Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 17 de Febrero de 2011
| Fecha de Resolución | 17 de Febrero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Municipio |
| Ponente | Leticia Barrios Ruiz |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecisiete de febrero de dos mil once
200º y 151º
PARTE ACTORA: M.S.T., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 23.152.639.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.M.R., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 3.316.
PARTE DEMANDADA: S.M.R.D., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 14.122.554.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.Y.P., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.375.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por el abogado J.M.R., quien en su condición de apoderado judicial de M.S.T. demandó a S.M.R. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Por auto de fecha 6 de diciembre de 2010, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.
Por diligencia de fecha 26 de enero de 2011, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada.
Siendo la oportunidad de dar su contestación a la demanda compareció la demandada en tiempo oportuno a dar contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el proceso sólo la demandada hizo uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
II
En el caso sub. iudice observa el Tribunal, que la pretensión de la representación judicial de la parte actora, es obtener el cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, en virtud de haberse vencido el plazo de duración del contrato suscrito en fecha 22 de septiembre de 2006.
En tal sentido adujo la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos:
Que consta de consta de documento autenticado ante la Notaria Publica cuarta Del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2006, que su representada dio en arrendamiento a S.M.R.D., un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número 6, situado en la segunda planta del Edificio Monterrey, ubicado en las Avenidas Caracas y Vollmer de la Urbanización San Bernardino.
Que el canon de arrendamiento fue convenido en la suma de cuatrocientos noventa y cinco bolívares que a la arrendataria se obligó apagar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Que en la cláusula tercera se convino que el plazo de duración del contrato era por un año a partir del 1 de septiembre de 2006 al 30 de agosto de 2007.
Que se convino que en caso que la arrendataria quisiera resolver el contrato, debería notificar a la arrendadora con 30 días de anticipación mediante comunicación.
Que por comunicación enviada por la arrendataria a la arrendadora, el 20 de julio de 2007, la ciudadana S.M.R., manifestó su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento el día 1 de septiembre de 2007, obligándose en consecuencia a entregar el inmueble; sin embargo, a pesar del tiempo transcurrido, la arrendataria no ha cumplido con las exigencias de entrega del inmueble que le ha hecho la arrendadora, con el agravante que tampoco ha pagado cánones de arrendamiento.
Por las razones expresadas, acudió a demandar el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado completamente desocupado, fundando su pretensión en los artículos 1.167 y 1.264, respectivamente del Código Civil y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante las alegaciones de la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada admitió como un hecho cierto la celebración del contrato aducido por la parte actora, de tal manera que no es un hecho controvertido la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda y que el plazo de duración fue de un año a partir del 1 de septiembre de 2006 hasta el 30 de agosto de 2007.
Añadió que fue presionada a firmar la carta de fecha 20 de julio de 2007 y a renunciar al contrato de arrendamiento, enana carta que la arrendadora se encargó de redactar, quien se negó a recibir los cánones de arrendamiento, pero ella siguió ocupando el inmueble y pagando los cánones ante el Juzgado competente, razón por la cual el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
Citó textualmente el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Concluyó que la presente demanda no es procedente.
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, es pertinente acotar que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo.
Durante el debate probatorio, la parte demandada, estando dentro de su debida oportunidad procesal promovió las siguientes probanzas:
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- Promovió el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda cuya celebración y plazote duración no formaron parte de lo controvertido.
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- Promovió el merito de la comunicación de fecha 20 de julio de 2007 cuya existencia tampoco formó parte de lo controvertido y nada aporta a la excepción de la parte demandada, por las razones que serán expresadas en la motivación del presente fallo.
En el caso sub iudice, tanto de los alegatos expuestos en el libelo de la demanda como en la contestación se desprende que no resultó controvertida la existencia de la relación locativa que vincula a las partes en el presente proceso, de tal manera que el dicho de la parte actora en este sentido pasó a ser un hecho admitido que no es objeto de pruebas.
El Thema a decidir en base a los argumentos explanados en la contestación a la demanda se centró en la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes contendoras del presente proceso, púes de acuerdo con la excepción expuesta por la parte demandada el contrato se transformo en un contrato a tiempo indeterminado, por que a su vencimiento quedó en el inmueble, depositando los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, ante la negativa de su arrendadora a recibirlos.
En tal sentido observa el Tribunal que si bien, en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el proceso, se incurrió en el error material de asentar como fecha de inicio el 1 de septiembre de 2005, ambas partes están contestes que el plazo pactado fue de un año fijo, contado a partir del día 1 de septiembre de 2006, con vencimiento el 31 de agosto de 2007, sin necesidad de desahucio, por que así se desprende de la propia voluntad de las partes plasmada en el texto del contrato, resultando a todas luces irrelevante la comunicación suscrita por la demandada, pues de acuerdo con lo pactado no se requería notificación alguna, entendiéndose a tales efectos que la notificación a la cual hace referencia el contrato es en caso de resolverse este antes de la fecha de su vencimiento, de tal modo que; una vez vencido el contrato el 31 de agosto de 2007, por haber renunciado la demandada a la prorroga legal; a partir de esa fecha surgió para la arrendataria su obligación legal de cumplir con el contrato y como consecuencia de ello entregar el inmueble arrendado, pues la sola circunstancia de depositar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado competente para ello, no implica por sí solo el cambio de naturaleza jurídica del contrato por efectos de la tácita reconducción, pues para que esto ocurra se necesita la manifestación de voluntad de la arrendadora que se patentiza con el retiro de los cánones de arrendamiento, hecho que no se constata de las actas procesales, razón por la cual se hace forzoso para el Tribunal desechar la defensa ejercida en este sentido y declarar la procedencia en derecho de la demanda incoada, como será declarada en el dispositivo del fallo.
En Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley.
En este sentido, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el contrato el 31 de agosto de 2007, vista la renuncia a la prorroga legal, surgió para la arrendataria la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en tal sentido. Así se decide.
En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó M.S.T. contra S.M.R.D., en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 22 de septiembre de 2006 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número 6, situado en la segunda planta del Edificio Monterrey, ubicado en las Avenidas Caracas y Vollmer de la Urbanización San Bernardino.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días de febrero de dos mil once. Años 200° de la independencia y 151 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
L.B.R.
LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA
Exp AP31-V-2010-4689.
