Decisión de Juzgado del Municipio Diaz de Nueva Esparta, de 27 de Julio de 2006

El desalojo del inmueble constituido por una casa situada en el Caserío Gómez de la población de El espinal, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta.

Entregar el inmueble libre de personas y bienes..

En pagar las costas y costos de presente juicio..

La demanda fue estimada en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, oo).

Por auto de fecha 08 de Junio de 2006 (f 19), se admite la demanda por no ser contraria a derecho, al orden público ni a las buenas costumbres, quedó anotada en el Libro de Causas bajo el N° 290-06 y se ordenó emplazar al Ciudadano A.L.M.R., a los fines de comparecer al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra

Consta en autos que en fecha 12 de Junio de 2006 (f 20), comparece por ante este Juzgado la ciudadana A.M.N.d.M., asistida por el abogado R.R., ambos identificados en autos y expone: Consigno copias simples del libelo de demanda y del auto de admisión de la misma a los efectos de que se practique la citación de la parte demandada..

Consta en autos que en fecha 22 de Junio del 2.006 (f. 21), el ciudadano Alguacil de este Juzgado consigna Boleta de Citación debidamente firmada por el ciudadano ANSELMO LUIS MALAVÉ RIVERAl.

Consta en autos que en fecha 27 de Junio de 2.006 (f. 26), comparece por ante este Juzgado el ciudadano A.L.M.R., asistido por la abogado L.R.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 112.466 y consigna escrito de Contestación de Demanda: Es cierto que la ciudadana A.M.N.d.M., ya identificada y mi persona, suscribimos de forma privada un contrato de arrendamiento de un inmueble constituido por una casa ubicada en el Caserío Gómez de la población de El Espinal, Municipio Díaz del estado Nueva Esparta cuyos linderos son; Norte, con lote de terreno distinguido con el número 07 propiedad de J.B.G.; Sur, con lote de terreno distinguido con el númer 05, propiedad de A.D.R.; Este, con lote de terreno distinguido con el número 27, propiedad de A.P. y Oeste, su frente con calle el proyecto. El contrato en mención fue suscrito por primera vez en fecha 20 de Octubre del año 2003, tal como se evidencia en copia anexa marcada A; y desde esa fecha ha sido renovado por Cuatro (4) veces consecutivas, siendo su última renovación en fecha 20 de Noviembre del año 2005 hasta el 20 de Mayo del presente año, circunstancia tal que lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado. En su última renovación, el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo).

Niego, rechazo y contradigo que me encuentre insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a Octubre del año 2005, Abril y Mayo del año 2006, ya que de los mismos tengo copias de depósitos bancarios correspondientes a los pagos de dichos meses, los cuales presentaré en el lapso legal para ello. Con respecto al depósito en garantía que la arrendadora alega que nunca le fue entregado, debo mencionar que dicho depósito fue utilizado para efectuar algunas reparaciones al inmueble que poseo en calidad de arrendatario. Lo ya mencionado fue un acuerdo de palabras al que se llegó con la arrendadora y aunque no se suscribió ningún contrato para ello, debo manifestar que creí en la palabra de la arrendadora.

Con respecto a lo alegado por la arrendadora en cuanto a la deuda que se mantiene con la empresa de servicio eléctrico SENECA, debo mencionar que, aunque es cierto que existe la deuda, tal situación escapó de mi responsabilidad por el hecho de que la referida empresa no recibía de mi parte el dinero que por concepto de pago del servicio eléctrico se le pretendía realizar, ya que no existía en el sistema el número de medidor de luz que aparecía en mis recibos. Esperando que la mencionada empresa me resolviera tal situación me dirigí en repetidas ocasiones sin encontrar respuesta satisfactoria. En vista de la demanda que se ha intentado en mi contra, tuve a bien en buscar en internet para verificar la existencia de registro correspondiente al servicio eléctrico de la casa que ocupo, resultando una discrepancia entre el número de medidor reflejado en los recibos de cobro y en el número del sistema, faltándole a este último un número. Esto se puede evidenciar en copia de página de internet que presentaré en la oportunidad legal. Debo manifestar expresamente mi disponibilidad de pagar la cantidad de dinero que sea correspondiente a los meses y años que tengo ocupando la casa por concepto de servicio eléctrico. En virtud de los artículos 1579 y 1592 del Código Civil, en donde se me impone la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en mi carácter de arrendatario, manifiesto expresamente que he cumplido cabalmente y plenamente con dicha obligación, totalmente contrario a lo que afirma la arrendadora. Niego el alegato de la arrendadora referente a que me encuentro insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, encontrándome hasta la fecha en solvencia, lo que supone que no existe motivo alguno para que proceda el Desalojo Judicial que pretende la arrendadora sin fundamentación legal alguna.- Solicito se sirva declarar improcedente la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana A.M.N.d.M. en mi contra por carecer de fundamentos de hecho y de derecho para su procedencia.

Consta en autos en fecha 11 de Julio de 2006 (f 27 y 28), comparece por ante este Tribunal el abogado R.R. en su carácter de abogado asistente de la ciudadana A.M.N.d.M. y consigna escrito de Promoción de Pruebas, en el cual promueve el mérito de los autos en todo lo que le favorezca y especialmente lo explanado en la presente demanda de Desalojo.

Consta en autos que en fecha 12 de Julio de 2006 (f 30,31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 y 45), comparece por ante este Tribunal la abogado L.R.G., en su carácter de abogado asistente del ciudadano A.L.M.R. y consigna el escrito de Promoción de Pruebas y promueve originales de los contratos de arrendamiento suscritos en forma privada con la ciudadana A.M.N.d.M., originales de los recibos bancarios emitidos por la Entidad Bancaria Banesco, copia de página de internet, original de recibo de cobro de servicio eléctrico.

Consta en autos en fecha 12 de Julio de 2006 /f 47), visto el escrito de Promoción de Pruebas presentado por la ciudadana A.M.N.d.M., parte actora, asistida por el abogado R.R., Inpreabogado N° 25.655 y el escrito de Promoción de Pruebas presentado por el ciudadano A.L.M.R., parte demandada, asistido por la abogado L.R.G., Inpreabogado N° 112.466, y por cuanto los mismos no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, se admiten cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.

Consta en autos en fecha 13 de Julio de 2006 (f 48), agotado como se encuentra el lapso de pruebas en la presente causa, el tribunal fija un lapso de Cinco (5) días de despacho para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 890 del código de Procedimiento Civil.

Cumplidas las formalidades legales, este Tribunal procede a dictar sentencia.

MOTIVA

Se refiere la presente demanda a la acción de Desalojo Judicial proveniente del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.M.N.d.M. y A.L.M.R., ambos identificados en autos, por un inmueble constituido por una casa situada en el Caserío Gómez de la población de El Espinal, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, el cual ha sido incumplido por el arrendatario al dejar de pagar oportunamente el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre de 2005, Abril y Mayo de 2006.

La parte actora, A.M.N.d.M., asistida por el abogado R.R., identificados en autos, fundamentó su pretensión en las disposiciones del Código Civil y en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Nuestro ordenamiento jurídico sustantivo en materia de Resolución de Contrato de Arrendamiento señala textualmente lo siguiente:

Artículo 1159 del Código Civil.- “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1160 del Código Civil.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Artículo 1167 del Código Civil.-“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1579 del Código Civil.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

Artículo 1592 del Código Civil.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1°- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2°- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.

c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d.- El hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f.- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o el incumplimiento de las disposiciones del Reglamento interno del Inmueble.

g.- Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

En cuanto a los argumentos expuestos por la parte demandada en su defensa, este Tribunal observa que está demostrado la existencia del contrato de arrendamiento, al reconocer el ciudadano A.L.M.R. que si es cierto que suscribió en forma privada un contrato de arrendamiento con la ciudadana A.M.N.d.M., por un inmueble constituido por una casa situada en el Caserío Gómez, Municipio Díaz del estado Nueva Esparta, siendo renovado por cuatro veces consecutivas, lo cual constituye el objeto del presente juicio afirmado por la parte actora en su libelo. Quedando así evidenciado que la parte demandada está solvente respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre de 2005, Abril y Mayo de 2006, por lo tanto, no constituye una razón jurídica para el Desalojo del inmueble arrendado; ya que en los contratos a término fijo, como es el caso que nos ocupa, la desocupación del inmueble puede estar fundada en dos motivos diferentes; por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal, artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o por incumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales (artículo 40). Quedando entendido que los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, la relación jurídica se extingue al vencimiento del término, tanto porque entre las partes el contrato produce el mismo efecto que la Ley, cuando así lo dispone en forma expresa el artículo 1599 del Código Civil “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara sin lugar a dudas, que los contratos de arrendamiento en las condiciones antes expuestas sin que hubieren experimentado la tácita reconducción, están sujetos a desalojo, pero vencido el término, entonces “El Arrendador podrá exigir a El Arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado (Art. 39). Así lo confirma la regla de derecho común contenida en el artículo 1599 del Código Civil, consistente en el principio general contenido en el artículo 1264 ejusdem, según el cual “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, en forma que la desocupación del inmueble no obedece a la voluntad unilateral del arrendador sino a lo previsto y consentido por ambas partes al momento de la firma del contrato…

Por lo tanto, esta juzgadora observa que el término fijo establecido en la relación arrendaticia en el presente juicio venció en fecha 20-04-06, por lo tanto, la parte actora ante esta situación lo que debe es solicitar la declaratoria de extinción del contrato de arrendamiento por expiración del término una vez transcurrida la prórroga legal, ya que esta comenzó una vez que dicho contrato no fue renovado, y para el caso de establecerla se toma en cuenta todos los términos , el inicial y las sucesivas prórrogas convencionales que haya tenido el contrato a los fines de fijar el lapso correspondiente a la prórroga legal, ya que la norma se refiere al hecho real de la duración de la relación arrendaticia y no a los tractos estipulados que posibilitan la opción de darlo por terminado unilateralmente a voluntad del arrendador o del arrendatario, entonces en el presente caso la relación arrendaticia a partir del vencimiento del contrato se estableció la novedad de un plazo de gracia o prórroga legal a favor de El Arrendatario, brindándole la opción de prolongar su permanencia en el inmueble arrendado por un lapso de un año por tener la relación arrendaticia una duración de Tres (3) años, en base a una de las reglas que determinan la extensión de la prórroga: Literal b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se decide.

Durante la secuela probatoria y del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente, constata esta juzgadora que durante el lapso probatorio, las partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo la parte actora el mérito de los autos de todo lo que le favorezca, especialmente lo explanado en la presente demanda de desalojo. Al respecto, observa quien decide que al no señalarse sobre cuáles hechos específicamente pretende hacer valer tales méritos, ello no constituye probanza alguna y su apreciación violentaría el principio de legalidad contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento civil.- Así se declara

Igualmente, la parte demandada trajo a los autos los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, tres (3) recibos bancarios de la Entidad Bancaria Banesco donde se evidencia que la cuenta de ahorros pertenece a la ciudadana A.M.N.d.M., recibos del servicio eléctrico de la compañía Seneca, en las cuales se puede observar discrepancia entre el número de medidor reflejado en los recibos de cobro y en el número que aparece en el sistema de internet y copia del estado de cuenta del cliente donde se observa realmente la deuda existente con la empresa Seneca, además se aprecia que desee la fecha 22-10-2003 hasta el día 21-06-2006 las cantidades que aparecen reflejadas por concepto del servicio eléctrico que el arrendatario debe pagar asciende a la cantidad de Ciento Ochenta y Nueve Mil Seiscientos Quince Bolívares (Bs. 189.615,oo), por concepto de la deuda con la Empresa Seneca, aseo urbano e intereses moratorios. En tal sentido observa esta sentenciadora que dichos documentos consignados al no ser tachados por la parte demandante, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículo 1357 y 1360 del Código Civil, esta juzgadora los aprecia en su totalidad y en consecuencia quedó demostrado que el inmueble se encuentra arrendado por el ciudadano A.L.M.R. está solvente en lo que respecta al pago de cánones de arrendamiento de los meses de Octubre de 2005, Abril y Mayo de 2006 y la insolvencia del servicio eléctrico se debió a la discrepancia en el número del medidor, el cual una vez subsanado surgen obligaciones para ambas partes de pagar dicho servicio a los fines de obtener la respectiva solvencia.- Así se decide.

DISPOSITIVA

Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio procesal de derecho y de justicia social este Juzgado del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

Se declara sin lugar la presente demanda por Desalojo Judicial que intentó la ciudadana A.M.N.d.M. contra el ciudadano A.L.M.R., ambos identificados en autos, y en consecuencia el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos antes mencionados, por un inmueble constituido por una casa ubicada en el Caserío Gómez de la población de El Espinal, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, continua vigente en base a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que significa que el ciudadano A.L.M.R. debe permanecer en el inmueble arrendado durante la vigencia de la prórroga, la cual vence el día 20 de Abril del año 2007 y transcurrida esta, el ciudadano A.L.M.R. debe entregar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa en su condición de Arrendatario a la ciudadana A.M.N.d.M. libre de bienes y de personas.

Se ordena a la parte actora, ciudadana A.M.N.d.M. a cancelar por ante la oficina correspondiente de la Empresa Seneca la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Ochocientos Ochenta y Tres Bolívares con Treinta y tres Céntimos (Bs. 45.883,33) por concepto de la deuda por el servicio eléctrico según las facturas correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2003.-

La cantidad de Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,oo) por concepto del servicio de aseo.

La cantidad de Dos Mil Ochocientos Veinticinco Bolívares (Bs. 2.825,oo) por concepto de intereses de mora. Para un total de Cincuenta y Siete Mil Novecientos Sesenta y Ocho Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 57.968,33)

Se ordena a la parte demandada ciudadano A.L.M.R. a cancelar en la oficina correspondiente de la Empresa Seneca, la cantidad de Ciento Cincuenta y Ocho Mil Seis Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 158.006,65) por concepto de la deuda por el servicio eléctrico según las facturas correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre del año 2003, Enero a Noviembre del año 2004, Marzo a Diciembre del año 2005, Enero a Junio del año 2006.

La cantidad de Veintiocho Mil Setecientos Ochenta y Tres Bolívares con Treinta y Cinco céntimos (Bs. 28.783,35) por concepto del servicio de aseo.

La cantidad de Dos Mil Ochocientos Veinticinco Bolívares (Bs. 2.825,oo) por concepto de intereses de mora, para un total de Ciento Ochenta y Nueve Mil Seiscientos Quince Bolívares (Bs. 189.615,oo)

Se ordena a El Arrendatario ciudadano A.L.M.R., identificado en autos a cancelar de inmediato las cantidades de dinero anteriormente señaladas por concepto del servicio de energía eléctrica, y a los efectos de hacer uso de la prórroga legal de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para poder permanecer en el inmueble arrendado se debe dejar constancia en autos de la respectiva solvencia.

Publíquese, diarícese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En San J.B., a los Veintisiete días del mes de Julio de 2006. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

La Juez Provisoria

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Abogada: Mercedes Henríquez Subero.-

La Secretaria

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Abogada: Anny Fernández de Velásquez

En esta misma fecha 27-07-06, siendo las 11:00 a.m., previo el cumplimiento de los requisitos de Ley se publicó la anterior decisión.

Conste.

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La Secretaria

Exp. N° 290-06

MHS/afdv/al.