Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 9 de Junio de 2015

Fecha de Resolución 9 de Junio de 2015
EmisorJuzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas
PonenteCesar Bello
ProcedimientoCump. Contrato Arrendamiento (Venido En Apelacion)

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION INTINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 205º y 156º

PARTE ACTORA: ciudadano M.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.717.640, actuando en su condición de Director General de la ASOCIACIÓN C.D.J. “YMCA” DE CARACAS, sociedad civil sin fines de lucro, inscrita en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de mayo de 1996, bajo el Nº 76, Folio 175, Protocolo 1º, Tomo 10.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Y.C.B., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.623.

PARTE DEMANDADA: ciudadano A.C.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.337.647, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil CAFETERÍA YNCAICA, S.R.L., inserta en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial, bajo el Nº 43, Tomo 6-A- Sgdo, de fecha 20 de octubre de 1989.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NAUDY S.D., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.841.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO PRORROGA LEGAL (APELACIÓN).

EXPEDIENTE Nº: 12-0831.

- I -

SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso judicial mediante demanda incoada en fecha 20 de enero de 2006, por la Abogada Y.C.B., apoderada Legal de la parte actora, ciudadano M.G., en su condición de Director General de la ASOCIACIÓN C.D.J. “YMCA” DE CARACAS, sociedad civil sin fines de lucro, contra el ciudadano A.C.L., en su carácter de administrador de la sociedad mercantil CAFETERÍA YNCAICA, S.R.L., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de prorroga legal y MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO sobre el bien objeto de la demanda (f. 1 al 17).

Mediante auto de fecha 07 de febrero de 2006, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; admitió la presente demanda y citó a la parte demandada. (f. 18).

Mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2006, la representación legal de la parte actora solicitó se acordar la medida solicitada en el libelo, el 17-02-2006, se abrió Cuaderno de Medidas. (f.19 y 20).

En fecha 06 de marzo de 2006, la representación judicial de la parte demandada se dio por citada del juicio y consignó poder. (f. 21).

En fecha 08 de marzo de 2006, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y solicitó condenar en costas a la parte actora y declarar sin lugar la acción, asimismo ser admitida, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley. (f. 26 al 97).

En fecha 14 de marzo de 2006, la parte actora, confirió poder Apud Acta a la abogada Y.C.B., para su representación, consignó escrito de pruebas y el 21-03-06, consignó complemento de las mismas. (f. 98 al 100 y 118).

En auto de fecha 15 de marzo de 2006, el Tribunal Aquo, admitió las pruebas de la parte actora, fijó acto de nombramiento de expertos. (f.101).

El 16 de marzo de 2006, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas, anexos y solicitó ser admitidas, tramitada conforme a derecho y declaradas con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, siendo admitida y fijó acto para que tenga lugar Inspección Judicial promovida. (f.103 al 112 y 116).

En Acta de fecha 22 de marzo de 2006, Compareció al acto de nombramiento de expertos grafotécnicos el apoderado de la parte actora, y designó como experto a la ciudadana M.S.M., por la parte actora, consignó carta de aceptación, aceptó el cargo el 27-03-06, el Tribunal designó a la parte demandada al experto ciudadano J.R.C.P. y por el Juzgado al ciudadano R.O., titulares de las cédulas de identidades Nos. 4.277.970, 5.314.349 y 9.965.651, ordenándose la notificación de los mismos, a los fines de aceptar o no el cargo. (f. 119 al 123 y 131).

En diligencia de fecha 22 de marzo de 2006, la representante judicial de la parte demandada sustituyó poder en la persona del Abogado R.I.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 108.031, y ese mismo día tuvo lugar inspección judicial, sustituido poder nuevamente el 26-02-2007, en la persona de la abogada A.R., con Inpreabogado N 110.133. (f. 124 al 129 y 210).

En fecha 29 de marzo de 2006, el Alguacil, dejó constancia de haberse practicado la notificación de los ciudadanos J.R.C.P. y R.O., en condición de experto, quienes aceptaron el cargo en fechas 30 y 31-03-06 y el 30-04-06, se les libró la correspondiente credencial, con oficio Nº 319-06. (f.133 al 135, 137 al 140).

Por diligencia del 30 de marzo de 2006, el representante judicial de la parte demandada, se opuso a la modificación de la parte actora de cómo promovió prueba de cotejo por ser extemporáneo. (f. 136).

En fecha 20 de abril de 2006, los expertos grafotécnicos M.S.M., J.R.C.P. y R.O.M., consignaron dictamen grafotécnico y devolvieron documento entregado para cotejar. (f. 141 al 153).

En fecha 12 de junio de 2006, el Juzgado Noveno de Municipio de Caracas, dictó sentencia declarando: 1º) Sin lugar defensa previa opuesta por la demandada por falta de legitimidad alegada por ellos. Sin lugar las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinal 9º y 11º; Sin lugar oposición formulada por la demandada contra Medida de Secuestro decretada el 17-02-2006; Con lugar la Demanda intentada por la por la Asociación C.d.J.Y. contra Cafetería Yncainca, S.R.L., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (por vencimiento de Prorroga Legal), ordenó a la demandada hacer entrega a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble constituido por un (1) local ubicado en la planta baja del edificio Ymca, de la avenida Guaicaipuro, Urbanización San Bernardino (diagonal al Centro Médico), jurisdicción Municipio Libertador; Condenó en costas a la parte demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y notificó a las partes conforme al artículo 251 Ejusdem. (f.155 al 168).

En fecha 14 de junio de 2006, la representante judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia de fecha 12-06-06 y solicitó la notificación de la parte actora, quien se dio por notificada el 15-06-06. (f. 169 y 170).

En fecha 26 de junio de 2006, el Tribunal de origen, oyó la apelación en ambos efectos, ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito, a fin de oír dicha apelación, con oficio Nº 556-06. (f.174 y 175).

Mediante auto de fecha 10 de julio de 2006, el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y T.d.C., recibió el expediente, dio entrada, se abocó al conocimiento de la causa y conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el 10º día siguiente , para dictar sentencia. (f. 176).

En fecha 26 de julio de 2006, el representante judicial de la parte demandada, consignó escrito fundamentando el recurso de apelación, solicitó nulidad de la sentencia recurrida, declarar sin lugar la demandad con todas sus consecuencias de ley. (f. 178 al 209).

En reiteradas diligencias la representante judicial de la parte demandada, solicitó dictar sentencia en la presenta causa y abocamiento del Juez. (f. 212 al 215).

En auto de fecha 14 de julio de 2007, el Dr. Gervis A.T.J.d.J.T.d.P.I.C., Mercantil y T.d.C., se abocó al conocimiento de la causa y libró boleta de notificación a las partes. (f. 216 al 218).

En diligencia de fecha 24 de noviembre de 2008, el ciudadano alguacil dejó constancia de la imposibilidad de notificar a ambas partes. (f. 219).

Cuaderno de Medidas:

En fecha 17 de febrero de 2006, el Juzgado Noveno de Municipio de Caracas, decretó Medida de Secuestro sobre bien inmueble Cafetería ubicado en la planta baja del edificio Ymca, de la avenida Guaicaipuro, Urbanización San Bernardino (diagonal al Centro Médico), jurisdicción Municipio Libertador del Distrito Capital, oficio Nº 180-06, remitiendo comisión al Juzgado Distribuidor de Turno de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción judicial, recibida por el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas de Caracas, y le dio entrada el 20 de febrero de 2006. (f. 1 al 12).

En diligencia de fecha 21 de febrero de 2006, la representante legal de la parte actora, solicitó fijar oportunidad para la práctica de la medida de secuestro decretada sobre la Cafetería Yncaica S.R.L., siendo acordada para el 23 de febrero de 2006. (f. 13 y 14).

El 23 de febrero de 2006, el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de Caracas, practicó medida de secuestro acordada en el citado inmueble. (f. 15 al 20).

En fecha 06 de marzo de 2006, la representante judicial de la parte demandada, consignó escrito de oposición de secuestro, solicitó sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley, consignó poder y anexos y el 21-03-06, fue diferida la misma, para la oportunidad en que el Tribunal debe decidir el fondo de la controversia. (f. 63 al 118 y 156).

En fecha 14 de marzo de 2006, el representante judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas y anexos, solicitó ser admitidas, tramitadas conforme a derecho y declaradas con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, siendo admitidas el 15-03-06. (f. 120 al 123 y 130).

En fecha 21 de marzo de 2006, el representante legal de la parte actora, consignó escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandada, consignó anexos, y solicitó que la oposición de la demandada a la medida de secuestro, fuese declarada sin lugar y ratificada en todas y cada una de sus partes. (f. 131 al 155).

En fecha 22 de marzo de 2006, la representante judicial de la parte demandada, consignó escrito informes, solicitó declarar con lugar la oposición decretada por ilegalidad e inconstitucionalidad de actuación de la parte actora con todos los pronunciamientos de ley y consecuencias. (f. 157 al 171 Cuaderno de Medidas).

En fecha 20 de junio de 2012, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el expediente con oficio Nº 12-0907, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de dar cumplimento a la Resolución Nº 2011-0062. (f. 221 y 222).

En fecha 13 de julio de 2012, este Juzgado le dio entrada a la causa, posteriormente, en auto de fecha 22 de enero de 2013, el Juez Titular se abocó al conocimiento de la misma.

Tenidas las partes por notificadas del abocamiento de este quien aquí decide, procede el Tribunal a pronunciarse en relación al mérito de este asunto, con base a las siguientes consideraciones:

-II-

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la parte actora:

En síntesis, la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda alegó lo siguiente:

Que consta en contrato de arrendamiento, autenticado el 16-02-1993, bajo el Nº 40, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, su representada dio arrendamiento a la Cafetería YNCAICA, S.R.L., Sociedad Mercantil, de este domicilio, inserta en el Registro Mercantil de este Circunscripción Judicial, bajo el Nº 43, tomo 6-A- Sgdo, de fecha 20-10-1989, representada por su administrador A.C.L., venezolano , mayor, de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.337.647, la cafetería propiedad de su representada, situada en la Planta Baja del edificio YMCA, ubicada en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización San Bernardino (diagonal al centro médico) de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que dicha cafetería objeto del contrato de arrendamiento, estaba integrada por un local que ocupaba una superficie de aproximadamente de trescientos treinta y un metros cuadrados (331mts2) y por instalaciones y útiles que le eran propios de su funcionamiento, de los cuales se hizo un inventario, que formaba parte integrante del contrato cuyo canon mensual sería la cantidad de Bolívares Treinta Mil (Bs. 30.000,00), actualizado en Bolívares Dos Millones (Bs. 2.000.000,00); que en la Cláusula Décima Sexta convinieron que la duración del contrato era de tres (3) años fijos, contados a partir del 01-01-1993 hasta el 31-12-1995, prorrogable por períodos iguales siempre que la YMCA, notificare mediante escrito su deseo de no prorrogarlo.

Que la Cláusula tercera, dice que sería de la sola responsabilidad del arrendatario el cumplimiento de las disposiciones de carácter sanitario, obligándose a conservar en perfecto estado de aseo y limpieza el local en referencia, obligándose a devolver al término del contrato todas las instalaciones y útiles que recibió en perfecto estado de uso. Que en la Cláusula Séptima convino que dicha cafetería integrada por el local sería destinado exclusivamente a cafetería o fuente de soda, no podría ser utilizado para uso distinto sin previa autorización de la YMCA; que el 28-11-2001, mediante notificación dada por escrita al arrendatario Cafetería Yncaica, S.R.L., debidamente recibida y firmada por su administrador A.C.L., se le notificó que el contrato de arrendamiento por la cafetería e integrada por el local, que funcionaba en la Avenida Guaicaipuro, Edificio YMCA (diagonal al Centro Médico), San Bernardino, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, se acordó no prorrogarlo más, conforme a lo dispuesto en el mencionado contrato de arrendamiento suscrito por las partes y específicamente en su Cláusula Décima Sexta.

Que de acuerdo con el artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal correspondía a la arrendataria Cafetería Yncaica S.R.L., de tres (3) años contados a partir del 01-01-2002, al día siguiente al vencimiento del término del contrato (31-12-2001) , y que la misma venció el 01-01-2005; sin que la arrendataria haya cumplido con la ineludible obligación de hacer entrega material, real y efectiva de la Cafetería integrada por el local arrendado, libre de personas y con bienes propios según inventario anexo, constituyendo grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la demandada Cafetería Yncaica, S.R.L., actitud que hizo procedente demandar el incumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal.

Que es por lo que demanda formalmente a la Cafetería Yncaica S.R.L., en la persona de su Administrador, ciudadano A.c.L., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.337.647, para que convenga o en su defecto sea condenado Primero: hacer entrega material, real y efectiva de la Cafetería Integrada por el local arrendado, libre de personas y con los bienes que le son propios según inventario anexo, en el mismo estado de conservación y mantenimiento dichos bienes y local, tal como le fueron entregados al inicio del contrato en la referida dirección. Segundo: Pago de las costas y costos ocasionados en el procedimiento, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento legal en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al artículos 38, literal “d”, 1º, 39 y artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Que conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó se decrete Medida Preventiva de Secuestro, sobre la cafetería integrad por el local en la planta baja del edificio YMCA ubicada en la Avenida Guaicaipuro de la Urbanización San Bernardino (diagonal al centro médico) de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, y se acuerde deposito en su persona como apoderado o en la YMCA, arrendadora de la misma, estimando la cuantía de la presente demanda en la cantidad de Bolívares Cuatro Millones (Bs. 4.000.000,00), y finalmente que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con los demás pronunciamientos de Ley.

Alegatos de la parte demandada:

Opuso conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil falta de cualidad o legitimación del actor frente a la acción propuesta, cuestiones previas artículo 346 ordinales 9º y 11º Ejusdem, que era inocultable la falta de cualidad y legitimación de la parte actora, en accionar derecho inquilinario sobre el contrato anexado como instrumento fundamental de la demanda, evidenciándose en sentencia firme dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y T.d.C., marcado “b” y cursante original en Cuaderno de medidas, donde decretó en su sentencia que, no era un contrato de arrendamiento sino de un fondo de comercio.

Que la acción resultaría en configuración de un fraude procesal, por parte del actor, por cuanto solo lo vincula un arrendamiento de fondo de comercio y no inmobiliario, citando el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, que el actor no es arrendatario, configurando una cualidad simulada intencional porque conocía la sentencia firme señalada, ocultando la realidad del derecho que se accionó por esta vía.

alegó la falta de cualidad del actor para presentarse en juicio, invocando un derecho arrendaticio que no poseía, así como beneficios arrendaticios señalados, que no les eran propios.

Opuso la cuestión previa referente a la cosa juzgada (ordinal 9º) por existir una sentencia firme que produce cosa juzgada, que dictaminó que el contrato cuya acción inmobiliaria se pretende con la demanda, es un contrato que versa sobre un fondo de comercio, pronunciamiento que desvirtuaría legítimamente la procedencia de la demanda.

Que en cuanto a la cuestión previa opuesta ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, claro como estaba el fraude procesal, sentencia previa de fondo, pronunciada sobre el objeto claro del contrato demandado, resultaría improcedente, permisible su admisión bajo las causales tipificadas a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el artículo 3 literal “c” establecía exclusión expresa del arrendamiento de fondo de comercio del ámbito de aplicación, lo cual hacía procedente bajo los supuestos de los inmuebles comprendidos en el artículo 2 ibídem, hecho este último no corresponde a la realidad de los autos.

Que existía un contrato de arrendamiento entre la parte actora y su mandante, con la circunstancia de cosa juzgada imperativa, estableciendose que dicho arrendamiento versaba sobre un Fondo de Comercio, no podía admitirse un derecho de acción inquilinaria de cumplimiento de prorroga legal, sobre lo ciertamente pactado entre las partes.

Que conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, rechazó, negó y contradijo, que la parte actora haya dado en arrendamiento a su mandante un simple local Comercial, lo alegado por la actora que venció el plazo para la entrega del mismo así como su prórroga legal, por lo que Impugnó, desconoció, rechazó, negó y contradijo que, el inventario anexo al libelo aportado a la demanda, conforme los bienes del fondo de comercio arrendado en concreto y la carta en contenido y fecha que participa de la no prórroga, al pretender indicar en el libelo que subsistía una relación de arrendamiento inmobiliaria.

Impugnó y desconoció todo valor probatorio que como simple indicio o principio de prueba pudiera generar, anexos i) acta registrada aportada por con la demanda donde no estableció quien fungía como Director General de la demandada con cualidades para representar a dicha asociación en juicio, ii) Impugnó, desconoció, rechazó y contradijo la desnaturalización que pretendía con el contrato de arrendamiento aportado con la demanda, por cuanto es evidente preexistencia de un fondo de comercio.

Impugnó, negó y contradijo que se haya entregado a su mandante local alguno en arrendamiento y menos en perfectas condiciones de habitabilidad o que los bienes entregados con el fondo de comercio hayan estado en perfecto estado de uso.

Rechazó los argumentos alegados por la actora en fraude a la Ley lo que refiere invocar beneficios y prerrogativas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, inaplicable por la misma disposición contenida en el artículo 3, conforme quedó demostrado al inicio de la causa cuya sentencia firme invocó nuevamente.

Rechazó, negó y contradijo que su representada haya incumplido por acción u omisión con cláusula alguna de las contenidas en el contrato aportado.

-III-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Recaudos acompañados al escrito libelar:

Consignó marcado “A”, Original Acta Constitución Junta Directiva que acredita al ciudadano M.G. como Director General de la Asociación C.d.J.Y.d.C., autenticada en la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 117, Tomo 68, de fecha 03 de noviembre de 1987, este sentenciador le otorga valor probatorio a dicha documental, considerándola como un documento auténtico de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

Consignó contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 16 de febrero de 1993, por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, bajo el Nº 40, tomo 14 de los libros de autenticaciones. Al respecto, este sentenciador lo considera como un documento auténtico y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando así demostrada la relación arrendaticia que une a las partes. Así se establece.

Consignó misiva de notificación dirigida al ciudadano A.C.L., propietario y representante legal de la Cafetería Yncaica S.R.L., del 28 de noviembre de 2001, por la Asociación C.d.J.Y.d.C., notificando el vencimiento del contrato en fecha 31-12-2001, y su manifestación de no prorrogar más dicho contrato, conforme a la Cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, impugnada por la demandada, este Tribunal por cuanto la misma fue objeto de impugnación y desconocimiento, procederá a su valoración en la parte motiva del presente fallo.

Consignó inventario de equipos Propiedad de Ymca de Caracas, que se encontraban en la Cafetería arrendada a Cafetería Yncaica S.R.L., impugnado por la demandada, este Tribunal por cuanto la misma fue objeto de impugnación y desconocimiento, procederá a su valoración en la parte motiva del presente fallo.

Invocó el merito favorable de los autos a favor de su representada, que se desprende de la solicitud contenida en el libelo de la demanda con sus respectivos documentales. En virtud de los principios procesales de la comunidad de las pruebas, y de la exhaustividad procesal, todos consagrados en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a “…analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas…”, tal expresión utilizada para promover como prueba el “mérito favorable de los autos” en modo alguno constituye una inadecuada promoción probatoria, por lo que se desecha del juicio y dichos instrumentos ya fueron a.y.a.e. el texto del presente fallo. Y así se declara.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDA:

Promovió copia simple de instrumento poder conferido por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 50, Tomo 42, del 18 de octubre de 2002, de los libros llevados ante esa Dependencia, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrada la cualidad en la representación judicial de la parte demandada.

Promovió copias certificadas de los estatutos de la empresa Cafetería Yncaica S.R.L., inscrito en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 43, tomo 6-A- Sgdo, de fecha 20 de octubre de 1989, lo que demuestran la debida inscripción en el Registro público respectivo.

Promovió copia simple del expediente Nº 052375, del Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil, y T.d.C., este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, quedando demostrado que la acción primigenia incoada por la parte actora fue desistida por ésta y debidamente dada por consumada por el referido Tribunal, sin que haya quedado juicio alguno declarativo que demuestre que definitivamente firme que, el objeto del contrato fue un fondo de comercio y no un local comercial, dado que la misma no se pronunció sobre el fondo del asunto. Y así se declara

Promovió inspección judicial, practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de Caracas, en fecha 22 de marzo de 2006, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 148 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 del Código de procedimiento Civil, destaca que las apreciaciones contenidas en dicha inspección judicial, solo recaen sobre la actividad social y gratuita que se realiza en el local objeto del presente juicio, como es el expendio de comidas, lo cual no desprende prueba alguna sobre lo controvertido. Y así se decide.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

Punto previo

De la falta de cualidad

A los fines de resolver la presente defensa, es preciso entender el problema de la cualidad, el cual se resuelve en este caso mediante la determinación de la identidad de la persona que ejercita concretamente un derecho o poder jurídico, y la persona facultada u obligada a ejercer un determinado derecho o cumplir una determinada prestación.

En referencia a lo anterior, señala el maestro Loreto, lo siguiente:

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona de contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado

.

En este espíritu, señala Loreto que este fenómeno de legitimación se presenta particularmente en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad activa, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la cualidad pasiva se materializa cuando existe identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

Nuestro M.T.d.J., en Sala Constitucional, en sentencia de fecha 14 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, señala lo siguiente:

En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, como cuestión previa…

De manera que, observa el Tribunal que el titular de la acción en el presente caso, es la Asociación C.d.J.Y.d.C., toda vez que es el arrendatario del inmueble objeto del presente juicio, que vinculado con las normas de la materia arrendaticia, la acción de cumplimiento de contrato arrendaticio, está dirigida aquellas personas que intervienen en el negocio jurídico, por tanto, si tiene cualidad para sostener el la acción incoada la sociedad mercantil Cafetería YNCAICA SRL, por ser ésta la que tiene el carácter de arrendataria. Y así se decide.

De las cuestiones previas.

Este Tribunal en virtud, que las cuestiones previas contenías en los Ordinales 9º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaras sin lugar en punto previo a la definitiva, y dado que igualmente fueron objeto de apelación, pasa a señalar lo siguiente:

En cuanto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 9º del artículo 346 ejusdem, observa:

La parte demandada, opone la decisión emitida en juicio previo, donde fue ventilado la resolución del mismo contrato que aquí se discute, en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, donde a su criterio repuso la causa al estado de admitir nuevamente la acción, en virtud de tratarse el objeto del contrato de un fondo de comercio: al respecto este Tribunal comparte el criterio emitido por el Tribunal A Quo, al establecer que esa decisión no formó parte del fondo que ha de debatirse y por tanto no puede ser vinculante con lo que aquí se litiga, por ende, la cuestión previa ha de desestimarse y así se decide.

En cuanto a la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se observa:

Se discute que, el objeto del contrato es un fondo de comercio y no un local comercial, por lo que esta situación excluye el procedimiento incoado conforme a las reglas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido este Tribunal debe explicar lo concerniente a lo que la doctrina denomina fondo de comercio y la intención de las partes al momento de contratar conforme lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, explica la doctrina patria en cuanto al fondo de comercio que, se compone de una pluralidad o multiplicidad de bienes y cada uno de esos bienes conserva su peculiar carácter jurídico. En ese contexto puede afirmarse que el fondo no tiene una composición fija de elementos siendo éstos variables en relación a las necesidades económicas del mercado y las fluctuaciones de la clientela, aunque dichos elementos guarden una vinculación unitaria para la confección de su objeto. Sin embargo, puede afirmarse que el fondo de comercio está conformado por elementos corporales e incorporales, tales como, entre otros, el nombre comercial, el material, el utillaje, las mercancías, las patentes, marcas de fábrica, diseños, modelos, derechos de propiedad literaria y artística, la clientela las autorizaciones administrativas, las recompensas oficiales y medallas obtenidas en el ejercicio del comercio.

Ahora bien, de acuerdo a las reglas establecidas en el contrato suscrito por las partes, no puede evidenciar este Tribunal que, la intención de las partes fue la de arrendar un fondo de comercio, dado que las características propias de éste, las cuales ya fueron descritas anteriormente, no se encuentran establecidas en el contrato, por el contrario, no tiene dudas este sentenciador que dicha relación locativa tuvo como objeto el local comercial con las instalaciones propias para su funcionamiento, aunado al hecho de que, la simple lectura del contrato nunca se hizo mención a fondo de comercio alguno debidamente registrado como tal para que tuviere vida comercial, por tanto debe desecharse la cuestión previa opuesta y así se decide.

Visto lo anterior, y siendo que el objeto del contrato fue un local comercial, le es propio a la relación arrendaticia que aquí se discute, la aplicación de las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

Del fondo del asunto.

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

  1. La existencia de un contrato bilateral; y,

  2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, valorado en capítulo anterior de éste fallo y en donde se evidencia claramente del mismo, que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito por las partes aquí en litigios. Y que dicho contrato en su Cláusula décimo sexta, establece:

“… El presente contrato tendrá una duración de tres años (3) fijos contados a partir del 1 de Enero de 1993 hasta el 31 de Diciembre de 1995, prorrogables por período de tres (3) años, siempre que “Ymca”, no notifique por escrito al arrendatario un mes antes del vencimiento del plazo fijo de cumplir las prórrogas su deseo de no prorrogarlo más…”

Asimismo, la demandada en su escrito de contestación, impugnó y desconoció la notificación que se le hiciera de no prorrogar más el contrato, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora hizo valer tal instrumental y promovió prueba de cotejo, la cual fue debidamente evacuada cuyas resultas develaron la autoría de la firma de recibido de la referida notificación de no prórroga, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 507, este Tribunal valora como plena prueba tanto la instrumental contentiva de la notificación de no prórroga del contrato como la experticia practicada a dicho instrumento la cual concluyó positivamente en cuanto a que la firma que aparece como recibido emana de la parte demandada. Y así se declara.

Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual a tiempo determinado, dado que la notificación antes referida fue practicada dentro del mes acordado por las partes para la terminación del contrato tal y como lo estableció el A quo en su sentencia de fecha 15 de junio de 2005. Y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe en la entrega del bien inmueble arrendado por vencimiento de prorroga legal. Por lo tanto, debe este sentenciador precisar si existió o no, cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión; al respecto se debe señalar que de los autos del presente expediente, se desprende que de la revisión de las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de la demandada, se evidencia: la relación contractual arrendaticia se inició en fecha 01 de Enero de 1993, el cual se fue prorrogando hasta el día 28 de Noviembre de 2001, fecha en que fue practicada la notificación de no prórroga.

Ahora bien, cabe señalar que la relación arrendaticia es mayor a cinco años y menos que diez, por lo que según los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponden dos años de prórroga legal, tal como lo establece:

Artículo 39, La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Asimismo, el artículo 38 eiusdem, en su literal a), establece:

“Artículo 38, En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este DecretoLey, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

Por lo tanto, este Juzgado considera, que una vez finalizado el contrato de arrendamiento en fecha 31 de Diciembre de 2001, al ARRENDATARIO, le corresponde un plazo de prorroga legal de dos (02) años a partir de dicha fecha. Plazo éste, que venció en fecha 01 de enero de 2004, momento para el cual la demandada debió cumplir con su obligación de la entrega del inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECLARA.

-V-

DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de Junio de 2006.

SEGUNDO

se CONFIRMA, la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de Junio de 2006, con base a la motivación aquí expuesta.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los nueve (09) días del mes de Junio de Dos Mil Quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

EL JUEZ

CESAR HUMBERTO BELLO

EL SECRETARIO,

E.G.

En la misma fecha, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

E.G.

Exp. 12-0831 (Itinerante)

CHB/EG/Marisol.

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