Decisión nº 581 de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón. de Falcon, de 24 de Febrero de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO F.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN, CON SEDE EN P.N.

EXPEDIENTE Nº 537-14

DEMANDANTE: M.M.C.C..

APODERADO JUDICIAL: R.B.C.L..

DEMANDADO: R.Z.A.Á..

APODERADOS JUDICIALES: P.D., S.L.C., G.L. ORELLANA Y N.C.A..

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Celebrada como fue la audiencia de debate oral en fecha 05/02/2.015 y estando dentro del lapso legal establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil para publicar la decisión proferida en la referida audiencia y reflejada en el acta levantada al efecto, en el caso seguido por la ciudadana M.M.C.C., quien es venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-8.775.655, de profesión u oficio Educadora, residenciada en la población de Buena Vista del Municipio F.d.E.F., en contra del ciudadano R.Z.A.Á., también venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.764.848, domiciliado en la ciudad de Punto Fijo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, previa revisión y evaluación de las actas procesales, así como de las exposiciones de las partes, le corresponde a esta Juzgadora efectuar una relación de la causa y fundamentar su decisión bajo los siguientes términos:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En su escrito libelar, la DEMANDANTE alega que siendo propietaria de un inmueble constituido por un pequeño local acondicionado para la actividad comercial, el día 28/08/2.009 presentó en compañía del ciudadano R.Z.A.Á. un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública de P.N. (Municipio F.d.E.F.), suscribiéndose el mismo el día 03/09/2.009 “...con fecha de inicio el 16-08-09 y de culminación por seis meses...”. Alega igualmente que durante los días del mes de febrero de 2.010 se comunicaron vía telefónica y acordaron realizar un nuevo contrato escrito por un año por ante la notaría “...como lo venían haciendo...”, donde el 13/04/2.010 presentaron el contrato en la sede de la Notaría Pública de P.N. (Municipio F.d.E.F.) suscribiéndolo el día 17/05/2.010. Que nuevamente de forma consensuada el 16/02/2.011 deciden contratar y el día 18/07/2.011 presentaron ante la misma notaría un nuevo contrato “...por un año más...”, siendo suscrito el día 29/08/2.011. Que en el mes de abril de 2.012 ambas partes se comunican vía telefónica para contratar por un año más, pero que “...esta vez no lo hicieron de forma escrito, sino verbal, debido al tiempo de conocerse y que el hoy demandado le manifestó que no tenía tiempo libre para acudir a la notaría...”, conservando las mismas cláusulas de los últimos dos (2) contratos escritos. Que para el mes de febrero de 2.013, por última vez, contrataron en forma verbal nuevamente bajo las misma cláusulas de los dos (2) últimos contratos escritos, pero esta vez “...por seis meses, con fecha de vencimiento el 10-08-13...”, y fue cuando en el mes de mayo de 2.013 le dirigió una primera carta al arrendatario R.Z.A.Á. donde le solicitaba la entrega del local comercial para el mes de septiembre, y posteriormente el día 26/09/2.013 le dirigió una segunda carta solicitándole la entrega del inmueble para el día 11/12/2.012, pero es el caso que habiendo transcurrido “...siete meses de la prorroga legal desde el mes de septiembre...” en que el demandado debió entregar el local, a la fecha lo tiene ocupado negándose a hacer entregar del mismo. Que teniendo en cuenta que los contratantes pactaron su ultima vez de forma verbal por seis (6) meses a término el día 10/08/2.013, fundamentado en el artículo 39 de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “...opera de pleno derecho el vencimiento de la institución jurídica (PRORROGA LEGAL) ya que han transcurrido más de seis meses de concedida y agotada como consta en las cartas dirigidas el hoy demandado...”, y por lo tanto se evidencia que el demandado con su actitud y acción de no entregar el inmueble a la fecha y vencida su prórroga legal como está, deja de cumplir con lo pautado en toda la contratación con la cláusula tercera.

Y para demostrar sus dichos, la ciudadana M.M.C.C. produjo junto con el libelo de la demanda como documentos fundamentales de su acción:

• Documento de venta de inmueble registrado por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Falcón y Los Taques del Estado Falcón en fecha 15/06/2.012, quedando anotado bajo el N° 43, Tomo 05, Protocolo Primero, mediante el cual la Alcaldía del Municipio F.d.E.F. le otorga título de adjudicación de propiedad a la ciudadana M.M.C.C. sobre una parcela de terreno, y en virtud de que el mismo no fue impugnado ni tachado por la contraparte, se tiene como fidedigno en su contenido, demostrándose con ello la plena propiedad de ésta sobre el referido bien descrito en el documento, lo cual no constituye un hecho controvertido en la presente causa, en razón de lo cual esta juzgadora no le otorga valor probatorio sobre el mérito de la causa. ASÍ SE ESTABLECE.

• Documento de bienhechurias otorgado por ante la Notaría Pública de P.N.d.M.F.d.E.F. en fecha 18/08/2.009, quedando anotado bajo el N° 80, Tomo 36 de los libros llevados ante esa notaría, mediante el cual el ciudadano Danys G.L.R. manifiesta que ha construido por orden y cuenta de la ciudadana M.M.C.C. un local anexo a un inmueble de su propiedad, y en virtud de que el mismo no fue impugnado ni tachado por la contraparte, se tiene como fidedigno en su contenido, demostrándose con ello la propiedad de ésta sobre el referido bien descrito en el documento, y por cuanto esto no constituye un hecho controvertido en la presente causa, esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto no guarda correspondencia con los hechos controvertidos. ASÍ SE ESTABLECE.

• Documentos otorgados por ante la Notaría Pública de P.N.d.M.F.d.E.F. en fecha 03/09/2.009, quedando anotado bajo el N° 11, Tomo 38, en fecha 17/05/2.010, quedando anotado bajo el N° 20, Tomo 06, y en fecha 29/08/2.011, quedando anotado bajo el N° 26, Tomo 17 de los libros llevados ante esa notaría, contentivos de los diferentes contratos de arrendamientos suscritos por las partes litigantes, los cuales no fueron impugnados ni tachados por la contraparte teniéndose como fidedignos en su contenido, y por cuanto esto no constituye un hecho controvertido en la presente causa, esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto no guarda correspondencia con los hechos controvertidos. ASÍ SE ESTABLECE.

Durante la etapa probatoria, la parte actora ratificó el contenido de los documentos que produjo con el escrito libelar y además promovió copia certificada del expediente N° 534-13 llevado por ante este mismo Tribunal, contentivo del procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento que hace el ciudadano R.Z.A.Á. a favor de su arrendadora M.M.C.C. con motivo del inmueble objeto del presente juicio, y dos (2) cartas privadas fechadas Mayo 2.013 y 26 de Septiembre de 2.013, en las cuales la arrendadora notifica al arrendatario R.Z.A.Á. que deberá entregar el inmueble arrendador en las fechas determinadas en dichas misivas. Dichas probanzas serán valoradas en conjunto con la motivación de la presente decisión con fundamento en la pertinencia de lo que se probó, tal cual lo estipula el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

Por su parte, el apoderado judicial del DEMANDADO al momento de dar contestación a la acción incoada indicó que no es cierto que el contrato verbal haya sido consentido por su poderdante, pues “...no se habló absolutamente nada de cláusulas, ni de contrato ni mucho menos de variaciones en lo que respecta a incrementos y adelantos de canon de arrendamiento...”, que lo que ocurrió fue lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil dejándose en posesión del inmueble arrendado al ciudadano R.Z.A.Á., lo que indica que simplemente el contrato se presumió renovado con un canon de arrendamiento por el uso y goce del inmueble, pero sin fecha de terminación. Aduce igualmente que los contratos regidos sin determinación del tiempo “...como este...” no están sujetos a prórroga legal. Que con respecto a las cartas de notificación que se fundamentan en la cláusula tercera de los anteriores contratos escritos, éstos poseían un tiempo de duración, “...atribución que se ha perdido por aplicación del artículo 1600 del Código Civil...”, cuyo efecto no es otro que la extensión del contrato sin tiempo definitivo, pues se sabe cuando inició más no su tiempo de conclusión. Que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a contratos escritos con tiempo determinado, en los cuales se aceptan notificación formal al contrato de arrendamiento y contrario a ello este no es el fundamento legal de demandas con contratos de arrendamientos escritos a tiempo indeterminado, pues los supuestos están vinculados con el artículo 34 ejusdem que contiene las causales taxativas por las que se pudiere demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y en ninguno de sus literales condena la entrega de un inmueble por vencimiento de la prórroga legal.

Empero, el apoderado judicial P.M.D.Y. no produjo con el escrito de contestación ningún tipo de pruebas en favor de sus alegatos, así como tampoco durante el lapso probatorio, sino que se acogió al principio de la comunidad de la prueba. ASÍ SE ESTABLECE.

Siendo así las cosas, y conforme a lo establecido en el auto de fecha 26/11/2.014, para resolver la cuestión planteada por las partes es necesario establecer la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, esto es, si se esta en presencia de un contrato a tiempo determinado, o por el contrario, se corresponde a un contrato verbal o a un contrato a tiempo indeterminado.

DE LA NATURALEZA DE LA ACCIÓN PROPUESTA

I

La parte actora intentó una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios basándose en el hecho de que a la fecha de interposición de la demanda (03/04/2014) su arrendatario R.Z.A.Á. continuaba ocupando el inmueble dádole en arrendamiento pasados siete (7) meses desde el vencimiento de la prórroga legal, tomando como base el contrato verbal que alega se suscribió entre las partes por seis (6) meses de duración contados a partir del mes de Febrero de 2.013 con fecha de culminación el 10/08/2.013.

Ahora bien, el cumplimiento del contrato ha sido entendido en la doctrina patria como “la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor” (BLANCO GASCÓ citado por G.G.Q. en su obra ‘Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario’, 2006). Es así como, de no producirse el cumplimiento según lo estipulado en el contrato con prestaciones recíprocas donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple con lo que estaba obligado (incumplimiento), la otra parte puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato (cumplimiento) o la resolución del mismo, tal cual lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil.

No obstante, existe una distinción entre el cumplimiento como medio a través del cual se extingue la obligación, por el cual el cumplimiento no es más que un medio orientado a la extinción de la obligación contraída (Art. 1.282 CC); el cumplimiento como realización del contenido de la misma, que denota el cumplimiento de tipo material o patrimonial como consecuencia de la responsabilidad asumida y que es exigida; y la acción de cumplimiento por vencimiento del término prefijado de duración del contrato, aplicada en el ámbito arrendaticio.

En esta última distinción del cumplimiento como acción por vencimiento del término prefijado de duración del contrato arrendaticio el vocablo “cumplimiento” tiene un significado bastante amplio pues denota no solo “pago” como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor (ya sea la entrega de una suma dineraria) sino también la de la cosa a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador al vencimiento del plazo prefijado como duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De allí que la ley arrendaticia prohíbe la admisión de la acción de cumplimiento de contrato al vencimiento del plazo prefijado en la relación arrendaticia cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, pues la misma no será admitida por vencimiento del término; no obstante sí se admitirán aquellas acciones que sean interpuestas por incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales (GILBERTO G.Q., Ob. Cit.).

Ahora bien, en materia arrendaticia esta acción de cumplimiento de contrato -al igual que la acción resolutoria- tiene una característica fundamental para su procedencia en derecho, y es que en relación con el tiempo de duración, debe tratarse de relaciones regidas bajo el imperio de un contrato escrito a tiempo determinado o a plazo fijo, pues en el caso de que la duración del contrato sea indeterminada en el tiempo o de tipo verbal y siempre que el motivo conducente se encuentre dentro de los supuestos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entonces la demanda será solamente por desalojo.

Al indicar la actora que inicialmente había suscrito con su arrendatario R.Z.A.Á. tres (3) contratos de arrendamiento por escrito en los cuales se verifica en la CLAUSULA TERCERA la temporalidad de los mismos, y posteriormente en el mes de Abril de 2.012 pactaron la continuación de la relación arrendaticia pero en forma verbal por seis (6) meses, conservando las mismas cláusulas de los anteriores contratos escritos, cambia la forma contractual de la relación arrendaticia pasando de la escrita a la verbal, lo cual a tenor de lo previsto en los artículo 1.615 del Código Civil y 34 de la ley arrendaticia, es perfectamente permisible por cuanto el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, ya que la formalidad instrumental no es allí necesaria, como sí lo es para determinados casos (Art. 38 LAI). Lo que si es cuestionable es que al tratarse de una contratación verbal, la cual nace por el solo consentimiento interpartes sin necesidad de escrituración alguna, la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, debido a la dificultad probatoria de ésta.

En efecto, al momento de dar contestación a la demanda, el demandado R.Z.A.Á. -en la persona de su apoderado judicial- indicó que no es cierto que el contrato verbal alegado por su contraparte haya sido consentido por él, pues “...no se habló absolutamente nada de cláusulas, ni de contrato ni mucho menos de variaciones en lo que respecta a incrementos y adelantos de canon de arrendamiento...”, lo que a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil obligó a la parte actora a soportar su alegato de que se contrató en forma verbal: en primer lugar, en la copia certificada del expediente N° 534-13 llevado por ante este mismo Tribunal, contentivo del procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento que hace el ciudadano R.Z.A.Á. a favor de su arrendadora M.M.C.C. con motivo del inmueble objeto del presente juicio, de lo cual constata esta juzgadora que el arrendatario reconoce la relación arrendaticia desde su inicio (hecho no controvertido), que éste se encuentra en pleno conocimiento del contenido de las cartas emitidas por la arrendadora dirigidas a su persona donde le solicita la entrega del local comercial (hecho no controvertido), empero también se constata oposición de éste al indicar: “...debo desocupar el inmueble cuanto antes, ello sin mediar ningún tipo de acuerdo y más aún, sin respetar la prorroga legal a la que tengo derecho...”(resaltado del Tribunal), es decir, que con sus dichos se verifica que no existe la voluntad de ambas partes de terminar la relación arrendaticia habida, sino la voluntad unilateral de su arrendadora de solicitar la entrega del inmueble, no obstante errar éste con respecto a que tiene derecho a prórroga legal. También se infiere de este medio probatorio la intención de éste de continuar con la relación arrendaticia iniciada con la demandante M.M.C.C. desde el 16/08/2.009 mediante contrato suscrito en fecha 03/09/2.009, pues en su escrito ofertivo presentado en fecha 31/10/2.013 manifiesta que su último pago se realizó en fecha 16/08/2.013 y en esa misma oportunidad consignó cheque de gerencia por DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) correspondiente a “...los cánones de arrendamiento de los meses de agosto-septiembre y septiembre-octubre 16 del 2013...” con motivo de la negativa de su arrendadora de recibir dichas mensualidades, siendo -entonces- que a dicha prueba no se le otorga ningún valor probatorio porque con el contenido de la misma no verifica esta Juzgadora que efectivamente se haya establecido una contratación verbal entre las partes a la que hace alusión la parte actora, lo cual constituye realmente lo controvertido en la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.

En segundo lugar, en dos (2) cartas de notificación emitidas por la actora al arrendatario, en las cuales la arrendadora M.M.C.C. le notifica que deberá entregar el inmueble en la fecha determinada en dichas misivas, cuyo contenido son del tenor siguiente: Misiva fechada de Mayo 2.013: “...la presente es para comunicarle que nuestro acuerdo de adelanto de mensualidades ha sido hasta el 10 de Agosto del presente Año, motivo por el cual le queremos comunicarle que a partir del mes de Septiembre le solicitamos entregar nuestro local ya que comenzaremos a realizar nuestro propio negocio...” (negrillas del Tribunal). Así mismo en la segunda misiva fechada del 26 de Septiembre de 2.013 se indica: “...nos dirijimos a usted con la finalidad de recordarle que debe entregar nuestro local para la fecha del 11 DE DICIEMBRE DEL PRESENTE AÑO, fecha que en una oportunidad acordamos por ambas partes donde se quedó conforme de quedar la S.M. en garantía por los meses de gracias...” (negrillas del Tribunal), las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se tienen por reconocidas y fidedignas en todo su contenido, de las cuales se denota una vez más la voluntad unilateral y expresa de la arrendadora de solicitar la entrega del inmueble dado en arrendamiento, y tratándose -como lo manifiesta la actora- de una relación arrendaticia con características particulares (verbal), ésta no puede resolverse de forma unilateral pues debe mediar la voluntad interpartes. Tampoco puede suponer -quien juzga- que con el contenido de dichas notificaciones se establece la vigencia de un contrato verbal con un tiempo de duración (6 meses), pues tal como lo afirma en su escrito de promoción de pruebas se demuestra de forma irrefutable “...la manifestación de voluntad de [su] mandante con DOS Y TRES MESES DE ANTICIPACIÓN ANTES DE LOS MES DE AGOSTO Y SEPTIEMBRE, en poner fin a los adelantos de pagos por el arrendamiento el 10 de agosto de 2013 y en dar término a la última contratación verbal, entre las partes...”, es decir, la voluntad unilateral de la arrendadora M.M.C.C. en dar por finalizada la relación arrendaticia sin mediar la voluntad expresa de su arrendatario R.Z.A.Á. habiendo oposición de éste como bien lo indicó en su escrito ofertivo signado con la causa N° 534-13 de la nomenclatura llevada por este Tribunal, ya que no consta que el contenido de dichas misivas haya sido aceptado por este último aún cuando tuviese conocimiento de su contenido, pues tal como lo indicó el Apoderado Judicial de la actora respecto a la segunda misiva: “...se le entrego a sus empleadas de la misma forma que la primera carta (en Agencia de Loterías)...”. Y finalmente, del contenido de dichas probanzas tampoco se verifica el término de seis (6) meses alegado por la parte actora respecto a la duración de la presunta contratación verbal, en razón de lo cual esta juzgadora no le otorga ningún valor probatorio a dichos instrumentos privados porque con las mismas no se demostró la vigencia de un contrato verbal, y mucho menos que este haya sido acordado con un término de duración, lo que constituye la controversia planteada en la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.

II

Lo anotado anteriormente revela que al no demostrar la actora su alegato con respecto a la contratación arrendaticia verbal y habiendo sido negada esta por el demandado, subsume este hecho particular, definido y concreto dentro de las previsiones establecidas en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, sin que exista confusión entre la norma abstracta que la contiene y la situación de hecho presentada, pues tal como se indican en los referidos artículos si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento (contrato escrito) el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Art. 1.600 CC), lo que en la doctrina se conoce como la tácita reconducción; y si en los arrendamientos hechos por tiempo determinado el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado (Art. 1.614 CC), lo que al decir de esta sentenciadora operó en la presente causa, toda vez que una vez finalizado el último contrato escrito suscrito en fecha 29/08/2.011 el arrendatario R.Z.A.Á. continuó ocupando el inmueble sin oposición de su arrendadora por espacio de más de un (1) año, ya que no es sino hasta el mes de Mayo del 2.013 al suscribir la primera carta de notificación, que inició la oposición de ésta en continuar con la relación arrendaticia, tal cual se observa del contenido de las misivas donde se solicita la entrega del inmueble para comenzar su propio negocio; es decir, se mantuvo la relación arrendaticia bajo las mismas condiciones que los anteriores contratos escritos pero con variaciones en cuanto al monto de la mensualidad y su duración, tal cual lo determina el artículo 1.614 CC. ASÍ SE ESTABLECE.

De los artículos in comento (1.600 y 1.614 CC) se infiere que un contrato de arrendamiento a tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando éstas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio; por el contrario, el contrato a tiempo indeterminado puede nacer, no solo por la voluntad expresa de las partes, sino que éstas, por inacción deseada o por omisión, pudiesen transformar el contrato que nació a término fijo a uno de tiempo indeterminado al surgir la tácita reconducción.

Reconducir un contrato tácitamente, que es un acto de renovación, significa que el anterior contrato readquiere o mantiene su existencia jurídica por voluntad tácita, que es una forma indiscutible de consentimiento, y para ello se requiere de tres (3) condiciones específicas: 1) Que se trate de un arrendamiento inmobiliario realizado por tiempo determinado; 2) Que el inquilino continúe ocupando el inmueble el lapso después de vencido el término del contrato; y 3) Que no haya oposición del propietario (Art. 1.614 CC). Allí está prevista la necesaria materialización de dos (2) voluntades, la del arrendatario de quedar en posesión del inmueble, y la del arrendador de dejarlo en posesión del objeto del arrendamiento.

Pero cuando exista la voluntad manifiesta en contrario por parte del arrendador, nadie puede presumir una voluntad diferente a lo expresado o consentido por el arrendador, ni derivar de esa voluntad contraria a mantener al inquilino en condición de arrendatario, beneficios y derechos que la ley no otorga, que es lo que se doctrinalmente se ha llamado desahucio, el cual consiste en aquella actuación judicial o extrajudicial realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (Art.1.601 CC) y este puede darse en dos (2) tiempos distintos: antes y después del vencimiento del término fijado como duración del contrato.

Este despido puede ejecutarse antes del vencimiento del término fijado para la culminación del contrato arrendaticio, llamado doctrinalmente desahucio propio, por el cual el arrendador hace saber al arrendatario que el contrato no se renovará, en cuyo caso el arrendatario podrá ejercer su derecho de prórroga legal conforme a lo estipulado en el artículo 38 de la ley arrendaticia según la duración que haya tenido la relación. Así mismo, puede afirmarse la existencia de un desahucio posterior o impropio que pudiera significar la notificación que hace el arrendador al arrendatario luego de la conclusión del término o plazo prefijado por la prórroga legal.

Empero, a criterio del autor G.G.Q. en su obra citada supra, también puede ocurrir el desahucio en una relación por tiempo indeterminado, si por tal se entiende el despido al arrendatario que ocurre cuando el arrendador le comunica la no continuación del contrato y la obligación de hacerle entrega del inmueble arrendado, pero este despido está limitado a las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la ley de arrendamiento que regulan el desalojo, por lo que en el caso de autos, no puede hablarse de que las misivas enviadas por la arrendadora M.M.C.C. a su arrendatario constituían un desahucio propio, tal como lo indicó el Apoderado Judicial R.B.C.L. durante el debate oral, pues ya había operado la tácita reconducción al pasarse de una relación arrendaticia determinada en el tiempo, a una relación arrendaticia indeterminada vencido como fue el tiempo previsto en el último contrato escrito sin haber oposición previa de la arrendadora para la no renovación del contrato, sino que por el contrario el arrendatario R.Z.A.Á. continuó ocupando el inmueble por más de un (1) año, lo que a todas luces determina la improcedencia del alegato de la parte actora con respecto a que las misivas enviadas por la ciudadana M.M.C.C. constituían un desahucio propio, y ASÍ SE ESTABLECE.

I I I

Esta indeterminación temporal de la relación arrendaticia habida entre los ciudadanos M.M.C.C. y R.Z.A.Á. no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario, existe un tiempo pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar -bajo ninguna forma o modalidad- la perpetua ilimitación. No es pues, de una indeterminación de la prestación, puesto que la de la arrendadora (proporcionar el goce y uso de la cosa) como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas, se trata de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral de la arrendadora, no puede ponerle término sino por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la legislación especial que regula la materia inquilinaria, con cuya previsión se indica que en los contratos por tiempo indefinido o verbales, su terminación sólo podrá ocurrir bajo el rigor de cualesquiera de las causales señaladas taxativamente en dicho artículo, esto es: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble; y g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

De lo antes expuesto se deduce que, existe una clara diferencia entre la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la cual tiene su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y la acción de desalojo establecida únicamente para el contrato verbal o a tiempo indeterminado, regulada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La primera de ellas tiene su fundamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el no cumplimiento de uno de los contratantes. Por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y por lo tanto no es dable a la accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción de orden público que reviste la materia inquilinaria que obliga al juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al fin último de la justicia. ASÍ SE ESTABLECE.

Para concluir, es conveniente traer a colación el criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia N° 1391 de fecha 28/06/2004 (Exp. Nº 04-1845), con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López en el cual se estableció lo siguiente:

...En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem...

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de ,no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la de desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público...

(Cursivas y subrayados del Tribunal).

Lo anterior equivale a establecer que, en virtud del pronunciamiento de este Tribunal con relación a la pretensión de la parte actora, de que la misma no esta legalmente permitida por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, no es permisible en derecho la figura de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, sino la de desalojo, y siendo ésta materia de orden público, a tenor de lo establecido en el artículo 7º que indica: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, la demandante erró al momento de interponer la acción que la ley le permite para hacer valer sus derechos, debiendo incoar una acción de desalojo conforme a la legislación especial y no una de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal conforme a la previsión del artículo 39 de la ley de arrendaticia, por lo que resulta obligatorio para quien juzga declarar SIN LUGAR la presente acción, y ASÍ SE ESTABLECE.

D I S P O S I T I V A

Por las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO F.D.L.C.J. DEL ESTADO FALCÓN, con sede en P.N., en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL incoada por la ciudadana M.M.C.C., quien es venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-8.775.655, de profesión u oficio Educadora, residenciada en la población de Buena Vista del Municipio F.d.E.F., en contra del ciudadano R.Z.A.Á., también venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.764.848, domiciliado en la ciudad de Punto Fijo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, con fundamento en las disposiciones contenidas en los artículos 1.600, 1.614 del Código Civil y artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte demandante, en virtud de lo contemplado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO F.D.L.C.J. DEL ESTADO FALCÓN, con sede en P.N., a los Veinticuatro (24) días del mes de Febrero de Dos Mil Quince (2.015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

ABOG. T.P.M.

LA SECRETARIA,

ABOG. ANGGELA NARANJO ARENAS

Nota: En la misma fecha se publicó la presente decisión, siendo las TRES Y VEINTE minutos de la tarde (03:20 p.m.) y se registró bajo el Nº 581. Conste.

LA SECRETARIA,

ABOG. ANGGELA NARANJO ARENAS