Decisión nº 8 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 8 de Julio de 2013

Fecha de Resolución 8 de Julio de 2013
EmisorJuzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteXiomara Reyes
ProcedimientoResolución De Contrato De Opción De Compra-Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

203° y 154°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 8 de junio de 1992, bajo el N° 25, Tomo 21-A, representada por el ciudadano R.F.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 5.823.194, de igual domicilio, actuando como presidente de la citada empresa según se evidencia del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la mencionada sociedad mercantil celebrada el día 22 de enero de 2007, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 6 de febrero de 2007, bajo el N° 10, Tomo 12-A.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos A.D.M. y C.T.D.M., mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.521.153 y 4.758.809, en su orden, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 13.594 y 20.400, respectivamente, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.J.M.R., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 7.890.567 y con domicilio en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEFENSORA AD LITEM: Ciudadana M.B.M., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 103.257, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 2736-12 JUICIO ORAL

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 18 de septiembre de 2012, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 21 de septiembre de 2012, por el juicio oral, el Tribunal ordenó la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, para dar contestación a la demanda.

En fecha 2 de noviembre de 2012, el Alguacil dejó constancia que no pudo practicar la citación personal de la demandada. La parte actora en fecha 9 de noviembre de 2012, solicitó la citación cartelaria de la demandada, siendo que, en fecha 13 de noviembre de de 2012, fueron librados dichos carteles. El día 26 de noviembre de 2012, la parte actora consignó los ejemplares de los periódicos ordenados y cumplidas como fueron las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal previa solicitud de la accionante designó defensor ad-litem de la demandada, ciudadana M.J.M.R. antes identificada, a la profesional del derecho ciudadana M.L.B..

En fecha 26 de febrero de 2013, la defensora fue notificada y en fecha 27 de febrero de 2013, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley. En fecha 20 de marzo de 2013, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de citación firmada por la defensora ad-litem y en esa misma fecha, la secretaría hace constar que se encuentran cumplidas las formalidades de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de marzo de 2013, la parte actora reformó el libelo de demanda y en esa misma fecha el Tribunal admitió la reforma conforme el artículo 345 eiusdem.

El día 24 de abril de 2013, la defensora ad-litem de la demandada dio contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo en forma pormenorizada todos y cada una de los alegados planteados en el escrito libelar y la reforma. Promovió documental contentiva de fallo dictado por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, producido en el expediente No. 2139 de la nomenclatura particular de ese Juzgado, reservándose la oportunidad para consignar el referido instrumento en el lapso probatorio correspondiente.

En fecha 29 de abril de 2013, este Juzgado previo cómputo ordenado para verificar que transcurrió íntegramente el lapso de la contestación, fijó la audiencia preliminar, la cual se llevó a efecto en fecha 6 de mayo de 2013, y fijó los límites de la controversia el día 9 de mayo de 2013.

La parte demandada en forma personal debidamente asistida de abogado en fecha 15 de mayo de 2013, promovió la documental enunciada en la contestación de la demanda y la parte actora promovió escrito. En fecha 21 de mayo de 2013, la accionante se opuso a la admisión de la prueba consignada por la parte demandada y el Tribunal en fecha 27 de mayo de 2013, desechó la oposición planteada por la actora y admitió dichas probanzas.

En fecha 6 de junio de 2013, este Tribunal fijó la audiencia oral para el día 26 de junio de 2013, oportunidad en que se llevó a efecto la audiencia o debate oral. Previa exposición de las partes intervinientes en el proceso, la Jueza se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo. Declaró con lugar la acción que por resolución de contrato de opción a compra venta fue interpuesta por la sociedad mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., en contra de la ciudadana M.J.M.R., y consecuencialmente quedaron resueltos los contratos autenticados ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36,Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 3 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. Declaró la extinción de la obligación de otorgar el contrato definitivo de compraventa que versa sobre el inmueble propiedad de la actora, según lo solicitado en el escrito libelar y condenó en costas a la parte demandada, y estando dentro de la oportunidad legal para extender por escrito el fallo completo conforme a lo establecido en el artículo 877 eiusdem, el Tribunal pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

-III-

Alegó la parte actora que según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, celebró un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana M.J.M.R., identificada en autos, que versa sobre un inmueble de su propiedad, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Enfatizó que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 3 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, ambas partes ampliaron el contrato arriba mencionado en lo que respecta a las cláusulas tercera y cuarta del contrato original y convinieron expresamente que la duración del mismo era de cinco (5) meses contados a partir de la fecha cierta del contrato; que el precio convenido para la compraventa era de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,oo), equivalente a setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 75.000,oo), o sea que ambas partes incrementaron el precio de la compraventa en cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) equivalente a cinco mil bolívares fuertes (Bs. F 5.000,oo); que fue expresamente convenida la forma de pago, quedando obligada la promitente compradora a pagar a la promitente vendedora el saldo pendiente por ese concepto; que de acuerdo a lo estipulado en las cláusulas contractuales el plazo de ejecución del contrato de opción de compraventa venció el día 3 de abril de 2007.

La actora invocó el contenido de las cláusulas segunda, tercera parágrafo segundo y décima primera del señalado contrato.

Señaló que la promitente compradora jamás dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales, que no gestionó en el plazo convenido, los requisitos y trámites administrativos y legales para la obtención de financiamiento bancario, la entrega de documentos de identificación y demás datos necesarios para la redacción del documento, la solicitud oportuna de las solvencias exigidas para la protocolización del documento definitivo de compraventa, el ofrecimiento del precio estipulado para la compraventa, la solicitud de recaudos exigidos por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la planilla de recepción de documentos y la planilla de presentación del documento definitivo de compraventa del identificado inmueble expedida por la mencionada Oficina de Registro Público.

En ese mismo orden invocó los artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

Alegó que ante la negativa de la promitente compradora de reconocer y declarar su evidente incumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa procedió a demandar judicialmente la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes y en forma adicional reclamar los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de tal incumplimiento.

Que por las razones expuestas, es por lo que la sociedad mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., en su carácter promitente vendedora del inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° A-19 y la casa sobre ella construida, ubicada en el Desarrollo Habitacional “SAN PANCRACIO”, situado en la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, demandó a la ciudadana M.J.M.R., en su carácter de promitente compradora, para que convenga en la resolución del contrato de contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, en los términos descritos en el escrito libelar y según consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36,Tomo 99 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 3 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, que versa sobre el inmueble antes identificado y en consecuencia convenga en declarar la extinción de la obligación de otorgar el contrato definitivo de compraventa sobre dicho inmueble o en su defecto así lo declare el Tribunal con todos los pronunciamientos de Ley.

En fecha 21 de marzo de 2013, la representación judicial mediante reforma del escrito libelar declaró expresamente que el documento público que acredita la propiedad de su representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. sobre el inmueble distinguida con el N° A-19 y la casa sobre ella construida, ubicada en el Desarrollo Habitacional “SAN PANCRACIO”, en la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, posee un área de terreno de ciento ochenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (180,30 mts. 2) aproximadamente y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte, parte de la parcela A-14; Sur, vía pública con calle 97; Este, parcela A-20 y Oeste, vía pública, avenida 64 A, y esta protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 1997, bajo el N° 32, Tomo 33, Protocolo 1°, tal y como se describió claramente en el capítulo sexto, ordinal 2° de la demanda original y al cual se anexó el instrumento público en copia certificada. Ratificó la demanda original en todo su contenido y pidió al Tribunal la admisión de la reforma para que complemente la demanda original admitida en fecha 21 de septiembre de 2012, conforme a lo previsto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, conformado una sola demanda y declarándola con lugar con todos los demás pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la accionada M.J.M.R., representada por la ciudadana M.B.M., en su carácter de defensora ad-litem, estando dentro de la oportunidad legal para ello dio contestación a la demanda; negó, rechazó y contradijo en forma pormenorizada los hechos descritos y los fundamentos jurídicos incoados en el libelo de la demanda e invocó una prueba documental referida a una sentencia definitivamente firme, dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, reservándose la oportunidad para traerla a los autos.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Asimismo establece el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Norma ésta que se encuentra en armonía con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirma que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Por su parte, el Código Civil establece:

Artículo 1.133 El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a no solo cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

-V-

PRUEBAS

En relación a las pruebas aportadas a las actas procesales, la actora junto con el escrito libelar promovió las documentales referidas a la relación contractual que pretende resolver mediante esta acción judicial y a tales efectos acompañó copia certificada que riela a los folios 9 al 13 del expediente, del acta de asamblea general extraordinaria de la accionante, celebrada el día 22 de enero de 2007, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 6 de febrero de 2007, bajo el N° 10, Tomo 12-A; de igual forma cursa a los folios 14 al 20 del expediente, copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 1997, bajo el N° 32, Tomo 33, Protocolo 1°; corre inserto a los folios 24 al 27 del expediente, copia del documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99, contentivo de la opción de compra celebrada entre las partes que versa sobre el inmueble referido en la demanda y consta a los folios 30 al 32 del expediente, copia de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 03 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, contentivo de la ampliación de la opción de compra referida en el punto anterior, instrumentos éstos que no fueron cuestionados en el transcurso del proceso, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359, 1.363 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierto que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones al momento de suscribir el contrato de opción de compra; que la parte demandada no cumplió con la obligación contraída en el mismo y que la accionante es la propietaria del inmueble opcionado y así se declara.

En lo atinente a la prueba documental traída a los autos por la parte demandada que riela a los folios 100 al 107 del expediente, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme el artículo 1.384 del Código Civil, por emanar de un órgano jurisdiccional y tiene como cierto que la parte actora demandó por reivindicación a la parte demandada, siendo que lo procedente era alegar el incumplimiento de sus obligaciones en virtud del contrato de opción de compra venta, por lo que el Juzgado que conoció la acción reivindicatoria concluyó que no fueron acreditados los supuestos de procedencia y así se declara.

Ahora bien, de la revisión y estudio que se hace a los autos quedó evidenciado que fue un hecho no controvertido la existencia de la relación contractual y que según el contrato de opción de compra celebrado por la empresa FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. y la ciudadana M.J.M.R., debidamente analizado y valorado por este Juzgado, no fue establecida como una obligación en las cláusulas contractuales, la entrega del bien inmueble, pues dicho convenio hace mención que versa sobre una parcela de terreno y una casa sobre ella construida; ubicada en el Desarrollo Habitacional “SAN PANCRACIO”, en la calle 97 con Avenida 65, de la Urbanización SAN MIGUEL, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B., del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, plenamente identificada en la cláusula primera; que el contrato tendría una duración de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento por ante un Notario Público, según la cláusula tercera, con una prórroga de treinta (30) días adicionales y continuos, contados a partir de la fecha de expiración del término de duración original y que si al vencimiento del término original de duración del contrato o de la extensión del mismo, la promitente compradora no había cumplido con su obligación de comprar ello relevaría a la promitente vendedora de la respectiva obligación de vender, pudiendo con ello disponer del inmueble opcionado según su exclusivo criterio y conveniencia; de igual forma fue establecido el precio y la forma de pago; que en caso de incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas por la promitente compradora; incluso aún por razón de caso fortuito, fuerza mayor, hecho del príncipe y la misma muerte que pueda sobrevenir, la promitente vendedora retendría las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras y/o anticipo. De igual forma establecieron las responsabilidades en caso de incurrir en incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas por ambas partes; fue convenido que era obligación de la compradora las diligencias inherentes al acto de protocolización del documento de compra-venta por ante la Oficina de Registro competente y según la cláusula décima la promitente compradora declaró conocer y aceptar que la firma del contrato no le otorga derecho alguno de posesión sobre el inmueble opcionado, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto las declaraciones emanadas del citado instrumento y así se decide.

De igual forma quedó comprobado que la parte demandada nada probó que le favoreciere con respecto al incumplimiento de la obligación alegada por la parte actora, y por cuanto conforme a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley, es por lo que este Tribunal forzosamente debe concluir que, al no demostrar la accionada el cumplimiento de la obligación o un hecho extintivo de la misma, conforme a lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara con lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta y así se decide.

Cabe destacar que la declaratoria con lugar de la pretensión no conlleva ni implica la entrega material del inmueble objeto del contrato de opción de compra resuelto ya que no fue solicitado en el libelo de la demanda, ni en la reforma, aunado a que no fue establecida como una obligación en las cláusulas contractuales, por lo que este Tribunal considera que no puede menoscabar en forma alguna el derecho del actor de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela jurídica efectiva a su pretensión, quedando entendido que la actora deberá acudir a la vía administrativa previa a los fines de la restitución del inmueble y así se decide.

-VI-

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la acción que por resolución de contrato de opción a compra venta fue interpuesta por la sociedad mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., en contra de la ciudadana M.J.M.R., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo y consecuencialmente quedan resueltos los contratos autenticados ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36,Tomo 99 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 3 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública.

SEGUNDO

Se declara la extinción de la obligación de otorgar el contrato definitivo de compraventa que versa sobre el inmueble propiedad de la actora, según lo solicitado en el escrito libelar.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Regístrese, publíquese y diarícese.

Dada, señalada y firmada en la Sala del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de julio de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA,

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) se publicó el presente fallo.

LA SECRETARIA

MARIELIS ESCANDELA

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