Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 18 de Octubre de 2011

En el libelo de demanda, la parte actora alegó que es propietaria del inmueble identificado con las letras y números CC-3-68, del Centro Comercial del Centro Plaza, edificaciones de la Etapa C-2-2, ubicada en al avenida A.B. de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual fue dividido en cubículos destinados al ejercicio de la odontología. Que el cubículo Nº 3, equipado con tuberías, pisos de cerámica y línea telefónica, ha venido siendo arrendado a la odontóloga María Luisa Loza.S., cuyo último contrato de arrendamiento se pactó el 01 de agosto de 2006, por una duración de un año fijo que se cumplió el 01 de agosto de 2007, comenzando a correr la prórroga legal de dos años, por cuanto la arrendataria disfrutó en total cinco (5) años.

Que al comenzar la prórroga legal, por desavenencias surgida entre ellas, la arrendataria comenzó a consignar las pensiones de arrendamiento ante el Tribunal Competente, donde ella declaró en relación dicha duración del contrato, según copia certificada que opone a la misma para su reconocimiento en contenido y firma.

Que al vencimiento de la prórroga legal, es decir, el 01 de agosto de 2009, pese a las múltiples y constantes solicitudes que le ha hecho a la arrendataria a los fines de la devolución del cubículo, se ha negado reiteradamente.

Que de conformidad con lo previsto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1264, 1167 y 1270 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda a los fines que convenga o sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble y pagar la cantidad de un mil cuarenta bolívares (Bs. 1040,00) por cada mes transcurrido desde el 01 de agosto de 2009 hasta la definitiva entrega del mismo, a título de indemnización así como las costas procesales.

El valor de la demanda, la estimó en diez mil cuatrocientos bolívares (Bs. 10.400).

Agotadas las diligencias a los fines de la citación personal de la demandada sin lograrlo, a petición de parte, se hizo el emplazamiento mediante carteles y el 01 de diciembre de 2010, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido la formalidad de fijación en la dirección del inmueble y visto que en el lapso legal no acudió a darse por citado, se le designó defensor judicial, quien el 23 de febrero de 2011, aceptó el cargo y prestó el juramento legal.

Sin embargo, el 03 de agosto de 2011, acudió la demanda asistida de abogado y se dio por citada y oportunamente el 08 de agosto de 2011, contestó a la pretensión de la actora.

En efecto, alegó que la demanda ni siquiera ha debido admitirse, ya que no se acompañó a su libelo el documento fundamental como es el contrato de arrendamiento; impugnó el instrumento sobre la propiedad del inmueble.

Que se aportó una supuesta copia certificada de actuaciones cursantes en el Juzgado de Consignaciones, donde sólo se acompañó copia simple del supuesto contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, a pesar de ser una copia simple sin firmas autógrafas, lo que conduce a la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, de acuerdo a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 en concordancia con lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil.

Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 eiusdem, en virtud que el poder aportado se otorgó ante un Notario de un país extranjero y no por ante el Consulado de la República en al ciudad de S.d.C. y además no aparece visado por abogado alguno, violando lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Abogados, por lo que el poder no está otorgado en forma legal.

Asimismo, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del precitado artículo, dado que la parte invocó “…el vencimiento de un término contractual, cuando en realidad estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de la aplicación de la normativa legal contenida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, dada la continuidad de la arrendataria en la ocupación del inmueble objeto de a presente demanda…” Que “…una vez vencido el lapso del pretendido contrato de arrendamiento, la arrendataria quedó y se -le- dejó pacíficamente en posesión del inmueble, y en consecuencia, se configuró la tácita reconducción de acuerdo a lo prescrito en las normas legales mencionadas….” Que no existe contrato, que “…la relación verdadera de arrendamiento existente sobre el inmueble objeto de la demanda es un tipo de contratos de plazo indeterminado cuya acción respecto a la resolución de este tipo de contratos es únicamente conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no fue invocada expresamente por la accionante, dando lugar a la cuestión previa de inadmisibilidad que esgrimo es esta oportunidad”.

Sobre el mérito, negó y rechazó lo alegado por la parte actora. Que es falso que haya operado un contrato de arrendamiento entre ella y la actora desde el 2006 al 2007, ya que dicha relación se convirtió en el año 2005 en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado de acuerdo a los citados artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

Que es imposible que haya prórroga legal sin contrato que es el instrumento fundamental, que sólo se aportó en copia simple.

Que es falso que haya disfrutado el local por cinco años, al no haber contrato y, al no existir, cualquier acción respecto a la resolución debe hacerse únicamente de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, situación que debe resolverse luego que se analicen las cuestiones previas formuladas, entendiendo que ellas buscan desembarazar al proceso de aspectos formales.

En cuanto a la primera cuestión previa, relativa al defecto de forma, dado que sólo se acompañó copia simple del supuesto contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, se observa que efectivamente, la parte actora junto al libelo de demanda, aportó copias certificadas del expediente de consignaciones llevados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dentro del cual se observa copia de instrumento privado del 01 de agosto de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes por el inmueble en referencia, suscrito por ambas partes y en el reverso de la página 5ta se lee una nota de Secretaría que indica que dicha copia es copia fiel del original. Dicho instrumento la promovió en dicho Tribunal de Consignaciones la propia parte demandada al momento de solicitar el inicio del citado expediente. Siendo así, la parte sí aportó junto al libelo dicho contrato en que fundamentó su pretensión, independientemente del valor probatorio que resulte del mismo una vez que se analice, a los fines del mérito del asunto.

El artículo 157 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Si el poder se hubiere otorgado en país extranjero que haya suscrito el Protocolo sobre uniformidad del Régimen Legal de los Poderes y la Convención Interamericana sobre Régimen Legal de Poderes para ser utilizados en el extranjero, deberá llenar las formalidades establecidas en dichos instrumentos, en caso contrario, deberá tener las formalidades establecidas en las leyes del país de su otorgamiento. En ambos casos, el poder deberá estar legalizado por un magistrado del lugar o por otro funcionario público competente, y por funcionario consular de Venezuela, o en defecto de éste, por el de una nación amiga. Caso de haberse otorgado en idioma extranjero, se lo traducirá al castellano por Intérprete Público en Venezuela.

Podrá también otorgarse el poder ante un agente del servicio exterior de la República en el país del otorgamiento, sujetándose a las formalidades establecidas en el presente Código

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Chile no es parte ni del Protocolo sobre Uniformidad del Régimen Legal de los Poderes ni del Convenio de La Haya de 1961, este último sobre la Eliminación del Requisito de la Legalización de Documentos Públicos Extranjeros, pero sí es signatario de la Convención Interamericana sobre Régimen Legal de Poderes para ser Utilizados en el Extranjero, por lo debe aplicarse dicho régimen a este tipo de actos.

De acuerdo al artículo 1 de esta normativa, los poderes debidamente otorgados en uno de los Estados Partes en esta Convención, serán validados en cualquiera de los otros, si cumplen con las reglas establecidas en la misma.

Según el artículo 2 eiusdem, “Las formalidades y solemnidades relativas al otorgamiento de poderes, que hayan de ser utilizados en el extranjero se sujetarán a las leyes del Estado donde se otorguen, a menos que el otorgante prefiera sujetarse a la ley del Estado en que hayan de ejercerse. En todo caso, si la ley de este último exigiere solemnidades esenciales para la validez del poder, regirá dicha ley”.

Así, de acuerdo al artículo 6, en los poderes el funcionario que los legaliza deberá certificar o dar fe si tuviere facultades para ello, sobre: a) identidad del otorgante, así como la declaración del mismo acerca de su nacionalidad, edad, domicilio y estado civil; b) el derecho que el otorgante tuviere para conferir poder en representación de otra persona física… Dichos poderes deberán ser legalizados cuando así lo exigiere la ley del lugar de su ejercicio y deberán ser traducidos al idioma oficial del Estado de su ejercicio los poderes otorgados en idioma distinto.

El poder cuestionado lo otorgó la ciudadana A.M.M.N., titular de la cédula de identidad Nº 81.325.862, a los abogados S.E.L. y Pasquale O.C.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.171 y 33.172, en ese orden, ante el Notario Suplente de la Vigésima Séptima Notaría de S.d.C.. En el texto del mismo, se observa que dicho funcionario dio fe que dicha otorgante se identificó como quedó escrito, Chilena, casada, mayor de edad y domiciliada en Alsacia cien departamento mil ciento dos, las condes, a los fines que la representaran tanto judicial como extrajudicialmente, especialmente respecto a contratos de arrendamientos sobre el inmueble arrendado, ubicado en Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, Venezuela.

La autenticidad de la firma del funcionario ante quien se otorgó el poder, aparece certificada por el Ministerio de Justicia de Chile y legalizado por el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile, así como por la Ministra Consejera Encargada de la Sección Consular de Venezuela en Chile.

De acuerdo a ello, se tiene que el poder así otorgado cumple con todas las formalidades exigidas para su eficacia en Venezuela, pues se otorgó de acuerdo a las formalidades de la Convención Interamericana sobre Régimen Legal de Poderes para ser Utilizados en el Extranjero.

En cuanto al alegato de la parte demandada que el poder fue otorgado por ante un Notario de un país extranjero, y no por ante el Consulado de la República Bolivariana en la ciudad de S.d.C., y que no aparece visado por abogado alguno, con lo cual se violaría lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Abogados, se observa:

En cuanto a que se otorgó ante un notario extranjero y no ante el Consulado de Venezuela en Chile, se reitera que el poder se otorgó ante un funcionario que de acuerdo a este Estado, tiene la facultad de dar fe de ese acto, con las formalidades requeridas, cumpliendo así con lo previsto en el encabezado del artículo 157 del Código de Procedimiento Civil, aunque de acuerdo a lo dispuesto en la primera parte de ese mismo artículo, también puede otorgarse el poder ante un agente del servicio exterior de la República en el país de otorgamiento, pero se trata de dos modalidades a los mismos fines, pero no concurrentes.

Atinente a lo segundo, se advierte que conforme a lo previsto en la Convención antes referida en su artículo 2, las formalidades y solemnidades relativas al otorgamiento de poderes, que hayan de ser utilizados en el extranjero se sujetarán a las leyes del Estado donde se otorguen, a menos que el otorgante prefiera sujetarse a la ley del estado en que hayan de ejercerse, situación que no se evidencia haya ocurrido. Siendo así se declara no ha lugar esta cuestión previa.

Atinente a la tercera cuestión previa alegada, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, trata de un presupuesto que atañe a la acción y debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”.

Así lo interpretó la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353 del 26 de febrero de 2002, en el expediente Nº 15121, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes G., respecto a la cuestión previa en análisis, puntualizó:

Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.

En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.

No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda

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La citada Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de principios, Nº 00075 del 23 de enero de 2003, en el expediente Nº 2001-0145, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, reinterpretó el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, a la luz de las normas constitucionales que actualmente rigen en nuestro ordenamiento jurídico, como lo son:”…la garantía del debido proceso, el principio del juez natural y, con sus excepciones, el de la doble instancia, instituciones jurídicas de especial importancia que, en lo posible, deben preservarse para fortalecer el Estado de Derecho y de Justicia”. “…Asimismo, nuestro Texto Constitucional consagra importantes principios y valores que influyen en el proceso, y que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, previsto en los artículos 26 y 257 del citado texto constitucional.

Puntualizó:

Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas.

Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy perjudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias.

En consecuencia, en virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala haciendo una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil en su parte final, considera en el caso sub júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y, en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara

(Subrayado nuestro).

Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta.

Siendo así, se tiene que el supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es una situación de derecho que debe verificar el Juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente, lo cual se relaciona directamente con el mérito de la pretensión.

Junto al escrito de demanda y a los fines de probar la propiedad sobre el inmueble arrendado, la parte actora promovió copia simple de instrumento registrado el 24 de septiembre de 1980, el cual impugnó la parte demandada oportunamente con la contestación de la demanda, sin que su promoverte haya suscitado el cotejo, como lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que deben tenerse como no fidedignas y en consecuencia, no producen ningún valor probatorio, no obstante que la propiedad no es un hecho en discusión.

Asimismo, como se dijo con antelación, la parte actora junto al libelo de demanda, aportó copias certificadas del expediente de consignaciones llevados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dentro del cual se observa copia simple de instrumento privado del 01 de agosto de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes sobre el inmueble en referencia, suscrito por ambas partes y en el reverso de la página 5ta, se lee una nota de Secretaría dejando constancia que dicha copia es fiel del original. Dicho instrumento la promovió en el referido Tribunal de Consignaciones la propia parte demandada al momento de solicitar el inicio del citado expediente.

Por ello, sin desconocer la norma del artículo 429 eiusdem, en este caso, no se trata propiamente de la promoción en copia simple de un documento privado, ni menos aún de copia simple de un documento privado sin firmas de las partes, como lo alegó la parte demandada, se refiere a la copia simple de un documento privado, que la parte demandada en la oportunidad de solicitar se abriera un expediente de consignaciones puso a la vista de la Secretaria del Tribunal de Consignaciones para que lo cotejara con su original y ésta dejó constancia que el aportado al mismo, era copia fiel de su original y que fuera certificado cuando se expidió copia de dicho expediente.

Ciertamente, el hecho de haber certificado dicha copia simple, no cambia la naturaleza privado del instrumento, por ese hecho, no pasa de ser privado a público. La Secretaria tampoco cumplió con las formalidades indicadas en los artículos 111 y 112 del Código Civil, a los fines de la autenticación. Pero si hay que tomar en consideración que el instrumento lo hizo valer la propia parte a quien se le opone en juicio, cuando consignó a su favor y en razón del contrato en él contenido, las pensiones de arrendamientos y ésta lo reconoció al aportarlo en juicio como instrumento en que fundamentó su pretensión.

En este sentido, el profesor J.E.C.R., (2007), señaló:

Si una parte acompaña un fotostato de un instrumento privado simple que atribuye a su contendiente, y éste lo reconoce, el fotostato no se está convirtiendo en prueba documental, él no puede ser certificado y registrado, por ejemplo, ya que ni contiene las suscripciones o muestras de la autoría en su cuerpo, ni puede –por lo mismo ser objeto de una copia certificada. Tal declaración hará las veces de una confesión, pero no de un acto de documentación diferido, que se inscribe en el cuerpo del instrumento

(Contradicción y control de la prueba legal y libre, tomo II, pág. 312-313).

En este caso, la parte actora aportó copia simple de un documento privado que se lo opuso a la demandada y ésta además de ponerlo en su original a la vista de la Secretaria del Tribunal de Consignaciones, anotó que dicha copia era fiel y exacta de su original, por lo que de acuerdo a lo antes analizado, confesó de la existencia de dicho documento y su contenido.

Además, en el propio escrito de contestación, la parte demandada señaló:

“…cuando en realidad estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado… “En efecto, una vez vencido el lapso del pretendido contrato de arrendamiento, la arrendataria quedó y se me dejó pacíficamente en posesión del inmueble, y en consecuencia, se configuró la tácita reconducción…”

…es por ello que la actora no presenta el fulano contrato, ya que la verdad el mismo no existe por lo que la relación verdadera de arrendamiento existente sobre el inmueble objeto de la demanda es un tipo de contratos de plazo indeterminado…

Con ello, la parte actora admitió la existencia de dicho contrato de arrendamiento, aunque confunde lo que es el contrato con el instrumento que lo contiene. Además, si la parte alegó la tácita reconducción, es porque estaba consciente que dicho contrato era a tiempo determinado y que a su vencimiento y de la prórroga legal, permaneció en el inmueble sin oposición de la otra parte, como lo alegó. Por ello, no hay duda sobre el hecho que estaba consciente de la existencia y contenido del documento aportado en copia simple.

De acuerdo a ello, se tiene que el contrato que vincula a las partes sobre el inmueble en referencia, por un año fijo desde el 01 de agosto de 2006, venció el 01 de agosto de 2007 y en razón que la relación se mantuvo por cinco año, la prórroga legal de dos (2) años, venció el 01 de agosto de 2009, mientras que esta demanda se intentó el 28 de mayo de 2010, es decir, más de nueve meses de haberse vencido la prórroga legal.

Si al vencimiento del contrato fijado a tiempo determinado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se presume renovado el contrato y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, según lo previsto en las normas de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

En tal sentido, visto que al vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria se quedó ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, pues no hay prueba alguna en contrario que desvirtúe dicha presunción a favor del arrendatario, se tiene como renovado el mismo pero con los efectos de los contratos hechos sin determinación de tiempo, esto es, que a pesar que la relación arrendaticia nació a tiempo determinado, vista la conductas asumida por las partes, el mismo se indeterminó en virtud de la tacita reconducción, máxime cuando la demanda se vino a incoar cuando habían transcurrido más de nueve meses desde el vencimiento de la prórroga legal.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Francisco carrasqueño López, en el expediente Nº 04-1845, estableció:

El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público

(Resaltado de este Tribunal).

Esa misma Sala Constitucional, en sentencia Nº 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció:

Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.

En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.

Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación”.

De acuerdo a lo dispuesto en las sentencias antes referidas, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no puede estar referida a un contrato a tiempo indeterminado, sino en aquellos a tiempo determinado, de acuerdo a lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues cuando se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sólo debe demandarse el desalojo por una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 eiusdem. Siendo así, se da uno de las supuestos anotados que impiden el ejercicio de la pretensión, esto es, no hay posibilidad jurídica de atender a la pretensión propuesta.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las Cuestiones Previas previstas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem. En consecuencia, se declara desechada la demanda y extinguido el proceso.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.

Regístrese y publíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 08:51 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ