Decisión nº --- de Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Noviembre de 2010
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Gleny Hidalgo Estredo |
| Procedimiento | Nulidad De Clausula |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENZEUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
En fecha 29 de junio de 2010, se recibió y se le dio entrada a la Demanda de NULIDAD DE CLAUSULAS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el abogado P.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.7.614.746, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.178, domiciliado en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS F-1, COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 1, Tomo 6-A, de fecha 23-01-2007, del mismo domicilio; en contra de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL J.D.A., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 01-10-1987, bajo el Nº 5, tomo 79-A, para que convenga o a ello sea obligado por el Tribunal, en la nulidad de las cláusulas segunda, cuarta, el parágrafo primero, parágrafo segundo y la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes en fecha 20-05-2.009.
En fecha 11 de agosto del 2010, el Alguacil Natural del Tribunal estampo diligencia exponiendo que se dirigió a la dirección aportada, los días 04 y 05 de agosto de 2010, y le fue imposible practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 26 de octubre de 2010, el abogado R.J.R.U., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL J.D.A. C.A., estampó diligencia exponiendo que se daba por notificado y emplazado de la demanda intentada en su contra.
En fecha 28 de octubre de 2010, el abogado R.J.R.U., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 12 de noviembre de 2010, el abogado R.J.R.U., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15 de Noviembre de 2010, el Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por el demandado.
El Tribunal para decidir observa:
La parte actora fundamenta su pretensión en lo siguiente:
Que la firma mercantil MULTISERVICIOS F-1, COMPAÑÍA ANONIMA, es arrendataria de un inmueble tipo local comercial (servicio para automóviles, lavado, cambio de aceite, gamuza, pulitura, etc.) con todas sus mejoras, equipos y mobiliario, el cual se encuentra constituido por un lote de terreno de dos mil metros cuadrados (2000 Mts2) aproximadamente, el cual, es parte de mayor de extensión de terreno de tres mil novecientos treinta y ocho metros cuadrados (3.938 mts2) aproximadamente, con nomenclatura No. 15-110, ubicado en la calle 67 antes denominado C.A., entre avenidas 15 y 14A-1, del sector J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia, dicho lote de terreno tiene los siguientes linderos: Norte: con terreno que es o fue del centro comercial J.d.Á.; Sur: con calle 67 también conocida anteriormente como C.A.; Este: con el centro comercial J.d.Á.; Oeste: con terreno que es del Centro Comercial J.d.Á. C.A.
Que el inmueble es propiedad de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL J.D.A. C.A., cuyas actas constitutivas reformadas en fecha 21-09-1987, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 01-10-1987, bajo el No.5, Tomo 79-A.
Que la relación arrendaticia viene repitiéndose desde hace varios años ya que su mandante fue adquirida por otros socios propietarios pero su rubro, función, comercio, titulo y por ende el arrendamiento sigue siendo el mismo, sin embargo en juicio producido ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, con expediente No.43873, se homologó en transacción judicial, un nuevo contrato de arrendamiento, con algunas cláusulas totalmente ilegales, ya que hubo juicio por resolución de contrato y cobro de cánones irresolutos.
Que el canon de arrendamiento en el contrato sub iudice es de ciento veinte mil bolívares según incremento realizado por las partes en convenimiento efectuado ante el Juzgado Primero Ejecutor de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco de esta circunscripción judicial en fecha 22-04-2010, en comisión No. 4682-10.
Que las cláusulas cuya nulidad sea parcial o total, se solicita con las razones que la motivan, como también lo que pretende para cada una de ellas.
Que el artículo 7 de la ley especial establece palmariamente lo siguiente: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…” de allí la base y fundamento legal para exigir la nulidad de las siguientes cláusulas contractuales firmadas por las partes, las cuales son:
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de la excesiva e ilegal tasa de interés establecida en la cláusula penal, en caso de atraso en la entrega del inmueble, trascribimos la totalidad de la cláusula segunda para su mejor comprensión…” Segunda: La duración del presente contrato de arrendamiento es de seis (6) meses, contado a partir del primero de mayo de 2009, y se prorrogará automáticamente por periodos de seis (06) meses y sucesivos, si antes del vencimiento del contrato o de alguna de sus prorrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra, su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento. Queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que las prorrogas iguales y sucesivas constituyen tacita reconducción. Es convenio expreso entre las partes que en caso que cualquiera de ellas desee unilateralmente resolver este contrato la parte que lo desee podrá hacerlo notificando a la otra por escrito o con los mecanismos mas adelantes señalados su decisión al respecto. Es convenido que cualquier notificación, incluyendo la manifestación de voluntad en contrario a la prorroga contractual y muy especialmente el incremento canon de arrendamiento y la notificación de resolución de contrato unilateral, la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal, dejándose constancia de ello mediante la firma del recibo de esa notificación; o por la vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. Ambas partes convienen que para estas notificaciones se podrá emplear cualquiera de estas opciones o criterios de cualquiera de las partes: a) La vía del correo certificado, b) un telegrama con acuse de recibo, c) La fijación de la notificación a las puertas del inmueble arrendado, d) Mediante la publicación de un cartel de notificación en un periódico de la ciudad de Maracaibo. Queda entendido que se consideran avisadas y notificadas o puesta en conocimiento cada parte contratante del texto de las comunicaciones que se dirijan tres (3) días después de expedidas a través de cualquier medio privado publico de correspondencia (DHL, Domesa, Ipostel y cualesquiera otro) y según el comprobante que expidan los referidos organismos, dirigidos y entregados a la dirección por este contrato establecido y según la constancia de entrega que aparezca en los mismos, sin necesidad que las mismas se encuentren recibidas por sus representantes legales, pues bastará que dichas correspondencias sean dejadas, entregadas y recibidas en el domicilio por este documento constituido. La ARRENDATARIA cancelará adicionalmente al canon, el dos por ciento (2) del canon de arrendamiento por cada día de retraso en la entrega del inmueble, como cláusula penal hasta tanto no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado, solvente y en buenas condiciones como lo recibió al igual que sus mejoras y mobiliarios. Para lo cual se levantará un Acta de entrega, acta esta será el único medio de prueba de que la arrendataria cumplió fielmente con la entrega a satisfacción de la arrendadora.
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de otra cláusula ilegal, el artículo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios establece con claridad las condiciones que deben prevalecer para pedir el desalojo un inmueble arrendado nos ocupa en este momento lo indicado en su literal A, “…que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente., y mensualidad, según la Real Academia Española, tiene dos acepciones: 1. Sueldo o salario de un mes. 2.- Cantidad que se paga mensualmente por una compra aplazada, un servicio recibido, una ayuda prometida u obligada, etc. Valga decir, el arrendatario debe estar insolvente con dos cánones mensuales para ser desalojado y esta es la mínima legal que no puede ser subvertida ni desmejorada por las partes y de hacerlo será nulo a tenor del artículo 7° de la ley especial comentada ut supra. Que le hicieron firmar a su mandante un contrato que le hizo renunciar su goce arrendaticio por mensualidades como era antes del 2 de mayo de 2009, y como lo establece la Ley de la materia, la cual no puede ser relajado por las partes y para su comprobación transcribimos textualmente lo hoy viciado por ambas partes en leonina cláusula cuarta de este contrato: “omissis…CUARTA: El canon de arrendamiento semestral convenido entre las partes será de la siguiente manera para el primer periodo de (6) meses de este contrato se establece en NOVENTA y SEIS MIL bolívares (Bs.96.000) y el mismo se cancelará por semestres adelantados, los cánones de arrendamiento “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagarlos por semestres anticipados con cinco días antes del vencimiento de cada semestre y así sucesivamente si operare la prorroga tácita…”
Que se puede advertir que se aumentó indiscriminadamente el monto del canon de arrendamiento y de manera exagerada, pero este representante judicial entiende que es competencia del órgano administrativo la revisión de ese rubro, no obstante, lo que si es revisable por ese juzgado es el hecho que las partes desmejoraron lo establecido en el literal “A” del artículo 34 de la Ley especial aplicable al caso sub iudice. Eso es para poder pedir el desalojo deben caer mínimo dos mensualidades, pero lo establecido en esta cláusula es pagar por adelantado el semestre, es decir, el inquilino debe sacar el dinero que eventualmente ganará en esos seis meses para sufragar los gastos de arrendamiento, por ello, aquí subvirtió el espíritu revolucionario de la norma in comento. Es mas, aun cuando la redacción es ambigua entendemos que lo que quisieron decir en cuanto al pago dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada semestre es que los pague por adelantado, y esto es ilegal ya que no puede relajarse el término de dos meses para poder pedir el desahucio tal como lo veremos mas adelante, y por ello pedimos la nulidad, de la cláusula leonina: “… si se incurriera en algún atraso en el pago del arrendamiento se cobrara adicionalmente el uno por ciento (1%) del canon de arrendamiento semestral, por cada día de mora después del vigésimo día de atraso, como cláusula penal por el incumplimiento del oportuno pago. La falta de pago del semestre anticipado por un periodo de treinta (30) días, da derecho a la “arrendadora” a exigir el pago total e inmediato de la cantidad equivalente a el semestre vencido y la entrega inmediata del local arrendado perdiendo en consecuencia “LA ARRENDATARIA” todos los derechos y que dando en beneficios de la arrendadora como compensación para el uso del inmueble, e indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento las cantidades de dinero que hubiere recibido de la ARRENDATARIA” por concepto de cánones de arrendamiento no impidiendo esto intentar el cobo de las demás acreencias tales como Cláusula Penal, reparaciones en el Local y otros;…”
Que en esa parte que la cláusula viola la disposición señalada ut supra ya que la relega, impone la posibilidad de pedir el desalojo, resolución y cobro de cánones irresolutos si dentro de aquellos cinco días no paga todo el arrendamiento por adelantado, es decir los seis meses. Que es leonino y ventajoso para la arrendadora quien pretende el pago de todas las mensualidades de una vez y dentro de un lapso muy breve, durante el cual no tendrá capacidad económica para responder su representada ya que el negocio no produce esa cantidad en un mes sino poco a poco, de allí que prácticamente ha sido extorsionada su clientela tener que dar carreras y endeudarse para soportar la pretensión de la arrendadora.
Que en la siguiente cláusula: “es expreso que la mora en el pago del canon de arrendamiento y/o mora en el pago de los servicios generales y/o mora en el pago de cualquier factura por reparación de equipos asignados al local arrendado, acarrea en forma inmediata para “la arrendataria”, la suspensión de todos los servicios y conceptos tales como: energía eléctrica del local arrendado así como también a lo que se refiere a la CLAUSULA QUINTA de este contrato…”.
Que es ilegal suspender los servicios públicos por falta de pago, es prohibido constitucionalmente y por varias leyes de la Republica Bolivariana de Venezuela por ello solicitó la nulidad de lo anteriormente descrito.
Que en balde sigue la cláusula, Parágrafo Primero: Se conviene que la falta de pago de un (1) semestre anticipadamente, el vencimiento de este contrato o en sus prorrogas de arrendamiento semestral, dará derecho a La ARRENDADORA a considerar resuelto de pleno derecho el contrato y aplicar la penalidad prevista en el artículo 1.616 del Código Civil Venezolano, en cuanto a que LA ARRENDATARIA deba pagar a LA ARRENDADORA el semestre completo que faltare por vencer, al concluir el lapso de este contrato o la prorroga en curso, mas la indemnización de daños y perjuicios cuando la cuantía de la penalidad no cubrieren los daños efectivamente infligidos a LA ARRENDADORA. En este caso la resolución del contrato operará sin necesidad de notificación previa a LA ARRENDATARIA, ni de sentencia judicial que la declare.
Que al igual que la primera parte, esta sub cláusula desmejora las condiciones de la ley in comento, en su artículo 34 literal A, ya que exige un mínimo legal inferior a los dos meses de atraso, es decir de dos mensualidades irresolutas y acá se pretende que cinco días antes de que comience el semestre pague por adelantado todo el arrendamiento sino la arrendataria podrá resolver, cobrar, desalojar, y peor aun, sin sentencia judicial, sin procedimiento de mérito, y esto es totalmente ilegal ya que por la falta de pagos de dos mensualidades la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece el procedimiento judicial para el caso de desalojo y las partes no pueden subvertirlas ni siquiera mediante contrato firmado ante un juez. Que de allí exigió la nulidad de esta parte de la cláusula por ser totalmente ilegal y se ordene la sujeción a la normativa especial imperante en el país.
Que en el parágrafo segundo: Queda entendido que en el canon de arrendamiento semestral experimentará, a partir del vencimiento DE LA VIGENCIA DEL CONTRATO incrementos, en la ocasión que se verifique el vencimiento de cada periodo semestral de las prorrogas y muy especialmente el periodo inicial de vencimiento contractual. En el entendido de que al vencimiento de cada lapso semestral de la prorroga y del lapso inicial del contrato, se reajustará la cuantía del canon semestral y se llevara aquella que resulte luego de aplicar el canon de arrendamiento vigente para el ultimo semestre del lapso vencido, el porcentaje de inflación registrado durante el periodo semestral inmediato, utilizando al efecto el método indexatorio de valores históricos, aplicando los índices de precio al consumidor registrados y mensualmente publicados por el Banco Central de Venezuela y empleando la siguiente formula matemática VALOR HISTORICO, esto es, el monto del canon de arrendamiento vigente para el Ultimo semestre de duración del contrato, en el caso del primer ajuste indexatorio, o el monto del canon de arrendamiento que corresponda al semestre recién culminado de cada respectivo periodo semestral, multiplicando por la sumatoria de los INDICES DELOS PRECIOS AL CONSUMIDOR del primer semestre de la duración de contrato, para el primer ajuste indexatorio, o al semestre de los sucesivos periodos semestrales del plazo contractual, en los supuestos de prorroga”. En los casos de que la tasa de inflación sea negativa respecto al periodo semestral fenecido, por disminuir el costo de la vida y por no verificarse aumentos, en los precios y salarios el canon de arrendamiento semestral se mantendrá incólume y no podrá ser objeto de reducción en su cuantía. En todos casos se establece que esta modalidad de ajuste indexatorio del canon de arrendamiento constituye una facultad potestativa de LA ARRENDADORA; por lo que podrá ella eximir o diferir sus aplicación de esta modalidad indexatoria como novación o remisión de las obligaciones que estuvieren a cargo de la ARRENDATARIA por virtud de este contrato, ni impedimento para que la aplicación del ajuste indexatorio se haga en una oportunidad ulterior.
Que toda esta cláusula es ilegal ya que viola de manera flagrante lo establecido en los artículos 29,30 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, primero por que la fijación de los cánones de arrendamientos deben ser fijados de acuerdo a los porcentajes establecidos en los literales a) b) y c) del artículo 29 de la ley aplicable y no a una supuesta formula matemática creada por la arrendadora; segundo que para fijar el incremento en los cánones de arrendamiento debe seguirse lo pautado en el artículo 30 de acuerdo al valor del inmueble y esa es la única formula que debe seguirse so pena de nulidad, esta jamás podrá ser relegada ya que es de orden publico, y como tercer punto que el artículo 32 esjudem establece la obligatoriedad de ser revisados los aumentos de cánones, únicamente, por los organismos de inquilinato encargados y valga recordar que aquellos lo harán siguiendo las condiciones contendidas en la Ley Especial.
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por ultimo, y siguiendo el mismo orden de ideas pudo advertir similar tratamiento en el contendido de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento descrito, que dispone:
La falta de pago de un (1) semestre anticipado en caso de Renovación de este contrato referido a el canon de arrendamiento semestral por un periodo de tiempo no mayor de treinta (30) días individualmente considerado o el incumplimiento de alguna de las cláusulas del presente contrato dará causa suficiente y derecho a LA ARRENDADORA a proceder judicialmente y pedir la resolución de este contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble, intentando las acciones legales civiles y penales a que diere lugar y LA ARRENDATARIA quedará obligada al pago integro del canoro de arrendamiento del semestre pendiente de pago. Igualmente queda obligada al pago de los gastos judiciales y extrajudiciales a que diere lugar por los mismos motivos así como también a los daños y perjuicios que resultaren sin que tenga LA ARRENDADORA que probar dichos daños y perjuicios. Igualmente LA ARRENDATARIA se compromete expresamente a desocupar sin más demora, y sin que haya necesidad de intentar juicio de desalojo. Para todo aquello no previsto en este contrato las relaciones entre las partes se regirán por las disposiciones pertinentes de la ley de arrendamientos inmobiliarios, del Código Civil y las demás leyes. LA ARRENDADORA podrá también dar por resuelto el contrato de pleno derecho mediante la declaración ante el incumplimiento por las causas siguientes: a) Si LA ARRENDATARIA sufriere medida judicial preventiva o ejecutiva contra cualquiera de sus bienes y que no sean suspendidas en el transcurso de siete (07) días; si estuviere en estado de suspensión de pagos salvo el caso de que conste de resolución judicial o se solicitare ante los tribunales penales ose decretare su estado de atraso o quiebra, b) si la ARRENDATARIA cediese o traspasare la mayoría de sus bienes a favor de sus acreedores o quedase en estado de insolvencia.
Que al igual que la cláusula cuarta, esta cláusula décima segunda soslaya el mínimo legal establecido en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece cuales son las causales que deben imperar para poder exigir la resolución de contrato eventual desalojo.
Por otro lado, el abogado R.J.R.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.665, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL J.D.A., C.A., en su escrito de contestación de la demanda, alego lo siguiente:
Que ocurrió ante este Tribunal la sociedad mercantil MULTISERVICIOS F-1, C.A., demandó la nulidad de las cláusulas segunda, cuarta, y décima segunda del contrato de arrendamiento que celebró con la demandada, sin mayores precisiones en cuanto a la fecha y datos notariales del contrato en consecuencia, su representada entiende que se trata del contrato cuya resolución se produjo judicialmente. Que al respecto destacó que las obligaciones y derechos de las partes comenzaron a regirse por las estipulaciones del contrato de arrendamiento constante de documento otorgado ante la Notaría Publica Novena de Maracaibo, en fecha 11-06-2008, bajo el No.65, Tomo 50.
Que el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z., en fecha 23 de marzo de 2010, dictó sentencia declarando resuelto el contrato que suscribieron las partes, todo en función de una transacción que habían celebrado el 20-05-2009, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.E.Z., en el expediente numerado 3073.
Que con motivo de la ejecución de la sentencia dictada en fecha 23 de marzo de 2010, las partes celebraron una transacción el 22-04-2010, ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo; J.E.L., Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y al efecto decidieron:
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Pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes al periodo noviembre hasta abril de 2010.
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Pagar la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000, oo), correspondientes al periodo de mayo a octubre de 2010 y la entrega del inmueble. Esta transacción fue homologada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z., el 21-06-2010. De esta decisión o auto homologatorio la parte condenada no ejerció recurso alguno.
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En cuanto al cumplimiento de esa obligación mi representada procedió a accionar ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z..
Que de acuerdo con esa transacción homologada en fecha 21 de junio de 2010, (la misma se encuentra agregada en las actas y se refiere al acto de homologación del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z.) el contrato de arrendamiento quedó resuelto en virtud de la sentencia proferida y por convención de las partes, en consecuencia las cláusulas del contrato pristino quedaron extinguidas por terminación del contrato, resultando la demanda totalmente improcedente en derecho.
Por otra parte, resulta también improcedente en derecho la consignación que la demandante hace ante este mismo Tribunal de lo que ella considera la mesada de mayo y junio de 2010, con monto cada una de veinte mil bolívares (Bs.20.000, oo), advirtiendo, dicho sea de paso, que procedió a fraccionar la obligación de pago contraída por vía transaccional por un solo semestre.
Que por otra parte, también resulta improcedente en derecho la consignación de esa cantidad por concepto de cánones mensuales pues dicho procedimiento de consignación es de jurisdicción voluntaria y nunca acumulable al procedimiento de juicio breve que se observa en el juicio de nulidad de las cláusulas contractuales arrendaticias y cuyos efectos fueron cumplidos cuando se produjo la resolución del contrato.
Que finalmente destacó que lo acordado en la transacción de fecha 22-04-2010 y homologada en fecha 21-06-2010, no se trata de una prorroga legal del contrato, no es una novación de un contrato resuelto judiciales. Tampoco se trata de otro contrato de arrendamiento, simplemente se trata de una obligación contraída por la condenada (hoy demandante por nulidad de cláusulas), derivadas de la transacción para poner fin a la ejecución y evitar el desalojo del inmueble y así las partes acordaron el termino de seis (6) meses para la desocupación del inmueble y el pago único del canon semestral con un monto de ciento veinte mil bolívares (Bs.120.000, oo).
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Con el libelo de la demanda consignó los siguientes documentos:
Copia certificada del expediente signado con el No. 3073, llevado por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo a la resolución de contrato de arrendamiento, incoado por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL J.D.A., C.A., en contra de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS F-1, COMPAÑÍA ANONIMA, el cual contiene lo siguiente:
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- Transacción efectuada el 20-05-2009, celebrada por el ciudadano J.M.L.M. en representación de la sociedad mercantil Multiservicios F-1, Compañía Anónima, asistido por el abogado Euro Carrillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 112.218, mediante la cual llegaron a un acuerdo mediante el acta de transacción y en el particular tercero establecieron lo siguiente: “ TERCERO: Se suscribe en este acto un nuevo contrato de arrendamiento el cual se anexa a este contrato de transacción y el cual forma parte integral del mismo y este contrato de arrendamiento será el único vigente entre las partes para el inmueble objeto de este contrato de transacción el cual establece las condiciones contractuales del mismo entre los que se incluye el pago del canon de arrendamiento del inmueble, mejoras y equipamientos, en la modalidad de pagos semestrales por adelantado el cual tendrá su inicio retroactivamente a partir del 01 de mayo de 2009, hasta el 31 de octubre de 2009, a razón de NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 96.000,oo), contrato de arrendamiento el cual solicito que el Tribunal lo homologue”.
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- Contrato de arrendamiento, suscrito entre Centro Comercial J.d.Á. C.A., representado por la ciudadana E.J.R.P., en su carácter de Presidenta Ejecutiva de la compañía, y la Sociedad Mercantil Multiservicios F-1, Compañía Anónima, representada por su presidente, ciudadano J.M.L.M., en la cual expresaron en la cláusula primera lo siguiente: “PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento un inmueble con todas sus mejoras, equipos y mobiliario, constituido por un lote de terreno de DOS MIL METROS CUADRADOS (2000 Mts2) aproximadamente, el cual, es parte de mayor extensión de terreno de TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (3.398 Mts2) aproximadamente, en la calle 67 antes denominada C.A., entre avenidas 15 y 14A-1 del Sector J.d.Á.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia… CUARTA: El canon de arrendamiento semestral convenido entre las partes será de la siguiente manera para el primer periodo de seis (6) meses de este contrato se establece en NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 96.000, oo) y el mismo se cancelará por semestres adelantados. Los cánones de arrendamiento “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagarlos por semestres anticipados con cinco (5) días antes del vencimiento de cada semestre y así sucesivamente si operare la prorroga tacita, si se incurriera en algún atraso en el pago del arrendamiento se cobrará adicionalmente el Uno por ciento (1%) del canon de arrendamiento semestral, por cada día de mora, después del vigésimo día de atraso, como cláusula penal por el incumplimiento del oportuno pago. La falta de pago del semestre anticipado por un periodo de treinta (30) días da derecho a LA ARRENDADORA a exigir el pago total e inmediato de la cantidad equivalente a el semestre vencido y la entrega inmediata del local arrendado, perdiendo en consecuencia “LA ARRENDATARIA”, todos los derechos y quedando en beneficios de “LA ARRENDADORA” como compensación por el uso del inmueble, e indemnización por daños y perjuicios, causados por el incumplimiento las cantidades de dinero que hubiere recibido de “LA ARRENDATARIA”, por concepto de cánones de arrendamiento, no impidiendo esto intentar el cobro de las demás acreencias, tales como Cláusula Penal , reparaciones del Local y otros. Es expreso que la mora en el pago del canon de arrendamiento y/o mora en el pago de los servicios generales y/o mora en el pago de cualquier factura por reparación de equipos asignados al local arrendado, acarrea en forma inmediata para “LA ARRENDATARIA”, la suspensión de todos los servicios y conceptos tales como: Energía Eléctrica del local arrendado, así como también a lo que se refiere a la CLAUSULA QUINTA…”
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada promovió las siguientes pruebas
Invoco el mérito probatorio de las actas procesales a su favor.
Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito, de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el expediente 43.873, de fecha 30-06-2009.
Promovió copia certificada de la sentencia definitiva dictada el 23-03-2010, por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. de la circunscripción judicial del Estado Zulia, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato, incoara el CENTRO COMERCIAL J.D.A. C.A., en contra de la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS F-1, C.A.
Promovió copia certificada del acto de homologación dictado por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z., de fecha 21-06-2010, por medio del cual homologa el convenimiento de fecha 22-04-2010, celebrado por las partes por ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Promovió copias certificadas del expediente completo de consignación arrendaticia intentada por la demandante Multiservicios F-1, Compañía Anónima, que cursa con el No. 132-2010, por ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Promovió copia certificada de la sentencia definitivamente firme, del juicio intentado por Centro Comercial J.d.Á. C.A., en contra de Multiservicios F-1, Compañía Anónima, por resolución de contrato de arrendamiento, en la causa 2425-10, ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
El Tribunal entra a resolver como punto previo lo siguiente:
Observa el Tribunal que el actor fundamentó su acción de nulidad del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 20 de mayo de 2009, y que formó parte de la transacción celebrada por las partes ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el hecho de que las cláusulas cuarta, incluyendo los parágrafos primero, segundo y décima segunda, violan flagrante lo establecido en los artículos 7, 34 literal a, 29, 30 y 32 de la Ley de Arrendamiento. Sin embargo, la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda aduce que el convenimiento celebrado por las hoy partes, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento seguido ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo instrumento fundante lo constituyó el contrato de arrendamiento privado de fecha 20 de mayo de 2009, fue homologado en fecha 21 de junio de 2010, en el mismo quedo ratificado que el prenombrado contrato de arrendamiento privado que se había declarado resuelto en la sentencia definitiva proferida por el referido Tribunal en fecha 23 de marzo de 2010.
Ahora bien, el Tribunal constata en las actas procesales que en el lapso probatorio, la demandada produjo copia certificada de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 21 de junio de 2.010, dictaminada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual homologó el convenimiento celebrado entre la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL J.D.Á., C.A y Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS F-1, COMPAÑÍA ANÓNIMA, cuyo contenido en parte estableció lo siguiente:
….Posteriormente, en fecha 26 de marzo de 2010 el Apoderado Judicial de la parte actora R.R.U., solicitó Medida de Secuestro, conforme al Numeral 6 del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, siendo proveído por este Tribunal el día 05 de abril de 2010, decretando la aludida Medida Preventiva de Secuestro, remitiendo el respectivo despacho comisorio a los Juzgados Ejecutores competentes, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien en fecha 22 de abril de 2010, se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del litigio, y habiendo notificado a la representación legal de la demandada, se hizo presente la apoderada judicial de la accionada J.P., quien expuso:
… A los fines de evitar que sea secuestrado el inmueble objeto de la presente medida ofrezco en este acto cancelar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes al período de noviembre de 2009 hasta abril del año 2010 inclusive, el cual asciende al monto de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), asimismo ofrezco cancelar en un lapso máximo de ocho días hábiles la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), que corresponderían al período de arrendamiento de mayo al mes de octubre de 2010, ambos inclusive,… Omissis… igualmente será cancelando en este acto lo correspondiente a los honorarios profesionales y demás costas y costos del proceso, acordados y establecidos de mutuo acuerdo en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00), consecuencialmente ratifico en todos y cada uno de sus partes el contrato de arrendamiento transaccional suscrito por las partes el 20 de mayo de 2009, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y homologado por el referido Tribunal el 30de junio de 2009, e igualmente adiciono las siguientes condiciones: 1) Por cuanto en la actualidad la contraparte nos ha manifestado su desacuerdo con respecto de no habitar ni pernoctar un grupo familiar en el local objeto de este procedimiento ofrecemos en un lapso no mayor de cuarenta y cinco días continuos desocupar y nos comprometemos a no reincidir en la misma. 2) Por cuanto la contraparte también ha efectuado reclamos con respecto a la falta de mantenimiento profesional nos comprometemos a llevar a efecto los mantenimientos y acondicionamiento del local bajo la supervisión de la persona o profesional que nos asigne el arrendador. 3) Me comprometo oficialmente al vencimiento del tiempo programado de arrendamiento a cancelar oportunamente del futuro canon de arrendamiento y en caso que por cualquier razón no cumpliera con el mismo dentro de los ocho días hábiles siguientes en su oportunidad para el pago, me comprometo a desocupar y reintegrar el inmueble objeto de esta transacción totalmente desocupado de bienes y de personas, convirtiéndose esta transacción en un título ejecutivo con todos los derechos y beneficios que esto otorga.
Así las cosas, el día 04 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se homologara el aludido convenimiento y el 09 de junio de 2010 compareció el Abogado P.P.C., quien obrando con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal archivara el expediente, alegando que no es posible homologar un convenimiento que en parte es ilegal, por cuanto no se puede convalidar un pago de cánones de arrendamiento de seis (6) meses por adelantado, ya que el mínimo de dos meses se ve contrariado, el cual no puede ser relajado por las partes.
Ahora bien, observa este Operador de Justicia, que la vinculación arrendaticia que se dieron las partes, con relación al término de duración del contrato de conformidad con la cláusula segunda, lo fue, por seis meses, y según la cláusula cuarta del mismo, el canon de arrendamiento fue convenido en forma semestral y anticipada, así mismo, el parágrafo primero de la aludida cláusula cuarta, establece que la falta de pago de un semestre anticipadamente al vencimiento de contrato o sus prórrogas dará derecho a la arrendadora a exigir la resolución del mismo.
Es de observar, que la parte demandada en fecha 22 de abril de 2010, con el convenimiento celebrado, dió cumplimiento a la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 23 de marzo de 2010, sentencia esta que en su dispositivo declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 20 de mayo de 2009, razón por la cual, la parte accionada en forma unilateral, y aún con la anuencia de la parte demandante no puede ratificar en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento transaccional, suscrito por ellos el día 20 de mayo de 2009 por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y homologado el día 30 de junio de 2009, y mucho menos establecerles y adicionarle nuevas condiciones, tal y como se evidencia del folio 34 de la pieza de medidas, y ello en virtud, que el mismo ha quedado sin ningún valor ni efecto jurídico alguno, en razón de la sentencia definitiva que lo declaró resuelto, y aunado al aludido cumplimiento voluntario que la parte demandada dio de la sentencia proferida.
No obstante lo expuesto, también observa este Sentenciador, que en fecha 22 de abril de 2010 la parte demandada ofreció cancelar en un lapso de ocho (8) días hábiles la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), que corresponderían al período de arrendamiento del mes de mayo de 2010 a octubre de 2010, ambos inclusive, entiende entonces este Juzgado, y conforme a los alcances de la parte in fine del Artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil, que real y efectivamente las partes, en dicha oportunidad, celebraron una nueva vinculación arrendaticia, de forma semestral como lo venían haciendo, sólo que, el pago por adelantado del semestre, lo acordaron para ser cancelado en un lapso máximo de ocho días hábiles.
La circunstancia antes descrita, es lo que la Jurisprudencia patria ha denominado “LA JUDICIALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, de acuerdo a criterio esbozado en fecha 1 de marzo de 2007, por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Dr. J.E.C.R., Exp. 06-1385, Sentencia N° 342, según el cual:
… la parte actora siempre pretendió evadir las obligación de tener que acudir a la vía judicial para intentar un procedimiento nuevo donde se dirimiera cualquier conflicto derivado de la nueva relación arrendaticia que se perfeccionó luego de finalizada la primera transacción…
…Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aun cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado…
…Éstos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar, …omissis… que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste, sin necesidad de proceso, en perjuicio de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas…
Asimismo, por sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil. Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 25 de mayo de 2010, donde declaro el agotamiento de la cognición del recurso de apelación instaurada por la abogada J.P.U. actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Multiservicios F-1,C.A., en contra de la decisión dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 23 de marzo de 2010, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento seguido por las prenombradas partes, con fundamento parcialmente en lo siguiente:
“….En el presente caso observa este Juzgado Superior que el acuerdo celebrado por ambas partes, evidentemente que tuvo lugar después de que el Tribunal de Municipio decidió la controversia formulada; por lo que el acto de composición procesal en segunda instancia pierde su naturaleza de convenimiento y equivale a un allanamiento a la decisión recurrida, tal como es señalado por el Procesalista R.H.L.R. en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo II, Págs.316, al analizar los acuerdos celebrados en segunda instancia, de la siguiente manera:
El convenimiento puede hacerse en todo estado y grado de la causa, pero en segunda instancia el acto dispositivo del reo pierde su naturaleza de convenimiento. El allanamiento equivale a la conformidad con la resolución recurrida (cfr MUÑOZ ROJAS, TOMÁS: Allanamiento…, p. 102), por lo que en realidad es un implícito desistimiento del recurso y no un convenimiento.
En todo caso, las partes pueden realizar actos de composición voluntaria con respecto al cumplimiento de la sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 525 del Código de Procedimiento Civil; empero ello agota la cognición del proceso por parte del Juez Superior; por lo que es el Juzgado a quo, quien debe resolver lo conducente, a los fines de que efectivamente se declare terminada la causa, pues la misma fue ya decidida; en consecuencia, este Órgano Jurisdiccional, ordena remitir el presente expediente, al Juzgado de Municipio donde se inicio el presente juicio. ASI SE DECIDE…”
Siendo que la decisión de fecha 23 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, adquirió así autoridad de cosa juzgada, así como la transacción del convenimiento de fecha 21 de junio de 2010, mal puede entonces esta Sentenciadora pasar a conocer sobre la nulidad de algunas de las cláusulas del contrato de arrendamiento privado de fecha 20 de mayo de 2009, cuando para este caso surgen los efectos de la cosa juzgada, al declararse resuelto el contrato de arrendamiento en cuestión. Así se decide.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la demanda de Nulidad de Cláusulas de Contrato de Arrendamiento, instaurada por la sociedad mercantil MULTISERVICIOS F-1, COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 1, Tomo 6-A, de fecha 23-01-2007, del mismo domicilio; en contra de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL J.D.A., C.A.
Se condena en costa a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el presente juicio.
Regístrese. Publíquese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los treinta (30) días del mes noviembre de 2.010. Año 200º y 151º de Independencia y Federación.
LA JUEZ TITULAR,
ABG. GLENY H.E.
EL SECRETARIO,
ABG. J.C.C.
En la misma fecha se dicto y publico el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal, siendo las tres de la tarde. Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivo en el copiador de sentencias respectivo. EL SECRETARIO.
