Decisión nº 088 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 23 de Marzo de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 29.11.2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto seguido, en fecha 05.12.2007, se admitió la demanda interpuesta por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar.

A continuación, el día 11.01.2008, la abogada D.E.P.M., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, así como dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada, siendo que en fecha 14.01.2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa.

Luego, el día 08.02.2008, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

En tal virtud, en fecha 18.02.2008, la abogada D.E.P.M., solicitó la citación de la parte demandada por medio de cartel, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 21.02.2008, a cuyo efecto, se libró cartel de citación.

Acto continuo, en fecha 26.02.2008, la abogada D.E.P.M., dejó constancia de haber retirado el cartel, mientras que el día 08.04.2008, consignó sus publicaciones originales.

Por consiguiente, el día 28.04.2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Después, en fecha 09.06.2008, la abogada D.E.P.M., solicitó fuese designado defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por este órgano jurisdiccional en auto proferido el día 10.06.2008, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N., quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente los deberes inherentes al mismo en fecha 10.11.2008.

Por lo tanto, el día 10.11.2008, la abogada D.E.P.M., solicitó la citación de la defensora ad-litem, para lo cual consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, cuya petición fue satisfecha a través del auto dictado en fecha 20.11.2008, siendo librada la compulsa en esa oportunidad.

Acto continuo, el día 24.03.2009, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem y por tanto, ésta consignó escrito de contestación de la demanda en fecha 30.03.2009.

Así pues, el día 16.04.2009, la abogada D.E.P.M., consignó escrito de promoción de pruebas, cuyas pruebas documentales allí promovidas fueron admitidas por auto dictado en fecha 20.04.2009, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

De seguida, en fecha 12.05.2009, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese momento.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada D.E.P.M., actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.V.A., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente:

Que, su mandante es propietaria de un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 09, que forma parte del Edificio Maristas, ubicado en la calle Los Maristas, Municipio Chacao, Distrito Capital, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 27.04.2005, bajo el N° 52, Tomo 66, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, en fecha 18.08.2005, su mandante inició la relación arrendaticia a través de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, con la ciudadana Y.M., cuya vigencia fue pactada por las partes a partir del día 01.09.2005, hasta el día 01.09.2006, cuyo canon de arrendamiento fue convenido por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes actualmente a trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo), el cual debía pagarse los cinco (05) primeros días de cada mes.

Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.007.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 33 y 34, literal (a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, procedió a demandar en nombre de su representada a la ciudadana Y.M., para que conviniese, o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en el desalojo del bien inmueble arrendado, así como en pagar la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo), equivalentes actualmente a un mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 1.500,oo), por concepto de pago de cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, al igual que pagar las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada C.S.A.N., actuando en su carácter de defensora ad-litem de la ciudadana Y.M., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 30.03.2009, sostuvo lo siguiente:

Que, pese a que han sido infructuosas las diligencias efectuadas para localizar a la ciudadana Y.M., a saber, telegrama que envió el día 26.09.2008, lo cual además se colige de las propias actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, es por lo que en conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representada, por considerar falsas las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que la fundamenta, en razón de lo cual solicitó fuese declarada sin lugar la demanda.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana M.V.A., en contra de la ciudadana Y.M., se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18.08.2005, bajo el N° 45, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 09, que forma parte del Edificio Maristas, ubicado en la calle Los Maristas, Municipio Chacao, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.007, a razón de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes actualmente a trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo) cada uno.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo plateado por la demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula tercera su duración fue pactada entre las partes por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.09.2005, a cuyo vencimiento acontecido en fecha 01.09.2006, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a la que hace referencia el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.03.2007.

Por consiguiente, habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, aunado a que percibió los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal, lo cual se colige de los propios hechos narradas en la demanda, específicamente, cuando imputa a la arrendataria la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.007, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem.

En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante se encuentra ajustada a derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que en vista al principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18.08.2005, bajo el N° 45, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario con facultad de dar fe pública en donde el instrumento se autorizó.

En tal virtud, juzga este Tribunal que la accionante probó la existencia del arrendamiento bajo un contrato escrito a tiempo indeterminado, dado que ha quedado demostrado en autos que entregó a la demandada el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 09, que forma parte del Edificio Maristas, ubicado en la calle Los Maristas, Municipio Chacao, Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue pactado entre las partes por la cantidad mensual de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalentes actualmente a trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo), el cual debía pagarse dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes.

Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la defensora ad-litem designada para que asumiese la defensa jurídica del accionado no aportó medio probatorio alguno, ni alegó alguna causa que eximiera a su defendida de pagar en su oportunidad la pensión de arriendo, así como tampoco lo hizo durante la fase probatoria, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia del desalojo elevado a su conocimiento, por haberse determinado el incumplimiento de la demandada en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: