Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 19 de Julio de 2013

Fecha de Resolución19 de Julio de 2013
EmisorJuzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes
PonenteJuan José Molina Camacho
ProcedimientoResolución De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: E.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.000.571, de este domicilio y civilmente capaz.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: J.O.C.C. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.997.488, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 12.917.

DEMANDADA: Y.O.S. o Y.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.236.112, soltero, comerciante, de este domicilio y hábil.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 6429.

SENTENCIA: Definitiva.

I

RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO

La presente controversia Judicial tiene como punto de inicio la recepción en éste Juzgado, libelo contentivo de la demanda que por Resolución de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana E.M.M., contra el ciudadano Y.O.S. o Y.O., bajo el alegato de que el demandado no ha cumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento convenido sobre un inmueble consistente en un apartamento para habitación, signado con el Nro. PH-1, de la planta primer y segundo nivel PentHouse de la Torre D, Conjunto Residencial Camino Real; ubicado en la Avenida Principal de P.N., Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T..

ADMISION DE LA DEMANDA:

Folio 74, auto de fecha 20 de enero de 2.010, por el que se da admisión a la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada para su comparecencia al segundo día de despacho de la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la misma.

DE LA CITACION:

Folio 95, diligencia de fecha 04 de febrero de 2.010, por la que el alguacil señala haberse trasladado al conjunto residencial Camino Real, Ph-1, Torre D, a objeto de solicitar al demandado sin localizarlo, a pesar de la búsqueda reiterada del mismo.

Folio 96, diligencia de fecha 05 de febrero de 2.010, por la que el apoderado actor solicita que de conformidad con lo indicado en el Código de Procedimiento Civil, se proceda a la citación del demandado mediante carteles. Por ello, mediante auto de fecha 11 de febrero de 2.010, se acordó librar carteles de citación, conforme a lo indicado en el artículo 223 eiusdem.

Folio 99, diligencia de fecha 23 de marzo de 2.010, por lo que el apoderado actor consigna ejemplares de Diario la Nación y Los Andes, contentivo de los carteles ordenados.

Folio 103, diligencia de fecha 27 de abril de 2.010, por la que la secretaria indica haber fijado cartel al demandado en la Avenida Principal de P.N., Conjunto Residencial Camino Real, Torre D, PH-1, Municipio San C.d.E.T..

Folio 104, diligencia de fecha 17 de mayo de 2.010, el apoderado actor, peticiona se nombre defensor Judicial a la parte demandada, en tal razón, mediante auto de fecha 26 de mayo de 2.010, se acordó nombrar como tal, al abogado J.R.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 26.153, acordándose su notificación, para manifestar su aceptación o excusa.

Folio 107, diligencia de fecha 21 de junio de 2.010, por la que el alguacil señala haber notificado del nombramiento de defensor al ciudadano Abogado J.P..

Folio 108, diligencia de fecha 08 de julio de 2.010, el apoderado de la parte actora, solicita se proceda a nombrar nuevo defensor ad litem; en tal razón, mediante auto de fecha 19 de julio de 2.010, se nombra como tal a la abogada M.A.C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 71.832.

Folio 111, diligencia de fecha 22 de julio de 2.010, por la que el alguacil señala haber notificado del nombramiento de defensor de la parte demandada, a la abogada M.A.C.P..

Folio 112, diligencia de fecha 26 de julio de 2.010, por la que la defensora designada señala aceptar el cargo de defensor Judicial de la parte demandada, prestando el juramento debido.

Folio 113, auto de fecha 02 de agosto de 2.010, por la que el Tribunal discierne facultades a la defensora designada.

Folio 115, auto de fecha 20 de septiembre de 2.010, se acuerda librar compulsa de citación de la defensora designada, constando igualmente diligencia de fecha 06 de octubre de 2.010, por la que el alguacil señala haber logrado su citación.

CONTESTACION DE DEMANDA:

Riela a los folios 118 al 119, escrito de contestación de demanda realizado por la defensora designada, donde niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta.

PRUEBAS PRESENTADAS:

A los folios 125 al 128 consta escrito de promoción de pruebas presentado por la representación actora, las cuales se providencian mediante auto de fecha 19 de octubre de 2.010.

Al folio 139, riela escrito de promoción de pruebas presentado por la accionada en fecha 25 de octubre de 2.010, siendo objeto de providenciación en esa misma fecha.

II

MOTIVA DEL FALLO

SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:

.- Señala que adquirió un inmueble consistente en un apartamento para habitación, signado con el Nro. PH-1 de la planta primer nivel y segundo nivel, Penth House, de la Torre D, del conjunto residencial Camino Real, ubicado en la Avenida Principal de P.N., Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T.; el apartamento con un área aproximada de 176,72 metros cuadrados, constante de los siguientes ambientes: Primer Nivel, un vestíbulo, una sala comedor, una habitación principal con baño, un baño auxiliar, una cocina con pantry, un área de oficios, una habitación de servicio con baño y escalera y el Segundo Nivel consta de escalera, un hall, dos habitaciones auxiliares y un baño auxiliar.

.- que dicho apartamento, en fecha 11 de febrero de 2.005, fue dado en arrendamiento por la ciudadana P.B. al demandado, mediante contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, contenido en documento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 11 de febrero de 2.005, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 17 y que con el apartamento dio también en arrendamiento los siguientes bienes muebles: Reja marca Multilock color blanco, una lavadora y secadora blanca, marca Kenmore, modelo 98575120, serial ME3910329; una nevera blanca marca Goldstar, modelo 392-S, serial 512330110; una campana marca Ragain blanca de 30”; una cocina marca Mabe empotrada de color blanco.

.- que por cuanto en fecha 18 de octubre de 2.006, adquirió el inmueble, por mandato del artículo 20 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, asumió la condición de propietaria y el carácter de arrendadora del demandado, quien se convirtió en su arrendatario.

.- Señala el contenido de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, séptima, novena décima, décima segunda, décima tercera del contrato de arrendamiento; por tal razón el demandado, tenía la obligación de pagarle el canon de arrendamiento, que finalmente fue convenido en la suma de Bs. 400,oo, en la oficina de la antigua arrendadora o en la cuenta bancaria que se le había suministrado.

.- expresa que el demandado no ha venido, desde el 18 de octubre de 2.006, cumpliendo con su principal obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido, por mensualidades vencidas de manera puntual; por lo que se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el 01 de noviembre de 2.006 al 31 de diciembre de 2.006, 01 de enero de 2.007 al 31 de diciembre de 2.007, 01 de diciembre de 2.008 al 31 de diciembre de 2.008 y 01 de diciembre de 2.009 al 31 de diciembre de 2.009. Y que así mismo el arrendatario no cumple en forma puntual y a su emisión con el pago de la cuota de condominio, como se evidencia de constancia expedida por la Administración del condominio.

.- arguye que el demandado, a través de sus apoderados Judiciales, presentó escrito de pago por consignación de cánones arrendaticios, el cual fue admitido en fecha 16 de julio de 2.007 por el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, siendo que es dos meses después que el Tribunal admite la solicitud de pago por consignación, cuando uno de los apoderados solicita del Tribunal libre nuevamente oficio a la entidad bancaria para que se aperture cuenta bancaria, por extravío del mismo; siendo que es solo hasta el día 26 de septiembre de 2.007, cuando el arrendatario presenta mediante diligencia la consignación de los cánones de arrendamiento por la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,oo), lo que significa que el arrendatario setenta (70) días después es cuando cumple con el pago por consignación de los cánones arrendaticios equivalentes a 6 meses; por lo que conforme a lo convenido en las cláusulas del contrato de arrendamiento es evidente la insolvencia del arrendatario.

.- que con lo anterior el arrendatario incumplió en el pago de dos mensualidades de arrendamiento consecutivas, por una parte y, por la otra, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, es evidentemente extemporánea.

.-que el arrendatario tiene la obligación dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad, proceder a su pago, por ser una de sus obligaciones principales, pero en este caso, el arrendatario, paga por consignación el canon de arrendamiento vencido, que es para los días primero de cada mes, a los 70 días continuos después de habérsele admitido por el Tribunal segundo de Municipios, siendo tal pago extemporáneo.

.- que en el expediente de consignaciones Nro. 498 de pago por consignación ante el por el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, se sigue incurriendo en violación al contenido de las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento y al contenido del artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios al pagar en forma extemporánea.

.- señala el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil como aplicables al presente caso y que por tanto el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pagar el arrendamiento en los términos convenidos en el contrato.

.- que por lo anterior se hace evidente demandar el arrendamiento del contrato de arrendamiento suscrito, porque existe por parte de el arrendatario, un incumplimiento definitivo, irrevocable y total en el incumplimiento manifiesto de las cláusulas segunda, tercera y novena del mismo.

.- que por lo anterior demanda por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano Y.O.S. también conocido como Y.O., para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 11 de febrero de 2.005, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 17, cuyo objeto es el inmueble antes señalado; que se declaren inválidas, por ilegitimas, los pagos por consignación de los cánones de arrendamiento y por consiguiente en estado de insolvencia, realizados por el arrendatario en expediente Nro. 498, de fecha 16 de julio de 2.007 del Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, ya que además se realizó la notificación de la beneficiaria en una oficina distinta y tardíamente; y que el demandante pague las costas y costos del juicio.

DE LA CONTESTACION DE DEMANDA:

La defensora Judicial indica que, dando cumplimiento cabal a la misión encomendada por el Tribunal, envió a su defendido Telegrama con acuse de recibo, con el objeto de obtener información sobre los hechos del presente juicio; no siendo posible establecer comunicación alguna, a pesar de haber asistido en oportunidades en el inmueble objeto del juicio y que igualmente consigna original de recibo de pago por envío del Telegrama.

.-Expresa que sin embargo, en nombre de su representado, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta.

.- Niega, rechaza y contradice que el demandado, no haya cumplido desde el 18 de octubre de 2.006, su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento y que en virtud de lo anterior su defendido se encuentra insolvente en el pago de cánones de arrendamiento.

.- Niega y rechaza que el demandado no cumpla en forma puntual y a su emisión, con el pago de la cuota de condominio.

.- Señala que consta en expediente de consignaciones distinguido con el Nro. 498-2007 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que su representada ha pagado de manera anticipada los cánones y que siendo que los plazos para el cumplimiento de las obligaciones, son un beneficio constituido a favor del deudor, mal podría hablarse de un incumplimiento de la obligación y que tales consignaciones son extemporáneas por anticipadas por lo que en tal virtud niega y rechaza, que exista mora, retardo en el pago y que el pago por adelantado constituya contravención a las cláusulas contractuales arrendaticias.

.- Niega y rechaza que exista por parte del arrendatario, un incumplimiento definitivo irrevocable y total en el cumplimiento de lo convenido en las cláusulas del contrato de arrendamiento y que tal incumplimiento sea manifiesto, imputable y doloso del arrendatario.

.- Que por no poseer elementos fácticos que le permitan presentar alegatos y/o excepciones que constituyan un verdadero contradictorio deja contestada la demanda sin presentar alegatos o excepciones infundadas para no configurar un abuso de derecho.

THEMA DECIDENDUM

Señalados los hechos alegados y las defensas opuestas, se tiene que la litis se circunscribe a una acción de Resolución de contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre un apartamento destinado a vivienda, con la alegación de que la accionada ha incumplido cláusulas del contrato de arrendamiento por el no pago de los cánones arrendaticios conforme a lo indicado en el artículo 51 de la Ley arrendaticia y el pago de condominio. A su vez la defensora Judicial de la demandada niega y rechaza la demanda, señala que su representado ha realizado pago por consignación y pide se declare sin lugar la demanda.

No es tema controvertido, según lo indicado, la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre el inmueble señalado, quedando sujeto a la verificación a través del acervo probatorio traído a los autos el incumplimiento contractual alegado.

Expuesto lo anterior se procede al análisis de las pruebas promovidas en la litis por las partes, las cuales serán aplicadas a la litis conforme a los principios rectores de la carga de la prueba y consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. H.D.E.. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997).

Conforme a lo anterior, correspondía al demandante la comprobación de la existencia de la relación arrendaticia, de lo cual queda relevado al ser ello reconocido por la demandada, por lo que al ocurrir la negativa del incumplimiento contractual denunciado por parte del demandado, corresponde a éste la demostración del cumplimiento o la excepción. Bajo esas determinaciones se analizan las pruebas aportadas a la controversia planteada.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda

.- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado por la ciudadana P.B.O. y la demandada, autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 11 de febrero de 2.005, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 17. Esta documental se valora como documento público demostrativo de la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado con las especiales convenciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia.

.- Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro inmobiliario del segundo circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 18 de octubre de 2.006, inscrito bajo el número 29, Tomo 085, Protocolo Primero; el mismo se encuentra referido a venta que del inmueble objeto de la litis es realizada a la demandante. Este documento se valora como documento público demostrativo de la adquisición del inmueble por título jurídico valido, por parte de la demandante.

.- Copia simple de comunicación de fecha 14 de diciembre de 2.009, emanada de la empresa Rentables, C.A.. No es objeto de valoración por cuanto las copias simples de los documentos privados, no son sujetos a ser producidos con validez en juicios, según la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

.- Copia certificada de expediente de consignaciones Nro. 498, de fecha 16 de julio de 2.007 del Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, con auto de admisión de fecha 16 de julio de 2.007. Esta documenta se valora como documento Público demostrativo de los depósitos que por consignación arrendaticia realiza la demandada en las fecha, a la beneficiaria indicada y por los montos constantes en tal expediente.

En el lapso probatorio:

.- Mérito y valor jurídico de contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado suscrito por la ciudadana P.B.O. y la demandada; autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 11 de febrero de 2.005, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 17. Esta documental ya fue previamente valorada, por lo que se ratifica el valor que se otorgó como documento público demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes de la litis.

.- Informes a la empresa RENTABLES. C.A.. Esta prueba fue admitida y remitido oficio a la empresa en mención, se tiene que en fecha 01 de noviembre de 2.010, es recibido comunicación fechada 20 de octubre de 2.010 y suscrita por el Director de la empresa, quien señala en su comunicación: Que tiene entendido que el demandado continua en posesión del inmueble objeto de la litis; que el inmueble presenta una morosidad de 11 meses de condominio, comprendidos esos meses de noviembre de 2.009 a septiembre de 2.010 y que el monto total de la deuda que presenta el inmueble por concepto condominio es la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES CON 07/100 (Bs. 5.993,07). Esta prueba se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de lo indicado en su contenido material.

.- Mérito y valor jurídico de constancia producida en original, de fecha 30 de septiembre de 2010, emitida por la empresa RENTABLES, C.A., dirigida a la demandante. Esta documental no es objeto de valoración por observarse que emana de un tercero ajeno a la litis, por lo cual debió ser objeto de ratificación por su emisor mediante prueba testimonial, de lo cual no hay constancia en autos.

..- Prueba de Informes a la empresa CORPOLEC. Esta prueba fue admitida y remitido oficio a la empresa en mención, teniéndose que en fecha 08 de noviembre de 2.010, es recibido oficio 11055-7000-0068, que indica que el inmueble, apartamento Nro. PH-01. Torres D, del conjunto residencial Camino Real, ubicado en la Avenida Principal de P.N., de esta ciudad, propiedad de la demandante, presenta un total de mora de CIENTO CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 146,26). ). Esta prueba se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de lo indicado en su contenido material.

.- Mérito y valor jurídico de copia certificada de expediente de consignaciones Nro. 498, del Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Se indica el análisis previo de esta documental, ratificando el valor antes indicado.

.- Mérito y valor jurídico de copia del documento de propiedad del inmueble objeto de la litis, protocolizado por ante la Oficina de Registro inmobiliario del segundo circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 18 de octubre de 2.006, inscrito bajo el número 29, Tomo 085, Protocolo Primero. Se indica el análisis previo de esta documental, ratificando el valor antes indicado.

.- Inspección Judicial. Admitida la misma se indica que en fecha 22 de octubre de 2.010, se produce el traslado del Tribunal para su realización, sin que fuera posible acceder al inmueble, por lo que no se desprende hecho relevante alguno de esta prueba.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA

Con el escrito de contestación:

.- Factura Mro. 651413, de fecha 22-09-2.010, emanada de IPOSTEL; se valora como documento administrativo demostrativo del envió de telegrama por parte de la defensora Judicial a objeto de la localización del demandado.

En el lapso probatorio:

.- Mérito y valor jurídico de las actuaciones contenidas en el expediente en lo que le favorezca. Se indica que se ha establecido reiteradamente que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

.- Mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento suscrito por la demandada, autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 11 de febrero de 2.005, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 17. Esta documental ya fue previamente valorada, por lo que se ratifica el valor que se otorgó como documento público demostrativo de la relación arrendaticia existente sobre el inmueble objeto de la pretensión.

CONCLUSION PROBATORIA

Se señala en primer término, que la demandada demuestra ser la propietaria del inmueble objeto de la pretensión al adquirir el inmueble por el instrumento público protocolizado por ante la Oficina de Registro inmobiliario del segundo circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 18 de octubre de 2.006, inscrito bajo el número 29, Tomo 085, Protocolo Primero; por lo que se tiene que conforme a la disposición del artículo 20 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, la nueva propietaria se subroga como nueva arrendadora del contrato, en los derechos y obligaciones de la primigenia contratante, en consecuencia es partir de esa fecha, la titular de los derechos y obligaciones que confiere tal título; con ello se establece que la nueva adquiriente del inmueble y demandante en la presente causa, ciudadana E.M.M., se encuentra legitimada para intentar la presente acción. Así queda establecido.

Así mismo y partiendo de que no quedó controvertido en la litis la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre el inmueble, consistente en un apartamento para habitación, signado con el Nro. PH-1 de la planta primer nivel y segundo nivel, Penth House, de la Torre D, del conjunto residencial Camino Real, ubicado en la Avenida Principal de P.N., Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T., se tiene que es ajustado a derecho incoar una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, bajo la alegación de un incumplimiento contractual o legal, por encontrarnos en el presente caso con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Siendo el caso que en la presente causa se alega, que tal incumplimiento se configura por el hecho de la contravención por parte de la arrendataria de las cláusulas tercera, novena y décima pactadas contractualmente por causa de la consignación arrendaticia que de manera extemporánea la misma realiza, aunado al hecho de encontrarse insolvente en el pago de condominio del inmueble objeto de la pretensión de resolución.

Así las cosas, se tiene que la demandante alega la insolvencia en los cánones comprendidos del 01 de noviembre de 2.006 al 31 de diciembre de 2.006, 01 de enero de 2.007 al 31 de diciembre de 2.007, 01 de diciembre de 2.008 al 31 de diciembre de 2.008 y 01 de diciembre de 2.009 al 31 de diciembre de 2.009, bajo el entendido de que siendo cancelados algunos de esos cánones, mediante consignación arrendaticia en expediente Nro. 498, de la nomenclatura del Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, esto no se realiza conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, por hacerse extemporáneamente y no haberse notificado debidamente a la demandante.

Para resolver ello se tiene que, ni del expediente de consignaciones en mención, ni de otros elementos de autos, se observa demostración del pago de los cánones reclamados desde el 01 de noviembre de 2.006 al 01 de junio de 2.007, con lo que se evidencia un incumplimiento contractual y legal, ya que tal obligación deviene de las cláusulas pactadas en el contrato y de la norma legal contenido en el Artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Asimismo, los artículos 1.159 y 1.160 eiusdem establecen:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Los anteriores contenidos normativos señalan el deber jurídico del deudor de cumplir con lo pactado en los contratos, así como aquellas otras obligaciones que del mismo dimanen, no siendo para él potestativo cumplir o no cumplir la obligaciones, sino que siempre debe ejecutarlas. Así queda establecido.

Igualmente, se evidencia del expediente de consignaciones indicado que, en fecha 26 de septiembre de 2.007, la demandante procede a consignar los meses de julio a diciembre de 2.007, con lo que se tiene que tal pago resulta tardío en cuanto a los meses julio y agosto de 2.007. Posteriormente en fecha 09 de mayo de 2.008, la demandante consigna lo debido por los meses de enero a junio de 2.008, con lo que se tiene que los meses de enero, febrero y marzo de 2.008 son depositados extemporáneamente por tardíos. Posteriormente en fecha 11 de junio de 2.008, comparece la accionada y consigna lo debido por los meses de julio a diciembre de 2.008, pagado realizado tempestivamente; en fecha 07 de enero de 2.009, comparece la accionada y consigna lo debido por los meses de enero a junio de 2.009, pagado que no denota extemporaneidad; en fecha 16 de julio de 2.009, comparece la accionada y consigna lo debido por los meses de julio a diciembre de 2.009, pagado que no denota extemporaneidad.

Se tienen entonces que considerando que en el presente caso el hecho controvertido lo constituye la verificación de la solvencia en el pago de condominio y la determinación de la tempestividad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado ante el Juzgado Segundo de los Municipios; según el procedimiento contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

…Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…

Respecto a la referida norma resulta de vital importancia traer a colación la Jurisprudencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de Febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A, en contra de HELIMEDICAL C.A, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció de manera imperante para todos los Tribunales que:

…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares (…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado (…) “Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces”. (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. (…)”

Aplicando ello al presente caso se tiene que, se evidencia del pago hecho por consignación que la demandada ha realizado de manera reiterada pagos extemporáneos en el indicado expediente de consignaciones, como se indicó anteriormente, ello aunado a la no demostración del pago de los cánones reclamados de enero a junio de 2.007; estos ejemplos de reiterada extemporaneidad y la insolvencia citada, evidencian un incumplimiento a lo indicado en el artículo Tercero del contrato de arrendamiento acompañado a los autos; por lo cual, tiene quien decide, que la parte actora demostró la obligación, en cuyo incumplimiento fundamenta su acción, es decir, en el caso bajo análisis la parte actora demostró la existencia del incumplimiento contractual de la demandada, que da lugar a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por el hecho de insolvencia de cánones arrendaticios y consignación no efectuada legítimamente por contravención al artículo 51 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios vigente para el momento de interposición de la litis.

Igualmente quedó fehacientemente comprobado el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en lo relativo a la insolvencia en el pago de cuotas de condominio, con lo que se tiene que demostrados por la demandante los hechos constitutivos de su pretensión manifestado en el incumplimiento contractual señalado, es pertinente señalar, que en éste Juzgador se crean plenos elementos de convicción referidos a que la presente demanda de Resolución de contrato por incumplimiento contractual, deberá ser declarada procedente. ASI SE DECIDE.

III

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de arrendamiento es incoada por E.M.M., contra Y.O.S. o Y.O.; por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 11 de febrero de 2.005, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 17, suscrito por la ciudadana P.B.O. y el demandado.

En consecuencia, el demandado, Y.O.S. o Y.O., deberá hacer entrega a la demandante E.M.M., el inmueble objeto del contrato en mención, consistente en un apartamento para habitación, signado con el Nro. PH-1 de la planta primer nivel y segundo nivel, Penth House, de la Torre D, del conjunto residencial Camino Real, ubicado en la Avenida Principal de P.N., Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T.; con un área aproximada de 176,72 metros cuadrados, constante de los siguientes ambientes: Primer Nivel, un vestíbulo, una sala comedor, una habitación principal con baño, un baño auxiliar, una cocina con pantry, un área de oficios, una habitación de servicio con baño y escalera y el Segundo Nivel consta de escalera, un hall, dos habitaciones auxiliares y un baño auxiliar. Igualmente deberá hacer entregar con el inmueble señalado, los siguientes bienes muebles: Reja marca Multilock color blanco, una lavadora y secadora blanca, marca Kenmore, modelo 98575120, serial ME3910329; una nevera blanca marca Goldstar, modelo 392-S, serial 512330110; una campana marca Ragain blanca de 30

; una cocina marca Mabe empotrada de color blanco.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandada en razón de haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecinueve días del mes de julio de dos mil trece. AÑOS: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria Temporal,

Abog. A.E.B.C.

En la misma fecha siendo la 01:00 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Aebc.

Exp. Nº 6429.

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