Decisión de Juzgado Tercero del Municipio Carirubana de Falcon, de 9 de Marzo de 2010

Fecha de Resolución 9 de Marzo de 2010
EmisorJuzgado Tercero del Municipio Carirubana
PonenteAda Torres Matheus
ProcedimientoArrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA

DE LA CIRCUSNCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

CON SEDE EN PUNTO FIJO

Apoderados parte demandante: Abogados A.N., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 15.385.109, abogado, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 105.142; y W.N.C., inscrito en el inpreabogado bajo el Nª 9.703, como apoderados Judiciales del ciudadano M.R.S., venezolano, mayor edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.226.715, con domiciliado ambos en la Ciudad de Punto Fijo Estado Falcón.

Demandada: G.J.S.D.O., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 1.421.573, domiciliada en la ciudad de Punto Fijo, Estado Falcón.

Abogado Asistente: V.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 11.355.016, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 79.396, domiciliado en Valencia, Estado Carobobo.

Motivo: DESALOJO

Introducción a la Causa

Se da inicio al presente procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el apoderado judicial del ciudadano M.R., abogado A.N., en contra de la ciudadana G.J.S.D.O., por DESALOJO; se le da entrada a la demanda en fecha 17 de enero de 2008, ordenándose la citación de la demandada; en fecha 13 de febrero del 2008 el alguacil del tribunal cito a la ciudadana G.S., agregando las resultas al expediente en fecha 14 de febrero de 2008; en fecha 19 de febrero del 2008 la demandada presento escrito de cuestiones previas conjuntamente a la contestación de la demanda; en fecha 21 de febrero de 2008 el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de subsanación de cuestiones previas; en fecha 10 de marzo la parte actora consignó escrito de alegaciones; en fecha 12 de marzo de 2008 la ciudadana G.S. parte demandada refutó escrito de alegaciones presentado por el apoderado de la parte actora; en fecha 17 de marzo de 2008 el apoderado de la parte actora presento escrito de alegaciones; en fecha 02 de abril de 2008 la ciudadana G.S. debidamente asistida de abogado presentó escrito rechazando la subsanación de cuestiones previas invocadas; en fecha 02 de abril de 2008 el tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes; en fecha 14 de abril de 2008, el tribunal se traslado a realizar inspección en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil; en fecha 21 de abril de 2008 el apoderado judicial de la parte actora solicitó copia certificada del expediente; en fecha 23 de abril de 2008 se recibieron copias certificadas del Juzgado Segundo de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón; en fecha 23 de abril de 2008 el apoderado de la parte actora

consigna escrito de observaciones a inspección realizada por este tribunal; en fecha 30 de abril de 2008 el apoderado actor solicita se oficie al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón; en fecha 07 de mayo de 2008 se ordena expedir copias de la totalidad del expediente; en fecha 21 de mayo de 2008 se ordenó el cierre de la pieza principal del este expediente y la apertura de una segunda pieza, distinguida con el mismo numero y el N° 02 ; en fecha 23 de octubre de 2008 consignó diligencia la parte actora la cual fue proveída en fecha 28 de octubre de 2008 ordenando oficiar al Juzgado Segundo de Primera Instancia, y se hizo bajo el N° 646-08; en fecha 21 de enero de 2009, se ordenó agregar al expediente copias certificadas del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo.-

Alega el actor en su libelo que su representado ciudadano M.R.S., en fecha 02 de febrero de 2006, adquirió un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno, ubicada en la avenida Pumarrosa Esquina calle J.D.B., casa N° 13, Urbanización S.F., de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintisiete metros con treinta centímetros (27,30Mts) con la avenida “B”. SUR: En veintisiete metros (27 Mts) con parcela N° 16. ESTE: En dieciséis metros con parcela N° 14 , y OESTE: en la misma longitud con avenida Pumarrosa, para una superficie total de aproximadamente CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTIMETROS (436,80 Mts2), que dicho inmueble le fue vendido por el ciudadano R.Z.A.A., tal como se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F., de fecha 02 de febrero de 2006, quedando Registrado bajo el N° 48, folios 388 al 394, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año 2006; siendo que el ciudadano R.Z.A.A., mantenía relación arrendaticia con la ciudadana G.J.S.D.O., sobre el inmueble descrito. Que en un principio el contrato fue celebrado a tiempo determinado, con una duración de doce meses, contados a partir del 27 de agosto del año 2003, que expiró el 27 de agosto de 2004, y la arrendataria continuo en posesión del inmueble, alegando que la misma hizo uso de la prorroga legal de seis meses, y que vencida la misma siguió poseyendo el inmueble, por lo que el mismo paso a ser de un contrato a tiempo determinado, a un contrato sin determinación de tiempo. Indicando que el canon de arrendamiento fue pactado en TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) (antes reconversión monetaria) mensuales, que la ciudadana G.S., debía cancelar por mensualidad vencida y dentro de los primeros cinco días; indicando que su representado estaba en conocimiento de la situación cuando adquirió el inmueble y lo aceptó al momento de realizar la negociación, subrogándose frente a la arrendadora en todos los derechos y deberes del anterior propietario. Manifestando que es el caso que hasta la presente fecha la arrendataria no ha cancelado ni uno sólo de los cánones de arrendamiento, encontrándose en estado de insolvencia desde el mes de febrero de 2006. Que aunado al estado de insolvencia la arrendataria sin previa autorización del arrendador, estableció un negocio dentro del inmueble, violando la cláusula NOVENA, del contrato de arrendamiento, que establece: “NOVENA: LA ARRENDATARIA utilizará el inmueble aquí arrendado única y exclusivamente como vivienda, para su núcleo familiar no pudiendo darle otro uso no destino, no puede traspasarlo así como sub-arrendarlo total o parcialmente.”. Indicando que todo ello conlleva a concluir que la ciudadana G.J.S.D.O., ha incumplido las obligaciones contraídas por ella al momento de suscribir el contrato con el ciudadano R.Z.A.A., viéndose su representado en la necesidad de demandar a la mencionada ciudadana por DESALOJO. Indicando que la cualidad de su representado se evidencia del documento público inscrito por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F., de fecha 02 de febrero de 2006, quedando registrado bajo el N° 48, folios 388 al 394, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año 2006 y consignado con la demanda, de donde se evidencia que su representado es actual, único, exclusivo y efectivo propietario del inmueble objeto de la demanda, indicando que el instrumento cumple con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Alegando el interés jurídico actual sustentado en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil; de igual forma hace mención al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; haciendo mención de la decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de fecha 07 de diciembre de 2006, mediante la cual se le reconoce cualidad a su representado. Indicando que la demandada no ha cumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento a su representado, encontrándose en completo estado de insolvencia, quien es el nuevo propietario del inmueble, sumando a ello el incumplimiento de la cláusula NOVENA del contrato, mencionando la violación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandando el desalojo conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los literales “a” y “d”, en concordancia con la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento. Finalmente solicita medida de secuestro conforme a lo establecido en el artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil; estima la demanda en la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.900.000,oo) (antes de la reconversión monetaria ); aportando dirección para la citación y establecido domicilio procesal.-

OBJETO DE LA ACCIÓN

La pretensión plasmada en el libelo de demanda, por el abogado A.N., actuando como apoderado del ciudadano M.R.S., se centra en el requerimiento de exigir el desalojo por parte de la ciudadana G.J.S.D.O., de un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno, ubicada en la avenida Pumarrosa Esquina calle J.D.B., casa N° 13, Urbanización S.F., de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintisiete metros con treinta centímetros (27,30Mts) con la avenida “B”. SUR: En veintisiete metros (27 Mts) con parcela N° 16. ESTE: En dieciséis metros con parcela N° 14 , y OESTE: en la misma longitud con avenida Pumarrosa, para una superficie total de aproximadamente CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTIMETROS (436,80 Mts2); por incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a más de dos meses consecutivos, y por haber cambiado la arrendataria el uso para el cual estaba destinado el inmueble, que se pactó en el contrato de arrendamiento sin el consentimiento del arrendador.

Es así como se ejercita la acción de desalojo por parte del demandante, procurando por medio del proceso obtener pronunciamiento judicial.

Ahora bien sobre el desalojo se ha pronunciado la doctrina nacional explicando que si se pretende la desocupación del inmueble, entonces se debe intentar una acción especial por vía judicial, denominada acción de desalojo, consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en su literal “a” tiene la característica especial de que su procedencia esta basada en la falta de cancelación por parte del arrendaticio, del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (Hermes Karting R. curso de Derecho Inquilinario, Ponencias Universidad Católica A.b., 2000). En cuanto a la causal contenida en el literal “d” ; la doctrina Nacional establece que celebrado el contrato, no está permitido que alguna de las partes lo cambie o modifique sin el concurso de la otra parte, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento, así como deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir los expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (arts. 1159 y 1160, CC) (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, G.G.Q., Universidad Católica A.B., Caracas, 2006).-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Trabada la litis con la citación personal realizada por el alguacil titular de este tribunal, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a la ciudadana G.J.S.D.O., la misma concurrió debidamente asistida de abogado, en tiempo hábil para hacerlo a contestar la demanda, oponiendo conjuntamente, cuestiones previas, actuando conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenidas en el numeral “6” del artículo 346, en concordancia con los ordinales 4to. y 5to del artículo 340 ambos del Código de Procedimiento Civil; así como la defensa perentorio de falta de cualidad del demandante ciudadano M.R.S.. Finalmente rechaza la estimación de la demanda.

Opuestas cuestiones previas y defensa perentoria en este expediente, este tribunal pasa a decidir como punto previo a la definitiva todas las incidencias planteadas.

PUNTOS PREVIOS

FALTA DE CUALIDAD:

Sobre la defensa perentoria invocada por los apoderados judiciales de la parte demandada, a saber, falta de cualidad del ciudadano M.R.S. para intentar juicio, indicando que la parte actora produjo con el libelo de la demanda documento Público relativo a la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; sucediendo que en el caso de marras no se está discutiendo, de manera alguna, lo relativo a la posesión del mismo, toda vez que el uso y goce lo tiene conferido la arrendataria demandada en este proceso, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con quien fue propietario del inmueble y que posteriormente vendió a quien demanda. Indicando la demandada que este aspecto es de singular importancia, ya que la solo venta “per se”, no conlleva la subrogación como arrendador del nuevo propietario, toda vez que para que ello ocurra es requisito sine qua non que exista un contrato de cesión de tales derechos o en su defecto que el antiguo propietario o el nuevo comprador notifique de manera fehaciente al inquilino, a los fines de que éste tenga conocimiento desde ese entonces quien es su arrendador; haciendo mención de los artículo 1.159, 1.166 y 1.604 del Código Civil. Indicando que el contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda, fue celebrado entre el ciudadano R.Z.A.A. y la ciudadana G.J.S.D.O. , que por consecuencia el referido contrato solo surte efecto entre las partes contratantes y sus herederos, pero no con terceros a la relación arrendaticia, aun cuando adquiera el inmueble, pues los efectos del contrato subsisten entre las partes independientemente de la titularidad del derecho de propiedad, y que como quiera que la parte actora no alegó no produjo instrumento alguno que haga constar que el contrato de arrendamiento fue cedido, es evidente que el demandante carece de cualidad e interés para intentar la presente demanda de desalojo, ya que tal legitimidad de acción esta dada por el legislador a las partes contratantes, manifestando que resulta igualmente insostenible, por improcedente el criterio sentado por el Juez Sentenciador que invoca en demandante para soportar sus alegatos.

Ahora bien, analizadas las anteriores alegaciones en cuanto a la falta de cualidad alegada por la parte demandada, este tribunal acoge los siguientes criterios de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, a saber: “Es doctrina imperante en el Derecho Procesal hoy en la mayoría de sus autores y en criterio de esta Sala, que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimacion ad-procesum’, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene el sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por ‘legitimidad ad-causam’, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo seria un presupuesto para una sentencia favorable. De esto se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es valido, o es en este en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan ‘legitimidad ad-procesum’. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado ‘ad-causam’ lo sea ‘ad-procesum’; como a la inversa, no todos legitimado ‘ad-procesum’ lo es ‘ad-causam’” (Pierre, 1992, Nro.11,74).

El apoderado judicial de la ciudadana G.J.S.d.O., basa la falta de cualidad del ciudadano M.R.S., demandante en el presente juicio, indicando que en el caso de marras no se esta discutiendo, de manera alguna, lo relativo a la propiedad del inmueble, sino lo relativo a la posesión del mismo, toda vez que el uso y goce lo tiene conferido la arrendataria demandada en este proceso. Así mismo indica que la sola venta “per se” no conlleva la subrogación como arrendador del nuevo propietario, toda vez que para que ello ocurra es requisito sine qua non que exista un contrato de cesión de derechos, o en su defecto la notificación de parte del antiguo propietario o el nuevo comprador.

Realizada la anterior alegación por la parte demandada, esta juzgadora debe manifestar que la pretensión en las demandas inquilinarias, no son el derecho de propiedad de un inmueble, lo que sólo es un requisito que debe probarse para poder obtener decisión a favor por algunas de las causales de desalojo; ahora bien, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobliarios, contentiva de la subrogación arrendaticia que consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador; y que por consiguiente el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en dicho artículo. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió el inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales; por ello y tomando en cuenta este tribunal que en el escrito de contestación de demanda la ciudadana G.J.S.D.O., debidamente asistida de abogado, en la parte de la alegación de la falta de cualidad, expresa …”la parte actora produjo con el libelo de la demanda un documento publico relativo a la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.- Sucediendo que en el caso de marras no se esta discutiendo, de manera alguna, lo relativo a la propiedad del señalado inmueble…”; y siendo que la ley de arrendamiento inmobiliarios prevé la subrogación del comprador en todos los deberes y derechos en la relación arrendaticia, deviene de allí entonces la cualidad de demandante ciudadano M.A.R.S., en el presente juicio por lo que este JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, tomando como base el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, explanado anteriormente, y por todo lo expuesto DESECHA la oposición de falta de cualidad realizada por la parte demandada, razón por la cual se toma al ciudadano M.R.S. como demandante en el presente expediente. Y ASI SE DECIDE.

Una vez decidida la falta de cualidad del actor alegada por la parte demandante y estando dentro de una controversia de desalojo, con el procedimiento a seguir en la ley de arrendamientos inmobiliarios, en su artículo 35, el cual se establece la oportunidad de decidir las cuestiones previas, este tribunal lo hace en los siguientes términos:

Siendo opuesta la cuestión previa opuesta contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando el defecto de forma de la demanda por no cumplir con lo requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que el libelo de la demanda tienen muy mala redacción, ya que es enredado, que no guarda una relación lógica de los hechos. Que en el escrito pareciera que la parte actora en principio demandara con fundamento en la cláusula novena del contrato, es decir, por cambio de uso del bien inmueble sobre el cual pesa la relación arrendaticia, pero más adelante y en ese mismo capitulo, en su parte in fine, encontramos que él apoya su demanda en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en sus literales “a” y “d”, por falta de pago y por cambio de uso del inmueble, pero que incurre en la gravísima falta de no señalar los cánones o mensualidades insolutas, que persigue con la demanda.-

Que dentro del lapso de ley la parte demandante presentó escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta, en donde señala que los cánones o mensualidades que la arrendataria no ha cancelado son: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, y noviembre de 2007, indicando que se encuentra en un total estado de insolvencia desde febrero del año 2006; y por cuanto ninguna de las partes presentó pruebas le corresponde a este tribunal decidir las mismas, y lo hace en los siguiente términos: En cuanto a la oposición de la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando el defecto de forma de la demanda por no cumplir con lo requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal considera que la cuestión previa opuesta esta debidamente subsanada por la parte demandada, ya que la misma fue realizada alegando la falta de indicación de las mensualidades insolutas, y en el escrito de subsanación consignado por el apoderado judicial de la parte actora se observa que fueron indicados los meses que alega el actor insolutos.-

Manifestado lo anterior, esta juzgadora actuando conforme a lo establecido en el tercer aparte del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, a saber “… El del ordinal 6to…, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el tribunal.”; declara suficientemente SUBSANADA la presente cuestión previa. Y así se decide.- ………………………………………………..

PRIMERO

Decidida la falta de cualidad del demandado y la cuestión previa opuesta, le corresponde a este tribunal analizar el resto de los alegatos de la contestación de la demanda, a los fines de definir los limites de la controversia; en donde la demandada niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra; manifestando que es totalmente falso que le haya cambiado el uso al inmueble objeto del contrato, toda vez que el mismo lo ocupa como habitación con su familia; así mismo que es totalmente falso que adeude cánones de arrendamientos, toda vez que el pago correspondiente por este concepto esta consignado, por ante este Juzgado Tercero de Municipio Carirubana, manifestando estar solvente en los cánones de arrendamientos.

El Código de Procedimiento Civil en las normas referentes a la distribución de la carga de la prueba, acoge la antigua m.r. “incumbit probatio qui decit, no qui negat”, que se representa en nuestro ordenamiento jurídico en el actual artículo 506 eiusdem, que establece: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ello, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…omissis…”; así mismo el artículo 1.354 del Código Civil, establece “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; de manera, que en nuestro ordenamiento procesal, el objeto concreto de las prueba, no es otra cosa que las afirmaciones que han realizado las partes en su respectivas oportunidades; lo que en este caso se produjo , debiendo esta juzgadora atenerse a lo que consta en actas, siendo ello de esta forma, se hacen las siguientes consideraciones:

Una de las características del arrendamiento dentro de la clasificación general de la teoría de los contratos, es la de ser un contrato de ejecución continuada o de tracto sucesivo, “en los cuales el contrato sólo logra el efecto perseguido con su celebración, mediante la “duración” de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de distribuirse el contrato “en el tiempo” no es algo accidental, sino que por el contrario es el medio mismo de satisfacer la necesidad que indujo a las partes a contratar”. Característica ésta deducible también de la definición de arrendamiento dada por nuestro Código Civil en su artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Al respecto el Dr. G.G.Q., señala elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.

En ocasión de esto debemos revisar la normativa contenida en el artículo 1600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Terminado todo este análisis le corresponde a esta juzgadora indicar que tal y como es mostrado por la parte demandante y aceptado por la parte demandada estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado, según el artículo 1.614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.”.

Siendo obligación de esta juzgadora el pronunciamiento anterior sobre la determinación del tiempo en el contrato objeto de la presente acción para poder decidir sobre la viabilidad de la misma, esta juzgadora hace otra consideración: El juez tanto que ordenador y rector del proceso, tienen como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.

En efecto, una vez trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra este juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, la parte que se ve afectada no puede defenderse.

Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

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PRUEBAS

Dicho todo lo anterior corresponde el análisis de las pruebas promovidas por las partes en el momento procesal para hacerlo: Pruebas de la Parte demandante:

Promueve el apoderado de la parte actora copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción , a los fines de demostrar la propiedad de su mandante sobre el inmueble objeto de la presente acción; así como copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; siendo que los hechos que se pretenden probar fueron admitidos por la parte demandada, no siendo estos puntos controvertidos, sino aceptados por el apoderado de la parte demandada, a saber, la propiedad del ciudadano M.A.R.S. del inmueble objeto de la presente demanda, como la existencia del contrato de arrendamiento con el ciudadano R.Z.A.A., a quienes ambos reconocen como el anterior propietario del inmueble; razón por la cual no requieren ser probados mediante medios probatorios, porque de alguna manera son validos, ciertos y se tienen como probados. Y así se decide.-

En cuanto a la prueba de informe promovida, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en donde se ordenó oficiar al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de los cuales se recibió respuesta mediante oficios que fueron agregados en el expediente, adjuntando copia certificada del expediente; este tribunal tomando en cuenta que en reiteradas decisiones de las Salas Político Administrativa y de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha determinado la similitud entre las copias certificadas de las actas procesales a los documentos públicos, pero con la salvedad en primer termino de la autenticidad de las copias; es decir, que el funcionario judicial declara que dichas copias forman parte de un expediente judicial; y que las actas certificadas no cambian la naturaleza jurídica de los actos que contienen. (sentencia N° 432 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, del 2 de junio de 1998, expediente N° 96-640); le da pleno valor probatorio a la misma, conforme a los establecido en el articulo 1359 del Código Civil; en lo que respecta a la existencia de un juicio seguido por la ciudadana G.J.S., en contra del ciudadano M.R., por Daños y Perjuicios y Daño Moral, al cual se le dio entrada en 13 de marzo de 2006; que el inmueble objeto de la demanda es el mismo que en el presente juicio; de la manifestación de la demandada en el contenido de las copias certificadas agregadas a las actas procesales: de donde se infiere, en lo que respecta al taller de confección…

implico el desmantelamiento de un taller de confección de cortinas, lo que desaparición “casi definitiva” del mismo”. Y así se decide.-

En cuanto a la prueba de informe promovida, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en donde se ordenó oficiar al Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, del cual se recibió respuesta mediante oficio que fue agregados en el expediente, adjuntando copia certificada del expediente; esta juzgadora no le da ninguna valoración probatorio a la misma, por considerar la prueba impertinente; ya que con la misma el apoderado actor, pretende indicar al tribunal la cualidad de su mandante por decisión de un tribunal de la misma categoría de este, sentencia que pudo ser susceptible de apelación, siendo este un procedimiento distinto, y los jueces autónomos en sus decisiones.- Y así se decide.-

En cuanto a la prueba de inspección judicial realizada en el Juzgado Segundo de Primera Instancia, en lo Civil, ubicado en la cuidad de Punto Fijo, estado Falcón; este tribunal le da valor en cuanto a lo observado en lo que respecta a la existencia de un juicio seguido por la ciudadana G.J.S., en contra del ciudadano M.A.R., por Daños y Perjuicios y Daño Moral, por medida de secuestro de la que fueron objeto; demanda a la cual se le dio entrada en 13 de marzo de 2006; que el inmueble objeto de la demanda es el mismo que en el presente juicio; que la relación arrendaticia no la pudieron continuar debido a lo elevado del canon arrendaticio…que el fuerte de los ingresos familiares lo constituye la fabricación de cortinas, actividad que no han podido retomar …que con el secuestro quedo desmantelado el taller de confección…, no siendo cuestionada por falsa o errónea percepción de esta juzgadora los hechos que cayeron en sus sentidos, no siendo impugnada la prueba, mediante la tacha de la misma; lo que en el presente caso no se produjo, siendo así se le da pleno valor probatorio a la inspección, en cuanto a que no se observo por esta juzgadora y ya manifestado . Y así se decide.

Pruebas de la parte demandada:

En cuanto a la prueba de inspección judicial realizada en el inmueble ubicado en la avenida Pumarrosa, esquina calle J.D.B., casa Nro. 13, Urbanización S.F., de la ciudad de Punto Fijo; este tribunal le da valor en cuanto a lo observado relacionado a que el inmueble se encuentra destinado a casa de habitación, no se evidencia algún objeto que hiciera presumir la existencia de taller de costura en el inmueble para el momento en que fue efectuada la inspección; haciéndose necesario indicar que sobre dicha inspección el apoderado de la parte demandante manifestó que no firmaba el acta por cuanto se le habían violado su derecho a hacer observaciones, siendo así lo conducente era que si se pretendía cuestionar era la falsa o errónea percepción de esta juzgadora de los hechos que cayeron en sus sentidos, lo lógico era la impugnación de la prueba, mediante la tacha de la misma, y la proposición de una nueva para determinar la fidedignidad, falsedad o equivocación en la percepción de los hechos, pues siendo esta juzgadora un ser humano, sus sentidos pueden engañarle, viendo o observando algo que no es real o que no se compagina con la realidad; lo que en el presente caso no se produjo, siendo así se le da pleno valor probatorio a la inspección, en cuanto a que no se observo por esta juzgadora objeto alguno que hiciera presumir la existencia de taller de costura en el inmueble objeto de la presente demanda . Y así se decide……………………………………..

En cuanto al documento de arrendamiento esta juzgadora no hace ningún pronunciamiento tomando en cuenta el principio de la comunidad de la prueba, y que se hizo pronunciamiento al momento del análisis de las pruebas de la parte demandante.

Ahora bien siendo un hecho notorio judicial, y habiendo sido alegado por la parte demandada en el momento de la contestación de la demanda, indicando contradecir la misma por cuanto estaban solvente al estar consignando los cánones de arrendamiento por ante este mismo tribunal, le corresponde a esta juzgadora realizar pronunciamiento sobre las mismas, de la revisión del archivo del tribunal se evidencia que existe una consignación en donde aparece como consignataria la ciudadana G.J.S.D.O., en donde el beneficiario es el ciudadano A.A.R.S., con fecha de apertura el 12 de febrero de 2006, y que se indica que la consignación es efectuada para cancelar el canon de arrendamiento de un inmueble ubicado en la Avenida Pumarrosa esquina con calle J.D.B., de la Urbanización S.F., de la ciudad de Punto Fijo, Estado Falcón, es decir relacionada con el mismo inmueble objeto de la presente acción de desalojo.

Dicho lo anterior le corresponde a esta juzgadora analizar el contenido de los artículos contenidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, referidos al procedimiento a seguir en las consignaciones a los fines de que las mismas sean consideradas como legítimamente efectuadas, y lo hace de la siguiente forma:

El artículo 51 de la Ley de arrendamientos establece la posibilidad de que el arrendatario consigne ante un tribunal de municipios de la localidad los montos por cánones de arrendamientos, siempre que el arrendador se rehusare en forma expresa o tacita a recibir el pago, dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Siendo así es necesario establecer si la consignación fue realizada bajo los parámetros establecidos en la norma. En este sentido, hay que establecer en que fecha vencían las mensualidades según lo acordado por las partes en el convenio contractual; siendo que verificado el acuerdo entre las partes y el contrato convertido a tiempo indeterminado se establece: que el pago debe realizarse dentro de los cinco (05) primeros días después del vencimiento de cada mes; computándose entonces a partir de este los quince días establecido en el artículo 51 de la ley de arrendamientos, para hacer la consignación arrendaticia, es decir el tiempo máximo para realizar las consignaciones, era hasta el veinte de cada mes; y así se declara.

Sobre esta base este tribunal establece que en la consignaciones existen depósitos ilegítimamente efectuadas en la consignación a saber: de los meses de marzo y julio de 2006; julio y septiembre de 2007; agosto, octubre, noviembre y diciembre 2008; y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2009; así como enero de 2010; por haberse realizado los mismo en fecha posterior a la que le correspondía.- Y así se declara.-

Ahora bien a lo antes dicho esta juzgadora de agregar que en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que el dinero consignado sólo podrá ser retirado por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido; siendo de esta forma se debe expresar que aún cuando la consignación hubiese sido legítimamente efectuado dentro del lapso legal para hacerlo; el ciudadano M.R.S., actual propietario del inmueble, y quien conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se subrogo en todos los deberes y derechos del antiguo propietario; de ninguna forma podía retirar los cánones de arrendamientos consignados por ante este tribunal, por cuanto la consignación fue efectuado a nombre del ciudadano A.A.R.S.; aún cuando consta por los distintos procedimientos judiciales instaurados por la ciudadana G.J.S.D.O., que la misma tenia conocimiento de que el nuevo propietario del inmueble era el ciudadano M.R.S.. Y así se decide.-

CONSIDERACIONES FINALES

Decidido como fueron los puntos previos en el presente procedimiento, y analizadas las pruebas presentadas tanto por la parte demandante como demandada, este tribunal tomando en cuenta los hechos admitidos como ciertos por la demandada al momento de la contestación de la demanda, y el principio de la comunidad de la prueba; y siendo la subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad; evidenciándose de la valoración de las pruebas que el inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno, ubicada en la avenida Pumarrosa Esquina calle J.D.B., casa N° 13, Urbanización S.F., de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintisiete metros con treinta centímetros (27,30Mts) con la avenida “B”. SUR: En veintisiete metros (27 Mts) con parcela N° 16. ESTE: En dieciséis metros con parcela N° 14 , y OESTE: en la misma longitud con avenida Pumarrosa, para una superficie total de aproximadamente CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTIMETROS (436,80 Mts2); fue destinado en algún momento a un uso distinto al establecido de común acuerdo entre las partes, pero que al momento de la interposición de la demanda el mismo estaba siendo destinado al uso de casa de habitación de los inquilinos; pero que aun siendo de esta forma la parte demandada quien se puede desprender de los autos estaba en conocimiento de la venta del inmueble no probo el estar solvente en los cánones de arrendamientos; estando comprobado en los autos la causal de desalojo contenida en el literal “a”, más no en el “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendameintos Inmobiliarios, es por lo que este Juzgado Tercero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por el ciudadano M.A.R.S., en contra de la ciudadana G.J.S.D.O., en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble ubicado en , ubicada en la avenida Pumarrosa Esquina calle J.D.B., casa N° 13, Urbanización S.F., de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintisiete metros con treinta centímetros (27,30Mts) con la avenida “B”. SUR: En veintisiete metros (27 Mts) con parcela N° 16. ESTE: En dieciséis metros con parcela N° 14 , y OESTE: en la misma longitud con avenida Pumarrosa, para una superficie total de aproximadamente CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTIMETROS (436,80 Mts2; al demandante.

Por cuanto el presente fallo ha sido dictado fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes para el ejercicio de los recursos a que haya lugar, luego de que conste en autos la última de las notificaciones ordenadas.

No se determina condenatoria en costas por haberse declarado la demandada parcialmente Con Lugar.

Líbrense boletas de notificación de las partes y déjese constancia en el libro diario de labores del tribunal y copia en el archivo.

La presente decisión se dictó en la Sala de Despacho del Tribunal a los nueve (09) días del mes de marzo de dos mil diez, siendo las diez de la mañana (10:00a.m.).-

La Juez Titular,

Abogada A.T.T.M..

La Secretaria,

Abogada Heily Arcaya

Nota: “En esta misma fecha se cumplió con lo ordenado”.

La Secretaria,

Abogada Heily Arcaya

Exp. 794-08

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