Decisión nº 1027 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Octubre de 2010

Exp. 03014

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (JUICIO ORAL).-

Parte Demandante: C.M.T.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.775.337 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: H.C.D. y A.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 68.561 y 34.997, en el orden indicado.

Parte Demandada: N.D.C.P.U. y M.U.B., venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad N° V-10.417.601 y V-3.506.187, respectivamente y de este domicilio.

Apoderada Judicial de la Parte Demandada: L.M.J.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.297 y de este domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente N° 03014, que en fecha 28 de Octubre de 2009, este Tribunal le dio el curso de Ley a la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana C.M.T. contra las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., admitiéndose cuanto ha lugar en derecho y ordenándose citar a las accionadas de autos, para que comparecieran dentro de los veinte días de despacho siguientes a la última citación, a dar contestación a la demanda, sabido que, en fecha 12 de noviembre de 2009, se libraron los recaudos de citación correspondientes y fueron entregados a la parte actora de conformidad con el Artículo 345 de la Ley Adjetiva Civil.-

El 20 de enero de 2010 el apoderado actor consignó las resultas de la citación para con la co-demandada M.U., y el día 02 de marzo consignó las resultas de la citación practicada a la ciudadana N.D.C.P.U., donde se negó a firmar, ambas actuaciones practicadas por el Alguacil del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala N° 2, la cual quedó perfeccionada con la exposición de la Secretaria de este Tribunal en fecha 19 de marzo de 2010, de haberse trasladado al domicilio de la co-demandada, haciendo entrega de la respectiva boleta de notificación.

En fecha 26 de abril de 2010, se presentó en estrados la profesional del derecho L.M.J.D.M., con el carácter acreditado en actas y consignó escrito contestatorio a la demanda, con sus anexos, constante todo de noventa y seis (96) folios útiles, contentivo a su vez de reconvención, trabando con ello la litis.-

El día 04 de mayo de 2010 el apoderado actor reconvenido presentó escrito, dándole contestación a la reconvención propuesta.

Luego, en fecha 05 de mayo de 2010, el Tribunal fijó el Cuarto día de despacho siguiente para llevar a efecto la Audiencia Preliminar, a las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), la cual se llevó a efecto el día 11 de mayo de 2010, donde asistieron los apoderados judiciales de ambas partes y realizaron en forma oral sus respectivas exposiciones y solicitaron la suspensión del proceso por un lapso de quince (15) días de despacho.-

Mediante auto de fecha 03 de junio del año 2010, el Tribunal fijó los límites de la controversia en apertura del lapso probatorio, conforme a la Ley, y el día 10 y 14 de junio de 2010, los profesionales del derecho H.C. y L.M.J., respectivamente, presentaron sus escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron admitidos en fecha 22 de junio de 2010.-

En fecha 29 de septiembre de 2010 el Tribunal fijó para el 21 de octubre de 2010 el desarrollo de la Audiencia Oral y Pública.

Llegado el día para la celebración de la audiencia oral y pública el Tribunal hizo el correspondiente anuncio a las puertas de la SALA DE AUDIENCIAS N° 03 de esta sede del Poder Judicial, por el ciudadano ALGUACIL TITULAR, J.J.L.C., con el debido cumplimiento de las formalidades de Ley y normas disciplinarias necesarias para llevar a efecto dicho acto procesal, dejando constancia, por parte de la Secretaria Titular del Despacho, de la asistencia de las personas intervinientes en el presente juicio, encontrándose, el Abogado en ejercicio H.C.D., antes identificado, y la Abogada en ejercicio A.V.M., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 34.997, en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante, y, la Abogada en ejercicio L.M.J.M., ya identificada, quien procede con el carácter de Apoderada Judicial de las co-demandadas de autos. Presente el ciudadano JUEZ, Abog. I.A.P.P., como Director del proceso, actuando a tenor de lo establecido en el Artículo 872 de la Ley Adjetiva Civil, previa indicación a las partes de las normas disciplinarias y requisitos aplicables para este tipo de acto, atendiendo las normas del procedimiento ordinario y principios que rigen el procedimiento oral, ello para asegurar el orden y buen desarrollo de esta audiencia, en compañía de la SECRETARIA TITULAR del Despacho, Abog. A.A.R., y del pre-citado ciudadano Alguacil del Tribunal, procede a DECLARAR FORMALMENTE APERTURADA LA CELEBRACIÓN DEL PRESENTE ACTO, ordenando la reproducción y registro por grabación audiovisual de las exposiciones y declaraciones a efectuarse con motivo de la presente causa, así como el cumplimiento de lo establecido en el Artículo 189 ejusdem, por la ciudadana Secretaria.- De seguida, se le conceden, a cada una de las partes, siete (07) minutos a fin de que expongan sus respectivos alegatos, comenzando con el derecho de palabra la parte demandante en la persona de la pre-nombrada Apoderada Judicial, Abogada A.V.M., ya identificada, exponiendo que presenta ante la evidencia puntos de coincidencia entre las partes intervinientes en el proceso, tales como que las mismas convinieron en celebrar un contrato de fecha 07 de enero de dos mil nueve, el cual ambas partes deciden dejar sin efecto y suscriben otro contrato en fecha veintinueve de abril del mismo año, estableciendo en el mismo una cláusula penal, todo lo cual corre inserto en actas, alegando que ambas partes se encuentran ante un contrato bilateral a término, consensual, y que como puntos de defensa se tiene que en el documento se establece que la durabilidad de dicho contrato es de noventa días continuos más treinta días de prorroga, enfatizando que dichos días son continuos; que en dicho contrato no se establece que será por intermedio de un crédito hipotecario, entonces no se puede pedir a la parte demandante algo que no aparece en el contrato; invocando así el principio de la comunidad de la prueba a favor de su representada, alegando además que las codemandadas de autos exigen la firma de un documento de venta, sobre el inmueble, en el mes de noviembre de dos mil nueve , y que en actas aparece un cheque de fecha enero de dos mil diez, y además por un monto menor al pactado.- Y, en definitiva ratifica todo lo solicitado en el libelo de demanda y en el escrito de contestación a la reconvención planteada por las codemandadas de actas, e igualmente solicita que, en consecuencia, se declare sin lugar dicha reconvención y con lugar la demanda intentada por su representada.- Seguidamente, la Apoderada Judicial de la parte demandada, Abogada L.M.J.M., antes identificada, expone que efectivamente se celebró un contrato en fecha siete de enero de dos mil nueve entre ambas partes, con opción de compra; refiriendo una serie de alegatos tales como que sus representadas dieron total cumplimiento a las estipulaciones establecidas en dicho contrato y no así la demandante de autos, quien tenia el inmueble hipotecado y fue en el mes de abril cuando lo liberó, y que efectivamente, se desprende de actas que las codemandadas cumplieron con todos los requisitos exigidos, gestionando inclusive el crédito bancario para ello, el cual fue aprobado el veinticuatro de agosto de ese año dos mil nueve, y no así la parte actora, tal como está en actas, al no entregar la documentación requerida para la realización efectiva de la venta, y que por tanto quien incumple no puede demandar el cumplimiento de un contrato. Además que el precio de venta que lo era de doscientos mil bolívares pretendió la demandante elevarlo a doscientos cincuenta mil bolívares. Solicitando en definitiva, luego de otra serie de alegatos, que se declare sin lugar la demanda inicial que dio origen a este juicio, y con lugar la reconvención propuesta por sus mandantes. De esta manera, este Jurisdicente se tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, declarando sin lugar la demanda y con lugar la reconvención propuesta.

Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA (Procedimiento Oral), este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub-judice, considerando los resultados de los límites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio a la misma, en consecuencia, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera:

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegó la parte actora en el libelo de la demanda, que tal y como consta de documento autenticado, en fecha 07 de enero de 2009 celebró contrato de opción de compra venta con las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., antes identificadas, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el N° 48, Tomo 01, sobre un inmueble de su propiedad, distinguido de la siguiente forma: Apartamento signado con las siglas 1-C, Planta Primera del Conjunto Residencial Parque La Colina, Torre Zulia, situado entre la Avenida Circunvalación N° 1 y la Avenida 24, en el Sector Los Claveles, en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., el cual posee los siguientes linderos: NORTE: En parte con espacio vacío bloqueado por pared común y en parte con pasillo de circulación común; SUR: Con fachada sur de la Torre Zulia; ESTE: Con fachada Este de la Torre Zulia; y por el OESTE: Con apartamento 1D, intermedio en parte con la Caseta contentiva de la boca de visita del ducto basurero. Dicho apartamento tiene un área de construcción de 85,70 mts2; y que éste le pertenece según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de febrero de 1987, anotada bajo el N° 34, Tomo 11, protocolo 01; que en dicho contrato se estableció como precio final la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), tal como se desprende de la cláusula tercera del mismo, recibiendo en calidad de arras la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), estipulándose en la cláusula segunda del contrato, que la duración de la opción sería por cinco (5) meses, o sea ciento cincuenta (150) días calendarios, contados a partir de la firma del contrato, siete (7) de enero de de 2009, contrato este que fue tácitamente rescindido a petición de las demandadas de autos, porque el BANCO les exigía un nuevo contrato.

Aseveró que fue así como de mutuo acuerdo celebraron un nuevo contrato de opción a compra por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el 29 de abril de 2009, anotado bajo el N° 89, Tomo 36, estableciéndose en su cláusula segunda un lapso de duración de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, el cual fenecía el 29 de agosto de 2009, estableciéndose además en dicha cláusula que si al vencimiento de este lapso no se había hecho uso de la opción de compra, ambas partes quedaban liberadas de pleno derecho de las obligaciones ahí contraídas.

Alegó la parte accionante, que las co-demandadas no ejercieron su derecho a adquirir el inmueble objeto del contrato, ni en el referido tiempo ni hasta la presente fecha, que se han negado a entregar el inmueble y pretender permanecer en el mismo en contravención a lo pactado.

Afirmó igualmente, que la cláusula cuarta del contrato señala que si por causas imputables a las promitentes compradoras, éstas no adquieren el inmueble opcionado en el plazo convenido en la anterior cláusula del aludido contrato, la promitente vendedora considerará resuelto este contrato de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna y sin declaratoria judicial o administrativa, quedándose ésta con la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), de la cantidad dada en arras, a título de indemnización por concepto de cláusula penal, manifestando que no tiene nada más que reclamarle a las promitentes compradoras, y que es por ello que demanda la resolución del contrato de fecha 29 de abril de 2009.

.- Consignó al efecto los medios probáticos que consideró pertinentes.

 ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

La parte demandada de autos, por intermedio de su apoderada judicial, formuló los siguientes alegatos:

Negó en todo y cada una de sus partes la demanda intentada, afirmando que la demandante pueda solicitar la resolución del contrato de opción a compra, reconoció que el día 07 de enero de 2009 celebrar un contrato de opción a compra sobre el inmueble supra identificado, afirmando que dieron en arras la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) y que el resto de la suma acordada en la negociación, esto es, CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), lo tramitarían mediante un crédito ante el Banco Industrial de Venezuela, para lo cual deberían presentar una serie de documentos que le facilitaría la Promitente Vendedora Arrendadora, los cuales entregó en fecha casi finalizando el término de la opción de compra venta, alegó igualmente, que el inmueble tenía una hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario del Zulia, la cual fue cancelada en Caracas el día 13 de febrero de 2009, siendo registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo, el 24 de marzo de 2009, evidenciándose de dicho documento, que habían transcurrido cincuenta y cuatro (54) días hábiles de dicha opción de compra venta, motivo por el cual, no se podía solicitar la certificación de gravamen del inmueble.

Alegó también, que el plano de mensura y la certificación de gravamen fueron expedidos el día 29 de abril de 2009, y como consecuencia de ello, se evidencia que la primera opción de compra no se cumplió en el tiempo acordado, por ello se firmó un nuevo contrato de opción ese día 29 de abril de 2009; afirmando la aludida apoderada, que sus mandantes introdujeron todos los recaudos exigidos por el Banco Industrial de Venezuela y el crédito fue aprobado en el mes de agosto de 2009, según constancia expedida por el Banco en fecha 02 de septiembre de 2009, es decir, que el crédito fue aprobado dentro del lapso de la opción de compra “HACIENDO USO DE DICHA OPCIÓN”, como lo señala la cláusula segunda del contrato; que sus representadas se encuentran en el día sesenta y siete (67) de dicho lapso, pues que es de suponerse que el término para los trámites bancarios es de días hábiles, ya que cuando las instituciones financieras no trabajan por día de fiesta, sábados y domingos, esa situación no es imputable a las partes, y a tal efecto, refirió disposiciones de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, afirman que en el mes de agosto de 2009 le fue participado a la promitente vendedora que el crédito había sido aprobado el día 24 de agosto de 2009, que en varias oportunidades se habló con la ciudadana C.M.T. y ella contestó que no vendería el apartamento pues ya valía más, esto es, DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), lo que convino con su abogado, quien argumentó que ese sería el nuevo precio y se negaron a entregarle los documentos exigidos por el registro para introducir el documento para la firma, tales como: Certificado de solvencia del servicio de agua, certificado de solvencia municipal, registro de información fiscal, pago del 0,5% del Seniat y el pago de los derechos de registro, por lo tanto, sus mandantes tuvieron que ser tramitados por sus representadas y pagados en efectivo, los cuales fueron presentados al Registro el día 24 de noviembre de 2009, para otorgarse el documento definitivo de compra venta el 27 de noviembre de 2009, fecha en la que se negó a concurrir la promitente vendedora, que luego la firma se postergó para enero de 2010, después de pagar nuevamente los impuestos su representada pues comenzaba un nuevo trimestre donde se le participó nuevamente a la promitente vendedora y no concurrió al acto, pero si acudió su abogado con un Alguacil para citar a sus representadas, pues habían sido demandadas por ante este Tribunal.

Que de lo antes expuesto se evidencia, que sus mandantes en ningún momento dejaron de hacer uso de la opción, por cuanto la condición fue cumplida dentro del término estipulado y quien no cumplió fue la promitente vendedora arrendadora, quien ahora no quiere venderles por el precio convenido y las hizo incurrir en los gastos la documentación que obligatoriamente debería entregar en el Registro.

Por ello, es que reconvino a la parte actora, en el cumplimiento del contrato de fecha 29 de abril de 2009 para que le otorguen el documento de compra venta y por ende solicitó al Tribunal declare que la parte actora no tiene derecho a reservarse la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) de la cantidad dada en arras.

Consignando una serie de documentos que constan en actas.

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA:

Alegó el apoderado actor que no es cierto que su mandante tenga que cumplir con el contrato de opción de compra-venta suscrito por ambas partes el día 29 de abril de 2009, ya que la misma demandada reconviniente ha confesado en forma voluntaria que fue supuestamente el día 24 de noviembre de 2009, día martes, ella presentó la constancia para otorgar supuestamente el documento de venta definitivo el día 27 de noviembre de 2009; que ello debió hacerlo a más tardar el día 29 de agosto de 2009, haciendo referencia a la ya tantas veces mencionada cláusula segunda del contrato.

Alegó además, que no es cierto que el Tribunal deba declarar que su mandante no tenga derecho a reservarse la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por concepto de arras; que fueron las promitentes compradoras las que incumplieron, por lo tanto, no es cierto que se deba obligar a su mandante a cancelar los gastos que le correspondían y en los cuales incurrieron las promitentes compradoras, tales como: Solvencia del inmueble, pago del 0,5% al Seniat, gastos de registro; que tampoco es cierto que su mandante tenga que reparar daño material.

Por último, ratificó los documentos producidos por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda y señaló que los 120 días estipulados en la cláusula segunda del contrato son continuos y no hábiles.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

 PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante, por intermedio de su Apoderado Judicial, con el libelo de la demanda, promovió e hizo evacuar las siguientes probanzas:

• Consignó copias fotostáticas de los documentos de opción de compra venta debidamente autenticados, el primero de ellos, en fecha 07 de enero de 2009, bajo el N° 48, Tomo 01 y el segundo, cuya resolución se pide, de fecha 29 de abril de 2009, bajo el N° 89, Tomo 36, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, así como también consignó el documento que acredita la propiedad del inmueble para con la ciudadana C.M.T., debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 06 de enero de 1987, bajo el N° 34, Protocolo 1°, Tomo 11°; y que este Tribunal les atribuye a los mismos pleno valor probatorio por no haber sido desconocidos ni en modo alguno, impugnado por la parte contraria, conforme a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, en la certeza de que entre ambas partes hubo un negoció jurídico y sobre quién recae la titularidad del inmueble. Así se establece.-

.- Con su escrito de promoción de pruebas:

• Invocó el mérito favorable de las acatas, y que este Juzgador determinará sobre le análisis de las mismas, en virtud de los Principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal.

.- Promovió los siguientes instrumentos:

• Copia certificada mecanografiada de la separación de cuerpos y bienes correspondiente a los ciudadanos C.M.T. y ALCIBIADEZ V.P.Z., original de documento de documento de adjudicación del inmueble objeto del presente litigio y su documento aclaratorio, los cuales este Tribunal aprecia y valora conforme a los alcances del artículo 429 de la ley adjetiva civil, ya que los mismos no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, así se decide.-

• Ratificó el documento de opción de compra y el documento de propiedad del inmueble, consignados con el libelo, los cuales ya han sido valorados por este Sentenciador.

.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

.- Con el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada, consignó lo siguiente:

 Original del contrato de opción de compra venta de fecha 07 de enero de 2009.

 Documento de fecha 13 de febrero de 2009, contentivo de la liberación de hipoteca del inmueble, registrado en fecha 24 de marzo de 2009 por ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

 Copia fotostática de la constancia emanada del Centro de Procesamiento U.d.M.M., de fecha 17 de abril de 2009, donde se indica la cédula catastral del inmueble objeto del litigio y copia del documento de propiedad,

 Copia fotostática de la certificación de gravamen del inmueble objeto del litigio expedida en fecha 29 de abril de 2009 por la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

 Copia certificada del contrato de opción a compra con arrendamiento de fecha 29 de abril de 2009 expedida por la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo.

 Constancia emitida por el Banco Industrial de Venezuela de fecha 02 de septiembre de 2009, donde se expresa que el crédito solicitado por la ciudadana N.D.C.P.U. fue aprobado.

 Documento privado de compra venta del inmueble objeto del litigio redactado por la Consultoría Jurídica del Banco Industrial de Venezuela, de fecha 28 de septiembre de 2009.

 Copia Fotostática y original de los Certificados de Solvencias Municipales e Hidrolago.

 Planilla del pago de impuesto de transacciones inmobiliarias expedida por el SAMAT.

 Declaración y pago de enajenación de inmuebles por ante el Seniat.

 Copias Fotostáticas del Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana C.M.T.M., N.D.C.P.U. y M.U.B..

 Constancia de fecha 26 de octubre de 2009 expedida por el SERVICIO AUTÓNOMO DE IDENTIFICACIÓN MIGRACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME), señalando que la ciudadana M.U.B., aparece en el sistema como Divorciada.

 C.d.R. de documentos fecha 24 de noviembre de 2009 expedida por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde se evidencia que fue presentado un documento de venta e hipoteca de primer grado por la ciudadana N.D.C.P.U..

 Copia fotostática de cheque de gerencia N° 01011966, a nombre de la ciudadana C.M.T.M., por la cantidad de Bs. 107.500,00 de fecha 14 de enero de 2010, perteneciente a la Cuenta N° 0003 0050 10 020101966 del Banco Industrial de Venezuela.

 Copias Fotostáticas de recibos emanados de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Parque La Colina.

 Comprobante N° 0747 de fecha 23 de febrero de 2010, expedido por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde consta que el documento consignado que iba a ser firmado se retiró por causa de vencimiento.

 Copia fotostática de las actuaciones practicadas en el expediente N° 701-2009 que por Consignación arrendaticia siguen las demandadas reconvinientes a favor de la ciudadana C.T. por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z..

Los referidos instrumentos en su naturaleza de públicos, privados y de carácter administrativo, los aprecia y valora este Tribunal conforme a Ley, y por el hecho de no haber sido desconocidos, impugnados y mucho menos tachados de falso por la adversaria, a tenor de los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, los cuales fueron reconocidos por la representación judicial de la parte actora, quien los hizo valer en el escrito de contestación a la reconvención propuesta, por el principio de la comunidad de la prueba. Así se declara.-

.- Con su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió lo siguiente:

 Solicitó la aplicación del principio de la comunidad de la prueba y la adquisición procesal.

 Ratificó los documentos consignados con el escrito de contestación a la demanda.

 Promovió Constancia emitida por el Banco Industrial de Venezuela de fecha 02 de septiembre de 2009, donde se expresa que el crédito solicitado por la ciudadana N.D.C.P.U. fue aprobado.

 Documento privado de compra venta del inmueble objeto del litigio redactado por la Consultoría Jurídica del Banco Industrial de Venezuela, de fecha 28 de septiembre de 2009.

 Consignó una serie de recibos expedidos por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relacionados con el expediente N° 701-2009 que por Consignación arrendaticia siguen las demandadas reconvinientes a favor de la ciudadana C.T..

 Promovió la parte demandada Prueba de Informe para con el Banco Industrial de Venezuela, habiéndose librado oficio N° 0376-2010/E-3014 el día 22 de junio de 2010, cuya información fue recibida en copia fotostática mediante correo (Domesa) en fecha 04 de septiembre de 2010 y el día 13 de octubre de 2010, se recibió comunicación de fecha 06 de agosto de 2010, donde se participó al Tribunal, que: Las Promitentes compradoras introdujeron la documentación requerida el día 20 de Mayo de 2009, la cual fue completada el día 29 de mayo de 2009 y que el día 24 de agosto de 2009 fue aprobado el crédito; este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio conforme a ley y al contenido de su literatura, a tenor de los dispuesto en el artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil. Así se establece.-

 Igualmente, la parte demandada promovió PRUEBA DE INFORME para con el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo, librándose oficio N° 377-2010/E-3014 de fecha 22 de junio de 2010, habiendo precluido el lapso de espera sin que se haya recibido la aludida información, el Tribunal abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ello. Así se establece.-

Analizadas como han sido las probanzas de autos, este Tribunal observa que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.-

En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.- (Corte Suprema de Justicia, Sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Página 175).-

Ahora bien, como ya se expresara en la audiencia oral que se celebró el 21 de octubre de 2010, el punto álgido o la médula espinal del presente juicio lo constituye el cumplimiento o no por las partes, de sus obligaciones surgidas de la relación jurídica contractual, al efecto, la parte actora, en su escrito libelar, reclama la Resolución del Contrato de fecha 29 de abril de 2009, vencido el lapso pautado en la negociación (29-08-2009) sin que la parte demandada haya HECHO USO DE LA OPCIÓN DE COMPRA, entre tanto, la parte demandada expresó que tal y como se convino fue introducido el crédito para la adquisición del inmueble por ante el Banco Industrial de Venezuela y el mismo fue aprobado antes del vencimiento del término fijado, en tal sentido, se hace menester precisar el significado que ha de dársele a la expresión “HIZO USO DE LA OPCIÓN DE COMPRA” a la cual se alude en la cláusula segunda del contrato, y por ello debe entenderse, de acuerdo a una máxima de experiencia común, que la misma comporta todos los actos o conductas de ejecución encaminadas a materializar y hacer efectiva la venta, desde la gestión crediticia hasta el acto de inserción protocolar, y al analizar el caso bajo estudio, se observa que los opcionantes compradores al momento de comenzar a gestionar su crédito y realizaron todo lo necesario para el otorgamiento escritural del contrato, incluso solicitando la colaboración del acreedor, se entiende que HIZO USO DE LA OPCIÓN. Así se establece.-

Otro problema planteado a este Jurisdicente conforme a los alegatos y probanzas de las partes, tiene que ver con el cumplimiento o no de las obligaciones contraídas en el contrato y sus consecuencias, razón por la cual, este Operador de Justicia está en la obligación de a.e.c.d.l. INTEGRACIÓN DE LOS CONTRATOS, nuestro Código Civil, se refiere a ella en el Artículo 1.160 que estatuye lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Asimismo, el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo segundo aparte, es del siguiente tenor: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.”

La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración que puntualizan los Artículos 1.160 y 12 antes referidos, para completar, como antes se dijo, las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato.

Puntualiza el señalado Artículo 1.160 del Código Civil, que los contratos deben cumplirse de buena fe, la buena fe implica probidad y lealtad en el cumplimiento recíproco de las obligaciones, es un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación del contrato.

Este Juzgador, en relación a la buena fe, trae a colasión el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias N° 0087 del 11 de febrero de 2004 y 3.668 del 2 de junio de 2005, que señala lo siguiente:

En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe …

Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho. Asimismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídico administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la Administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades.

La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que ésta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. (Vid. G.P., Jesús, “El Principio General de la Buena Fe en el Derecho Administrativo”, 2º Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1989.)

Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar un límite en los usos sociales o en Derecho.

Por lo tanto, la acción de Resolución, no puede ser ejercida en condiciones contrarias a la buena fé, esto es, si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el Juez deberá desechar la demanda de resolución, es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, tal y como lo refiere en su obra DOCTRINA GENERAL DE CONTRATO, el Dr. J.M. -Orsini, Editorial Jurídica Venezolana, 3a Edición. Caracas 1997, páginas 425, 426 y 752.

Refiere el autor a.R., en su obra LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, Página 55, que: “La buena fe no se refiere tan solo al deudor” sino también a auxiliar al deudor a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible, la cual llama “buena fe eximiente”, por lo tanto, el acreedor en base a la buena fe tiene el deber de colaborar (cooperar) con su deudor, para que este último pueda cumplir con su obligación, es decir, que no es posible ante un hecho propio del acreedor, que el deudor se vea imposibilitado a cumplir con su obligación.

La buena fe es un principio general que impone a las personas el deber de actuar conforme a derecho.

Para F.V., “el principio de buena fe impone una limitación que radica en consideración de orden ético en base a un estándar jurídico sustentado en consenso social en cuanto a lo justo, lo correcto, lo honesto.”

Para la Jueza R.J., la buena fe es un principio general del derecho y “constituye una vía de comunicación del derecho con la moral social y con la ética, y esto enfatiza su predominante connotación ética, lo cual supone la canalización del derecho hacia sus metas mas puras”.

En el ámbito contractual, la buena fe es el deber jurídico que tienen todas las personas-contratantes de comportarse leal y honestamente durante todas las etapas de contratación. En consecuencia las personas tienen el deber jurídico de comportarse leal y honestamente durante las negociaciones o tratativas previas, al momento de celebrar el contrato o negocio jurídico y durante la ejecución del contrato que comprende el cumplimientote las obligaciones asumidas por cada contratante. En todo este proceso los contratantes deben observar el comportamiento propio de un buen contratante.

Un Juez, - según palabras del gran jurista a.G.A.B. -¬ al dirimir una controversia, debe preguntarse qué significado hubiera atribuido a tal o cual declaración contractual una persona honorable y correcta. (DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL NUEVO MILENIO. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Asociación Venezolana de Derecho Privado. Serie Eventos. Pags. 344 y 345).

Siguiendo el criterio de J.M.-Orsini en su obra LA INTERPRETACIÓN Y LA INTEGRACIÓN, págs. 44-45:

(…) Buena Fe, en el contexto del aparte del artículo 12 C.P.C. significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado como recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el “intento común” (…) y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podría percibirlas. Puede que de hecho las cosas no hayan ocurrido así, que una de las partes o ambas hayan actuado de mala fe, pero salvo que se den las condiciones para que tal circunstancia genere el invalidez del contrato, mientras se trate simplemente de desvelar el “intento común” de realizar la composición de intereses producida por el ejercicio de la autonomía privada, el intérprete debe partir del postulado de que las partes se han conformado a la buena fe (…)

Por otra parte, se hace imperioso destacar la literatura de los Artículos 1.205 y 1.215 de la Ley Sustantiva Civil, que al respecto señalan:

Artículo 1.205: Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese.

Artículo 1.215: Si el deudor se ha hecho insolvente, o por actos propios hubiere disminuido las seguridades otorgadas al acreedor para el cumplimiento de la obligación, o no le hubiere dado las garantías prometidas, no puede reclamar el beneficio del término o plazo.

En los contratos bilaterales y en especial, en los sinalagmáticos perfectos surgen para las partes un cúmulo de obligaciones recíprocas, de tal manera que el deudor está obligado para con el acreedor y viceversa, en el cumplimiento de los deberes que le impone el negocio jurídico celebrado, por lo tanto, existe un deber de correspondencia entre ambas partes y del análisis exhaustivo de las actas procesales, se evidencia, que real y efectivamente las partes celebraron los contratos de opción a compra a los cuales hacen referencia en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, sabido que, el primero de ellos, entiéndase, el de fecha 07 de enero de 2009, fue rescindido por voluntad de las partes y se otorgaron un nuevo contrato de opción a compra venta en fecha 29 de abril de 2009, que con su prórroga vencía el día 29 de agosto de 2009, constando de las actas procesales como un hecho no controvertido que el crédito para la adquisición de la vivienda fue aprobado el día 24 de agosto de 2009, conforme a la información rendida por el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, afirmando la parte demandada reconviniente que la parte actora reconvenida no le suministró los recaudos necesarios para lograr la protocolización de la venta del inmueble, alegando además, la parte demandada reconviniente que fueron ellas quienes hicieron las diligencias para conseguir los referidos recaudos, esto es, las solvencias municipales, solvencia de Hidrolago, el pago del tributo por transacciones inmobiliarios al SAMAT y al SENIAT, y por ello, consignaron los aludidos documentos en actas, hechos estos que no fueron negados en el escrito de contestación a la reconvención por la parte actora reconvenida, antes por el contrario, los invocaron e hicieron valer en dicho escrito, en base al Principio de la Comunidad de la Prueba por lo tanto, SE ENTIENDEN COMO RECONOCIDOS dichos alegatos, esto es, que la actora – reconvenida se negó a entregar los recaudos para la protocolización del documento de compra venta y que fueron las co-demandadas quienes hicieron todos los gastos necesarios para la detención de dichos recaudos, consecuencia de lo cual, la parte actora reconvenida incumplió con la prestación de colaboración impuesta por la buena fe probidad en la ejecución del presente contrato, ya que su conducta displicente en el sentido de proporcionar a las opcionantes compradoras los recaudos y exigencias necesarias para la protocolización del instrumento de la venta, impidió que ésta se perfeccionara, vulnerando así el derecho de los opcionantes compradores al perfeccionamiento del contrato. A estas razones se suman, los fundamentos que subyacen en los Artículos 1.205 y 1.215 de la Ley Sustantiva Civil y que permiten su aplicación analógica conforme al Artículo 4 del mismo Código para el presente caso, en el sentido que la conducta de las partes se entiende encaminada a la colaboración para la concreción del contrato y particularmente ese deber se entiende en cuanto a los deberes o prestaciones de garantía y colaboración en el cumplimiento de la obligación por parte del acreedor, lo cual no ha ocurrido en el presente caso, lo que conlleva a que el acreedor haya perdido el beneficio del término a la cual se contrae el referido Artículo 1.215 ejusdem.

En base a lo antes expuesto, no le cabe la menor duda a este Operador de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, que efectivamente la parte demandante no dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se contrae el aludido contrato en especial al hecho cierto de que la parte accionante, no cumplió con su deber de probidad y lealtad en relación a la buena fé contractual, sino que además pretendieron modificar el monto de la negociación en forma unilateral y ello, es violatorio del Artículo 1.159 del Código Civil venezolano, lo que se traduce en la perdida del beneficio del término para la parte actora, pudiendo las co-demandadas solicitar el cumplimiento de la obligación en cualquier tiempo. Así se declara.-

A este punto y, como aval de la decisión que se tomará, debe traer a colación los siguientes razonamientos explanados en el ámbito de la Filosofía del Derecho:

El Juez en todo caso debe interpretar la Ley precisamente del modo que lleva a la conclusión más justa para resolver el problema que tenga planteado ante su jurisdicción. Al hacerlo de este modo, el Juez, lejos de apartarse de su deber de obediencia al orden jurídico positivo, dá a este deber su más perfecto cumplimiento. Esto es así, por la siguiente razón: El legislador, mediante las normas generales que emite, se propone lograr el mayor grado posible de realización de la justicia y de los valores por ésta implicadas (...) Ante cualquier caso, fácil o difícil, hay que proceder razonablemente, percatándonos de la realidad y sentidos de los hechos, de las valoraciones en que se inspira el orden jurídico positivo, o de las complementarias que produzca el Juez en armonía con dicho sistema positivo, y, conjugando lo uno con lo otro, y lo otro con lo uno, llegar a la solución satisfactoria. Pero ¿qué quiere decir eso de la solución satisfactoria? Satisfactoria, ¿en qué sentido? Satisfactoria ¿de qué? Satisfactoria desde un punto de vista estimativo, desde un punto de vista de valoración. Satisfactoria de lo que el orden jurídico considera como sentido de justicia (...) Cierto que la sentencia contiene declaraciones de hechos, como contiene también constataciones de reglas jurídicas, pero lo uno y lo otro son miembros inseparables o ingredientes esenciales de la estimación o juicio de valor que efectivamente de lugar al fallo. El Juez es un juzgador, quien, a los efectos del juicio normativo que ha de pronunciar, toma en cuenta, desde el punto de vista de ese juicio normativo, determinados aspectos de unos hechos y determinados aspectos de la existencia de unas reglas jurídicas en vigor. Y tanto esos de unos hechos, como también los aspectos de las reglas jurídicas son tomados en cuenta desde el punto de vista de la valoración. La elaboración del meollo de la sentencia judicial no se obtiene aplicando la lógica tradicional, porque la lógica tradicional, tanto de la de Aristóteles como la de los modernos y contemporáneos, es la lógica para tratar con ideas, o para tratar con realidades desde el punto de vista de lo que esas realidades son. En cambio, el Juez no le interesa determinar puras realidades sino decidir lo que se debe hacer frente a determinados aspectos de ciertas realidades. Y precisamente los aspectos que de esas realidades interesan están conjugados con criterios estimativos (RECANSENS SICHES, Luis: Filosofía del Derecho, Págs. 660-662).

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana C.M.T.M. contra las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B..-

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., antes identificadas, en consecuencia, ordena a la ciudadana C.M.T.M., lo siguiente:

.- Proceda al otorgamiento del documento de compraventa sobre el inmueble constituido por apartamento signado con las siglas 1-C, Planta Primera del Conjunto Residencial Parque La Colina, Torre Zulia, situado entre la Avenida Circunvalación N° 1 y la Avenida 24, Sector Los Claveles, en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., el cual posee los siguientes linderos: NORTE: En parte con espacio vacío bloqueado por pared común y en parte con pasillo de circulación común; SUR: Con fachada Sur de la Torre Zulia; ESTE: Con fachada Este de la Torre Zulia; y por el OESTE: Con apartamento 1D, intermedio en parte con la Caseta contentiva de la boca de visita del ducto basurero, por ante el Registro Inmobiliario respectivo.

TERCERO

Se ordena a las ciudadanas N.D.C.P.U. y M.U.B., antes identificada, pagar la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), que constituye la diferencia del precio acordado con la vendedora C.M.T.M., ya identificada, dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes, contados a partir de que la presente sentencia quede definitivamente firme.

CUARTO

Téngase la presente sentencia como título suficiente en Derecho para realizar la transcripción registral prevista en los Artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario o la dependencia administrativa que ejerza tal potestad, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente para el caso que la demandante reconvenida ciudadana C.M.T.M. no cumpla con el otorgamiento del documento por ante la Oficina de Registro respectivo.

QUINTO

Conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil, se condena en costas a la demandante de autos, ciudadana C.M.T.M., ya identificada, por resultar vencida totalmente en la presente causa.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P..- La Secretaria,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las nueve y cincuenta minutos de la mañana (9:50 am).

La Secretaria,

Abog. A.A.R.

IPP/charyl