y SUBSIDIARIAMENTE DESALOJO DE INMUEBLE.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

INICIO

Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha 09-12-2011, por la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.251.084, debidamente asistida por el abogado J.C.R.S., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 80.185, procediendo en nombre y representación de la comunidad sucesoral que se formo por el deceso de su esposo J.F.F., quien era venezolano, titular de la Cédula de Identidad No 405.607, y quien falleciera ab-intestato el 29 de Junio del 2006, en ésta ciudad de Barquisimeto, condición que acredita tal y como se evidencia de poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, de fecha: 10-10-2008, anotado bajo el Nº 87, Tomo 190, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaria, de la declaración Sucesoral y declaración de Únicos y Universales Herederos, que acompaño al presente asunto marcados con la letra “A”, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL y SUBSIDIARIAMENTE DESALOJO DE INMUEBLE, en contra del ciudadano JIN QIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No E-81.943.080 y de este domicilio.

II

SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Arguye el actor, como PUNTO PREVIO a su demanda, que el día 28 de Junio de 2010, su hijo Á.A.F.A., procedió a demandar por cumplimiento de contrato al ciudadano JIN QIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No E-81.943.080, y una vez admitida la demanda, se libró la boleta de citación al demandado, en fecha 27-01-2011, el demandado anteriormente identificado comparece por ante el tribunal y otorga poder apud-acta a sus abogados de confianza, los cuales proceden a dar contestación a la demanda en la cual señalan que si es cierto que es arrendatario de un local comercial Nº 1, ubicado en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la ciudad de Barquisimeto, que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, puesto que los arrendadores del difunto J.F.F., dejaron en posesión del inmueble a su representado, alegan la falta de cualidad del ciudadano Á.A.F.A., por cuanto no posee la cualidad para demandar en nombre y representación de la sucesión que dice representar.

Que el tribunal antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, pasa a analizar la falta de cualidad alegada por el demandado, para lo cual concluye que están en presencia de un litis consorcio activo necesario, por tratarse de una sucesión y al pretender actuar en nombre y representación de los sucesores, se ha debido acompañar la declaración sucesoral, para lo cual declaro con lugar la defensa de falta de cualidad del actor invocada por el demandado en la contestación de la demanda e inadmisible la demanda, cuya sentencia consignaron junto a su escrito libelar, marcada con la letra “B”.

Alegó el actor, como ACCIÓN PRINCIPAL, que desde el 01 de Marzo del 2002, hasta 01 de Marzo del 2008, la firma Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L, empresa mercantil, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el día 11 de Marzo de 1977, bajo el No 44, Tomo 1-B, en nombre y representación de su difunto Padre, previamente identificado, suscribió con JIN QIANG FENG, anteriormente identificado, celebro (sic) contratos de arrendamiento sobre un inmueble constituido por el local No 1 ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el Nº 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería, siendo el último contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes de forma, el día Primero (01) de Marzo de 2007, el cual se anexó en original marcado con la letra “C”. El último canon de arrendamiento fijado fue la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,oo) mensuales y en el caso de que el arrendatario se acogiera a la prorroga legal el canon de arrendamiento durante la misma se estableció en la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,oo) mensuales, obviamente, los mismos fueron recibidos por la Sucesión J.F.F. en donde se indicaba que cancelaba los meses correspondiente a la prorroga legal. Que es de resaltar que la inmobiliaria que en ese entonces administraba el inmueble, notificó al precitado ciudadano el 05 de septiembre del 2007 que el mismo no sería renovado a su vencimiento el 01 de Marzo del 2008, señalando que comenzaría a correr la prorroga legal, la cual le correspondía por ley Dos (02) años, a través de telegrama con acuse de recibo, sobre el cual el 11 de Septiembre del 2.007 IPOSTEL les responde que el telegrama fue debidamente recibido en fecha 07-09-2.007, entregado el 10-09-2.007 y firmado por JIN QIANG FENG C.I 81.943.080, anexos que acompaño al escrito libelar, marcados con la letra “D”. Que sucede que EL ARRENDATARIO hizo uso de su PRÓRROGA LEGAL, por el lapso de tiempo comprendido entre el 01 de Marzo del año 2.008 hasta el día 01 de Marzo del año 2.010, esto es, por el lapso de DOS (02) AÑOS conforme lo establecido en el artículo 38, ordinal “C” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Asimismo, señaló que es de resaltar que todos los recibos desde la fecha 01 de Marzo del 2008, se indicó claramente en los mismos la cancelación de los meses de la prorroga legal, para evitar equívoco alguno.

Que conforme a lo expuesto, EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VENCIÓ EN FECHA 01 de Marzo DEL AÑO 2008, (sic) pero por efectos de los derechos establecidos en el ordinal “C” del artículo 38 de la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliario, SE PRORROGÓ OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR (sic) hasta el día 01 DE MARZO DEL AÑO 2010, quedando en consecuencia, vigente en todas sus partes los derechos y obligaciones contenidos e indicados en el contrato de arrendamiento sobre el cual operó la prórroga legal.(subrayado y resaltado por la parte actora)

Que conforme lo establecido en el artículo aludido, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las parte en el contrato original, (sic) salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. (subrayado y resaltado por la parte actora)

Qué sucede que el arrendatario JIN QIANG FENG, antes identificado, a pesar de haber finalizado el lapso del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y de su PRÓRROGA LEGAL, aún continúa en ocupación del mismo, lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato.

Que en efecto, se cumplen los requisitos legales para la procedencia de esta acción, pues estamos en presencia de:

• Que la naturaleza del contrato de arrendamiento es por tiempo determinado.(sic)

• Que “EL ARRENDATARIO” tenga conocimiento de vencimiento del LAPSO DE DURACIÓN ORIGINAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y esté en uso de la prórroga legal.(sic)

• Que era obligatorio para “EL ARRENDADOR” dar cumplimiento al lapso de la PRÓRROGA LEGAL prevista en el ORDINAL “C” DEL ARTÍCULO 38 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, el lapso de DOS AÑOS LUEGO DE CUMPLIDA LA ÚLTIMA PRÓRROGA DEL CONTRATO. (sic)

• Que “EL ARRENDATARIO” debió entregar el inmueble objeto de LA PRÓRROGA LEGAL LUEGO DE FINALIZADO EL USO DE LA PRÓRROGA LEGAL, esto es, el día 01-03-2010. (sic)

Indicó igualmente, que la ley sobre arrendamiento inmobiliario establece que esta prórroga legal, se verifica de pleno derecho, y en forma obligatoria para el arrendador, (sic) determinándose que:

• Que estemos frente a un contrato de arrendamiento por tiempo determinado.(sic)

• Que se trate de algunos de los inmuebles previstos en el artículo 1 de la Ley sobre arrendamientos inmobiliarios.

• No estar incurso en incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.

Que en el presente caso, el arrendatario JIN QIANG FENG, HIZO USO DEL LAPSO DE LA PRÓRROGA LEGAL EN SU INTEGRIDAD, esto es, DESDE EL DÍA 01 DE MARZO DEL AÑO 2.008, HASTA EL DÍA 01 DE MARZO DEL AÑO 2.010, (sic) situación que se determina DEL PROPIO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes.

Que por tal razón y agotadas las diligencias amigables realizadas para la entrega voluntaria del bien inmueble, propiedad de la sucesión de su difunto padre la cual representa, ocurrió ante este Tribunal, a los fines de demandar como en efecto demandó al ciudadano JIN QIANG FENG, anteriormente identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, en:

1) EN CUMPLIMIENTO DEL ÚLTIMO CONTRATO SUSCRITO EN FECHA CUYO VENCIMIENTO CONTRACTUAL ERA EL 01 DE MARZO DEL 2.008, GOZANDO DE UNA PRORROGA LEGAL DE DOS (02) AÑOS EL CUAL FENECIÓ EL 01 DE MARZO DEL 2010 y en consecuencia en la entrega del (sic) un inmueble constituido por el local No 01 ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el Nº 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara, libre de cosas y personas. (sic)

2) Demandaron por daños y perjuicio una suma igual al último canon mensual por no darles entrega en forma oportuna el inmueble, el cual es de MIL SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) mensuales. (sic)

3) Las costas y costos del proceso.

Igualmente se reservaron en reclamar por separado y demandar los daños y perjuicios causados por este incumplimiento.

A fin de dar cumplimiento a las previsiones en el artículo 340 numeral 5° del Código de Procedimiento Civil, la relación de los hechos son los que quedan anteriormente explanados, los fundamentos de derecho son el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 38 ordinal “C” de la citada ley de arrendamiento, que consagra un plazo de prórroga legal de dos (2) años, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de Cinco (5) años y menos de Diez (10) AÑOS; los artículos 1167 del Código Civil, relativo a la ejecución o resolución de los contratos bilaterales derivados del incumplimiento de una de las partes, y el artículo 1264 ibidem, que contempla el cumplimiento de las obligaciones, en la forma exacta como han sido contratadas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la LEY SOBRE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, solicitó al Tribunal decrete MEDIDA DE SECUESTRO sobre el inmueble dado en arrendamiento, cuyos datos y demás especificaciones constan al inicio del presente escrito y dieron por reproducidos en su condición de propietario del mismo, debiendo quedar afectado para responder al arrendatario por los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.

Solicitaron la tramitación y sustanciación del presente proceso a través del PROCEDIMIENTO BREVE, previsto en el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente acción en la suma de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) ó VEINTIDÓS PUNTO TREINTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (22,36 U.T) Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Ahora bien, en el supuesto negado que el tribunal considere que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, en forma subsidiaria procedió igualmente a solicitar el desalojo del inmueble constituido por el local No 1 ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el Nº 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería, por las razones que a continuación esbozó:

1) Que la Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L, empresa mercantil, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el día 11 de Marzo de 1977, bajo el No 44, Tomo 1-B, en nombre y representación de la SUCESIÓN DE J.F.F., R.I.F. Nº J-31648387, suscribió con JIN QIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 01, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería, este contrato se suscribió por ambas partes de forma privada, el día Primero (01) de Marzo de 2.007. Que es el caso, que para la fecha del vencimiento del mencionado contrato no se suscribió un nuevo contrato escrito, transformándose de esta forma en un contrato a tiempo indeterminado, que el último canon de arrendamiento por el inmueble arrendado, fue establecido en la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200, oo), mensuales y en el caso de que el arrendatario se acogiera a la prorroga legal el canon de arrendamiento durante la misma se estableció en la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,oo) mensuales.

2) Que el demandado para tratar de cumplir con su obligación principal, ha venido consignando los cánones de arrendamiento del inmueble anteriormente descrito, tal como se acredita según Expediente Nº KPO2-S-2010-004794- Consignación Nº 669, a nombre de su difunto esposo J.F.F., por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren, cuyas copias consignó marcadas con la letra “E”. Que en el último contrato suscrito, el cual quedo debidamente reconocido por el demandado por cuanto el mismo no fue desconocido en el acto de la contestación de la demanda, se estableció la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200, oo), mensuales, y en el caso de que el arrendatario se acogiera a la prorroga legal el canon de arrendamiento durante la misma se estableció en la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,oo) mensuales. Lo cual desde el primer momento comenzaron a consignar de manera irregular, por cuanto han consignado la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000, oo), consignaciones estas que no cumplen con lo establecido en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se evidencia de copias certificadas que anexaron a la presente marcadas con la letra “D”. Que el ciudadano JIN QIANG FENG, anteriormente identificado, en flagrante violación de la cláusula tercera (sic) dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, incumpliendo con su principal obligación en cualquier relación arrendaticia, es decir, la cancelación de los cánones de arrendamiento que legalmente se encuentra comprometido. Que el demandado no ha querido cumplir con su principal obligación en cualquier relación arrendaticia, es decir, la cancelación de los cánones de arrendamiento que legalmente se encuentran comprometidos. En cuanto a los cánones de arrendamiento no cancelados, precisó que los mismos son los meses DE, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2.010, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.011. (sic) Que es evidente que el arrendatario se encuentra INSOLVENTE (sic)en el pago de los cánones arrendamiento indicados, pues las consignaciones efectuadas adolecen de una serie de vicios, a saber, no está consignando el monto exacto, es decir, la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES, POR CUANTO SE DEBEN TENER COMO EXTEMPORÁNEAS a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y deben reputarse, como ilegítimamente realizados, pues además, no se hizo la publicación del cartel de notificación que prevé el artículo 53 en su parágrafo único de la referida Ley. (Sic)

3) Que en virtud de que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento por más de dos mensualidades consecutivas, circunstancia que de acuerdo a lo previsto en el artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Alquileres de Arrendamientos Inmobiliarios, hace procedente la DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE constituido por un (01) local comercial distinguido con el Nº 01, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería. Y consecuencialmente la extinción de la relación arrendaticia que vinculaba a la partes, por lo que agotadas las diligencias amigables realizadas para la entrega voluntaria del bien inmueble, de su propiedad y de sus hijos ocurrió ante este Tribunal, a los fines de demandar como en efecto demandó al ciudadano JIN QIANG FENG, ya identificado, para que convenga o a ello sea condenado en:

1. La DESOCUPACIÓN DE UN INMUEBLE CONSTITUIDO POR UN (01) LOCAL COMERCIAL, (sic) distinguido con el Nº 01, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería. En vista de la causal antes expuesta, y consecuencialmente en el desalojo del inmueble libre de personas y cosas. por la falta de pago durante la relación arrendaticia(sic) en la forma contractualmente convenida, de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, y DICIEMBRE DEL AÑO 2.010, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, y NOVIEMBRE del año 2011, y en consecuencia, entregue libre de cosas y personas el bien inmueble arrendado.

2. Por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000, oo) (sic), que es el equivalente a los cánones insolutos, por el uso de la cosa arrendada sin el cumplimiento de su contraprestación, lo que equivale conforme lo ha establecido la Jurisprudencia Nacional reiterativa y así aparece reflejado en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera al monto adeudado por concepto de cánones de arrendamiento no pagados durante la vigencia del contrato. (Citó sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal de Supremo de Justicia números 555-03 del 04/04/2003.

3. Las costas del proceso.

Fundamentó su acción subsidiaria en los artículos 1264 y 1592 ordinal 2 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

A tenor de lo establecido en el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses mencionados, esto es, LOS MESES DE ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, y DICIEMBRE DEL AÑO 2.010, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, y NOVIEMBRE del año 2011, solicitó al Tribunal decrete MEDIDA DE SECUESTRO sobre el local dado en arrendamiento, cuyos datos y demás especificaciones constan al inicio del presente escrito y que dieron por reproducidos, ya que la medida preventiva solicitada cumple con las previsiones del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la presente demanda en la suma de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000, oo), o TRESCIENTAS QUINCE PUNTO SETENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T 315, 78), que es el equivalente a los cánones insolutos.

III

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

A los folios 12 al 143, rielan los instrumentos fundamentales motivo de la presente acción.

Al folio 144, riela auto de admisión de la demanda.

Al folio 145, riela poder apud acta otorgado por la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., a los abogados J.C.R.S., J.N.A.A., J.A.A.C. y M.A.A.C., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Números. 80.185, 131.343, 29.655 y 31.267, respectivamente.

Al folio 146, la parte actora diligenció solicitando pronunciamiento sobre la medida peticionada en el libelo de la demanda.

Al folio 147, el alguacil del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, consignó recibo de citación de la parte demandada, quien se negó a firmar el referido recibo de citación.

Al folio 149, la parte actora solicitó al Tribunal se complemente la citación del demandado, conforme lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 27-01-2012, trasladándose la secretaria del referido Juzgado en fecha: 06-02-2011, tal como se desprende al folio 152 de autos, a practicar la misma.

A los folios 153 al 159, riela escrito de contestación a la demanda, presentada por la parte demandada, acompañada de anexos que corren insertos en autos a los folios 160 al 164.

Al folio 165, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados A.C., A.C. y M.I.C., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Números. 86.370, 64.751 y 92.360, respectivamente.

A los folios 166 al 219, riela escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, con sus respectivos anexos, siendo admitidas por auto de fecha 17-02-2012.

A los folios 221 y 222, riela escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte demandada.

Al folio 223, riela diligencia estampada por la parte demandada, mediante el cual impugnó los 19 recibos marcados con la letra “F”, promovidos por la parte actora.

Al folio 224, riela diligencia estampada por la parte actora, mediante la cual solicita al Tribunal se pronuncia sobre la medida peticionada.

Al folio 225, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.

Al folio 226, riela auto acordando devolver los originales solicitados por la parte actora, previa su certificación en autos.

A los folios 227 al 235, riela Sentencia Definitiva, dictada por la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la cual declaró INADMISIBLE la presente acción.

A los folios 248 al 268, rielan resultas del A.C. intentado por la parte actora, contra la Sentencia dictada por la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante el cual ordenaron dictar nuevo fallo, siendo agregadas al presente expediente por auto de fecha 05-11-2012.

Al folio 270, la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, se inhibió de la presente causa, correspondiéndole el conocimiento del presente asunto al Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, quien lo recibió en fecha 13-11-2012.

Al folio 273, la Juez de ese despacho, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de ambas partes.

A los folios 274 al 330, rielan las resultas de la inhibición planteada por la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual fue declarada CON LUGAR, siendo agregadas en autos en fecha 08-01-2013.

En fecha 15-01-2013, el alguacil del referido Tribunal, dejó constancia de haber notificado a la parte actora y demandada, del abocamiento del Juez y de la reanudación de la presente causa.

Reanudada la presente causa, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta misma Circunscripción Judicial, fijó para dentro de los DIEZ DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTES AL AUTO DE FECHA: 14-02-2013, la Sentencia en el presente asunto.

A los folios 335 al 369, riela la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la cual declaró CON LUGAR, la presente acción.

En fecha: 26-03-2013, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, declaró firme la Sentencia dictada en fecha: 19-03-2013.-

Al folio 371, la parte actora solicito el cumplimiento voluntario, siendo acordado por auto de fecha: 04-04-2013.

Al folio 373, la parte actora solicitó la ejecución forzosa, siendo acordada por auto de fecha: 29-04-2013.

A los folio 375 y 376, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y solicitó copias certificadas del presente expediente, siendo acordadas por auto de fecha: 15-05-2013.

Al folio 378, riela oficio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, informando que se decretó medida cautelar consistente en ordenar la suspensión de la ejecución de la Sentencia Definitiva dictada en fecha 19-03-2013, por el Juzgado Segundo de Municipio del Estado Lara, ordenando suspender la misma por auto de fecha 30-07-2013.

A los folios 380 al 390, riela copia certificada de la Sentencia de A.C. dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante el cual declaró SIN LUGAR la acción de amparo, la cual fue agregada en autos en fecha: 23-09-2013.

Al folio 392, la parte actora solicitó nuevamente la ejecución forzosa, siendo acordado en fecha: 01-10-2013, por el referido Juzgado.

A los folios 394 al 415, rielan copias certificadas de la acción de A.C. dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, mediante el cual declaró con lugar la apelación y la acción de A.C. interpuesta por la parte demandada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Asimismo, declaró SIN LUGAR la aclaratoria interpuesta por la parte actora.

Al folio 416, la parte demandada diligenció.

Al folio 417, el Juzgado Segundo de Municipio del Estado Lara, estampó auto.

Al folio 419, el Tribunal estampó auto.

Al folio 420, la Abg. D.G.d.L., Juez Segundo de Municipio del Estado Lara, se inhibió del presente asunto, correspondiéndole a este Juzgado, quien se abocó al conocimiento del mismo en fecha: 19-12-2013, ordenando la notificación de las partes.

A los folios 426 al 430, riela consignación de poder otorgado y debidamente notariado a los Abogados. A.C., A.C., M.I.C., L.R.M., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 86.370, 64.751, 92.360 Y 58.373, respectivamente, todos de este domicilio.

Al folio 431, riela auto de abocamiento de la Jueza Temporal de este Juzgado, Abg. E.G., quien ordenó la notificación de las partes.

A los folios 434 al 493, rielan las resultas de la inhibición planteada por la Juez Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual fue declarada CON LUGAR.

Al folio 494, se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva, en virtud del estado voluminoso en el cual se encontraba.

Al folio 1 de la segunda pieza del presente expediente, riela certificación de la apertura y cierre del presente expediente.

A los folio 2 y 3 de la segunda pieza, rielan diligencias de la parte demandada, solicitando el avocamiento en la presente causa, advirtiéndole este Juzgado por auto de fecha: 08-04-2014, que la Juez Temporal ya se encontraba abocada desde el día 21-03-2014.

Al folio 5 de la segunda pieza, riela diligencia de la parte actora.

Al folio 6 de la segunda pieza, el Tribunal estampó auto.

A los folio 7 y 8 de la segunda pieza, riela diligencia de la parte demandada.

Al folio 9 de la segunda pieza, el Tribunal estampó auto y expidió cómputo.

Al folio 10 de la segunda pieza, riela diligencia de la parte demandada.

Al folio 11, el Tribunal estampó auto.

Al folio 12, la secretaria del Tribunal estampó cómputo secretarial.

Al folio 13, el Tribunal estampó auto, de conformidad con lo establecido en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 14, la parte demandada diligenció solicitando se establezca por auto la fecha de publicación del fallo en el presente asunto, siendo acordado por auto de fecha: 02-06-2014.

Y estando dentro de la oportunidad fijada para emitir el fallo correspondiente, esta Juzgadora procede hacerlo, en los siguientes términos, siendo importante destacar lo siguiente:

Por sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en fecha 23 de octubre de 2013, fue declarada la nulidad de la decisión proferida por el Juzgado Segundo del Municipio de Iribarren del Estado Lara, de fecha 19 de marzo de 2013, ordenándose el dictado de un nuevo fallo por parte del tribunal que resultare competente, sin incurrir en el mismo vicio decretado. En la mencionada sentencia el Tribunal Constitucional que conoció la decisión en apelación, estableció textualmente lo que se transcribe a continuación:

“…Respecto a la afirmación del querellante en la supra referida audiencia, de que el fallo aquí impugnado en Amparo le lesionó los Derechos Constitucionales del Derecho a la Defensa, a la Tutela Judicial Efectiva y del Principio de la Seguridad Jurídica consagrado en el artículo 299 que lleva intrínsico lo que debe contener la Sentencia, violando los artículos 2, 26, 57 y 299 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela por cuanto incurrió en ultrapetita al haber condenado a pagar por daños y perjuicios desde el mes de mayo de 2010, hasta la sentencia definitivamente firme, cuando en la acción principal la parte actora había solicitado se condenara a la suma única y exclusivamente la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700)…Y en su lugar establece lo contrario, es decir, que el tribunal querellado al haber condenado en la Sentencia aquí impugnada a pagar “TERCERO: se condena a la parte demandada plenamente identificada a cancelar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700,00) mensuales desde el mes de Marzo del 2010, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme”, sí incurrió en ultrapetita en virtud de lo siguiente: Por cuanto el accionante en el libelo de demanda del juicio en el cual se emitió la Sentencia impugnada en Amparo en lo que respecta a la acción principal y específicamente en cuanto al particular de la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, en ningún momento señaló como causa de éstos a los cánones de arrendamiento insolutos, sino que señaló por tal concepto el no haberle entregado en forma oportuna el inmueble arrendado y así se evidencia del escrito del libelo de demanda cursante al folio 36 cuando establece: “2) Demandamos por daños y perjuicios una suma igual al último canon mensual por no darnos entrega en forma oportuna el inmueble el cual es de UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700,00) mensuales.” (Subrayado por el Tribunal Superior), lo cual evidencia que dicho tribunal al haber condenado al accionado y aquí querellante por motivos y conceptos no demandados no solo violó el artículo 12 del Código Adjetivo Civil el cual obliga al Juez que en su decisión debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos no alegados ni probados, extralimitándose con ello en sus funciones, sino que también incurrió en ultrapetita, lo cual vició de nulidad la Sentencia de acuerdo al artículo 244 eiusdem, y con ello a su vez originó en la Sentencia la incongruencia denunciada por el querellante, por lo que la violación del Derecho a la Tutela Judicial Efectiva consagrada en el artículo 26 de nuestra Carta Magna, se da por probado en el caso de autos, lo cual hace innecesario el análisis de las demás denuncias de violación de Derechos Constitucionales, obligando como consecuencia procesal a declarar CON LUGAR la Apelación interpuesta por la abogado A.C., abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.751, en su condición de Apoderada Judicial del querellante JINQUIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080, contra la decisión de fecha 07 de agosto del corriente año, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, REVOCÁNDOSE en consecuencia la misma, declarándose CON LUGAR, LA Acción de A.C. interpuesta por el querellante JINQUIANG FENG, contra la decisión de fecha 19 de Marzo del 2013, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, la cual se ANULA al igual que todas las actuaciones subsiguientes a ella, ordenándose al Tribunal al cual le corresponda conocer de la causa, proceda a emitir una nueva Sentencia sin incurrir en el vicio aquí señalado, y así se decide…”.

Una vez como fue proferida la decisión, en fecha 24 de octubre de 2013, el abogado representante del tercero interesado en la acción de amparo propuesta, hizo solicitud de aclaratoria de la decisión anterior, solicitando al juzgador:

…..que LO ÚNICO QUE DEBE REALIZAR EL JUEZ QUE CONOZCA NUEVAMENTE EL CASO ES LA CONDENA SOBRE LOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) mensuales condenada y no solicitados, ya QUE FUE LO ÚNICO QUE PUEDE CONTENER EXTRAPETITA. Por tal razón queda incólume y con cosa juzgada todos los demás contenidos en la nulidad de la sentencia ya que no fue objeto de la nulidad.

Tomando en consideración lo peticionado y luego de establecer la tempestividad de la solicitud de aclaratoria, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, por decisión de fecha: 25-10-2013, declaró SIN LUGAR la aclaratoria de la Sentencia dictada en fecha 24-10-2013…, alegando que la pretensión del solicitante de la aclaratoria es a todas luces improcedente, ya que admitir lo contrario implicaría una reforma de la Sentencia y no una aclaratoria como pretende hacer ver el solicitante siendo dicha pretensión contraria a lo señalado por el supra transcrito artículo 252 del Código Adjetivo Civil.

Con fundamento en lo expresado se establece que esta Sentenciadora tiene competencia plena para dictar una nueva decisión, evitando incurrir en el mismo vicio decretado por el Sentenciador Constitucional de Segunda Instancia. Y así se establece.

IV

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Observó esta Sentenciadora que en fecha 08-02-2012, compareció ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, el ciudadano JINQIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080, asistido por el Abogado A.C.H., inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 86.370, y procedió a dar contestación a la presente acción, en los siguientes términos:

Con respecto a la ACCION PRINCIPAL, el cual denominó CAPITULO I: Impugnó el contrato de arrendamiento celebrado 01 de Marzo de 2.007, documento fundamental de la demanda marcado con la letra “C”, toda vez que dicho contrato de arrendamiento la Sucesión J.F.F.U., para esa fecha no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores.

Que ante tal situación, se desprende del contrato de arrendamiento Sucesión J.F.F.U., Rif J-31648387-8 al momento de celebrar dicho Contrato la Sucesión antes nombrada, no estaba representada por ninguno de sus representantes legales, en este caso, la persona autorizada, facultada para representar la sucesión y autorizar la celebración del contrato de arrendamiento, donde se facultó a la Inmobiliaria Pineda Cisneros S.R.L a celebrar dicho contrato con el Sr. Jinqiang Feng.

Que el supuesto poder autenticado otorgado a la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., es un Poder Especial de Administración el cual fue otorgado ante la Notaría Publica Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría y el irrito contrato de arrendamiento supuestamente suscrito entre el ciudadano JINQIANG FENG y la Sucesión J.F.F.U. es de fecha 01/03/2007. Es decir, el supuesto contrato de arrendamiento donde se basa la pretensión es de fecha antes (01/03/2007) de que le otorgaran el Poder Especial de Administración a la ciudadana M.d.l.C.A.d.F. fecha 10/10/2008 es posterior a la celebración del supuesto contrato de arrendamiento. De igual manera, impugnó el contrato de arrendamiento de fecha 01/03/2.007 por no haber sido autorizado y/o facultada por todos los coherederos a la celebración de dicho contrato de arrendamiento, por lo que el mismo no tiene ningún efecto legal entra las partes contratantes. Y así pidió se declare.

Impugnó copia fotostática del poder especial de administración otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/ 2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, el cual fue otorgado a la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., marcado con la letra “A”, documento fundamental de la demanda por ser copia simple.

Así mismo, opuso para ser resuelto al fondo de la controversia la Falta de Cualidad de la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., cédula de identidad Nº V-1.251.084, para representar en juicio a la sucesión J.F.F.. Que la legitimación ad causam o cualidad es la condición especial para el ejercicio de la acción, es decir, que la misma debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio y que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra. Por lo que pidió, declare con lugar la falta de cualidad de la ciudadana M.d.l.C.A.d.F. por todo lo antes expuesto, así se declare. (Resaltado por la parte demandada)

Ahora bien, que la ciudadana M.D.L.C.A.D.F. tendría legitimidad para otorgar Poder apud acta a los abogados para que la representen a ella únicamente mas no a la Sucesión, ya que solo se le tendrá con respecto a ella como coheredera, y que dichos documentos se limitan a la mitad de los derechos del testador sobre los bienes de la herencia; porque la otra mitad, corresponde a todos los descendientes del de cuyus, en este caso los descendientes J.F.F., tal como lo establece el código civil, en los artículos 883 y 884 del Código Civil.

Negó, rechazó y contradijo que el último contrato de arrendamiento celebrado sea el de fecha 01 de marzo del año 2007, toda vez, que el mismo se tiene como inexistente por no ser autorizado para la celebración del mismo por todos los coherederos de la Sucesión J.F.F.U., lo que significa que el contrato de arrendamiento vigente hasta la actualidad fue el que se celebró en fecha 01/03/2002, 01/03/2003; 01/03/2004, 01/03/2005; 01/03/2066 siendo este año 2006 el último vigente, así consignó y opuso contratos de arrendamientos en originales celebrados entre el Sr. J.F.F. U y Jinqiang Feng antes identificados, constante de cinco 05 folios útiles marcados como anexos “A”, “B”, “C”, “D” y “E” con el objeto de demostrar la continuidad de la ocupación pacífica, publica e ininterrumpida del inmueble dado en arrendamiento; lo que significa que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado paso a ser un contrato a tiempo indeterminado siendo el último vigente el celebrado el 01/03/2006, con un canon de arrendamiento de Un Millón de Bolívares hoy en día Mil Bolívares Fuertes (1.000,oo Bs/F); ya que el ciudadano Jinqiang Feng siguió ocupando el inmueble después del fallecimiento del arrendador ciudadano J.F.F. sin oposición del arrendador (en este caso los herederos), lo que significa que operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, tal como lo señala el Artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1614 eiusdem. (Resaltado por la parte demandada)

Negó, rechazó y contradijo que su representado le adeude la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (1.700,oo BsF), por concepto de daños y perjuicios. Así pidió se declare.

Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga que cancelar las costas y costos del proceso. Así pidió se declare.

Hizo formal oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte actora en la acción principal, por todo los antes señalado.

Que por todo lo antes expuesto, solicitó se tenga como negada, rechazada, contradicha e impugnada la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Prorroga Legal y se declara SIN LUGAR la presente demanda en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

En cuanto a la ACCIÓN SUBSIDIARIA, en su CAPITULO II, alegó que es conveniente señalar que el accionante demanda Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Prorroga Legal como acción principal y demanda también como acción subsidiaria de Desalojo, que es importante señalar, que la parte actora o demandante incurrió en una acumulación indebida de pretensiones, tal como lo establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, citó una sentencia de fecha 13 de marzo del 2.006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente Nº AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrado Isbelia P.C., así como también citó textualmente el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Que se entiende entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.

Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

De la norma transcrita ut supra, del criterio jurisprudencial citado y de lo demandado, se infiere que se estamos en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, por cuanto el caso de marras tal y como se desprende del libelo de demanda, el accionante o demandante demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, así como el DESALOJO (desocupación del inmueble).

En dicho caso la parte accionante demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento conjuntamente con el desalojo el pago de cánones insolutos y daños y perjuicios, se constata que la parte demandante incurrió en inepta acumulación de pretensiones, pues el Desalojo tiene un carácter extintivo, ya que persigue finiquitar la relación arrendaticia en virtud de un incumplimiento, específicamente en este asunto por cuanto el arrendatario supuestamente dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos mensualidades consecutivas , tal y como lo dispone el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, la pretensión del pago de los cánones adeudados lleva implícita una acción de cumplimiento, es decir, lo que se pretende es obligar judicialmente al deudor a que se cumpla su obligación pactada, en atención a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que prevé que en el contrato de bilateral cuando una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si a ello hubiere lugar; quiere decir, que el actor puede escoger entre exigir cumplimiento forzoso o solicitar la resolución, lo que implica que ambos procedimientos se excluyen mutuamente, pues como ya se dijo el desalojo es extintivo mal puede solicitar el cumplimiento del contrato. (Subrayado y resaltado por la parte demandada)

Igualmente, opuso para ser resuelto al fondo de la controversia la falta de cualidad de la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., cédula de identidad Nº V-1.251.084, para representar en juicio a la sucesión J.F.F.. Que cabe destacar, que la legitimación ad causam o cualidad es la condición especial para el ejercicio de la acción, es decir, que la misma debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio y que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra. Por lo que pidió se declare con lugar la falta de cualidad de la ciudadana M.d.l.C.A.d.F.. (Resaltado por la parte demandada)

Que la ciudadana M.D.L.C.A.D.F. tendrá legitimidad para otorgar poder apud acta a los abogados para que la representen a ella únicamente mas no a la Sucesión, ya que solo se le tendrá con respecto a ella como heredera, y que dichos documentos se limitan a la mitad de los derechos del testador sobre los bienes de la herencia; porque la otra mitad, corresponde a todos los descendientes del de cuyus, en este caso los descendientes de J.F.F., tal como lo establece el código civil en los artículos 883 y 884.-

Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Jinqiang Feng este insolvente en sus obligaciones arrendaticias, por cuanto la parte demandante invoca y demanda en base a un contrato de arrendamiento inexistente, ya que el contrato de arrendamiento que se encuentra vigente es el celebrado en fecha 01/03/2006, debido que el Contrato de Arrendamiento que se pretende hacer valer por la parte actora arrendador (sucesión) no cumplió con los requisitos formales del Contrato de arrendamiento, no fue ni bilateral, ni consensual (todos los coherederos), debido que la Inmobiliaria PINEDA & CISNEROS S.R.L, para el 1 de marzo del año 2007, no tenía facultad para representar a la SUCESIÓN J.F.F.U. hecho este que explicaron en el Capítulo I de su contestación.

Así, impugnaron el contrato de arrendamiento marcado con la letra “c” de fecha 01/03/2007, toda vez que en dicho contrato de arrendamiento la Sucesión J.F.F.U., para esa fecha no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores.

Ante tal situación, se desprende del contrato de arrendamiento que la Sucesión J.F.F.U., Rif J-31648387-8 al momento de celebrar dicho Contrato la Sucesión antes nombrada, no estaba representada por ninguno de sus representantes legales, en este caso, la persona autorizada, facultada para representar la sucesión y autorizar la celebración del contrato de arrendamiento, donde se facultó a la Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L a celebrar dicho contrato con el Sr. Jinqiang Feng.

Que el supuesto poder autenticado otorgado a la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., es un poder especial de administración el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría y el irrito Contrato de Arrendamiento supuestamente suscrito entre el ciudadano JINQIANG FENG y la Sucesión J.F.F.U. es de fecha 01/03/2007. Es decir, el supuesto contrato de arrendamiento donde se basa la pretensión es de fecha antes (01/03/2007) que le otorgaran el Poder Especial de Administración a la ciudadana M.d.l.C.A.d.F. fecha 10/10/2008 es posterior a la celebración del supuesto contrato de arrendamiento. De igual manera impugnó el contrato de arrendamiento de fecha 01/03/2007 por no haber sido autorizado y/o facultada por todos los coherederos a la celebración de dicho contrato de arrendamiento, por lo que el mismo no tiene ningún efecto legal entre las partes contratantes. Así pidió se declare.

Cabe destacar, que el único contrato de arrendamiento que existe y prevalece por ser consensual, bilateral (donde hubo el consentimiento de las partes) oneroso, y de tracto sucesivo, por estar firmado por su representado JINQUIANG FENG con J.F.F., por medio de la INMOBILIARIA PINEDA & CISNEROS S.R.L, fue el que se celebró en fecha 1 de marzo del año 2006, donde se estableció un canon de arrendamiento de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (1.000.000,oo Bs.) de los viejos, o sea MIL BOLÍVARES FUERTES (1.000,oo BsF) de los nuevos y que es lo que se viene depositando en el Tribunal Segundo de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en expediente Nº KP02-S-2010-004794. Así pidió se declare.

Negó, rechazó y contradijo los daños y perjuicios por la suma igual al último canon mensual por no dar entrega en forma oportuna el inmueble por la cantidad de 1.700 Bs mensuales.

Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar las costas y costos del proceso.

Hizo formal oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte actora en la acción principal y subsidiaria por todo lo antes señalado y explicado en su escrito de contestación.

En suma, solicitó se tenga como negada rechazada, contradicha e impugnada la presente demanda de Desalojo por falta de pago.

V

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a conocer y decidir el fondo de lo que aquí se debate, por razones de técnica procesal debe este Juzgado en primer lugar resolver las impugnaciones alegadas por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, tal como lo indica la normativa legal vigente que rige la materia, las cuales pasan hacer a.d.l.s. manera:

Primero

La parte demandada impugnó el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Marzo del 2.007, marcado con la letra “C”, el cual cursa en autos al folio 57, aduciendo que para la fecha de celebración de ese contrato de arrendamiento la Sucesión de J.F.F., no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores. Que ante tal situación, se desprende del contrato de arrendamiento Sucesión J.F.F.U., Rif J-31648387-8 al momento de celebrar dicho Contrato la Sucesión antes nombrada, no estaba representada por ninguno de sus representantes legales, en este caso, la persona autorizada, facultada para representar la sucesión y autorizar la celebración del contrato de arrendamiento, donde se facultó a la Inmobiliaria Pineda Cisneros S.R.L a celebrar dicho contrato con el Sr. Jinqiang Feng.

Observa quien juzga, que el documento impugnado (contrato de arrendamiento) es un instrumento privado suscrito en fecha 01 de Marzo del 2.007, entre la sucesión de J.F.F.U. con el carácter de ARRENDADOR, representado por la INMOBILIARIA PINEDA CISNEROS S.R.L y el ciudadano JIN QIANG FENG, con el carácter de ARRENDATARIO, respecto de un inmueble constituido por el local signado con el Nro. 1, ubicado en el Edificio Fedanel, carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, documento que fue impugnado por la parte demandada porque consideraba que la Sucesión no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores.

En relación a la valoración de la prueba instrumental, señala el autor nacional R.R.M. en su obra “Actividad probatoria y valoración racional de la prueba” (Librería J. Rincón, 2010, pg.375), que la prueba por escrito o documental es un medio de prueba, procesal y de naturaleza real (Guasp), con el que se trata de obtener la certeza sobre determinadas afirmaciones alegadas por las partes, que se dirige a producir convicción judicial y que está constituido por una cosa u objeto y no por una persona ni por una actividad.

Continua señalando que con el nombre de instrumento privado se comprenden todos los actos o escritos que emanan de las partes, sin intervención del registrador, el juez o de otro funcionario competente, y que se refieren a hechos jurídicos los cuales pueden servir de prueba.

Ahora bien, la manera de impugnación de los documentos privados se encuentra prevista en los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, donde se establece que existen dos formas de impugnación de los mismos, a saber, la primera consistente en el desconocimiento de la firma del documento, caso en el cual se impugna la autenticidad de la firma y la parte que quiera hacerlo valer deberá insistir y propondrá cotejo. La otra forma de impugnación es mediante la tacha de falsedad, en este caso se impugna el contenido del documento.

Así las cosas, evidencia esta Juzgadora, que la parte demandada intentó privar de valor el documento impugnado con fundamento en argumentaciones, pero sin hacer uso de las vías previstas por el Legislador venezolano, conforme quedó expuesto, de forma tal que los impugnó, no por ser falsos, o por no ser su firma ni ser cierto su contenido, sino porque a su juicio, la persona que lo suscribió como arrendador no tenía legitimación para hacerlo o más bien capacidad de suscribir el documento, razón por la cual se considera que no es procedente la impugnación realizada, al no haberse ajustado a los mecanismos previstos por el Legislador para la impugnación de los instrumentos privados, y como consecuencia de ello se tiene como cierto en su contenido y firma el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Marzo del 2.007. Y así se decide.

Segundo

En segundo lugar, la parte demandada impugnó la copia fotostática del poder especial de administración otorgado a la ciudadana: M.D.L.C.A.D.F., ante la Notaría Publica Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, marcado con la letra “A”, alegando que el supuesto poder autenticado y otorgado a la referida ciudadana M.d.l.C.A.d.F., es posterior a la celebración del supuesto contrato de arrendamiento.

Así las cosas, evidencia esta Juzgadora, que el poder impugnado riela en autos a los folios 32 y 33, y tenemos que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma como se deben atacar los instrumentos públicos y privados. En el caso que nos ocupa, la parte demandada manifiesta que dicho poder especial fue otorgado después de la celebración del contrato de arrendamiento (01-03-2007) más no lo tacha de falso, si no que a su juicio, la persona que lo suscribe no tiene legitimación para hacerlo, y esta legitimación alegada tiene mucho que ver con el tercer punto previo a resolver, por lo que la segunda defensa opuesta por la parte demandada, como lo es, la impugnación del poder especial de administración otorgado a la ciudadana M.d.l.C.A.d.F., se declara SIN LUGAR. Y así se decide.-

Tercero

En tercer lugar, opuso para ser resuelto al fondo de la controversia la Falta de Cualidad de la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., cédula de identidad Nº V-1.251.084, para representar en juicio a la sucesión J.F.F.. (resaltado por el Tribunal)

En torno a la caracterización de esta defensa, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24/01/2012 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez, caso propuesto por M.F.d.F. contra Giusseppe Fridegotto y otros, señaló:

“..enseña el tratadista P.C., (“Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen I, Tomo I, pg. 261), lo siguiente:

A fin de que el juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva).

En este mismo orden de ideas, acerca de la cualidad, el Dr. L.L.H., la definió como “…sinónimo de legitimación…” “…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera… ((Loreto Luís. “Ensayos Jurídicos”. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 1987. Páginas 183 y 187).

De esta manera tendrían cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es el objeto del proceso.

Ahora bien, la defensa opuesta aduce que quien celebró el contrato de arrendamiento como arrendador, no tiene cualidad para representar a la comunidad, razón por la cual señala que habría operado la tácita reconducción del contrato y la relación arrendaticia habría pasado a tener naturaleza indeterminada, lo que haría improcedente la demanda intentada, circunstancia que impone la necesidad de establecer la naturaleza de este tipo de propiedad.

La comunidad es definida con claridad por la Jurisprudencia y doctrina nacional. Así tenemos que en sentencia de fecha 3/10/2003 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, caso: D.R. y E.R. contra Sociedad MULTIMETAL C.A., se estableció en relación a este tipo de propiedad y su defensa que la misma:

…se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.

Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.

Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa.

Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello.

Al respecto, M.S.E. en su obra Bienes y Derechos Reales (Caracas, Editorial Criterio, Primera Reimpresión, 1974, p. 297 y 298), expresa:

... puede decirse que el fenómeno de la comunidad en la propiedad no produce alteración especial en la relación de dominio. La propiedad sobre el bien permanece inalterada, tal como si no existiese sino un solo titular. Esto quiere decir que todos los atributos integrantes del contenido de la propiedad permanecen sin modificación alguna, y que en consecuencia la parte activa integrada por los copropietarios o comuneros tiene todos los atributos que supone la plenitud del dominio.

(...)

La copropiedad o condominio, ... no modifica la naturaleza, ni las consecuencias, ni las características fundamentales del derecho de propiedad. El dominio sigue existiendo en forma plena

.

De acuerdo a la doctrina citada y los criterios antes expuestos, considera la Sala que tanto los ciudadanos D.J.R.M.d.C. y E.J.R.M. como Gama Inversiones C.A., tienen todos los atributos que supone el derecho exclusivo de un propietario y, por tanto, están legitimados para demandar judicialmente a terceros...”.

En el caso bajo examen, el contrato de arrendamiento objetado fue suscrito por una administradora en nombre de la Sucesión, la que siempre y en todos los contratos fue la misma, de manera que era conocida por ambas partes de la relación arrendaticia. De esta forma y con fundamento en la defensa opuesta por la parte demandada serían inexistentes todos los contratos que han documentado la relación arrendaticia, y no solamente el impugnado, que es lo pretendido, ya que tal como se encuentra acreditado en autos, el bien le pertenecía en partes iguales no sólo al difunto sino a su Viuda, parte accionante, en partes iguales. Esa determinación sobre la suscripción del contrato de arrendamiento por parte de un comunero, se encuentra resuelta por el Código Civil en su artículo 764 del Código Civil que le otorga a la mayoría de derechos la administración de la Cosa en común.

Conforme a lo expresado es evidente que la ciudadana M.D.L.C.A.D.F. tenía y tiene cualidad para demandar al ciudadano JIN QIANG FENG, actuando en nombre y representación de la comunidad sucesoral de su esposo J.F.F., y como consecuencia de ello se declara nuevamente la validez del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Marzo del 2007, por la Administradora INMOBILIARIA PINEDA & CISNERO, S.R.L. Así como también la validez del poder especial otorgado a la ciudadana M.D.L.C.A.D.F.. Y así se establece.

Por las razones antes expuestas se declara sin lugar la defensa de la falta de Cualidad e interés opuesta. Y así se declara.

Cuarto

Igualmente la parte demandada opone como defensa de fondo, que el accionante demanda Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Prorroga Legal como acción principal y demanda también como acción subsidiaria el Desalojo, señalando que la parte actora o demandante incurrió en una acumulación indebida de pretensiones, tal como lo establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la inepta acumulación de pretensiones, los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, textualmente disponen lo siguiente:

Artículo 77.- El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos

.

Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sea resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

De la interpretación de las normas antes transcritas, se colige que la acumulación de pretensiones en un mismo libelo, procede cuando se trata de asuntos que no tengan procedimientos incompatibles, o cuando se trate de pretensiones que se propongan para ser resueltas una como subsidiaria de la otra.

En relación a la inepta acumulación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 29/03/2011, Expediente 2009-000674, caso propuesto por R.O. contra F.G. señaló:

… en decisión N° 99, de fecha 27 de abril de 2001, Exp. N° 2000-178, en el juicio seguido por M.J.M.M. contra L.A.B.I., dejó sentado lo siguiente:

La doctrina expresa, al respecto que:

‘...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, v. gr., una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial.

No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial.

Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles.

Así pueden acumularse dos pretensiones de divorcio, porque ambas se siguen por el mismo procedimiento especial; pero no pueden acumularse una de privación de la patria potestad con una de divorcio, porque cada una tiene su procedimiento especial incompatible con el da la otra.

La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)....’ (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110).

La acumulación de acciones es de eminente orden público…

(Destacado de la Sala)…”.

Resulta esencial citar decisión de la misma Sala, signada con el N° 00596, de fecha 30 de noviembre de 2010, caso Administradora e Inmobiliaria Su Casa C.A., contra A.M.V.. De Younes y otros, Exp. 10-211, en la que se determinó lo siguiente:

“…Conviene en este punto, atender las enseñanzas del Dr. L.L., quien, refiriéndose a la inepta acumulación de acciones, señaló lo siguiente:

“…Los términos “excluyente” y “contrario” que se emplean para calificar las acciones acumuladas expresan ideas distintas. Una acción es excluyente de otra, cuando la descarta, rechaza o niega en todas sus posibilidades de existencia y validez jurídica; una acción es contraria a otra cuando, sin excluirla, se haya en oposición con sus efectos…”. (Acumulación Objetiva de Acciones. Separata del Libro-Homenaje al Dr. R.P.. Universidad Central de Venezuela. Caracas – 1979)…”.

Ahora bien situación muy diferente a la inepta acumulación de pretensiones que se excluyen entre sí, es la posibilidad de acumular acciones en un mismo libelo una como acción principal y otra en forma eventual.

Por su parte, el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, permite la acumulación de pretensiones al disponer:

El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos

.

Igualmente el artículo 78 señala que: No podrán acumularse en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del tribunal; ni aquellos cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí:

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimiento no sean incompatible entre sí…”

Según Rengel-Romberg, en este supuesto existe la posibilidad de que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que la primera sea procedente, por ejemplo: “la pretensión de nulidad del testamento, acumulada con la petición de herencia ab-intestato; la pretensión de reconocimiento de la paternidad natural planteada contra los herederos del padre, acumulada con la petición de legítima hereditaria correspondiente”; o por el contrario, que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea negada la otra, por ejemplo: “el actor demanda al vendedor por no haber recibido la cosa objeto de la compra-venta y eventualmente, para el caso de ser desestimada esta pretensión, plantea la redhibitoria por vicios ocultos en la que recibió.”

De esta forma es posible proponer una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por prórroga legal en forma principal, y de manera subsidiaria y para el caso que no considerare el Juzgador procedente la acción principal, demandar el desalojo del inmueble, lo cual no sólo es procedente sino que va en favor de la economía procesal y concentración procesal, evitar otros procesos, y es considerado materia en la cual está interesado el Orden Público. En todo caso, se debe precisar que solamente se entraría al conocimiento de la acción subsidiaria para el caso que la acción principal no llegare a prosperar. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la defensa de la inepta acumulación de pretensiones aducida por la parte demandada. Y así se decide.

VI

ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa al análisis del acervo probatorio, indicando previamente, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma los hechos demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Riela a los folios 166 y 167, escrito de promoción de pruebas, con anexos que corren insertos en autos a los folios 168 al 219, presentado por el Abogado. J.C.R.S., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, de la siguiente manera:

En el Capítulo I, que denominó INSTRUMENTALES: Consignó copia certificada de la partida de matrimonio del de cuyus J.F.F. y la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., la cual cursa en autos al folio 168, en copia simple, marcada con la letra “A”, y no siendo impugnada, desconocida o tachada por la parte demandada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, en la cual se evidencia el vinculo matrimonial que unía a la ciudadana M.D.L.C.A. con el ciudadano J.F.F.. Y así se establece.

Consignó documento en copia simple, mediante el cual el causante compró el bien objeto de la acción el cual tal como consta fue posterior del matrimonio, dicho documento riela en autos a los folios, cursante a los folio 169 al 170 vto, y no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, en la cual se evidencia la propiedad que ostentaba el ciudadano J.F.F. sobre el inmueble motivo de la presente acción. Y así se establece.

Consignó original de la declaración de impuestos de sucesiones y donaciones, el cual cursa en autos a los folios 171 al 178, en copia simple, y no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, en la cual se evidencia que la parte actora, la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., es la propietaria de más del 50% del inmueble objeto de este litigio. Y así se establece.

En cuanto al Capítulo II, denominado igualmente INSTRUMENTALES: Consignó marcado con la letra “D”, poder otorgado por los coherederos e hijos del ciudadano J.F.F., a su viuda, la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., y no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, en la cual se evidencia la cualidad que ostenta la parte actora en el presente juicio, por formar parte de la Sucesión del ciudadano J.F.F.. Y así se establece.

Con respecto al Capítulo II de su escrito de promoción de pruebas, denominado INSTRUMENTALES igualmente consignó marcado con la letra “E”, original de la declaración de Únicos y Universales Herederos, emanada del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con el objeto de demostrar quienes son los integrantes de la sucesión J.F.F., la cual cursa en autos efectivamente a los folios 181 al 200, J.F.F. y no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, observándose a la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., co-heredera del ciudadano: J.F.F.. Y así se establece.-

Finalmente, como Capítulo IV, promovió como instrumentales marcadas con la letra “F”, varios recibos de pago de los cánones de arrendamiento del demandado, los cuales cursan en autos a los folios 201 al 219, siendo impugnadas por el apoderado judicial de la parte demandada, ahora bien, en cuanto a la valoración de las facturas, cursante desde el folio 201 al 219, las cuales al provenir de la parte contraria y ser estos instrumentos privados, no está estipulado para las instrumentales privadas las disposiciones en cuanto a impugnación, siendo lo correcto la tacha y reconocimiento de instrumentos privados, por lo tanto se desecha la impugnación ejercida por el apoderado de la parte demandada y se tienen como reconocidas, por lo se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Riela a los folios 221 y 222, escrito de promoción de pruebas, presentado por el Abogado. A.C.H., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en los siguientes términos:

Capítulo I: Reprodujo el merito favorable de autos, la contestación de la demanda en especial los documentales consignados donde su representado se excepciona de la pretensión interpuesta en su contra. Con respecto a tal invocación, por criterio reiterado de nuestro m.T. el mismo no constituye per se medio probatorio alguno, por lo que se desecha el mismo. Y así se establece.-

Capítulo II: Insistió en la impugnación del Contrato de Arrendamiento celebrado 01 de Marzo de 2007, documento fundamental de la demanda, marcada con la letra “C”, toda vez que en dicho contrato de arrendamiento la Sucesión J.f.F.U. para esa fecha no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores. También insistió en la impugnación por ser copia fotostática del Poder Especial de Administración otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/2008, quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría el cual fue otorgado a la ciudadana M.d.l.C.A.d.F., marcado con la letra “A”, documento fundamental de la demanda por ser copia simple. En cuanto a las impugnaciones de los instrumentos antes señalados, ya fueron resueltas en el PUNTO PREVIO al presente fallo, otorgándosele previo valor probatorio a los mismos, en donde se evidenció que se encuentra debidamente facultada para actuar en juicio, la ciudadana M.D.L.C.A.D.F.. Y así se establece.

Capítulo III: Promovió y opuso Contratos de Arrendamiento en originales celebrados entre el Sr. J.F.F.U. (sic) y Jinqiang Feng, los cuales se encuentran insertos en el expediente y los mismos fueron consignados en el escrito de contestación de la demanda, constante de cinco (05) folios útiles marcados como anexos “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, cursantes en autos a los folios 160, 161, 162, 163 y 164. Observa esta Juzgadora, del análisis de los referidos contratos que cursan en autos y adjuntos al escrito de contestación de la demanda, que los mismos fueron suscritos a lo largo de la relación arrendaticia, donde el arrendador ciudadano J.F.F.U. siempre estuvo representado por la INMOBILIARIA PINEDA & CISNEROS S.R.L, siendo celebrados igualmente con el ciudadano JIN QIANG FENG, de manera privada y no siendo impugnados, desconocidos o tachados por la parte actora, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, evidenciándose la relación arrendaticia que unía al causante J.F.F. U con la parte demandada ciudadano JIN QIANG FENF, sobre el inmueble motivo de la presente acción. Y así se establece.

VII

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia que unía al causante J.F.F., con el ciudadano JIN QIANG FENG, ambos plenamente identificado en autos, cuyo objeto lo constituye el local comercial Nº 1, ubicado en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Asimismo, que la relación arrendaticia se inicio por contrato de fecha 01/03/2002, y que el contrato de arrendamiento, así como sus renovaciones sucesivas se celebró sobre el inmueble antes descrito y que el demandado se encuentra ocupando el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento. Igualmente, quedó claramente establecido que es evidente que la ciudadana M.D.L.C.A.D.F. tiene cualidad para demandar al ciudadano JIN QIANG FENG, actuando en nombre y representación de la comunidad sucesoral de su esposo J.F.F., Y así se establece.

Ahora bien, establecida la validez del contrato de arrendamiento de fecha 01 de Marzo del 2007, el cual se vencía el último de Febrero del 2008, y no siendo suscrito ningún otro contrato de arrendamiento se debe establecer el alcance y duración de la prorroga legal para determinar si al vencimiento de ella acaeció alguna circunstancia que hubiere variado la naturaleza del contrato.

Así las cosas, tenemos que en autos existe constancia y ello constituye un hecho aceptado por ambas partes, que la relación contractual comenzó el 01 de Marzo del 2002, habiendo resultado establecida como fecha del vencimiento de la relación contractual el 29 de Febrero del 2008. Y así se establece.

En tal sentido, la Ley de arrendamientos inmobiliarios reconoce el derecho de prórroga del contrato en beneficio de los arrendatarios. Esto significa que los arrendatarios tienen derecho de seguir ocupando el inmueble después de vencida la duración del contrato, dependiendo del tiempo que hayan estado en el inmueble como arrendatarios.

Así tenemos que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

…c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

La prórroga legal arrendaticia opera de pleno derecho, de manera que vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, como bien lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De esta forma, al haber durado la relación de arrendamiento más de Cinco (5) años y un tiempo menor de Diez (10) años, le correspondía al arrendatario una prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 ordinal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, lo que significa que la prórroga legal venció el 29 de Febrero del 2010.

De igual manera, para que comience a operar la prórroga legal arrendaticia, el arrendador debe notificar al arrendatario antes del vencimiento del contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo, conforme lo prevé la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, circunstancia que fue debidamente cumplida por la arrendadora, debido a que la Inmobiliaria que administraba el inmueble, notificó al demandado el día 05 de septiembre de 2007, indicándole que el contrato no sería renovado a su vencimiento el 01 de Marzo del 2.008, y que comenzaría a correr la prorroga legal de dos (02) años, lo que se hizo a través de telegrama con acuse de recibo. Telegrama que por información de IPOSTEL se tiene que fue recibido en fecha 07-09-2.007, entregado el 10-09-2.007 y firmado por el ciudadano JIN QIANG FENG, instrumentos que cursan en autos a los folios 60 y 61, y no siendo impugnados, desconocidos o tachados por la parte accionada, este Juzgado le da pleno valor probatorio. Y así se establece.

Establecido lo anterior, resta determinar si el arrendatario, posterior a la fecha del vencimiento de la prórroga legal cobró algún canon de arrendamiento que revertiría la naturaleza del contrato conforme quedó establecido, observándose de autos que no consta ningún recibo fechado con posterioridad al 01 de Marzo del 2010, todo lo contrario lo que consta es que desde la precitada fecha comenzó el demandado a consignar UN MIL BOLÍVARES (Bs.1000,oo) por ante el Tribunal Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara (hoy Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial), en el expediente No KP02-S-2010-004794, tal como la misma parte alega y acepta y riela en autos en copia simple y cursante a los folios 62 al 143 de autos, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Juzgado, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

Como consecuencia de lo expuesto se establece que la relación arrendaticia existente entre las partes fue de naturaleza determinada hasta el 29/02/2010 y que el arrendatario conoció que el contrato no sería renovado, de manera que disfrutó de la prórroga legal arrendaticia correspondiente hasta el 29 de febrero de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual es procedente declarar CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal. En consecuencia, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte demandante, de un inmueble constituido por el local comercial Nº 1, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el N° 31-20 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, libre de cosas y personas. Y así se decide.

Declarada con lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal arrendaticia y verificado que el arrendatario no procedió conforme a la conducta legal esperada y prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de forma tal que no entregó el inmueble al vencimiento de la misma, se declaran procedentes los daños y perjuicios una suma igual al último canon mensual, el cual es de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), mensuales. Igualmente, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandada, anteriormente identificada. Y así se decide.

Habiendo sido declarada con lugar la acción principal propuesta, este Juzgador no entra a analizar la acción subsidiaria con motivo de la pretensión por desalojo del inmueble. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, las impugnaciones efectuadas por la parte demandada.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda por CUMPLIMENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, intentada por la ciudadana M.D.L.C.A.D.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.251.084 y de este domicilio, actuando en nombre y representación de la comunidad sucesoral que se formó por el deceso de su esposo J.F.F., tal como se desprende de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, de fecha 10-10-2008, anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, en contra del ciudadano JIN QIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080 y de este domicilio. En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadano: JIN QIANG FENG, anteriormente identificado, hacer entrega a la parte demandante, de un inmueble constituido por el local comercial Nº1, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el N° 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara, libre de cosas y personas.

TERCERO

Se condena de igual forma al demandado JIN QIANG FENG, anteriormente identificado, a pagar al actor, por concepto de daños y perjuicios una suma igual al último canon mensual por no dar entrega oportuna al inmueble, el cual es de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.700) mensuales.

CUARTO

Se condena en costas y costos del proceso, a la parte demandada JIN QIANG FENG, ya identificado, por haber resultado totalmente vencido en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La presente decisión fue dictada dentro del lapso de Ley correspondiente.

Publíquese y regístrese e incluso en la página Web de este Despacho.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cinco (05) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Jueza Temporal,

Abg. E.G.

La Secretaria,

Abg. I.G..

Publicada en su fecha: 05-06-2014, a las 10:15 am.-

La Secr.,

Emma/Ilse/3967