Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 27 de Marzo de 2014

La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora pretende que la demandada cumpla con el contrato de opción de compra venta, pactado sobre un inmueble constituido por el apartamento Nº 18-A, ubicado en el piso 18 del edificio denominado Residencias Candemar Torre “A”, ubicado en la esquina de Teñidero, entre las calles Norte 11 y Este 5, parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito, por el precio de un millón cuarenta mil bolívares (Bs. 1.040.000), que sería pagado por la opcionante a la opcionada así: cien mil bolívares (100.000), entregada en calidad de arras en el momento de la autenticación del instrumento y novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000) que serian pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo en el registro correspondiente, siendo el plazo máximo para la protocolización de ese documento definitivo de venta noventa (90) día continuos más treinta (30) día continuos de prórroga.

Asimismo, se pactó la suma de ciento mil bolívares (Bs. 100.000) como cláusula penal, por lo que si la opcionada no cumplía con la obligación asumida, la otra podía retener para sí dicha suma de dinero por concepto de daños y perjuicios y si el incumplimiento se imputaba a la opcionante, ésta devolvería los cien mil bolívares (Bs. 100.000) recibidos más una cantidad igual como compensación por daños y perjuicios.

Que ejecutó todos los requisitos a los fines de la firma de la compra venta, al punto de haber introducido el original del documento en el Registro Público Quinto el 25 de febrero de 2013, pero la demandada cuando se le comunicó que todos estaba formalizado para efectuar la venta definitiva, se negó a hacerlo, alegando que ya no vendería el inmueble sin explicación alguna, pero tampoco ha cumplido con reintegrar los cien mil bolívares (Bs. 100.000) recibido como arras ni los cien mil bolívares (Bs. 100.000) pactados como indemnización por el incumplimiento.

Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, demanda a la citada ciudadana a los fines que convenga o sea condenada al cumplimiento del contrato de opción de compra venta en cuanto al pago de la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) pactaos en la cláusula cuarta del contrato así como los intereses legales, calculados desde la fecha de admitirse la demanda hasta su cumplimiento efectivo.

El valor de la demanda se estimó en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000).

Entre tanto, la parte demandada a través de su defensor judicial indicó la imposibilidad de ubicar a la demandada, a pesar de las diligencias efectuadas a ese fin. Sin embargo, negó que su defendida deba pagar la suma de dinero e intereses pretendida por la actora, desconociendo los hechos alegados por la parte actora.

En la oportunidad legal, se celebró la audiencia de juicio con la presencia de la representación judicial de la parte actora. En esa misma oportunidad se pronunció oralmente la decisión, declarando parcialmente con lugar la pretensión de la actora, condenando a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por la inejecución de la obligación pactada en cláusula penal en el contrato de opción de compra venta arriba indicado.

Consta en original de instrumento autenticado el 19 de octubre de 2012, que las partes procesales se ligaron jurídicamente mediante un contrato que denominaron de opción de compra venta, en el cual la actora se comprometió a comprar y la demandada a vender, el inmueble arriba descrito por el precio señalado, en el plazo máximo de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prórroga, extendido dicho consentimiento por escrito y para el caso que una de las partes incumpliese con ese compromiso por cualquier causa que le fuere imputable, debía pagar a la otra la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000) pactada como cláusula penal.

En efecto, la cláusula cuarta del contrato, dispone:

Ambas partes convienes expresamente en fijar la cantidad de cien mil bolívares con cero céntimos (100.000,00) por concepto de Cláusula Penal que se ejecutará si por cualquier causa una de las partes se rehusare o no pudiese realizar la presente operación. En consecuencia, si LA OPCIONADA no cumplen con la obligación contraída dentro de los lapsos, términos y condiciones estipuladas en el presente documento de opción de compra venta, por causas imputables a ella, LA OPCIONANTE podrá retener para si y nada adeudará a LA OPCIONADA, la cantidad de cien mil bolívares con cero céntimos (100.000,00) ya que se considerará la reparación total de cualquier daño o perjuicio causado por su incumplimiento; y por otra parte LA OPCIONANTE devolverá cantidad de cien mil bolívares con cero céntimos (Bs. 100.000,00) a LA OPCIONADA por concepto d cláusula penal, sino cumplen con su obligación de vender dentro de los lapsos, términos y condiciones aquí estipulados, por causas que le fueran imputables, sin necesidad de que los mismos deban ser probados y demostrados en el momento de su desistimiento o incumplimiento de la obligación aquí contraída.

Vista la forma oscura en que se redactó la cláusula, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe interpretarse que la intención de las partes era establecer una cláusula penal de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) como justa indemnización para el caso que una de ellas no cumpliera con lo pactado.

Pero por la igualdad que debe mantenerse en sus derechos, dicha cantidad debía pagarla aquella parte que no cumpliese. Por ello, si era la opcionada que no cumpliera, podía la otra parte retener dicha suma de dinero que recibió en calidad de arras, pero de igual forma, si la que incumplía era la opcionante, debía indemnizar a la opcionada, con igual suma de dinero, además de reintegrar los cien mil bolívares (Bs. 100.000) recibido. Interpretar de otra manera dicha cláusula, significaría desconocer el principio de igualdad entre las partes o entenderla como una cláusula leonina no tolerable en el ordenamiento jurídico.

La parte actora, a los fines de probar que cumplió su obligación pactada en el compromiso de venta, aportó copia simple de instrumento apócrifo que se desecha del proceso de acuerdo a lo previsto en el artículo 1368 del Código Civil, en virtud que los documentos privados deben estar suscrito por el obligado.

Sin embargo, la parte actora aportó copia certificada de instrumento Registrado el 02 de septiembre de 2013, en el que consta que la ciudadana Yairimar M.P.G., vendió a la ciudadana A.C.V.C., el inmueble arriba descrito y objeto de la opción de compra venta de marras.

De acuerdo al plazo fijado en el instrumento contentivo de la opción de compra venta, la venta debió perfeccionarse a más tardar al 19 de febrero de 2013 y no se hizo y a pesar que el defensor judicial negó los hechos afirmados por la parte actora, no aportó elementos de convicción respecto a que tal incumplimiento le era imputable a la actora. Tampoco consta que la vendedora haya solicitado la disolución del vínculo jurídico pactado con la hoy actora a los fines de quedar liberada de él y poder vender el inmueble como lo hizo.

En efecto, los contratos constituyen una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, como lo indica el artículo 1133 eiusdem.

El principio rector en la materia es que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Además, los contratos como convención entre partes para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico, tienen fuerza de ley entre ellas, quienes deben cumplirla de buena fe y las obligan no solo a lo expresado en ellos sino a las consecuencias que de ellos derivan, según los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y, siendo además que la ley autoriza a la parte de un contrato bilateral a solicitar el cumplimiento del mismo, cuando la otra parte no ejecuta la suya (de dar, hacer o no hacer), a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 ibídem, debe condenarse a la demandada a cumplir con lo pactado con los daños y perjuicios pactados en la cláusula penal, la cual de acuerdo a lo previsto en el artículo 1276 ibídem, cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal, no puede el acreedor pedir una mayor suma, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Por ello, la petición de pago de intereses legales resulta sin lugar, en razón que todos los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, lo fijaron las partes bajo la figura de la cláusula penal arriba indicada. De acuerdo a ello, a pesar que en este tipo de contratos preparatorios para futura venta de un inmueble, una de las prestaciones a que se comprometieron las partes tienen como objeto cantidades de dinero y de allí que a falta de acuerdo de las mismas, dichas sumas de dinero pudiese generar el interés legal, no puede suceder así cuando, como en el caso de autos, las partes expresamente pactaron la forma de resarcir los daños y perjuicios que generaría el incumplimiento, por lo que no puede la parte pretender cobrar dos veces por el mismo concepto, cuando los intereses así pactados no hace otra cosa que indemnizar daños y perjuicios.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble, intentado por la ciudadana Mayrin M.Y. contra la ciudadana Yairimar M.P.G.. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) por concepto de daños y perjuicios pactados en el citado contrato bajo la figura de cláusula penal.

Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada.

No hay condena en costas procesales.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

T.G..

En esta misma fecha siendo la(s) _______________., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

T.G.

ASUNTO: AP31-V-2013-000453

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta de Inmueble, intentado por la ciudadana MAYRIN M.Y., titular de la cédula de identidad número 13.271.341, representada judicialmente por los abogados M.M. y E.M., inscritos en el inpreabogado bajo los números 105.135 y 25.887, en ese orden, contra la ciudadana YAIRIMAR M.P.G., titular de la cédula de identidad Nº 16.023.629, representada judicialmente por el defensor judicial Pellegrino Cioffi, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 185.403, se inició por libelo de demanda distribuida el 25 de marzo de 2013 y se admitió el 01 de abril del mismo año 22 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos su citación. De igual manera, se ordenó tramitar la causa por las disposiciones relativas al procedimiento oral, contenidas en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora pretende que la demandada cumpla con el contrato de opción de compra venta, pactado sobre un inmueble constituido por el apartamento Nº 18-A, ubicado en el piso 18 del edificio denominado Residencias Candemar Torre “A”, ubicado en la esquina de Teñidero, entre las calles Norte 11 y Este 5, parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito, por el precio de un millón cuarenta mil bolívares (Bs. 1.040.000), que sería pagado por la opcionante a la opcionada así: cien mil bolívares (100.000), entregada en calidad de arras en el momento de la autenticación del instrumento y novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000) que serian pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo en el registro correspondiente, siendo el plazo máximo para la protocolización de ese documento definitivo de venta noventa (90) día continuos más treinta (30) día continuos de prórroga.

Asimismo, se pactó la suma de ciento mil bolívares (Bs. 100.000) como cláusula penal, por lo que si la opcionada no cumplía con la obligación asumida, la otra podía retener para sí dicha suma de dinero por concepto de daños y perjuicios y si el incumplimiento se imputaba a la opcionante, ésta devolvería los cien mil bolívares (Bs. 100.000) recibidos más una cantidad igual como compensación por daños y perjuicios.

Que ejecutó todos los requisitos a los fines de la firma de la compra venta, al punto de haber introducido el original del documento en el Registro Público Quinto el 25 de febrero de 2013, pero la demandada cuando se le comunicó que todos estaba formalizado para efectuar la venta definitiva, se negó a hacerlo, alegando que ya no vendería el inmueble sin explicación alguna, pero tampoco ha cumplido con reintegrar los cien mil bolívares (Bs. 100.000) recibido como arras ni los cien mil bolívares (Bs. 100.000) pactados como indemnización por el incumplimiento.

Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, demanda a la citada ciudadana a los fines que convenga o sea condenada al cumplimiento del contrato de opción de compra venta en cuanto al pago de la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) pactaos en la cláusula cuarta del contrato así como los intereses legales, calculados desde la fecha de admitirse la demanda hasta su cumplimiento efectivo.

El valor de la demanda se estimó en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000).

Entre tanto, la parte demandada a través de su defensor judicial indicó la imposibilidad de ubicar a la demandada, a pesar de las diligencias efectuadas a ese fin. Sin embargo, negó que su defendida deba pagar la suma de dinero e intereses pretendida por la actora, desconociendo los hechos alegados por la parte actora.

En la oportunidad legal, se celebró la audiencia de juicio con la presencia de la representación judicial de la parte actora. En esa misma oportunidad se pronunció oralmente la decisión, declarando parcialmente con lugar la pretensión de la actora, condenando a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por la inejecución de la obligación pactada en cláusula penal en el contrato de opción de compra venta arriba indicado.

Consta en original de instrumento autenticado el 19 de octubre de 2012, que las partes procesales se ligaron jurídicamente mediante un contrato que denominaron de opción de compra venta, en el cual la actora se comprometió a comprar y la demandada a vender, el inmueble arriba descrito por el precio señalado, en el plazo máximo de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prórroga, extendido dicho consentimiento por escrito y para el caso que una de las partes incumpliese con ese compromiso por cualquier causa que le fuere imputable, debía pagar a la otra la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000) pactada como cláusula penal.

En efecto, la cláusula cuarta del contrato, dispone:

Ambas partes convienes expresamente en fijar la cantidad de cien mil bolívares con cero céntimos (100.000,00) por concepto de Cláusula Penal que se ejecutará si por cualquier causa una de las partes se rehusare o no pudiese realizar la presente operación. En consecuencia, si LA OPCIONADA no cumplen con la obligación contraída dentro de los lapsos, términos y condiciones estipuladas en el presente documento de opción de compra venta, por causas imputables a ella, LA OPCIONANTE podrá retener para si y nada adeudará a LA OPCIONADA, la cantidad de cien mil bolívares con cero céntimos (100.000,00) ya que se considerará la reparación total de cualquier daño o perjuicio causado por su incumplimiento; y por otra parte LA OPCIONANTE devolverá cantidad de cien mil bolívares con cero céntimos (Bs. 100.000,00) a LA OPCIONADA por concepto d cláusula penal, sino cumplen con su obligación de vender dentro de los lapsos, términos y condiciones aquí estipulados, por causas que le fueran imputables, sin necesidad de que los mismos deban ser probados y demostrados en el momento de su desistimiento o incumplimiento de la obligación aquí contraída.

Vista la forma oscura en que se redactó la cláusula, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe interpretarse que la intención de las partes era establecer una cláusula penal de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) como justa indemnización para el caso que una de ellas no cumpliera con lo pactado.

Pero por la igualdad que debe mantenerse en sus derechos, dicha cantidad debía pagarla aquella parte que no cumpliese. Por ello, si era la opcionada que no cumpliera, podía la otra parte retener dicha suma de dinero que recibió en calidad de arras, pero de igual forma, si la que incumplía era la opcionante, debía indemnizar a la opcionada, con igual suma de dinero, además de reintegrar los cien mil bolívares (Bs. 100.000) recibido. Interpretar de otra manera dicha cláusula, significaría desconocer el principio de igualdad entre las partes o entenderla como una cláusula leonina no tolerable en el ordenamiento jurídico.

La parte actora, a los fines de probar que cumplió su obligación pactada en el compromiso de venta, aportó copia simple de instrumento apócrifo que se desecha del proceso de acuerdo a lo previsto en el artículo 1368 del Código Civil, en virtud que los documentos privados deben estar suscrito por el obligado.

Sin embargo, la parte actora aportó copia certificada de instrumento Registrado el 02 de septiembre de 2013, en el que consta que la ciudadana Yairimar M.P.G., vendió a la ciudadana A.C.V.C., el inmueble arriba descrito y objeto de la opción de compra venta de marras.

De acuerdo al plazo fijado en el instrumento contentivo de la opción de compra venta, la venta debió perfeccionarse a más tardar al 19 de febrero de 2013 y no se hizo y a pesar que el defensor judicial negó los hechos afirmados por la parte actora, no aportó elementos de convicción respecto a que tal incumplimiento le era imputable a la actora. Tampoco consta que la vendedora haya solicitado la disolución del vínculo jurídico pactado con la hoy actora a los fines de quedar liberada de él y poder vender el inmueble como lo hizo.

En efecto, los contratos constituyen una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, como lo indica el artículo 1133 eiusdem.

El principio rector en la materia es que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Además, los contratos como convención entre partes para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico, tienen fuerza de ley entre ellas, quienes deben cumplirla de buena fe y las obligan no solo a lo expresado en ellos sino a las consecuencias que de ellos derivan, según los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y, siendo además que la ley autoriza a la parte de un contrato bilateral a solicitar el cumplimiento del mismo, cuando la otra parte no ejecuta la suya (de dar, hacer o no hacer), a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 ibídem, debe condenarse a la demandada a cumplir con lo pactado con los daños y perjuicios pactados en la cláusula penal, la cual de acuerdo a lo previsto en el artículo 1276 ibídem, cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal, no puede el acreedor pedir una mayor suma, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Por ello, la petición de pago de intereses legales resulta sin lugar, en razón que todos los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, lo fijaron las partes bajo la figura de la cláusula penal arriba indicada. De acuerdo a ello, a pesar que en este tipo de contratos preparatorios para futura venta de un inmueble, una de las prestaciones a que se comprometieron las partes tienen como objeto cantidades de dinero y de allí que a falta de acuerdo de las mismas, dichas sumas de dinero pudiese generar el interés legal, no puede suceder así cuando, como en el caso de autos, las partes expresamente pactaron la forma de resarcir los daños y perjuicios que generaría el incumplimiento, por lo que no puede la parte pretender cobrar dos veces por el mismo concepto, cuando los intereses así pactados no hace otra cosa que indemnizar daños y perjuicios.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble, intentado por la ciudadana Mayrin M.Y. contra la ciudadana Yairimar M.P.G.. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) por concepto de daños y perjuicios pactados en el citado contrato bajo la figura de cláusula penal.

Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada.

No hay condena en costas procesales.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

T.G..

En esta misma fecha siendo la(s) 3:22 p.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

T.G.