Decisión de Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 30 de Abril de 2008

Fecha de Resolución30 de Abril de 2008
EmisorJuzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego
PonenteYuleima Mercedes Castillo Oviedo
ProcedimientoDesalojo Del Inmueble Arrendado

VISTOS

Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se inicia mediante interposición de demanda incoada por la Abogada M.R.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.008.954, inscrita en el IPSA bajo el N° 19.990 y de este domicilio, Apoderada Judicial de F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad N° V.8.352.1722, y V-8.524.792, ambos de este domicilio, en contra de los ciudadanos G.R.G.R. y P.P.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-7.350.917 Y V-4.792.603 ambos de este domicilio, por DESALOJO.- Alega la demandante en su libelo que el objeto de la demanda es el Desalojo, de un inmueble, constituido por un Apartamento situado en el Piso 5, distinguido con el N° 5-A, Torre A, del Conjunto Residencial Parque Napoli, ubicado en la Urbanización Los Nísperos, Parroquia San José, Municipio V.d.E.C.; la cual fue arrendada a los ciudadanos G.R.G. y P.P.G., suficientemente identificado en autos, según consta en documento autenticado en fecha 21 de Diciembre del año 2001.- Asimismo aduce que el contrato de arrendamiento fue celebrado por un (01) año fijo, es decir, hasta el día 21 de diciembre de 2002, el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) .- Igualmente alega que vencido el termino, sin haberse terminado la relación contractual los arrendatario continuaron en posesión del inmueble, y se reprodujo la tacita reconducción del mismo, paso hacer contrato a tiempo indeterminado, manteniéndose en vigencia las mismas cláusulas, en fecha 26 de enero de 2006 ofrece en venta a los arrendatarios el inmueble objeto al arrendamiento, desde la aceptación de la venta , los arrendatarios ha dejado de cancelar las cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de: Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2007 a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250,000,00) cada uno, es por lo que procede a demandar el desalojo del inmueble arrendado. Se admite el escrito del libelo de la demanda en fecha 18/09/2007. El 28/09/2007, la Abogada M.T.C., consigna en original los instrumentos fundamentales de la acción. El 05- 11.2007, los demandados de autos se dan por citados. En fecha 05 de noviembre del 2007, los ciudadanos G.R.G.R. y P.P.G., le confiere poder Apud- Acta al Abogado A.M.L..- El 07-11-2007 los demandada proceden a dar contestación a la demanda.. Abierto el juicio en la fase probatoria los demandados el 19-11-2007 presentaron escrito de prueba. El 19-11-2007. El 19-11-2007 el tribunal dicta auto motivado en relación a la solicitud de reposición. El 26-11-2007 se dicto auto aperturando articulación de 8 días de conformidad con el artículo 607 del Código de Procedimiento. Civil. Riela al folio (101) acto de declaración de testigo C.S.. En fecha 29 de Noviembre del 2007 la parte demandante consigna escrito de pruebas en los términos allí expuesto. El 06-12-2007 los demandados presentan escrito relativo a la incidencia de fraude procesal. En esa misma fecha los actores otorgan poder apud acta al abogado F.A.R.. El 31-01-2008 s se recibe oficio Nro 6880-032 contentivo de la solicitud de la prueba de informe solicitada por los demandados G.R.G.R. y P.P.G., El 01 de febrero de 2008, consta la prueba de informe solicitada igualmente por los demandados de auto. El 21 de Abril 2008, el Tribunal se pronuncia sobre la incidencia de Fraude Procesal. Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:

I

ALEGATOS DE LAS PARTES

En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:

POR SU PARTE LOS DEMANDANTES: Plantea su acción por Desalojo Arrendaticio y aducen que celebraron contrato de arrendamiento autenticado el 21 de Diciembre del año 2001, con los ciudadanos G.R.G. y P.P.G., sobre un inmueble, constituido por un Apartamento situado en el Piso 5, distinguido con el N° 5-A, Torre A, del Conjunto Residencial Parque Napoli, ubicado en la Urbanización Los Nísperos, Parroquia San José, Municipio V.d.E.C.; .- Igualmente alega que vencido el termino, sin haberse terminado la relación contractual los arrendatario continuaron en posesión del inmueble, y se reprodujo la tacita reconducción del mismo, paso hacer contrato a tiempo indeterminado, manteniéndose en vigencia las mismas cláusulas, en fecha 26 de enero de 2006 ofrece en venta a los arrendatarios el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, desde la aceptación de la venta , los arrendatarios han incumplido con las obligaciones y al pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2007 a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250,000,00) cada uno, adeudando la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,00). Fundamenta la presente acción en los Artículos, 1600 y 1.614, del Código Civil y 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

POR SU PARTE LOS DEMANDADOS: En el acto de la litis contestación, ratifica la solicitud de Reposición de la Causa, y opone las siguientes cuestiones previa contenidas en el articulo 346 ordinal 6to, del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 340, ordinal 9 y la estatuida en el articulo 78 ejusdem, por haber hecho la acumulación prohibida. Así mismo opone la cuestión previa establecida en el artículo 346, ordinales 11 y como defensa de fondo la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el presente juicio.

Rechaza, niega y contradice en todo, tanto los hechos narrados, como los elementos de derecho, en los cuales fundamenta tales hechos la parte actora, por la temeraria demanda que por supuesta desalojo, cobro de bolívares y cumplimiento de contrato de arrendamiento ha intentado en contra de mis representados, ciudadanos G.R.G.R. y P.P.G.

-Niega, rechaza y contradice por falso, lo afirmado por la parte actora, cuando en el libelo de la demanda expresa que el contrato de arrendamiento que paso a ser a tiempo indeterminado, mantenía la vigencia de todas sus cláusulas.

- Rechaza, niega y contradice por falso, lo afirmado por la parte actora en su libelo de demanda, cuando en el mismo expresa que mis representados dejaron de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2007, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares cada uno (bs. 250.000,00 c/u).

- Rechaza, niega y contradice lo solicitado por el actor en el petitorio del libelo de demanda, cuando en el mismo expresa que mi representado, debe convenir o ser condenado: a) en el desalojo del inmueble, b) en el pago de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) y c) en el pago de Bs. 3.000,00 por supuesto retardo en la entrega del inmueble.

-Rechaza e impugna, los instrumentos públicos y privados presentados por la parte actora en fecha 28 de septiembre del 2007 y solicita sean desechados del proceso.

-Igualmente solicita a tenor de lo establecido en el articulo 17 del Código de Procedimiento Civil se declare el fraude Procesal cometido en el presente proceso, por ser un acto contrario a la majestad de la Justicia y al respeto que se deben las partes.

DE LOS HECHOS ADMITIDOS COMO CIERTOS:

- Es cierto que los demandados G.R.G.R. y P.P.G., celebraron una convención arrendaticia con los ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.D.G., en fecha 21 de diciembre del 2001.

- Es cierto que el objeto del referido contrato de arrendamiento, lo constituyó el apartamento distinguido con el Nro. 5-4, ubicado en el piso5, Torre “A” del conjunto Residencial PARQUE NAPOLI, ubicado en la Urbanización Los Nísperos, Parroquia San José, municipio V.d.E.C..

- Es cierto que la relación contractual arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado, pero esta culminó en fecha 18 de julio del 2007, por los motivos que explicaré mas adelante.

-Por otra parte alega que el actor en su demanda, establece que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de diciembre del 2001, pasó a ser a tiempo indeterminado, manteniendo la vigencia de todas sus cláusulas.

Esta afirmación Ciudadano Juez, es totalmente incierta y carece de veracidad, en efecto, una vez celebrado el contrato de arrendamiento en fecha 21 de diciembre del 2001, los demandados se mantuvieron en le inmueble arrendado, aún después de cumplido el termino de duración del contrato, sin oposición de los arrendadores, por lo que dicha relación contractual arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado.

Es el caso que en el mes de noviembre del 2006, sus representados G.R.G.R. y P.P.G., celebraron contrato con los arrendadores, ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.D.G., un contrato de opción de compraventa, cuyo objeto lo constituye el inmueble arrendado, con el cual perderían la condición de ARRENDATARIOS para ser PROMITENTES COMPRADORES y LOS ARRENDADORES perderían tal condición para ser PROMITENTES VENDEDORES, tal y como se evidencia del referido contrato de opción de Compraventa, celebrado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre del 2006, autenticado bajo el Nro. 48, tomo 294 de los Libros de autenticaciones respectivos, cuya copia por ser instrumento público, consigno marcada “A”.

Según lo establecido en la cláusula QUINTA del referido contrato de Opción de compraventa, LOS PROMITENTES VENDEDORES asumieron el compromiso de entregarle a sus representados, el inmueble libre de todo gravamen y solvente de impuestos nacionales y municipales, así como todos los documentos necesarios para la tramitación y venta definitiva ante el Registro.

Por su puesto que la entrega del inmueble era innecesaria, por cuanto ya sus representados poseían pacifica y legalmente el inmueble en su condición de inquilinos, sólo que a partir de ese momento la posesión pasaría a ser legitima y se derivaba de la condición de OPCIONANTES COMPRADORES.

En el caso, que una vez suscrito el referido contrato de Opción de compraventa y haber exigido sus representados la documentación necesaria para tramitar un crédito ante la institución financiera BANCO FONDO COMÚN, a los fines de cancelar el saldo del precio convenido, el ciudadano F.E.G.S., les manifestó que sobre el inmueble pesaba una hipoteca convencional de primer grado, a favor del BANCO FONDO COMÚN, la cual iba a ser ejecutada por cuanto estaba atrasado en el pago de las cuotas, por un préstamo que le otorgó dicha institución financiera; una vez recuperados mis representados de la sorpresa y el engaño del cual habían sido victimas por parte de LOS OPCIONANTES VENDEDORES, y ante su enérgico reclamo, el ciudadano F.E.G.S., emitió en esa misma fecha 7 de noviembre del 2006, una declaración por escrito donde manifestaba que estaba en pleno conocimiento y estar de acuerdo, que si el BANCO FONDO COMÚN, no recibiera los documentos para la tramitación del préstamo de su representada G.R.G.R., actual inquilina del inmueble y promitente compradora, debido al gravamen hipotecario, tendría que esperar a hacerse efectiva la liberación de la hipoteca y luego los 120 días de duración de la opción de compraventa, se harían efectivos a partir de la entrega de este documento a manos de mi representada, tal y como consta de la copia de dicha declaración escrita, que consigno marcada “B”.

A mediados del mes de noviembre del 2006, el ciudadano F.E.G.S., se presenta en el apartamento ocupado legítimamente por mis representados, en compañía de la ciudadana C.S., Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.11.354.306, de este domicilio, (co-propietaria del Edificio Residencias Napoli y actual integrante de la Junta de Condominio) y les manifiesta que contrató los servicios de dicha ciudadana, a los fines de realizar todas las gestiones necesarias para solventar el inmueble ante la Alcaldía de Valencia, solicitar la liberación del gravamen hipotecario ante el BANCO FONDO COMÚN, protocolizar el respectivo documento de liberación de hipoteca, e igualmente les manifestó a mis representados que la Sra. C.S., sería la encargada de cobrar el canon de arrendamiento a partir del mes de diciembre del 2006 y de entregarles toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito ante el BANCO FONDO COMÚN.

En vista de que quedó en suspenso, el contrato de opción de compraventa, hasta tanto mi representada recibiera el documento de liberación de hipoteca, sus representados se mantuvieron en posesión del inmueble, cancelando en forma puntual el canon mensual de arrendamiento a LOS ARRENDADORES, a través de su mandataria C.S..

En fecha 03 de febrero del 2007, la ciudadana C.S., al momento de cobrar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del 2007, les manifestó a mis representados que ya había sido cancelado el préstamo al BANCO FONDO COMÚN por parte de los Promitentes Vendedores y el documento de liberación de hipoteca había sido autenticado en Caracas, pero todavía faltaba protocolizarlo.

En fecha 13 de junio del 2007, la ciudadana C.S., envía correspondencia al BANCO FONDO COMÚN, manifestándole que pronto sería protocolizada la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, a los fines de que fuera redactado el documento de venta, tal y como consta de la copia de la referida correspondencia que consigno marcada “C”.

En fecha 21 de junio del 2007, la ciudadana C.S., suscribe como presentante ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el documento de liberación de hipoteca del inmueble, tal y como consta de la nota de protocolo del referido documento público, cuya copia consigno marcada “D”.

Habiendo recibido sus representados de parte de la Sra. C.S., todos los recaudos necesarios, los mismos fueron entregados al BANCO FONDO COMÚN, siendo aprobado el crédito a mis representados para el pago del saldo del precio del inmueble, fijándose el día 18 de julio del 2007, como fecha para suscribir y protocolizar ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de registro del Municipio V.d.E.C., el documento definitivo de compraventa, según constancia cuya copia consigno marcada “E”, lo cual les fue debidamente notificado a los interesados, acto al cual no acudieron los promitentes vendedores, solo acudieron sus representados y el funcionario del BANCO FONDO COMÚN, motivo por el cual se difirió la firma para el día 22 de agosto del 2007, según constancia cuya copia consigno marcada “F”, diferimiento que igualmente les fue notificada a loa promitentes vendedores, acudiendo a dicho acto por parte de los promitentes vendedores, su apoderado judicial, abogado L.E.M., quien les manifestó a los presentes ( mis representados, funcionario del Banco Fondo Común y funcionarios del Registro) de manera por demás descarada, que sus clientes ya no iban a vender el apartamento y además habían solicitado el desalojo judicial del inmueble, para eso le habían otorgado poder Judicial en fecha 06 de Agosto del 2007.

Independientemente del incumplimiento por parte de los promitentes vendedores y lo cual será objeto de una acción por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, a partir del momento y la fecha en que debía suscribirse el documento definitivo de compraventa, esto es, 18 de julio del 2007, mis representados dejaron de ser arrendatarios del inmueble y su condición de propietarios depende de las resultas del juicio que intentarán, pero la posesión del inmueble deriva de su condición de COMPRADORES y no de arrendatarios, por lo tanto a partir del día 18 de julio del 2007, expiro la relación contractual arrendaticia, y es totalmente incierto lo afirmado por la parte actora en el libelo de demanda, en el sentido que para la fecha de presentación de la demanda se mantenían vigentes las cláusulas del contrato, ya que lo único vigente era la firma del documento definitivo de compraventa, diferida para el día 22 de agosto del 2007.

Rechaza, contradice y niega por falso, lo afirmado por la parte actora en su libelo de demanda, cuando en el mismo expresa que sus representados dejaron de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2007, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares cada uno (bs. 250.000,00 c/u). y alega que a mediados del mes de noviembre del 2006, el ciudadano F.E.G.S., se presentó en el apartamento ocupado legítimamente por mis representados, en compañía de la ciudadana C.S., Ut Supra identificada y les manifestó, entre otras cosas, que la Sra. C.S., sería la encargada de cobrar el canon de arrendamiento a partir del mes de diciembre del 2006.

Ahora bien, efectivamente el día 04 de Diciembre del 2006, sus representados le pagaron a la ciudadana C.S., el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del 2006, y así en forma puntual y sucesiva los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del 2006, enero, febrero, marzo, abril, Mayo y junio del arrendamiento cuyos originales consigno marcados “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7” y “8.

Segundo

En lo que respecta a los meses de julio y agosto del 2007, exigidos por la parte actora, sus representados no estaban obligados a pagar canon de arrendamiento alguno, por cuanto su propiedad plena sobre el inmueble, fue obstaculizada por el incumplimiento de los propietarios, antes arrendadores, al no presentarse a suscribir el contrato definitivo de compraventa, ya que el contrato de arrendamiento quedó extinguido desde el mismo momento en que las partes debían suscribir el documento definitivo de compraventa, esto es, el día 18 de julio del 2007, por lo que estaban liberados de continuar cancelando el canon de arrendamiento, ya que surgió para ellos el derecho a ser indemnizado por los vendedores, exigir pago de canon a partir de ese momento, constituiría un enriquecimiento sin causa de los vendedores.

II

DE LAS PRUEBAS.

DE LOS DEMANDANTES:

Al capitulo I

  1. - Invoca, Reproduce y hace valer el mérito favorable que arrojan las actuaciones que cursan en el respectivo expediente.

  2. - Ratifica y da por reproducidas en todas y en cada una de sus partes el merito favorable de los autos, Documentos Públicos y Privados que fueran acompañados adjuntos al Libelo de la Demanda.

  3. - Promueve, ratifica, invoca, reproduce y hace valer en todas y cada una de sus partes, y pide se tenga como prueba lo siguiente:

  1. Instrumento Poder, debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, de fecha seis (6) de agosto de dos mil siete (2007), quedando inserto bajo el Nº 07, tomo 159, de los libros respectivos llevados por la respectiva Notaría.

  2. Documento de fecha 26 de Enero de 2006, dirigido a los ciudadanos: G.G. y PEDO GUERRERO, suscrito por su poderdante y la ciudadana G.J..

  3. Documento de Opción de Compra.-Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, de fecha siete (07) de noviembre del año dos mil seis (2006), quedando inserto bajo el Nº 48 Tomo 294 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría (el cual corre inserto al respectivo expediente), y que acompaña anexo al presente escrito marcado con la letra “B”.

  4. Documento debidamente firmado por su poderdante F.E.G.S., su cónyuge E.A.V.d.G. y la ciudadana G.R.J.R., donde se acuerda una prorroga, el cual consigna marcado con la letra “C”

  5. documento firmado por su mandante de fecha 06-11-2006, donde se aprecia un acuerdo con la señora C.S. solamente para la venta del inmueble propiedad de su poderdante, ubicado en el conjunto residencial y comercial Parque Napoli, Piso 5, Número 5-4, calle G.B., parroquia San José, municipio V.d.E.C., el cual consigna marcado con la letra “D”.

  6. Recibo debidamente firmado por la Señora C.S., de fecha 08 de Noviembre de 2006, el cual consigna con la letra “F”.

  7. Documento de liberación de Hipoteca, emanado del Banco Fondo Común, Banco Universal, de fecha Veinticinco (25) de Enero del dos mil siete (2007), quedando asentado bajo el Nº 14, Tomo 14 de los libros respectivos llevados por la referida notaria, el cual consigna con la letra “H”.

  8. recibos por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales vencieron los dias: 05 de febrero, 05 de marzo, 05 de abril, 05 de mayo, 05 de junio, 05 de julio y 05 de agosto de 2007, por un monto de doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 250.000,00), los cuales no fueron cancelados por la parte demandada, y los mismos rielan a los folios del 26 al 32 del respectivo expediente.

  9. Contrato de arrendamiento suscrito por su poderdante y los ciudadanos G.R.J.R. y P.P.G., sobre un inmueble de propiedad de su mandante.

CAPITULO II

Promueve, ratifica, invoca, reproduce y hace valer en todas y cada una de sus partes, y pide se tenga como prueba lo siguiente:

Documento donde evidencia la práctica de la medida de secuestro practicada por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San Diego y C.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil siete (2007). Además alega lo siguiente:

En fecha siete (07) de Noviembre del dos mil siete (2007) es recibida la comisión, proveniente del Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San Diego y C.A. de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

En fecha Cinco (05) de Noviembre del dos mil siete (2007), comparecen por ante este Tribunal los ciudadanos: G.R.G.R. y P.P.G., asistidos esta vez por el abogado en ejercicio A.J.M., y se dan por citados en el presente juicio, para todos y cada uno de los actos del procedimiento.

En fecha siete (07) de Noviembre del dos mil siete (2007) se da contestación a la demanda, por parte del abogado A.J.M.L..

Como se puede observar, el abogado de la parte demandada contestó la demanda después de transcurrido el lapso legal que a tal efecto prevé el Código de Procedimiento Civil en su articulo 883, pues los demandados estaban presentes al momento de la practica de la medida, debidamente asistidos por sus abogados como antes se expresó; por tal razón dicha contestación es extemporánea, y así solicito que sea declarada por este honorable tribunal.

CAPITULO III

Rechaza y desconoce por impertinente el documento privado emanado del tercero, establecida en la sección tercera de la promoción de pruebas, donde se mencionan unos supuestos recibos, ya que no están suscritos por su poderdante, por otra parte se aprecia que dichos recibos fueron expedidos por la ciudadana C.S. cuando es totalmente falso que su poderdante le haya dado tal facultad del cobro de esos recibos. Pues si observamos el documento firmado por su mandante y el recibo firmado por la ciudadana C.S., en los mismos se aprecia que el acuerdo era para la venta del inmueble de su propiedad.

DE LOS DEMANDADOS:

En relación al escrito de prueba de fecha 19/11/2007, se observa que los accionados explanan los mismos hechos aducidos en la contestación de la demandan, tales como: la solicitud de reposición de la causa. Al capitulo I, Invoca el merito favorable que se desprende de los autos, seguidamente a los capitulo II III, y IV, ratifica los argumentos esgrimidos en las cuestiones previas, contenidas en el articulo 346, ordinal 6° en concordancia con el articulo 340, ordinal 9, articulo 346 ordinal 11, los cuales, serán decididos en el capitulo siguiente.

Al Titulo II del capitulo II, reproduce y opone el instrumento publico probatorio del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

Igualmente señala que el actor en la demanda, aduce que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de diciembre del 2001, pasó a ser a tiempo indeterminado, pero omiten indicar maliciosamente que en fecha 7 de noviembre del 2006, fue celebrado un contrato de opción de compraventa, cuyo objeto lo constituye el inmueble que había sido arrendado, por lo cual los arrendatarios pasaron a ser promitentes compradores.

Reproduce y opone el Instrumento público probatorio del Contrato de opción de compra venta, celebrado ante la notaria Pública Quinta de Valencia, de fecha 07 de noviembre de 2006, autenticado bajo el Nro. 48, Tomo 294 de los libros autenticados respectivos, que se acompaño a la contestación a la demanda marcado “A” cuyo contenido es fidedigno por no haber sido impugnado por la parte actora, dentro del Lapso Legal.

Del instrumento público invocado, se evidencia tales hechos:

Primero

Que los ARRENDADORES ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.D.G., efectivamente celebraron un contrato de opción de compraventa, con la ARRENDATARIA, G.R.G.R., cuyo objeto lo constituye el inmueble arrendado.

Segundo

Que los ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.D.G., dejaron de ser arrendadores para ser promitentes vendedores y la ciudadana G.R.G.R., perdió su condición de ARRENDATARIA para ser promitente compradora, cualidad extensiva a su cónyuge P.P.G., ya que el inmueble seria adquirido para la comunidad conyugal.

Tercero

Que con la firma y la celebración del contrato de opción de compra venta. Quedo extinguida la relación contractual arrendaticia a partir del 07 de noviembre de 2006.

Cuarto

Según lo establecido en la cláusula QUINTA del referido contrato de Opción de compraventa, LOS PROMITENTES VENDEDORES asumieron el compromiso de entregarle a mis representados, el inmueble libre de todo gravamen y solvente de impuestos nacionales y municipales, así como todos los documentos necesarios para la tramitación y venta definitiva ante el Registro.

Reproduce y opone a la parte actora, constancia de notificación de la firma del documento signado con el Nro. de serie 2061, cuyos formatos expidió la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, de fecha 18 de julio de 2007 y 22 de agosto de 2007; solicita asimismo la prueba de informe, y se oficie a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C..

Al capitulo III, Reproduce y opone a la parte actora el instrumento privado, contentivo de la declaración escrita del ciudadano F.E.G.S.d. fecha 07 de noviembre de 2006.

Finalmente al capitulo V, Promueve la Testimonial de la Ciudadana C.S.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

Conforme se promovió cuestiones previas en la contestación de la demanda, toca a este Tribunal decidirlas tal como lo estatuye la ley especial que rige la materia.

En consecuencia tenemos que en el acto de la litis contestación los demandados, interpusieron la cuestión previa, contenida en el articulo 346 ordinal 6 to, del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340, específicamente la contenida en el ordinal 9°. La cual, establece:

La sede o dirección del demandante a que se refiere el articulo 174

Aducen los demandados que de una simple lectura del libelo de la demanda, puede apreciarse que la parte actora omitió indicar una sede o dirección en su domicilio o en el lugar del asiento del tribunal, exigida en el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, en la cual deban practicarse las notificaciones, intimaciones o citaciones a que halla lugar en el presente juicio por lo que forzosamente la cuestión previa promovida debe ser declarada con Lugar, según sus dichos.

Expuesto lo anterior, este Tribunal observa que en el escrito de la demanda, los accionantes omitieron hacer mención del lugar donde deberán practicarse las respectivas notificaciones de Ley y demás gestiones concernientes al juicio, es decir, obviaron señalar el domicilio procesal al que hace alusión el ordinal 9° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 11 de mayo de 2005, estableció el procedimiento a seguir, cuando el accionante no señale en su demanda su domicilio procesal, tal como lo consagra el articulo 174 del Código de Procedimiento Civil. Ante ese incumplimiento del deber exigido, se colige que se tendrá como domicilio procesal de la parte actora, hasta tanto no lo establezca en el transcurso del procedimiento, la sede de este Tribunal. Siendo así es forzoso concluir que esta cuestión previa debe declararse SIN LUGAR, y así se establece.

En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 6to, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78.

Como fundamento de la cuestión previa, los demandados alegaron que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prevé que no podrán acumularse en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento de un mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Así mismo aducen los demandados, que el actor en su libelo de demanda, intentó conjuntamente tres acciones:

  1. Una acción de desalojo del inmueble, arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado,

  2. Una acción por cobro de bolívares, cuyo monto es la suma total de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos, que según la parte actora asciende a la cantidad de un millón setecientos mil bolívares (Bs. 1.700.000,00), y

  3. Una acción por cumplimiento de contrato, ya que la parte actora exige le sea cancelada la suma de tres mil bolívares (Bs. 3000,00), por cada día transcurrido desde el incumplimiento en el pago hasta la sentencia firme que haya de dictarse en el presente juicio, según lo previsto por las partes en el contrato.-Evidentemente que las tres (3) acciones intentadas por el actor se excluyen mutuamente

Siendo ello así, puede observarse que en el presente caso, los accionantes, en su escrito libelar, esgrimen textualmente en el PETITORIO lo siguiente:

Por las consideraciones expuestas, es por lo que ocurro por ante su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hago a través de este libelo, a los ciudadanos G.R.G.R. y P.P.G., antes identificados, para que convengan o en su defecto, a ello sean condenados por el tribunal a su digno cargo, a: 1°) DESALOJAR el inmueble arrendado propiedad de mis representados, constituido por un (1) apartamento distinguido con el No. 5-4, de la Torre A, piso 5, del conjunto Residencial Parque Nápoli, ubicado en la Urb. Los Nísperos, Parroquia San José, Municipio V.d.e.C.. 2°.) A cancelar a mi mandante la cantidad de de UN MILLON SETENCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,00), por concepto de cánones insolutos, qu vencieron los días: 05 de febrero, 05 de marzo, 05 de abril, 05 de mayo, 05 de junio, 05 de julio y 05 de agosto de 2007, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), cada uno, más una cantidad equivalente a TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00 por cada día trascurrido desde el incumplimiento en el pago hasta sentencia firme que haya de dictarse en el presente juicio, según lo previsto por las partes en la Cláusula segunda del contrato objeto de esta acción. 3°) Las costas y costos que ocasione este juicio, incluyendo honorarios de abogados

. (Negrilla del Tribunal)

Visto lo anterior, esta Juzgadora, aprecia lo siguiente; la acción que nos ocupa es por Desalojo Arrendaticio y en el cual los accionantes reclaman el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, así como el pago de TRES MILLONES DE BOLIVARES hoy TRES MIL BOLIVARES fuertes (Bs. 3.000), por cada día trascurrido desde el incumplimiento en el pago hasta sentencia firme, establecida en la Cláusula segunda del contrato objeto de esta acción; en consecuencia ambos petitorios de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

En consecuencia ambas acciones forman parte del petitum, es decir, la solicitud del pago de las pensiones inquilinarias vencidas, conjuntamente con el Desalojo y el pago antes aducido, contenido en la cláusula segunda; no constituyen de ninguna manera el ejerció de acciones que se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre si. En merito a lo expuesto no existen acumulación prohibido en lo que respecta a este caso. Por lo que la cuestión previa promovida por los accionados debe declararse SIN LUGAR. Y así se declara.

Resuelto lo anterior, este Tribunal, pasa a decir la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

Entre otros argumentos los accionados, expresan: “consta en los autos del presente expediente que la parte actora manifiesta en su libelo de demanda que acompaña: un instrumento poder, original de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de diciembre de 2001, con los ciudadanos G.R.G.R. y P.P.G., original de una carta firmada en fecha 26 de Enero del 2006 y originales de recibos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo, junio, julio y agosto de 2007.

Según lo expresado por este Tribunal, en el auto de admisión de la demanda, de fecha 18 de Septiembre del 2007, la demanda fue recibida junto con sus recaudos anexos, por lo que se procedió a darle entrada, formarse expediente y admitirla por desalojo.

Pero es el caso, que contrariamente a lo expresado por el tribunal en el encabezamiento de su auto de admisión, la parte actora no acompañó con su libelo de demanda, ninguno de los anexos, recaudos o instrumentos en los cuales fundamentó su acción, tal y como lo ordena el articulo 340 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil; igualmente omitió indicar en que oficina o lugar se encontraban dichos anexos, recaudos e instrumentos, tal y como lo dispone el articulo 434 Ejusdem, en efecto, de una simple revisión del expediente, se puede constatar fácilmente que la parte actora solo se limitó a anexar una copia del instrumento poder, sin indicar en que notaria, fecha, numero y tomo fue debidamente autenticado.

La parte actora pretendió subsanar su omisión, consignando en fecha 28 de septiembre del 2007, los instrumentos indicados en el libelo de la demanda, pero esto sólo podía hacerlo en el caso en que hubiese indicado en su libelo la oficina o lugar donde se encontraban, lo cual no hizo, por lo que dichos instrumentos no pueden admitirse, son irritos e inexistentes en el presente expediente y lo mas grave aún, la parte actora consigna copia certificada del contrato de arrendamiento, expedida por la Notaria Pública Cuarta de Valencia, en fecha 27 de Septiembre del 2007, nueve (9) días después de admitida la demanda, es decir, no existía para el momento de admisión de la demanda”.

Expuesto lo anterior, corresponde a este Tribunal realizar algunas precisiones para decidir el presente asunto; las causales de inadmisión de una demanda se encuentran determinadas por el legislador, limitándolas a las que sean contrarias a derecho es decir, a disposición legal expresa, y a las que violen el orden público o las buenas costumbres; dicha norma es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al juez, en virtud del cual, el juez, puede examinar si la demanda resulta contraria o no al orden público y a las buenas costumbres, facultad aun más amplia en los procedimientos ejecutivos especiales ( procedimiento de intimación y ejecución de hipoteca, por ejemplo); la misma busca a resolver ab initio, la cuestión de derecho, en obsequio del principio de la celeridad procesal. Los conceptos de Orden Público y buenas costumbres forman parte de la categoría calificada por la doctrina como conceptos jurídicos indeterminados recogidos en numerosas disposiciones legales sus tantitas, ya las cuales acude el legislador en ciertos casos para vigorizar las bases éticas del ordenamiento jurídico y concatenar la evolución técnica con la social..

De lo anterior se colige que no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido, para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, solo cuando dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contrario al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.

En el caso de autos se aprecia que los demandados señalaron, entre otras argumentos que la parte actora pretendió subsanar su omisión, consignando en fecha 28 de septiembre del 2007, los instrumentos indicados en el libelo de la demanda, pero esto sólo podía hacerlo en el caso en que hubiese indicado en su libelo la oficina o lugar donde se encontraban, lo cual no hizo, por lo que dichos instrumentos no pueden admitirse, son irritos e inexistentes en el presente expediente y lo mas grave aún, la parte actora consigna copia certificada del contrato de arrendamiento, expedida por la Notaria Pública Cuarta de Valencia, en fecha 27 de Septiembre del 2007.

Sobre lo esgrimido, considera este tribunal, que aun cuando se admitió la demanda, solo con el contenido de los fundamentos de hecho y derecho mas el petitum de la demanda que comprende la reclamación que pretende surtir efectos en la esfera jurídica del demandado; ello no impidió que durante el Inter Procesal, los demandados ejerciera sus alegatos, defensas y excepciones, pues bien, como muy bien los señalaron los accionados, los demandantes procedieron a subsanar posteriormente con la consignación en autos de los recaudos aducidos en el libelo de la demanda; cumpliendo de esta forma con las cargas derivadas del proceso, por tanto, penalizarle con la desestimación del mismo, seria tanto como supeditar la justicia a un exacerbado formalismo, sancionando inclusive, el legitimo deber de las partes de impulsar el proceso. En merito a lo expuesto, se declara SIN LUGAR, la cuestión previa analizada, y así se establece.

En cuanto a extemporaneidad de la contestación de la demanda alegada por el actor; esta resulta impertinente, toda vez que una vez que los demandados se dan por citado, comienza el lapso de emplazamiento, es decir, al segundo (2) día de despacho para la contestación de la demanda; aun cuando se haya agregado posteriormente la comisión.

SEGUNDO

Visto que el accionado al capitulo IV de la contestación de la demanda, opone la defensa de fondo, relativa a la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar sostener el juicio…..”

Al respecto se debe alegar que esta defensa previa al fondo esta consagrada en el articulo 361 de la ley adjetiva, que especifica la falta de cualidad.- Entendiéndose esta como un problema de afirmación del derecho, es decir esta supeditada a la actitud que tomo el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces esta legitimada activamente. Pues bien el actor debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho; en este caso el objeto del debate del presente juicio, es el Desalojo Arrendaticio, basado en un contrato de arrendamiento autenticado a tiempo indeterminado, y argumenta la demandada textualmente lo siguiente:

a partir del momento y la fecha en que debía suscribirse el documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Subalterno, esto es, 18 de julio del 2007, mis representados dejaron de ser arrendatarios del inmueble y su condición de propietarios depende de las resultas del juicio que intentaran, pero la posesión del inmueble deriva de su condición de COMPRADORES al estar en vigencia la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compraventa, y no de arrendatarios, por lo tanto a partir del día 18 de julio del 2007, EXPIRO LA RELACIÓN CONTRACTUAL ARRENDATICIA, siendo totalmente incierto lo afirmado por la parte actora en el libelo de demanda, en el sentido QUE PARA LA FECHA DE PRESENTACION DE LA DEMANDA SE MANTENIAN VIGENTES LAS CLAUSULAS DEL CONTRATO, ya que lo único vigente era la firma del documento definitivo de compraventa, diferida para el día 22 de agosto del 2007.

En vista de lo anterior, al momento de presentación de la demanda, mis representados, ciudadanos G.R.G.R. y P.P.G., carecían de la cualidad de arrendatarios, por lo tanto no pueden sostener el presente juicio con dicho carácter y los demandante, ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.D.G., carecían de cualidad de arrendadores, por lo tanto no podían intentar el presente juicio con dicho carácter

.

No obstante, tenemos entonces que la falta de interés jurídico actual de la parte demandante para intentar y sostener la presente acción alegada por la demandada, por no tener los accionantes F.E.G.S. y E.A.V.D.G., cualidad de arrendadores, por lo tanto no podían intentar el presente juicio con dicho carácter”. Y los demandados G.R.G.R. y P.P.G., en consecuencia carecían de cualidad de arrendatarios; es menester indicar que verificado como han sido las pruebas documentales, y los alegatos de la parte accionada, tenemos que a partir del 18 de julio de 2007, los inquilinos pasaron a ser promitentes compradores por estar en vigencia la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compraventa, celebrado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre del 2006, autenticado bajo el Nro. 48, tomo 294.

De lo antes trascripto aprecia esta juzgadora, que la parte actora F.E.G.S. y E.A.V.D.G., no tenían cualidad para interponer la presente acción ya que la relación arrendaticia se había extinguido con la celebración del nuevo contrato de opción de compra venta. y así se decide.

Al efecto estima esta juzgadora que la cualidad esta ligada al interés para obrar, el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”. Lógicamente quien Intentan la acción F.E.G.S. y E.A.V.D.G., en su carácter de arrendadores; quien posteriormente pasaron hacer promitentes vendedores a partir del 18-07-2007; y pero no acreditaron a los autos las pruebas para este tipo de demanda, por lo que existe falta de cualidad e interés para accionar en el presente juicio, por lo que esta cuestión debe forzosamente declararse CON LUGAR.

TERCERO

Resuelto el punto previo anterior pasa este tribunal ha pronunciarse sobre la solicitud de REPOSICIÓN DE LA CAUSA.

En este sentido, aducen los DEMANDADOS lo siguiente: “consta a los autos del cuaderno de Principal del presente expediente, que actuando en nombre y representación de la parte demandada, en fecha 05 de noviembre de 2007, presenté sendo escrito solicitando la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda y como resultado de ello, la nulidad del auto de admisión de la demanda de fecha 18 de Septiembre de 2007, por los motivos y fundamentos legales suficientemente explanados en dicho escrito, igualmente solicité se declarara inadmisible la demanda y a todo evento apelé del irrito auto de admisión”.

Bajo tales deducciones, considera este tribunal, necesario establecer lo siguiente:

“establece el articulo 206 del Código de Procedimiento civil: “en ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual esta destinado”. Lo establecido por el referido artículo es lo que se conoce como el Principio Finalista de los Actos Procesales, el cual, como lo indica ALIRIO ABREU BURELLI Y L.A.M.A., en su obra la Casación Civil, Pág. 230. “dicho principio ha adquirido rango constitucional, al garantizar el nuevo texto fundamental en su artículo 26, una justicia sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”. De igual forma, la Sala de Casación Civil en Sentencia 29 de junio 2006, estableció: “En tal sentido respecto a la reposición de la causa, es necesario indicar que el Código de Procedimiento Civil, contempla, en sus articulo 206 y siguiente tal posibilidad, así pues, la reposición trae consigo la nulidad, por lo que los jueces deben revisar muy cuidadosamente antes de declararla, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violentado el orden publico y siempre que dicha falla no puedan subsanarse de otra manera, lo que se traduce en que tal reposición debe declararse exclusivamente cuando esta persiga una finalidad útil, pues de no ser esta manera se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda”:

Así mismo estableció Sala de Casación Social en Sentencia 24 de Mayo de 2.000, estableció: … “ Ello conduce a que los Jueces deben examinar exhaustivamente y verificar la existencia de algún menoscabo de las formas procesales, que implique la violación del derecho a la defensa y al debido proceso, para acordar una reposición. Por su parte la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 26 dispone, que el Estado garantizará la justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, ni reposiciones inútiles, y el artículo 257 expresa en su parte final que no se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales…” con relación a las reposiciones inútiles, nuestra Ley Adjetiva Civil en armonía con el vigente texto constitucional dispone en la ultima parte del artículo 206 que en ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado. Por tanto, estima esta Sala de Casación Social tomando en consideraciones que no puede acordar reposiciones inútiles y acatando disposiciones constitucionales y legales antes referidas, que no declarará la nulidad de la sentencia antes cuestionada, si la misma no contiene alguna deficiencia que sea determinante para la resolución de la controversia, que produzca o implique alguna violación del derecho a la defensa y el debido proceso de alguna de las partes, o que tal deficiencia se traduzca en una omisión de pronunciamiento o en falta de fundamentos de tal entidad que impida el control de la legalidad de la sentencia impugnada…”.

Conforme a esta doctrina, para determinar si la forma omitida es esencial, es necesario averiguar si la omisión ha impedido al acto alcanzar su fin, porque entre la forma y el fin del acto existe una relación necesaria, toda vez que la forma está dada como medio para la obtención del fin, y si el acto ha alcanzado su fin, no puede decirse que está privado de formalidades esenciales.

De tal forma, que una vez analizadas las actas procesales, considera, quien aquí decide, que durante el transcurso del procedimiento llevado por esta instancia no hubo quebrantamientos al orden público y menos aun menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso; en consecuencia la solicitud de reposición de la causa es IMPROCEDENTE. Y así se declara.

CUARTO

Decidido lo anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto aquí controvertido: En primer Lugar observa:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado judicial de los demandantes, alega que en enero de 2006, ofrece en venta a los arrendatarios el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y desde la aceptación de la venta, los arrendatarios han incumplido con las obligaciones y al pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2007, abierto de pleno derecho, el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de ese derecho, presentando escrito en el que promueve lo siguiente: CAPITULO I, Ratifica y da por reproducidas en todas y en cada una de sus partes el merito favorable de los autos, Documentos Públicos y Privados que fueran acompañados adjuntos al Libelo de la Demanda. Da por reproducido a las letras H) recibos por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales vencieron los dias: 05 de febrero, 05 de marzo, 05 de abril, 05 de mayo, 05 de junio, 05 de julio y 05 de agosto de 2007, por un monto de doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 250.000,00), los cuales no fueron cancelados por la parte demandada, y los mismos rielan a los folios del 26 al 32 del respectivo expediente. I) Contrato de arrendamiento suscrito por su poderdante y los ciudadanos G.R.J.R. y P.P.G., sobre un inmueble de propiedad de su mandante. Al CAPITULO III, Rechaza y desconoce por impertinente el documento privado emanado del tercero, por no estar suscritos por su poderdante, y estos recibos fueron expedidos por la ciudadana C.S. cuando es totalmente falso que su poderdante le haya dado tal facultad del cobro de esos recibos. Pues se, observa el documento firmado por su mandante y el recibo firmado por la ciudadana C.S., en los mismos se aprecia que el acuerdo era para la venta del inmueble de su propiedad.

Por su parte los demandados alegan que el cobro del canon de arrendamiento a partir del mes de noviembre de 2006, lo hicieron a través de la ciudadana C.S., por lo tanto se encuentran solventes en el pago del canon de arrendamiento, así mismo omiten señalar que los demandados se encontraban en posesión del inmueble arrendado derivado del contrato de Opción de compraventa; y en lo que respecta a los recibos de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2007, estos fueron expedidos por su mandataria ciudadana C.S. y los cuales consigna en originales marcados “4”, “5”, “6”, “7” y “8”. Igualmente pagaron a la ciudadana C.S., en forma puntual y sucesiva el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre del 2006, enero, febrero, marzo, abril, Mayo y junio del arrendamiento cuyos originales consigna marcados “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7” y “8”, Así mismo al capitulo V, Promueve la Testimonial de la Ciudadana C.S..

Sobre este cúmulo de probanzas, este Tribunal aprecia que los recibos de pago emanados de tercero fueron ratificación en su contenido y firma, a través de la prueba testifical de la ciudadana C.S., a quien el Tribunal coloca a la vista y disposición de la testigo los originales de los instrumentos de los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Noviembre 2006, Diciembre 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del 2007, que seguidamente son ratificados en contenido y firma como manados de ella. Inmediatamente el abogado A.M. formulo las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo porque le cobro a los ciudadanos G.R. GIMENEZ Y P.P.G., los cánones de arrendamientos a partir del mes de Noviembre del 2006, sobre el inmueble constituido por el Apartamento N° 5-4, situado en el piso 5, Torre A, del Conjunto Residencial y Comercial Parque Napoli, de la Urbanización Los Nísperos de esta ciudad, propiedad de los ciudadanos F.G. y E.d.G.?. Contestó: El señor F.G. solicitó mis servicios para efectuar la oferta de compra venta a la señora G.J., cuyo monto fue la cantidad de noventa millones de bolívares (90.000.000,00), y a partir de ese momento fuera la persona encargada para cobranza de los cánones de arrendamientos del inmueble, del cual los propietarios, me cancelaría por concepto de comisión la cantidad de 10% del canon mensual de arrendamiento, el día 07 de Noviembre del 2006, se efectuó la opción de compra venta del inmueble, por parte de la señora G.J., con una opción de compra de veintiocho millones de bolívares (28.000.000,00), quedando el restante para se cancelado a los 120 días, después de liberada la hipoteca, ante el Registro y de haber entregado todos los documentos solicitados por el Banco Fondo Común, a partir del mes de noviembre 2006, yo C.S., empecé a cobrar los cánones de arrendamientos los cuales la señora Gisela, me canceló en efectivo los meses de Noviembre, Diciembre y Enero del 2006, dinero este que después de haber descontado el 10%, se lo entregaba mensualmente a la señora E.d.G., esposa del señor F.G., mensualmente al finalizar el mes, la señora E.G. me llamaba a mi teléfono de habitación en cual es 02418224285, la cual se puede verificar solicitando estado de cuenta a CANTV, y verificando las veces que la señora Eunice me llamaba, para saber cuando podía pasar a buscar su dinero, los mese de Febrero, Marzo, Abril del 2007, la señora G.J. me cancelo con cheque del Banco Caroni a mi nombre, los cuales deposite en mi cuenta del Banco Mercantil y Banesco los cuales consigno copias de recibos, este dinero me fue autorizado para efectuar gastos de solvencias y pagos del inmueble el cual también copias de todas las tramitaciones efectuadas por mi persona, el mes de mayo 2007, fue cancelado con cheque del Banco Industrial, el mes de Junio la señora Jiménez me había entregado la cantidad de ciento setenta mil bolívares (170.000,00), para efectuar pagos de gasto de registro, los cuales por tratarse de un inmueble de Ley de Política habitacional esta exonerado de pago de gastos de registro, devolviendo mi persona este dinero a la señora Gisela y esta me completo el monto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio 2007, el mes de Julio no lo cobre debido a que la señora G.J. tenía 3 meses de deposito y mas bien el señor F.G. le tendría que devolver la cantidad de 2 meses y el otro sería tomado como canon de arrendamiento de ese mes, ya que se debía estar efectuando la firma ante el Registro, el señor F.G. me autorizo a tener en mi poder los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril moyo y junio del 2007, para efectuar los pagos de: Ficha Catastral, Solvencia Municipal, Impuestos Municipales, Liberación de Hipoteca ante el Registro, Colegio de Abogados, Solvencia de Hidrocentro, Planilla de Rif, estampillas, Planillas de Seniat, etc., y luego al finalizar todo la venta sacaríamos cuentas. El señor F.G. y mi persona acordamos el 5% de monto de la venta, como pago por mi servicios de intermediaria en la venta del inmueble, o sea la cantidad de Cuatro Millones Quinientos mil Bolívares (4.500.000,00), los cuales me cancelo con dos cheques del Banco Banpro, cada uno por la cantidad de dos millones de bolívares (2.000.000,00), con fecha de vencimiento el 15 de noviembre del 2006 y el 20 de noviembre del 2006, el cheque del 15 de noviembre del 2006, no lo pude hacer efectivo, ya que me fue devuelto por el Banco sin que hasta la fecha me halla repuesto, el otro cheque si fue cobrado por mi persona y depositado en mi cuenta del Banco Mercantil, quedo un remanente pendiente de quinientos mil bolívares (500.000,00) para ser cancelado, una vez se finiquite las cuentas, anexo copia del cheque devuelto y del depósito bancario. El día 7 de noviembre del 2006, se efectuó la opción de compra, se hizo un documento de prorroga del inmueble de mutuo acuerdo entre ambas partes y espero el tiempo prudencial de que todos los documentos se llevaran al Registro una vez el Banco entrego toda la documentación para firma del Registro, lleve todos los documentos al Registro para su revisión y su calculo, luego de transcurrido el tiempo reglamentario se fijo la fecha de la firma, en la cual estuvo presente el representante del Banco, en tres oportunidades con el cheque en mano, para la cancelación del inmueble a favor del señor F.S. y la señora G.J. y mi persona, sin que los dueños del inmueble comparecieran, los documentos estuvieron el Registro durante 60 días, del 17 de junio del 2007 hasta el 17 de septiembre del 2007, momento en el cual fue anulado por el Registro, por haber transcurrido la fecha tope, anexo copia de los documentos entregados en el Registro y la devolución de los mismos, esta devolución fue hecha a mi persona, debido a que fui yo la persona que los introdujo ante el Registro, igualmente quiero aclarar que fui yo la persona que libero la hipoteca ante el Registro.

De lo antes trascrito se infiere que la ciudadana C.S., fue contratada entre otras asuntos para recibir los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por los demandantes, es decir, los correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, de 2007, y en cuánto a los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto de 2007, forman parte del análisis sobre la existencia o no del contrato de compra venta. En merito a lo expuesto los recibos de pago por concepto de pensiones inquilinarias de los meses de meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, de 2007, merecen valor probatorio; y por vía de consecuencia se desecha el desconocimiento efectuado por el actor. Y así se establece

SEXTO

Ahora bien, este tribunal considera pertinente; establecer algunas consideraciones respecto al contrato de arrendamiento y el contrato de compra-venta; en virtud a ello, establece lo siguiente:

El artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de él, según la equidad, el uso o la Ley. Ahora bien, la interpretación de los contratos, cuando surgen diferencias entre las partes contratantes las hace el juez, según lo dispuesto en el aparte in-fine del artículo 12 del Código De Procedimiento Civil.

En este sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su exposición de motivos establece la necesidad de “concentrar en un solo texto legal toda la materia, estableciendo así la seguridad jurídica para las partes interiormente en la relación arrendaticia”, con dos objetivos económicos, y “teniendo siempre el derecho de defensa de las partes y la debida celeridad procesal”. Cita el concepto de “Contrato de Arrendamiento, entendido en su desarrollo histórico como arrendamiento de cosas , que trae el artículo 1579 del Código Civil como “…un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa, mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”(sic), es pues, un contrato BILATERAL SINALAGMÁTICO ONEROSO, cuya creación demana del solo consensum de las partes, en los elementos básicos del mismo, que son: ¿Quiénes arriendan, Qué se arrienda, Por qué tiempo y bajo qué canon?, por lo tanto puede ser verbal, y su otorgamiento en forma escrita solo será ad probatione.

Su espíritu pues es de crear “una perfecta armonización entre los intereses de arrendatarios y arrendadores, en un cuerpo homogéneo de normas y traslada al organismo judicial ordinario el conocimiento y decisión de todas las materias derivadas de la relación arrendaticia (desalojos, resolución, prorroga legal, reintegros por sobrecobros de alquileres, y otros). De lo expuesto se colige que claramente la intención del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es dividir las relaciones arrendaticias en dos grupos de contratos verbal o escrito, y éstos a tiempo determinado y tiempo indeterminado.

Por otra parte, resulta oportuno citar lo expuesto por el autor, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

No obstante, la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

Es el caso de autos, los accionados G.R.G.R. y P.P.G., alegan que en el mes de noviembre del 2006, celebraron contrato con los arrendadores, ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.D.G., de opción de compra venta, sobre el inmueble arrendado, tal y como se evidencia del referido contrato de opción de Compraventa, celebrado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre del 2006, autenticado bajo el Nro. 48, tomo 294.

Según lo establecido en la cláusula QUINTA del referido contrato de Opción de compraventa, LOS PROMITENTES VENDEDORES asumieron el compromiso de entregar a los promitentes compradores, el inmueble libre de todo gravamen y solvente de impuestos nacionales y municipales, así como todos los documentos necesarios para la tramitación y venta definitiva ante el Registro. No obstante arguye que la venta quedo suspendida, ya que sobre el inmueble pesaba una hipoteca convencional de primer grado, a favor del BANCO FONDO COMÚN.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas consignadas a los autos, observa, esta Juzgadora que existen hechos en la presente causa que no pueden dejarse de considerar; en lo que respecta al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de diciembre del 2001, autenticado por ante la notaria Pública Cuarta de V.E.C., inserto bajo el N° 53, Tomo 211, carece de toda validez toda vez que los arrendatarios G.R.G.R. y P.P.G., había suscrito un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, debidamente autenticado, es decir, en forma pública con los arrendadores, ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.D.G., por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre del 2006, autenticado bajo el Nro. 48, tomo 294. Cuya protocolización estaba en suspenso, hasta tanto se liberara la hipoteca convencional de primer grado, que pesaba sobre el inmueble, tal como fue aceptado y declarado por el ciudadano F.E.G.S. en su misiva de fecha 07 de noviembre del 2006, además adujo que la ciudadana G.R.G.R., promitente compradora, debía esperar que se hiciera efectiva la liberación de la hipoteca y luego los 120 días de duración de la opción de compraventa, se harían efectivos a partir de la entrega de dicha liberación tal como se desprende de la consignación de la misma marcada “B”

Efectivamente, las partes celebraron un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble arrendado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre del 2006, autenticado bajo el Nro. 48, tomo 294. (folio 170 y 171) Asimismo consta a los autos las siguientes probanzas: correspondencia enviada el 13 de junio del 2007, por la ciudadana C.S., BANCO FONDO COMÚN. Marcada con la letra “C” (folio 70), presentación del documento de liberación de hipoteca del inmueble por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el 21 de junio del 2007, por la ciudadana C.S., marcada con la letra “D”( desde el folio 72, hasta el 76 ). Igualmente consta a los autos marcada “E”, la fecha para la suscripción y protocolizar ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de registro del Municipio V.d.E.C., del documento definitivo de compraventa, es decir, el día 18 de julio del 2007. Consta al folio 78 difirimiento de la firma para el día 22 de agosto del 2007, marcado “F”.

Así tenemos, que consta a los autos la prueba de informe, emanada del Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Valencia, cuyas resultas de la información solicitada, fue recibida en este Tribunal el 31-de enero de 2008; que se lee textualmente en su contenido lo siguiente:

“ que de la revisión practicada en el libro de presentaciones y planilla de control de documentos a otorgarse diariamente, la fecha de firma del documento signado con la serie 2061 no fue fijada para la fecha indicada en su oficio (18-06-2007)” … “ En lo que respecta al ordinal segundo le informo que de la revisión practicada en el libro de o presentaciones y planilla de control de documentos a otorgarse diariamente, para el día 18-07-2007 el documento con la serie 2061 no se otorgo y fijaron nuevas fechas para la firma de dicho documento con la serie 2061. Ahora bien en el procedimiento que aplica este Registro Público para el otorgamiento de los documentos no se deja constancia de las razones o motivos por las cuales no se otorga el mismo, solo se reporta como una firma caída del día en que se fijo dicha firma.-“ (negrilla del Tribunal)

Ahora bien, en relación a la prueba de informe emanadas del Banco Fondo Común, cuyas resultas fueron recibidas en este juzgado el 1-02-2008 (folio 184), se desprende, …..“ El 13 de junio de 2007 se recibió carta de la Sra. C.S., apoderada del Sr. F.G., indicando que pronto seria protocolizada la liberación de hipoteca. Sobre el inmueble ubicado en el Municipio Valencia, Parroquia San José, Conjunto Residencial y Comercial Parque Napoli, apartamento N° 5-4 del piso N° 5 de la Torre A, que era propiedad de los Sres. F.G.…..y E.V. de González…….pesa hipoteca de primer grado a favor de Banco Fondo Común, ….” Por último dicha carta de fecha 13 de junio de 2007, señala se fuera haciendo el documento de venta que se celebraría entre los señores F.G., E.d.G. y G.J., para introducirlo ante el mencionado Registro”

Conforme se evidencia del articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de informe recae sobre los hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en poder del ente requerido; sin embargo, como refiere la norma, el medio probatorio tiene como objeto principal, suministrar información sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos.

Indicado lo anterior, observa este Tribunal que las pruebas de informes promovidas por los demandados en el capitulo II, sección segunda y Capitulo II,, sección primera del escrito de prueba; si guardan relación con el asunto debatido. Por lo que merecen valor probatorio y así se establece

En consecuencia la relación inquilinaria de fecha 21 de noviembre del año 2001 quedo extinguida, ya que las partes pactaron otro negocio contractual, es decir, contrato de opción de compra venta sobre el inmueble que inicialmente fuera arrendado y posteriormente el día 18 de julio del 2007 se estableció la suscripción y protocolizar ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de registro del Municipio V.d.E.C., del documento definitivo de compraventa, todo lo cual quedó suficientemente probado en autos, y la parte demandante, no logró desvirtuar los alegatos de los accionados, y solo se limito a reproducir el valor probatorio de los siguientes documentos: Documento de Opción de Compra.-Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, de fecha siete (07) de noviembre del año dos mil seis (2006), quedando inserto bajo el Nº 48 Tomo 294 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría. Documento debidamente firmado por su poderdante F.E.G.S., su cónyuge E.A.V.d.G. y la ciudadana G.R.J.R., donde se acuerda una prorroga. Recibo debidamente firmado por la Señora C.S., de fecha 08 de Noviembre de 2006. Documento de liberación de Hipoteca, emanado del Banco Fondo Común, Banco Universal, de fecha Veinticinco (25) de Enero del dos mil siete (2007), quedando asentado bajo el Nº 14, Tomo 14., ello significa que admite en la etapa probatoria del proceso, estos hechos como ciertos; Aun mas es forzoso concluir que los demandantes incumplieron con el contrato de compra venta, documento que no fue tachado, por lo que conserva toda fuerza y valor probatorio y así se decide

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir, que esta claro que el arrendamiento existió en principio, pero posteriormente la relación arrendaticia cambio por el otro negocio o relación contractual, es decir, el contrato de compra-venta, y no el contrato de arrendamiento, siendo así, todo su contenido carece de validez, ello con respecto a las cláusulas insertas en el mismo; y al estar vigente el contrato de compra venta, a partir del 18 de julio de 2007, estaban los demandados liberados de continuar cancelando el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto del 2007, exigidos por la parte actora.

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