Decisión nº 061 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 23 de Febrero de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 01.10.2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 11.11.2008, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla de este Tribunal para despachar.

A continuación, en fecha 18.11.2008, el abogado M.A., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 20.11.2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Luego, en fecha 09.12.2008, el abogado M.A., dejó constancia mediante diligencia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, suscribiendo dicho funcionario judicial tal actuación.

Después, el día 03.02.2009, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Por consiguiente, en fecha 17.02.2009, el abogado M.A., solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado el día 02.03.2009, a cuyo efecto, se libró cartel de citación.

Acto continuo, en fecha 09.03.2009, el abogado M.A., dejó constancia de haber retirado el cartel, mientras que el día 23.03.2009, consignó sus publicaciones originales.

En tal virtud, en fecha 21.04.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Acto seguido, el día 18.05.2009, el abogado M.A., solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto dictado en fecha 19.05.2009, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N., quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo el día 20.07.2009 y, a su vez, juró cumplir fielmente los deberes inherentes al mismo.

A continuación, en fecha 30.07.2009, el abogado M.A., solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada mediante auto proferido el día 22.09.2009, por lo cual se libró compulsa.

Después, en fecha 19.10.2009, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem, quien el día 22.10.2009, consignó escrito de contestación de la demanda.

Luego, en fecha 26.11.2009, el abogado M.A., consignó escrito promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 30.11.2009, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Acto seguido, en fecha 14.01.2010, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese momento.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado M.A., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano N.D.L.C., en el escrito libelar continente de su pretensión, adujo lo siguiente:

Que, su representado es propietario y arrendador cesionario sobre un contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.03.1992, con la ciudadana N.C.O., en su condición de arrendataria del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 01, que forma parte del edificio Molmar, ubicado entre las esquinas Bolívar y Cedeño de la Urbanización San A.d.N., Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Que, en la cláusula tercera de la convención locativa accionada se estableció que su duración sería de un (01) año, contado a partir del día 01.03.1992, prorrogable automáticamente por un año si alguna de las partes no manifestare su decisión de darlo por terminado con treinta (30) días por lo menos de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de la prórroga en curso si la hubiere.

Que, en fecha 31.01.2005, la accionante notificó a la demandada sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por intermedio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que, el contrato de arrendamiento venció el día 01.03.2005, iniciándose la prórroga legal por el plazo de tres (03) años, la cual finalizó a su juicio en fecha 01.03.2008, de conformidad con lo previsto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciéndose exigible la entrega del inmueble.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en los artículos 1.167 y 1.599 del Código Civil, así como en los artículos 38 literal (d) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, procedió a demandar a la ciudadana N.C.O., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en la entrega del bien inmueble arrendado totalmente desocupado, así como en pagar las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada C.S.A.N., actuando en su carácter de defensora ad-litem de la ciudadana N.C.O., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 22.10.2009, esgrimió lo siguiente:

Que, pese a las diligencias infructuosas realizadas para localizar a su representada, procedió a negar, rechazar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en su contra, por considerar falsas las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que la fundamenta, en razón de lo cual solicitó se declarase sin lugar la demanda.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por el ciudadano N.D.L.C., en contra de la ciudadana N.C.O., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.03.1992, entre la sociedad mercantil Administradora Fincaval C.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la demandada, en su carácter de arrendataria, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 01, que forma parte del edificio Molmar, ubicado entre las esquinas Bolívar y Cedeño de la Urbanización San A.d.N., Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la accionada a su obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido el día 01.03.2008.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento suscrito privadamente el día 01.03.1992, cuya duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Tercera: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año como plazo fijo contados a partir del día 1ero. de marzo de mil novecientos noventa y dos (1992), y se prorrogará automáticamente por un año si alguna de las partes no manifestare su decisión de darlo por terminado con treinta días, por lo menos, de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de la prórroga en curso si la hubiere. Para los efectos legales consiguientes, cada prórroga, si la hubiere, se considerará como un nuevo contrato de arrendamiento por un (1) año fijo, pero quedando siempre sujeta su continuidad a la condición de los avisos anteriormente previstos. En caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios de abogados, serán por cuenta de El Arrendatario…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.03.1992, prorrogable automáticamente por periodos de un (01) año si alguna de las partes no manifestare su decisión de darlo por terminado con treinta (30) días por lo menos de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de la prórroga en curso si la hubiere.

En tal sentido, se desprende de autos que en fecha 31.01.2005, el ciudadano N.D.L.C., actuando en su condición propietario y arrendador cesionario, por intermedio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, notificó a la ciudadana N.C.O., en su carácter de arrendataria, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el día 01.03.2005.

Por lo tanto, la prórroga contractual que regía para el momento de la práctica del desahucio feneció en fecha 01.03.2005, comenzando a transcurrir de pleno derecho en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de tres (03) años, a tenor de lo previsto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de diez (10) años, la cual venció el día 01.03.2008, por lo que estas circunstancias conducen a calificar el contrato de arrendamiento accionado a tiempo determinado, ya que si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.601 del Código Civil.

Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por el accionante constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado.

Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Es por ello, que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, el accionante acreditó original del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.03.1992, entre la sociedad mercantil Administradora Fincaval C.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la demandada, en su carácter de arrendataria, el cual se tiene como reconocido, ya que no fue desconocido ni tachado en la contestación, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que atañe al hecho material de las declaraciones y hace fe, salvo prueba en contrario, de la verdad de las mismas.

De la documental en referencia se aprecia el arrendamiento existente sobre el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 01, que forma parte del edificio Molmar, ubicado entre las esquinas Bolívar y Cedeño de la Urbanización San A.d.N., Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue inicialmente pactado en la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,oo), mientras que su duración fue convenida por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.03.1992, prorrogable automáticamente por periodos de un (01) año si alguna de las partes no manifestare su decisión de darlo por terminado con treinta (30) días por lo menos de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de la prórroga en curso si la hubiere.

También, el demandante acreditó copias simples del contrato de venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05.08.2004, bajo el N° 25, Tomo 14, Protocolo Primero, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la documental en referencia que los ciudadanos J.M.T., Martinho Da Silva y E.P.D.F.P., dieron en venta al ciudadano N.D.L.C., la totalidad del edificio del que forma parte el bien inmueble arrendado.

Adicionalmente, la parte actora consignó original del expediente distinguido con el N° 2005-0012, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Notificación Judicial, interpuesta por el ciudadano N.D.L.C., al cual se asigna el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un instrumento público autorizado por un Juez en ejercicio de sus funciones.

De la referida documental se evidencia que en fecha 31.01.2005, el ciudadano N.D.L.C., actuando en su condición propietario y arrendador cesionario, por intermedio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificó a la ciudadana N.C.O., en su carácter de arrendataria, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el día 01.03.2005.

Y, además, el actor produjo original de la primigenia cesión de derechos del contrato de arrendamiento suscrita en fecha 01.08.1993, por el ciudadano H.V., actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Administradora Fincaval C.A., a favor de la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A., por el precio de cien bolívares (Bs. 100,oo), y original de la posterior cesión de derechos suscrita el día 01.09.2004, por el ciudadano J.A.R.C., actuando en su condición de Presidente de la sociedad mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A., a favor del ciudadano N.D.L.C., por el precio de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo).

Tales cesiones de derechos son perfectas entre las partes que las suscribieron, y el derecho cedido se transmitió al cesionario desde que convino sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunado a la recepción del título, conforme a lo previsto en el artículo 1.549 del Código Civil; sin embargo, las mismas surten plenos efectos en contra de la arrendataria, ya que la última cesión del contrato de arrendamiento fue notificada auténticamente cuando se practicó el desahucio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.550 ejúsdem, en cuanto a que el cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.

Por lo anterior, estima este Tribunal que la parte actora probó la existencia del arrendamiento, cuyo vencimiento de la última prórroga contractual aconteció en fecha 01.03.2005, en vista del desahucio practicado el día 31.01.2005, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, además de que fue probada la obligación de la arrendataria de entregar el bien inmueble arrendado a partir del día 01.03.2008, cuando precluyó la prórroga legal.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la exima de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal.

Por tal motivo, juzga este Tribunal que la arrendataria incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de fenecida la prórroga legal en fecha 01.03.2008, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: