Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 26 de Marzo de 2014

Fecha de Resolución26 de Marzo de 2014
EmisorJuzgado Decimo Tercero de Municipio
PonenteMaría Gutierrez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP31-V-2013-000440

(Sentencia Definitiva)

Vistos estos autos.

I

Demandante: La Sociedad Mercantil MULTIDUCTO C.A, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 1980, bajo el Nº 6, Tomo 120-A-Pro.

Demandado: El Ciudadano J.C.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.160.671.

Apoderados: Por la parte actora, los Abogados YULIMAR SALAZAR y E.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.71.358 y 150.536, respectivamente. Por la parte demandada los abogados FLANKLIS R. ACOSTA CORDERO y L.R.M.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 76.858 y 24.854, respectivamente.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

II

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por los Abogados YULIMAR SALAZAR y E.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.71.358 y 150.536, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil MULTIDUCTO C.A, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 1980, bajo el Nº 6, Tomo 120-A-Pro, tal y como se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas , en fecha 26 de octubre de 2012 , anotado bajo el no. 26, tomo 140 de los libros de autenticaciones que lleva esa notaria. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal s se indicaron los siguientes acontecimientos:

Que según consta de Documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 24 de febrero de 1987, bajo el Nº 10, Folio 58, Tomo 21, Protocolo Primero, su representada, la Sociedad Mercantil MULTIDUCTO C.A, es propietaria de los espacios inmobiliarios y locales que integran el mini mercado denominado MERCADO POPULAR MERCAPOP, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ubicado en la Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida El Degredo, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del distrito Capital , cuya identificación catastral corresponde al no. 1-07-02-59, cuyas medidas y linderos constan de documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro del Tercero Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha11 de diciembre de 2003, anotado bajo el no. 19, tomo 22 , protocolo primero y su aclaratoria . .

Indica el accionante, que en ejercicio de sus derecho de propiedad, su representada a través de la Sociedad Mercantil CONSORCIO POPMERCA, C.A, en fecha 25 de febrero de 2000, y mediante contrato autenticado por ante la Notaria Publica Décima del Municipio Libertador del Distrito Federal, cedió originalmente en derecho de uso al ciudadano J.C.M.C., el inmueble constituido por el local numero 43 , situado en la Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida El Degredo, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del distrito Capital, y que posteriormente, según consta de documento autenticado ante la Notaria Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 42, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en fecha 27 de Octubre de 2000, su representada, en su carácter de legitima propietaria del inmueble y actuando nuevamente a través de la Sociedad Mercantil CONSORCIO POPMERCA, C.A, acordó modificar parcialmente el contrato de celebrado primigeniamente en fecha 25 de febrero de 2000, únicamente en lo que respecta al número del local cedido, es decir del local signado con el Nº 43, al local signado con el Nº 39, cuyos instrumentos fueron anexados al escrito libelar marcados “D” y “E”

Que el local no. 39 que fuera cedido en derecho de uso posee los siguientes linderos y medidas: un área aproximada de Seis Metros Cuadrados con Cincuenta y dos decímetros cuadrados (6,52)de los cuales aproximadamente Tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados(3,47 mts. ) están ubicados en la planta baja y aproximadamente tres metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (3,05 mts2)corresponde a un área denominada mezzanina y cuyos linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación, SUR: Con local Nº 56, ESTE: Con local Nº 38 y OESTE: Con local 40, todo según documento de condominio del denominado Mercado Popular Mercacop, antes referido.

Afirma la parte actora, que en dichos contratos entre otras cosas se pactó lo siguiente: 1.- Se cedió al demandado un especio inmobiliario identificado como local Nº 39., 2.- La duración de la cesión fue pactada a tiempo determinado por un plazo de DIEZ (10) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del Documento ante la Notaria Publica, es decir, en fecha 25 de febrero del 2000 y en ningún caso operaría la tácita reconducción pues al término del contrato, el demandado quedaba obligado a entregar el espacio cedido, sin necesidad de desahucio y/o notificación alguna conforme se estableció en la clausura segunda del contrato. Asimismo, que al término del contrato, el local sería ocupado por su legítimo propietario.; 3.- serian a cargo del demandado, lo relativo al servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, gas, línea telefónica y aseo urbano domiciliario que le corresponda como cuota de mantenimiento las Normas Generales Condominarias de Uso y Mantenimiento del Mercado Popular Mercapop.; 4.- El precio de la cesión fue de DOCE MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. 12.222,22) pagaderos de la siguiente manera: a) SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 666,67) al 24 de marzo de 2000.b) MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS(Bs. 1.666,67) al 24 de abril del 2000.c) SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 666,67) al 24 de mayo de 2000., d) SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 666,67) al 24 de junio de 2000, e) MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. 1.222,22) al 24 de julio del 2000., f) SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 666,67) al 24 de agosto de 2000, g) MIL CIENTO ONCE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 1.111,11) al 24 de septiembre del 2000, h) SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 666,67) al 24 de octubre de 2000, i) SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 666,67) al 24 de noviembre de 2000, j) CUATRO DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. 4.222,22) al 24 de diciembre del 2000.

Que de acuerdo a todo lo antes expuesto, la verdadera intención de las partes al contratar fue la de celebrar un arrendamiento sobre el inmueble, toda vez que concurren los elementos esénciales para la existencia del mismo, vale decir: Objeto: El uso del local comercial distinguido con el No. 39 ubicado en el nivel Mini Mercado del denominado Mercado Popular Mercapop, situado éste en la Avenida El Degredo- antes La Pica-, Urbanización Prado de María, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal- hoy Capital.; Precio: Se estableció una contraprestación para el derecho de uso del espacio inmobiliario, la cual fue pagadera mediante distintas mensualidades, que debe ser consideradas como cánones de arrendamientos; y Duración: Se determinó el lapso de duración de DIEZ (10) AÑOS contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, vale decir, el 25 de febrero de 2000.

Adujo, que bajo esos argumentos, se desprenden los siguientes hechos con relevancia jurídica: A.- Que las partes celebraron un contrato en el cual su naturaleza se configura bajo el arrendamiento regulado por el Código Civil y su Ley Especial; B.- Que dicho arrendamiento tenía una duración de DIEZ (10) AÑOS, contados a partir del 25 de febrero de 2000, por lo que venció en fecha 25 de febrero de 2010. C.-Que al celebrarse un contrato de arrendamiento, el demandado gozará del derecho a la prorroga legal estipulada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual le concedía un lapso de TRES (3) AÑOS, la cual venció el 25 de febrero de 2013; y D.- Que luego de vencida la prorroga legal, el demandado no ha entregado el inmueble a mi representada quien es la legítima propietaria del mismo.

Que habida cuenta de todo lo antes expuesto, y como consecuencia de la existencia de un contrato de arrendamiento el cual venció su prorroga legal en fecha 25 de febrero de 2013, es que procede el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA INMEDIATA ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO.

Que por las razones de hecho y derecho antes expuestas, y al amparo de lo establecido en los artículos 599, 1.579 y 1.133 del Código Civil y el artículo 39 de le Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es por lo que ocurre ante este tribunal para demandar al ciudadano J.C.M.C., previamente identificado, para que convengan o este tribunal la condene a lo siguiente:

PRIMERO

En que el contrato de arrendamiento finalizó en fecha 25 de febrero de 2010 y la correspondiente prorroga legal el 25 de febrero de 2013 y como consecuencia de ello, la demandada tiene la obligación de CUMPLIR CON LA ENTREGA INMEDIATA del inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, a la sociedad mercantil MULTIDUCTO C.A, en su carácter de propietaria del inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 39, ubicado en el mini mercado denominado MERCADO POPULAR MERCAPOP, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ubicado Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida el Degredo, antes Avenida La Pica, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, antes identificado.

SEGUNDO

Que sea condenado la parte demandada al pago de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) por cada día de demora en la entrega del inmueble, conforme lo establece la clausura novena del contrato.

TERCERO

En el pago de las costas y costos del presente proceso.

III

En fecha 04 de Abril de 2013 fue admitida la demanda por los trámites del procedimiento establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazándose al ciudadano J.C.M.C. para que diera contestación a la demandada al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, constando que luego de cumplidas las obligaciones respectivas de parte los apoderados actores, el ciudadano F.E., alguacil designado para la práctica de la citación de la parte demandada dejó constancia de no haber podido localizarla en la diversas oportunidades en que se trasladó a tales fines en el lugar indicado para la citación; que la persona que se identificó como esposa del demandado le informó que no se encontraba en ese momento, que estaba en su taller y que iba poco por el ese local, motivo por el cual consignó la compulsa con su respectiva orden de comparecencia.

En fecha 16 de Abril de 2013 compareció el abogado E.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada, petición que fue acordada mediante auto de fecha 18 de Junio de 2013, librándose el cartel respectivo, constando su publicación y consignación en autos, así como, la constancia de secretaria de haberse trasladado a la dirección del citado y fijado el cartel librado, constatándose el 08 de octubre de 2013, la comparecencia de los abogados FRANKLIS ACOSTACORDERO y L.R.R.N., inscritos en el inpreabogado bajo los nos. 76.858 y 24.854 respectivamente, quienes manifestando actuar en su condición de apoderados de la parte demandada, según instrumento poder consignado en esa misma oportunidad, procedieron en forma inmediata a dar contestación a la demanda instaurada en contra de su poderdante, mediante escrito en el que se plasmo la siguiente actividad: a) se opuso en primer lugar, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 6º. y 8º. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; b) en segundo lugar, se reconoció la existencia del contrato de cesión de derecho de uso a que alude el actor en su libelo, de fecha 16 de marzo de 2000, así como, las cantidades canceladas por su representado, imputándolas al pago de la venta del aludido local; c) en tercer lugar, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, negó que la intención de los contratantes hubiera sido la de celebrar un contrato de arrendamiento, aduciendo que en realidad, de acuerdo a sus particularidades ese es un contrato de opción de compraventa, y que esa venta se perfeccionó mediante el pago del precio .

En fecha 15 de octubre de 2013, el abogado E.S. , consignó escrito contentivo de su rechazo a las cuestiones previas alegadas por la parte demandada, constatándose, que durante el lapso probatorio, ninguna de las partes promovió pruebas en el juicio, por lo que, verificado el cumplimiento de todas las etapas procésales en el presente juicio, y encontrándose el mismo en estado de dictar sentencia definitiva el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones:

IV

Primero

Punto previo

Tal como se aprecia al examinar la parte petitoria del libelo con el que se da inicio a estas actuaciones, la pretensión procesal deducida por los apoderados judiciales de la parte actora propende a obtener una declaratoria judicial destinada a que la parte demandada cumpla determinadas obligaciones vinculadas con el contrato de arrendamiento que su representada celebrara con la hoy demandada, por vencimiento del término de ese contrato y su respectiva prorroga legal.

Ahora bien, siendo esta la pretensión de la actora, debe atenderse, prioritariamente, a la naturaleza de la cuestión que se discute, y las disposiciones legales que la regulan, la cual está regida por el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normativa esta que regula todo lo concerniente a las acciones derivadas de un nexo contractual arrendaticio sobre bienes inmuebles urbanos y suburbanos, acciones estas que deben ser tramitadas y decididas mediante la aplicación del procedimiento breve contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, pero que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 de ese decreto ley, el demandado puede alegar en forma conjunta, además de las defensas de fondo destinadas a enervar la presunción grave del reclamado por el actor, todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, las cuales, serán decididas en la sentencia definitiva , de lo que se colige, que la premisa contenida en el ordinal tercero del artículo 49 de la misma Carta Fundamental, debe ejercerse por las partes con las debidas garantías y dentro de los plazos razonablemente establecidos por el ordenamiento jurídico para que de esa manera el proceso responda a su fin inmediato, como es la realización de la justicia.

Tales consideraciones, a juicio del Tribunal, debe propiciar el rechazo al escrito presentado por la parte actora en fecha 15 de octubre de 2013, por medio del cual pretende rechazar y contradecir las cuestiones previas propuestas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, pues, aun cuando el trámite procesal ordenado por el legislador para conocer de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones es el del juicio breve, no se puede obviarse la aplicación de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que manda decidir sin tramite de incidencia alguna, tanto las cuestiones previas como las de fondo en la sentencia de merito, motivo por el cual, ese escrito se desecha. Así se decide.

Segundo

De las Cuestiones Previas.

  1. Se observa en primer lugar, que la representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal tercero, del Código de Procedimiento Civil, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:

    … en el libelo de la demanda se presentan como apoderados judiciales los ciudadanos YULIMAR SALAZAR y E.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.71.358 y 150.536, respectivamente, los cuales actúan como apoderados de la Sociedad Mercantil MULTIDUCTO C.A, (… ), con la cual nuestro representado no realizó ningún tipo de contrato de arrendamiento, sino que realizo un contrato de Cesión con la Sociedad Mercantil CONSORCIO POPMERCA, C.A (…) se puede evidenciar de manera clara que nuestro mandante nunca celebro un contrato de arrendamiento con la empresa Multiductoc.a. , nuestro poderdante celebró un contrato de cesión con la empresa mercantil Popmerca c.a. y esta empresa está representada por su administrador el ciudadano R.J.R.Z. (…) y el referido ciudadano no le ha otorgado poder alguno de representación a los abogados demandantes. De lo anterior se evidencia absolutamente la ilegitimidad de los referidos abogados por no tener la representación que se atribuyen

    ( lo resaltado y subrayado de la cita )

    Para decidir, se observa:

    La razón de ser de la cuestión previa sometida a la consideración de este Tribunal, está dirigida a controlar un presupuesto procesal para la eficaz comparecencia en juicio, pues lo que persigue el legislador es auspiciar la existencia de un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal que, en su esencia, garantice al demandante su adecuada representación en el proceso, por manera que se pueda verificar lo atinente a la legitimidad de quien hubiere sido designado como su representante, lo que, incluso, se corresponde con la tesis sustentada por nuestra Casación:

    “En sentencia N° 171 de fecha 22 de junio 2001, caso: A.S.F., c/ A.A.M. y la empresa Administradora Las Vegas S.R.L., esta Sala de Casación Civil estableció lo siguiente:

    ... La impugnación del mandato judicial debe estar orientada más que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.

    Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos:

    ...Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente:

    ‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no está diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino mas bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’....

    Al respecto la Sala advierte, que la escritura de mandato, objeto de la impugnación, y que fue otorgado al abogado C.C.G.C., por el ciudadano A.S.F., cumple con los requisitos de identificación del mandante y del mandatario, fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, se concedió para que el apoderado representara y defendiera los derechos e intereses del representado ante el Tribunal Supremo de Justicia. Así mismo, es oportuno señalar que consta en autos que antes de estar concluida la sustanciación del caso bajo decisión, fue otorgado en la Secretaría de la Sala, poder apud acta por el demandante, mediante el cual se instituyó apoderados a varios profesionales del derecho y entre ellos al abogado antes mencionado, quien tuvo a su cargo la consignación del escrito de formalización.

    Por lo ya expresado y vistos los argumentos invocados, los cuales se refieren a aspectos formales del documento poder, se desecha la impugnación. En consecuencia, se declara, improcedente la pretensión del impugnante. Así se decide.

    El anterior criterio fue reiterado por esta Sala en sentencia N° 319 de fecha 17 de julio de 2002, caso: Nicola D’Amato (posteriormente fallecido), y por vía de sucesión, por sus herederos, ciudadanos R.T.V.D. D’Amato, Carmela, Gabriela y Roberto D’Amato/ la sociedad mercantil DOCE 34, C.A., en la cual señaló lo siguiente:

    ... La Sala quiere expresamente destacar que, en lo atinente a la validez de los poderes que se presentan para actuar ante ella, la antigua jurisprudencia pecaba de formalista, pues a veces tendía más a interpretar rigurosamente la letra de la Ley, que a escudriñar la voluntad del poderdante, lo cual redundaba en detrimento de la justicia; pero la nueva doctrina se orienta en sentido contrario. Así, en sentencia del 22 de junio de 2001 (Expediente 00-317), se ratificó el criterio en los siguientes términos...

    (...)

    Al ser presentado este instrumento en proceso, la Sala para constatar la condición de apoderado que se arroga el abogado J.A.C., examina el expediente del juicio... El instrumento fue otorgado ante Notario Público que identificó cabalmente al otorgante; no existe, entonces, motivo alguno para dudar de la manifestación de voluntad expresada por el otorgante, en el sentido de que sea el abogado J.A.C. quien lo represente en el trámite del presente recurso.

    De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que la eficacia del poder depende de que se cumplan aspectos de fondo o intrínsecos a él, que de no estar presentes lo hacen inválido, como sería por ejemplo, la identificación del poderdante y haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de dar fe pública…

    (Sentencia nº RC-01117, de fecha 21 de septiembre de 2.004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación civil, recaída en el caso de POLIFLEX, c.a., contra M.P.F.).

    En ese sentido, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo dispuesto por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de señalar que, luego de examinarse detenidamente el instrumento poder consignado por quienes se han presentado a juicio como mandatarios de la parte actora, autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 26 de octubre de 2012 , anotado bajo el no. 26, tomo 140 de los libros de autenticaciones que lleva esa notaria, no se advierte la ilegalidad denunciada por los mandatarios judiciales de la parte demandada.

    En efecto, las argumentaciones esbozadas por la promovente de la cuestión previa no están dirigidas a individualizar un hecho concreto que determine la existencia de posibles limitaciones, restricciones o impedimentos relacionados con la capacidad de postulación inherente a quienes se han presentado a juicio como apoderados de la parte actora, pues la delación formal que nos ocupa no establece, pondera ni determina el motivo específico que permita considerar el hecho objetivo que la informa, como es la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya; o la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

    Por ello, es de afirmar que el mandato de representación otorgado por MULTIDUCTO, C.A., a quienes hoy se presentan a juicio como sus apoderados judiciales, cumple en su esencia con los requisitos de identificación del mandante y de los mandatarios, fue otorgado en forma auténtica ante un Notario Público, y se concedió para que los apoderados, en representación y defensa de los derechos e intereses de la mandante, pudieran ejercer la adecuada representación de ésta mediante el cumplimiento de todos los actos del proceso que no estuviesen reservados expresamente por la ley a la parte misma.

    Más bien, por el contrario, los alegatos de la promovente están dirigidos a cuestionar otra serie de situaciones que no son de las previstas en la cuestión previa por ella planteada, pues lo que se ha pretendido es atacar la legitimación ad procesum del hoy demandante en solicitar la tutela judicial ante los órganos de la jurisdicción, circunstancia ésta que solamente puede combatirse, si ello fuere procedente, mediante la alegación de la respectiva defensa perentoria de fondo, pues no se puede asimilar la falta de capacidad de postulación de quienes fueran instituidos como apoderados judiciales de la actora, con aquella excepción de fondo.

    En función de lo expuesto, la cuestión previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de la presente decisión. Así se declara.

  2. La parte demandada, promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal sexto, del Código de Procedimiento Civil, con la que se pretende denunciar la posible infracción al contenido del artículo 340, ordinal sexto, de ese mismo Código adjetivo, para lo cual se adujo lo siguiente:

    los instrumentos en que se fundamente la pretensión, deben derivarse inmediatamente del derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. De acuerdo con lo establecido en el numeral 5º. y 6º. Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se puede evidenciar que existe defecto de forma en la demanda , establecido en el numeral 5º. del articulo 340 Código de Procedimiento Civil ; cuando la parte actora hace una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión, de un supuesto contrato de arrendamiento que para nosotros es virtual o imaginario , por cuanto esa relación de hecho y de los fundamentos de derecho , no se corresponde con lo establecido en el contrato de cesión de derecho ; ahora en cuanto a lo establecido en el numeral 6o.del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, utilizando un término jurídico jamás establecido en el CONTRATO DE CESION DE DERECHO, el cual suscribieron las partes. La parte actora pretende incoar una demanda sin instrumento donde se funde la pretensión, es decir un instrumento de donde se derive inmediatamente el derecho deducido, que deben consignarlo con el libelo de demandar.

    (sic).

    Para decidir, se observa:

    El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, expresamente invocado por la parte demandada, es del siguiente tenor:

    Artículo 340.- “El libelo de la demanda deberá expresar:

    (…)

    1. la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones .

    2. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”.

    Ahora bien, doctrinaria y jurisprudencialmente se admite que los documentos constituyen un principio de prueba por escrito en los que se confirma o justifica alguna cosa, lo que deviene en considerar que la escritura invocada por quien se quiera servir de su contenido, viene a conformar el supuesto de hecho de una norma jurídica, y, como nos dice nuestra Casación:

    (omissis) “…para determinar si un documento encaje dentro del supuesto del ordinal 6º artículo 340 citado, debe examinarse si está vinculado o concretado con la relación de los hechos narrados en el escrito de demanda, y en consecuencia, debe producirse junto con el libelo.

    En otras palabras, son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse…” (Sentencia Nº RC-00081 dictada en fecha 25 de febrero de 2004 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil).

    En el presente caso, se observa que la pretensión procesal deducida por la parte actora, centra su atención en aspirar el cumplimiento del nexo contractual arrendaticio que le vincula con la hoy demandada. Luego, es de considerar que la derivación inmediata del derecho que invoca la demandante se origina, precisamente, en los contratos que ella hizo valer como fundamentales de su acción, que son los mismos identificados como, contrato de fecha 25 de febrero de 2000, autenticado por ante la Notaria Publica Décima del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el no. 34, tomo 7, y documento autenticado ante la Notaria Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 42, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en fecha 27 de Octubre de 2000. Ahora bien, si esos contratos pueden ser interpretados en la forma que lo expone la parte actora en la exposición detallada que hace de los hechos que fundamentan su pretensión, ello es una asunto que interesa al fondo de este asunto, y si bien, la parte demandada puede manifestar su contradicción o rechazo a esos argumentos de hecho, ese rechazo no puede fundamentar la cuestión previa que nos ocupa , la cual está destinada a que se diluciden aspectos formales del proceso que puedan entrabar su debida configuración, pero resulta impensable que, a través de esta vía se pueda decidir sobre aspectos que puedan incidir sobre el merito de este asunto. En consecuencia de lo antes expuesto, se infiere la manifiesta improcedencia de la cuestión previa promovida por la parte demandada, pues, a juicio del Tribunal, la parte actora satisfizo en su libelo las exigencias que le impone el artículo 340, ordinales quinto y sexto, del vigente Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  3. La parte demandada promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, para lo cual se adujo lo siguiente:

    … en fecha el 23 de mayo de 2012, fue admitida una demanda de Acción Mero Declarativa, por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en contra de la Sociedad Mercantil CONSORCIO POPMERCA, C.A, (…) la cual se tramitara por las disposiciones del procedimiento oral, contenida en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; demanda de acción mero Declarativa que se interpone con el fin de que ese tribunal interprete y decida sobre la confusión jurídica existente en el contenido de los contratos de cesión de derechos celebrado por nuestro mandante , que se asemeja a un contrato de compraventa, por cuanto nuestro cliente entregó una reserva del precio establecido para la compra de los locales comerciales …

    El ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al hacer referencia al instituto jurídico de la prejudicialidad, no hace más que hacer notar la posibilidad de considerar la modificación de la competencia por razón de conexión y continencia, en la que se supedita el resultado de un determinado juicio a las resultas de otro procedimiento judicial ya en curso, que involucre a las mismas partes en conflicto, pero con influencia determinante en el desenlace de la nueva reclamación judicial.

    El concepto atinente a la prejudicialidad, ha sido muy debatido en la doctrina y en la legislación, al extremo de que el concepto y naturaleza de las cuestiones prejudiciales no ha sido definido de una manera precisa por los tratadistas, sino que se han dado diversas definiciones y clasificaciones que la confunden con las cuestiones puramente previas; haciéndose clasificaciones más o menos incompletas, lo cual es una demostración evidente de que es una materia difícil y compleja, y al mismo tiempo de suma importancia. En ese sentido, el autor F.V., en su obra Los Principios Fundamentales y las Cuestiones Previas en el nuevo Código de Procedimiento Civil, sostiene:

    …La octava cuestión previa, es la existencia de una Cuestión Prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. A propósito de esa cuestión previa, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad: “En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a estas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso. Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro”.

    De igual manera, nuestro más Alto Tribunal, sobre el tema que nos ocupa, ha sostenido lo siguiente:

    (omissis) “…la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquél en que se ventilará dicha pretensión, y c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla. (Vid. Sentencias de la Sala Político Administrativa de 9 de octubre de 1997, 28 de mayo de 1998 y 10 de junio de 1999, entre otros numerosos fallos).

    En el caso concreto si bien es cierto que está demostrada la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimiento no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada de este alto tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues para que se declare procedente esta cuestión previa y que el proceso continúe su curso hasta llegar al estado de sentencia y se suspenda hasta tanto que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente es un procedimiento administrativo, razón por la cual esta Sala considera que no existe tal prejudicialidad que deba resolverse en un proceso distinto…” (Sentencia Nº APTEC323 dictada en fecha 14 de mayo de 2003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Social).

    De lo expuesto, es de concluir que la prejudicialidad está referida al examen previo a la sentencia principal, se trata de un antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, está referida a la pretensión, en la cual han de influir. La cuestión prejudicial tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquélla, por lo que debe tenerse presente lo que dispone el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

    Artículo 51.- “Cuando una controversia tenga conexión con una causa ya pendiente ante otra autoridad judicial, la decisión competerá a la que haya prevenido.

    La citación determinará la prevención.

    En el caso de continencia de causas, conocerá de ambas controversias el Juez ante el cual estuviere pendiente la causa continente, a la cual se acumulará la causa contenida

    .

    Al aplicar estos conceptos al caso que nos ocupa, tenemos que la parte demandada pretende establecer una cuestión prejudicial derivada de la interposición de una acción mero declarativa, que involucra a las mismas partes hoy en conflicto. Esa demanda, de acuerdo a los recaudos acompañados por la parte demanda a su escrito de contestación, es conocida en primera instancia por el Juzgado Decimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, mediante auto del 23 de mayo de 2.012 admitió la misma por los tramites del juicio oral, sin que se desprenda de esos recaudos, acompañados en copias certificadas por el aludido tribunal, que esa causa haya tenido algún impulso, lo que implica considerar que, no se está en presencia de una verdadera causa en el sentido técnico de la palabra, pues no se ha conformado la litis y, por ende, no puede decirse que se esté en presencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, pues, no se constata que luego de admitida esa causa, se hubiere propiciado la citación de la hoy parte actora en este juicio, y se hubiere perfeccionado la misma con anterioridad a la citación verificada en esta causa en fecha 08 de octubre de 2013.

    En consecuencia, visto que en el presente caso no se configura la existencia de una cuestión prejudicial, pues lo que se infiere es una verdadera expectativa de derecho inherente al hoy demandado por lo que respecta al trámite de su pretensión ante las instancias judiciales a que él acudió, se impone la desestimación de la cuestión previa que nos ocupa. Así se decide.

Tercero

Del fondo de este asunto

Seguidamente, los apoderados del accionado, en el Capitulo Primero del escrito de fecha 08 de octubre de 2013, aceptaron en primer lugar, la existencia del contrato de Cesión de Derechos suscrito con la Sociedad Mercantil CONSORCIO POPMERCA, C.A, sobre el espacio inmobiliario, constituido por un local Comercial identificado con el Nº 39, situado en la Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida el Degredo, antes Avenida La Pica, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Federal, el cual quedó debidamente registrado en la Notaria Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, El Recreo, inserto en el Nº 42, tomo 53, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en fecha 27 de octubre de 2000, así como, todas las estipulaciones que contiene el señalado instrumento, en especial, el monto del precio de la aludida cesión y su modalidad de pago, indicándose, que

“También es cierto que nuestro mandante cancelo (sic) una suma de dinero por el precio del local comercial , suma esta de DOCE MILLONES DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. 12.222,22), hoy con la conversión monetaria , es equivalente a la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. 12.222,22), las cuales fueron cancelados en su debida oportunidad por nuestro mandante, es decir que el monto de la cesión o venta se cancelo (sic) totalmente en varias cuotas ; pero también es cierto que esa cantidad se cancelo de esa manera porque esa fue la condición que le exiguo el cedente o vendedor a nuestro mandante, y la condición consistía en que se fueran cancelando los locales comerciales hasta terminar la construcción de los mismos, y una vez cancelados se le entregaba el documento de propiedad, cosa que no fue así, sino que la la Sociedad Mercantil CONSORCIO POPMERCA, C.A, supuestamente le vendió a la Sociedad Mercantil MULTIDUCTO C.A, el local ya construido; y nunca se le entrego el documento de propiedad a nuestro mandante después que este le había cancelado .

En el Capitulo Segundo del mismo escrito, los aludidos apoderados rechazaron, negaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por la parte actora en contra de su representado, por ser inciertos los hechos alegados y derecho invocado en el escrito libelar, en tal sentido indicaron que,

nuestro mandante nunca celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil MULTIDUCTO C.A, (…) , ya que mi mandante celebró fue un contrato de cesión de derecho de uso con la empresa Mercantil CONSORCIO POPMERCA, C.A, (…) por un espacio inmobiliario , constituido por un local comercial identificado con el no. 39 , situado en la Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida el Degredo, antes Avenida La Pica, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Federal, el cual quedó debidamente registrado en la Notaria Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, El Recreo, inserto en el Nº 42, tomo 53, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en fecha 27 de octubre de 2000.

Rechazamos, negamos y contradecimos, que la intención de los contratantes era celebrar un contrato de arrendamiento, por cuanto en los contratos que suscribieron la partes establecen el final de su encabezado lo siguiente: hemos convenido en celebrar como en efecto celebramos, el presente contrato sujeto a las siguientes cláusulas.

La primera clausula del contrato establece lo siguiente: “La cedente cede al Cesionario, el derecho de uso sobre un espacio inmobiliario…” Nunca se estableció que era un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El articulo 1.549 del Código Civil establece: (… Omissis…). Es decir, la cesión de derecho de uso esta perfeccionada como una Venta , ahora bien, en el mismo contrato de cesión, hay obligaciones del cedente o vendedor a transferir la propiedad de una cosa y el cesionario o comprador a pagar el precio (…). Ciudadano Juez , no es una temeridad, rechazar y contradecir la intención o la pretensión que tienen la parte actora , cuando está claro que en el contrato de Cesión de Derecho de Uso, el Cedente tuvo la intención de celebrar un contrato de venta, porque eso fue lo convenido cuando los locales estaban en construcción y que una vez terminados seria ocupado por el cesionario y AL TERMINO DE LA CANCELACION DEL PAGO TOTAL DE LOS LOCALES COMERCIALES SE LES ENTREGARIA SU DOCUMENTO DE PROPIEDAD, es decir se celebro (sic) fue Un Contrato de Cesión de Derecho de Uso; con particularidades de contrato de Opción de Compraventa y NO un Contrato de Arrendamiento , tal y como quiere hacerlo ver los demandantes .

(…omisis…)

Rechazamos, negamos y contradecimos, que en el contrato de Cesión de derecho de uso concurran elementos esenciales para que exista un contrato de arrendamiento. (…) el objeto del contrato de la Cesión de derecho celebrado entre las partes era la venta de los locales; de igual manera no puede aducir el demandante que el precio fijado por las partes represente los cañones (sic) de arrendamiento, por el contrario el precio pactado y aceptado por lo contratantes fue cancelado por nuestro representado de la manera en que fue convenido , es decir: se daba una reserva, luego se iba cancelando una cantidad de dinero a medida que los locales comerciales se iban construyendo (…) . es falso que se haya celebrado un contrato de arrendamiento , cuando en realidad lo que se celebró fue un contrato de cesión de derecho , que se perfecciona como venta por el solo consentimiento de las partes , la transferencia de la propiedad y el pago del precio; y cuando los contratos se perfeccionan de esta manera, estamos en presencia de un contrato de venta , tal y como lo establecen los artículos 1474, 1549 y 1559, todos del Código Civil. (…) se entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se persigue es la elevación a escritura pública con fines registrales , es decir se trata de un acto jurídico valido que simplemente se pretende formalizar. Esta obligación de formalizar el acto jurídico es lo que espera nuestro mandante se concluya , por cuanto ya hubo el consentimiento de las partes , la transferencia de la propiedad y el pago del precio pactado.

(…omisis...)

Rechazamos, negamos y contradecimos, que el contrato de arrendamiento haya finalizado el 16 de marzo de 2010, y la prorroga legal en fecha 16 de marzo de 2013, es sabido por los contratante que el contrato de arrendamiento nunca existió. (…) Así mismo, Rechazamos, negamos y contradecimos, que nuestros mandantes tengan la obligación de cumplir con la entrega inmediata de los locales arrendados , libres de bies y de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, a la sociedad mercantil Multiducto C.A, en su supuesto carácter de propietaria, ya que nuestros mandantes nunca han arrendado inmuebles a la empresa mercantil Multiducto C.A.

Para decidir, se observa:

La parte actora se presenta a juicio afirmando su condición de propietaria de los espacios inmobiliarios y locales que integran el mini mercado denominado MERCADO POPULAR MERCAPOP, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ubicado en la Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida El Degredo, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del distrito Capital, cuya identificación catastral corresponde al no. 1-07-02-59, cuyas medidas y linderos constan de documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro del Tercero Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha11 de diciembre de 2003, anotado bajo el no. 19, tomo 22 , protocolo primero y su aclaratoria, cuya titularidad consta de Documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 24 de febrero de 1987, bajo el Nº 10, Folio 58, Tomo 21, Protocolo Primero, indicándose que en virtud del ejercicio del derecho de propiedad que le confiere ese título, a través de la Sociedad Mercantil MERCACOP C.A, le cedió en derecho de uso, al hoy demandado, originalmente el local no. 43, sustituido posteriormente por el local no. 39, pertenecientes al aludido inmueble denominado Mercado Popular Mercacop, cuya convención y su modificación consta de los documentos incorporados a los autos como instrumentos fundamentales de la demanda, autenticados, el primero, en fecha 25 de febrero de 2000, por ante la Notaria Publica Décima del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el no. 34 m tomo 7 , y el segundo de fecha 27 de Octubre de 2000, autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 42, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

La pretensión de la parte actora persigue que en virtud que, de esos contratos se deriva la existencia de una relación arrendaticia entre las partes vinculadas en este juicio, por concurrir los elementos esenciales de esa modalidad contractual, se proceda al cumplimiento del contrato por vencimiento del término, el cual, a su decir, fue pactado por diez (10) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento por ante la Notaria Publica, es decir en fecha 25 de febrero de 2000, y que la prorroga legal de tres (3) años venció el 25 de febrero de 2013 .

La parte demandada se defiende, y en la contestación ofrecida por ella rechaza esa pretensión por considerar, que en lugar de un contrato de arrendamiento la intención de las partes al suscribir esos contratos de cesión de derechos fue la de transferir la propiedad de los locales, por lo que con el solo consentimiento de las partes, la transferencia del bien y el pago del precio, lo que se perfeccionó con esos contratos fue la venta de los locales de acuerdo a los artículos 1474, 1549 y 1559 del Código Civil.

De acuerdo a la postura de la partes asumida en esta causa se desprende, que lo verdaderamente discutido entre ellas ha sido la intención que los animó a suscribir los contratos planteando una verdadera ambigüedad que faculta al juez para que de acuerdo al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil interprete ese contrato y analice cual fue esa intención, teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, por manera que pueda establecerse lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar esos convenios.

En tal sentido, el tribunal observa en primer lugar, que de acuerdo al contenido de la clausula PRIMERA del Contrato de fecha 25 de febrero de 2000, suscrito entre Consorcio Popmerca C.A. y el hoy accionado, identificados en ese contrato como “CEDENTE” Y “CESIONARIO” respectivamente, esas partes identificaron el contrato y el objeto del mismo, de la siguiente manera:

“PRIMERA: LA CEDENTE, cede a EL CESIONARIO, EL DERECHO DE USO sobre UN ESPACIO INMOBILIARIO, ubicado en el mini mercado denominado MERCADO POPULAR “MERCAPOP”, identificado con el no. 43, situado en la Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida el degredo, antes avenida La Pica, en jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del distrito Federal.”

Así mismo, del particular identificado 1) del contenido del contrato suscrito entre las partes en fecha 27 de octubre de 2000, las parte modificaron la clausula Primera de aquel contrato primigenio, en el sentido que, “ se modifica el No. de local asignado de 43 a 39...”

Una primera observación que se desprende del contenido de esas clausulas es que el CEDENTE cedió al CESIONARIO el DERECHO DE USO de un espacio inmobiliario identificado con el no. 43, situado en la Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida el degredo, antes avenida La Pica, en jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del distrito Federal, lo que ubica esos contratos dentro de una modalidad de transmisión de obligaciones, atinente a la transmisión de derechos de crédito que la doctrina considera como una especie de la cesión de derechos, las cuales son efectuadas por un acreedor titular de dicho de derecho, a un tercero. De acuerdo a Maduro Luyando, en su libro Obligaciones, más que un contrato típico, la cesión es considerada como una acto abstracto encaminado a la transmisión del crédito y se le atribuye en el campo de los derechos personales una función parecida a la desempeñada por la tradición en el campo de los derechos reales, en el entendido que la naturaleza y características de esa figura son independientes del negocio jurídico o contrato que le pueda servir de causa.

En ese sentido tenemos, que la cesión que nos ocupa estaba dirigida a transferir el uso de un inmueble destinado únicamente como local comercial, por el tiempo pactado en el contrato, ya que de acuerdo a la CLAUSULA SEGUNDA, al término del mismo, “los espacios inmobiliarios objeto del mismo serán ocupados por su legitima propietaria“. Se desprende así mismo, de acuerdo a los recaudos incorporados a los autos, que la CEDENTE CONSORCIO POPMERCA, CA., al momento de contratar era una simple detentadora de la cosa dada en uso a la CESIONARIA, ya que para ese momento, la legítima propietaria del inmueble objeto de esa cesión lo era la hoy accionante MULTIDUCTO, CA. tal y como se desprende del documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 24 de febrero de 1987, bajo el Nº 10, Folio 58, Tomo 21, Protocolo Primero, de allí que no pueda desprenderse del contenido de ese contrato de cesión, que estuviera en la intención de las partes formalizar una venta de los espacios inmobiliarios cedidos en uso, ya que además que ello no se desprende de ese contenido, había una imposibilidad jurídica para ello, de parte de la CEDENTE, pues, de acuerdo al adagio que dice, “nemo plus juris in alienum transferre potest quam ipse habet”, nadie puede transferir a otros más derechos que los que tiene, y no siendo la CEDENTE propietaria de esos espacios al momento de contratar, al contrario de la tesis sostenida por la parte demandada, mal puede derivarse de esa cesión la transferencia de la propiedad de esos locales. Así se decide.

Ahora bien, lo que si se desprende del contrato analizado es, que la cesión de los espacios inmobiliarios estaba sometida al pago de un precio, esto es, que la cesión del uso de esos espacios no era gratuita. En efecto, la Clausula QUINTA del contrato es del tenor siguiente:

El precio de esta cesión es por la suma de DOCE MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs. 12.222,22) los cuales serán pagados por el cesionario de la siguiente manera: a) al día 24 de marzo de 2000, la suma Bs. 666,67; al día 24 de abril de 2000, la suma Bs. 1.666,67; al día 24 de mayo de 2000, la suma de Bs. 666,67; al día 24 de junio la suma de Bs. 666,67; al día 24 de julio de 2000, la suma de Bs. 1.222,22; al día 24 de agosto del 2000, la suma de Bs. 666,67; al día 24 de septiembre de 2000, la suma de Bs. 1.111,11; al día 24 de octubre de 2000 , la suma de Bs. 666,67; al dia 24 de noviembre de 2000, la suma de Bs. 666,67; al día 24 de diciembre de 2000, la suma de Bs. 4.222,22. La falta de pago de cualquiera de las cuotas mencionadas, dará derecho a EL CESIONARIO a demandar la resolución del presente contrato, quedando los pagos realizados en favor de EL CEDENTE, y a exigir la entrega inmediata del espacio inmobiliario dado en uso.

Sin embargo, el hecho de haberse pagado un precio por el uso de los locales cedidos no implicaba transferencia de propiedad alguna, pues tampoco se desprende de la clausula citada, ni de ninguna otra del contrato, que ese precio estuviera dirigido a pagar a plazos la propiedad del local cedido en uso mientras éste se construía, como lo alegó la accionada, evidenciándose por el contrario, que la CESIONARIA se comprometió a pagar ciertas cantidades por el uso del local cedido lo cual debía hacer en forma periódica los días 24 de cada mes, a partir del mes de marzo de 2000 y hasta el mes de diciembre de 2000, evidenciándose de esa sola circunstancia, que independientemente de la calificación que se le haya otorgado a esa contratación entre las partes la misma reviste todas las características de los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado constatándose la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, pactada por el lapso de Diez (10) años contados desde el 25 de febrero de 2000 y que finalizaría el 25 de febrero de 2010. En efecto, debe tenerse presente que el legislador en el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que deviene en considerar que estamos frente a una modalidad contractual que se forma con el simple consentimiento de las partes, pues son ellas las que modelan y definen el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses, regulados en el propio contrato donde son partícipes, y siendo ello así, la cesión que nos ocupa contiene las estipulaciones que regirían la relación de las partes durante la vigencia del plazo estipulado frente al uso que se le daría al inmueble objeto de la misma y mediante el pago de una contraprestación dineraria que debía satisfacer el CESIONARIO en beneficio del CEDENTE en forma de pagos periódicos. Tales estipulaciones evidencian que el elemento de causa de la cesión que nos ocupa, al contener los elementos característicos del contrato de arrendamiento le permiten colegir a esta juzgadora que la verdadera intención de las partes al momento de contratar fue la de formalizar una relación arrendaticia entre ellas, por lo que resulta acertada la tesis sostenida por la parte actora en su demanda. Así se decide.

Así las cosas, y tomando en consideración que el contrato que sustenta la pretensión de la parte actora, es la de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el cual venció el 25 de Febrero de 2010, debe entenderse que a partir de esa fecha el inquilino comenzó a disfrutar del lapso de prorroga legal a que alude el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, esto es, el lapso de tres (3) años, el cual feneció indefectiblemente el 25 de febrero de 2013, sin que durante la secuela de este juicio la parte demandada hubiere demostrado haber cumplido con la obligación de entrega del inmueble dentro de ese lapso, motivo por el cual, la demanda prospera en derecho . Así se decide.

Todo lo anteriormente expuesto, conlleva a establecer que la parte demandada no desvirtuó la presunción grave del derecho reclamado por la actora y, mucho menos, aportó a los autos prueba alguna de haber satisfecho las exigencias de la actora, o que hubiere demostrado el hecho extintivo de la obligación, por cuyo motivo la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil

V

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA

  1. - SIN LUGAR todas y cada una de las CUESTIONES PREVIAS opuestas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, contenidas en lo ordinales 3, 6, y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil , y

  2. - CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la Sociedad Mercantil MULTIDUCTO C.A, en contra del ciudadano J.C.M.C., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión, y como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a:

  1. Hacer entrega inmediata a la parte actora del inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, constituido por el local comercial identificado con el Nº 39, ubicado en el mini mercado denominado MERCADO POPULAR MERCAPOP, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ubicado Urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la Avenida el Degredo, antes Avenida La Pica, jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital, y que posee los siguientes linderos y medidas: un área aproximada de Seis Metros Cuadrados con Cincuenta y dos decímetros cuadrados (6,52) de los cuales aproximadamente Tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados(3,47 mts. ) están ubicados en la planta baja y aproximadamente tres metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (3,05 mts2) corresponde a un área denominada mezzanina y cuyos linderos son: NORTE: Con pasillo de circulación, SUR: Con local Nº 56, ESTE: Con local Nº 38 y OESTE: Con local 40.

  2. A pagar en beneficio de la parte actora, la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) por cada día de demora en la entrega del inmueble arrendado, conforme lo establece la clausula novena del contrato.

  3. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiseis (26) días del mes de marzo de 2014. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

La Juez,

Dra. M.A.G..

La Secretaria,

Abg. D.M.

En esta misma fecha y siendo las 3 pm., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

,

MAGC/DM/Yeuresky

Expediente. Nº AP31-V-2013-000440

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