Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 18 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dieciocho (18) de marzo de dos mil diez

199º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “NIURY M.G.V. y MAGDI LEIMAR GUTIÉRREZ VALERA”, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-11.790.113 y V-14.880.547, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Las Palmas, cruce con Calle Quito, Edificio Vizcaya, Primer Piso, Oficina Nº 8, Urbanización Los Caobos, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE: “LUZ ELZEM SAYAGO OJEDA y GONZALO CEDEÑO NAVARRETTE”, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 8.817 y 8.567, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “JOSÉ LUIS PÉREZ VEGAS”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.444.540; sin domicilio procesal acreditado en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “JAIME REIS DE ABREU, S.F.D.A. y ADRIANA JEANETT SIMAO”, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.187, 32.181 y 113.996, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-0002984

I

ANTECEDENTES DE LOS HECHOS

El día 13 de agosto de 2009, la abogada en ejercicio de su profesión L.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8.817, con el carácter de mandataria judicial de las ciudadanas Niury M.G.V. y Magdi Leimar G.V., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda por medio del cual pretende del ciudadano J.L.P.V., ambas partes ya identificadas, la resolución del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 1 de septiembre de 2006, y su anexo suscrito en fecha 19 de octubre de 2006; así como también, la restitución del monto entregado en garantía de la ejecución del contrato, invocando como causa petendi el incumplimiento de obligaciones contractuales a cargo del demandado, y la cláusula penal pactada en la cláusula quinta del contrato accionado.

El día 24 de septiembre de 2009, se admitió la demanda por las reglas del juicio oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.

El 14 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa.

El día 20 del mismo mes y año, la abogada L.S. dejó constancia de la entrega de los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada.

En fecha 25 de noviembre de 2009, el ciudadano Alguacil G.P.L.M., estampó una diligencia mediante la cual informa que logró citar a la parte demandada, consignando el recibo de citación debidamente firmado.

Así las cosas, en fecha 14 de enero de 2010, el ciudadano J.L.P.V., asistido de abogados, procedió a dar contestación a la demanda; al mismo tiempo, propuso reconvención.

En fecha 26 de enero de 2010, una vez admitida la demanda reconvencional, la representación judicial de la parte actora reconvenida procedió a dar contestación a la demanda reconvencional.

Luego, el día 1 de febrero de 2010, tuvo lugar la audiencia preliminar en juicio, con la sola presencia de la representación judicial de la parte actora reconvenida.

Como consecuencia de ello, en fecha 4 de febrero de 2010, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, y durante la etapa probatoria ex artículo 868 del Texto Adjetivo Civil, la representación judicial de la parte accionante reconvenida ofreció las probanzas que a su juicio consideró conducentes para la demostración de sus alegatos.

El día 12 de marzo de 2010, siendo la oportunidad de hora y fecha para la realización de la audiencia o debate oral, la misma se realizó con la presencia ambas representaciones judiciales. En tal sentido, en uso de la palabra expusieron sus argumentos de hecho y de derecho, procediéndose a evacuar las pruebas promovidas en su debida oportunidad, conforme al principio de concentración que rige al juicio oral. Una vez concluida la referida audiencia oral, se dictó el dispositivo del fallo declarándose improcedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato incoada por la parte accionante reconvenida; con lugar lar la pretensión de resolución de contrato formulada por la parte demandada reconviniente; por consiguiente, se condenó a las ciudadanas Niury G.V. y Magdi G.V., a indemnizar al vendedor J.P.V. conforme lo previsto en la cláusula quinta del contrato que sirve de título a la demanda.

Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo, previa las siguientes consideraciones.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La lectura y examen de los términos en que quedó planteada la litis, pone de manifiesto que la representación judicial del litisconsorcio activo, integrado por las ciudadanas Niury G.V. y Magdi G.V., ejerce la acción aspirando obtener de este Órgano Jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, afirmando como hechos jurídicos constitutivos que mediante documento autenticado de fecha 1 de septiembre de 2006, sus patrocinadas celebraron con el ciudadano J.L.P.V. un contrato de opción de compraventa, que tiene por objeto el inmueble distinguido con las siglas C-16 situado en el decimosexto piso del Edificio denominado Victoria V, del Conjunto Residencial Victoria, Segunda Etapa, ubicado con frente a la Avenida J.A.P., Urbanización El Paraíso, Caracas.

De igual manera, asevera que el precio de venta del inmueble se pactó en Bs. 185.000,00, y que para garantizar el fiel cumplimiento de la opción de compraventa, las compradoras entregaron al vendedor la suma de Bs. 80.000,00; acordándose además, que el salo del precio, es decir la suma de Bs. 105.000,00, sería cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente.

Alega, que el término para materializar la operación de compraventa se pactó por noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento, pudiendo prorrogarse por un lapso de treinta (30) días; y que posteriormente, las partes acordaron que el inicio de dicho término sería a partir del 19 de octubre de 2006, debido a que para esa fecha es cuando el vendedor entrega la totalidad de los recaudos.

Arguye, que el vendedor estaba en conocimiento que el saldo del precio sería cancelado con el préstamo que se obtendría por la Ley de Política Habitacional; sin embargo, el Banco Banesco, Banco Universal, con sede en el Centro Comercial Sambil, donde se realizó la solicitud del crédito hipotecario para la adquisición del inmueble, no aprobó el crédito por cuanto pesaba sobre el mismo hipoteca especial convencional de primer grado, como consta en la certificación de gravámenes expedida según planilla Nº 234347, de fecha 11 de octubre de 2006. Y que una vez ocurrido lo antes expuesto, sus representadas continuaron con todas las gestiones ante el vendedor para la obtención de los documentos

Sostiene, que existe una contradicción entre lo señalado en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa y la certificación de gravamen; pues el vendedor garantizó que el inmueble estaba libre de gravamen, cuando en realidad estaba gravado con hipoteca a favor del Banco Central de Venezuela; y que además, el vendedor incumplió con su obligación de entregar todos los recaudos que le correspondían para la obtención del préstamo.

Finalmente, alega que no obstante la negativa del préstamo hipotecario, las compradoras obtuvieron por otros medios el saldo del precio, sin llegar a ofertar el mismo dada la incertidumbre que existía y ante la situación que el vendedor no recibía ningún tipo de comunicación de las compradoras. Es por ello que procede a demandar, al ciudadano J.L.P.V., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, en la resolución del contrato de opción de compraventa que sirve de título a la demanda, y al pago de la suma de Bs. 80.000,00, entregada en garantía de la ejecución del contrato; y al pago de la cantidad de Bs. 12.000,00, que es el monto correspondiente a la penalidad pactada en la cláusula quinta contractual.

Frente a estos hechos libelados, la parte demandada J.L.P.V., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, luego de admitir la existencia del negocio jurídico de compraventa celebrado con las compradoras, y por ende haber recibido la suma de Bs. 80.000,00, aduce que garantizó vender el inmueble a las compradoras libre de gravamen y obligaciones para el momento de firmar el documento definitivo de compraventa, pues el derecho real de hipoteca que gravaba el inmueble a favor del Banco Central de Venezuela, sería liberado en el momento de firmarse el documento de venta.

Arguye, que las compradoras estaban en conocimiento de la existencia del derecho real de hipoteca señalado, y les fue entregada tempestivamente la certificación de gravamen la cual presentaron al tercero a quien acudieron por la vía de crédito, hecho extraño al negocio celebrado. Es decir, niega que las circunstancias fácticas por las cuales Banesco no otorgó el crédito le sea imputable a él, habida cuenta que en el documento público de compraventa no se menciona ni prevé como causal de resolución que el pago del precio lo hiciera un tercero, ya sea por vía de préstamo o crédito.

Que cumplió con todas sus obligaciones, y prueba de ello es que en fecha 27 de diciembre de 2006, presentó ante la competente Oficina de Registro de Público, tanto el documento definitivo de compraventa como el documento de liberación de gravamen, para ser otorgado el día 28 del mismo mes y año, pagando los gastos pertinentes que incluían el traslado a la sede del Banco Central de Venezuela; sin embargo, las compradoras no comparecieron al acto del otorgamiento porque no tenían el dinero para el pago del saldo del precio convenido.

Niega, rechaza y contradice el petitorio de la pretensión de la parte actora; y a la vez, procede a reconvenir a la parte accionante aspirando de igual manera la resolución del contrato que sirve de título a la demanda, y el pago de la suma de Bs. 12.000,00, como indemnización de daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de la obligación de las compradoras de pagar el precio pactado, según lo previsto en la cláusula quinta del contrato, cantidad que debe ser deducida de los Bs. 80.000,00 recibidos en concepto de parte del precio de la cosa negociada. Aspira, igualmente el pago de la suma de Bs. 3.863,52, por concepto de gastos originados por la presentación del documento definitivo de venta, previstos en la cláusula séptima contractual.

De acuerdo con todo lo antes expuesto se observa:

Corresponde a este operador jurídico determinar si efectivamente alguna de las partes del litigio, ha incurrido en responsabilidad civil contractual, en el contexto del negocio jurídico accionado; pues ello configuraría los extremos de procedencia de la acción resolutoria que recíprocamente hacen valer las partes en conflicto, con las consecuencias patrimoniales que de ello se deriva.

Para resolver el merito del asunto debatido, debemos tener en cuenta que por imperativo procesal, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma legal que consagra el efecto jurídico por ella perseguido.

Es importante destacar, que la acción resolutoria se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, a tenor del cual en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; como presupuesto procesal requiere a decir de nuestra mejor doctrina (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones Derecho Civil III), de cualquier incumplimiento de obligaciones contractuales, que una vez detectado, produce por su sola declaración, la extinción del contrato el cual se da por terminado no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; por lo tanto deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

En el caso de autos, no existe controversia alguna en cuanto a la celebración en fecha 1 de septiembre de 2006, del negocio jurídico bilateral que sirve de título fundamental de las pretensiones que formulan las partes, denominado “contrato de opción de compraventa”; como tampoco existe debate en cuanto a la extensión del plazo acordado en el instrumento privado de fecha 19 de octubre de 2006; en este mismo sentido, la parte demandada reconviniente admite ex profeso en el escrito de contestación a la demanda, haber recibido de la parte actora reconvenida la suma de Bs. 80.000,00 conforme lo señalado en la cláusula segunda contractual.

Del instrumento autenticado en fecha 1 de septiembre de 2006, que se admite y valora conforme a la Ley, se advierte que en la cláusula quinta las partes pactaron una cláusula penal, en el sentido que de no llevarse la operación de compraventa del inmueble objeto de la negociación “por causas imputables a las compradoras”, de la cantidad de Bs. 80.000,00 entregada al vendedor, quedará en poder de éste último solamente el 15% del monto entregado como indemnización, es decir la cantidad de Bs. 12.000,00, debiendo devolver la cantidad de Bs. 68.000,00. Si por el contrario no se efectuare la venta “por causas imputables” al vendedor, este deberá devolver a las compradoras la suma de Bs. 80.000,00 recibida en calidad de adelanto, más el 15% del monto entregado, es decir la cantidad de Bs. 12.000,00, por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Asimismo, se pactó en dicha cláusula que a los fines de la procedencia de la cláusula penal allí determinada, nada deberán probar las partes sino las mismas procederán de pleno derecho al verificarse el supuesto de hecho ampliamente descrito.

Lo antes expuesto, se encuentra en armonía con el concepto de cláusula penal, que “es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el Incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación”; y es por ello que, a diferencia de la indemnización convencional, “el acreedor no debe demostrar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación, ni siquiera es necesario haberlos experimentados, pues procede por el solo incumplimiento culposo, aunque éste no cause daño alguno.

Ahora bien, quedó demostrado en autos la existencia del vínculo jurídico que contiene las condiciones y modalidades del negocio pactado entre las partes, y del cual deriva la obligación que asumió la parte actora reconvenida de pagar el precio de la cosa ofrecida en venta. En efecto, en la cláusula segunda contractual se estipuló con claridad meridiana -¬pacta sunt servanda-, que el saldo del precio, es decir la cantidad de Bs. 105.000,00, sería cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Subalterna correspondiente; y esto debió verificarse dentro de un plazo de noventa (90) días prorrogables por otros treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato; termino que a su vez quedó modificado en el instrumento privado de fecha 19 de octubre de 2006.

A pesar de esta situación de hecho, la parte actora reconvenida (compradoras), no demostró en el proceso el hecho constitutivo que entre las partes hubo el acuerdo de pagar dicho saldo deudor a través de un crédito amparado en el sistema de la Ley de Política Habitacional; ni que realizó diligencias ante una institución bancaria a tales fines, la cual -según su dicho- negó el crédito debido a la circunstancia de pesar hipoteca especial de primer grado sobre el inmueble objeto de la operación de compraventa. Tampoco demostró, en el proceso, que obtuvo por otros medios el dinero correspondiente al saldo deudor, “y que dada la incertidumbre que existía ante tal situación”, obligó a las compradoras a no ofertar el mismo al vendedor. En tal sentido, resulta menester referir por aplicación analógica del artículo 1.530 del código civil, que solamente en caso de que el comprador sea perturbado o tuviere temor fundado de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro.

Por lo tanto, estima quien aquí decide, que la parte actora reconvenida aún cuando cumplió con su carga de demostrar la existencia y validez del negocio jurídico denominado “opción de compraventa”, no demostró sin embargo que la parte demandada reconviniente haya incurrido en el incumplimiento de alguna obligación contractual conforme se le imputa; en otras palabras, no se verifica una conducta culposa por parte de esta última que haga procedente la acción de resolución e indemnización de daños y perjuicios conforme se le exige. Aún más, debe tomarse en cuenta que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas.

Siendo así, y visto que según lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, debe declararse improcedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la parte actora reconvenida en contra de la parte demandada reconviniente; así se establece.-

En cuanto a la acción de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, que el ciudadano J.L.P.V. hace valer contra las ciudadanas Niury M.G.V. y Magdi Leimar G.V., la cual tiene como fundamento el mismo título de la demanda principal, estima quien aquí decide que ciertamente las compradoras, parte actora reconvenida, incumplieron con la obligación de adquirir el inmueble objeto de la negociación de compraventa, pagando la totalidad del precio convenido dentro del término previsto en la cláusula tercera del contrato accionado, posteriormente modificado en el instrumento privado que quedó legalmente reconocido, suscrito en fecha 19 de octubre de 2006. Por lo tanto, es procedente declarar resuelto el contrato firmado en fecha 1 de septiembre de 2006, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda; ergo, se condena a las ciudadanas Niury M.G.V. y Magdi Leimar G.V., a indemnizar al ciudadano J.L.P.V., por la suma de Bs. 12.000,00, monto que asciende a la penalidad pactada en la cláusula quinta contractual, el cual deberá descontarse de la suma de Bs. 80.000,00 entregada y recibida en calidad de adelanto de la negociación; y a su vez, por efecto de la resolución del vínculo entre las partes, el ciudadano J.L.P.V., deberá devolver a la parte actora reconvenida la suma de Bs. 68.000,00, conforme lo pactado en la cláusula quinta del contrato accionado; así se establece.-

No ha lugar al pago de la suma de Bs. 3.863,52 que la parte demandada reconviniente aspira en concepto de presuntos gastos originados por la presentación del documento definitivo de venta y la liberación del gravamen, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, previstos en la cláusula séptima del contrato celebrado, por cuanto no acreditó en autos prueba de haber notificado a las compradoras del acto otorgamiento que permita de esta manera considerarlas en estado de mora respecto a ese hecho; en tal sentido, se estima que dicha parte demandada reconviniente incumplió con su carga prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión dineraria; desconociendo la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y así igualmente se establece.-

III

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Improcedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, contenida en la demanda incoada por las ciudadanas Niury M.G.V. y Magdi Leimar G.V., contra el ciudadano J.L.P.V., ambas partes suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO

Procedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, contenida en la demanda reconvencional incoada por el ciudadano J.L.P.V., contra las ciudadanas Niury M.G.V. y Magdi Leimar G.V., ambas partes suficientemente identificados en autos; por lo tanto, se declara resuelto el contrato que sirve de titulo a la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 1 de septiembre de 2006, bajo el Nº 41, tomo 113 de los libros respectivos.

TERCERO

Se condena a las ciudadanas Niury M.G.V. y Magdi Leimar G.V., a indemnizar al ciudadano J.L.P.V., por la suma de Bs. 12.000,00 monto que asciende a la penalidad pactada en la cláusula quinta contractual, el cual deberá descontarse de la suma de Bs. 80.000,00 entregada y recibida en calidad de adelanto de la negociación de compraventa; y a su vez, el ciudadano J.L.P.V., deberá devolver a las compradoras la suma de Bs. 68.000,00, conforme lo pactado en la referida cláusula quinta del contrato accionado.

CUARTO

Se condena en costas a la parte actora reconvenida, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de marzo de 2010. Años: 199º de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo las 12:19 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria