Decisión nº S-N de Juzgado Quinto de Municipio de Caracas, de 2 de Abril de 2014

En el cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

Igualmente reconvino a que la demandada proceda a efectuar la correspondiente venta por ante el respectivo Registro Inmobiliario.

Conceder el tiempo necesario para que la Institución Bancaria como lo es el Banco del Tesoro, proceda a consignar el respectivo documento y cheque, el cual ya fue aprobado.

De no hacerlo voluntariamente solicitó que la sentencia recaída sobre la misma sea el respectivo documento de propiedad.

Solicitó que la demandante reconvenida, sea condenada en costas.

Se condene a la demandante reconvenida a cancela la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), por concepto de trámites y diligencias antes los órganos del Estado.

Estimó la presente reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), lo que equivale a DOS MIL OCHOCIENTAS TRES CON SETENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (2.803,73 U.T).

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad procesal para dar contestación a la reconvención el demandante reconvenido lo hizo de forma oportuna y de la siguiente manera:

Invocó el artículo 1159 del Código Civil, y procedió a contrastar los alegatos en que fundamenta su pretensión la parte demandada en su reconvención con el contenido de las estipulaciones contractuales:

contrastaron el alegato Nro. “1”, de la parte en que se sustenta la solicitud de reconvención, el cual expresa la parte demandada “LA VENDEDORA, QUEDO OBLIGADA A LA RESPECTIVA VENTA, QUEDANDO EXENTA SOLO EN EL CASO DE QUE LA COMPRADORA HAYA MANIFESTADO EL DERECHO A RENUNCIAR DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA”, con el contenido de la cláusula Segunda, Séptima y Octava, del contrato de opción de compra venta, se observó (señala el demandante reconvenido): 1.- Con la cláusula Segunda el vencimiento del plazo de ciento veinte (120) días continuos produce la caducidad del contrato, termina su vigencia, deja de existir, con las consecuencias señaladas por las partes en el mencionado instrumento.

2. - Con la Cláusula Séptima, el préstamo que debe tramitar la compradora es para completar el saldo del precio de la venta del inmueble objeto de la negociación, y no por un monto parcial menor al saldo restante de bolívares, SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 685.000,00), pagando una diferencia con un cheque personal, no hay cláusula en el contrato que haga esta estipulación. La no consecución del préstamo por el monto del saldo produce como efecto jurídico, el reintegro a la compradora del monto entregado a título de marras y las demás estipulaciones señaladas en a cláusula Séptima, lo que implica dar término al contrato de opción de compra venta por la vía Resolución.

3. - Con la Cláusula Octava le permite a la vendedora dar término al contrato por una causa que inclusive le sea imputable, cumpliendo las estipulaciones y por ende con el pago de las indemnizaciones establecidas en la mencionada cláusula.

Contrastaron el alegato Nro. “2”, el cual expresa que su representada le notificó a la apoderada de la demandante, su firme intención de compra y que la apoderada de la demandante, manifestó que no deseaba seguir con la venta por cuanto quería aumentar el precio. Expresó la representación judicial de la parte actora reconvenida que dicha afirmación es falsa de toda falsedad y es una manifestación temeraria, por parte de la demandada, sin embargo, como se observa del contenido del contrato al contrastar esta afirmación con el contenido de las cláusulas Segunda, Tercera y Séptima, que no es firme intención de comprar el inmueble lo que hace que la optante compradora cumpla sus obligaciones contractuales, el cumplimiento viene dado por cumplir en el plazo estipulado en la cláusula Segunda “120 días continuos”, el pago del saldo que se obliga a pagar en la Cláusula Tercera “Bs. 685.000,00”, con el préstamo que se compromete a conseguir de manera efectiva, teniendo el dinero a su disponibilidad en cuenta bancaria de manera comprobable, lo que constituye en su conjunto a la luz del contrato el cumplimiento de sus obligaciones.

Contrastaron el alegato Nro. "3”, de la reconvención de la parte demandada, con la cláusula Octava del contrato de opción de compra venta, y al contrastar alegó que “aun cuando en ningún momento solicitó ni manifestó por escrito la demandada a la demandante en la dirección establecida en el contrato, la necesidad de los requisitos para la debida protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia ante el Registro correspondiente”, continuó alegando que se observa en el supuesto incumplimiento alegado como fundamento de la pretensión de la parte demandada en su reconvención, tiene una consecuencia jurídica establecida en el contrato que el Ley entre las partes en la cláusula Octava, que en ningún momento puede relacionarse con la pretensión de la demandada, ya que el supuesto negado que fuera cierto el incumplimiento, lo que niegan, rechazan y contradicen, la consecuencia jurídica para la vendedora sería, de acuerdo a la cláusula Octava del contrato, la vendedora devolverá a la compradora, la totalidad de la cantidad recibida (Bs. 215.000,00), como garantía más el equivalente al veinte por ciento (20%) de lo entregado por concepto de daños y perjuicios “Bs. 43.000,00” es decir, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 258.000,00), dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes al vencimiento del lapso establecido en la cláusula Segunda.

En el petitorio de la contestación a la reconvención solicitaron que se declare improcedente la solicitud de decretar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida J.F.S., entre Avenida S.A. y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, asimismo se declare sin lugar la reconvención presentada por la parte demandada, se declare sin lugar la solicitud de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que se declare sin lugar la solicitud de tiempo necesario para tramitar ante el Banco del Tesoro, que se declare totalmente improcedente la petición identificada en el petitorio en el orden cuarto y condene en costas a la demandada reconvincente.

- II -

DEL MATERIAL PROBATORIO

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

Conjuntamente con el libelo de la demanda la parte actora presentó los siguientes instrumentos:

1) Inserta los folios 8 al 11, instrumento poder, conferido por la parte actora a la abogada que lo representa en juicio, G.N.M., autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de abril de 2013, bajo el Nº 43, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejerce el abogado en el presente juicio; y así se declara.

2) Inserta del folio 16 al 21, corre contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2012, bajo el Nº 45, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos el vínculo jurídico que une a las partes inmersas del presente juicio, en la cual la parte actora se comprometió a vender un inmueble, debidamente identificado en autos, dentro de un lapso de tiempo estipulado en dicho contrato; y así se declara.

3) Inserto a los folios 22 al 26, corre documento de venta, protocolizado ante el la Oficina de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2011, bajo el Nro. 2011.4007, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.6439. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la facultad que tiene la parte actora para incoar la demanda; y así se declara.

4) Insertas a los folios 29, corren documento privado denominado ADDENDUM suscrito entre las partes inmersas en el presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 1.363 del Código Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado en autos el abono a la reserva realizada por la hoy demandada y el cual es un agregado del contrato de compra venta; y así se declara.

5) Inserta al folio 30, corre telegrama enviado por la ciudadana S.N.R.W., a la ciudadana G.I.Z.F., ambas plenamente identificadas. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 1.375 del Código Civil, surte pleno valor probatorio, quedando demostrado en autos que la parte actora notificó su intención de dar por resuelto de pleno derecho el contrato celebrado con la hoy demandada; y así se declara.

Durante el lapso de promoción de pruebas la parte actora, promovió las siguientes:

1) Reprodujo e hizo valer el merito favorable de los autos en cuanto les sea favorable, al respecto quien aquí sentencia observa que con relación a dicha prueba, en el momento de emitir pronunciamiento concerniente a su admisión se negó la misma, por lo que no conlleva a un pronunciamiento respecto a su valoración; y así se declara.

2) Promovió y ratificó contrato de compromiso de compra venta cursante a los folios 11 al 21, plenamente identificado. Al respecto, debe manifestarse que este instrumento ya fue valorado anteriormente, por lo que considera esta Sentenciadora que sería inoficioso emitir nuevo pronunciamiento; y así se declara.

3) Con relación a la misiva cursante al folio 108, promovida como prueba por la parte actora, este Juzgado pasará a emitir su valoración en la oportunidad en que deba a.l.p.d.l. parte demandada, quien fue la parte que la produjo en el proceso; y así se declara.

4) Con relación al documento emanado por el Banco del Tesoro, el cual corre inserto a los folios 109 al 120, promovido como prueba por la parte actora, este Juzgado pasará a emitir su valoración en la oportunidad en que deba a.l.p.d.l. parte demandada, quien fue la parte que la produjo en el juicio; y así se declara.

5) Promovió instrumentales, inserto a los folios 186 al 188, relativo a copias simples de Solvencias de: Derecho de frente, marcado en letra “A”, emitida por la Dirección de Administración Tributaria, vigente desde 10 de enero de 2013, con fecha de vencimiento de 01 de julio de 2013; Solvencia de Hidrocapital, marcado con la letra “B”, vigente desde 04 de marzo de 2013, identificada con el Nro. 00-48996221l, y Cédula Catastral del Inmueble objeto de la presente demanda, marcado con la letra “C”, emitida por la Alcaldía de Chacao Dirección de Catastro, de fecha 07 de enero de 2013. Al respecto, quien aquí decide observa que los citados instrumentos no fueron desconocidos ni fueron objetos de tacha por la parte demandada, y por constituir documentos administrativos emanados de entes gubernamentales, lo cual le otorgan carácter de documentos públicos, surten pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado durante el plazo concedido en el documento de opción compra venta que une a las partes, la accionante tenía en posesión y vigentes las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta, con lo cual se verificó el cumplimiento contractual de la demandante; y así se declara.

6) Con relación a la prueba de informes, promovida por la parte actora, en la cual se emitió oficio al Banco del Tesoro, dichas resultas no fueron consignadas a los autos, por lo tanto, no puede este Juzgado pronunciar alguna valoración al respecto; y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada, promovió las siguientes pruebas:

1) Inserta los folios 16 al 21, ambos inclusive, como a los folios 88 al 98, ambos inclusive, corre contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2012, bajo el Nº 45, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto quien aquí sentencia observa que dicha prueba ya fue valorada anteriormente, por lo tanto resulta inoficioso pronunciarse nuevamente al respecto; y así se declara.

2) Inserto a los folios 22 al 25, corre documento de venta, protocolizado ante el la Oficina de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2011, bajo el Nro. 2011.4007, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.6439. Al respecto quien aquí sentencia observa que dicha prueba ya fue valorada, en consecuencia, resulta inoficioso pronunciarse nuevamente al respecto; y así se declara.

3) Inserta los folios 104 al 107, instrumento poder, conferido por la parte actora a la ciudadana E.D.J.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.767.457, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de septiembre de 2012, bajo el Nº 58, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni fue objeto de tacha por la parte actora, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación que ejerció la ciudadana E.D.J.D.S., ya identificada, en la relación contractual objeto de la presente demanda; y así se declara.

4) Misiva cursante al folio 108, dirigida a la ciudadana E.D.J.D.S., ya identificada, por la ciudadana G.I.Z., hoy demandada, plenamente identificada, Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni objeto de tacha por la parte actora, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, en consecuencia, se desprende de dicha misiva, que le fue notificado a la representante de la ciudadana S.N.R.W., que le fue otorgado un documento por el comité de Plan Vivienda, a través de cual ya podían protocolizar la compra del inmueble ante el Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda; y así se declara.

5) Inserta a los folios 109 al 120, copia simple de documento de venta presuntamente emanado del Banco del Tesoro, el cual no se encuentra firmado por ninguna persona o en su defecto sellado por alguna institución financiera, cuyo contenido señala que el Banco del Tesoro, dio en calidad de préstamo la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 450.000,oo), a la ciudadana G.I.Z.F., para la compra del concernido inmueble, constituyendo al efecto garantía hipotecaria. Al respecto, quien aquí decide observa, que si bien, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden promoverse documentos en copia simple, dicho instrumento no se encuentra firmado ni sellado, de modo que pueda otorgársele alguna autoría, en consecuencia, no puede concedérsele pleno valor probatorio, sin embargo, puede considerarse como un indicio probatorio, el cual debe posteriormente ser adminiculado con otro medio de prueba presentado por alguna de las partes, para poder ser valorado, y así se declara.

6) Este Juzgado, en cuanto a la Prueba testimonial, promovidas por la parte demandada, con relación a la ciudadana E.D.J.D.S., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.767.457, el Tribunal dado que dicho medio de prueba fuera declarado inadmisible mediante auto de fecha 03 de diciembre de 2013, no emite pronunciamiento al respecto, y así se decide.

7) Promovió Prueba de informes dirigida al Banco del Tesoro, C.A., la cual fue admitida por este Tribunal en fecha tres (03) de diciembre de 2013, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose en la admisión de dicha prueba librar oficio al Banco anteriormente referido, siendo agregadas sus resultas en fecha 25 de febrero de 2014, cursantes a los folios 225 al 239. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte actora, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la citada prueba de informes se desprende, según la información suministrada por el Banco del Tesoro, que fue aprobado el crédito a la ciudadana G.I.Z.F., según se evidencia de ficha técnica firmada por los integrantes del comité del Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Banca Pública, de fecha 04 de diciembre de 2012, Nro. ACV-UPV-00490-2012, el cual corre inserta al folio 235; que en virtud de la aprobación del crédito hipotecario por parte del mencionado organismo, fue solicitado al Banco del Tesoro, C.A., la elaboración de cheque de gerencia a favor de la ciudadana S.N.R.W. por el monto del crédito otorgado, mediante oficio Nro. ONT.DST-Nro001089, de fecha 18 de abril de 2013, cursante al folio 237; y, que fue redactado documento de compra-venta para ser suscrito entre las ciudadanas S.N.R.W. y G.I.Z., ante el Registro Inmobiliario correspondiente, cursante a los folios 227 al 234, y así se decide.

En vista de la información y los recaudos remitidos por la entidad financiera mencionada que proveyó de la prueba de informes en referencia, aprecia esta sentenciadora, que dicha institución financiera ratificó que ciertamente redactó documento de compra-venta para ser suscrito por las partes, remitiendo a tal efecto copia simple del mencionado instrumento; ahora bien, de una comparación realizada con el documento de venta in comento, remitido por el Banco del Tesoro, con el documento promovido por la parte demandada, señalada en ordinal “5)” de este capítulo, se verificó que corresponde al mismo documento de venta, por lo tanto, adminiculando la prueba instrumental referida al documento de compra venta promovido por la accionada, con la prueba de informes promovida por la misma parte, puede este Tribunal conceder pleno valor probatorio a dicha instrumental, conforme al artículo 1363 del Código civil, y así se declara.

- III -

MOTIVA

Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir el extenso del fallo, conforme a la tramitación del procedimiento oral, apegado al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora de seguidas a hacer las consideraciones de mérito apreciadas en la presente causa, con base a las actas que conforman el expediente; el escrito libelar, la contestación a la demanda, la fijación de los hechos y los alegatos expuestos en la audiencia oral y pública:

Así las cosas, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.

A tal efecto, esta Juzgadora antes de pronunciarse al fondo de la demanda, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que:

Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por otro lado, establece el artículo 506, íbidem que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)

.

La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró todas las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandato contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 509 íbidem, el cual prevé que:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o en máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe.

En ese orden de ideas, debemos iniciar el análisis de la controversia bajo estudio, partiendo de los hechos alegados convenidos y los controvertidos, teniendo como un hecho exento de valoración y prueba, la existencia del vínculo contractual que une a las partes, es decir, se tiene como cierto y aceptado entre las partes el documento de compromiso de Compra venta, suscrito por éstas, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en el citado contrato de opción compra venta, la ciudadana G.I.Z.F., se comprometía a comprar y la ciudadana S.N.R.W., a venderle, un (01) apartamento de su exclusiva propiedad, identificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida J.F.S., entre Avenida S.A. y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, con un área aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMETROS CUADRADOS (50.42 Mt2), cuyas medidas y demás características constan en autos, propiedad exclusiva de la parte accionante, según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2011, bajo el Nro. 2011.4007, asiento registral 1 del inmueble Matriculado con el Nro. 240.13.18.1.6439, y correspondiente al Libro de Folio Real del Año 2011;

Como segundo hecho convenido tenemos que las partes aceptan que en el documento de opción compra venta se convino, que el precio de la venta sería por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 950.000,00), por el inmueble mencionado, de los cuales la ciudadana G.I.Z.F., ya identificada, entregó a su representada la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 265.000,00), de la siguiente manera: A) La cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000,00), en cheque de gerencia identificado con el Nro. 35023040, contra el Banco Mercantil, B) La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 180.000,00), en cheque de gerencia identificada con el Nro. 61039253, contra el Banco Mercantil; C) La cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 15.000,00), en cheque personal identificado con el Nro. 51457268, contra el Banco Industrial de Venezuela, y D) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 50.000,00), mediante cheque identificado con el Nro. 18457278, cantidad ésta, que recibe su representada mediante Addendum, en fecha 15 de febrero de 2013; y el saldo restante, que completaría el precio total pactado por el inmueble en negociación, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 685.000,00), se comprometió la ciudadana G.I.Z.F., ya identificada, entregarlo a su representada en un plazo de ciento veinte (120) días, contados a partir de la firma y fecha de la opción de compra venta ante la Notaría Pública.

En conclusión, los hechos antes mencionados, se configuran en la presente acción como los hechos no controvertidos, lo cuales se encuentran exentos de ser demostrados, teniéndose a los efectos de esta decisión como ciertos y aceptados por ambas partes, y así se declara.

Continuando con la estructura sistemática del presente fallo, corresponde analizar los puntos controvertidos en la litis, y como primer punto controvertido, tenemos el incumplimiento alegado por la parte accionante aduciendo que la parte contraria no dio cumplimiento a su obligación de concretar la formalización de la venta, pagando la diferencia restante del precio pactado en el documento que da origen a esta demanda, en el lapso de ciento veinte (120) días calendarios previsto en el contrato, evocando además que dicho lapso venció el día 09 de marzo de 2013; y por su parte la representación judicial de la demandada, manifestó que la demandante no cumplió con su obligación de suministrar los documentos necesarios exigidos por el Registro Público para que pudiera protocolizarse la venta definitiva del bien inmueble en referencia, alegando además que la fecha en que culminó el lapso de ciento veinte (120) días para el otorgamiento no fue el día 09 de marzo de 2013, puesto que manifiesta que es un hecho público y notorio que en fecha 05 de marzo del año 2013, falleció el ciudadano presidente H.R.C.F., decretándose como consecuencia de ello, una semana de duelo nacional dejando de prestar servicio al público algunos Ministerios y Registros Subalternos, invocando el caso fortuito y la fuerza mayor.

Con relación al punto anterior, este Tribunal al analizar la cláusula segunda del contrato de compromiso de venta, el cual fue aceptado en todas sus partes, aprecia que ciertamente los contratantes acordaron un plazo de ciento veinte (120) días, contado a partir de la autenticación del mismo, para que tuviera lugar la firma definitiva de la compraventa, de encontrarse lleno todos los extremos legales y documentales para ello, sin embargo, para determinar si hubo cumplimiento o no dentro de dicho lapso, se debe dirimir la fecha exacta en que expiró dicho plazo, el cual debe empezarse a computar desde la fecha en que se autenticó el documento, en fecha 09 de noviembre de 2012, el cual, si se computa de manera continua, el plazo mencionado culminaría en fecha 09 de marzo de 2013, ahora bien, tomando en cuenta, y validando el alegato esgrimido por la parte demandada, relativo a la semana de duelo nacional, decretada como consecuencia del fallecimiento del ciudadano Presidente de la República, H.R.C.F., el cual se suscitó en fecha 05 de marzo de 2013, debe entenderse, que desde la fecha mencionada hasta el día 11 de marzo de 2013, ambos inclusive, que corresponde a siete (7) días consecutivos de duelo, no deben ser computados a los efectos del plazo otorgado a la futura compradora para que diera cumplimiento a sus obligaciones, debiendo en tal sentido, extenderse dicho lapso por siete (7) días consecutivos calendarios, culminando en consecuencia de ello, el plazo del contrato objeto de esta acción en fecha 16 de marzo de 2013, sin embargo, siendo que la citada fecha corresponde a un día sábado, indefectiblemente debe entenderse que el plazo in comento, culminó efectivamente en fecha 18 de marzo de 2013, inclusive, como consecuencia del caso fortuito alegado, y así debe entenderse a los efectos de la presente decisión, y así se declara.

Ahora bien, alegado el incumplimiento por parte de la accionante, se trasladó la carga probatoria a la parte demandada, en el sentido que correspondía probar que dentro del plazo otorgado en el contrato de opción compra venta si honró sus obligaciones, la cual residía en cancelar el restante de la cantidad pactada como precio de la futura venta, cantidad ésta que ascendía a la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 685.000,oo), para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente, lo cual no fue demostrado en la secuela del juicio, por cuanto, si bien es cierto, que la parte demandada, presentó como prueba notificación en original, emanada de la parte demandada, ciudadana G.I. ZAMBRANO F., dirigida a la ciudadana E.D.S., en su condición de apoderada de la ciudadana S.N.R.W., parte actora, de fecha 25 de febrero de 2013, a la cual se le otorgó pleno valor probatoria conforme al artículo 1.371 del Código Civil, por construir un documento privado emanado de las partes inmersas en el juicio, del cual se desprende que ciertamente se notificó a la futura vendedora que el Comité de Plan Vivienda le entregó a la ciudadana G.I. ZAMBRANO F., documento a través del cual se podía protocolizar la compra del inmueble ante el Registro del Municipio Chacao, no es menos cierto, que dicha notificación, no participa una fecha cierta para que tenga lugar el otorgamiento de documento ante el Registro respectivo, como tampoco señala que clase de documento fue recibido por la futura compradora, ni el monto por el cual le fuera aprobado algún crédito, ni mucho menos requiere de forma expresa a la futura vendedora algún documento necesario para que tuviese lugar la venta definitiva ante el Registro, sino que únicamente demostró con dicha misiva que le participó a la futura vendedora que había recibido un documento para realizar la compra del inmueble objeto del contrato originario de las obligaciones, y así se declara.

En este sentido, la parte demandada teniendo la carga de demostrar sus afirmaciones de defensa, no aportó a los autos documento o planilla alguna emanada del Registro Público respectivo, mediante el cual se evidenciara la fecha exacta para la cual estaba prevista la protocolización del documento definitivo de venta, ni el diferimiento de la fecha por el duelo alegado, y así se declara.

De igual forma la parte accionada, presentó como medio de prueba copia simple de documento de venta, valorado previamente por este Tribunal, del cual se desprende que presuntamente le fue concedido a la ciudadana G.I.Z.F., antes identificada, crédito hipotecario por parte de la entidad financiera Banco del Tesoro, Banco Universal, C.A., por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 450.000,oo), sin embargo, dicho instrumento no cuenta con ninguna firma que demuestre su autoría, aceptación o recepción, y constituye un indicio de prueba que debe ser adminiculado con otro medio de prueba para constituir una probanza con pleno valor probatorio, lo que al efecto hizo la parte demandada, al promover prueba de informes al Banco del Tesoro, Banco Universal, C.A., requiriendo que informara si la demandada obtuvo un crédito habitación por ser empleada del Ministerio de Finanzas; si dicha institución financiera otorgó el referido crédito y si reconocía como emanado de esa institución el documento de venta señalado anteriormente.

Luego que el Tribunal concediera el tiempo prudencial y necesario para la recepción de la prueba de informes en referencia, y proveyendo a petición de parte, fue agregado a los autos en fecha 25 de febrero de 2014, oficio Nro. O-CJ-0032-14, de fecha 13 de febrero del mismo año, proveniente de la Consultoría Jurídica del Banco del Tesoro, Banco Universal, instrumento éste al que se le concedió pleno valor probatorio y del cual se desprende por información suministrada por dicha institución financiera, los siguientes elementos de convicción: 1.) Que le fue aprobado crédito a la ciudadana G.Z.F., antes identificada, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), según se evidencia de ficha técnica firmada por los integrantes del Comité del Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Banca Pública, de fecha 04 de diciembre de 2012, número ACV-UPV-00490-2012; 2.) Que en virtud de la aprobación del crédito hipotecario por parte del mencionado organismo, fue solicitado al Banco del Tesoro, C.A., en fecha 18 de abril de 2013, la elaboración de cheque de Gerencia a favor de la ciudadana S.N.R.W., antes identificada, por el monto del crédito otorgado mediante oficio Nro. ONT-DST-Nro. 001089; 3.) Que fue redactado documento de compra-venta para ser suscrito entre la ciudadana S.N.R.W. y G.I.Z., antes identificadas, ante el Registro Inmobiliario correspondiente, que bien cabe destacar es el mismo consignado por la parte demandada, señalado supra; ahora bien, de los elementos de convicción que se desprenden de la prueba de informes, adminiculados con los otros medios de prueba antes señalados, debe determinar este Tribunal si se confirma o no el incumplimiento alegado por la parte actora, con respecto a las obligaciones contractuales asumidas por la parte demandada, y en tal sentido, observa esta Juzgadora, que si bien el Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Banca Pública, le concedió a la ciudadana G.I.Z.F., crédito hipotecario (habitación), no fue sino hasta la fecha 18 de abril de 2013, que se le requirió al Banco del Tesoro, Banco Universal, que realizara cheque de gerencia para materializar dicho crédito, por un monto –cabe destacar- que no era suficiente para cumplir con la totalidad del pago al que estaba obligada a cancelar la ciudadana G.I.Z.F., a la parte actora, con ocasión al documento de compra-venta suscrito entre las partes; aunado al hecho, que para esa oportunidad ya había transcurrido un (1) mes desde que venciera el plazo otorgado en el documento supra, dado que habiendo tomado en consideración este Tribunal, el caso fortuito alegado por el apoderado judicial de la accionada, se concluyó que el lapso concedido a la demandada para cumplir con la totalidad del pago de lo convenido en la opción de compra-venta y protocolizar el documento definitivo de venta, culminaba en fecha 18 de marzo de 2013, considerando asimismo, que no consta en autos alguna notificación que hiciera la demandada para la extensión del dicho lapso, por lo tanto, no queda sino a esta sentenciadora concluir que no fue demostrado por parte de la accionada el cumplimiento a que estaba sujeta, dentro del plazo convenido para ello, conforme al documento de compra-venta objeto de esta demanda, y así se declara.

Como segundo punto controvertido, tenemos el incumplimiento alegado por la parte demandada -en que a su decir- incurrió la parte accionante, por aducir que ésta última no cumplió con su obligación de suministrar los documentos y solvencias necesarias exigidos por el Registro para que protocolizara dicha venta; y dado tal argumento, correspondía a la parte actora, demostrar su cumplimiento, a lo que en tal sentido promovió en la oportunidad procesal correspondiente, copias simples de Solvencias de: Derecho de frente, marcado en letra “A”, emitida por la Dirección de Administración Tributaria, Gerencia de Inmuebles y Actividades Temporales, vigente desde 10 de enero de 2013, con fecha de vencimiento de 01 de julio de 2013; Solvencia de Hidrocapital, marcado con la letra “B”, vigente desde 04 de marzo de 2013, identificada con el Nro. 00-48996221; y Cédula Catastral del Inmueble objeto de la presente demanda, marcado con la letra “C”, emitida por la Alcaldía de Chacao Dirección de Catastro, de fecha 07 de enero de 2013; documentos éstos, a los que se le otorgó pleno valor probatorio, de los cuales se desprende, que tal y como lo alegó la parte demandante, para el momento del vencimiento del plazo convenido entre las partes para la protocolización del documento definitivo de venta, tenía en sus manos las solvencias vigentes, expedidas con antelación a la fecha del vencimiento del contrato de opción compra venta; y dado que no consta en autos que la futura compradora haya solicitado a la futura vendedora la entrega de los documentos necesarios para la protocolización de la venta en cuestión, de modo tal, que demuestre certeramente el incumplimiento en que supuestamente incurrió su contraparte, con respecto a las obligaciones derivadas del contrato que da origen a esta acción, se hace forzoso para este Tribunal desechar el argumento planteado tanto en el escrito de contestación a la demanda como en la reconvención hecha por la parte demandada, con relación al incumplimiento de la parte actora, y así se decide.

Como último punto controvertido, tenemos la manera, condición y modo en que sería efectuado el pago total y definitivo de la venta correspondiente al inmueble objeto de esta demanda. Al respecto, este Tribunal considera que resuelto como fueron los dos puntos anteriores, relativos a los hechos controvertidos, resulta inoficioso pronunciarse con respecto a la forma y el modo en que debía efectuarse el pago, aún cuando en el debate oral se hizo énfasis en la existencia o no de un cheque elaborado dentro del plazo que tenía la demandada para cumplir con su obligación, desprendiéndose de las resultas de la prueba de informes, debidamente analizada, la cual, vino acompañada de copia simple de dos cheques girados contra el Banco del Tesoro, Banco Universal, por montos de Bs. 450.000,00 y Bs. 50.000,00, emitidos en fecha 7 de diciembre de 2012, de los cuales se evidencia que fueron anulados, razón por la cual deben ser desechados por no demostrar a los autos que se haya cumplido con la obligación contraída por parte de la demandada; y así se declara.

Así las cosas, esta juzgadora respetando la autonomía de voluntad de las partes, y el contenido del artículo 1159 del Código Civil, el cual prevé que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, y no puede revocarse o modificarse de mutuo consentimiento, debe declarar que comprobado como fue el incumplimiento de la ciudadana G.I.Z.F., antes identificada, puesto que no honró su obligación de pagar la totalidad restante del monto fijado para realizar la venta definitiva dentro del plazo convenido para ello, el cual culminó el 18 de marzo de 2013, tal como se señaló anteriormente; mal puede pretender la accionante que con el simple hecho de manifestar su intención de adquirir el inmueble puede relajar las cláusulas contractuales, dado que los compromisos derivados del contrato deben cumplirse exactamente con han sido contraídos, conforme al contenido del artículo 1264 de la norma sustantiva, que rige la materia de obligaciones en el campo del derecho privado, por lo tanto, debe forzosamente declarar este Tribunal que en presencia del incumplimiento de la accionada surge el derecho de la demandante de solicitar conforme al artículo 1167 eiusdem, la resolución del contrato apegado a las efectos contractuales establecidos en el documento de opción compra venta que sirve de fundamento a esta acción, tal y como fue solicitado en el libelo de demanda, debiendo esta sentenciadora declarar en el dispositivo del fallo la procedencia de la presente acción, y así se declara.

Por otra parte, de conformidad con el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil, corresponde de igual forma a este Tribunal emitir pronunciamiento con respecto a la reconvención interpuesta por la parte demandada al momento de contestar la demanda, reconvención ésta que fue debidamente admitida y sustanciada conforme a la normativa procesal, la cual tuvo como pretensión principal demandar el incumplimiento de la parte demandante y en consecuencia de ello, solicitar el cumplimiento del contrato de opción compra venta, tantas veces mencionado, para proceder a efectuar la correspondiente venta por ante el respectivo Registro Inmobiliario, concediendo el tiempo necesario para que la institución Bancaria como lo es el Banco del Tesoro, procediera a consignar el respectivo documento y cheque, el cual ya había sido aprobado; al respecto, teniendo la parte demandada como base de su acción el supuesto incumplimiento de la futura vendedora con respecto a la entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta, y siendo que ya en puntos anteriores fue dirimido y decidido lo conducente, llegando este Tribunal a la conclusión que no existió tal incumplimiento por parte de la accionante, no queda otra vía jurídica válida que declarar en el dispositivo del presente fallo sin lugar la reconvención propuesta, y así se decide.

- IV -

DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la ciudadana S.N.R.W., contra la ciudadana G.I.Z.F., ambas plenamente identificadas, y así se decide.

SIN LUGAR LA ACCIÓN DE RECONVENCIÓN que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera la ciudadana G.I.Z.F. contra la ciudadana S.N.R.W., plenamente identificadas en la secuela de la presente decisión, y así se decide.

SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA a recibir la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES EXACTOS CON CERO CENTIMOS (Bs. 212.000,oo), que corresponde a la cantidad otorgada por la demandada menos las arras pactadas por las partes en el contrato de opción compra-venta objeto de esta acción, la cual asciende al veinte por ciento (20%) de la cantidad otorgada, según lo convenio en la clausula séptima. Suma ésta que deberá consignar la parte demandante mediante cheque de gerencia a nombre de este Juzgado, dentro de los cinco (5) días siguientes a que quede definitivamente firme la presente decisión, quedando dicha suma a disposición de ser retirada por la parte demandada, y así se decide.

SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada en el copiador de sentencias respectivo, conforme al artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, al segundo (02) día del mes de abril del año dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ,

YECZI PASTORA FARIA DURAN EL SECRETARIO,

AILANGER FIGUEROA CÓRDOVA

En la misma fecha siendo la una y quince de la tarde (01:15 a.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

AILANGER FIGUEROA CÓRDOVA

Exp. AP31-V-2013-000580

YPFD/afc