Decisión nº 337 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 21 de Noviembre de 2012

En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 31.07.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto continuación, el día 03.08.2012, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada-reconviniente, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Luego, en fecha 10.08.2012, el abogado I.F.D.A., dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para llevar a cabo la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo la misma librada en esa misma fecha.

Acto seguido, el día 28.09.2012, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación debidamente firmado.

Después, en fecha 02.10.2012, el ciudadano A.L.N., actuando en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., manifestó no poseer abogado para la defensa de los derechos e intereses de su representada, por lo cual solicitó una prórroga para consignar el escrito de contestación, cuya petición fue acordada por auto dictado el día 02.10.2012, difiriéndose la oportunidad de contestar la demanda para el quinto (5°) día de despacho siguiente a ese día, durante las horas destinadas para despachar.

Acto continuo, en fecha 11.10.2012, el ciudadano A.L.N., actuando en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., debidamente asistido por el abogado I.T., consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además planteó demanda reconvencional en contra de la accionante-reconvenida, la cual fue admitida por auto dictado en esa misma fecha, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa oportunidad, durante las horas destinadas para despachar, a fin de que tuviese lugar la contestación de la reconvención.

De seguida, el día 16.10.2012, el abogado J.A.J., consignó escrito de contestación de la reconvención, siendo que en fecha 23.10.2012, dicho profesional del Derecho presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 24.10.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Luego, en fecha 26.10.2012, el abogado I.F.D.A., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 29.10.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba testimonial, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a ese día, a las doce de la tarde (12:00 p.m.) y una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que tuviese lugar el interrogatorio de las ciudadanas C.J.E. de Alvarez y D.C.P.d.B., así sucesivamente.

Después, en fecha 29.10.2012, el ciudadano A.L.N., actuando en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., debidamente asistido por el abogado I.T., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 24.10.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

A continuación, el día 30.10.2012, el abogado I.F.D.A., solicitó la prórroga del lapso probatorio. En esa misma oportunidad, el abogado I.T., impugnó las documentales consignadas por la parte actora-reconvenida en fecha 23.10.2012.

Acto seguido, el día 31.10.2012, el abogado J.A.J., consignó copias simples de la Ordenanza sobre Actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar del Municipio Baruta del Estado Miranda, así como copias certificadas de las actuaciones procesales llevadas a cabo en el expediente N° AP42-R-2005-000281, de la nomenclatura interna llevada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, al igual que impugnó las documentales aportadas por la parte demandada-reconviniente 24.10.2012, y se opuso a la admisión de la prueba informes promovida por dicha parte. En esa misma oportunidad, se declararon desiertos los actos relacionados con la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre las ciudadanas C.J.E. de Alvarez y D.C.P.d.B.. De igual manera, el abogado I.T., impugnó las documentales consignadas por la accionante-reconvenida en fecha 30.10.2012, solicitó la admisión de las probanzas promovidas por la parte que representa y consignó certificado electrónico de recepción de declaración por internet IVA obtenido a través del portal web del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Por su parte, el abogado J.A.J., desistió de la petición de prórroga del lapso probatorio y solicitó la inadmisibilidad de la prueba de informes promovida por la parte demandada-reconviniente. Asimismo, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por dicha parte, el día 29.10.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba de informes, no se ordenó su evacuación, debido al vencimiento del lapso probatorio, sin que la promovente solicitara la extensión del lapso probatorio.

Acto continuo, en fecha 01.11.2012, se dictó auto a través del cual se aprobó el desistimiento de la petición de prórroga del lapso probatorio efectuada por la parte actora-reconvenida el día 31.10.2012.

Luego, en fecha 02.11.2012, el abogado I.T., ejerció recurso de apelación contra el auto dictado el día 31.10.2012, siendo el mismo admitido en un solo efecto por auto dictado en fecha 05.11.2012, ordenándose remitir copias certificadas de las actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En esa misma fecha, el abogado J.A.J., consignó escrito a título de conclusiones. Por su parte, el abogado I.T., impugnó el referido escrito presentado por el representante judicial de la parte actora-reconvenida.

Después, el día 06.11.2012, el abogado I.T., consignó parcialmente copias fotostáticas de ciertas actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, siendo que por auto dictado en fecha 07.11.2012, se instó a la parte demandada-reconviniente a consignar copias fotostáticas de la totalidad de las actas procesales, así como se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha.

De seguida, el día 09.11.2012, el abogado I.T., solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos durante el lapso probatorio, así como apeló del auto dictado en fecha 07.11.2012.

A continuación, el día 12.11.2012, se dictó auto por medio del cual se negó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-reconviniente contra el auto dictado en fecha 07.11.2012, al igual que se ordenó tramitar el recurso de apelación ejercida por dicha parte el día 02.11.2012, contra el auto dictado en fecha 31.10.2012, con las copias fotostáticas consignadas en la diligencia presentada el día 06.11.2012, con inclusión del cómputo practicado por Secretaría.

Acto seguido, el día 13.11.2012, el abogado I.T., solicitó se suspendiese o prorrogase la oportunidad de dictar sentencia definitiva, hasta tanto se resolviese la apelación ejercida sobre el auto que negó la evacuación de la prueba de informes, cuya petición fue negada por auto dictado en fecha 14.11.2012, toda vez que dicho recurso fue admitido en el solo efecto devolutivo y se instó nuevamente a la parte demandada-reconviniente a consignar copia fotostática del cómputo practicado por Secretaría, cuyo requerimiento fue satisfecho el día 19.11.2012.

En el cuaderno de medidas, se llevaron acabo las actuaciones siguientes:

En fecha 10.08.2012, se abrió cuaderno de medidas.

Después, el día 25.10.2012, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- II.I -

DE LA CUESTION PREVIA

En el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 11.10.2012, el ciudadano A.L.N., actuando en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., debidamente asistido por el abogado I.T., planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, con fundamento en que la parte actora no acompañó con la demanda ni con su reforma los documentos fundamentales de su pretensión.

En este sentido, la prohibición a la cual alude la norma jurídica en comento estriba en que una disposición legal prohíba expresamente la admisión de la demanda, como por ejemplo, la reclamación que persiga el pago de una deuda proveniente de juegos de envite y azar, cuando expresamente no lo permite el artículo 1.801 del Código Civil, o que se pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone como acción idónea y eficaz para deshacer los efectos jurídicos que emanan del mismo a la acción de desalojo.

En lo que respecta a la cuestión previa bajo análisis, el autor A.R.R., sostiene lo siguiente:

…También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que ‘debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción’, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.

De lo expuesto se sigue, que es procedente la cuestión previa a que se refieren los Ordinales (sic) 10º y 11º C.P.C., (sic) cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción).

En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, año 1997, páginas 82 y 83)

Conforme al criterio autoral antes transcrito, la prohibición de admitir una demanda debe provenir directamente de una norma legal que así expresamente lo disponga, o que permite hacerlo por otras causales distintas a las invocadas libelarmente.

Ahora bien, la reclamación invocada por la ciudadana M.L. D’Alessandro Bello, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “C”, que forma parte del Edificio ARNO, ubicado en la Avenida L.D.V. de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.010, hasta el mes de junio de 2.012, ambos inclusive, a razón de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) cada uno, que totalizan en su conjunto la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 64.355,20).

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante-reconvenida, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre las que se encuentra la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. E.M.L., la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)

Pues bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante-reconvenida, observa este Tribunal que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo su génesis por contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue establecida en su cláusula cuarta de la manera siguiente:

…Cuarta: El término de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del 01 de Mayo del (sic) 2008 y prorrogable por periodos de seis (6) meses en seis (6) meses convenidos desde ahora, como plazos fijos, si ambas partes así lo acuerdan por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento. Igualmente queda entendido entre las partes que de recibir La Arrendadora, cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización de todo término contractual aquí estipulado, el mismo significará la prórroga del presente contrato, por el lapso fijo antes estipulado, a partir de la fecha de su vencimiento y así sucesivamente ya que la intención de las partes es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la convención locativa accionada tuvo una duración de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.05.2008, prorrogable por períodos de seis (06) meses en seis (06) meses, en cuyo caso de recibir la arrendadora el pago del canon de arrendamiento con posterioridad a la finalización de todo término contractual, se consideraría prorrogado el contrato, de tal manera que vencido el término de duración contractual en fecha 30.04.2009, el contrato de arrendamiento fue objeto de sucesivas prórrogas de seis (06) meses en seis (06) meses, hasta el mes de octubre de 2.010, cuando la arrendadora percibió el último pago del canon de arrendamiento, conforme a la confesión judicial espontánea efectuada por la parte demandada-reconviniente, por lo que vencida la prórroga contractual en fecha 30.04.2011, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin notificación alguna, la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a que alude el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, por lo que la prórroga legal venció el día 30.04.2012, lo cual motiva a calificar la convención locativa accionada como a tiempo determinado, en atención de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, debido a que la arrendadora no ha percibido el pago del canon de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, aunado a que la demanda fue introducida el día 31.07.2012, momento inmediatamente posterior al vencimiento de la misma. Así se decide.

Es de observar, que la accionante-reconvenida reclamó en la demanda principal el pago de la cantidad de la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 64.355,20), a título de daños y perjuicios, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.010, hasta el mes de junio de 2.012, ambos inclusive, a razón de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) cada uno; sin embargo, mal puede la parte actora-reconvenida aspirar el pago de cánones de arrendamiento insolutos después de vencida la prórroga legal, en fecha 30.04.2012, ya que ante la mora en la entrega de la cosa arrendada, lo ajustado a derecho es aplicar la cláusula penal o cláusula décima séptima pactada en el contrato de arrendamiento accionado, en cuanto al pago de la cantidad de ciento veinte bolívares (Bs. 120,oo) diarios, hasta la entrega definitiva del bien inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 28 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a que las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. Así se decide.

- II.II -

DEL RECHAZO A LA ESTIMACION DE LA RECONVENCIÓN

En el escrito de contestación de la reconvención presentado en fecha 16.10.2012, el abogado J.A.J., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.L. D’Alessandro Bello, rechazó el valor de la demanda reconvencional por considerarla exagerada, en la cantidad de doscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 265.000,oo), ya que la cuantía correcta es la establecida en la demanda por setecientos quince unidades tributarias (715 U.T).

Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, puntualizó lo siguiente:

…la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., caso C.B.R., contra M.D.L.A.H.D.W. y otro, estableció lo siguiente:

‘…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por la accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada y, en tal sentido, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

Al unísono, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77, de fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-001, caso: P.D.L.d.Z. contra Electricidad del Centro (Elecentro), puntualizó lo siguiente:

…En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme al anterior precedente jurisprudencial, la estimación que debe dársele a las demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se reclame el pago de pensiones de arriendo insolutas ni accesorios, el valor de la demanda estará sujeto a la estimación hecha por la parte actora en la demanda, en este caso, la parte demandada-reconviniente, la cual podrá ser rechazada por la parte demandada, en este caso, la parte actora-reconvenida, de la manera prescrita en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso sub júdice, la parte actora-reconvenida sólo se limitó a impugnar la estimación dada a la demanda reconvencional, por estimar que la cuantía correcta es la establecida en la demanda principal por setecientos quince unidades tributarias (715 U.T), sin esgrimir siquiera algún razonamiento tanto fáctico como jurídico que justifique la activación de tal medio de contradicción, lo cual imposibilita a este Tribunal analizar cabalmente la defensa desplegada, toda vez que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, así como está vedado suplir excepciones o argumentos de hecho no planteados ni probados, en atención de lo dispuesto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que no ha sido reclamado reconvencionalmente el pago de pensiones insolutas ni accesorios, razón por la que estas circunstancias conducen a desestimar el rechazo de la estimación dada a la demanda reconvencional, en consonancia con el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77, de fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-001, caso: P.D.L.d.Z. contra Electricidad del Centro (Elecentro). Así se declara.

- II.III -

DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL

Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana M.L. D’Alessandro Bello, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “C”, que forma parte del Edificio ARNO, ubicado en la Avenida L.D.V. de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.010, hasta el mes de junio de 2.012, ambos inclusive, a razón de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76) cada uno, que totalizan en su conjunto la cantidad de sesenta y cuatro mil trescientos cincuenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 64.355,20).

Pues bien, en vista del principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora-reconvenida atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora-reconvenida produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.06.2008, bajo el N° 59, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó, apreciándose de la cláusula tercera que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por la cantidad de un mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,oo), sufriendo incrementos sucesivos hasta alcanzar la cantidad de tres mil doscientos diecisiete bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 3.217,76), tal y como fue admitido en la contestación de la demanda, debiendo ser pagado los cinco (05) primeros días del mes.

Por su parte, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada-reconviniente, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la parte demandada planteó la excepción non adimpleti contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, con fundamento en que mal podía pagar el canon de arrendamiento cuando el bien inmueble arrendado no cuenta con la Constatación de Uso emitida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, ya que según oficio N° 1780, de fecha 10.08.2011, se constató que es un área no autorizada para uso comercial, lo cual ha imposibilitado el desarrollo de su actividad comercial.

Al respecto, el artículo 1.168 del Código Civil, establece:

Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

La doctrina autoral patria de la mano del Dr. J.M.O., respecto a la excepción non adimpleti contractus, ha apuntado lo siguiente:

“… En la reforma de nuestro Código Civil que se cumplió en 1942 se tomó del artículo 48 del Proyecto de Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano el texto de la llamada exceptio non adimpleti contractus para formar nuestro artículo 1.160 que dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.

(…)

El artículo 1.168 C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus sólo se da “en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define el artículo 1.134 C.C. como aquel contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”. La nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato.

El Código italiano de 1942 ha preferido utilizar el término “contrato con prestaciones correspectivas”. No existe sin embargo acuerdo en la doctrina italiana acerca de si este concepto se identifica con el concepto de contrato bilateral que trae nuestro Código y que también traía el viejo Código italiano de 1865. Para algunos autores (p. ej,: De Ruggiero) estos dos conceptos se identifican; para otros (Messineo, Colagrosso, Barassi) el concepto de contrato con prestaciones correspectivas cubre también el ámbito de los contratos unilaterales onerosos, por ejemplo, el mutuo con intereses, lo que haría explicable el Art. 1.820 C.C. italiano de 1942; y, en fin, para otros (Trabucchi y Luzzato) la cuestión debe ser resuelta caso por caso.

La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio). Para aquellos que admiten que la categoría de contratos bilaterales o sinalagmáticos no se agota en los contratos en que la correspectividad e interdependencia de las obligaciones de las partes son elementos naturales del contrato, sino que admiten que en un contrato normalmente unilateral (p.ej.: el mandato o el depósito) pueden pactarse –en uso de la autonomía privada- como correspectivas e interdependientes las contrapuestas obligaciones de las partes (p. ej..: mandato remunerado, depósito remunerado), la acción de resolución y la exceptio pueden concebirse perfectamente en contratos de esta última especie. Quedarían excluidos tan sólo los contratos unilaterales en que no pueda predicarse de las obligaciones de las partes que son correspectivas e interdepedientes entre sí, pues aunque llegare a surgir una obligación para la parte que inicialmente no tenía obligación a su cargo, ella habría surgido con posterioridad al momento de perfeccionamiento del contrato y sólo como consecuencia de eventos sobrevenidos durante la vida del mismo. Tal sería el caso del mandato o del depósito gratuitos en los supuestos de los artículos 1.699 o 1.733 del Código Civil o el del comodato en el caso del artículo 1.733 C.C.

(…)

Condiciones de aplicación. Debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero en incumplir (inadimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo. Ello no significa sin embargo que ambos incumplimientos deban ser de la misma magnitud, sino que –como hoy dice el artículo 1.460 del Código italiano de 1942- “habida cuenta de las circunstancias”, la negativa del excipiens a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva. “En definitiva –escribe Realmonte- se puede afirmar que la escasa importancia del incumplimiento no es necesaria ni suficiente para impedir la proponibilidad de la exceptio non adimpleti contractus. El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo, el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transformarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimplenti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir. Piénsese en la hipótesis en que, establecidas para las obligaciones respectivamente asumidas por las partes términos de exigibilidad contemporáneos, uno de los contrayentes justifique su propio retardo con motivos objetivos y de convenientes seguridades de cumplir lo más pronto, mostrando en cambio las graves consecuencias que se verificarían en su patrimonio si la contraparte, aduciendo el retardo en el cumplimiento, se rehusare a ejecutar hasta tanto ambas partes estén en condiciones de cumplir simultáneamente. El juez, valoradas todas las circunstancias concretas, deberá considerar la negativa a cumplir contraria a la buena fe y consecuencialmente condenar al excepcionante”. …” (Op. Cit. Págs. 769 a 785)

Así las cosas, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del periódico Los Hechos Empresariales, en su Edición N° 5650, de fecha 29.10.2008, relacionada con la publicación del documento constitutivo de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, ya que resulta improcedente la impugnación desplegada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012, toda vez que no produjo alguna probanza que desvirtuara dicha publicación, en vista de que el periódico en comento solo cumple con la responsabilidad de editar los documentos que han sido certificados por los Registros y Notarías del país, y cuyos propietarios deben hacer efectiva la obligación de hacer pública su responsabilidad ante terceros bajo el principio de publicación establecido en el Código de Comercio y demás leyes de la materia.

También, la parte demandada-reconviniente aportó original de la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, a la cual se concede valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público administrativo, emitido por un funcionario público en ejercicio de las funciones que la ley le concede, razón por la que resulta improcedente la impugnación desplegada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012, ya que no constituía la vía idónea para refutar los efectos jurídicos que emanan de un instrumento público, sino la acción de tacha de falsedad.

Respecto a los instrumentos públicos administrativos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1307, dictada en fecha 22.05.2003, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchan, expediente N° 02-1728, caso: N.M.N.P., afirmó lo siguiente:

…El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En atención a lo anterior, los actos escritos dictados por la Administración Pública gozan de presunción de veracidad y legitimidad, cuya autenticidad se adquiere cuando se encuentra suscrito por el funcionario competente para otorgarlo y lleva plasmado el sello de la oficina que dirige dicho funcionario, en razón de lo cual, debe concluirse que la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, constituye un instrumento público administrativo, desprendiéndose del mismo que la citada resolución fue dictada con ocasión al procedimiento administrativo abierto contra la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., por no contar para el momento de iniciar sus actividades económicas con la Licencia de Actividades Económicas emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, incurriendo en el ilícito tipificado en el artículo 103 de la Ordenanza sobre Actividades Económicas (hoy artículo 98 de la Reforma de la Ordenanza sobre Actividades Económicas).

Adicionalmente, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del oficio N° 1780, emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10.08.2011, al cual se concede valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público administrativo, emitido por un funcionario público en ejercicio de las funciones que la ley le concede, razón por la que resulta improcedente la impugnación desplegada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012, ya que no constituía la vía idónea para refutar los efectos jurídicos que emanan de un instrumento público, sino la acción de tacha de falsedad, apreciándose de la documental en referencia que el área solicitada para instalación de la actividad de “Detal de Persianas y Cortinas”, en el nivel planta baja, local C, según permiso Clase A, N° 6951, de fecha 03.07.1953, presenta aprobado uso de área destinada a Garajes Comunes, por lo que resultó No Procedente la solicitud de Constatación de Uso del bien inmueble arrendado, que fuese peticionada por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., sin que se evidencie de autos que tal decisión haya quedado definitivamente firme, puesto que no se evidencia el ejercicio del recurso de reconsideración ni mucho menos que se haya impugnado con el recurso contencioso administrativo de nulidad.

Además, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de la planilla de notificación de inicio de obra en edificaciones, con membrete de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, cursante desde el folio cincuenta (50), hasta el folio cincuenta y cinco (55), ambos inclusive, a la cual no se concede valor probatorio alguno, ya que no aparece suscrita ni sellada por la autoridad competente, por lo que resulta procedente la impugnación planteada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012.

En este contexto, la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento accionado, puntualiza lo siguiente:

…Décima Primera: La Arrendadora no se hace responsable en ningún caso por daños, pérdidas o robos que sufra La Arrendataria, en el inmueble arrendado, así como por las sanciones o multas en el que incurriese por el incumplimiento de las disposiciones legales, ya sean Nacionales, Estatales o Municipales…

.

En atención a la anterior cláusula contractual, la arrendataria no respondería en ningún caso por las sanciones o multas en que incurriese la arrendataria por el incumplimiento de disposiciones legales, ya sean Nacionales, Estatales o Municipales, de tal manera que si bien la accionante-reconvenida tiene el deber legal de hacer gozar a la parte demandada-reconviniente de la cosa dada en arrendamiento, según lo pautado en el artículo 1.579 del Código Civil; también es cierto que por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, la arrendadora no sería responsable por las sanciones o multas en que incurriese la arrendataria por el incumplimiento de disposiciones legales, máxime, cuando la no autorización de Constatación de Uso para actividades comerciales fue emitida después de un (01) año de ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, ejerciendo durante ese tiempo sus actividades comerciales.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la arrendataria mal pudo dejar de pagar los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, bajo la justificación de que el bien inmueble arrendado no cuenta con la Constatación de Uso, ya que durante la visita fiscal efectuada por la funcionaria fiscal adscrita a la Dirección Sectorial de Fiscalización, en fecha 29.09.2009, se constató que en dicho bien se desarrollaba la actividad de oficina administrativa dedicada a la venta de persianas, conforme se evidencia de la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, es decir, cuando cursaba la primera prórroga contractual, aunado a que no se evidencia de autos que la propietaria o la arrendadora hayan sido notificadas de la decisión que no autorizó la Constatación de Uso de la cosa arrendada para fines comerciales, según lo previsto en la cláusula décima quinta de la convención locativa, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado la inobservancia de la parte demandada-reconviniente a deberes contractuales y legales. Así se declara.

- II.IV -

DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL

Observa este Tribunal que la pretensión reconvencional deducida por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., en contra de la ciudadana M.L. D’Alessandro Bello, concierne a la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, a fin de que realice todas las construcciones y trabajos tendentes a que sea posible el desarrollo de su actividad comercial en el bien inmueble arrendado, debido a que el mismo no cuenta con la Constatación de Uso requerida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Al respecto, la parte demandada-reconviniente aportó original de la resolución N° CJ/DSF/053-2010, emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrita a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09.07.2010, desprendiéndose de la misma que fue dictada con ocasión al procedimiento administrativo abierto contra la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., por no contar para el momento de iniciar sus actividades económicas con la Licencia de Actividades Económicas emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, incurriendo en el ilícito tipificado en el artículo 103 de la Ordenanza sobre Actividades Económicas (hoy artículo 98 de la Reforma de la Ordenanza sobre Actividades Económicas).

También, la parte demandada-reconviniente proporcionó original del oficio N° 1780, emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10.08.2011, apreciándose de la documental en referencia que el área solicitada para la instalación de la actividad de “Detal de Persianas y Cortinas”, en el nivel planta baja, local C, según permiso Clase A, N° 6951, de fecha 03.07.1953, presenta aprobado uso de área destinada a Garajes Comunes, por lo que resultó No Procedente la solicitud de Constatación de Uso del bien inmueble arrendado, que fuese peticionada por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., sin que se evidencie de autos que tal decisión haya quedado definitivamente firme, puesto que no se evidencia el ejercicio del recurso de reconsideración ni mucho menos que se haya impugnado con el recurso contencioso administrativo de nulidad.

Adicionalmente, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de la planilla de notificación de inicio de obra en edificaciones, con membrete de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, cursante desde el folio cincuenta (50), hasta el folio cincuenta y cinco (55), ambos inclusive, a la cual no se concede valor probatorio alguno, ya que no aparece suscrita ni sellada por la autoridad competente, por lo que resulta procedente la impugnación planteada por la parte actora-reconvenida en fecha 16.10.2012.

Asimismo, la parte demandada-reconviniente aportó copias simples de la comunicación N° 1282, emitida en fecha 13.06.2011, por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte actora-reconvenida, en fecha 31.10.2012.

Además, la parte demandada-reconviniente consignó impresión a tinta de los certificados electrónicos de recepción de declaración por internet IVA Nros. 202010000123001567230, 202010000123001413044, 202010000123001242735, 202010000123001242602 y 202010000123000903218, , correspondientes a los meses de septiembre, agosto, julio, junio y mayo de 2012, obtenidos de la página web del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de cuya documental se evidencia la declaración del impuesto al valor agregado de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), siendo totalmente impertinentes a los efectos de su reclamación.

Finalmente, la parte demandada-reconviniente promovió prueba de informes a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda y al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, las cuales si bien fueron admitidas por auto dictado en fecha 31.10.2012, también es cierto que fue negada su evacuación, por cuanto para esa fecha precluyó el lapso probatorio a que se contrae el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, sin que la representación judicial de la promovente solicitara la prórroga del lapso probatorio, siendo un deber ineludible de dicha parte ser diligente en la promoción oportuna de las pruebas que necesariamente debían evacuarse, y no con dos (02) días de anticipación al vencimiento del lapso probatorio, máxime, cuando aparte de concederse el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación para contestar la demanda, pero ante el hecho de manifestar que no poseía abogado, se difirió dicha oportunidad para el quinto (5°) día de despacho siguiente al vencimiento del término anterior, durante las horas destinadas para despachar, reflejándose a todas luces que tuvo suficiente tiempo en preparar tanto su defensa como los medios probatorios que eran necesarios evacuar durante la fase probatoria, y no con falta de diligencia en promover prueba de informes a dos (02) días del vencimiento del lapso probatorio.

Por su parte, la parte actora-reconvenida produjo copias certificadas del expediente N° 28479, de la nomenclatura interna llevada por la extinta Dirección General de Inquilinato, a las cuales se atribuye el valor probatorio que concede el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se emitieron, apreciándose de la documental en referencia la remodelación que sufrió el Edificio ARNO, conforme al permiso de construcción N° 11859, de fecha 09.08.1985, emitido por la extinta Dirección General de Inquilinato.

Asimismo, la accionante-reconvenida produjo copias simples del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 22.12.1961, bajo el N° 49, folio 164, Tomo 05, Protocolo Primero, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

Igualmente, la parte actora-reconvenida aportó copias simples del Resuelto emitido en fecha 22.10.1985, por el Departamento de Regulación de la extinta Dirección de Inquilinato, en el expediente N° 28.479, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma manera, la accionante-reconvenida consignó copias simples del Resuelto N° 1011, emitido en fecha 21.04.1994, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el expediente N° 28.479, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida produjo copias simples de la resolución N° 005909, emitida en fecha 26.11.2002, por la extinta Dirección General de Inquilinato, en el expediente N° 28.479, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

Adicionalmente, la parte actora-reconvenida proporcionó original de la comunicación suscrita en fecha 09.05.1994, por la ciudadana M.L. D’Alessandro, dirigida a la sociedad mercantil Contraluz, Local C del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue desconocida la firma que allí aparece estampada como causada por el representante de la parte demandada-reconviniente, en atención de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin que la promovente haya solicitado su cotejo.

También, la parte actora-reconvenida aportó copia simple de la comunicación suscrita en fecha 09.05.1994, por la ciudadana M.L. D’Alessandro, dirigida a la sociedad mercantil Contraluz, Local C del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Asimismo, la accionante-reconviniente aportó copia simple de la comunicación enviada en fecha 15.12.1997, por el ciudadano A.L., en su condición de Presidente de la sociedad mercantil Contraluz C.A., dirigida a la ciudadana M.L. D’Alessandro, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

De igual manera, la parte actora-reconvenida produjo copia simple de la comunicación enviada por el ciudadano A.L., en su condición de Gerente de la sociedad mercantil Contraluz C.R.L., dirigida a la ciudadana M.L. D’Alessandro, relacionada con la relación de los pagos efectuados correspondientes a la cuota de alquiler del local C, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Igualmente, la accionante-reconvenida consignó copias simples del expediente N° AP42-R-2005-000281, de la nomenclatura interna llevada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, contentivo de la demanda de nulidad interpuesta por la sociedad mercantil D’Alessandro Inversiones C.A., contra la Dirección General de Inquilinato, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida aportó original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.L. D’Alessandro, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana A.N. de López, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 24.01.2000, bajo el N° 18, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual no se concede valor probatorio alguno, ya que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse a través de la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

También, la accionante-reconvenida aportó original del avalúo efectuado al Edificio ARNO, en fecha 26.11.1984, al cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye un instrumento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse a través de la prueba testimonial, en atención de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida aportó copia simple de las fotografías tomadas a las áreas externas del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por su manifiesta ilegalidad, ya que las mismas debieron obtenerse a través de la evacuación de una inspección judicial bien sea de forma extra-litem o en el presente juicio.

Asimismo, la accionante-reconvenida proporcionó copia simple del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 29.03.1971, entre la sociedad mercantil Inversiones Bomil C.A., por una parte y por la otra, el ciudadano J.P.C., a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Además, la parte actora-reconvenida consignó copia simple de la certificación emitida por el Secretario del Juzgado Segundo del Municipio del Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27.02.1987, respecto a la consignación efectuada por la sociedad mercantil Contraluz S.R.L., por la cantidad de seiscientos noventa y seis bolívares (Bs. 696,oo), equivalentes actualmente a setenta céntimos (70,oo), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 1.987, por el uso del local C del Edificio ARNO, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada tempestivamente por la parte demandada-reconviniente, en fecha 30.10.2012.

De la misma forma, la parte actora-reconvenida aportó impresión a tinta obtenida del portal web TSJ-Regiones, relacionada con la sentencia proferida con ocasión a la oposición de la medida ejecutiva de embargo, decretada en el expediente N° AP21-L-2007-5626, de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, que si bien dicha documental fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, a la cual no se concede valor probatorio alguno, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas; también es cierto que por notoriedad judicial, que consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones (S.C., s. 2529 del 05.11.2004), este Tribunal constata a través del portal web TSJ-Regiones, que el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la oposición planteada por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., contra la medida ejecutiva de embargo decretada el día 29.04.2008, en el juicio seguido por el ciudadano W.J.P.F., debidamente representado por la abogada C.I.C.R., en contra de la sociedad mercantil Contraluz C.A. (antes Evitaluz C.R.L.), representada judicialmente por el abogado I.A.T.S., así como se declaró la sustitución de patronos invocada por la parte actora en esa causa y, en consecuencia, se declaró solidariamente responsable del pago de las cantidades a que tenía derecho el accionante de esa causa, a las sociedades mercantiles Contraluz C.A. (antes Evitaluz C.R.L.) e Inversiones Alternativas 2LA C.A., ratificándose la medida ejecutiva de embargo decretada en fecha 29.04.2008.

Cabe destacar, que en la oportunidad en que debía llevarse a cabo la contestación de la demanda, en fecha 02.10.2012, el ciudadano A.L., actuando en su condición de Gerente General de la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., manifestó no poseer abogado de su confianza para la mejor defensa de los derechos e intereses de su representada, por lo cual se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a esa fecha, durante las horas destinadas para despachar, a fin de que diese contestación, en cuya oportunidad, compareció dicho ciudadano debidamente asistido por el abogado I.T., a quién confirió poder apud-acta el día 29.10.2012, para que ejerciera su representación judicial en el presente juicio, lo que a criterio de este Tribunal contrasta la aseveración efectuada por el Gerente General de la persona jurídica demandada, en cuanto a que no poseía abogado que lo asistiera en esta causa, ya que el profesional del Derecho que lo representa jurídicamente en el presente juicio, también lo hizo en el expediente N° AP21-L-2007-5626, de la nomenclatura interna llevada por el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, lo cual supone un atetando al deber de lealtad y probidad procesal, sancionado en el artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma, la parte actora-reconvenida consignó impresión a tinta del buscador www.google.co.ve, en relación a los asuntos vinculados con la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., en los expedientes Nros. AP21-L-2010-000765 y AP21-R-2009-000219, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

Asimismo, la accionante-reconvenida proporcionó impresión a tinta del acta de la audiencia oral y pública levantada en fecha 22.04.2009, por el Juzgado Primero Superior del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la apelación ejercida por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Cuadragésimo de Sustanciación, Mediación y Ejecución del Trabajo del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19.02.2009, que si bien dicha documental fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, a la cual no se concede valor probatorio alguno, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas; también es cierto que por notoriedad judicial, este Tribunal constata a través del portal web TSJ-Regiones, que el Juzgado Primero Superior del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró desistido el recurso de apelación por la incomparecencia de la recurrente al acto, confirmándose la sentencia recurrida.

Igualmente, la parte actora-reconvenida aportó impresión a tinta del buscador www.google.co.ve, en relación a “persianas contraluz”, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

De igual forma, la accionante-reconvenida produjo impresión a tinta de la página web tupersiana.com, a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en fecha 31.10.2012, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

También, la parte actora-reconvenida produjo copia simple de la factura N° 003, emitida en fecha 02.09.2008, por la sociedad mercantil Inversiones Alternativas 2LA C.A., a nombre de la sociedad mercantil Frigorífico San Nicolás C.A., a la cual no se concede valor probatorio alguno, por cuanto constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, carente de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Asimismo, la accionante-reconvenida aportó copias simples de la Ordenanza sobre actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar del Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la documental en referencia que en su artículo 4, toda persona natural o jurídica que pretenda desarrollar habitualmente actividades económicas de industria, comercio, servicios o de índoles similar en o desde el Municipio Baruta, deberá obtener previamente la autorización por parte de la Administración Tributaria Municipal denominada Licencia de Actividades Económicas, la cual será expedida mediante un documento que deberá ser exhibido en un sitio visible del establecimiento. También, se desprende del numeral 4° del artículo 7 de la referida Ordenanza, que con la solicitud de Licencia, el interesado deberá anexar la Constatación de Uso, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal.

Por otra parte, la accionante-reconvenida consignó copias certificadas del expediente N° AP42-R-2005-000281, de la nomenclatura interna llevada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil D’Alessandro Inversiones C.A., en contra de la resolución N° 005909, dictada en fecha 26.11.2002, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se libraron, apreciándose de las documentales en referencia que se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, industria y oficina del Edificio ARNO, específicamente, en el local C, en la cantidad de quinientos ocho mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 508.440,oo), equivalentes actualmente a quinientos ocho bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 508,44). También, se evidencia de las copias certificadas en referencia la Resolución N 001177, dictada en fecha 13.08.1999, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el expediente N° 28.472, a través de la cual resolvió fijar como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, oficina e industria al Edificio ARNO, específicamente, al local C, en la cantidad de doscientos noventa y seis mil quinientos noventa bolívares (Bs. 296.590,oo), equivalentes actualmente a doscientos noventa y seis bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 296,59). Y, además, se desprende el Resuelto N° 1011, dictado en fecha 21.04.1994, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, en el expediente N° 28.472, por medio del cual resolvió fijar como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, oficina e industria al Edificio ARNO, específicamente, al local C, en la cantidad de veintinueve mil seiscientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 29.659,oo), equivalentes actualmente a veintinueve bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 29,66).

Conforme al material probatorio aportado por las partes con ocasión a la pretensión reconvencional, este Tribunal observa que ha quedado completamente comprobado que si bien la Constatación de Uso del bien inmueble arrendado, constituye una documental fundamental para la expedición de la Licencia de Actividades Económicas emitida por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, de conformidad con lo establecido en el numeral 4° del artículo 7 de la Ordenanza sobre actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar del Municipio Baruta del Estado Miranda; también es cierto que la parte demandada-reconviniente no gestionó la emisión de las mismas previa a la explotación de su actividad comercial, ya que toda solicitud, notificación o reclamo de la arrendataria debía ser presentada a la arrendadora por escrito, dejando constancia de su recepción, conforme a lo estipulado en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento, por lo que mal puede solicitar a estas alturas la ejecución del mismo, con fundamento en que la accionante-reconvenida no ha realizado las gestiones destinadas a obtener la Constatación de Uso para actividades comerciales, cuando tiene más de un (01) año ocupando la cosa arrendada, lo cual permite subsumir la situación planteada al adagio latino “nemo auditur propriam turpitudinem allegans”, es decir, nadie puede alegar a su favor su propia torpeza.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la arrendataria no gestionó oportunamente ante la arrendadora ni ante la autoridad municipal correspondiente, las documentales y permisos necesarios para la explotación de su actividad comercial, en contravención al deber que le impone el artículo 4 de la Ordenanza sobre actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Similar del Municipio Baruta del Estado Miranda, en cuanto a que toda persona natural o jurídica que pretenda desarrollar habitualmente actividades económicas de industria, comercio, servicios o de índoles similar en o desde el Municipio Baruta, deberá obtener previamente la autorización por parte de la Administración Tributaria Municipal denominada Licencia de Actividades Económicas, la cual será expedida mediante un documento que deberá ser exhibido en un sitio visible del establecimiento, no siendo exigible a estas alturas la ejecución de la convención locativa accionada, debido a que luego de su celebración y ocupación excesiva del bien inmueble arrendado, no requirió a la arrendadora las documentales necesarias para la emisión de la Constatación de Uso que autorizara el desarrollo de actividades comerciales en el referido bien, optando por dejar de pagar las pensiones de arriendo reclamadas como insolutas que motivaron la procedencia de la pretensión principal, razón por la que estas circunstancias conllevan a desestimar la pretensión reconvencional. Así se declara.

- III -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: