Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 13 de Junio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS

DEMANDANTE: M.L.O.D.C., M.D.V.C.O., M.D.V.C.O. y M.C.O., Venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V-2.889.870, V-11.502.732, V-12.229.292 y V-13.506.693 en su orden, de este domicilio y hábiles.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: A.B.M., F.R.N., J.P.V., M.R.V., J.I.J.L., J.P.D.O. y F.E.R.M., Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.922, 26.199, 28.440, 97.381, 122.806, 140.533 y 160.550 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: REFAT R.J.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.023.755, de este domicilio y hábil.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: A.A.B.C. y A.B.B., Abogados, inscritos en Inpreabogado bajo los Nos. 196.350 y 152.061.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

EXPEDIENTE: Nº 7794.

SENTENCIA: DEFINTIVA.

I

ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA

Se tiene que la presente causa tiene como inicio, recepción de libelo de libelo de demanda, proveniente del Juzgado distribuidor de causas; el mismo se refiere a demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, es incoada por las ciudadanas, M.L.O.D.C., M.D.V.C.O., M.D.V.C.O. y M.C.O., contra el ciudadano REFAT R.J.A.C..

La demanda es iniciada bajo el fundamento de que debidamente realizada notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento, lo cual suscribió el arrendatario en señal de aceptación, se produjo la ocupación del inmueble por prórroga legal desde el 01 de septiembre de 2011, hasta el 01 de marzo de 2.012, siendo que vencido ese lapso, el demandado ha permanecido en el inmueble, incumpliendo su obligación de entregar el inmueble arrendado.

DE LA ADMISION DE LA DEMANDA:

Consta al folio 20, auto de fecha 27 de junio de 2.012, por el que se procede a dar admisión a la demanda a través del procedimiento breve con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

DILIGENCIAS DE CITACION:

Al folio 23, mediante diligencia de fecha 2 de julio de 2.012, el abogado J.J.L., señala que pone a la orden del alguacil, lo necesario para practicar la citación de la demandada.

Al folio 24, mediante auto de fecha 26 de julio de 2.012, se acuerda librar compulsa de citación a la parte demandada.

Al folio 25, riela diligencia de fecha 16 de octubre de 2.012, por la que el alguacil indica que fue imposible citar personalmente al demandado, a pesar de buscarlo en reiteradas oportunidades.

Al folio 35, mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2.012, la representación Judicial de la demandante, solicita que la citación de la parte demandada, se practique conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; por tal razón, mediante auto de fecha 31 de octubre de 2.012, se acuerda la citación por carteles a la parte demandada. (f. 36)

Al folio 38, mediante diligencia de fecha 3 de diciembre de 2.012, el co apoderado de la parte actora, abogado J.J.L., consigna los carteles de citación la parte demandada, publicados en el diario La Nación y Diario Los Andes.

Al folio 42, mediante diligencia de fecha 8 de febrero de 2.013, el demandado, declara que otorga poder apud acta a los abogados, A.A.B.C. y A.B.B..

A los folios 43 al 44 consta escrito de contestación de demanda presentado por el demandado tempestivamente en fecha 14 de febrero de 2.013. En la misma indica que niega, rechaza y contradice todos los alegatos de la parte actora. Señala que rechaza y desconoce el contenido del documento consignado, que el contrato fue prorrogado y que la acción fue totalmente errada. Señala finalmente que la demandante no procedió a realizar la notificación de la prórroga de Ley como lo exige la Ley de arrendamiento inmobiliario.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

El demandado, mediante escrito que riela al folio 45 presenta escrito de pruebas en fecha 22 de febrero de 2.013. A su vez, la parte demandante a través del co apoderado J.J.L., mediante escrito que riela a los folios 47 al 50 presenta escrito de pruebas en fecha 4 de marzo de 2.013.

En tal forma quedó trabada la litis.

II

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Con la finalidad de dar cumplimiento a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa de seguidas a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia a objeto de la determinación de los hechos en los que conviene y los puntos controvertidos, los medios de prueba aportados por las partes, con aplicación del principio de la carga de la prueba, la veracidad de los alegatos o las excepciones o defensas esgrimidas.

ALEGACIONES DEL DEMANDANTE:

Señalan las co demandantes:

.- que por documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 14 de septiembre de 2.010, bajo el No. 43, Tomo 199 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública; el 01 de septiembre de 2.010 se da inicio a la relación arrendaticia con el demandado la cual versa sobre un local comercial, ubicado en la carrera 8, con calles 7 y 8, No. 7-21, San Cristóbal, en el que se estableció un canon de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) mensuales y cuya duración era de un (1) año fijo no prorrogable, el cual finalizaba el 01 de septiembre de 2.011.

.- que fue del conocimiento del demandado la decisión de no prorrogar o no renovar convencionalmente la relación arrendaticia mediante notificación suscrita por el arrendatario, y que la relación de arrendamiento se prorrogó legalmente de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por el lapso máximo de 6 meses, disfrutando además de la prórroga a la que por ley tenía derecho, por lo que debió entregar el inmueble el 01 de marzo de 2.012, a lo cual no ha dado cumplimiento porque ha permanecido ocupando el inmueble sin causa legal o convencional que lo faculte para ello, incumpliendo día a día con su obligación de entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas.

.- Indican que han realizado múltiples gestiones de manera extrajudicial a fin que el demandado les haga la entrega del inmueble y que este se ha negado hacerlo, que además pretende pagar cánones de arrendamiento posterior al 01 de marzo 2012, depositando sumas de dinero en la cuenta corriente No. 0108-0070-68-0100089000 del Banco Provincial Banco Universal, de la cual es titular la ciudadana M.L.O.d.C., por tal motivo pone a la orden del Tribunal a favor del demandado la suma de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo) en cheque de gerencia, que incluyen NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,oo) de depósito en garantía y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) de cánones posteriores al 01 de marzo de 2.012, para que no se produzca la tácita reconducción y la conversión del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Fundamenta su demanda en los 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592,1.594 y 1.599 del Código Civil y en los artículos 38 y 39 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para peticionar que el demandado convenga que cumpla con su obligación de entrega del inmueble objeto de arrendamiento, o en caso contrario, a ello sea condenado por el Tribunal.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

El demandado expresa:

.- que rechaza, contradice, desconoce, opone y niega todos y cada uno de los alegatos realizados por la parte actora por cuanto no se ajustan a derecho y carecen de fundamento de ley; indica que rechaza y desconoce el contenido del documento consignado como documento legal, donde se le notifica el vencimiento de contrato y empieza a correr el lapso de prórroga.

.- rechaza el alegato en relación al tiempo de vencimiento que fue acordado en el contrato de arrendamiento, ya que el mismo fue prorrogado varias oportunidades y se convirtió en indefinido.

.- Indica que en cuanto la entrega del inmueble la acción es totalmente errada, ya que no es lo acordado en el momento de celebrar el contrato, debido a que lo acordado con la propietaria era que todas y cada una de las mejoras fueron realizadas por él; que dicho monto llega a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), dinero que la propietaria del inmueble manifestó que será devuelto durante el pago de los cánones de arrendamiento, durante el tiempo de ocupar el inmueble. Acción que nunca fue realizada y no ha recibido ningún dinero para la devolución del valor de las mejoras realizadas en el inmueble.

.- Indica además que la parte demandante no ejecutó o procedió en hacer la notificación de la prórroga legal como lo exige de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DELIMITACIÓN DEL HECHO CONTROVERTIDO

De acuerdo a los hechos expuestos por las partes, se tiene que en la presente causa el quid del asunto viene circunscrito a determinar, si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, pues la existencia de la relación arrendaticia es un hecho admitido y sólo se discute su aspecto temporal.

DE LA CARGA PROBATORIA EN LA LITIS

Se tiene que conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos el demostrarlos. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba, se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica.

Así las cosas se tiene, que en la presente causa correspondía al demandante la obligación de demostrar la existencia de la relación arrendaticia, de lo cual queda relevado al ser ello expresamente convenido por su contrincante; queda en consecuencia obligado a la demostración de que la demandada fue debidamente notificada, que si ello fue efectuado válidamente y que si disfrutó de la prórroga legal. En igual forma, ante la alegación del hecho nuevo de que el demandado pactó con la demandante que las mejoras realizadas en el inmueble serían devueltas durante el pago de cánones de arrendamiento y que el contrato se convirtió en indefinido.

Establecido lo anterior, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda:

DOCUMENTAL: Copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 14 de septiembre de 2.010, bajo el No. 43, Tomo 199 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública. Se aprecia que esta documental goza del carácter de documento público no impugnado de manera alguna. En tal razón se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia y los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a la vigencia, al canon arrendaticio, al objeto del contrato y los demás particulares en el mismo convenidos.

DOCUMENTAL: Documento privado de notificación suscrito por M.L.O.D.C., donde participa a REFAT R.J.A.C., la terminación del contrato el 31 de agosto de 2013, firmado por el demandado. Esta prueba se refiere a documento privado, el cual no fue impugnado por vía de desconocimiento de firma conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contrae el artículo 1.364 del Código Civil. Indicándose que en el lapso de contestación de demanda la accionada señala que rechaza y desconoce el contenido del documento, no obstante no hay una declaración expresa de negar que tal documento es emanado de ella conforme a lo indicado en ella artículo 444 de la norma adjetiva; de tal manera que al desconocer el demandado el contenido del documento yerra en su acción, ya que para atacar el contenido de un documento, se debe intentar tacha de falsedad conforme a lo dispuesto en el artículo 1.381 del Código Civil. En consecuencia, se aprecia esta documental en todo su contenido, evidenciándose que el demandado se le notificó que el contrato de arrendamiento terminaba el 31 de agosto de 2013.

En el lapso probatorio:

.- Comunidad de la prueba. Ante esta alegación el Tribunal indica, que con independencia a ello, esto constituye una obligación para el Juzgador, y en consecuencia así deberá ser aplicado este Principio, a objeto del pronunciamiento del fallo en atención a la previsión del artículo 11 del Código de Procedimiento Civil.

.- Contrato de arrendamiento de fecha 14/09/2010 autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el N° 43, Tomo 199. Se indica la valoración previa de esta documental, por lo que se ratifica el valor previamente otorgado.

.- Mérito favorable de la notificación de no renovar convencionalmente el contrato de arrendamiento. Se indica la valoración previa de esta documental, por lo que se ratifica el valor previamente otorgado.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

.- Insiste en la “validez” jurídica del documento de la notificación de prórroga legal. Indica que ello es debido a que no tiene las formalidades jurídicas y es nulo de toda nulidad. Este Sentenciador señala, que esta indicación no es un medio de prueba en sí y que la misma resulta confusa porque por un lado indica, que insiste en la validez de la notificación, lo que significa que señala que el mismo es válido; y por otro lado, señala que no tiene las formalidades jurídicas y es nulo de toda nulidad.

.- Indica que hace valer el contenido del contrato de arrendamiento, ya que dejó de ser a fecha determinada y se convirtió en continuo. Respecto a ello señala, que lo relativo al valor del documento señalado ya fue indicado y más adelante se establecerá lo de la temporalidad del contrato.

.- Señala que hace valer la reclamación del pago de dinero que fue recibido por la arrendadora, indicando que es necesario que cumpla con su compromiso de devolver el dinero que fue recibido. Quien juzga indica, que esta manifestación no constituye un medio de prueba en sí, sino más bien una alegación, la cual evidentemente tiene que ser demostrada con cualquiera de los medios probatorios legalmente establecidos en la legislación venezolana, y en caso de que ello fuera así se procederá a la verificación de la probanza que demuestre este alegato.

Analizado el material probatorio se indica a manera de razonamiento para la resolución de la controversia, lo siguiente:

Establecido como fue que la controversia viene delimitada en la petición de la entrega de un inmueble de uso comercial por la extinción del término contractual y el disfrute de la prórroga legal por parte del arrendatario, se tiene, que demandado alegó que la relación contractual continuaba vigente y que nunca fue notificado válidamente de la terminación del contrato ni del disfrute de la prórroga legal. Al respecto se debe verificar el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 14 de septiembre de 2.010, bajo el No. 43, Tomo 199 de los Libros de Autenticaciones, el contenido del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, en lo relativo a la cláusula temporal. Al respecto se tiene que la Cláusula Tercera del mismo señala:

La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, el cual será contado a partir del 01 de septiembre del 2010 hasta el 31 de agosto del 2011. Al vencimiento de éste termino este contrato se considerará terminado. Y solo podrá prorrogarse mediante la elaboración de un nuevo contrato de arrendamiento...

De la anterior cláusula, interpreta quien juzga, que las partes en principio fijó un término, esto es, el de un (1) año, el cual correría desde el 01 de septiembre del 2010, hasta el 31 de agosto del 2011 y que de su no renovación fue debidamente notificado el arrendatario; por lo que finalizado el mismo comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de Ley, la cual conforme al contenido del artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos (vigente para locales comerciales) es de 6 meses, los cuales ---quedó comprobado--- fue disfrutada por la demandada. Así se establece.

La prórroga legal ---se ha indicado---, es obligatoria para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y opera de pleno derecho. Así las cosas, no requiere ninguna notificación para que se produzca, por tanto luego del disfrute de la prórroga legal, nace para las arrendadoras el derecho de solicitar conforme al artículo 39 de la Ley Arrendaticia que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo. Igualmente se ha señalado, que la prórroga legal es un derecho- beneficio otorgado por el Legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado con las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem ---quedaban las demandantes arrendadoras en este juicio---, facultadas para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.

Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral de las obligaciones asumidas, el Legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, por lo que se crea en este Juzgador plena convicción de que la presente demanda deberá ser declarada con lugar y así será indicado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo.

III

DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por las ciudadanas M.L.O.D.C., M.D.V.C.O., M.D.V.C.O. y M.C.O., contra el ciudadano REFAT R.J.A.C..

SEGUNDO

SE CONDENA a la parte demandada ciudadano REFAT R.J.A.C. proceder hacer entrega a las demandantes M.L.O.D.C., M.D.V.C.O., M.D.V.C.O. y M.C.O., en las mismas condiciones en que lo recibió, el inmueble que ocupa como arrendatario consistente en un local comercial, ubicado en la carrera 8, con calles 7 y 8, No. 7-21, San Cristóbal, Estado Táchira.

TERCERO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil trece (2013). AÑOS: 203° de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Zulimar Hernández

En la misma fecha siendo las 10:00 de la mañana se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Zh. Exp. Nº 7794.