Decisión nº 173-2014 de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 2 de Junio de 2014

Exp.2495-2013

Sentencia No.- 173-2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

DEMANDANTE: NELEMY DEL C.V.D.B. y J.A.B.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.610.153 y V-4.517.519 y domiciliados en ésta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

DEMANDADOS: M.E.P.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.784.223 y de éste domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de Septiembre de 2013, admitida el siete (07) de Octubre de 2013, presentada por los ciudadanos NELEMY DEL C.V.D.B. y J.A.B.R., antes identificados, asistidos por el abogado en ejercicio y de éste domicilio J.P.D.A., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 195.745, en contra de los ciudadanos M.E.P.V., antes identificada.

Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:

Que en fecha 31 de Mayo de 2012, celebraron con la ciudadana M.E.P.V., antes identificada, un primer contrato de OPCION DE COMPRA, en forma privada sobre un inmueble de su propiedad, un inmueble propiedad de los demandantes, conformado por un apartamento distinguido con el Nro 1B, ubicado en el piso 1 del edificio denominado RESIDENCIAS PIEDRA BELLA, situado en la calle 11A esquina avenida 7, distinguido con el Nro U-66 de la actual nomenclatura municipal, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con el apartamento 1-A y con el núcleo de circulación del edificio Residencial Piedra Bella; SUR: con el Inmueble propiedad del señor NERIO PORTILLO SUAREZ, ESTE: con un inmueble propiedad de la Señora E.M.R.D.H. y OESTE: con uno de los dos puestos de estacionamiento que le corresponden al apartamento PB-B, que al mismo le corresponden dos puestos de estacionamiento ubicados en la planta baja del edificio e identificados con las mismas siglas del apartamento, es decir, 1-b y se encuentran comprendidos dentro de los siguientes linderos NORTE: con acceso interno vehicular del edificio; SUR: con el inmueble propiedad del señor NERIO PORTILLO; ESTE: con uno de los dos puestos de estacionamiento que le corresponden al apartamento PB-B y OESTE: con puesto de estacionamiento que le corresponde al apartamento 2-B y un porcentaje de condominio sobre los bienes y cargas comunes del edificio del 19,41% de conformidad con lo establecido en el documento de condominio protocolizado por ante el registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 16 de Octubre de 2008, bajo el Nro 25, protocolo 1, tomo 6 y el cual alegan los demandantes, fue adquirido por ellos según documento protocolizado por ante el registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo el día 26 de febrero del año 2009, bajo el Nro.2009520. Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 479.21.5.2.436 y correspondiente al libro de folio real del año 2009. Alega además la parte actora, que en el referido contrato de opción de compra, se estableció en su cláusula CUARTA, un plazo de doscientos cuarenta (240) días continuos, contados a partir del día 31 de Mayo de 2012, para concretar la negociación de compra venta del deslindado, por un precio establecido de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00) y que una vez vencido el termino señalado en el primer contrato de opción de compra, es decir, para la fecha 30 de Noviembre de 2012, sin que la promitente compradora, parte demandada en la presente litis, cancelara el pago pendiente de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.560.000,00), correspondiente al precio total de la negociación convenida y que la compradora solo le entrego la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00), como arras de garantía, de los CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,0) a que estaba obligada contractualmente, de acuerdo a lo establecido en la cláusula del contrato pero que del mismo modo convinieron en suscribir un segundo contrato de OPCION DE COMPRA, de forma privada en fecha 26 de Abril de 2013 y donde se estableció como arras de garantía la misma cantidad que recibieron en el señalado primer contrato de opción de compra, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) para ser agregado al precio total de la venta, la cual se mantuvo, en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), como consta en la cláusula segunda del nuevo contrato de opción de compra. Añade la parte demandante, que una vez llegado el término fijado en la cláusula tercera del nuevo contrato de opción de compra, para que se concretara la negociación de compra venta como se había pactado, es decir, el día 26 de agosto del año 2013, le comunicaron a la parte demandada de la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno correspondiente, pero esta les manifestó que la negociación de compra venta ya no se realizaría sin dar justificación de dicha negativa razón por la cual expresan los demandantes, le solicitaron a la demandada la entrega material del inmueble objeto de esta acción y que visto el incumplimiento de la ciudadana M.E.P.V., parte demandada en la presente acción judicial, es por lo que acuden ante este órgano jurisdiccional para solicitar les sea cancelada la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 560.000,00) siendo éste el complemento del precio de venta convenido del inmueble antes deslindado y cuyo precio total de compra-venta fue convenido en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00) y que igualmente ejercen la presente acción por Resolución de Contrato de Compra Venta

CONTESTACION A LA DEMANDA

En fecha veintiuno (21) de Enero de 2014, la ciudadana M.E.P.V., antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio y de éste domicilio S.F., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro.70.681, suscribió escrito de contestación de la demanda en la cual manifiesta el siguiente alegato:

De la admisión de los hechos:

1. Que es cierto que con los accionantes se celebraron dos contratos de opción compra venta sobre el inmueble en cuestión, en las fechas señaladas por ellos y que les adelantó la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00), además el precio total pactado era la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), quedando un saldo pendiente por cancelar por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.560.000,00), los cuales debían ser cancelados al momento de la protocolización de la venta por ante el Registro Subalterno correspondiente.

   De los hechos negados

1. Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que, al momento de vencerse el plazo para la protocolización correspondiente se haya negado a firmar dicha protocolización, por cuanto según la parte demandada, fueron los accionantes quienes se negaron a cumplir con lo pactado, por cuanto según ellos había que reconsiderar el precio del inmueble ya que el mismo estaba por encima del precio pactado en los dos contratos de opción de compra-venta y que para ello adujeron que el inmueble tenia un valor de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.400.000,00), por lo que según la demandada, le exigieron pagar un nuevo precio distinto al pactado y que por ese motivo se vio en la imperiosa necesidad de buscar ayuda y apoyo en las instituciones del estado a fin de resguardar sus derechos para lo cual acudió a interponer denuncias por la intendencia de seguridad del Municipio Maracaibo, por pretender los accionantes que les desocupe el inmueble para la fecha del 07 de Agosto de 2013, negándose a la opción de compra venta acordada y ejerciendo como mecanismos de presión la interrupción del servicio eléctrico y el condominio no quería recibir los pagos por instrucciones de los accionantes. Añade la demandada, que acudió ante los órganos jurisdiccionales penales correspondientes a interponer formal querella en contra de los ciudadanos accionantes por los delitos de estafa inmobiliaria, especulación y usura genérica, lo cual se interpuso en fecha 31 de Julio de 2013. añade la parte demandada, que las razones por las cuales los accionantes demandan la resolución del contrato de opción de compra-venta, no es el supuesto incumplimiento de ésta si no de razones personales ajenas al convenio que tenían suscrito y que lo alegado se evidencia en la misma solicitud hecha por ellos por ante el ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del estado Zulia, de fecha 30 de agosto de 2013, en las que reconoce en el escrito la necesidad que tiene su hijo y su familia de ocuparlo, por lo que a todas luces evidencia según la demandada que la presente acción no es por el incumplimiento de su parte del contrato de opción de compra venta.

2. Negó, rechazo y Contradijo que haya dejado de cancelar el pago del servicio de electricidad del mencionado inmueble desde el mes de julio hasta el mes de Septiembre del presente año y que en consecuencia haya generado una deuda de CINCO MIL VEINTINUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO (Bs.5.029,44), por lo que todos los servicios correspondientes de dicho inmueble se encuentran solventes y cancelados en su totalidad hasta la presente fecha de la interposición del presente escrito y que eran los accionantes, promitentes vendedores eran quienes tenían la obligación del pago de los servicios de agua, acueducto o afines, impuestos municipales, electricidad, condominio, entre otros de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, de fecha 26 de abril de 2013 y que fue ésta quien tuvo que hacer las diligencias necesarias para poner al día los servicios.

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN

   En fecha veintiocho (28) de Enero de 2014, la parte demandante presento escrito de promoción de pruebas.

1. - Invoco el principio de la comunidad de la prueba.

2. - Ratifico todos y cada uno de los hechos señalados en el escrito libelar, así como el derecho invocado y los instrumentales que acompaño junto con el escrito libelar

3. - Promovió las testimoniales de los ciudadanos

   E.C., venezolano, mayor de edad, domiciliado en esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

   ISILIO A.A.L., venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia

   Promovió prueba d einformes en el sentido de oficiar a la GERENCIA DE ATENCION AL CLIENTE DE LA EMPRESA CORPOELECT, a los fines de que informara si a través de esa oficina se emitió un estado de cuenta relacionado con el contrato No.100001506420, de fecha 04/09/2013, cliente: 20278455, a nombre de JOE BERMUDEZ, C.I: 4.517.519, del servicio de electricidad, correspondiente desde el mes de julio al mes de septiembre de 2013 por un monto adeudado de Bs.5.029, 44.

   PARTE DEMANDADA

   Ratifico todas las pruebas promovidas y consignadas en el escrito de contestación.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   La presente demanda persigue la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta pactado entre los intervinientes en el presente proceso sobre el inmueble suficientemente identificado en las actas procesales, y que viene ocupando la parte demandada como vivienda principal desde el 31 de Mayo de 2012, por lo tanto de ser declarada con lugar la presente demanda implicaría la desocupación de la vivienda.

   El Tribunal observa que se trata de un juicio en el que se discute la validez de un contrato de opción de compra-venta, el cual en caso de ser declarado con lugar puede ver comprometida la posesión del bien de referencias en provecho de la parte actora.

   Siendo así, lo que se controvierte en el presente caso es la vigencia del derecho de posesión que sobre el inmueble antes aludido, acusa la ciudadana M.E.P.V., y sobre la posibilidad de los demandantes NELEMY DEL C.V.D.B. y J.A.B.R., de disponer de ese mismo inmueble, conforme al derecho de propiedad que se adjudica y sobre si se cumplieron todas las condiciones para que el contrato de opción de compra venta se perfeccionara. Observa el Tribunal que a ese derecho de posesión le son inherentes los atributos que la integran, a saber: el uso, goce y disfrute de la cosa, por lo que el traslado de la propiedad involucra, como regla general, la desposesión jurídica del bien cuya tradición legal se negocia, en la medida en que el mismo sea aprensible. Consecuencia de ello es que la existencia de la presente causa, en el estado actual de las cosas, compromete la ocupación del bien inmueble antes señalado por parte de la ciudadana M.E.P.V., a quien por el propio dicho de la parte actora, se encuentra ocupando el inmueble objeto del contrato litigioso, ya que indefectiblemente la consecuencia de la tradición legal del bien inmueble, es la solicitud y consecuente acuerdo de poner al propietario en posesión del mismo, libre de personas y cosas.

   Es así que determina éste Tribunal, que el presente juicio es de aquellos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal; y más aun, que la ejecución del fallo comporta una inminente desposesión material del bien inmueble objeto de la pretensión.

   Al respecto, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señala en su artículo 5°, tanto como sigue:

   Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por éste Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

   En el presente caso, el supuesto de hecho se compadece con la norma referida, por lo que éste juicio es de los que precisa agotar la vía administrativa antes de su admisión. Sin embargo, es justo reconocer que al admitirse la presente causa, no se exigió el cumplimiento de ese requisito legal, el cual es el agotamiento de la vía administrativa, que como lo indica el artículo 5° ejusdem, debe ser previo al ejercicio de cualquier acción judicial.

   Ello hace penetrar en serias dudas a éste Tribunal, sobre la suerte del presente juicio, pues ya en el auto de admisión se declaró que la misma no es contraria al orden público, las buenas costumbres ni a disposición expresa de la ley, sin que ello sea cierto. En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez sólo admitirá la demanda cuando no sea contraria a la ley.

   Contraria a la ley es la demanda que contraviene una disposición legislativa o que la incumple o la inobserva. Por su lado el mencionado artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, exige a los demandantes que agoten el procedimiento administrativo para iniciar las demandas que comprometan la ocupación de un inmueble que sirva como vivienda principal, por la cual la falta de cumplimiento de ese extremo legal, hace que la demanda sea contraria a la ley, con lo cual en el auto de admisión el Tribunal incurre en un error que desde ya reconoce.

   Sin embargo, percatado como está éste Tribunal de la imprecisión advertida, y siendo que ella es de orden público ¿está impedido el juez a reponer esa situación por el hecho de no poder revocar sus propios fallos? Cierto es que asumir una posición indolente frente al problema habitacional y, peor aun, asumir una actitud inerte ante tan precisa previsión, equivale a desconocer el empeño del Estado en resolver el problema habitacional en Venezuela, propósito al cual se adosa el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que busca garantizar a todos los y las habitantes el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, tal y como lo señala su exposición de motivos.

   Casos como el de autos, son los que han autorizado a que el juez revoque sus propios fallos, sin exclusión del auto de admisión, cuando ellos contravengan derechos constitucionales, siendo que en el de autos no sólo se pudiera transgredir la garantía del debido proceso, si no además se comprometería el derecho a la vivienda.

   Lo anterior sugiere, para el caso de especie, la aplicación del criterio aparejado con el rol de ésta Juzgadora de directora del proceso y que se encuentra patentada por la sentencia del 18 de agosto de 2003 de la Sala Constitucional del M.T., publicada bajo el Nº 2231, de cuyo texto de destaca:

   En primer término, visto que la Sala, en decisión del 19 de mayo de 2003, declaró la terminación de la causa por abandono del trámite, debe previamente declarar la nulidad del mismo por contrario imperio, en virtud del reconocimiento del error material involuntario cometido por la Secretaría de esta Sala.

   A tal efecto, se hacen las siguientes consideraciones:

   La previsión constitucional contenida en el artículo 334, señala:

   Artículo 334.- Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de ésta Constitución

   .

   El encabezamiento de la norma transcrita no sólo supone la potestad del juez para proceder a dejar sin efecto cualquier actuación que lesione normas constitucionales, sino además expresa la obligación en que aquél se encuentra. Pero es más, el primer aparte de esa misma disposición, que contempla lo que la doctrina ha denominado el control difuso de la constitucionalidad, confirma el anterior aserto.

   Por otra parte, se advierte que el artículo 206 del aludido Código adjetivo, establece la obligación que tienen los jueces de corregir las faltas que vicien de manera absoluta e incorregible los actos procesales, la cual debe proceder cuando así lo permita la ley, o cuando el acto no haya cumplido una formalidad esencial para su validez.

   De la norma se desprende, sin embargo, por argumento en contrario, que, en principio, sólo aquellas decisiones no sujetas apelación pueden revocarse. Lo que queda confirmado por la disposición contenida en el artículo 310, que señala expresamente:

   Artículo 310.-Los actos y providencias de mera sustanciación o de mero trámite, podrán ser revocados o reformados de oficio o a petición de parte, por el Tribunal que los haya dictado, mientras no se haya pronunciado la sentencia definitiva, salvo disposiciones especiales. Contra la negativa de revocatoria o reforma no habrá recurso alguno, pero en el caso contrario se oirá apelación en el solo efecto devolutivo

   .

   Observa la Sala, al respecto, que aun cuando las decisiones definitivas o interlocutorias sujetas a apelación no pueden modificarse ni revocarse por el tribunal que las haya pronunciado e, igualmente, la revocatoria por contrario imperio sólo es procedente contra aquellas actuaciones o providencias de mera sustanciación o mero trámite cuando atentan contra principios de orden constitucional, aunque no estén sometidas a apelación, si el propio juez advierte que ha incurrido en este tipo de violaciones está autorizado y obligado a revocar la actuación lesiva.

   Por otra parte, el artículo 212 eiusdem establece:

   Artículo 212.-No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado del procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto irrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no podrá subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de las partes; o cuando a la parte contra quien obre la falta no se le hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sido citada, de modo que pudiese ella pedir la nulidad

   .

   De lo anterior se colige que, al ser la sentencia interlocutoria un acto procesal, la lesión que la misma origine al orden público, daría lugar a la declaratoria de nulidad aun por el mismo juez que la emitió, no obstante la inicialmente mencionada prohibición.

   En efecto, razones de economía procesal; la responsabilidad, idoneidad y celeridad que debe garantizar el Estado cuando imparte justicia se imponen para permitirle al Juez revocar una decisión no sólo irrita, desde el punto de vista legal, sino también constitucional. Desde este punto de vista el Juez se encuentra legitimado para revocar su propia sentencia al ser advertido de un error que conduzca a la lesión de un derecho constitucional que agreda a una de las partes o a un tercero, pues no tiene sentido que reconociendo su propio error con el que ha causado un daño y, en consecuencia, haya transgredido normas constitucionales, provoque un perjuicio al justiciable, cuando en sus manos tiene la posibilidad en aplicación inmediata y directa de la Constitución de asegurar la integridad de dicho texto.”

   Comparte ésta jurisdicción la posición de la Sala, y hace de suyo el criterio para aplicarlo al caso concreto, en el cual se vislumbra la necesidad de revocar el auto de admisión de la demanda, y reponer la causa al estado de declararla inadmisible, con fundamento a la falta de agotamiento de la vía administrativa que ordena el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dejando advertido que no es suficiente la suspensión del juicio, pues esa condición sólo la tienen los procesos que se encontraban en curso para el momento de que fue publicado el referido Decreto-Ley (en Gaceta Oficial del 6 de mayo de 2011), siendo además acogido por ésta Juzgadora el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03 de Agosto de 2011, Expediente No. 10-1298, Magistrado Ponente Arcadio Delgado Rosales.

   Ahora bien con ocasión de la procedencia de lo resuelto como punto previo según los criterios antes referidos, éste Tribunal se abstiene de resolver sobre el fondo de la presente controversia. Así se decide.-

   DECISION

   Por los fundamentos antes expuestos, éste JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DELA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentaron los ciudadanos NELEMY DEL C.V.D.B. y J.A.B.R. contra la ciudadana M.E.P.V., todos identificados en actas.

1. - No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.

   Publíquese. Regístrese y Notifíquese.

   Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los dos (02) días del mes de Junio del año Dos Mil Catorce (2014). Años 204° y 155° de la Independencia y Federación, respectivamente.

   LA JUEZA,

   Abog. M.I.G.V.

   EL SECRETARIO

   ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA

   En la misma fecha, siendo las Nueve y Cuarenta y Siete (9:47 a.m.), minutos de la mañana se publicó la anterior decisión.

   EL SECRETARIO

   ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA