Decisión de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta. de Miranda, de 17 de Noviembre de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS C.R. Y URDANETA

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Exp.2159-2014

PARTE DEMANDANTE M.A.D.V., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.334.973.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE M.J.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-6.825.761, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°106.683.

PARTE DEMANDADA B.R.A.L., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nro.V-14.452.098.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA L.A.H.V., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-9.328.437, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 131.241.

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DE LA RELACIÓN DE LA CAUSA

Inicia la presente causa, mediante acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento (local comercial), incoada por la ciudadana M.A.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.334.973, debidamente asistida por la profesional del derecho, M.J.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 106.683, contra la ciudadana B.R.A.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.V-14.452.089.

En fecha 20 de abril de 2014, este tribunal admitió la demanda por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de ley, bajo los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada, en la persona de la ciudadana B.R.A.L., ya identificada; cuyo recibo de compulsa de citación consignó debidamente firmado el ciudadano alguacil de este juzgado en fecha 04 de agosto de 2014, dejando constancia de haber citado personalmente a la demandada.-

En fecha 05 de agosto del corriente año, la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado L.A.H.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 131.241, para que ejerciere su representación en el presente juicio. Asimismo el 6 del mismo mes y año, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito contentivo de la contestación al fondo de la demanda, constante de seis (6) folios útiles y quince (15) anexos.

En fecha 11 de agosto de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas, constante de seis (6) folios útiles y diez (10) anexos, el cual fue admitido en su oportunidad legal. Asimismo, en esa misma fecha, compareció la accionante, debidamente asistida de abogado, y consignó diligencia otorgando poder apud acta a la abogada M.J.L., plenamente identificada en autos.-

Posteriormente, en fecha 16 de septiembre del corriente año, la apoderada judicial de la accionante, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de un (1) folio útil. Todas las probanzas promovidas, por ambas partes, fueron admitidas salvo su apreciación en definitiva.

PUNTO PREVIO

Encontrándose la presente causa en etapa de sentencia, esta juzgadora zanja la controversia suscitada entre las partes, en base a las siguientes consideraciones. Establece la parte demandada en su escrito de contestación (F.28), lo que sigue:

6.- Niego, rechazo y contradigo, en nombre de mi Representada (sic), la estimación de la demanda por considerarla de manera exorbitante, la cual es de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), ya que en ningún momento especifica o detalla correctamente; y mi Representada (sic) no tiene ningún tipo de deudas con los pagos de los cánones de arrendamientos o cualquier otra que pudiera alegar dicha cantidad.

Ahora bien, conforme al alegato esgrimido por la representación judicial de la accionada, esta juzgadora entiende que los mismos están dirigidos a impugnar la cuantía que ha establecido la parte demandante en su libelo. Seguidamente, a los efectos consiguientes, resulta necesario citar textualmente el capítulo IV de la demanda interpuesta, donde la accionante esgrimió lo siguiente:

Estimamos la presente demanda en la cantidad en la CANTIDAD DE BOLIVARES DOSCIENTOS MIL EXACTOS, (200.000,00), Unidad Tributaria (1.574,80)…

A fin de determinar lo conducente, esta juzgadora tiene a bien realizar las siguientes consideraciones. La estimación de la demanda cumple una función determinante en la repartición del orden competencial de los juzgados de la República, atendiendo al valor que atribuyen las partes en juicio al asunto que es sometido a su consideración; de allí a que constituya una obligación del operador de justicia, a.c.r.d. admisibilidad del asunto, que el mismo esté estimado o tasado dentro del margen de valor al que la ley le otorga competencia para conocer y decidir. En ese sentido, la resolución N°2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en consideración de los poderes de dirección, gobierno y administración que atribuye el ordenamiento jurídico sobre el Poder Judicial, estando dentro de sus facultades poder establecer y modificar la competencia de los tribunales en razón del territorio y de la cuantía previstas en el Código de Procedimiento Civil, estableció que los juzgados de municipio a nivel nacional conocerían de los asuntos estimados por un monto menor o igual al equivalente a tres mil unidades tributarias (3.000UT), siendo una carga de los litigantes, la de expresar dicha estimación (artículo 38 ejusdem).

Ahora bien, ha sido criterio doctrinal que la estimación realizada por el accionante no ha de ser caprichosa, sino que ha de atender a los extremos en los cuales se ventila la controversia, debiendo ser formulada una estimación justa. Frente al escenario anterior, si el demandado considera que la misma es excesiva o insuficiente, el ordenamiento adjetivo permite al mismo contradecir su cuantía al momento de la contestación de la demanda, como en efecto ha ocurrido en el asunto que nos ocupa. En ese sentido, ha establecido la jurisprudencia patria que dicha tarea no es exclusiva del accionante, sino que puede ser provocada por el accionado mediante la proposición de una cuestión previa, por defecto de forma; estimando este último la que considere oportuna, e inclusive impugnándola. Respecto de la refutación de la estimación, a tenor de lo que pauta el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se establece una carga en cabeza del demandado de alegar un hecho nuevo, esto es la insuficiencia o el exceso de la estimación, circunstancias que, de acuerdo al principio general de carga de la prueba, corresponde probar al alegante; siendo descartada la posibilidad de contradecir la cuantía de la demanda de manera pura y simple. En el caso que nos ocupa, la parte demandante en su libelo, específicamente al folio dos (02) de las actas, realiza la estimación debida del asunto sometido al conocimiento de este juzgado no habiendo fundado la misma. En ese sentido, formula la representación judicial de la parte demandada su impugnación, por cuanto a su decir, su representada nada adeuda por concepto de canon de arrendamiento o algún otro concepto. Ahora bien, no obstante lo anunciado en cuanto a la falta de fundamentación de la estimación de la cuantía, el accionado en su discurso no establece o cuantifica cuál es la cuantía justa que se corresponde con el asunto debatido, dejando indeterminada su cuantificación, vacío que de manera alguna puede ser suplido por esta juzgadora, dada las característica del procedimiento civil. Consecuentemente, en consideración de la falta de determinación en la cual incurre la parte demandada, siendo una carga que corresponde a las partes en juicio, la cual no puede ser suplida de forma alguna por esta operadora de justicia, debe declararse sin lugar la impugnación realizada y firme la cuantía propuesta. Y así se establece.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ocurre la ciudadana M.A.D.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.334.973, ante esta sede judicial sosteniendo haber celebrado en fecha 01/03/2011, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, de su propiedad, con la ciudadana B.R.A.L., quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.452.089, en el cual funciona la firma mercantil COOPERATIVA TAGUARITA BOUTIQUE, R.L., inscrita en el Registro Subalterno de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.B. de Miranda, bajo el N° 38, folio 289 al 301, tomo 5, protocolo primero, segundo trimestre del año 2006.

Alega que en fecha 24 de enero de 2013, introdujo ante este juzgado, anteriormente denominado Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, una solicitud de notificación judicial a la ciudadana B.R.A.L., identificada, en la cual manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento en vigencia, concediéndole la prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se extiende a un (1) año; verificándose, a su decir la actuación del tribunal en fecha 19-02-2013, en cuya acta levantada al efecto, consta la firma de la notificada.

Que habiéndose realizado tal notificación judicial en fecha 19 de febrero de 2013, a la fecha de interposición de la presente demanda, siendo 28 de abril de 2014, la ciudadana B.R.A.L., identificada, dueña de la firma mercantil COOPERATIVA TAGUARITA BOUTIQUE, R.L., no ha querido cumplir su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, vencida como se encuentra la prórroga legal desde la fecha 28 de febrero de 2014, a pesar de las innumerables conversaciones mantenidas, así como los múltiples esfuerzos y gestiones realizadas para que acceda a su entrega.

En consideración de lo anterior, acude en la oportunidad de demandar a la ciudadana B.R.A.L., identificada, en su carácter de dueña de la firma mercantil COOPERATIVA TAGUARITA BOUTIQUE, R.L., supra identificada para exigir el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, propiedad de su representada, fundamentada en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiendo fenecido la prórroga legal en fecha 28 de febrero de 2014.

En contrapartida, la representación judicial de la parte accionada, en la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, primeramente, reconoció que en fecha 24 de enero de 2013, la ciudadana M.A.D.V., identificada, solicitó a través del Juzgado del Municipio C.R.d.E.B. de Miranda, bajo el expediente N° 006-2013, se notificase judicialmente a su representada, ciudadana B.R.A.L., identificada, que de conformidad con el literal b) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concedía una prórroga legal de un (1) año, lo cual efectivamente ocurrió en fecha 19 de febrero de 2013. En consideración del reconocimiento que ha otorgado la parte demandada, sobre la realización de la notificación judicial, efectuada en la fecha supra, a su representada, admitido como fue, no participa de la actividad probatoria de las partes. Por tanto, quien aquí suscribe, considera innecesario el análisis del expediente N° 006-2013, expedido por el antes Juzgado del Municipio C.R., cursante en autos en original y doce (12) folios útiles (F.03 al 14). Así se juzga.

Seguidamente, la representación judicial de la parte demandante negó, rechazó y contradijo que su representada hubiese permanecido en el local comercial arrendado en calidad de arrendataria desde el 01/03/2011, como lo hubiese afirmado la accionante en su libelo, cuando lo cierto es que la misma figura en la misma relación contractual, con el carácter de arrendataria, desde la fecha 01/03/2010, alegato que constituye un hecho nuevo (modificativo) y de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba, le corresponde, en este caso al accionado, demostrar. Al efecto, conviene dar lectura y revisión de los medios probatorios cursantes en autos, determinando lo siguiente:

Marcado “A” y constante de dos folios útiles (F.32 al 33), original del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre M.A.D.V., identificada, actuando en su carácter de arrendadora, y B.R.A.L., igualmente identificada, actuando en su carácter de arrendataria. Dicha probanza es promovida por la accionada con el objeto de demostrar la fecha de inicio de la relación arrendaticia. Establece el contrato en mención, compuesto de doce (12) cláusulas, en primer lugar, el objeto del mismo, siendo un inmueble situado en el sector Pueblo, calle Zamora 8, de la población de Charallave, municipio C.R.d.E.B. de Miranda, constituido por un local comercial con baño, de una planta, propiedad de la arrendadora. Seguidamente, la cláusula siguiente establece su carácter determinado, en los siguientes términos:

“El termino (sic) de duración de este Contrato (sic) es por un año (1) fijo, contados (sic) a partir del día 01 de Marzo (sic) de 2010, fecha en que entrará en vigencia el presente convenio, siendo entendido que siempre mantendrá el carácter del contrato a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada “Tacita (sic) Reconducción” (sic) por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes”.

La cláusula tercera, fijó el monto correspondiente por canon de arrendamiento, así como la oportunidad de pago, siendo por mensualidades vencidas. Se convino además obligación por parte de la arrendataria de no traspasar, ni subarrendar parcial o totalmente el inmueble arrendado, sin previa autorización del arrendador. Seguidamente, se sentó en la cláusula quinta, el uso destinado al inmueble siendo de uso comercial. Las cláusulas siguientes, determinaron lo conducente respecto de las reparaciones menores, así como la obligación del arrendatario de mantener en buen estado de habitabilidad y aseo el inmueble dado en arrendamiento. La cláusula octava estableció la obligación del arrendatario de sufragar los derivados por el uso de los servicios de luz y agua. Además de lo anterior, se estableció la obligación de no hacer modificaciones al inmueble, sin la autorización expresa del arrendatario; la determinación de la celebración del presente contrato intuito personae; y por último, se estableció el domicilio especial en la jurisdicción del municipio C.R.. Este se encuentra firmado por sus suscriptores, a la fecha 01/03/2010, y cuenta con impresiones de huellas dactilares, presumiblemente de ambos pulgares de cada una de sus firmantes. Dicha instrumental, por cuanto constituye un documento privado, no habiendo sido atacado en juicio en su debida oportunidad, merece pleno valor probatorio sobre su contenido, en cuanto a las obligaciones previstas en el mismo, dando por demostrado, además, que la relación contractual (arrendamiento comercial) se originó entre las partes hoy presentes en juicio desde la fecha 01 de marzo de 2010. Y así se decide.

Arguyó también la parte demandada en juicio, que niega, rechaza y contradice que la notificación judicial tenga vencimiento en fecha 28/02/2014, cuando la misma fue realizada por el tribunal en fecha 19-02-2014. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que la prórroga legal finalizare en fecha 28-02-2014, por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-03-2012, por un lapso fijo de un (1) año tiene finalización en fecha 01-03-2013, y no como, a su decir, alega la accionante, en fecha 28-02-2013. Más adelante, igualmente señaló que niega, rechaza y contradice que la ciudadana M.A.D.V., identificada, haya mantenido con su representada “innumerables conversaciones para entregar el inmueble, ya que fue una sola conversación que tuvo con la misma en el mes de marzo de 2014, donde le manifestó que podría quedarse en el Local (sic), pero que se le haría un ajuste en el canon de arrendamiento, al cual mi Representada (sic), accedió en el mismo, y continuó de manera normal realizando los depósitos (…omississ…) por un monto de Bs.3.500,00, cada uno, respectivamente”. En consideración de lo anterior, expuso además la parte demandada, que la parte actora dejó transcurrir el lapso legal correspondiente para intentar la acción, por cuanto su representada se mantuvo en posesión del inmueble y realizó el pago mensual de forma normal, verificándose éste mediante transferencia, “a través de internet, o sino a través de la Cuenta (sic) Corriente (sic) del Banco Bicentenario”; lo cual, a su decir, es constancia suficiente de que la arrendadora recibió el pago por concepto de canon de arrendamiento sin que mediare oposición alguna.

Vistos los escritos de demanda y contestación, resultan controvertidos para esta juzgadora, los siguientes hechos. En primer lugar, la fecha de finalización de la prórroga legal; y en segundo lugar, el carácter de la relación arrendaticia existente en autos. Ahora bien, volviendo a los medios probatorios cursantes en autos, puede establecerse lo siguiente:

Marcado “C” y constante de un (1) folio útil (F.36 y vto.), original del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre M.A.D.V., identificada, actuando en su carácter de arrendadora, y B.R.A.L., igualmente identificada, actuando en su carácter de arrendataria. Dicha probanza es promovida por la accionada con el objeto de demostrar la vigencia de la relación arrendaticia y para sostener su alegato de la tácita reconducción del contrato. Establece el contrato en mención, compuesto de nueve (9) cláusulas, en primer lugar, el objeto del mismo, siendo un inmueble comercial situado en el sector Pueblo, calle Zamora 8, de la población de Charallave, municipio C.R.d.E.B. de Miranda, el cual guarda identidad con el anteriormente descrito contrato de arrendamiento, de fecha 01/03/2010. Seguidamente, establece la cláusula siguiente su carácter determinado, en los siguientes términos:

“El tiempo de duración de este Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), es de un año (1) fijo, contados (sic) a partir del día Primero (sic) (01) de Marzo (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Doce (sic) (2012), fecha en que entrará en vigencia el presente convenio, hasta el día Veintiocho (28) de Febrero (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Trece (sic) (2013), siendo entendido que siempre mantendrá el carácter del contrato a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada “Tácita (sic) Reconducción (sic)” por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes…”

La cláusula tercera, fija el monto correspondiente por concepto de canon de arrendamiento, así como la oportunidad de pago. La cláusula cuarta prevé la prohibición al arrendatario de traspasar o subarrendar el inmueble arrendado, sin expresa autorización del arrendatario. Seguidamente, se fija el uso que será dado al inmueble, entre otras. Finalmente, la instrumental se encuentra firmada por sus suscriptores, en fecha 01/03/2012, y consta impresiones de presuntas huellas dactilares de sus suscriptores. Dicha probanza, por cuanto constituye un documento privado, no habiendo sido atacado en juicio en su debida oportunidad, merece pleno valor probatorio sobre su contenido, en cuanto a las obligaciones previstas en el mismo, dando por demostrado, durante su fecha de vigencia, la existencia y/o prolongación de la relación contractual de carácter arrendaticio (comercial) a tiempo determinado; esto es desde el 01/03/2012 al 28/02/2013. Y así se establece.

Marcado “C-1”, “C-2”, “C-3”, “C-4”, “C-6”, “C-7”, “C-8”, “C-9” y “C-10”, constante de nueve (9) folios útiles (F.37 al 40 – 42 al 46), detalles de transferencias bancarias, realizadas en fechas 05/11/13, 03/12/13, 07/01/14, 03/02/14, 09/04/14, 02/05/14, 03/06/14, 01/07/14 y 04/08/14, respectivamente, todas por la cantidad de tres mil quinientas (Bs.3.500,00), según referencias N° 000110521, 000080453, 000073055, 000075709, 000141900, 000133141, 000112857, 000205422 y 000131844, emitidas por el Banco del Tesoro, Banco Universal. Tales medios de prueba, incorporados en juicio por la accionada, se encuentran directamente vinculados a los cursantes a los folios (F.53 al 56 – 58 al 62), los cuales fueron promovidos por la parte accionada, constante de nueve (9) folios útiles, y guardan identidad con aquellos marcados “C-1”, “C-2”, “C-3”, “C-4”, “C-6”, “C-7”, “C-8”, “C-9” y “C-10”; estando estos últimos provistos de sello húmedo de la institución financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, oficina Charallave Sur (209) y con firma presuntamente autorizada. Al respecto, observa quien suscribe, que los recibos de transferencias bancarias constituyen un soporte probatorio que emite una institución financiera, como soporte de las operaciones que como intermediario, y bajo contrato de mandato, realiza entre dos sujetos distintos. Así las cosas, estas constituyen un paquete de información que emite el anterior ente en formato electrónico y que incorpora el promovente en formato impreso; ajustándose su denominación, y valoración probatoria en consecuencia, a las previsiones del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas (2001). Ahora bien, la forma de establecer su valía, se realiza a través de la comprobación de los certificados de las firmas electrónicas, los cuales son conferidos por proveedores de servicios de certificación conforme a lo establecido en ese Decreto-Ley. Dicho esto, es oportuno observar que la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, como un servicio autónomo con autonomía presupuestaria, administrativa, financiera y de gestión, en las materias de su competencia, dependiente del Ministerio de Ciencia y Tecnología, encargada de la supervisión y autorización de los proveedores enunciados, no está operativa actualmente en nuestro país. En consecuencia, no existe un ente que pueda dar fe de su autoría, estando desprovistos por sí mismos de eficacia probatoria. No obstante, los mismos medios han sido promovidos nuevamente por la accionada, provistos de sello húmedo de la institución financiera que les emite y con firma presuntamente autorizada. En consideración de ello, los mismos son a juicio de quien suscribe, un indicio ponderante de las transacciones que dice la parte accionada haber realizado a favor de la parte accionante, en las fechas y por los montos que cada uno de estos medios señala, cuya fuerza probatoria no podrá determinarse sino con el ulterior análisis del resto de las probanzas cursantes en autos, en atención al principio de comunidad de la prueba. Así se establece.

Marcado “C-5” y constante de un (1) folio útil (F.41), copia simple de comprobante de depósito bancario emitido por el Banco Bicentenario, signado con referencia N°094734677, de fecha 05/03/2014, por el monto de tres mil quinientos bolívares sin céntimos (Bs.3.500,00), a favor de la cuenta corriente N° 0175-0368-5404-3102-2042, a nombre de ASCENCAO DE VALENTIN, MARIA. Previo a su análisis, observa esta jurisdicente que el original de dicho comprobante de depósito bancario también ha sido incorporado en juicio en la fase probatoria, cursante al (F.57) de las actas que forman el expediente; por tanto se prescinde del análisis de la copia, estando en autos su original. Este tipo de probanza guarda conformidad con aquellas denominadas por la letra de la Ley como tarjas. Establece el artículo 1.383 del Código Civil que las tarjas “que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben al detal”. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de diciembre de 2005, bajo ponencia de la magistrada Dra. Isbelia P.d.C., dejo sentado que tratándose de un medio eficaz para dar fe de su contenido, no es necesaria la promoción de la prueba testimonial como en efecto lo amerita el documento emanado de terceros. Consecuentemente, la documental cursante en autos merece pleno valor probatorio. Y así se dictamina.

Igualmente promovió la parte demandada, prueba de exhibición de documentos, en atención a lo dispuesto en el artículo 436 del código adjetivo, sobre el documento de propiedad del inmueble que es objeto de los contratos de arrendamientos bajo estudio. Al efecto, cursa en autos (F.72 y vto.) acta levantada en la sala de audiencias de esta sede judicial, en fecha 16-09-2014, en la cual tuvo lugar exhibición del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., de fecha 01/11/2001, constante de cuatro (4) folios útiles, asentado bajo el N° 23, folio 170 al 174, protocolo primero, tomo 6to, cuarto trimestre del año 2001; de cuya lectura se pudo apreciar la propiedad del inmueble identificado en autos, por parte de la ciudadana M.C.R.A., titular de la cédula de identidad N° V-11.921.909. Asimismo, exhibió la parte demandada, documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), de fecha 03/10/2001, constante de dos (2) folios útiles; de cuya lectura se desprende, la ciudadana M.C.R.A., identificada, confiere poder general de administración y disposición a su madre, la ciudadana M.A.D.V., igualmente identificada en autos; documentos ambos que fueron exhibidos y luego verificados por el secretario adscrito a este juzgado, siendo las doce y cincuenta minutos de la tarde. En consecuencia, exhibidos como fueron las anteriores documentales, de conformidad con el artículo 436 del código adjetivo, los hechos contenidos en los mismos se reputan ciertos. Y así se aprecia.

En cuanto al establecimiento jurídico de este tipo de negocios o contratos, esta operadora de justicia ha sido enfática y de criterio sostenido al considerar, de conformidad con la doctrina general que interpreta las disposiciones del Código Civil y la respectiva ley especial, que el contrato se muestra como una convención entre dos o más sujetos, a fin de establecer, modificar o extinguir relaciones jurídicas entre aquellos que le suscriben. Así lo concibe nuestro Código Civil, específicamente la redacción del artículo 1133 ibidem. Este requiere de primera mano una causa lícita, un objeto capaz de ser sometido al arbitrio de la voluntad de las partes y por último el consenso de voluntades, libremente manifestada. Dicho lo anterior, la reglamentación pre-constitucional de la institución arrendaticia, especie que dentro del género de la teoría general del contrato, fue dada por el mismo Código Civil en su artículo 1579, cual es del tenor siguiente:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. (…)

La raíz del transcrito tipo legal nos permite inferir las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Así lo ha entendido igualmente la doctrina. En términos generales se puede observar del título correspondiente, que las normas fueron sancionadas a fin de abarcar indistintamente el arrendamiento de casas o inmuebles urbanos y predios rústicos o extensiones de terreno delimitadas, usualmente destinadas a tareas rurales. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación. Por ello, cobra vigencia, luego de un año de haber sido publicado en Gaceta Oficial N°36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho instrumento estableció ciertas competencias en cabeza de la administración, tal como la fijación del canon máximo mensual; creó la figura de la prórroga legal y el retracto legal arrendaticio, como mecanismo operativo del derecho del inquilino de hacerse propietario del inmueble arrendado, a través de la preferencia ofertiva; y por último, revistió de irrenunciabilidad los derechos otorgados a favor del arrendatario, estableciéndose su carácter de orden público.

Otra figura que dentro del ulterior Decreto Ley dimana gran importancia, es la prórroga legal arrendaticia. Esta se configura como una regla de prolongación obligatoria de la relación arrendaticia cuando está estructura bajo un contrato a tiempo determinado, cuya longevidad atenderá a la extensión o edad de la relación misma. En ese sentido, establece el artículo 38 ibidem, lo que sigue:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

(…omississ…)

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

(…omississ…)

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

La conclusión inmediata que se extrae del anterior articulado, es que dicha prolongación comparte un carácter dual, cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y de potestativa satisfacción para el arrendatario. Esta dualidad, y su finalidad, a juicio de quien suscribe, es característica de los sistemas normativos que abogan por la protección de un sector de la sociedad que merece especial atención y/o protección de parte del legislador patrio, los cuales se identifican con rasgos inequívocos de Derecho Social o derecho de minorías. Así las cosas, esta prórroga o tiempo extra de extensión de la relación arrendaticia funge como un colchón o soporte social para que el arrendatario, sujeto que accede al mercado arrendaticio inmobiliario, prevea la búsqueda y obtención de un nuevo contrato de arrendamiento. Las características propias de este beneficio se escinden de la manera siguiente: i) es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, el cual podrá interrumpir en cualquier momento; ii) está supeditada al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales respecto del arrendatario; iii) opera de pleno derecho, por lo cual se hace innecesaria cualquier notificación de no renovación, a menos que el contrato mismo prevea renovación automática del contrato; iv) la vigencia de la misma imposibilita la interposición de acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pero admite incoar acciones por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; y v) su vencimiento permite al arrendador demandar el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado.

Ahora bien, revisado como ha sido el acervo probatorio cursante en autos, de conformidad con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, pudo esta juzgadora constatar que tal como lo afirmó la parte demandada, la relación arrendaticia que vincula a ambas partes en juicio, tuvo su inicio en fecha 01/03/2010, con la suscripción del contrato de arrendamiento (local comercial) a tiempo determinado, cursante en autos marcado “A” (F.32 y 33). Asimismo, siendo su duración de un (1) año fijo, las partes suscribieron con posterioridad a su finalización, en fecha 01/03/2012, un nuevo contrato de arrendamiento, sobre el mismo local comercial, inserto en autos y marcado “B” (F.36 y vto.), extendiendo la vigencia de la relación contractual por un (1) año fijo, siendo su finalización, según establece el mismo contrato en fecha 28/02/2012. De la misma manera, quedó sentado, no siendo de forma alguna un hecho controvertido entre las partes, que en fecha 24/01/2013, la arrendadora, parte accionante en la presente causa, realizó ante este despacho judicial una notificación judicial a la arrendataria, hoy parte accionada, cuya actuación material se verificó en fecha 19/02/2013, mediante la cual manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01/03/2011. Al respecto, observa esta juzgadora que, habiendo finalizado en fecha 28/02/2012, la vigencia del contrato a tiempo determinado suscrito en fecha 01/03/2012, ocurrió entre las partes, tal y como fue descrito supra, la prórroga legal arrendaticia; esto sin que hubiese sido provocada de forma alguna, toda vez que como se explicó opera de pleno derecho, tras la finalización de un contrato a tiempo determinado. A tenor del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo la relación arrendaticia de dos (2) años, entiéndase desde la suscripción y vigencia del primer contrato, en fecha 01/03/2010 hasta la finalización del segundo contrato, en fecha 28/02/2012; la prórroga legal obligatoria se explanó, de conformidad con el literal b) de la mentada disposición, por un lapso máximo de un (1) año, desde el 01/03/2013, cuya finalización indefectiblemente ocurrió en fecha 28/02/2014. Dicha consumación tiene lugar, con independencia total de la fecha en que fue notificada la parte accionada, de la voluntad de la parte accionante de no renovar la prórroga en curso, toda vez que como fue dicho, la prórroga legal opera, y en consecuencia también fenece, de pleno derecho; hecho sobre el cual se apoya la accionante para demandar y obtener la entrega del bien inmueble arrendado.

No obstante, sostuvo además la representación judicial de la parte demandada, que la demandante hubiese realizado múltiples gestiones y mantenido innumerables conversaciones con su representada con la finalidad de que entregase el inmueble, porque a su decir, sólo se verificó en el mes de marzo de 2014, una sola conversación en el mes de marzo de 2014, donde la accionante manifestó a su representada que podría quedarse en el local, pero haciéndole un ajuste al monto correspondiente por concepto de canon arrendaticio, a lo cual su representada accedió. A tono con el alegato expuesto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del código adjetivo, que las partes deben probar los alegatos que sirven de sustento a su pretensión, así como aquellos que constituyen hechos nuevos, que redundan en la extinción o modificación de las obligaciones contraídas. Verificados los medios probatorios cursantes en autos, consta quien aquí suscribe, no existe prueba alguna que produzca en cabeza de esta juzgadora la convicción de que tal conversación y las condiciones que forman ese supuesto convenio haya realmente ocurrido entre las partes. Sin embargo, fue probado por la demandada que en fecha 05/03/2014, realizó un pagó en cuenta corriente indicada, del Banco Bicentenario, Banco Universal, a nombre de la ciudadana ASCENCAO DE VALENTIN, MARIA, por la cantidad de tres mil quinientos bolívares sin céntimos (Bs.3.500,00). Adminiculado este medio probatorio, con las impresiones de comprobantes o detalles de transferencias bancarias, insertas en autos en nueve (9) folios útiles (F.53 al 56 – 58 al 62), marcados “C-1”, “C-2”, “C-3”, “C-4”, “C-6”, “C-7”, “C-8”, “C-9” y “C-10”; realizadas en fechas 05/11/13, 03/12/13, 07/01/14, 03/02/14, 09/04/14, 02/05/14, 03/06/14, 01/07/14 y 04/08/14, respectivamente, todas por la cantidad de tres mil quinientas (Bs.3.500,00), según referencias N° 000110521, 000080453, 000073055, 000075709, 000141900, 000133141, 000112857, 000205422 y 000131844; provistos de sello húmedo de la institución financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, oficina Charallave Sur (209) y con firma presuntamente autorizada; juzga quien aquí decide, que dada la cantidad de indicios, tendientes a demostrar que la parte accionada realizó desde el mes de noviembre de 2013, un pago mensual continuo y constante, en la generalidad de los casos, dentro de los primeros cinco días de cada mes, y en consecuencia adjudicable al pago debido por concepto de canon; por cuanto corre impreso en cada uno de ellos sello húmedo de la institución financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, oficina Charallave Sur (209), significado esto, un afianzamiento de que los respectivos pagos fueron efectivamente realizados por la intermediación financiera, de la indicada institución bancaria; se da por demostrado que la parte demandada pagó durante los meses indicados un monto superior al fijado en el contrato de arrendamiento, lo cual difiere con la previsión legal de la institución del beneficio de prórroga legal, a tenor del cual se mantienen vigente entre las partes las mismas condiciones contractualmente pactadas. Pese a lo expuesto, no ha quedado probado en autos, la convención de la vigencia de la relación arrendaticia con posterioridad a la finalización del término máximo debido por prórroga legal.

Aunado a lo expuesto, también adujo la representación judicial de la parte demandada, que su representada permaneció en el inmueble arrendado por un lapso superior de sesenta (60) días tras la finalización de la prórroga legal, frente a lo cual la accionante mantuvo una conducta pasiva o silente, no habiéndose opuesto a la realización del pago por concepto de canon arrendaticio, el cual se verificó con total normalidad mediante transferencias o depósitos bancario. Al respecto, conviene recordar que el primer contrato celebrado por las partes, en fecha 01/03/2010, fue pactado de forma determinada, por una duración fija de un (1) año. Seguidamente, el segundo contrato, celebrado en fecha 01/03/2011, también de forma determinada, fijó un lapso de vigencia fija de un (1) año, con finalización al 28/02/2012. Ocurrido tras su fenecimiento la prórroga legal por un período máximo de un (1) año, ésta tuvo indefectiblemente clausura en fecha 28/02/2014. Así las cosas, la presente demanda fue interpuesta en fecha 28/04/2014, lo cual se traduce en dos (2) meses calendarios o cincuenta y ocho (58) días continuos, con posterioridad a la conclusión de la prórroga legal, por lo cual juzga necesario esta operadora de justicia, verificar si ocurrió en derecho la tácita reconducción del contrato, circunstancia determinante en la procedibilidad o no de la presente acción.

Establece el artículo 1600 del Código Civil, lo siguiente:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo

.

La citada norma estatuye que si a la finalización del contrato de arrendamiento respectivo, el arrendatario “queda y se le deja en posesión” de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y sus efectos se rigen, en lo sucesivo, por los arrendamientos a tiempo indeterminado. Visto lo anterior, se deduce que la formación de la tácita reconducción o indeterminación del contrato, supone la verificación de dos supuestos de hechos, como lo son, i) que el arrendatario quede en posesión del inmueble arrendado, adminiculado a ii) la actitud pasiva o silente por parte del arrendador de hacer cesar esa permanencia. En el caso sub examine, se constató que habiendo finalizado la prórroga legal en fecha 28/02/2014, el arrendatario queda en el inmueble arrendado, sin que se evidencie en autos algún acto tendiente a hacer cesar la misma o a recuperar el inmueble dado en arrendamiento hasta el 28/04/2014, esto es pasado cincuenta y ocho días (58) continuos, mediante la interposición de la presente demanda, mediando igualmente en autos un comprobante de transferencia bancaria, marcado “C6”, de fecha 09/04/2014, demostrativo del pago efectuado a la parte accionante por la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs.3.500,00). Así las cosas, parece reducirse la previsión legal ut supra transcrita a determinar qué cantidad de tiempo es necesaria para que se considere renovado el contrato a tiempo determinado, y empiece a conducirse bajo el amparo de las disposiciones del arrendamiento sin determinación de tiempo; debiendo el tema zanjarse, a juicio de quien suscribe, en interpretación de las normas contractualmente pactadas, a la luz de la irrenunciabilidad de los derechos estatuidos por la ley especial a favor de los arrendatarios, en concatenación con la expectativa de derecho y el principio de seguridad jurídica.

Establece en la cláusula segunda del contrato suscrito, lo que sigue:

“El tiempo de duración de este Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), es de un año (1) fijo, contados (sic) a partir del día Primero (sic) (01) de Marzo (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Doce (sic) (2012), fecha en que entrará en vigencia el presente convenio, hasta el día Veintiocho (28) de Febrero (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Trece (sic) (2013), siendo entendido que siempre mantendrá el carácter del contrato a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada “Tácita (sic) Reconducción (sic)” por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes…”

Conforme su redacción, es indiscutible la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, que desde su suscripción y/o vigencia se tiene certeza de cuál es la fecha de finalización; indicando la parte in fine de la cláusula que en ningún caso operará la indeterminación del mismo. Al respecto, ha desarrollado muy bien la jurisprudencia, y así lo ha puntualizado este Juzgado, que lo convenido entre las partes tiene fuerza de ley entre ellas, siempre y cuando la materia regulada no se encuentre revestida de orden público. Lo contrario sería hacer permisible la relajación de normas necesarias para garantizar la paz social. El instituto de la tácita reconducción encuentra cabida en el Código Civil, y no en la especialísima (Decreto) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ello aun cuando la previsión pactada en el contrato de marras, niega la indeterminación del contrato, frente a dicha consagración de voluntad, se erige una realidad procesal diametralmente distinta, la cual no puede ser ignorada por los operadores de justicia, más aun cuando esta se manifiesta de las probanzas cursantes en autos. Esta es palpable cuando pese al vencimiento de la convención, y su consecuente prórroga legal, se le deja al arrendatario en continua posesión, uso, goce y disfrute real del bien inmueble arrendado, supuesto que a todas luces encuentra identidad con la norma ut supra expuesta; escenario que a su vez es ratificado por la actitud pasiva del arrendador quien, ante la mentada situación, no realiza algún acto tendiente a provocar la entrega del bien arrendado (artículo 39 ejusdem), lo cual constituye en criterio de esta juzgadora en una aceptación tácita de esa ocupación.

En el caso de marras, habiendo fenecido la prórroga legal, queda y se le deja al arrendatario en posesión del inmueble arrendado durante cincuenta y ocho días (58) continuos, lapso en el cual transcurre más de un mes adicional en el cual el arrendatario tiene disfrute pleno del bien arrendado. Aun cuando el artículo 38 ibidem, establece que “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador [puede] exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”, la acción respecto de la cual puede hacer uso el arrendador para obtener la satisfacción del contrato, en cuanto a la entrega del bien arrendado, no puede perpetuarse en el tiempo, toda vez que constituiría un gran atentado para la seguridad jurídica del arrendatario ocupante del mismo. El criterio de esta operadora de justicia se circunscribe a determinar que, si transcurrido un mes calendario con posterioridad a la culminación de la prórroga legal, aunado al plazo de quince (15) días calendarios transcurridos luego del vencimiento de la fecha de pago, que otorga el legislador en el artículo 51 ejusdem, para la consignación arrendaticia, en salvaguarda de los mecanismos que en derecho tiene el arrendatario a su favor; si el arrendador no ejerce la acción tendiente a obtener el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble, esta perece, consagrando el supuesto de hecho previsto por el artículo 1600 del Código Civil; dicho en otras palabras, se habrá consumado la indeterminación del contrato, verificados los supuestos de Ley.

Bajo las consideraciones anteriormente expuestas, por cuanto en el caso bajo estudio fueron verificados los supuestos de Ley tendientes a consagrar la indeterminación del contrato; y habiendo transcurrido sobradamente un mes calendario, más un lapso de quince (15) días con posterioridad a la fecha prevista contractualmente para la realización del pago mediante consignación arrendaticia, lapso que se consumó el 20/04/2014, juzga quien aquí suscribe, indeterminada como se encuentra la relación arrendaticia develada de autos, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta no puede prosperar en derecho. Y así será establecido en la parte dispositiva del presente fallo.

DECISION

En base a las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente explanadas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato y entrega del bien arrendado, ha incoado la ciudadana, M.A.D.V., contra la ciudadana B.R.A.L., ampliamente identificadas en el encabezamiento y cuerpo del presente fallo. SEGUNDO: SE CONDENA al pago de costas procesales a la parte demandante. TERCERO: SE ORDENA la notificación de ambas partes en juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: REGISTRESE Y PUBLIQUESE, inclusive en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, Región Estado Bolivariano de Miranda, y déjese copia certificada.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los dieciséis (16) días de octubre de 2014. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA.

ABG. J.C..

EL SECRETARIO

ABG. FRANCISCO HIGUERA

Seguidamente, se publicó la anterior sentencia en la misma fecha, siendo las once horas (11:00am) de la mañana.

EL SECRETARIO

ABG. FRANCISCO HIGUERA

JC/Higuera.

Exp.2159-2014.