Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 4 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, cuatro de mayo de dos mil once

201º y 152º

PARTE ACTORA: M.M.H., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.952.349.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA, B.P. Y LITSNUBIA MENDEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 107.436 Y 59.196, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.M.R.O., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.303.950

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: R.M.L., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 40.264.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Se inició el presente juicio por demanda intentada por los abogados B.P. y Listnubia Méndez, quienes en su carácter de apoderados judiciales de M.M.H., demandaron a la ciudadana M.M.R.O., al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI del la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.

Por auto de fecha 11 de enero de 2011, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordenó la citación de la parte demandada.

En fecha 15 de febrero de 2.011 compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado y otorgó poder apud acta a la abogada R.M. para representarla en el presente juicio, quedando citada a partir de dicha fecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada compareció al proceso y consignó escrito dando contestación a la misma.

Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

II

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

En lo que se refiere a la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que fue argumentada en lo excesiva y exagerada de su cuantificación, el Tribunal observa:

En materia de arrendamiento, la regla para determinar el valor de la demanda está establecida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que señala que en las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y si el contrato fuere indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones de un año.

El tratadista A.R.R. sostiene: “En la determinación de la competencia por el valor no se atiende a la calidad de la relación controvertida, sino al aspecto cuantitativo de la misma y en base al valor se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces”.

En nuestro sistema los asuntos se distribuyen por su valor en varias categorías de juzgados a las cuales nos remite en primer lugar el Código de Procedimiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil cuando el valor de una cosa no consta, pero esta es apreciable en dinero, el demandante debe estimarla y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.

De esta manera se observa que de acuerdo con la norma citada, una vez que el actor estima la demanda, la ley le concede a la parte demandada la posibilidad de rechazar dicha estimación bien sea por que la considera insuficiente o exagerada y el Juez está obligado a resolver al respecto en capitulo previo a la sentencia, siempre y cuando dicha impugnación sea efectuada en su debida oportunidad procesal, esto es en la contestación a la demanda.

En el caso de marras, de lo expuesto por la parte actora el libelo de la demanda se desprende que el petitum de la pretensión contenido en el libelo se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de su término, por perdida del derecho a prorroga legal, al no pagar los cánones de arrendamiento pactados y como consecuencia de ello no tener derecho a la prorroga legal.

Respecto a la forma de estimar la cuantía cuando nos encontramos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de febrero de 2006, en el expediente Nº AA20-C-2005-000346, dejó sentado lo siguiente:

En el caso sub iudice, se constata que no se está discutiendo respecto a la continuación del arrendamiento en sí, sino el cumplimiento de las estipulaciones del contrato suscrito entre el ciudadano H.Á. y la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, respecto que se le garantice el goce pacífico al accionante del bien arrendado, lo que significa que no existen pensiones insolutas ni accesorios demandados, por lo que a juicio de esta Sala, no resultan aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo señaló la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al impugnar la cuantía estimada por el demandante.

En ese mismo orden de ideas, la sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, de la Sala Civil expediente N° 00-001, caso: P.D.L.d.Z., contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, precisó:

…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra ‘Derecho Procesal Civil’: En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado

.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:

”El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.

En el caso que se analiza, estando quien aquí decide en sintonía con los criterios doctrinarios y jurisprudenciales citados, se observa que la presente demanda, tal como se señaló, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de su término, motivado a la perdida del beneficio de prórroga legal por falta de pago de cánones de arrendamiento, por tanto, el valor de la pretensión en opinión de quien decide viene determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, razón por la cual se declara firme la estimación efectuada. Así se establece

DEL FONDO

En relación al fondo observa el Tribunal que la pretensión de la actora en el presente juicio ha sido el cumplimiento del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI del la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, fundada dicha pretensión en el vencimiento del plazo pactado en el contrato y en la perdida del derecho a prorroga legal por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2.010 y en tal sentido expuso su representante legal lo siguiente:

Que en fecha 8 de octubre de 2010, su representada y la parte demandada celebraron un contrato de arrendamiento por tiempo determinado sobre un apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI del la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.

Que de acuerdo con la cláusula segunda del referido contrato el plazo convenido para el arrendamiento fue de dos meses improrrogables a partir del día 1° de octubre de 2.010 hasta el 1 de diciembre de 2.010.

Aclaró que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado de dos meses, en virtud de que la ciudadana M.R., había informado a su representada su deseo de adquirir el inmueble, por lo cual las partes acordaron suscribir dos documentos el día 8 de octubre de 2.010, a saber un compromiso bilateral de compra venta para otorgarle un plazo de cuarenta y cinco días continuos, no prorrogables para adquirir el inmueble por la suma de cuatrocientos nueve mil bolívares y asimismo se estableció la obligación de pagar la suma de veinte mil bolívares al momento de la firma del documento que sería imputada al monto de la venta del inmueble.

Añadió que la ciudadana M.R. le había manifestado a su representada que el supuesto trámite bancario para pagarle el precio de compra venta duraría cuarenta y cinco días continuos a partir del 1 de octubre de 2.010 y en virtud de ello esta solicitó le permitiera habitar el inmueble pagando un canon mensual de arrendamiento.

Precisó que ante tal situación y confiando en la buena fe su representada suscribió el contrato de arrendamiento con la demandada por un plazo de sesenta días continuos.

Que una vez analizados los términos del compromiso de venta y del arrendamiento, las partes acordaron firmar ambos documentos y establecer las diversas obligaciones que emanasen de ambas relaciones.

Que el día 8 de octubre de 2.010, la demandada se presentó en la notaría y le manifestó a su representada que ese día solo firmaría el contrato de arrendamiento y el otro contrato sería firmado la semana siguiente, por que no había podido tramitar el supuesto cheque de gerencia para cumplir con una de las prestaciones establecidas en la opción.

Que en vista de lo anterior, su representada suscribió el contrato de arrendamiento antes descrito.

Que la parte demandada nunca cumplió con su compromiso verbal de suscribir el compromiso bilateral de compra venta y ante tal situación su representada trató de contactarla, pero esta nunca atendió sus llamadas.

Que visto el transcurso del tiempo y del vencimiento del contrato de arrendamiento, el cual nunca fue cumplido por la demandada, es por lo que su representada se ha visto obligada a demandarla para entregue el inmueble arrendado.

Señaló que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, la arrendataria se obligaba a pagar un canon de arrendamiento de dos mil quinientos bolívares mensuales, obligación que no fue cumplida por la arrendataria y es por ello que la demandan al pago de cinco mil bolívares por los cánones adeudados.

Que como quiera que la arrendataria estaba incursa en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, no tenía derecho a gozar de la prorroga legal y visto que se ha negado a entregar el inmueble es por lo que solicita la condene a ello, así como a pagar la suma de doscientos bolívares diarios a título de cláusula penal, dos mil ochocientos bolívares por daños y perjuicios, quinientos veinte bolívares por gastos judiciales y sesenta mil bolívares por honorarios profesionales, así como los intereses de mora y la corrección monetaria de las sumas reclamadas.

Frente a la pretensión de la parte actora, la parte demandada por intermedio de su representante legal alegó como punto previo la compensación de la suma demandada con la cantidad de diez mil bolívares que la actora se obligó a devolverle cuando firmaron la opción de compra venta, en la cláusula segunda del contrato, documento según el cual autorizó las reparaciones efectuadas al inmueble y que superan la cantidad de treinta y cinco mil bolívares fuertes y superiores al cuarenta por ciento del canon mensual de arrendamiento hechos que solicita al Tribunal evaluar en la compensación peticionada por existir dos deudas dinerarias simultáneas factibles de extinguirse recíprocamente.

Expuso que en los primeros días del mes de mayo de 2.010, la demandada y su cónyuge sostuvieron una conversación privada con la parte actora y su cónyuge, ciudadano J.P., donde sometieron a consideración de la propietaria la venta del apartamento objeto de esta demanda y a la vez contemplaron la posibilidad de alquilar el inmueble, mientras ellos tramitaban un crédito hipotecario y es así como en la cláusula novena del primer contrato de opción de compra venta se incluyó el pago de la suma de dos mil quinientos bolívares por arrendamiento por el inmueble que para la fecha se encontraba totalmente desocupado sin ningún tipo de mejoras, en obra limpia, sin fregador ni cocina y sólo contaba con el espacio destinado a tales menesteres, pues se trataba de un inmueble que nunca había sido habitado y es debido a ello que le solicitaron autorización a la propietaria y su esposo quien llevaba las pautas de la negociación; para realizar los arreglos de manera inmediata para mudarse, mejoras que se hicieron con dinero proveniente del peculio de su mandante y con la autorización de los propietarios y es a partir de allí que se fijó una fecha para la firma de la opción de compra venta.

Que previo a la firma de la opción depositó en la cuenta del ciudadano J.P. la suma de treinta mil bolívares a cambio de pagar la suma de dos mil quinientos bolívares mensuales.

Añadió que transcurrido un mes de la firma del documento antes citado, la propietaria del inmueble llamó a la demandada y su cónyuge para firmar un segundo documento de opción de compra venta, que se elaboró a nombre del matrimonio L.E.G.A. y M.R. realizando mejoras que superaron la suma de treinta y cinco mil bolívares, inversión que hizo su representada en virtud de que la venta estaba pactada y que había contratado los buenos oficios de una persona para tramitar un crédito hipotecario, sujeto que desafortunadamente resultó ser un fraude y es así que se solicitó renegociar la opción de compra venta para no perder el dinero entregado y es cuando ocurre la grave enfermedad del cónyuge de su representada, hecho que afectó la situación económica familiar y la respuesta fue un plazo de cuarenta y cinco días y la entrega de veinte mil bolívares que no iban a ser imputados a la venta, dinero que no pudo obtener su representada a pesar que lo había aceptado, en medio de lo serio que resultó la enfermedad de su cónyuge, gravedad que dio motivo para que su representada se internara con él en el hospital para su atención y lógicamente no pudo reunir el dinero que se le pidió para firmar la prórroga.

Que en fecha 8 de octubre de 2.010 dejó a su esposo en el Hospital Clínico Universitario donde estaba recluido, presionada y con la angustia que implica el riesgo inminente de quedar en la calle, perder la vivienda y el dinero entregado por concepto de opción de compra venta, ella se dirigió como autómata a firmar el documento que luego resultó ser un contrato de arrendamiento con un plazo de dos meses improrrogables, desconociendo con ello que su representada ocupa el inmueble arrendado desde antes del 1 de octubre de 2.010.

Negó, rechazó y contradijo que su representada se encuentre obligada a pagar corrección monetaria, negó, rechazó y contradijo que procedan los intereses de mora.

Por último pidió al tribunal declarar sin lugar la demanda incoada con fundamento en la compensación alegada.

Para decidir se observa:

En el caso bajo análisis, el merito de la presente controversia se contrae al cumplimiento del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI del la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, fundada dicha pretensión el vencimiento del término y la pérdida del derecho a prorroga legal por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2.010.

Respecto a la procedencia en derecho de la pretensión deducida, debe destacarse que materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.

En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda, aportó la actora como instrumento fundamental de la demanda, original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 8 de octubre de 2.010, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, cuya celebración no formó parte de lo controvertido.

Notificación realizada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, instrumento que da fe de las declaraciones allí contenidas, de cuyo texto se constata que la parte demandada fue puesta en conocimiento por el funcionario competente de los particulares manifestados por la actora en su solicitud.

Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble que es objeto de la demanda, no impugnada en forma alguna, teniéndose por demostrada la condición de propietaria que ostenta la actora sobre el inmueble que es objeto de la demanda, condición que tampoco resultó discutida en la secuela del proceso.

La parte demandada aportó a los autos en la oportunidad procesal para promover pruebas:

Documento contentivo de consulta de saldo de servicio de suministro de gas a nombre del ciudadano L.G.A., que ningún elemento favorable aporta a la excepción de la parte demandada, pues sólo se puede deducir del citado instrumento quien fue la persona que suscribió el contrato de suministro de tal servicio hecho que no enerva la pretensión de cumplimiento. Así se decide.

Dos contratos de opción de compraventa suscritos entre la parte actora y la parte demandada, no tachados en forma alguna y de cuyo texto se desprende que ambas partes han celebrado varias negociaciones entre ellas los negocios jurídicos a los cuales se contraen los citados contratos y su aporte favorable a la excepción expuesta por la parte demandada será expuesto en la motivación del fallo. Así se decide.

Promovió informes a la empresa Prosein, de cuyas resultas no hay constancia en autos, no habiendo prueba que valorar al respecto.

Promovió informes a la empresa Serviscorp, Servicios Asistenciales Corporativos, de cuyas resultas no hay constancia en autos, no habiendo prueba que valorar en autos. Así se decide.

Prueba de Informes al Banco Mercantil, no constando en autos resultas de dicha prueba.

Ahora bien, para pronunciarse respecto al fondo observa el Tribunal que no resultó un hecho controvertido la celebración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, de tal modo, que dicho instrumento contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y de ese instrumento se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar.

En el caso de autos como excepción de pago la parte demandada opuso la compensación de la suma adeudada por concepto de cánones de arrendamiento con la suma de diez mil bolívares que de acuerdo con lo expuesto le adeuda la parte actora, en virtud del segundo contrato de opción de compra venta celebrado entre ellos, esto es el de fecha 1 de junio de 2.010.

En cuanto a esta defensa, se hace necesario precisar que nuestro Código Civil define a la compensación como un medio de extinción de obligaciones que opera entre dos personas que son recíprocamente deudoras.

La compensación ha sido clasificada tradicionalmente por la doctrina en cuatro tipos a saber: compensación legal, compensación convencional, compensación facultativa y compensación judicial.

La compensación legal es aquella que opera por imperio de la Ley y requiere de la concurrencia de varios requisitos para su procedencia que son simultaneidad lo cual implica que ambas obligaciones deben existir al mismo tiempo, homogeneidad, reciprocidad, liquidez y exigibilidad.

Cuando a una de las deudas falta alguno de los extremos requeridos para la procedencia de la compensación legal, la compensación puede ser convencional, facultativa o judicial.

En cuanto a la compensación judicial el autor E.M.L. en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, DERECHO CIVIL III, TOMO I, señala lo siguiente:

Es otro de los casos en los cuales a una de las deudas le falta uno de los requisitos de la compensación legal (generalmente la exigibilidad de la obligación o su liquidez). El demandado en vez de oponer la compensación legal, que no sería procedente, puede reconvenir al actor para que a su vez convenga en que es deudor suyo y la pague una vez que la obligación sea exigible, pidiendo al Juez que declare la compensación entre ambas obligaciones:

En ese mismo orden de ideas C.C.R. en su libro OBLIGACIONES CIVILES Pág. 565, señala:

La compensación judicial es la que puede ser efectuada por el juez a solicitud de la parte que reconviene y cuyo crédito no reúne todavía todas las condiciones requeridas para la compensación legal. La demanda reconvencional es una demanda incidental opuesta por el demandado y con la cual se propone, con el fin de llegar a la compensación, el reconocimiento o la liquidación de un crédito que pretende tener contra el demandante….

En el caso de autos, no obvia el Tribunal que entre las partes en litigio se han celebrado varias negociaciones, como lo son el negocio jurídico contenido en el instrumento autenticado ante la Notaría Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha 6 de mayo de 2.010, y el celebrado en fecha 1 de junio de 2.010 ante la Misma Notaría Pública, los cuales en su esencia consisten en promesas bilaterales de compra venta suscritas sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda.

De una lectura a la cláusula sexta del contrato suscrito en fecha 1 de junio de 2.010, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, se constata que fue la voluntad de las partes establecer una cláusula penal en virtud de la cual ambas partes se obligaron al pago de determinada suma de dinero, dependiendo de quien incumpliese ese contrato; esto es, que de ser imputable a la parte demandada el incumplimiento, la actora debía devolver la suma de diez mil bolívares de los treinta que había recibido de esta.

Como consecuencia de lo anterior, en opinión del Tribunal la deuda a la cual hace referencia la parte demandada aún no se ha hecho exigible, por tanto, no se cumple en el caso de autos con uno de los requisitos para que proceda la compensación legal a saber la exigibilidad; en cuyo caso si sería procedente la vía procesal utilizada por la parte demandada; pues en el caso de autos no se sabe a ciencia cierta cual es la suma que adeuda la actora a la demandada en virtud de la negociación celebrada entre ellos, por tratarse de un derecho que no ha sido discutido en juicio y al no ser exigible tal deuda, la compensación; por faltarle uno de los elementos es la judicial y al ser judicial debía ser tramitada por vía de mutua petición, todo ello en virtud del derecho a la defensa que asiste a las partes, razón por la cual la compensación opuesta por la parte demandada debe ser desechada por no ser la excepción la vía idónea para su procedencia, pues como se señaló anteriormente, al encontrarnos en presencia de una compensación judicial la vía procesal idónea para tramitarla es la reconvención. Así se decide.

Adicionalmente debe señalarse que no es posible deducir de las probanzas aportadas que la parte demandada haya realizado las reparaciones que señala en su contestación.

Ahora bien, si bien es cierto que entre las partes se han suscrito dos contratos de opción de compraventa cuyo objeto ha sido dar en venta el inmueble objeto de la presente demanda, tampoco es menos cierto que en virtud del principio de autonomía en la celebración de los contratos que asiste a las partes previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, estas en fecha posterior a la celebración de las opciones de compra venta, esto es, el día 8 de octubre de 2.010, ambas partes decidieron vincularse mediante un contrato de arrendamiento el cual conserva plena vigencia entre ellas al no ser enervados sus efectos por los medios legales previstos para ello.

De acuerdo con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 3° del 1.585 ejusdem, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

El contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Es decir, corresponde a la parte actora la carga probatoria de demostrar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con sus obligaciones.

En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

En Venezuela en materia arrendaticia, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, es decir, la prórroga legal no puede renunciarse al celebrarse el contrato, ni depende de la voluntad del arrendador, toda vez que al vencerse el contrato y hacerse exigible el derecho al goce de la prórroga legal, por estar el inquilino solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, es a él a quien corresponde ejercer ese derecho a la prórroga consagrado legalmente, por tratarse de un derecho facultativo para él de continuar poseyendo el inmueble por determinado tiempo, aún en contra de la voluntad del arrendador, sin embargo; debe añadirse que de acuerdo con el artículo 40 de la misma norma cuando el arrendatario esta incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, no tiene derecho a gozar de ese beneficio que le otorga la Ley.(Negrillas del Tribunal).

En el caso bajo análisis, consta en autos instrumento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 8 de octubre de 2.010, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda entre la ciudadana Marlys Matheus Hernández actuando como arrendadora y la ciudadana M.M.R.O., como la arrendataria sobre un el apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI del la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, instrumento que fue aportado por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda, el cual contiene el negocio jurídico señalado y del mismo deriva la obligación que la parte actora pretende ejecutar.

De una lectura a la cláusula tercera del citado contrato se desprende con meridiana claridad que el plazo de duración pactado fue de dos meses contados a partir del día 1 de octubre de 2.010 con vencimiento el 1 de diciembre de 2.010, sin necesidad de desahucio, por que así se desprende de la voluntad de las partes plasmada en el texto del contrato.

Ahora bien, prescribe el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prorroga legal.

En el caso de autos no habiéndose demostrado en forma alguna la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que fueron imputados como no honrados, los hechos expuestos como fundamento de la pretensión deducida se subsumen en el supuesto fáctico previsto en el artículo 40 y como consecuencia de ello no tiene la parte demandada derecho a hacer uso de prorroga legal alguna, independientemente de cual haya sido la duración de la relación arrendaticia entre las partes; por tanto la presente demanda debe prosperar y así será decidido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

III

En razón a las consideraciones anteriormente expresadas, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó la ciudadana M.M.H. contra la ciudadana M.M.R.O. y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada entregar a la parte actora el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI de la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.

De la misma manera se le condena al pago de la suma de dos mil quinientos bolívares fuertes (Bs. f 2.500) como indemnización de los daños y perjuicios causados, de acuerdo con lo pactado en la cláusula décima cuarta del contrato y la suma de doscientos bolívares diarios contados a partir del día 15 de diciembre de 2.010, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Así se decide.

Respecto a lo peticionado en los numerales 2, 4, 5, 6, 7, y 8 del petitum, se hace forzoso para el Tribunal negarlos por encontrarnos en presencia de una demanda referida a materia arrendaticia, en la cual se está pretendiendo el cumplimiento por vencimiento del término a ello debe limitarse la indemnización. Así se establece.

Dada la naturaleza de la decisión no hay condena en costas.

PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro de mayo de dos mil once. Años 200° de la independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Exp AP31-V-2010-0004900.