Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 12 de Marzo de 2010

SIN LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano G.J.P., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano NEUCRATES E.L.C., contra el ciudadano R.J.B.G., plenamente identificados en autos.

PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano J.C.N. actuando en su carácter de apoderado Judicial del ciudadano R.J.B.G., contra el ciudadano NEUCRATES E.L.C., plenamente identificados en autos.

Se declara extinguido el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el proceso. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte accionada-reconviniente, de reservarse el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad dada en arras como justa indemnización de daños y perjuicios según la cláusula segunda, quedando obligado el accionado-reconviniente a devolver el remante de la cantidad recibida en arras a la parte demandante-reconvenida, al quedar definitivamente firme esta resolución.

Así mismo se condena en costas a la parte demandante ciudadano NEUCRATES E.L.C., por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Doce (12) días del mes de Marzo de 2.010. Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.-

La Juez.-

ABOG. A.J.A.D.C..-

La Secretaria.-

ABOG. N.H.S.P.-

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Doce y Cincuenta (12:50 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. N.H.S.P.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.616-2.009.-

Motivo: CUMPLIMIETNO DE CONTRATO.-

La presente litis se inicia cuando el Ciudadano G.J.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.629.407, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.036, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano NEUCRATES E.L.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.629.407, incuó formal demanda contra el ciudadano R.J.B.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.611.625, debidamente representado por el Abogado J.C.N., inscrito en e Inpreabogado bajo el Nº 26.067, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 18 de Febrero del año 2.009, se ordenó la citación del demandado ciudadano R.J.B.G., la cual se configuró en fecha 17 de Julio del presente año, cuando el ciudadano R.J.B.G., otorgó poder apud-acta al abogado J.C.N., quedando a partir de esta fecha citado tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, encontrándose el demandado citado, se abrió el lapso para la contestación a la demanda y dentro de este lapso el demandado a través de su representante legal presento su respectivo escrito de contestación de la demanda en fecha 12 de Agosto de 2.009, vencido como fue el lapso de contestación de demanda y por cuanto la parte demandada propuso reconvención, la misma fue admitida por el Tribunal en fecha 23 de Septiembre de 2.009, emplazando al demandante-reconvenido en el quinto día de despacho siguiente a dar contestación a la reconvención propuesta, al efecto en fecha 01 de Octubre del presente año el demandante-reconvenido presentó su respectivo escrito de contestación, vencido éste lapso el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil fijó la audiencia preliminar, la cual se llevó a efecto en fecha 08 de Octubre de 2.009, por lo que encontrándose este Juzgado dentro del lapso establecido por la mencionada disposición legal en fecha 14 Octubre de 2.009 fija los límites de la controversia y abrió el proceso a pruebas, dentro de este lapso las partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 30 de Octubre de 2.009, vencido como fue el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal dictó auto fijando conforme el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijando el día 03 de Febrero de 2.010, en esta fecha ambas partes diligenciaron suspendiendo el proceso hasta el 23 de febrero de 2.010, por lo que la audiencia oral fue fijada para el 24 de Febrero del presente año, la cual fue celebrada en la mencionada fecha, pero siendo las 12:50 minutos de la tarde fue diferido el pronunciamiento del dispositivo del fallo para el 26 de Febrero de 2.010, llevada esta fecha este Juzgado manifestó oralmente una síntesis del fallo, y siendo la oportunidad legal para la transcripción escrita del fallo completo conforme lo establece el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora procede a transcribir el fallo completo de caso sub-judice. Considerando los resultados de la tramitación de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas presentadas por las partes, esta Juzgadora pasa sentenciar en base a las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora-reconvenida que el día 28 de Agosto y 28 de Septiembre del año 2.007, su representado firmo contrato de opción a compra por ante la Notaría Pública Décima Primera quedando anotado Bajo los Nº 6 y 46, Tomo 162 y 143 respectivamente, con el demandado.

Continúa exponiendo el accionante-reconvenido que en el acto de la firma del contrato su representado le entregó al accionado, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 30.000.000,oo), quedándole a pagar la cantidad restante de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000.;oo) para perfeccionar el contrato de compra venta.

Alega igualmente el demandante-reconvenido que en cuanto al término del inicio del contrato las partes establecieron un lapso de Cuatro (04) meses, más Treinta (30) días de prorroga según lo establecido en la Cláusula Segunda, pero no acordaron un día cierto para dar inicio al lapso del contrato sino que establecieron una condición u obligación para dar inicio al lapso del contrato como fue la condición o hecho establecido en la Cláusula Segunda.-

Asimismo alega el demandante-reconvenido que la referida cláusula establece el inicio del contrato a partir del momento en que el PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR, le entregue todos los documentos exigidos oportunamente por el PROMITENTE COMPRADOR.-

De la misma manera alega el actor-reconvenido que EL PROMITENTE COMPRADOR el día Dos (02) de Octubre de 2008 mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo anotado Bajo el Nº 4, Tomo 64, declaró expresamente que el día 19 de J.d.a. 2.008, había recibido de parte del PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR, la documentación para tramitar todo lo relacionado al crédito que mi representado debía consignar ante el Banco Industrial, Oficina Principal Ubicado en la Avenida 05 de J.C.C.I.d.M.d.E.Z..

AsImismo, alude el demandante-reconvenido que esta declaración establece la fecha como inicio del contrato de opción el día 19 de J.d.a. 2.008, determinándose como fecha de terminación del mismo el día 19 de Noviembre del mismo año.

Alega igualmente el actor-reconvenido que su representado autorizó a la Abogada E.V., venezolana, mayor de edad, cédula de Identidad N° 9.791.590, Inpreabogado Nº 78.047, según consta de documento privado de autorización, dicha ciudadana se presentó varias veces en el Banco Industrial Oficina Principal Ubicado en la Avenida 05 de Julio centro Comercial Industrial de Maracaibo Estado Zulia y se entrevisto varias veces con la ciudadana A.H.a.d.c.d.B.I. quien le entrego la hoja de los requisitos Exigidos por el Banco Industrial y la solicitud que debía llenar el PROMITENTE COMPRADOR.

Alude de igual forma el demandante-reconvenido que después de recibir y declarar su representado que recibió del PROMITENTE VENDEDOR los documentos que debía consignar en el Banco, este se los entrego a la Abogada E.V., dirigiéndose el día martes 07 de octubre del año 2.008 a presentar y consignar la documentación recibida ante el Banco Industrial a la ciudadana A.H.a.d.C.d.B.I., quien después de analizar la documentación le exigió un nuevo contrato de opción a compra vigente para la fecha de la presentación de los requisitos y que fuere exclusivamente un contrato de opción y no un contrato de opción a compra con Arrendamiento como lo tenia el contrato de opción que le estaba presentado, razón por la cual el banco no podía aceptar el contrato por lo cual le exigieron un nuevo contrato de opción a compra simple sin Arrendamiento para ser firmado por las partes y entregarlo al Banco inmediatamente después de haber sido firmado o máximo a los tres (03) días continuos de haber sido firmado para que el banco le recibiera todos los requisitos para comenzar a tramitar el crédito a favor del PROMITENTE COMPRADOR.

De la misma manera alega el actor-reconvenido que día jueves nueve (09) de octubre del año 2.008 la abogada E.V., le notifico a EL PROMITENTE VENDEDOR ARRENDADOR delante de su esposa la ciudadana GAVYS Q.D.B., venezolana ,mayor de edad, cédula Nº 5.811.433 y delante de otras personas presentes en la casa sin numero ubicada en la Avenida 28-A de la Urbanización Sucre de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, que el Banco Industrial a través de la analista de crédito la ciudadana A.H. le exigió un nuevo contrato de opción a compra simple de fecha vigente para el momento de la consignación de todos los requisitos sin estar incluido en el contrato la figura jurídica del arrendamiento para ser entregado al Banco inmediatamente después de ser firmado o máximo a los tres días continuos de haber sido firmado y le notifico que ya se había introducido el mismo día jueves 09 de octubre del año 2.008 por ante Notaria Pública Décima Primera, Bajo el Nº 27, tomo 143, el nuevo documento de opción a compra para que el PROMINENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR y PROMINENTE COMPRADOR, lo firmaron el día 14 del año 2.008, pero EL PROMINENTE VENDEDOR Y ARRANDADOR R.J.B.G., le respondió que el no iba a firmar otro nuevo contrato, por que no quería venderle la casa al comprador por ese precio, por que esa casa él la iba a vender él por un precio más alto.

Alude de la misma manera el accionante-reconvenido que su representado una vez que firmó el contrato de opción a compra comenzó a reunir de buena fe y con la plena intención de comprar el inmueble opcionado, los requisitos que requiere el Banco Industrial de su parte, comenzando por llenar la solicitud o Planilla Única de Crédito Hipotecario con todos sus datos personales, la cual consignó, y a gestionar todos los actos y documentos.-

De igual manera alega el actor-reconvenido que la cláusula segunda del contrato de opción de compra establece para el PROMINENTE VENDEDOR la obligación de entregar todos los requisitos exigidos por el PROMINENTE COMPRADOR y cualquier otra exigencia oportuna de cualquier otro documento o requisito que le exigiera.

Alude el accionante-reconvenido que siendo notificado el PROMITENTE VENDEDOR ciudadano R.J.B.G., de la exigencia de firmar un nuevo documento de opción a compra de fecha vigente, solicitado por el Banco Industrial por ante la Notaria Pública Décima Primera para que el PROMITENTE VENDEDOR lo firme conjuntamente con EL PROMITENTE COMPRADOR el día 14 de octubre del año 2.008. EL PROMITENTE VENDEDOR nunca fue a firmar el nuevo contrato de opción arriba señalado, en consecuencia no cumplió con la obligación de firmar el nuevo contrato requerido oportunamente por la abogada. E.V. en nombre y representación del PROMITENTE COMPRADOR.

Alude el demandante-reconvenido que de los hechos narrados se evidencia que EL PROMITENTE VENDEDOR no cumplió con la obligación establecida en la cláusula segunda y se evidencia que actuó de mala fe con premeditación, pues él manifestó que no iba a firmar ningún otro contrato de opción, pues su intención es la de vender el inmueble mas caro a otra persona.

Alega el actor-reconvenido que EL PROMITENTE VENDEDOR, demuestra su mala fe y premeditación, porque él tenía conocimiento de todos los actos, documentos los gastos que había realizado el PROMITENTE COMPRADOR, arriba señalados y probados con documentos verdaderos presentados como prueba conjuntamente con el escrito libelar.

Por lo antes señalado indica el actor-reconvenido que demanda al accionado para que le cancele a su representado lo siguiente: PRIMERO: La cantidad de TREIENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo) que le fueron entregados en arras por el PROMITENTE COMPRADOR y ARRENDATARIO al EL PROMITENTE VENDEDOR y ARRENDADOR. SEGUNDA: La cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,oo) que le corresponde pagar al EL PROMITENTE VENDEDOR, al PROMITENTE COMPRADOR por los daños y perjuicios establecidos en la cláusula segunda, como cláusula penal correspondiente al cincuenta (50%) por ciento de las arras entregadas por mi representado al demandado. TERCERO: La cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 400,oo), por concepto de honorarios profesionales pagados a la tasadora NINOZCA VERA, según consta de recibo de honorarios profesionales agregados conjuntamente con la demanda, más la cantidad de La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES CON SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 353,60), pagados pos la Abogada E.V. al SAREN, por solicitar el certificado de Gravamen del Inmueble, Instrumento este agregado conjuntamente con la demanda. Más la cantidad de CIENTO CUATRENTA Y SIETE CON VEIENTE BOLÍVARES FUERTES, (Bs. 147,20), por concepto de pago de aranceles a la Notaría Décima Primera por presentación del documento de opción a compra del nuevo contrato a firmar, instrumento este agregado conjuntamente con la demanda. Más la cantidad de NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES, (Bs. 92, oo), por concepto de pago de pago al SAMAT. Instrumento este agregado conjuntamente con la demanda. Más la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES, (Bs. 10.000,oo), por concepto de pago de honorarios profesionales cancelados al representante legal, sumando todas las cantidades DIEZ MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS CON OCHENTA BOLÍVARES FUERTES, (Bs. 10.992,80), así como también reclama en nombre de su representado como DAÑO MATERIAL denominado DAÑO EMERGENTE, establecido en el Artículo 1273 del Código Civil, que realizó su representado se su patrimonio para la ejecución del crédito y del pago efectuado a su abogado actuante por todos los conceptos aquí señalados. CUARTO: Las costas y gastos del proceso y pago de honorarios del Abogado actuante.

Por su parte la parte demandada-reconviniente alega que todos los hechos narrados así como el derecho invocado en la demanda intentada por la parte actora, con relación al alegato del contrato firmado por ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo los Nº 6 y 46 de los Tomos 162 y 143 de fecha 28 de Agosto y 27 de Septiembre del año 2.007 el mismo es cierto y lo acepta.

Alude de igual forma la parte accionada-reconviniente que es cierto el alegato de la parte actora de la cantidad de dinero en calidad de arras, es decir, que entrego la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 30.000,oo) de conformidad con lo acordado en el referido contrato de opción de compra venta.

De igual forma alude el demandado-reconviniente que admite el término de duración del referido contrato de Ciento Veinte (120) días, así como el término de prorroga de este de Treinta días, el mismo es cierto de conformidad con el contrato de opción de compra venta antes mencionado.

También acepta la parte demandada-reconviniente que el inicio del término del contrato es a partir del momento en el cual el promitente vendedor arrendador haga entrega de los recaudos correspondientes, al promitente comprador arrendatario.

De igual forma acepta la parte demandada-reconviniente, que el promitente comprador arrendatario recibió en fecha 19 de Julio del 2.008 de parte del promitente vendedor arrendador toda la documentación necesaria para la tramitación de un crédito, según se evidencia en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha 02 de Octubre de 2.008, anotado Bajo el Nº 4 Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría.

De la misma manera alude el accionado-reconviniente que admite lo argumentado por la parte actora según lo cual la fecha de terminación del referido contrato de opción de compra venta sería el día 19 de Noviembre de 2.008.-

Niega, rechaza, y contradice el accionado-reconviniente que le haya dado a la actora de autos autorización a través de documento privado a la profesional del derecho E.V., sin ningún otro dato identificatorio, y en todo caso, este no es oponible a su representado. Igualmente niega que esta ciudadana se haya entrevistado varias veces con la ciudadana A.H., quién presuntamente es analista de Crédito del banco industrial.

Niega, rechaza, y contradice el demandado-reconviniente por no ser cierto que la aludida entidad bancaria haya exigido un nuevo contrato de opción de compra venta, y en todo caso esta supuesta situación no es endosable a su representado, el contrato originalmente se firmó en fecha 28 de Agosto de 2.007, y no fue según su propio decir hasta el día 07 de Octubre de 2.008, para este entonces faltaba para el vencimiento del término del contrato de opción de compra venta poco más de un mes, cuando se dirige a la Institución bancaria denotando indefectiblemente una extrema negligencia.

Niega, rechaza, y contradice el accionado-reconviniente por carecer de fundamentación alguna que su representado haya sido notificado por la ciudadana E.V., por intermedio de su esposa una verdadera galimatías, y en todo caso tal obligación de otorga un nuevo contrato no existía, es una aberración de la parte actora que cada vez que se le ocurra se le va a otorgar un nuevo contrato, adecuándolo a sus pretensiones, habiendo vencido el término por el indetenible transcurso del tiempo y su manifiesta negligencia.

Del mismo modo el demandado reconviniente alude con relación al alegato de la actora que actúo de buena fe, no es materia de debate procesal en estos momentos, lo que si es materia del debate procesal, y de los limites de la controversia es lo exiguamente diligente que resultó la actora a la postre para llevar a feliz término el referido contrato de opción de compra venta.

Alega la parte demandada que el contrato marcado con la letra “A”, firmado por ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo los Nº 6 y 46 de los Tomos 162 y 143 de fecha 28 de Agosto y 28 de Septiembre del año 2.007 el mismo es cierto y lo acepta.

La parte demandada-reconviniente impugna las pruebas documentales marcadas con las letras: “B, C, D, D1, D2, E, F, G, I, J, K, L, M, N, Q, R, ”; a tenor de lo establecido en el Capítulo VI, del Titulo II del Libro Segundo de nuestra Ley Adjetiva Procesal.

El accionado-reconviniente acepta las pruebas documentales signadas con las letras “O”, la cual está conformada por el Instrumento Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha 02 de Octubre de 2.008, anotado Bajo el Nº 4 Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, en el cual se evidencia indefectiblemente que EL PROMITENTE VENDEDOR ARRENDADOR, cumplió con su obligación al hacer entrega de todos los recaudos al PROMITENTE COMPRADOR ARRENDATARIO. La prueba documental denominada recibo de pago de honorarios y la cual inexplicablemente también está marcada con la letra “O” el mismo no es materia de debate en esta causa, aún más, ni siquiera está firmado dicho recibo, por lo tanto inexistente y el mismo no es necesario siquiera impugnarlo o desconocerlo.

Niega, rechaza, y contradice igualmente el demandado-reconviniente el alegato de la pretensión de daños emergentes por estar alejado de la definición jurídica de daño emergente al igual que niega, rechaza, y contradice que se le adeude a la parte actora la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS CON OCHENTA BOLÍVARES (10.992,80 Bs.f) por dicho concepto, en resumen, su representado no dejo de cumplir su obligación, la única que tenia, era suministrar los recaudos y los suministro, luego comentó a correr el tiempo y el mismo le quedo corto a la actora, quién realmente si incumplió con su obligación, la cual también era una sola, pagar el precio dentro del termino y no lo hizo.

Sostiene la parte demandada-reconviniente que consta en documento autenticado firmado por ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo los Nº 6 y 46 de los Tomos 162 y 143 de fecha 28 de Agosto y 28 de Septiembre del año 2.007 de los libros de autenticaciones, que su representado R.J.B.G., realizo un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con el ciudadano NEUCRATES E.L.C., este contrato versa sobra la compra venta de un inmueble destinado a vivienda, construido sobre un terreno propio, identificado con el Numero de Nomenclatura Municipal Nº 55-24 ubicado en el Barrio Buena Vista Calle 95C, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z.. El inmueble aquí… y esta comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos NORTE: Mide Doce (12) Metros y linda con propiedad que es o fue de J.S.; SUR: Mide Doce (12) Metros y linda con la calle 95C, ESTE: Mide treinta (30) metros y linda con linda con propiedad que es o fue de R.H., Y OESTE: Mide treinta (30) metros y linda con linda con propiedad que es o fue de Á.U.; el mencionado inmueble le pertenece a su representado según se desprende de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Maracaibo hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha once (11) de Febrero de 1981 bajo el Nº 32, Tomo 1 del Protocolo Tercero; en ese contrato se estipulo la venta del referido inmueble por el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo) que equivalen a CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000.,oo) actuales llamados bolívares fuertes, pagaderos de la siguiente forma: PRIMERO: la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES de (Bs. 30.000.000,oo) que equivalen a TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000.,oo) actuales llamados bolívares fuertes, al momento de la firma del referido contrato de compra venta. SEGUNDO: la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo) que equivalen a CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.,oo) actuales llamados bolívares fuertes, los cuales serian pagados al termino de ciento veinte (120) días, más una prorroga de treinta (30) días contados a partir de la fecha en que le fuesen entregados los recaudos necesarios para la tramitación de un crédito por ante una entidad bancaria, todo lo cual se verifico en forma autentica en fecha 19 de julio de 2.008, la cual debió de haberse realizado a más tardar el día 19 de diciembre de 2.008.

Del mismo alude el accionado-reconviniente para a la fecha actual, el termino en el cual debía verificarse la operación definitiva de compra venta esta más que vencida, y es el caso que el promitente comprador, no ha honrado su compromiso de cancelar el remanente del precio acordado, cegándose totalmente a cancelar la obligación contraída, arguyendo el fútil argumento que la parte promitente vendedora arrendadora, no le quiso firmar un nuevo contrato con unas nuevas condiciones y un nuevo termino, muy a pesar de las múltiples diligencias realizadas por su representado en forma personal y a través de profesionales del derecho intermediando para lograr una solución amigable a la crisis planteada, tal es el caso de un par de invitaciones dirigidas por el profesional del derecho F.B.T., con fecha 30 de enero de 2.009.

Concluye el demandado-reconviniente que de la narrativa precedente se colige indefectiblemente que el Ciudadano NEUCRATES E.L.C., no ha cumplido con su parte del acuerdo contractual, y que a pesar de las diversas gestiones realizadas la actora reconvenida se ha negado reiterada y sostenidamente a cancelar la obligación pendiente a tenor del contrato in comento y por cuanto esta ha mantenido un sostenido incumplimiento, por lo cual reconvenir al ciudadano NEUCRATES E.L.C., por incumplimiento de contrato, para que convenga en la resolución del mismo y en la aplicabilidad de la cláusula penal, por concepto de daños y perjuicios como indemnización en el porcentaje contractualmente convenido, es decir, Cincuenta por ciento (50%), igualmente demanda los intereses legales que se sigan causando hasta la definitiva decisión para que convenga en ello o de lo contrario sea condenado por este sentenciador.

Por su parte el accionante-reconvenido alude que es cierto, la fecha de inicio del contrato de opción fue el día 19 de J.d.a. 2.008, determinándose como fecha de terminación del mismo el día 19 de Noviembre del mismo año.

Así mismo alude el demandante-reconvenido que no es cierto que su representado se ha negado a cancelar el remate del precio acordado, lo cual niega, rechaza y contradice por cuanto todas las gestiones realizadas por su mandante evidencian el deseo o intención de pagar el precio con el crédito que le otorgaría el Banco, tal como estaba pactado en el contrato de opción a compra.

Alega el actor-reconvenido que el argumento de que el demandado-reconviniente no quiso firmar un nuevo contrato de opción a compra es la base de la demanda, pues es conocido por todos que los bancos que el contrato de opción a compra este vigente a los efectos de tramitar el crédito por la Ley de Política Habitacional.

Continúa exponiendo el actor-reconvenido que este hecho le fue notificado al demandado reconviniente el día jueves 09 de Octubre del año 2.008, por la Abogado E.V., quién fue autorizada por mi representado, por escrito, autorización que consta en autos, quien notifico AL PROMITEBNTE VENDEDOR Y ARRENDADOR, delante de su esposa la Ciudadana GAVYS Q.D.B., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.811.433, y delante de otras personas presentes en la casa sin numero ubicada en la avenida 28-A, de la Urbanización Sucre de esta Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, la necesidad de firmar un contrato de fecha vigente para la tramitación del crédito ante el Banco Industrial.

Igualmente expone la parte actora-reconvenida que le notificó al demandado-reconviniente que ya se había introducido el mismo día jueves 09 de octubre de 2008 por ante Notaria Pública Décima Primera, bajo el Nº 27 Tomo 143, el Nuevo documento de opción a compra para que el PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDOR, y EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO, lo firmarían al día 14 de octubre del mismo año 2.008, pero el PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDOR R.J.B.G., se negó a firmarlo, y le respondió que el no iba a firmar otro nuevo contrato, porque el no quería venderle la casa al comprador por ese precio, porque esa casa la iba a vender el por un precio mas alto.

Alega la parte actora-reconvenida que desde el día Jueves 09 de Octubre del año 2.008 hasta el día 19 de Noviembre del mismo año, fecha de terminación el contrato, restaban mas de un mes y diez días suficiente tiempo para que el Banco le prestara el dinero restante para pagar la diferencia del precio pactado, pues su representado es fiscal del Ministerio Público en la Ciudad de Coro y goza de suficiente solvencia moral y económica para que el coedito le saliera a tiempo; hecho este que se evidencia en los recaudos que se acompañaron junto a la demanda

Niega, rechaza, y contradice el demandante-reconvenido que el demandado-reconviniente le presentara a su representado solución alguna al conflicto.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

1. - Promueve contrato de opción a compra firmado el día 28 de Agosto y 28 de Septiembre del año 2.007, por ante la Notaría Pública Décima Primera quedando anotado Bajo los Nº 6 y 46, Tomo 162 y 143, respectivamente, por cuanto este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

2. - Promueve planilla de los requisitos exigidos por el Banco Industrial y entregado a la Abogada E.V. por la Ciudadana A.H.A.d.C.d.B.I., este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

3. - Promueve Planilla Única Crédito Hipotecario del Banco Industrial llenada con los datos de identificación de su representado, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

4. - Promueve Informe Técnico de Avalúo al inmueble exigido por el Banco Industrial y realizado por la tasadora la Ingeniero NINOZCA VERA, inscrita en el Sudaban y Soitave, escogida por una lista de tasadores que entrega el mismo Banco, entregado la Ingeniera el Informe en fecha 02 de Junio del año 2.008 y por el cual su representado le canceló la cantidad de 400 Bolívares Fuertes, por concepto de Honorarios Profesionales según recibo de pago, el mismo por emanar de tercero debió ser ratificada durante el desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto no fue reconocida este Juzgado la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-

5. - Promueve prueba documental la Solicitud de c.d.T. ante la Directora de Recursos Humanos del Ministerio Público firmado por la Licenciada EDITH AZOCAR, expedida en fecha 11 de J.d.a. 2.008, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

6. - Promueve la solicitud a BANESCO BANCA UNIVERSAL, constancia de que era cliente del Banco, respondiendo el Banco Banesco que mi representado es cliente desde el día 14 de J.d.A. 2.004, y actualmente mantiene un Plan Nomina 4 preferencial DDA, constancia expedida por la subgerente del Banco S.G., este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

7. - Promueve la solicitud de Estado de Cuenta al Banco Banesco de los mese Abril, mayo, junio del año 2.008, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

8. - Promueve la solicitud del Certificado de Gravamen del Inmueble Solicitado por la Abogado E.V., en fecha 19 de Junio del año 2.008, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

9. - Promueve la planilla del SAREN por un monto de ( 353,60) Bolívares Fuertes, de fecha 19 de J.d.a. 2.008, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

10. - Promueve las consultas de Saldo y movimientos bancarios de fecha 08 de Septiembre del año 2.008, y 03 de Octubre del mismo año, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

11. - Promueve la solicitud donde el Banco Banesco verifica si la Fiscalía General de la República Bolivariana de Venezuela le estaba depositando al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda a mi representado la cual fue expedida el día 08 de Septiembre del año 2.008, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

12. - Promueve la solicitud hecha al Ministerio Público del pago de sus mensualidades de los meses Junio, Julio, y Agosto del año 2.008, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

13. - Promueve planilla Nº 162573, elaborado por la Notaría Pública Décima Primera de fecha 09 de Octubre del año 2.008 por la cantidad de (147,20) Bolívares, que prueba la presentación del nuevo contrato de opción a compra a firmar elaborado por su representado y presentado ante la Notaría Pública Décima Primera, Bajo el Nº 27, Tomo 143, por la Abogada E.V.., este medio será apreciado en la parte motiva de la presente sentencia. Así se Establece.-

14. - Promueve instrumento de pago realizado al samat por la cantidad de 92 bolívares fuertes, pago este que se realizo por la presentación del nuevo contrato de opción ante la Notaria, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

15. - Promueve documento declarativo elaborado por la abogada N.V.R., Inpre 37.894, que contiene la fecha de la entrega de los documentos que le entrego el Promitente Vendedor al Promitente Comprador ante la Notaria Pública Primera de fecha 02 de Octubre del año 2.008 anotado bajo el Nº 04, tomo 64, por cuanto este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

16. - Promueve la cuenta bancaria solicitada por su representado en el Banco Industrial de Punto Fijo, Estado Falcón en fecha 09 de septiembre del año 2.008, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente y como no fue ratificado mediante prueba de información, el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

17. - Promueve documento privado que contiene la autorización dada y firmada por mi representado a la abogada E.V. para gestionar todo lo relacionado al crédito ante el Banco Industrial y notificar PROMITENTE VENDEDOR para que este, le entregara todos los requisitos exigidos por el Banco Industrial y le notificare de cualquier otra exigencia que el mismo Banco solicitase, este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente, si bien la ciudadana E.V. fue promovida como testigo y la misma rindió su declaración no fue promovida para ratificar el contenido y firma de este medio probatorio, y como el mismo por emanar de tercero debió ser ratificada durante el desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto no fue reconocida este Juzgado la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-

18. - Promueve recibo de pago que le hiciera su representado por la cantidad de diez mil bolívares (10.000) fuertes¸ este medio probatorio fue impugnado por la parte accionada-reconviniente, por lo que el mismo no es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

19. - Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos V.P., C.G., A.A., E.J.P., E.V., A.H., A.H., en lo que respecta a los ciudadanos V.P., C.G., A.A., ELVIS PETIT Y A.H., los mismo no rindieron declaración por lo que al respecto esta Juzgadora no puede emitir ningún pronunciamiento de valor al respecto. Así se Decide.- En lo que respecta a la ciudadana E.V.,, su testimonial será valorada en la parte motiva de la presente sentencia. Así se Establece.-

20. - Promueve la prueba de información a la Notaria Pública Décima Primera, la misma fue evacuada, por lo que información suministrada es veraz le merece fe a esta Juzgadora y se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

    PRUEBAS DE LA PARTE ACIONADA-RECONVINIENTE:

1. - Invoca el principio de la adquisición procesal y comunidad de la pruebas, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:

   … Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…

   Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T. de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Asimismo establece el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Norma ésta que se encuentra en armonía con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirma que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Sobre la regla de distribución de la carga contenida en el artículo 1354, existe jurisprudencia que ha señalado que los hechos negativos están constituidos por la negación de un acto o un hecho jurídico, los cuales no pueden acreditarse en el juicio por cuanto no son hechos en sentido real sino sólo en sentido ideal, sin embargo, éstos pueden comprobarse si existe un hecho positivo, que lo contraste y excluya en el orden lógico.

   En este mismo orden existe jurisprudencia referente a la carga de la prueba que ha asentado: …” “(…) Corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in exccipiendo fit actor, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa (…)”. (Tribunal Supremo de Justicia. Sala de Casación Civil. Ponente: Dr. T.Á.L.. Exp. No. 031006. Sentencia del 27-07-2004.

   “…JURISPRUDENCIA. La carga de la prueba según la posición del litigante. “(…) La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo” incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, mas al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción…” Transcrito del Código Civil Venezolano, Septiembre 2007-Septiembre 2008, Legis, página 402.

   Este Tribunal hace la referencia anterior, por cuanto con gran preocupación observa la conducta procesal de las partes en los procedimientos orales que se ha venido suscitando desde la entrada en vigencia de las Resoluciones Nos. 2006-00066 y 2006-00067 por ante este Despacho, ya que incurren en inobservancia a los medios de pruebas admisibles en nuestro ordenamiento jurídico venezolano conforme a lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y abandonan el trámite de quedar siempre aseguradas en su derecho de contradicción y fiscalización de las pruebas. Todo proceso coloca a la parte promovente del medio en la necesidad de probar la autenticidad del hecho representado, lo que conlleva a la cuestión de la credibilidad o valor de convicción que arroje la prueba, cuando el Juez hace la valoración del conjunto de pruebas adquiridas en el proceso en la etapa de instrucción y decide la causa. Cabe destacar que, el Juez no se pronuncia de la buena o mala admisibilidad de la prueba, sino su mérito o valor de convicción acerca de la verdad o falsedad del hecho que se trata de probar con el medio de prueba. Por ello, el juicio oral simplifica en gran parte el procedimiento si los intervinientes en la audiencia preliminar le dieran el cabal cumplimiento a lo prescrito en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

   En este mismo orden es importante acotar que, el Dr. E.C.B. ha señalado que, en el procedimiento oral, como suprema garantía del p.c., debe prevalecer la oralidad, brevedad, concentración e inmediación, por lo que concluye que la intención del Legislador Patrio sólo persigue un cambio en la mentalidad judicial con el propósito de que en un futuro próximo sea la regla en los Tribunales Civiles.

   Visto el procedimiento de esta forma vale destacar que, son aplicables supletoriamente las disposiciones del procedimiento ordinario en todo aquello no previsto expresamente en el Título XI, Parte Primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, conforme lo establece el artículo 860 Ejusdem, por lo que podemos concluir que cumplidos los extremos previstos en los artículos 864 y 865 del citado Código, la audiencia preliminar es el pilar fundamental de la controversia, pues permite simplificar en gran parte el procedimiento pues es compatible con los sistemas oral y escrito; la reunión del Juez con las partes ya iniciado el proceso y antes de la etapa para practicar pruebas y de alegar, convenir en algunos hechos y considerar admitidos y probados con las pruebas aportadas en el escrito libelar y la contestación, considerarlas superfluas, impertinentes o dilatorias, reducir o precisar el objeto, complementar el pedido de pruebas y anunciar las que se proponen aportar en el lapso probatorio y verificar la regularidad procesal, en fin es un sistema de gran flexibilidad ya que permite la conciliación del proceso con la necesaria presencia de las partes y permite al Juez inmiscuirse en la controversia.

   En este mismo orden, considera quien aquí decide que, resulta pertinente hacer mención sobre el pronunciamiento que está vinculado a la interpretación del contrato, en concreto a la voluntad de las partes contratantes, y que constituye doctrina reiterada de la extinta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, reiterada la respetable posición por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 7 de noviembre de 2003, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., Exp. 00-090, que citó:

   “…Por otra parte, la recurrida interpretó el contrato, sus cláusulas, y determinó la existencia de una costumbre en cuanto al retardo en el pago, supuestamente aceptada por la parte demandada y modificativa de los términos contractuales de cumplimiento de tal obligación. Este pronunciamiento de la recurrida está vinculado a la interpretación del contrato, en concreto a la voluntad de las partes contratantes. La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, al respecto ha señalado la Sala lo siguiente: “...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”. En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: “...La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569).”…

   Ahora bien, con vista al alcance que las partes le han dado unilateralmente al instrumento fundamental de las acciones que se ventilan a los autos, es menester destacar que el problema de la interpretación sólo surge cuando el conflicto de intereses planteados entre las partes, gira alrededor de la existencia o alcance de un negocio jurídico, y al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo dictado en fecha 13 marzo de 2003, Exp. Nº 2001-000285, puntualizó: “…Cabe citar, al respecto, el criterio sostenido en doctrina acerca de la denuncia en casación de los errores cometidos en la interpretación de los contratos: “...En este sentido Calamandrei expresa: ...cuando sea controvertido en juicio el significado que ha de darse a la declaración mediante la cual alguien ha expresado su voluntad jurídica, el juez es llamado a realizar una actividad de interpretación, la que falta absolutamente en aquellos juicios en los que el objeto de la controversia sea, no una declaración de voluntad jurídica, sino cualquier otro hecho material como podría ser, por ejemplo, un hecho ilícito’. (Calamandrei Piero. “La génesis lógica de la sentencia civil”, en Estudios sobre el P.C., pág. 402). De acuerdo con esta doctrina es preciso entonces establecer que el problema de la interpretación sólo surge cuando el conflicto de intereses planteados entre las partes, gira alrededor de la existencia o alcance de una declaración de voluntad (negocio jurídico). Esta precisión conceptual lleva asimismo a establecer como una consecuencia la de que la labor de interpretación que en tales casos el juez debe realizar, representa una actividad adicional, un “plus”, que por estar a medio camino entre el momento de la comprobación histórica del negocio jurídico de que se trate, y el momento de la valoración de dicho negocio, forzosamente debe ubicarse en la cuestión de hecho, y no en la cuestión de derecho, lo que llevaría a excluir esta materia del campo del recurso. ...” (Subrayado de la Sala). (Márquez Añez, Leopoldo: “El Recurso de Casación. La cuestión de hecho y el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil”, pág. 176 y 177).”…

   Al respecto esta Juzgadora trae a colación la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta firmado por las partes el día 28 de Agosto y 28 de Septiembre del año 2.007, por ante la Notaría Pública Décima Primera quedando anotado Bajo los Nº 6 y 46, Tomo 162 y 143, respectivamente, que establece:

   Ambas partes que convienen como precio único de la venta la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,oo), cantidad ésta que EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO pagará parte a través de la presente opción a compra venta y el resto a través de la consecución de un préstamo a una entidad bancaria…..Omissis) Ambas partes acuerdan como plazo de vigencia de la presente opción de compra venta ciento veinte (120) días calendario, contados a partir del momento que EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR haga formal entrega a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO de la totalidad de los recaudos que como propietario le compete para la consecución del préstamo bancario, pudiéndose dicho lapso prorrogarse por treinta días (30) calendarios más, si fuere necesario. Obligándose en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR a suministrar oportunamente a EL PROMITENTE COMRADOR Y ARRENDATARIO todos los documentos que se les solicitare a los efectos de materializarse la operación de compraventa……(Omissis) Ambas partes convienen expresamente que en el caso de que vencido el plazo estipulado en esta opción a compra venta, no se hubiese materializado la protocolización del documento a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO, EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDADOR podrá resolver el presente contrato de pleno derecho, y quedará en libertad para vender el inmueble a cualquier tercero interesado, en cuyo caso reintegrará a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO solo el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cantidad que le fue entregada en calidad de opción a compra, toda vez que el cincuenta (50%) restante lo retendrá como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados. Por otra parte, en caso de que vencido el plazo estipulado EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR por causa que le fuere imputable no realizare la venta pactada en el presente documento o no facilitare a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO los recaudos que les corresponde de acuerdo a la Ley o documento, quedará resuelto el presente contrato de pleno derecho y sin efecto jurídico la presente opción, y EL PROMITETE VENDEDOR Y ARRENDADOR se obliga a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRIENDATARIO inmediatamente la totalidad de las cantidades de dinero que éste le hubiere entregado para garantizar la compraventa más la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000), la cual representa el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en OPCION A COMPRA como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron causados

   .

   De la cláusula antes transcrita, evidencia pues esta Juzgadora, que efectivamente la ejecución de la obligación contractual está sujeta a una condición como lo era la consecución de un préstamo ante una entidad bancaria por parte del promitente comprador-arrendatario y la obligación del promitente vendedor-arrendatario a suministrar o proporcionar todos los documentos que le solicitaren a los efectos de materializarse la operación de compraventa. Esto es así, por cuanto el legislador patrio en el artículo 1.197 del Código Civil ha establecido que la obligación está sujeta a condición cuando su existencia o resolución dependan de un acontecimiento futuro e incierto. Es evidente entonces, que en virtud de la mencionada disposición convencional, se verifica que el cumplimiento de la obligación está sujeto a un acontecimiento futuro e incierto, toda vez que, la aprobación o no del crédito por parte de la entidad bancaria es un hecho que no depende de la voluntad de las partes contratantes y por tanto inseguro de producirse.

   Así mismo se trae a colación el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 02 de Octubre de 2.008, anotado bajo el Nº 04, Tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, en el cual se desprende que el ciudadano Neucrates E.L.C., declara que en fecha 19 de Julio de 2.008, recibió de manos del ciudadano R.J.B.G., toda la documentación de un inmueble en venta de su propiedad, para tramitar todo lo concerniente a la solicitud y obtención de un crédito por ante la Entidad Bancaria en la cual lo solicitó a través de la Ley de Política Habitacional para la adquisición de dicha vivienda; constata esta Juzgadora que de este documento se infiere como lo establece la cláusula segunda del contrato de opción a compra y arrendamiento celebrado entre las partes que a partir del día 19 de Julio de 2.008, se inició el plazo de 120 días calendarios para la vigencia del contrato, vale decir, hasta el 19 de Noviembre de 2.008, más la prórroga establecida convencionalmente; De la misma forma se aprecia de las actas procesales un documento presentado en fecha 09 de Octubre de 2.008, por el abogado Neucrates Labarca, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, consignado en copia simple por la parte demandante-reconvenida y mediante prueba de información por la referida notaría, el cual fue anotado bajo el Nº 27, Tomo 143, estando el mismo referido a un documento de opción a compra del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra y arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 28 de Agosto de 2.007, quedando anotado bajo el Nº 46, Tomo 143, dicha copia fue impugnada por la parte demandada-reconviniente de conformidad con lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero como quiera que el documento fue consignado en copia y ratificado por la Notaría pública donde fue presentado, por lo que el mismo se aprecia. Así se Decide.-

   Conforme a lo antes indicado observa este Juzgado que consta del contrato de opción a compra y arrendamiento suscrito entre las partes, que del mismo emanan dos contratos a la vez como lo es el contrato de arrendamiento y la opción a compra del bien inmueble, lo que denota que el instrumento fundamental de la acción conlleva a una unión externa por existir un vinculo entre dos contratos nominados complejos, solo resulta de haber sido celebrados al mismo tiempo o de constar en un mismo documento, sin que haya motivo para creer que las partes hayan querido dichos contratos como un todo. En tal caso, cada contrato debe tipificarse por separado y queda sometido a las reglas correspondientes a su tipo sin que la suerte de uno influya en la del otro si fuera el caso.

   Al respecto esta Juzgadora trae a colación las siguientes disposiciones legales:

   Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   Artículo 1.167 Ejusdem: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   De esta última disposición legal se evidencia claramente los dos elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar l procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción a compra y arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 28 de Agosto de 2.007, quedando anotado bajo el Nº 46, Tomo 143. En primer lugar debe este Juzgado determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías: “Promesa bilateral de Venta. A) concepto: es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Naturaleza Jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición solo se refiere a la promesa bilateral de venta pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones. Según la otra tesis, el legislador solo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes equivalente a las expresiones “Vendo” o “Compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca”. En virtud de lo anterior, observa esta Juzgadora que la naturaleza del contrato es la promesa bilateral de compra venta. Así se Decide.-

   De otra parte y en virtud de que la pretensión del accionante-reconvenido se contrae a una acción de resolución de contrato, específicamente de opción de compraventa, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente. Por lo anterior, debe seguidamente esta Juzgadora entrar a a.s.e.e.p. caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del contrato bilateral, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:

   Artículo 1.133 “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

   Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un contrato bilateral, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente. Específicamente el contrato de compraventa cuya existencia es alegada por el demandante-reconvenido en el caso sometido a este estudio, encuadra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. De allí que la naturaleza del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales especificados de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surge de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato. De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compraventa, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La osa: que por regla general, son objetos de compraventa, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El precio: que e la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el ato de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma. En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) causa lícita. Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de un cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada representada por Maduro Luyando: “Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia e uno de estos elementos implica la no existencia del contrato” En el caso sub-iudice, observa el Tribunal que la oferta de venta de un bien, solo puede ser realizada por el propietario y no por un tercero, como efectivamente ocurre en el caso de marras. Por ello, el contrato traído a los autos cumple con los requisitos establecidos previamente. Así se Decide.-

   Aunado a lo anterior, debe esta Tribunal observar que las partes en dicho contrato acordaron que la compraventa estaría sujeta a una condición como lo es el otorgamiento de un préstamo bancario a favor del actor-reconvenido, tal y como se encuentra establecido en la cláusula segunda del referido contrato y que es del tenor siguiente: “Ambas partes que convienen como precio único de la venta la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,oo), cantidad ésta que EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO pagará parte a través de la presente opción a compra venta y el resto a través de la consecución de un préstamo a una entidad bancaria…..Omissis) Ambas partes acuerdan como plazo de vigencia de la presente opción de compra venta ciento veinte (120) días calendario, contados a partir del momento que EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR haga formal entrega a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO de la totalidad de los recaudos que como propietario le compete para la consecución del préstamo bancario, pudiéndose dicho lapso prorrogarse por treinta días (30) calendarios más, si fuere necesario. Obligándose en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR a suministrar oportunamente a EL PROMITENTE COMRADOR Y ARRENDATARIO todos los documentos que se les solicitare a los efectos de materializarse la operación de compraventa…… (Omissis)". El cumplimiento de dicha condición debe ser demostrado por la parte actora-reconvenida, a fin de verificar el cumplimiento de la condición que daría nacimiento a la exigibilidad del mencionado contrato de opción de compraventa suscrito entra las partes.

   En este sentido, conviene citar al afamado procesalista venezolano RENGEL ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su Tomo III, afirma lo siguiente: “La prueba es un acto de parte y no del Juez. Las partes suministran el material probatorio al Juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.

   Por lo que observa esta Juzgadora que se desprende del contrato de opción a compra y arrendamiento que el promitente vendedor y arrendatario que la operación de compra venta estaba supeditada a un tercero como era el préstamo a una entidad bancaria; así mismo se aprecia que el Promitente vendedor se obligó igualmente a suministrar todos los documentos que le solicitaren a los efectos de materializarse la operación de compraventa; de la misma forma consta en las actas que el actor-reconvenido introdujo por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 09 de Octubre de 2.008, documento de opción a compra el cual fue anotado bajo el Nº 27, Tomo 143, no siendo otorgado el mismo; de la misma forma la aprecia que en la presente audiencia rindió su declaración la testigo E.V., al respecto de la misma y dado que de las actas no se aprecia que existe otro medio de prueba que corrobore los dichos de la testigo, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la referida testimonial por no merecerle fe a esta Juzgadora. Así se Decide.-

   Conforme a lo antes indicado es evidente que el contrato de opción a compraventa y arrendamiento suscrito por las partes, establecía las obligaciones, como lo son para el promitente comprador y arrendatario hoy demandante-reconvenido gestionar el préstamo bancario para cancelar el remanente del precio para la materialización de la operación de compraventa y para el promitente vendedor y arrendador hoy demandado-reconviniente suministrar todos los documentos que le solicitaren, en este sentido analizadas como han sido las actas procesales y las pruebas aportadas por las partes se ha podido constatar que la parte demandante-reconvenida no logró demostrar el cumplimiento de la condición suspensiva que haría nacer su derecho de reclamar la Resolución del contrato de opción a compraventa, por cuanto si bien es cierto que el demandado-reconviniente tenia la obligación de suministrar todos los documentos que le solicitaren a los efectos de materializarse la operación de compraventa, tal y como lo establece la cláusula segunda del referido contrato de opción a compra venta y arrendamiento, antes identificado, no es menos cierto que si al actor-reconvenido le fue requerido un nuevo documento de opción a compraventa, no se aprecia de las actas prueba alguna que demuestre que al accionado-reconviniente se le haya notificado sobre la necesidad de firmar un nuevo documento de opción a compraventa. De manera que al no haber demostrado la parte actora-reconvenida lo alegado en su escrito libelar de haber notificado al demandado-reconviniente de la necesidad de firmar un nuevo documento de opción a compraventa, dentro del lapso establecido para la vigencia del contrato de opción a compraventa y arrendamiento, mal podría este Tribunal condenar a la parte demandada-reconviniente a cumplir con lo pactado en el contrato de opción a compraventa y arrendamiento en cuando a la no celebración del contrato por causas imputables al promitente vendedor y arrendador hoy demandado.-reconviniente, cuando la parte accionante-reconvenida no cumplió con su obligación de notificar al promitente vendedor y arrendador hoy accionado.-reconviniente, de la necesidad de firmar un nuevo documento de opción a compraventa para así poder gestionar el préstamo bancario y aprobado el mismo materializarse la compraventa. Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” y artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

   De manera que conforme a lo antes indicado y en aplicación de las disposiciones legales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico ténganse artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, recordando esta Juzgadora que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda y en el acto de la contestación de la misma, para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General de Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando necesario para esta Juzgadora declarar la improcedencia de la demanda, en virtud de que la parte actora-reconvenida no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a que se refieren los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se Decide.-

   DE LA RECONVENCION

   La parte demandada reconviniente demanda el cumplimiento del contrato de venta, y por cuanto este Tribunal debe aplicar el contenido y alcance de las disposiciones que establece la Ley, sin dejar de lado la aplicación de aquellas normas de derecho sustantivo que regulan las obligaciones sujetas a condición y a término, a fin de no desdeñar la aplicación de tales normas, se observa: Establece el artículo 1.160 del Código Civil que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   En efecto, entendiendo que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, de conformidad con el artículo 1.159 Ejusdem, la hoy parte demandante reconvenida debió cumplir, obligatoriamente con lo establecido en la cláusula segunda del contrato celebrado por ella con la hoy accionada-reconvenida, para poder requerir que cumpliera su obligación, debió pagar el saldo del precio en el término de Ciento veinte (120) días más una prórroga de Treinta (30) días, tal cual como lo estipula la señalada cláusula. Cabe destacar que al interpretar la norma contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, y siendo un contrato de venta, la vendedora accionada-reconviniente, estaba obligada a otorgar el documento definitivo de venta, pero tal obligación se encontraba sujeta al previo cumplimiento por parte del comprador demandante-reconvenido, del pago del saldo del precio restante, en el término antes indicado, contados a partir del 02 de Octubre de 2.008, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en esa fecha y anotado bajo el Nº 04, Tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria. En consecuencia, siendo el contrato Ley entre las partes, los contratantes deben sujetarse a lo estipulado en él y el Juez no puede extender el contenido de la cláusula contractual más allá de su verdadero sentido y espíritu. Es de observar que en efecto, del contrato celebrado en fecha 28 de Agosto de 2.007, los contratantes estuvieron de acuerdo en el objeto de la venta y en el precio de lo vendido, por lo que debió perfeccionarse de acuerdo a la Ley. Más sin embargo, al aceptar el comprador que antes de perfeccionarse el otorgamiento de la escritura de venta debe pagar el precio en un plazo determinado por el contrato, está sujetando a condición y a término la obligación. La condición es para el vendedor, vale decir, su obligación nace siempre que el comprador cumpla con el pago del precio y nace para el comprador el derecho de exigir el otorgamiento de las escrituras de venta, a partir de la fecha en que haya de pagar el precio y siempre que éste haya sido efectuado en el término establecido para ello, conforme lo establece el artículo 1.474 del Código Civil que reza: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, norma que regula las obligaciones principales que se derivan del contrato de venta, como son la transferencia de la propiedad por parte del vendedor y el pago del precio por parte del comprador.

   En el caso de autos, quedó demostrado en las actas procesales que el demandante-reconvenido comprador no cumplió con el pago de la obligación que contrajo en el término pactado en el contrato y que obviamente, el problema jurídico planteado se refiere a una cuestión fáctica, es decir, a una cuestión de hecho que se traduce al incumplimiento de una cuestión de derecho, que conduce a producir efectos distintos a los pautados en el contrato, por ello la importancia a entender la interpretación de la condición y el término, pues son elementos que se difieren y se excluyen entre sí. En efecto, la condición es un acontecimiento futuro e incierto; en cambio, el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el cumplimiento o la extinción de la obligación, y así lo regula el Código Civil, al establecer en el artículo 1.197, que la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. De tal manera que queda entendido que, el término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma, tal como lo establece el artículo 1.211 del citado Código.

   Es obvio que a través del contrato en referencia, ambas convinieron en transmitir, una la propiedad y la otra en pagar, pero sujetaron a condición y a término, la culminación del contrato. Si se daba la condición y el pago dentro del término, la vendedora estaba obligada a transmitir la propiedad, más si la compradora no cumplía dentro del término establecido, no podía exigir la compradora el cumplimiento de la obligación de transmitir, por aplicación del artículo 1.133 del Código Civil, que regula el vínculo jurídico entre las partes y que en este caso es el contenido de la cláusula segunda del contrato objeto del presente juicio.

   En aplicación a los artículos 1.197, 1.204, 1.205 y 1.206 del Código Civil, la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, y conforme con el artículo 1.160 del Código Civil, es Ley entre las partes; de allí que la obligación del vendedor, parte accionada-reconviniente se encuentra sujeta a la condición temporal de pago del precio y dicha condicionalidad no está sujeta a un acontecimiento cierto, por cuanto quedó demostrado, que el comprador, parte demandante-reconvenida no pagó el precio, por lo que al contratar, la obligación de pagar en el término de Ciento veinte (120) días más una prórroga de Treinta (30) días, contados a partir del 19 de Julio de 2.008, según documento firmado el 02 de Octubre de 2.008, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en esa fecha y anotado bajo el Nº 04, Tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, existe una condición que hace depender la obligación en un acontecimiento incierto y por supuesto futuro, por lo que tal obligación tiene carácter de condición resolutoria, correspondiendo sólo al vendedor, hoy parte accionada-reconviniente, la acción judicial de resolución y Así se Decide.

   En este mismo orden, es menester destacar que la parte demandante-reconvenida no logró demostrar en el transcurso del proceso que hubiese notificado al accionado-reconviniente la necesidad del otorgamiento de un nuevo contrato de opción a compra venta, ni haber pagado el precio convenido dentro del lapso convencional. Tampoco logró comprobar que el demandado-reconviniente cambiará los términos de la contratación original, quedando modificado el acuerdo original, configurándose una venta a plazo con un saldo deudor diferente; ni trajo pruebas que hagan inferir que quedó liberado de la condición resolutoria y que el pago de la obligación quedó condicionado a la firma del documento definitivo de venta, por no haberse determinado el momento y el lugar en la venta a plazo para pagar el monto restante, por lo que se hace improcedente la aplicación del artículo 1.528 del Código Civil, y Así se Decide.-

   El artículo 1.159 del Código Civil, establece textualmente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley... Se evidencia de lo expuesto, que errar la interpretación del artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito, y darle alcance a menciones que no contiene o darle valor a una modificación unilateral sería violar dicha norma, ya que expresamente señala dicho artículo que el contrato solo puede ser revocado por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la ley, pero nunca que el contrato pueda considerarse en cierto sentido modificado en las condiciones prefijadas originalmente, por un uso no acorde a las cláusulas contractuales, y Así se Decide.

   Resuelto como han quedado los conflictos de intereses planteados por ambas partes, y con vista a que el contrato de opción a compra fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que regula el término estipulado en la cláusula SEGUNDA del contrato celebrado por las partes, que fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por el promitente vendedor y la extinción del derecho adquirido por el promitente comprador. En efecto reza la mencionada cláusula SEGUNDA: …“Ambas partes que convienen como precio único de la venta la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,oo), cantidad ésta que EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO pagará parte a través de la presente opción a compra venta y el resto a través de la consecución de un préstamo a una entidad bancaria…..Omissis) Ambas partes acuerdan como plazo de vigencia de la presente opción de compra venta ciento veinte (120) días calendario, contados a partir del momento que EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR haga formal entrega a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO de la totalidad de los recaudos que como propietario le compete para la consecución del préstamo bancario, pudiéndose dicho lapso prorrogarse por treinta días (30) calendarios más, si fuere necesario. Obligándose en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR a suministrar oportunamente a EL PROMITENTE COMRADOR Y ARRENDATARIO todos los documentos que se les solicitare a los efectos de materializarse la operación de compraventa……(Omissis) Ambas partes convienen expresamente que en el caso de que vencido el plazo estipulado en esta opción a compra venta, no se hubiese materializado la protocolización del documento a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO, EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDADOR podrá resolver el presente contrato de pleno derecho, y quedará en libertad para vender el inmueble a cualquier tercero interesado, en cuyo caso reintegrará a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO solo el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cantidad que le fue entregada en calidad de opción a compra, toda vez que el cincuenta (50%) restante lo retendrá como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados. Por otra parte, en caso de que vencido el plazo estipulado EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR por causa que le fuere imputable no realizare la venta pactada en el presente documento o no facilitare a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO los recaudos que les corresponde de acuerdo a la Ley o documento, quedará resuelto el presente contrato de pleno derecho y sin efecto jurídico la presente opción, y EL PROMITETE VENDEDOR Y ARRENDADOR se obliga a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRIENDATARIO inmediatamente la totalidad de las cantidades de dinero que éste le hubiere entregado para garantizar la compraventa más la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000), la cual representa el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en OPCION A COMPRA como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron causados” es obvio que la norma jurídica positiva vigente como lo constituye el artículo 1.211 del Código Civil, aplica en este caso, pues del instrumento fundamental de la acción se evidencia que fue fijado un plazo para el cumplimiento de la obligación, le nacía para el promitente vendedor la acción por resolución o extinción del contrato, por lo que necesariamente debe estimar la reconvención planteada, y Así se Decide.-

   Observa este Tribunal que, el accionada-reconviniente para poner fin al contrato cuya resolución demanda, aplicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil, y señaló que el contrato de opción a compra se firmó por el término de Ciento veinte (120) días más una prórroga de Treinta (30) días, contados a partir del 19 de Julio de 2.008, según documento autenticado el 02 de Octubre de 2.008, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en esa fecha y anotado bajo el Nº 04, Tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, siendo evidente el vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado, ya que el límite máximo era hasta

   19 de Noviembre de 2008 de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de opción a compra, pues las partes no demostraron en el proceso la existencia de una prórroga por acuerdo escrito, y habiendo un incumplimiento por parte del demandante-reconvenido, operaría el resarcimiento allí estipulado.

   Ahora bien, con vista al contrato celebrado entre las partes, se hace necesario determinar el verdadero sentido y alcance de la negociación, con el fin de llegar a una conclusión definitiva en este juicio. Ambas partes, demandante-reconvenida y demandada-reconviniente, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas, como una pre-venta, la cual entendida en el sentido estricto del término, implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a la terminación de la negociación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en dicha pre-venta entre las partes hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. Ahora bien, los contratantes establecieron en la cláusula segunda del pre-contrato, una cláusula penal al poner fin al contrato, la cual señala lo siguiente:

   …(Omissis) Ambas partes convienen expresamente que en el caso de que vencido el plazo estipulado en esta opción a compra venta, no se hubiese materializado la protocolización del documento a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO, EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDADOR podrá resolver el presente contrato de pleno derecho, y quedará en libertad para vender el inmueble a cualquier tercero interesado, en cuyo caso reintegrará a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO solo el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cantidad que le fue entregada en calidad de opción a compra, toda vez que el cincuenta (50%) restante lo retendrá como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados. Por otra parte, en caso de que vencido el plazo estipulado EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR por causa que le fuere imputable no realizare la venta pactada en el presente documento o no facilitare a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO los recaudos que les corresponde de acuerdo a la Ley o documento, quedará resuelto el presente contrato de pleno derecho y sin efecto jurídico la presente opción, y EL PROMITETE VENDEDOR Y ARRENDADOR se obliga a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRIENDATARIO inmediatamente la totalidad de las cantidades de dinero que éste le hubiere entregado para garantizar la compraventa más la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000), la cual representa el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en OPCION A COMPRA como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron causados

   Al interpretar esta Sentenciadora el sentido y alcance de la cláusula penal transcrita observa que el incumplimiento de alguna de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir, bien la resolución o el cumplimiento del contrato, con fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Se trata de una causa legítima, de una causa justa que no debe ser invocada por la parte que incumple su obligación, sino que debe ser alegada o invocada por la parte afectada, ya que admitir lo contrario sería un verdadero contrasentido, y ello permitiría accionar a quien no es titular de la acción, lo que no debe ser admitido, y Así se Decide.

   Por cuanto la presente reconvención se refiere a la resolución de contrato de opción de compra y a la indemnización de los daños y perjuicios según el porcentaje por penalización pautado entre las partes, es menester señalar que la Sala ha definido la cláusula penal según el Código Civil y la acción que puede exigir la parte que no ha incurrido en culpa en el contrato y lo hace de la siguiente forma:

   “…la Sala observa que el Juez de alzada consideró que no obstante existir en el contrato una “condición resolutoria” que permite la terminación del mismo por incumplimiento imputable a cualquiera de las partes; el incumplimiento capaz de resolver el contrato debe estar fundado en una “causa legítima o justa”, que no puede ser invocada por la parte que dio lugar al incumplimiento, y en virtud de ello explicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil denunciado como infringido, pues consideró que la causa del incumplimiento alegada por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión de resolución, no era una “causa justa”, y en consecuencia, la parte actora estaba facultada para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato. Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 Ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV- Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; Pág. 159), que en derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir en exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.”… (Sentencia N° RC-00653 de la Sala de Casación Civil del 07 de noviembre del 2003, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche G., expediente N° 01646).” Publicada en el Tomo 1 del mes de noviembre de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., págs. 540 y siguientes.

   Cabe destacar que, la Sala ha señalado de igual forma lo que puede hacer la parte cuando la acción es intentada de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, y dice:

   “…El artículo 1.273 del Código Civil textualmente dispone: “…Artículo 1.273. Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación…” Por su parte, el Artículo 1.167 del mismo Código, dispone: “…En el contrato bilateral, si unas de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” En el caso bajo análisis, el formalizante alega la falsa aplicación por la recurrida del artículo 1.273 del Código Civil, por considerar que la acción por daños y perjuicios intentada en el presente procedimiento, no constituía una acción autónoma sino subsidiaria de la principal, es decir, del cumplimiento de contrato demandado, por lo cual, debía correr su misma suerte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 Ejusdem… …De lo expuesto, estima la Sala que, efectivamente, en el caso de autos, erró el sentenciador de alzada al fundamentar la improcedencia de la acción por resarcimiento de daños y perjuicios reclamados en los supuestos del artículo 1.273 del Código Civil, pues como bien señala el accionante, dicha acción fue intentada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo Código, es decir, como subsidiaria de la acción por cumplimiento de contrato. Por lo tanto, bien podía la parte actora, de conformidad con la referida norma, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios inherente, si hubiere lugar a ello. Por lo tanto, si el sentenciador de alzada estimaba como no ajustado a derecho el monto reclamado por la parte actora como indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, vistos los argumentos que en tal sentido dejó sentados en el fallo recurrido, es de observar que el supuesto del artículo 1.167 del Código Civil bien lo facultaba para limitarlos o negarlos, al estipular de forma clara y precisa la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios derivados, únicamente en los casos en que hubiere lugar a ello.”… Sentencia de la Sala de Casación Civil del 3 de abril de 2003, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente No. 01773, publicada en el Tomo 4 del mes de abril de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., págs. 286 y siguientes.

   En el caso de autos, es importante determinar si la causa del incumplimiento alegado es suficiente o no para dar por terminado el contrato, es decir, si la causa es justa o legítima. El Tribunal observa que la parte accionada-reconviniente invocó como causa para resolver el contrato, el incumplimiento del pago, lo que guarda relación con el contexto de la escritura, pues tal como se señaló con anterioridad las partes fijaron el precio de la negociación. De manera que considera esta Sentenciadora que las partes al haber previsto en forma expresa en el contrato, como causa de resolución el incumplimiento de cualquiera de las partes, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer, por lo que ha quedado demostrado por la parte demandada-reconviniente que logró demostrar los presupuestos establecidos en el artículo 1.257 del citado código, que establece que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo, razón por lo que se debe admitir que no puede ser colocado en peor situación jurídica quien ha cumplido estrictamente con la contratación. La parte demandante-reconvenida no logró demostrar en el transcurso del proceso bajo ninguna forma de derecho sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción propuesta, así como la reconvención planteada.

   Por su parte, el artículo 1.258 Ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:

   La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo

   . De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. No obstante, puede afirmarse que conforme a lo pautado en el artículo 1.167 del mencionado Código, ante la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, esta perfectamente facultado el actor, a su elección, para solicitar la resolución del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que expresamente establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de resolución de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio.

   Analizadas como han sido las pruebas de ambas partes, observa este Tribunal que en el presente juicio fue un hecho no controvertido la existencia de un contrato de opción a compra celebrado en fecha el día 28 de Agosto y 28 de Septiembre del año 2.007, por ante la Notaría Pública Décima Primera quedando anotado Bajo los Nº 6 y 46, Tomo 162 y 143 respectivamente; que el precio fue estipulado en la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,oo), cantidad ésta que EL PROMITENTE COMPRADOR Y ARRENDATARIO pagará parte a través de la presente opción a compra venta y el resto a través de la consecución de un préstamo a una entidad bancaria; que, el contrato de opción a compra se firmó por Ciento veinte (120) días más una prórroga de Treinta (30) días, contados a partir del 19 de Julio de 2.008, según documento autenticado el 02 de Octubre de 2.008, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en esa fecha y anotado bajo el Nº 04, Tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, y que el vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado fue hasta el día 19 de Noviembre de 2008 de acuerd