Decisión nº PJ0262012000207 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 17 de Septiembre de 2012

El contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de noviembre de 2010, bajo el N° 13, tomo 291 ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, se terminó por haber expirado el término de duración del mismo.

En que debe entregar inmediatamente el inmueble objeto del arrendamiento completamente desocupado de bienes y personas en las mismas condiciones en que le fue entregado, solvente de los pagos por concepto de servicios públicos suministrados al local (electricidad, agua, aseo urbano, teléfono, etc.).

En que debe restituir el inmueble objeto del presente contrato a su estado original, tal y como lo recibió, en las mismas perfectas condiciones de uso y habitabilidad en que le fue entregado.

En que debe cancelar las siguientes cantidades:

1. La suma de tres mil bolívares (bs. 3.000) por concepto de canon de arrendamiento adeudado correspondiente al periodo del 15 de junio al 15 de julio de 2011.

2. Sin que involucre reconocimiento ni convalidación alguna de pensarse en una posible prórroga, la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000) pior razón de cada mes de uso indebido del inmueble desde la fecha de vencimiento y/o término del contrato de arrendamiento, oportunidad en la que debió hacer entrega de este, lo cual asciende a la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000) correspondiente a los periodos 15 de julio al 15 de octubre de 2011, más los que se sigan generando hasta la total y definitiva entrega del inmueble objeto del arrendamiento.

3. La suma de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios sin que tenga que probarlo9s, conforme a la cláusula décima tercera, derivados de noventa y seis días transcurridos desde el 15 de julio de 2011 a la fecha de la introducción de la demanda (19/10/2011), a razón de trescientos bolívares (Bs. 300) diarios, más las cantidades que se sigan generando hasta el día de la efectiva entrega del inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que le fue entregado.

Estimó la demanda en la suma de setenta mil ochocientos bolívares (Bs. 70.800).

-II-

De la contestación de la demanda

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada procedió, como punto previo, a solicitar la nulidad de la admisión de la demanda por no estar la parte actora asistida de abogada en ejercicio ni suscrita por este asistente.

Igualmente, la representación legal de la accionada opuso las siguientes cuestiones previas:

La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, indicando que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe la admisión de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y argumentando que ha cumplido puntualmente con el pago de la pensión de arrendamiento establecida en el contrato, pago que ha materializado mediante depósito consignado por ante el Tribunal Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en la causa identificada con el número FP02-S-2011-0002937, específicamente en la cuenta de ahorro ordenada por el Tribunal, N° 01750067810060809042 del Banco Bicentenario a nombre de M.J..

Alega que en fecha 18 de noviembre de 2010 suscribió con la parte actora el contrato de arrendamiento a que se refiere en esta demanda, fijándose en su duración por el tiempo de un año, pero previo a la suscripción de este contrato escrito existió una relación arrendaticia entre el actor y su persona que ha durado a la presente fecha (27/03/2012) de más de doce años, señalando que el primer contrato de arrendamiento se celebró en forma escrita el día 28 de enero de 2000 y que tras llegar a su término el primer contrato de arrendamiento, se otorgó, entre las mismas partes, un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo objeto del contrato primigenio, valga decir, por el mismo inmueble detallado en la demanda.

Expresa que la relación arrendaticia iniciada mediante contrato de arrendamiento escrita prosiguió tras llegar a los términos del segundo contrato de arrendamiento, bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y de contrato verbal, prosiguiendo esta relación arrendaticia hasta que en fecha 18 de noviembre de 2010 se otorgó por las mismas partes, el contrato de arrendamiento escrito referido por la parte actora, estableciéndose que expiraría el día 15 de julio de 2011.

Explica que resulta cierto que el plazo contenido en el mencionado contrato de arrendamiento llegó a su término, pero también es cierto que finalizado este plazo le nació el derecho a la prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, señalando que tiene derecho a una prorroga legal de tres años, por tener la relación arrendaticia una duración de mayor a doce años, es decir, hasta el día 15 de julio de 2014, y en consecuencia la parte actora no puede proponer esta acción de de cumplimiento de contrato por haber expirado su término, al haber nacido el derecho de prórroga automática arrendaticia en beneficio de la arrendataria.

Posteriormente opone la cuestión previa del defecto de forma de la demanda por la no asistencia de abogado en ejercicio, indicando que el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil determina que el libelo debe contener el nombre, apellido y domicilio del demandante, valga decir, la identidad del demandante y el carácter con el cual actúa.

Señala que la parte actora no se identificó como abogado, ni mucho menos como abogado en ejercicio, omisión que hace presumir que en efecto no es abogado, presunción que se ve reforzada ante la confesión estampada en el libelo al expresar que se hace “asistir de abogado”, a quien no obstante identificar, no suscribe el libelo de demanda con el carácter de dizque “abogado asistente”.

Indica que la demandante requiere por obligación, para proponer una actuación judicial de gran trascendencia como lo es proponer el libelo que contiene la demanda, la asistencia de un abogado en ejercicio para su propuesta, y de esa menara poner en marcha el órgano jurisdiccional.

Manifiesta que la parte actora no es abogado en ejercicio y por ello ha debido hacerse asistir por abogado para actuar como actora al iniciar el proceso judicial mediante la representación del libelo que contiene la demanda y esta asistencia debe estar necesariamente suscrita por el abogado que pretende asistir a la actora, suscripción que no está estampada en el libelo de demanda, razón por la cual debe tenerse la actuación de la actora al proponer la demanda como sin la suscripción del dizque abogado asistente, como írrita, como nula, como no practicada.

Posteriormente opuso la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, señalando que la parte actora no es titular del derecho con el cual propone la acción de cumplimiento de contrato, razón por la cual no tiene cualidad ad-causa.

Alega que en fecha 18 de noviembre de 2010 suscribió con la parte actora el contrato de arrendamiento a que se refiere en esta demanda, fijándose en su duración por el tiempo de un año, pero previo a la suscripción de este contrato escrito existió una relación arrendaticia entre el actor y su persona que ha durado a la presente fecha (27/03/2012) de más de doce años, señalando que el primer contrato de arrendamiento se celebró en forma escrita el día 28 de enero de 2000 y que tras llegar a su término el primer contrato de arrendamiento, se otorgó, entre las mismas partes, un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo objeto del contrato primigenio, valga decir, por el mismo inmueble detallado en la demanda.

Expresa que la relación arrendaticia iniciada mediante contrato de arrendamiento escrita prosiguió tras llegar a los términos del segundo contrato de arrendamiento, bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y de contrato verbal, prosiguiendo esta relación arrendaticia hasta que en fecha 18 de noviembre de 2010 se otorgó por las mismas partes, el contrato de arrendamiento escrito referido por la parte actora, estableciéndose que expiraría el día 15 de julio de 2011.

Explica que resulta cierto que el plazo contenido en el mencionado contrato de arrendamiento llegó a su término, pero también es cierto que finalizado este plazo le nació el derecho a la prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, señalando que tiene derecho a una prorroga legal de tres años, por tener la relación arrendaticia una duración de mayor a doce años, es decir, hasta el día 15 de julio de 2014, y en consecuencia la parte actora no tiene cualidad jurídica para intentar este juicio ni ella para sostenerlo, puesto que aquella no es titular todavía del derecho de cumplimiento de contrato por expiración del término fijado contractualmente puesto que la Ley de Arrendamiento inmobiliario le ha impuesto a este contrato una prórroga legal de tres años.

En relación al mérito de la causa rechaza y contradice la demanda incoada y ratifica que el contrato de arrendamiento debe prolongarse por tres años adicionales, por efecto de la prórroga legal arrendaticia y que nada debe al acreedor arrendador por concepto de pago de las pensiones de arrendamiento puesto que ha consignado este pago en la cuenta de ahorros ya identificada y que ordenó el tribunal donde se consigna dicha pensión.

Conviene en que mantiene con la parte actora una relación arrendaticia al haberle cedido un inmueble de su propiedad ubicado en el lugar y sitio que señala en el libelo de demanda y que expiró el plazo por el cual se fijó la duración del contrato de arrendamiento, en fecha 15 de julio de 2011.

Rechazó que la relación arrendaticia se haya extinguido puesto que le nació el derecho a la prórroga legal arrendaticia.

Rechaza el señalamiento efectuado por el actor del incumplimiento del pago de las pensiones de arrendamiento, puesto que ha pagado puntualmente todas y cada una de las pensiones causadas, la que ha efectuado por ante el Juzgado Primero de Municipio Heres de este Circuito y Circunscripción Judicial, bajo el número arriba señalado, hecho que acredita su solvencia en la relación arrendaticia.

Rechaza el señalamiento del demandante respecto al deterioro del inmueble por cuanto tal deterioro sencillamente no existe, en todo caso y en el supuesto negado de la existencia de tal señalamiento, en la cláusula octava del contrato se especifica que para el supuesto de hecho de existencia de remodelaciones y modificaciones del inmueble, tales mejoras y modificaciones “quedará en beneficio del inmueble, sin que la último (sic) nombrado (sic) tenga que reembolsar indemnización alguna por tales conceptos. Sin embargo LA ARRENDADORA se reserva el derecho de exigir AL ARRENDATARIO que el inmueble le sea restituido al estado original en cualquier momento durante la vigencia del contrato, en la misma forma y condiciones en que se encontraba para el día de su celebración”. Luego entonces este contrato de arrendamiento ahora extendido en su duración por la existencia de una prórroga legal de tres años, no puede ser obligado a su cumplimiento por extinción, en razones de esta cláusula contractual que absurdamente invoca la actora y que la pretensión que está exigiendo sobre este particular, no resulta exigible puesto que no existe tal obligación surgida del contrato de arrendamiento de marras.

Luego de citar el artículo 1.160 del Código Civil y la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento expresa que en consecuencia se tiene que: A) La arrendadora dio en arrendamiento a la arrendataria un inmueble de su propiedad conformado por un local para uso comercial. B) La arrendataria ha usado este inmueble comercial para establecer un fondo de comercio de su propiedad denominado Licores El Condor, C.A., cuya actividad comercial principal es el expendio al detal de licores. C) Para el desarrollo de esta actividad comercial requiere la adecuación funcional del local comercial arrendado, actividad que permite el citado artículo 1.160, como consecuencia de este contrato según el uso destinado del inmueble arrendado.

Manifiesta que esta actividad que desarrolló al modificar el inmueble en procura de su mejora y darle el uso para la cual lo arrendó, se ajusta a la ley y a las disposiciones del artículo 1.160, es una actividad absolutamente lícita y no puede ser causal de obligación de cumplimiento de contrato puesto que ello sería absurdo, y lo absurdo no cabe en Derecho y lo que si le cabe a la parte actora es su accionamiento cuando al finalizar el contrato de arrendamiento ahora prorrogado, es exigir la entrega del inmueble en el mismo buen estado al término de este contrato.

-III-

Decisión sobre la solicitud de nulidad y reposición

Como punto previo al mérito del asunto, debe este juzgador pronunciarse sobre la solicitud de reposición de la causa al estado de proponerse nuevamente la demanda, planteada por la parte demandada en el escrito de contestación, por cuanto el libelo de demanda no aparece suscrito por el abogado asistente de la parte actora.

En este sentido se observa que, ciertamente, en el libelo de demanda aparece sólo una firma legible correspondiente a la ciudadana M.J., parte actora en este proceso.

Igualmente se observa que en la minuta realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) con sede en este Palacio de Justicia, en fecha 19 de octubre de 2011, a través del sistema informático IURIS 2000, el funcionario receptor de la demanda bajo análisis, ciudadana R.O.M., declaró lo siguiente:

En la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Ciudad Bolívar en la fecha de hoy 19 de octubre de 2011 Siendo las 2:45 PM, se recibió de la ciudadana M.D.J.J., asistida por el Abogado J.M.V.. Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de la Sociedad Mercantil “ LICORES EL CONDOR C.A.”, representada por su presidenta la ciudadana YSMARY DEL VALLE RODRIGUEZ, constante 10 folios y 12 anexos, el asunto al cual se le asignó el número FP02-V-2011-001425.

Esta declaración realizada por la funcionaria receptora, arriba identificada, le merece fe a este Tribunal, por tratarse de una funcionaria pública, es decir, que la demandante efectivamente se encontraba asistida por el abogado J.M.V..

Ahora bien, aquí se plantea la siguiente interrogante: ¿la falta de firma del abogado asistente es una causal de nulidad de tal actuación, así como las demás actuaciones subsiguientes a ella?.

A este respecto, el artículo 257 Constitucional establece:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

Como lo dispone la norma transcrita- al igual como lo consagran las mayorías de los ordenamientos jurídicos del mundo- no puede sacrificarse la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, pues, el proceso tiene como finalidad última la consecución de la justicia a través de la resolución definitiva y efectiva de los conflictos, es decir, no puede declararse la nulidad de los actos por la nulidad misma.

En el sub iudice se observa que, efectivamente, la parte actora actuó asistida del abogado J.M.V. en la oportunidad de la interposición del escrito de demanda por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), por lo cual considera este Juzgador que en modo alguno se violaron las disposiciones de la Ley de Abogados ni su Reglamento, así como tampoco las disposiciones del Código de Procedimiento Civil y, por tanto, exigir la nulidad del acto de la interposición de la demanda o su admisión y de los demás actos subsiguientes al mismo, por la sola falta de firma del asistente, en nada coadyuvaría a la resolución final del conflicto planteado en esta causa, amén de que en nada perjudica la mencionada falta de firma a la parte demandada, pues ésta se hizo presente en este juicio, dio contestación oportuna a la demanda interpuesta en su contra y, en fin, ejerció cabalmente su derecho a la defensa, interponiendo diversos mecanismos de defensa, entre ellas, cuestiones previas y defensas atinentes al mérito de la causa.

Por todo lo expuesto este Tribunal observa que si en efecto el libelo de la demanda no fue firmado por el abogado asistente, ello no es razón suficiente para sostener que el acto de la demanda no es válido, pues, aún cuando tal ausencia de firma en efecto se ha materializado, también es cierto que la parte demandada conoce ampliamente quién es su demandante, su abogado asistente -hoy apoderado-, cuál es la pretensión del actor y su objeto, y en fin todos los elementos que le permitan –como en efecto lo hizo- procurarse su mejor defensa en juicio, con todas y cada una de las garantías constitucionales y legales que le proporciona el ordenamiento jurídico.

Por todo ello este Tribunal estima válido el escrito de demanda y declara improcedente la solicitud de reposición de la causa planteada por la parte demandada. Así se decide.

-IV-

Decisión sobre las cuestiones previas

La parte accionada opone la cuestión previa de la prohibición de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de admitir la acción propuesta originada por la existencia de la prórroga legal arrendaticia, infiriendo este Tribunal, de la lectura de la misma, que se fundamenta en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que el artículo 41 de la citada Ley prohíbe la admisión de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

Sostiene la demandada que ha cumplido puntualmente con el pago de la pensión de arrendamiento, mediante el depósito consignado por ante el Tribunal Primero del Municipio Heres del Estado Bolívar; que en fecha 18 de noviembre suscribió el contrato de arrendamiento con la actora con una duración de un año, pero previo a la suscripción de este contrato existía entre ellos una relación arrendaticia que ha durado a la presente fecha más de doce años, ya que en fecha 28 de enero de 2000 celebraron el primer contrato escrito y finalizado éste celebraron un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble y una vez culminado la relación siguió bajo la modalidad de contrato a tiempo indeterminado y verbal, prosiguiendo así hasta que en fecha 18 de noviembre de 2010 se celebró el último de los contratos escritos y que fuera acompañado por la parte actora con su demanda.

Indica que es cierto que el plazo convenido en el último contrato llegó a su término pero que vencido dicho contrato le nació el derecho a la prórroga legal arrendaticia de tres años, por tener ésta relación una duración de más de diez años, la cual debe extenderse hasta el día 15 de julio de 2014, por lo que la parte actora no puede proponer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, al haber nacido el derecho de la mencionada prórroga legal.

Para decidir el Tribunal observa:

El artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Es evidente que esta disposición contiene una prohibición de admisión de demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, siempre y cuando –y este es un requisito esencial de la prohibición- estuviere en curso la prórroga legal, esto es, si no está en curso la prórroga legal por no reunirse alguno de los requisitos que exige la ley para su existencia, el arrendador puede ejercer la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, por cuanto sería un contrasentido y contrario al espíritu de la Ley que el arrendatario, no teniendo derecho a la prórroga legal por estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones, no pueda ser demandado por el mencionado cumplimiento, pues ello implicaría premiar al arrendatario insolvente.

Considera este Tribunal que el artículo 41 no puede interpretarse de manera aislada, sino concatenada con otras disposiciones relacionadas con la materia.

En este sentido el artículo 40 ejusdem dispone:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Si esta disposición establece que si el arrendatario está incurso en incumplimiento de obligaciones legales o contractuales, para la fecha de vencimiento del contrato, no goza del beneficio de la prórroga legal, en consecuencia, al no haber prórroga legal, puede el arrendador demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, no pudiendo aplicarse, en este caso, la prohibición contenida en el artículo 41.

En efecto, si el artículo 41 contiene como requisito para la prohibición de admisión de la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término que estuviere en curso la prorroga legal, quiere decir, que si el arrendatario no tiene derecho a tal prórroga, no es procedente la prohibición.

Así las cosas, para determinar la procedencia o no de la cuestión previa analizada, debe este Tribunal analizar si el arrendatario tiene el derecho a la prórroga legal a que hace referencia y para ello debe insoslayablemente determinarse si está incurso o no en incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales.

Si el arrendatario está solvente con sus obligaciones y se reúnen los requisitos exigidos para la procedencia de la prórroga legal, la acción incoada por la parte actora resultará, efectivamente, inadmisible, por disposición del artículo 41 ya analizado.

Si, por el contrario, el arrendatario está en mora con alguna de sus obligaciones, no gozará del beneficio de la prórroga legal y, por tanto, no será procedente la prohibición contenida ex artículo 41.

Esta prohibición de la ley de admitir la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, si es opuesta como cuestión previa, tiene la particularidad que necesariamente debe el Tribunal determinar si el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal, esto es, analizarse los requisitos exigidos por la ley para su procedencia y, en consecuencia de ello, valorarse previamente las pruebas producidas en juicio, por lo cual este Tribunal decidirá la presente cuestión previa luego de analizar las pruebas del mérito de la causa.

Con respecto a la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, la parte accionada la fundamenta en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que la parte actora no es abogado y además no estaba asistida por abogado en el acto de la interposición de la demanda.

Para decidir el Tribunal observa:

Como puede observarse, la demandada fundamenta esta cuestión previa en los mismos hechos en los cuales fundamentó su solicitud de nulidad del acto de la interposición de la demanda y demás actos subsiguientes.

A tales efectos, el citado Literal 2° del artículo 340 dispone:

El libelo de la demanda deberá expresar:

2° El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.

Así las cosas se observa que en el libelo de demanda la parte actora se identificó plenamente como M.D.J.J., de este domicilio, atribuyéndose en el carácter de propietaria y arrendadora del inmueble objeto de este juicio y, asimismo, identificó a la parte demandada como LICORES EL CONDOR, C.A., cuyo representante es la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ, domiciliada en esta ciudad, indicando además sus datos de registro y su carácter de arrendataria del mencionado inmueble, como lo exige el literal 3° ejusdem.

Como puede observarse, la parte actora dio cumplimiento pleno a lo exigido por la norma mencionada, al señalar la identificación de la parte actora y demandada, su domicilio y el carácter con el cual actúan.

El hecho de no ser abogado la actora o no estar asistida de abogado no encuadra en el supuesto fáctico del defecto de forma de la demanda prevista en el literal 6° del artículo 346 por no llenar el extremo exigido en el literal 2° ex artículo 340, pues, en todo caso, encuadraría en los supuestos contenidos en los literales 2° ó 3° del citado artículo 346, es decir, por ilegitimidad de la persona del actor o de la persona que se presente como su apoderado o representante, supuestos éstos que no fueron denunciados por la parte demandada.

Sin embargo se observa, como se decidió en capítulo previo, la parte actora actuó efectivamente, en la oportunidad de la interposición de la demanda, con la asistencia del abogado J.M.V., no siendo causal de nulidad del acto la falta de firma de éste último, como previamente fue decidió por este Tribunal.

Por tales motivos, se declara sin lugar la cuestión previa bajo análisis. Así se decide.

-V-

Decisión sobre la falta de cualidad de la parte actora

La parte demandada fundamenta esta defensa en que la parte actora no es titular todavía del derecho de cumplimiento de contrato por expiración del término fijado contractualmente, al considerar que al expirar dicho término fijado para el día 15 de julio de 2011, le nació el derecho a la prórroga legal de tres años a que se refiere el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener la relación arrendaticia una duración mayor de diez años, al suscribirse un primer contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble en fecha 28 de enero de 2001.

En este orden de ideas, la cualidad o legitimación es la relación jurídica existente entre la persona que dice ser titular del derecho discutido y que con ese carácter se presenta en juicio, y aquella contra la cual se quiere hacer valer ese derecho y con ese carácter se presenta en el proceso, o como la define el Dr. L.L. en su ensayo “Contribuciones al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1.987, p.184) es la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”.

A este respecto, el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 27, Ed. Arte. 1.995) explica que:

La regla general en esta materia (legitimación) puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

Este mismo tratadista pone un ejemplo claramente ilustrativo, a los fines de determinar cuándo estamos en presencia de la falta de legitimación, al indicar lo siguiente:

Así, v. gr., cuando A, diciéndose arrendatario del fundo X, demanda a B, propietario del fundo Y, pidiéndole el reconocimiento de la servidumbre de paso sobre el fundo X, propiedad de C, es evidente que el demandante A, le falta legitimación o cualidad activa, porque no se afirma titular del derecho cuyo reconocimiento solicita. Por el contrario, si A, diciéndose propietario del fundo X, detentado por B, demanda a éste en reivindicación del mencionado fundo, es evidente que no podrá B desconocer la legitimación o cualidad activa de A, porque éste se afirma titular del derecho de propiedad invocado sobre el fundo X, y por tanto, está legitimado para obrar en juicio respecto de tal derecho. Si el fundo pertenece realmente al demandante o no, es una cuestión de mérito que debe ser resuelta en la sentencia definitiva y no de legitimación para obrar en la causa en el sentido expuesto.

Como se desprende de la cita y ejemplos citados, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación jurídica controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma, independientemente de que en realidad sean o no titulares de tal relación, pues ello solo puede determinarse al decidir el juez el mérito de la controversia, previo el examen de las pruebas aportadas al proceso, ya que no puede confundirse la legitimación o cualidad con la titularidad del derecho.

Aclarado entonces cuándo estamos en presencia de un problema de falta de cualidad o legitimación ad causam, es decir, cuando uno de los sujetos procesales no se afirma titular del derecho controvertido, le corresponde ahora a este Tribunal determinar si la ciudadana M.D.J.J. tiene cualidad para sostener la presente demanda.

Así las cosas se observa que la parte actora afirma ser propietaria y arrendadora del inmueble objeto de este juicio, y con ese carácter se presenta en este juicio reclamando la desocupación del inmueble arrendado por vencimiento del término. Por su parte la demandada admite y conviene expresamente en el escrito de contestación que la actora es arrendadora del inmueble en referencia y ella es arrendataria del mismo.

Como puede observarse en el sub iudice, al afirmarse y presentarse la actora como arrendadora del inmueble, hecho éste reconocido por la demandada, es claro que la ciudadana M.D.J.J., tiene cualidad para sostener el presente juicio, independientemente de que el término por el cual se pactó el contrato haya culminado en realidad, pues ello más bien sería un asunto de falta de interés jurídico y no de falta de cualidad, es decir, es una cuestión de mérito que solo puede ser resuelta al pronunciarse el juez sobre el fondo del litigio,

En no pocas ocasiones se confunde la cualidad con el interés y en la mayoría de los casos se opone indiscriminadamente la falta de cualidad conjuntamente con la falta de interés cual si fueran sinónimos, pero ambos términos tienen significado distinto.

Con respecto al interés jurídico actual, a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, para proponer la demanda, el autor R.H.L.R. (Código de Procedimiento Civil, T. I, Pág. 16, Edit. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Caracas, 1.996) opina lo siguiente:

La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar. La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza (…)

El precepto en análisis concierne los tres tipos, ya indicados, de interés procesal: por falta de incumplimiento, por falta de certeza o por exigir la Ley el proceso. Si se pretende una sentencia de condena y no existe interés por falta de cumplimiento; es decir, que el reo, siendo deudor, no haya incumplido todavía con la obligación pretendida –no ha habido irrespeto o desconocimiento, en el caso de los derechos reales-, el demandado podrá oponer la cuestión previa de , que son dos: la 7a por , es decir, la pendencia de la condición o plazo, y la 11a, por existir prohibición de la ley –prohibición expresada en este artículo 16 bajo comentario- de admitir la demanda. Igualmente, en el supuesto que se reclamase al órgano jurisdiccional una sentencia constitutiva de una situación jurídica ajena al orden público, como por ej., la homologación judicial de capitulaciones matrimoniales, el tribunal debería inadmitir la demanda por falta de interés en la ley (absoluta) respecto de tal asunto. En todo caso, la falta de interés jurídico actual es atacable in limine litis, a través de las mencionadas cuestiones previas, y sin perjuicio de la declaratoria de inadmisibilidad ab inicio que confiere al juez el artículo 341.

El mismo autor (Ob. Cit., T. III, pág. 118), analizando la falta de interés expresa:

Devis Echandía, afirma que la (cfr. Nociones Generales)…, 119-A). Es decir –podemos precisar con Calamandrei (Instituciones…, I, 37, p.268)-, hay una verdadera necesidad del proceso originada en un doble motivo: de una parte la obligación legal de la justicia por propia mano que obliga a acudir a los órganos del Estado; de otra, el motivo deviniente de la contraparte (del actor, en el caso del interés en contradecir), o de una circunstancia anónima, que le lleva a reclamar una declaración de certeza oficial sobre la no sumisión de su condición jurídica a lo que pretende el demandante (cfr Art. 16).

Devis Echandía pone dos ejemplos de falta de interés en obrar, para denotar la diferencia de este concepto con el de cualidad: .

Estos ejemplos ponen de manifiesto el carácter preliminar al mérito que tiene el interés en obrar y contradecir (interés procesal), y explica por qué las cuestiones previas de condición o plazo pendiente, que obstan dictar la sentencia definitiva, encierran una denuncia de falta de interés procesal en el demandante (…).

(…) Un ejemplo de falta de interés para contradecir lo hallamos en todos aquellos casos en los que el demandado no tiene –como tampoco el actor- motivo para actuar efectivamente en el proceso en defensa suya. Vgr., en el ejemplo anterior: si se demanda al causante para que reconozca la vocación hereditaria del actor, el demandado podrá alegar su falta de interés en contradecir, ya que el reparto de los bienes relictos es cuestión concerniente a sus causahabientes a título universal y no a su persona. Igual puede alegarla el arrendatario en el otro ejemplo, respecto a la hipótesis de que no llegue a devolver, cuando le corresponda, la cosa arrendada. La falta de interés procesal, a diferencia de la ilegitimidad a la causa (que es activa o pasiva), atañe en muchos casos a ambas partes al unísono; y en otros al demandante sólo, como el de inexigibilidad del crédito por condición o plazo pendiente.

Como bien lo expresa el autor citado, el interés procesal denota la necesidad de acudir ante los organismos jurisdiccionales, a través del proceso, como el único medio para dirimir los conflictos intersubjetivos entre los particulares. No se puede confundir el interés jurídico actual con la cualidad o legitimación ad causam o con la titularidad del derecho reclamado.

En el caso sub iudice se observa que el demandado fundamenta su excepción de falta de cualidad del actor en que aún no le ha nacido el derecho para demandar el cumplimiento del contrato por cuanto el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal de tres años, la cual culmina el 15 de julio de 2014, lo que en todo caso constituiría una falta de interés jurídico actual en proponer la demanda, al no haber culminado la relación arrendaticia, y no una cuestión de falta de cualidad que es un concepto completamente diferente, como antes se explicó, confundiendo la demandada ambos términos.

Por todo lo expuesto, este Juzgador considera que al afirmar la parte actora que es arrendadora del inmueble -hecho éste admitido en forma expresa por la demandada arrendataria-, esto es, que aquella es la titular activa y ésta última la pasiva de la relación jurídica controvertida, es claro que tanto la actora como la demandada tienen cualidad para sostener el presente juicio, por lo que se declara improcedente la defensa de falta de cualidad opuesta. Así se declara.

-VI-

Del mérito de la causa

La parte demandada admite que el contrato escrito a que hace referencia la parte actora se celebró en fecha 18 de noviembre de 2010. Empero, manifiesta que la relación arrendaticia se inició con un primer contrato escrito en fecha 28 de enero de 2000, suscribiéndose posteriormente un segundo contrato de arrendamiento, vencido el cual la relación prosiguió a indeterminado, hasta el momento de celebrarse el último contrato de arrendamiento en la fecha arriba indicada (18/11/2010) y una vez vencido éste le nació el derecho a la prórroga legal de tres años, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de más de diez años.

A este respecto la parte actora alega que en él último contrato de arrendamiento, en la cláusula séptima, las partes convinieron en dejar sin efecto y sin ningún valor probatorio, cualquier otro contrato, documento, papel o recibo firmado con anterioridad a la fecha de este contrato y cualquier otro de cualquier naturaleza bien sea verbal o escrito, o variaciones efectuadas con anterioridad al último contrato y que éste es el único documento que tiene todo valor probatorio entre las partes, por lo que procedió a impugnar, en escrito de fecha 2 de abril de 2012, la documentación aportada por la parte demandada en el escrito de demanda.

Para decidir el Tribunal observa:

Si bien es cierto que la legislación civil venezolana dispone, a través del artículo 1.159 del Código Civil, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, consagrando así el principio de la autonomía de la voluntad, sin embargo, en materia en las cuales está interesado el orden público, este principio no es de aplicación absoluta.

En efecto, en materia arrendaticia –en la cual está interesado el orden público- el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Como puede observarse, la ley en referencia consagra la nulidad de todo acuerdo o convenio que menoscabe, disminuya o implique renuncia de los derechos consagrados para proteger a los arrendatarios. Si tal acuerdo o convenio implica alguna de estas condiciones, el mismo es nulo.

En el sub iudice se observa que adjunto a las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2011-002937 llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, acompañadas por la parte demandada con el escrito de contestación a la demanda, riela copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Segunda de esta ciudad, en fecha 28 de febrero de 2000, bajo el N° 92, tomo 11 (folios 112 al 117 y 194 al 199), contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en este juicio sobre el local comercial objeto de litigio y, asimismo, cursa a los folios 200 al 205, documento autenticado por ante la Notaría Primera de esta ciudad, en fecha 1 de enero de 2001, bajo el N° 6, tomo 7 contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes sobre el inmueble en referencia.

Si bien es cierto que estos documentos fueron impugnados por la parte actora, en el mencionado escrito de fecha 2 de abril del presente año, por los motivos ya indicados, es decir, que fueron dejados sin efecto por la cláusula séptima del último contrato de arrendamiento, sin embargo, se observa que no fueron tachados, que es el mecanismo legal e idóneo para impugnar los documentos públicos, motivo por el cual, tratándose de instrumentos autorizados por funcionario público competente para ello, conforme lo dispone el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

De estos documentos se desprende que las partes suscribieron un primer contrato de arrendamiento en fecha 28 de febrero de 2000, sobre el local comercial objeto de este juicio, con una duración de un año contado a partir del día 15 de enero de 2000, vencido el cual suscribieron un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con una duración de un año contado a partir del día 15 de enero del 2001.

Como puede observarse, la relación arrendaticia se inició en fecha 15 de enero de 2000, como lo dispusieron las partes en la cláusula segunda del citado contrato, para todos los efectos consiguientes de este proceso. Así se declara.

Luego del vencimiento de este primer contrato (15/01/01), las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento con vigencia desde el día 15 de enero de 2001, por el lapso de un año fijo sin prórroga, el cual vencía el día 15 de enero de 2002, es decir, que para ese momento la relación arrendaticia había tenido una duración de dos años.

En este sentido este Tribunal observa que el acuerdo contenido en la cláusula séptima del contrato, a que se hizo referencia anteriormente, implica un menoscabo al derecho de la arrendataria por cuanto desconoce la existencia previa al citado contrato, de una relación arrendaticia que pudiese influir en el cómputo de una eventual prórroga legal en beneficio de aquella y por tal motivo este Juzgador considera nula la cláusula en mención. Así se declara.

Posterior al vencimiento del segundo contrato de arrendamiento (15/01/2002) no se observa que haya habido ninguna otra prórroga convencional, pues ello no lo alegó ninguna de las partes, por lo que a partir de esta última fecha (15/01/2002) se inició la prórroga legal de un año a que se refiere el Literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, de un año, por haber tenido la relación arrendaticia una duración mayor a un año, esto es, que la prórroga legal feneció el día 15 de enero de 2003. Así se declara.

Ahora bien, en vista que la arrendataria continuó en la posesión del inmueble luego de la fecha de vencimiento de la prórroga legal (15/01/03) sin que conste en autos oposición, para esa fecha, por parte del arrendador, ocurrió la denominada tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, conforme a los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara.

Así las cosas se observa que habiéndose convertido el contrato en uno a tiempo indeterminado, las partes suscribieron un tercer contrato de arrendamiento, el cual fue acompañado por la parte actora como documento fundamental de su demanda (folios 15 al 18) y que lejos de ser impugnado su existencia, más bien fue admitida por la parte demandada -y al cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil-, con una duración de un año, contado a partir del día 15 de julio de 2010, por lo que es evidente que las partes convinieron en convertir el contrato nuevamente en uno a tiempo determinado, pues ello si entra en la esfera de la autonomía de la voluntad de las partes, por cuanto no observa este Tribunal que la conversión de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado en nuevamente determinado afecte los derechos de la arrendataria.

La expiración del término de duración del último contrato referido ocurrió en fecha 15 de julio de 2011.

Ahora bien, para determinar si la arrendataria tiene derecho a la prórroga legal de tres (3) años, conforme al literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener la relación arrendaticia una duración mayor a diez años, como antes se expresó, debe este Juzgador analizar si se cumple con los requisitos para que la arrendataria sea acreedora de tal derecho para determinar si la presente acción deviene en inadmisible.

Además de los requisitos exigidos por el artículo 38 de la ley in comento, para la procedencia de la prórroga legal, como lo son: que el contrato de arrendamiento tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1°, que el contrato sea a tiempo determinado y que se encuentre vencido el lapso estipulado, el artículo 40 establece:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Es decir, que un requisito sine qua non exigido por la ley, para que el arrendatario sea acreedor del beneficio de la prórroga legal, es que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.

A este respecto la actora sostiene que la arrendataria ha realizado reformas no autorizadas por la arrendadora, producido deterioros en el inmueble, y que ha dejado de cancelar el canon correspondiente al periodo del 15 de junio de 2011 al 15 de julio de 2011, señalando dichas reformas y deterioros así:

1) Ruptura del ventanal de vidrio de grueso calibre, maltrato de la estructura de aluminio anonizado del ventanal y ruptura y desmontaje de la reja de protección también de aluminio anonizado.

2) Como el inmueble quedó sin vidrio y rejas de protección, instaló unas puertas llamadas s.m.d. modelo antiguo, o sea que no son de las microperforadas con lo cual cambió la fachada del edificio

3) El arrendatario reformó una de las puertas de acceso del frente que da a la Avenida Bolívar y su reja de protección de aluminio anonizado, retirando el vidrio y abriéndole un gran hueco e instaló una compuerta para pasar cajas de cervezas.

4) El arrendatario construyó un mostrador de mampostería revestida de cerámica a lo largo del ventanal que da al frente de la avenida Bolívar y resta calidad al inmueble por ser antiestético, lo que disminuye el atractivo y el valor del inmueble.

5) El arrendatario procedió a desconectar, cortar y romper la tubería matriz del local arrendado de aguas blancas que surte a los baños.

6) El arrendatario instaló una tubería de aguas blancas que por el exterior del edificio de la fachada que da al estacionamiento y atraviesa la pared este del local arrendado para llevar el agua blanca a los baños.

7) El arrendatario instaló un gran equipo de refrigeración o aire acondicionado en la pared este del local que da al estacionamiento, cuya pared no está diseñada para resistir tal peso y además abrió un hueco o boquete en la referida pared para el paso del ducto del equipo en cuestión.

8) El arrendatario clausuró las ventanas de los baños con concreto, cercenando la luz y ventilación de lo referidos baños.

9) El arrendatario instaló dentro del inmueble arrendado un cuarto cava cuya humedad y desagüe está dañando el piso y paredes del local, prueba de ello es que el arrendatario pegó con cemento unos bloques de cemento en las puertas que dan hacia el pasillo del edificio, para impedir que el agua saliera para el pasillo, dañando además el piso de granito.

10) El arrendatario pintó con pintura de las llamadas de aceite las paredes exteriores con publicidad de cerveza, al igual que pintó todo el gran ventanal del vidrio, como la estructura de aluminio anonizado que soporta los grandes vidrios de la fachada y puertas que da al pasillo del inmueble.

11) El arrendatario ha deteriorado el piso de granito.

Para decidir el Tribunal observa:

En el contrato de arrendamiento acompañado como documento fundamental de la demanda, las partes establecieron, en la cláusula primera, que el local arrendado tenía las siguientes características: fachada principal tiene un ventanal de vidrio grueso a todo lo largo con dos (2) puertas de acceso estructura de aluminio anonizado con sus respectivas rejas de protección también en aluminio, por el frente que da al pasillo interno del edificio igualmente posee un gran ventanal con las mismas características de la anterior y dos puertas de acceso iguales que la anteriormente descritas y sus respectivas rejas de protección, dos baños con todas sus instalaciones en perfectas condiciones de uso y en tal carácter lo recibió el arrendatario.

Asimismo en la claúsula cuarta el arrendatario manifestó haber recibido en perfecto estado de conservación el local arrendado y apto para el uso comercial al cual destina el inmueble arrendado obligándose a entregarlo en el mismo buen estado al término del contrato.

Por otra parte en la cláusula octava las partes convinieron en que el arrendatario no podrá realizar por su cuenta modificaciones o alteraciones ni mejoras de ningún género en el inmueble, sin el consentimiento expreso y escrito de la arrendadora y que en todo caso ello quedará en beneficio del inmueble sin que ésta tenga que rembolsar indemnización alguna por tales conceptos.

En este sentido, a los fines de determinar si la arrendataria incurrió en las reformas no autorizadas y deterioros, así como en la insolvencia alegada debe este Tribunal analizar, aparte de los documentos ya analizados, las demás pruebas producidas en juicio así:

Pruebas de la parte actora

1. - La parte actora acompañó cuatro recibos de pago de los meses de junio de 2011 a octubre de 2011, por la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000), a los fines de demostrar que la arrendataria no ha pagado los cánones correspondientes a estos meses.

   Sin embargo, estos instrumentos no tienen ningún valor por cuanto fueron producidos por la misma parte actora, sin que haya tenido ningún tipo de intervención la parte contraria, lo que violenta el principio de la “alteridad probatoria” según el cual “nadie puede fabricar su propia prueba” y además se observa que dichos instrumentos no constituyen una prueba idónea para demostrar la falta de pago de la arrendataria. Por tales motivos se desechan del presente proceso. Así se establece.

2. - En fecha 11 de abril de 2012 este Tribunal practicó inspección judicial, promovida por la parte actora, en el inmueble objeto del presente juicio, dejándose constancia de lo siguiente:

   En cuanto al primer y segundo particular el Tribunal deja constancia que la fachada del local comercial donde se encuentra constituido, con frente hacia la Avenida Bolívar consta de cuatro (4) ventanales, de los cuales, las dos (2) del centro, tienen reja de protección de aluminio sin vidrio, desde la mitad hacia arriba. Las dos ventanas laterales, tienen el vidrio completo y no se observan rejas de protección. Se observan dos puertas en los extremos de la fachada; la que se encuentra del lado del estacionamiento del Centro Comercial, es de vidrio con aluminio, y la puerta ubicada en el otro extremo es de hierro, con vidrio en la parte superior, con una compuerta o abertura en el centro de aproximadamente de cuarenta centímetros de ancho y alto destinado al despacho de mercancía o producto. En cuanto al tercer particular fue evacuado en los anteriores. En cuanto al cuarto particular el Tribunal deja constancia que a lo largo del ventanal, en la pared interna del local, se observa la construcción de un mostrador de concreto armado, revestido de cerámica. En cuanto al quinto particular, por no estar a la vista el tubo matriz no se pudo dejar constancia de ese hecho. En relación al sexto particular se observa la instalación de tuberías blancas, que va por el exterior, del edificio y se incrusta en la pared este del local arrendado hacia los baños. En cuanto al séptimo particular el Tribunal observa que en la pared este del local arrendado se encuentran instalados dos (2) equipos de refrigeración (aire acondicionado de ventana) de 36.000 B.T.U. a través de dos (2) orificios del mismo tamaño de los aires, de aproximadamente 60 centímetros de largo por 58 de alto, uno de los cuales se encuentra apoyado con vigas doble T en la parte posterior. En cuanto al octavo particular, el Tribunal deja constancia que en local comercial existen dos (2) baños, cuyas ventanas se encuentran clausuradas con cemento. En relación al noveno particular el Tribunal deja constancia que en la parte interna del local comercial, en el fondo del mismo existe instalada una cava cuarto de refrigeración en cuyo alrededor se observa el piso de granito manchado, observándose igualmente en diversas partes del piso de granito del local comercial existen orificios y manchas de óxido. En relación al decimo particular se observa que el exterior del edificio las paredes se encuentran revestidas con pintura de aceite, tanto en la fachada, pared lateral y la fachada que da al interior del centro comercial, observándose que existe también publicidad y afiches de una marca de cerveza. Se observa igualmente hacia el pasillo interior del edificio, en la parte inferior, se observa la construcción de una hilada de bloques de cemento. En cuanto décimo particular, se observa que el piso del local comercial es de granito, opaco, manchado en muchas partes con marcas de óxido y presenta agujeros en diversos sitios.

   Con relación esta prueba, por haber sido practicada por este mismo Tribunal, durante la secuela del presente juicio, con el debido control de la parte demandada al estar presente en el momento de su evacuación, este Tribunal, de conformidad con los principio de la sana crítica, le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

   Pruebas de la demandada

1. - Con la contestación de la demanda, la parte accionada acompañó copias fotostáticas del documento constitutivo de la empresa demandada, la cual considera inoficioso este Tribunal analizar por cuanto la existencia de la misma, o la cualidad de su representante legal no está discutida en este proceso y, por tanto en nada coadyuva para la resolución del presente litigio, no otorgándosele ningún valor probatorio. Así se establece.

2. - Acompañó, igualmente, copia certificada del expediente FP02-S-2011-2937, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendatario a favor de la arrendadora, por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, las cuales, conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

3. - En relación al documento de arrendamiento que riela al folio 200, se observa que ya fue valorado en capítulo previo.

4. - Con respecto a los recibos de pago que rielan en los folios 206 al 229, expedidos por la ciudadana M.J. por concepto de pagos de cánones de arrendamiento y constancia de pago sobre el local arrendado, se observa que si bien es cierto fueron impugnados por la parte actora, en escrito de fecha 2 de abril del presente año, argumentando que fueron dejados sin efecto por la cláusula séptima del último contrato de arrendamiento, sin embargo, se observa que sus firmas no fueron negadas o desconocidas, que es el mecanismo legal e idóneo para impugnar los documentos privados emanados de las partes, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, este Juzgador los tienen por reconocidos y le otorga el mismo valor probatorio que le da la ley a los instrumentos públicos, en atención a lo dispuesto en los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil. Así se establece.

5. - En el lapso probatorio la demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos A.J.P.F., C.S.P., M.A.L.B. y YUSMILA MARTINEZ, observándose que rindieron declaración testimonial en este proceso el primero, el tercero y el último de los mencionados.

   Con respecto a la testimonial de la primera, se observa que manifestó conocer la existencia de local comercial identificado bajo el Nº 6 planta baja del Centro Comercial Meneses, ubicado en la Calle Bolivar con Calle Paseo Menees de esta Ciudad Capital; que en el Local Comercial antes referido funciona el establecimiento comercial Licores el Cóndor C.A..; que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ; que le consta que la ciudadana Y.R. tiene arrendando el local Comercial a que se ha hecho referencia la primera pregunta, desde el año 2000 hasta la presente fecha; y a las repreguntas formuladas por la parte actora contestó que no le une ningún vinculo consanguíneo con YSMARYS RODRIGUEZ; que son amistades desde hace mas de 20 años; que no tiene ningún interés en este juicio; y que no ha estado presente en las transacciones contractuales suscritas por la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ y la ciudadana M.D.J.J. referentes al local que ella manifiesta conocer.

   El testigo M.A.L.B. manifestó, igualmente, conocer de la existencia de un local comercial identificado bajo el Nº 6 PLANTA BAJO DEL Centro Comercial Meneses, ubicado en la Calle Bolivar con Calle Paseo Menees de esta Ciudad Capital; que en el Local Comercial antes referido funciona el establecimiento comercial Licores el Cóndor C.A. desde el año 2000 hasta la fecha; que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ; que le consta que la ciudadana YSMARYS RODRIGUEZ tiene arrendando el local Comercial a que se ha hecho referencia la primera pregunta, desde el año 2000 hasta la presente fecha. A las repreguntas formuladas por la parte actora declaró que no lo une vinculo consanguíneo o afinidad con la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ, que es cliente de ella; que es amigo y cliente de ella desde el año 2000 hasta la fecha; que no tiene interés en las resultas del presente juicio; que no ha estado presente en las transacciones contractuales suscritas por la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ y la ciudadana M.D.J.J. referentes al local que manifiesta conocer.

   La testigo YUSMILA DEL C.M.G. declaró conocer la existencia del local comercial identificado bajo el Nº 6 PLANTA BAJO DEL Centro Comercial Meneses, ubicado en la Calle Bolivar con Calle Paseo Menees de esta Ciudad Capital; que en el Local Comercial antes referido funciona el establecimiento comercial Licores el Cóndor C.A.; que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ; que le consta que la ciudadana YSMAYS RODRIGUEZ tiene arrendando el local Comercial a que se ha hecho referencia la primera pregunta, desde el año 2000 hasta la presente fecha donde funciona LICORES EL CONDOR C.A.; y a las repreguntas formuladas por la parte actora contestó que no le une algún vinculo consanguíneo o afinidad con la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ; que es Clienta del local; que si le consta la condición de uso del inmueble por la señora YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ; y que no ha estado presente en las transacciones contractuales suscritas por la ciudadana YSMARYS DEL VALLE RODRIGUEZ y la ciudadana M.D.J.J. referentes al local que manifiesta conocer.

   De las declaraciones formuladas por estos testigos, se observa que todos fueron contestes en que la empresa LICORES EL CONDOR, C.A. funciona en el local objeto de este juicio desde el año 2000, lo cual concuerda con los documentos de arrendamientos acompañados por la parte demandada con el escrito de contestación, cuestión por la cual se les otorga valor probatorio en lo referente a la existencia de la relación arrendaticia desde el año 2000. Así se establece.

   Analizadas las probanzas producidas en juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones:

   El presente juicio trata de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, con la consecuencial entrega del inmueble arrendado, interpuesto por M.D.J.J. contra la empresa LICORES EL CONDOR, C.A., sobre el local comercial N° 6 ubicado en el Centro Comercial Meneses del Paseo Meneses de esta ciudad, fundamentándose la parte actora en que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento por un año con vigencia desde el 15 de julio de 2010, por un monto de dos mil bolívares (Bs. 2.000) los primeros seis meses y tres mil bolívares (Bs. 3.000) los siguientes seis meses, y ante las reformas no autorizadas por la arrendadora, realizadas por la arrendataria sobre el local arrendado, al deterioro del mismo, aunado a la insolvencia en el pago del periodo del 15 de junio de al 15 de julio de 2010, solicita la entrega del inmueble por cuanto, al vencimiento del contrato, la arrendataria se encuentra incursa en incumplimiento de obligaciones legales y contractuales por lo que no es procedente la prórroga legal.

   Por su parte la demandada alega que la relación arrendaticia no se inició en el año 2010, sino el 15 de enero de 2000, mediante la suscripción de un primer contrato de arrendamiento de un año fijo, y finalizado éste celebraron un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble y una vez culminado la relación siguió bajo la modalidad de contrato a tiempo indeterminado y verbal, prosiguiendo así hasta que en fecha 18 de noviembre de 2010 se celebró por escrito el último de los contratos, por un año fijo, y que fuera acompañado por la parte actora con su demanda.

   Indica que es cierto que el plazo convenido en el último contrato llegó a su término pero que vencido el mismo le nació el derecho a la prórroga legal arrendaticia de tres años, por tener ésta relación una duración de más de diez años, la cual debe extenderse hasta el día 15 de julio de 2014, por lo que la parte actora no puede proponer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, al haber nacido el derecho de la mencionada prórroga legal, negando que haya efectuado deterioros al inmueble o reformas no autorizadas por la arrendadora y que en todo caso tales mejoras o reformas quedarán en beneficio de aquella, conforme al contrato de arrendamiento y negando, asimismo, estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento a que se refiere la actora.

   Para decidir el Tribunal observa:

   Previamente este Juzgador determinó, conforme a los documentos de arrendamiento producidos por la parte demandada junto con el escrito de contestación -lo que fue ratificado con la declaración de las testimoniales analizadas- que la relación arrendaticia entre las mismas partes involucradas en este juicio, se inició mediante la suscripción de un primer contrato de arrendamiento en fecha 28 de febrero de 2000, sobre el local comercial objeto de este juicio, con una duración de un año, contado a partir del día 15 de enero de 2000, vencido el cual un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con una duración de un año contado a partir del día 15 de enero del 2001, es decir, que efectivamente la relación arrendaticia se inició en fecha 15 de enero de 2000, como lo dispusieron las partes en la cláusula segunda del citado contrato, para todos los efectos consiguientes de este proceso. Así se declara.

   Igualmente se determinó que culminado el término del primer contrato (15/01/01), las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento con vigencia desde el día 15 de enero de 2001, por el lapso de un año fijo sin prórroga, el cual vencía el día 15 de enero de 2002, es decir, que para ese momento la relación arrendaticia había tenido una duración de dos años; y culminado este segundo contrato y la correspondiente prórroga legal, la cual culminó en fecha 15 de enero de 2003, ocurrió la denominada tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, por haber permanecido la arrendataria en el inmueble arrendado. Así se declara.

   Asimismo se declaró que en fecha 18 de noviembre de 2010 las partes convinieron en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento por un año fijo contado desde el día 15 de julio de 2010 hasta el 15 de julio de 2011.

   El punto neurálgico en este juicio es determinar si la arrendataria se encontraba incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales para así ser acreedora o no a la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así establecer si la acción incoada por la actora es admisible, pues el artículo 40 ejusdem claramente dispone que el arrendatario no gozará del beneficio de la prórroga legal si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

   Es decir, que un requisito sine qua non exigido por la ley, para que el arrendatario sea acreedor del beneficio de la prórroga legal, es que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.

   Las partes claramente convinieron, de acuerdo a la cláusula octava del último contrato de arrendamiento, que el arrendatario no podrá realizar por su cuenta modificaciones o alteraciones ni mejoras de ningún género en el inmueble sin el consentimiento expreso y por escrito de la arrendadora, e igualmente convinieron en que la arrendataria recibió el inmueble en perfecto estado de conservación, en atención a la cláusula cuarta, es decir, que si la arrendataria realizare cualquier reforma sin la autorización expresa y escrita de la arrendadora o el local presentase deterioros o daños, estaría incursa en incumplimiento contractual.

   De la misma forma determinaron las partes que las características que tenía el inmueble, para la fecha de celebración del contrato, conforme a la cláusula primera, eran:

   (…) su fachada principal tiene un ventanal de vidrio grueso a todo lo largo con dos (2) puertas de acceso estructura en aluminio anonizado con sus respectivas rejas de protección también en aluminio, por el frente que da al pasillo interno del edificio, igualmente posee un gran ventanal con las mismas características de la anterior y dos puertas de acceso iguales que la anteriormente descritas y sus respectivas rejas de protección. Dos (2) baños con todas sus instalaciones, en centrándose en perfectas condiciones de uso, y en tal carácter lo recibe EL ARRENDATARIO.-

   Ahora bien, conforme a la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 11 de abril del presente año en el local arrendado, previamente analizada y valorada, el Tribunal observó algunas características que ciertamente difieren con lo plasmado por las partes en el contrato.

   Así se observa que en el contrato las partes establecieron que la fachada principal tenía un ventanal de vidrio grueso a todo lo largo; mientras que en la inspección judicial se observó que dicha fachada consta de cuatro (4) ventanales, de los cuales, las dos (2) del centro, tienen reja de protección de aluminio sin vidrio, desde la mitad hacia arriba y que las dos ventanas laterales, tienen el vidrio completo y no se observan rejas de protección.

   Igualmente se observa que en el contrato convinieron en que dicha fachada tenía dos puertas de acceso estructura en aluminio anonizado con sus respectivas rejas de protección también en aluminio; mientras que en la inspección se observó que una de las puertas es de vidrio con aluminio y la otra es de hierro con vidrio en la parte superior y con una abertura o compuerta en el centro de aproximadamente cuarenta centímetros de ancho y alto destinado al despacho de mercancía o producto.

   También se dejó constancia de la construcción de un mostrador de concreto armado, revestido de cerámica a lo largo del ventanal en la pared interna del local, la cual no fue prevista por las partes en el contrato.

   El hecho que las partes hayan plasmado en el contrato que la arrendataria estaría en la obligación de devolver el inmueble en el mismo estado de conservación en que declara haberlo recibido y que en todo caso de realizarse reformas o mejoras no autorizadas por la arrendadora, las mismas quedarán en beneficio del inmueble, esta circunstancia no significa que se releve de responsabilidad a la arrendataria ante el incumplimiento en que ha incurrido por haber realizado dichas reformas o deterioros en el inmueble, pues en este caso siempre la arrendadora conservará sus acciones ante tal incumplimiento por parte de la arrendataria.

   Conforme a lo antes descrito el Tribunal determina que, ciertamente, la arrendataria realizó reformas o mejoras en el local arrendado, no constando en autos que las mismas hayan sido autorizadas por escrito por la arrendadora. Así se declara.

   En relación al deterioro del inmueble, en el contrato se dejó constancia, conforme a la cláusula cuarta, que la arrendataria recibió el local en perfecto estado de conservación, no dejándose constancia en dicho contrato de algún daño o deterioro en el inmueble; mientras que en la inspección judicial se observó que el piso -de granito- presentaba agujeros en diversos sitios, además de estar manchado con marcas de óxido, es decir, que estos agujeros observados en el piso del local, tomando en cuenta el estado en que declaró haberlo recibido la arrendataria, constituye un deterioro o daño en el inmueble. Así se declara.

   Con respecto a la insolvencia que dice la actora ha incurrido la arrendataria en relación al periodo de junio del 15 de junio al 15 de julio de 2011, se observa que en el contrato las partes convinieron en que los primeros seis meses de vigencia el canon de arrendamiento sería de dos mil bolívares (Bs. 2.000) y de tres mil bolívares (Bs. 3.000) los siguientes seis meses, los cuales debía cancelarlos la arrendataria dentro de los primeros cinco días siguientes a cada mensualidad vencida, estableciendo, además, que la falta de pago de dos mensualidades daría derecho a la arrendadora de pedir la resolución del contrato; mientras que la demandada alega que no está insolvente en el pago de los cánones por haberlos consignado por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.

   Para decidir el Tribunal observa:

   El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Quiere decir, que habiendo las partes convenido en que la arrendataria pagase el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, tenemos que establecido por ellas que el contrato iniciaría en fecha 15 de julio de 2010, el pago debería tener lugar entre los días 16 al 20 de cada mes posterior. En el caso de autos el canon correspondiente entre el 15 de junio al 15 de julio de 2011 debía pagarlo la arrendataria a la arrendadora entre los días 16 al 20 de julio de 2011.

   Empero, el trascrito artículo consagra una especie de prórroga de quince días más, aparte del convenido por las partes, para que el arrendatario los consigne ante el Tribunal de Municipio competente, en el caso que el arrendador rehúse recibir el pago, es decir, como el pago debía hacerse hasta el día 20 de julio de 2011, la arrendataria disponía hasta el día 4 de agosto de 2011 (15 días adicionales) para consignar el pago ante el respectivo Tribunal.

   En el sub iudice se observa, conforme a las copias certificadas del expediente de consignaciones N° FP02-S-2011-2937, llevado por el nombrado Tribunal, que si bien la arrendataria introdujo el respectivo escrito en fecha 2 de agosto de 2011, no es sino hasta el día 11 de agosto de 2011 que ésta, a través del ciudadano A.J.P., procede a consignar el canon correspondiente por ante el Tribunal de la consignación, conforme al auto del mencionado Juzgado de la misma fecha 11 de agosto de 2011.

   La fecha que ha de tomarse en cuenta para determinar si la parte consignó el canon no es cuando introduce el escrito, sino cuando efectivamente consigna el canon adeudado.

   Si bien es cierto –y es un hecho notorio judicial- que la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) no recibe originales de cheques o cualquier otro instrumento negociables, por lo cual era materialmente imposible consignar el respectivo cheque el mismo día de la introducción del escrito, sino cuando se conoce a ciencia cierta el tribunal que resulte competente por la respectiva distribución, sin embargo, se observa que el mismo día en que la arrendataria introdujo el escrito de consignación (02/08/11), se realizó la respectiva distribución y el mismo día (02/08/11) fue recibido por el Juzgado Segundo de Municipio, conforme se evidencia de las notas de recibido y sellos puestos, tanto por la mencionada unidad (U.R.D.D.) como por el Tribunal referido, es decir, que la arrendataria, al haber consignado el respectivo cheque de pago el día 11 de agosto de 2011, es decir, fuera del lapso indicado ex artículo 51, indefectiblemente incurrió en un pago extemporáneo de la mensualidad correspondiente al periodo 15 de junio de 2011 al 15 de julio de 2011, por lo cual, ciertamente, la referida consignación no fue legítimamente efectuada, desde luego que no está conforme con los lineamientos exigidos por la Ley, de acuerdo al artículo 55 ejusdem. Así se declara.

   Si bien es cierto que las partes estipularon que para ejercer la acción por resolución de contrato, la arrendataria debía estar insolvente en el pago de dos mensualidades, sin embargo se observa que es, como antes se indicó, a los efectos del ejercicio de la acción de resolución de contrato, pero no a los efectos de determinar la solvencia de la arrendataria para el ejercicio de otras acciones, verbigracia la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, o a los efectos de determinar si la arrendataria está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para que sea acreedora del beneficio de la prórroga legal. Esto es, si la arrendataria se encuentra insolvente en un solo mes de arrendamiento ello no es causal para pedir la resolución de contrato, pero si para interponer otras acciones como el cumplimiento del mismo.

   En atención a lo expuesto, y por cuanto la arrendataria efectuó reformas o mejoras no autorizadas por la arrendadora, el inmueble presentó los deterioros ya mencionados y aquella incurrió en insolvencia con respecto a la mensualidad denunciada como impagada por la arrendadora (15 de junio al 15 de julio de 2011) este Tribunal llega a la convicción de que en el presente caso, ciertamente, la arrendataria está incursa en incumplimiento de las obligaciones fijadas por el contrato. Así declara.

   Ante tal incumplimiento de sus obligaciones contractuales la arrendataria no es acreedora del beneficio de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, como lo indica el artículo 40, si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. Así se declara.

   Al no ser procedente el beneficio de la prórroga legal, en consecuencia el contrato de arrendamiento culminó el día 15 de julio de 2011, por lo que es evidente que la arrendadora está en su pleno derecho de exigir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, desde luego que, al no estar solvente la arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones, no es aplicable al caso de autos la prohibición contenida en el artículo 41 ejusdem, por lo que necesariamente debe declararse improcedente la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por la parte demandada y procedente la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la consecuencial entrega del inmueble arrendado, como así será expresamente será indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

   Con respecto a la pretensión de la entrega del inmueble, solvente de los pagos por concepto de servicios públicos suministrados al local (electricidad, agua, aseo urbano, teléfono, etc.) a que se refiere la parte actora en su petitum, se observa que en el contrato de arrendamiento no se hizo especificación de los servicios públicos con los cuales cuenta el local comercial, ya que no puede presumirse que efectivamente el local haya contado, para el momento de la celebración del contrato, de todos los servicios púbicos mencionados por la actora en el libelo, motivo por el cual, al ser indeterminados no puede condenar este Tribunal a la demandada a entregar el inmueble solvente en los servicios públicos indicados, por lo que se estima improcedente esta pretensión. Así se declara.

   Con relación a la pretensión de condena de la arrendataria al pago de nueve mil bolívares (Bs. 9.000) por el uso indebido de la arrendataria al permanecer en el inmueble, equivalente a tres mil bolívares (Bs. 3.000) correspondientes a los periodos del 15 de julio al 15 de agosto de 2011, 15 de agosto al 15 de septiembre de 2011 y del 15 de septiembre al 15 de octubre de 2011, más los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble, este Tribunal observa que el artículo 1.167 del Código Civil permite a cualquiera de la partes de un contrato bilateral, si la otra no ejecuta su obligación, reclamar, junto con una demanda de cumplimiento, la respectiva indemnización por daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

   En el presente caso es evidente que al haber permanecido la arrendataria en el inmueble, luego de vencido el contrato, se le ha ocasionado daños a la arrendataria, por no poder lucrarse legítimamente del local comercial de su propiedad, por lo cual estima este Tribunal que el mismo monto que cancelaba aquella como canon de arrendamiento, debe pagarlo como justa indemnización a la arrendadora, y en tal virtud estima procedente la pretensión en referencia, desde el día en que debió entregar el inmueble 16 de julio de 2011, hasta la presente fecha (17/09/12), a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000) mensuales, equivalentes a catorce (14) meses. Así se declara.

   Con respecto a la pretensión de pago de trescientos bolívares (Bs. 300) diarios como cláusula penal contenida en la cláusula décima segunda del contrato, por cada día que permanezca en el inmueble la arrendataria, luego de vencido el contrato, el Tribunal observa que si bien es cierto el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite a las partes establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, sin embargo ya previamente supra este Tribunal condenó a la demandada al pago de daños y perjuicios como consecuencia de la demora en la entrega del inmueble arrendado al seguir ocupándolo, por lo cual de condenarse al pago de lo reclamado por cláusula penal se estaría sancionando en forma doble a la arrendataria por un mismo concepto, es decir, por el retardo en la entrega del inmueble y por tal motivo se declara improcedente la mencionada pretensión. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Así se decide.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término interpuesta por M.D.J.J. contra LICORES EL CONDOR, C.A.

En atención a lo antes decidido se condena a la parte demandada, LICORES EL CONDOR, C.A., a lo siguiente:

Se declara terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes arriba identificadas, en fecha 18 de noviembre de 2010, bajo el N° 13, tomo 291 ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, por haber expirado el término de duración del mismo.

A entregarle o devolverle a la parte actora el inmueble objeto de este juicio, conformado por un local comercial de su legítima propiedad (de la actora), situado en la planta baja del edificio Centro Comercial Meneses, distinguido con el N° 6, ubicado entre la Avenida Bolívar cruce con Paseo Meneses de esta ciudad, completamente desocupado de bienes y personas.

En restituir a la parte actora el inmueble arriba antes identificado, en su estado original, como lo recibió, en las mismas perfectas condiciones en que le fue entregado, conforme a las cláusulas primera y cuarta del contrato.

A cancelarle a la actora la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000) correspondiente al canon de arrendamiento del periodo del 15 de junio al 15 de julio de 2011.

A cancelarle a la actora la suma de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000) correspondientes a los meses de 15 de julio al 15 de agosto de 2011, 15 de agosto a 15 de septiembre de 2011, 15 de septiembre al 15 de octubre de 2011, 15 de octubre al 15 de noviembre de 2011, 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2011; del 15 de diciembre de 2011 al 15 de enero de 2012, 15 de enero a 15 de febrero de 2012, 15 de febrero al 15 de marzo de 2012, 15 de marzo al 15 de abril de 2012, 15 de abril a 15 de mayo de 2012, 15 de mayo al 15 de junio de 2012, 15 de junio al 15 de julio de 2012, 15 de julio al 15 de agosto de 2012 y del 15 de agosto al 15 de septiembre de 2012 (14 meses), a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000), cada mensualidad, como justa compensación por haber permanecido en el inmueble luego del vencimiento del contrato.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre año dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez.,

Dr. N.A.R.

La Secretaria

Abg. Helene Lanz Golding

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las dos diez de la mañana (10:00 a.m.).

La Secretaria

Abg. Helene Lanz Golding