Decisión nº 014-2015. de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 27 de Marzo de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente Nº 3886-13.

Cumplidas íntegramente las fases del presente proceso, como lo son la Instructoria, Preliminar y verificada oportunamente la Audiencia Oral y Pública, con arreglo a las reglas procesales establecidas en los artículos 115 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la cual el Juez pronunció la sentencia, expresando en el dispositivo del fallo los motivos de hecho y de derecho que condujeron a declarar Con Lugar la pretensión de Desalojo contenida en la demanda propuesta por la ciudadana M.E.G.M., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad No. V-11.294.117, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada en la Audiencia de Debate por el abogado O.D.J.M.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.237 y de este domicilio, representación que consta en Poder Apud Acta conferido ante el Secretario del despacho y que riela al folio 278 de la Pieza Principal No. 1, e intentada en contra del ciudadano E.J.G.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.838.972, y de este domicilio, representado en este juicio por su apoderada judicial M.B.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 169.801 y de este domicilio, representación que consta en poder autenticado ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, el día 25 de julio de 2013, anotado bajo el número 92, Tomo 16, agregado a los folios 91 y 92 de la Pieza Principal No. 1.

Ahora bien, estando en tiempo hábil, procede el Juez, con arreglo a lo establecido en el artículo 121 de la Ley Especial que rige la materia arrendaticia, a extender por escrito el fallo completo, para ser agregado al expediente con la correspondiente nota del Secretario.

En la presente causa, la actora M.E.G.M., antes identificada, demandó ante este Juzgado por Desalojo, al ciudadano E.J.G.R., quien afirma ser propietaria de un inmueble formado por un apartamento signado con el N°13-2, ubicado en la Torre B, del Conjunto Residencial “Las Flores”, situado en las Avenidas 19 y 19-A en territorio de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., a tenor de documento inscrito ante la Oficina del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de Octubre de 2012, bajo el Nº 2012.2055.

Igualmente, la demandante para fundamentar su pretensión, narra que el inmueble identificado fue arrendado por su ex cónyuge B.P.H., al demandado de autos, desde el mes de mayo del año 2011, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el día 18 de mayo de 2011, anotado bajo el Nº 27, Tomo 83, de los libros respectivos, fijándose en dicho instrumento como canon arrendaticio la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs.2.500,oo) mensuales, hecho este que fue admitido por el accionado en el escrito de contestación a la demanda, lo que significa que es un hecho no controvertido en el proceso.

Consta igualmente en los autos la sentencia de divorcio proferida por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala de Juicio-Juez Unipersonal Nº 4, dictada en fecha 23 de febrero de 2012 y puesta en estado de ejecución por auto del 5 de mayo del mismo año.

De la revisión del escrito libelar, la accionante funda su pretensión de Desalojo en las causales 1 y 2, contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. En primer lugar, invoca la causal de falta de pago, consagrada en el numeral 1 ejusdem, por cuanto alega que el demandado de autos “…desde el mes de mayo de 2013 hasta la fecha se ha negado a cancelar, sin que medie causa justificada alguna…”.

En segundo lugar, basa su pretensión en el Numeral 2 de la citada disposición normativa en lo que respecta a la Necesidad Justificada que tiene de ocupar el inmueble arrendado, por cuanto dice “…que en la actualidad vivo de forma incomoda en la casa de una hermana…”, y manifiesta necesitar el inmueble para habitarlo junto con sus hijos.

Practicada la citación del demandado, se celebró el día 8 de abril de 2014, la Audiencia de Mediación conforme a lo establecido en el artículo 103 de la Ley Especial, a la cual comparecieron ambas partes a través de sus respectivos apoderados judiciales. Una vez agotada la audiencia sin posibilidad de acuerdos entre las partes, se aperturó el lapso para que el demandado diere contestación a la demanda, conforme al artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.

Luego, en fecha 24 de abril de 2014, la representación Judicial del accionado rindió Contestación a la demanda, con las siguientes alegaciones y defensas. En primer lugar, niega que el ciudadano B.P.H., le haya notificado su voluntad de no prorrogar el contrato, así como que le haya entregado comunicación alguna a estos efectos, entendiendo con esto que el contrato se renovó por efecto de la tácita reconducción. Por otro lado, niega el estado de insolvencia que se le imputa en el Libelo de la demanda, con respecto a la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto agrega que se encuentra consignando dichos cánones ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

Por otro lado, alega que su representado se encuentra amparado por la prerrogativa legal de Preferencia Ofertiva establecida en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y por ende exige que el inmueble se le ofrezca en venta, tomando en cuenta que la actora adquirió el inmueble sin que se le hubiese hecho dicha oferta conforme a la Ley.

Así las cosas, al ventilarse el presente juicio conforme a las pautas del Procedimiento Oral, establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Juez de mérito decide la causa, aplicando para la valoración probatoria el principio de la Sana Crítica, como lo dispone el artículo 119 de la Ley Especial, conforme a la lógica y las reglas de experiencia que, según el criterio personal del Operador de Justicia, resulten idóneas para el procedimiento Oral arrendaticio. Además, esta facultad valoradora deberá ser cumplida como lo sostiene el procesalista A.R.R. “razonada, crítica basada en las reglas de la lógica, la experiencia, la psicología, y no arbitraria” todo lo cual debe quedar plasmado en la motivación del fallo.

En primer término, y con carácter previo al examen de la pretensión de la actora en su mérito, es preciso a.l.q.r.a. la supuesta notificación o desahucio, que a dichos de la accionante realizó el ciudadano B.P.H. al demandado de autos, con el fin de no continuar con la vigencia del contrato. Cabe destacar que el accionado no impugnó, ni desconoció el documento privado que corre al folio 63 de la pieza No.1 del expediente, contentivo de una misiva fechada el 15 de febrero de 2012, y recibida el 6 de marzo del mismo año por el arrendatario como se expresa en la demanda, sino que aduce la inexistencia de dicha notificación, con base a ello entiende que la relación arrendaticia permanece vigente, y alega que durante la relación arrendaticia el arrendador le hizo firmar “unas hojas en blanco”, alegato que no quedó probado en juicio, motivo por el cual se le concede autenticidad en cuanto a su existencia a la notificación antes referida, dejando igualmente establecido que, el contenido de dicha comunicación carece de toda trascendencia jurídica dentro del presente juicio, tomando en cuenta que las causales invocadas tienen autonomía propia dentro de esta relación procesal, es decir, que es carga del actor demostrar la insolvencia en el pago arrendaticio y su necesidad de ocupar el inmueble, sin necesidad de que haya ocurrido o no el desahucio, pues sólo basta la vigencia de la relación arrendaticia que como ya se dijo su existencia fue reconocida expresamente por ambas partes. ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, determinado como se encuentran los términos de la controversia surgida entre las partes se debe considerar la certeza del estado de solvencia que invoca el accionado para resistirse a la solicitud de desalojo por falta de pago de las pensiones de arrendamientos vencidas a partir del mes de mayo del 2013.

En este sentido, la parte accionada en la etapa probatoria correspondiente, trae al proceso 16 planillas o comprobantes de pago emitidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con lo cual pretende probar el invocado estado de solvencia; por otro lado, la accionante hizo valer prueba de Informe, para requerir de la Superintendencia que informe a este Tribunal sobre el estado de la consignación que dice el accionado tener vigente ante esa autoridad.

Asimismo, la parte accionada durante su exposición en la Audiencia Oral y Pública, incorpora al proceso un nuevo elemento de hecho no planteado en el acto de contestación a la demanda, oportunidad esta reservada para que el sujeto pasivo de la relación procesal, niegue lo afirmado por el actor, pudiendo del mismo modo, traer nuevos hechos a la litis para destruir la pretensión hecha valer en la demanda, con lo cual pudo expresar los hechos o fundamentos de su defensa, ante el evento de que las situaciones fácticas de esta discusión, presentaran características diferentes a las narradas en el Libelo. En este sentido, con el nuevo alegato pretende justificar el retardo en el pago arrendaticio por motivos imputables a un tercero, siendo en este caso la Administración Pública. Esta forma de actuación de la parte accionada constituye una violación a las reglas procesales que le impone la Ley para ejercitar su derecho de defensa. Es así, que ante este incorrecto modo de intervención procesal, le está vedado al Juez de mérito darle relevancia alguna a esta nueva afirmación de la representación judicial del accionado, hecha valer, como se dijo, extemporáneamente en la Audiencia Oral, por cuanto sólo debe el Juez atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder suplir argumentos de hechos no alegados ni probados (ex Art. 12 C.P.C y Art. 107 LRCAV).

Como resultado de las probanzas referidas, y al analizar las consignaciones promovidas en cuanto a su suficiencia y tempestividad, se debe precisar con carácter previo que una vez en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, los contratantes continuaron ejecutando el contrato en lo que respecta al pago arrendaticio en los términos establecidos en la convención, situación esta que se adapta a lo permitido por la mencionada ley en su artículo 42, en el sentido de que pueden acordar la forma y oportunidad del pago arrendaticio.

No obstante lo anterior, se observa que no existe una sucesión de pago oportuno de las pensiones arrendaticias conforme a los términos establecidos contractualmente, tomando en cuenta que las mismas fueron realizadas en forma irregular, por cuanto de las planillas ofertadas como medios de prueba, se desprende que el primer mes al que hace referencia la accionante como no soluto, es decir, mayo de 2013, fue consignado el 20 de marzo de 2014, junto con el mes de junio del mismo año, y posteriormente el resto de los meses subsiguientes; lo que evidencia que las consignaciones se realizaron nueve (09) meses con posterioridad al vencimiento del primer canon arrendaticio demandado, y significa que el accionado violentó una de las obligaciones principales que la ley le impone, como lo es el de pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados en el contrato, es decir, en los cinco (5) primeros días de cada mes, probando la actora de esta manera la causal de desalojo invocada. En síntesis, al haber quedado probado en su mérito el hecho afirmado, como lo es la falta de pago por mas de cuatro (4) cánones sin causa justificada, como lo contempla el Numeral 1° del artículo 91 de la Ley Especial, resultó probado en su mérito la causal de solicitud de desalojo, al haber dejado de pagar el inquilino más de cuatro (4) pensiones arrendaticias.

Así mismo, se precisa que la norma en comento ha sido dispuesta en la Ley en protección de los arrendatarios, motivo por el cual este Dispositivo no aplicó, para declarar procedente el desalojo, las cláusulas contractuales fijadas en la convención, relativa a la tempestividad del pago arrendaticio que contiene condiciones menos beneficiosas para el inquilino al disponer que el desalojo podía ser solicitado con el vencimiento de dos (2) pensiones arrendaticias. Por el contrario, el Juez tomó en consideración la citada norma de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por tratarse de una norma de eminente orden público. Por ende, se reitera que en el presente caso, existe un claro estatus de insolvencia inquilinaria imputable enteramente al arrendatario, quien dejó de pagar, de forma consecutiva, nueve (9) pensiones arrendaticias, lo cual será tomado en cuenta por el Juzgador para proveer sobre la pretensión de desalojo, una vez a.e.r.d.l. alegaciones y defensas hechas valer por las partes. ASI SE DECIDE.-

Por otro lado, y en lo que respecta a la segunda causal invocada en el Libelo para pedir el desalojo del inmueble litigioso, como lo es la del numeral 2° del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, es decir, la necesidad justificada del arrendador de ocupar el inmueble arrendado. A este respecto, es de considerar que para esta causal, exige la ley especial, en el Parágrafo único del mismo artículo, que el arrendador demuestre, por medio de prueba contundente, ante la autoridad administrativa y ante el propio Juez, la necesidad de ocupar el inmueble.

Siendo así, este Operador de Justicia encuentra que, la accionante desde el inicio del trámite administrativo cumplido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, ha venido exigiendo la restitución del inmueble para ser ocupado por ella y sus hijos, por cuanto alega encontrarse “…viviendo en la casa de una hermana…”¸ y no tener vivienda propia donde vivir salvo el inmueble dado en arrendamiento, motivo por el cual exige la restitución del mismo. A este respecto, se hace preciso dejar establecido en este fallo que, dicha necesidad, vino a significar el motivo para la comparecencia de la accionante ante la instancia administrativa; por su parte el demandado nada probó para desvirtuar la solicitud de entrega del inmueble para ser ocupado por la propietaria y sus hijos.

Ahora bien, esta causal de necesidad, no viene dada por razones económicas, sino que sustenta su naturaleza en una necesidad puesta de manifiesto por el propietario o un pariente cercano en los términos contemplados en la Ley, y siendo que, existe prueba fehaciente o contundente, justifica en criterio del Juez, la procedencia de la solicitud de Desalojo por estar fundada en una causal que tiende a proteger un principio de justicia social. En consecuencia, por los antecedentes analizados en cuanto al fondo de la litis, llevan al Juez de mérito a determinar suficientemente acreditada y probada la pretensión hecha valer en el proceso, con motivo a la causal de Necesidad Justificada de ocupar el inmueble litigioso. ASI SE DECIDE.

Por último, observa el Juzgador que el accionado en su contestación manifiesta que se le violó su derecho de Preferencia Ofertiva, por cuanto afirma en este sentido que durante la vigencia del contrato el arrendador traspasó a la accionante los derechos de propiedad del inmueble litigioso a través del documento público consignado por la actora junto al Libelo de demanda, sin que se le hubiese permitido adquirir el inmueble.

Sobre este último alegato, se hace necesario examinar al respecto, dos elementos de orden procesal trascendentes para el dictado del presente dispositivo:

En primer lugar, cabe destacar que la actora acompaño a su Libelo además del título adquisitivo del inmueble, la sentencia de divorcio dictada en fecha 23 de Febrero de 2012 y puesta en estado de ejecución por auto del 5 de mayo del mismo año, con la cual quedó disuelto el vínculo matrimonial que unía a la actora con su ex cónyuge Arrendador. Sobre este particular asunto, el Juez analizando los instrumentos señalados y aplicando las máximas de experiencia, bajo un análisis racional de los argumentos plasmados por el demandado, entiende que los ex cónyuges B.P.H. y M.E.G.M., contrajeron matrimonio el día siete (7) de julio de 1990, como lo narra el juez que dicto la sentencia de divorcio.

También se observa de las actas, en el documento traslativo de fecha 25 de octubre de 2012, que el inmueble litigioso fue adquirido por B.P.H., en fecha 29 de junio de 2004, lo que produce como consecuencia en el ámbito civil que se trata de una propiedad inmobiliaria adquirida para la sociedad conyugal que existió entre los mencionados ciudadanos, ya que fue comprado durante la vigencia del matrimonio, es decir, que pasó a formar parte de la comunidad de bienes gananciales, en virtud de la cual se hacen comunes de por mitad los bienes adquiridos durante el matrimonio, con arreglo a lo establecido en el articulo 148 del Código Civil. En esto cabe aclarar que esta comunidad mientras persista el vínculo, no es igual a la que pudiéramos calificar como comunidad ordinaria.

Ahora bien, es de considerar en este fallo que por efecto de la sentencia de divorcio antes referida, cesó el estado de comunidad conyugal y los bienes habidos durante el matrimonio quedan reglados de pleno derecho por las normas relativas a la comunidad ordinaria, lo que implica que el acto traslativo antes mencionado comportó simplemente la trasmisión de los derechos que al ciudadano B.P.H., le correspondían sobre el inmueble litigioso, y no tiene en consecuencia aplicación el artículo 1.481 del Código Civil, que prohíbe la venta entre marido y mujer, tomando en cuenta que para el momento del otorgamiento de la venta citada, como ya se dijo, la comunidad conyugal había cesado, surgiendo de este modo la comunidad ordinaria, por tanto, solo se trató de una cesión de derechos entre comuneros.

Se hacen estas aclaratorias para desvanecer cualquier duda que pueda existir con respecto a la legitimidad activa que ostenta la demandante de autos, pues al afirmar en el Libelo ser propietaria del inmueble litigioso, se concibe que dicha ciudadana se encuentra estrechamente vinculada a la acción y al interés que se hizo valer en la causa, y se asimila por tanto, en este caso el concepto de parte con el de justa parte, esto es, legitimada para obrar en el proceso.

En razón a lo expuesto, es de concluir que el alegato genérico de Preferencia Ofertiva no puede tener en teoría aplicación en el caso bajo análisis, por cuanto la accionante compradora siempre ha tenido derechos in rem sobre el inmueble desde el momento de su adquisición por parte del ciudadano B.P.H., al haber adquirido los citados derechos inmobiliarios para la comunidad conyugal (hoy extinguida), lo que significa que no puede bajo tal supuesto insurgir contra ella la figura de la Preferencia Ofertiva a favor del accionado E.J.G.R., al no poderse calificar a dicha ciudadana como un tercero dentro del vínculo arrendaticio existente sobre el inmueble litigioso, como lo exige el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para la procedencia del derecho de Preferencia Ofertiva.

Por otra parte, se precisa igualmente que lo expuesto por el demandado en su contestación, en lo concerniente a la Preferencia Ofertiva mencionada, debe concretarse a través de una pretensión Reconvencional basada en una afirmación que se resuelve en la alegación de que entre las partes existen una determinada relación jurídica o estado jurídico que se dice violado (derecho subjetivo), pero además debe contener una petición a través de la cual se solicite al Juez que dicte una resolución en la que le reconozca la consecuencia jurídica que le concede la Ley, en relación a los hechos planteados. Estas exigencias no las cumplió el accionado en su escrito de contestación a la demanda, tomando en cuenta que en la misma sólo se dice que se tiene derecho a una Preferencia Ofertiva, sin haber cumplido con las exigencias de la ley procesal, que le permitan esperar del Juez una decisión en la cual se acoja o se rechace dicho pedimiento, es decir, que las expresiones vagas y generales a las que se refiere el accionado, no pueden esperar un pronunciamiento del Juez sobre este eventual derecho, en forma expresa, positiva y precisa, al adolecer su planteamiento, de una infracción en la forma de plantear sus hechos y pedimentos.

Desde otro ángulo, se debe determinar que por aplicación del articulo 131 de la Ley Especial, para que el arrendatario pueda exigir la Preferencia Ofertiva del inmueble debe encontrarse solvente frente al arrendador en el pago de los cánones de arrendamiento, exigencia que no se cumple en el caso de autos pues como quedo referido anteriormente, el arrendatario se encuentra en estado de insolvencia inquilinaria, y bajo tal circunstancia no le asiste ni siquiera el derecho a pedir la Preferencia Ofertiva. ASI SE DECIDE.-

DESICIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR, la demanda que por Desalojo intentó la ciudadana M.E.G.M., por haber quedado probado en su mérito los hechos como el derecho invocado, por lo que se ordena al Demandado E.J.G.R., la entrega del inmueble objeto de Desalojo a la parte accionante, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en los términos consagrados en su artículo 12.

SEGUNDO

Se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de 2015.- AÑOS: 203° de la Independencia y 156º de la Federación.-

EL JUEZ.

DR. F.A.B.

EL SECRETARIO.

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. Sentencia Nº 014-2015.

EL SECRETARIO