Decisión de Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de Sucre, de 29 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 29 de Junio de 2010 |
| Emisor | Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta |
| Ponente | Antonio José Lara Inserny |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.
del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre
S E N T E N C I A
LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: N.F.R..
DEMANDADA: ULTRA WASH CENTER, C.A.
PRETENSIONES: CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO y ENTREGA DEL INMUEBLE
FECHA: 29 DE JUNIO DE 2010.
EXPEDIENTE: N° 09-5082.
N A R R A T I V A
LA DEMANDA Y SU REFORMA
Los días primero (1°) y veinte (20) de julio de dos mil nueve (2009), se admitieron la demanda y su reforma, incoadas por N.F.R., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad No. V-9.272.896, asistido por el profesional del derecho M.R.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.760, contra la empresa mercantil ULTRA WASH CENTER, C.A., domiciliada en Cumaná e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el día 30 de abril de 2002, bajo el N° 05 del Tomo A-07.
El día 8 de julio de 2009, el actor otorgó poder apud acta a M.R.C., antes identificado, y L.M.R.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 75.476.
La pretensión del actor es EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha 2 de mayo de 2002, bajo el N° 42, Tomo 24, relativo al ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE, “…constituido por un local comercial principal en el cual se encuentra(n) accesoriamente tres (03) locales comerciales pequeños, ubicado en la Avenida A.R., de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre.”
Expresa el actor que la relación arrendaticia “…fue pactada por un lapso de cinco (5) años, a partir del ocho de junio de dos mil dos (2002), según la Cláusula Segunda del citado contrato, y antes de vencerse le manifesté a uno de los representantes de dicha empresa que dicho contrato no iba a ser prorrogado, que me lo devolviera totalmente desocupado, con treinta (30) días de anticipación, tal como consta en telegrama que le envié a la arrendataria por ante IPOSTEL, con acuse de recibo, mi voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento…y en cuanto a las notificaciones he cumplido con ellas, a tal extremo que en fecha veintidós (22) de mayo del presente año (2009) le notifiqué a la empresa demandada a través del Tribunal de los Municipios Sucre y (Cruz) Salmerón Acosta de este Circuito Judicial las ratificaciones de las notificaciones citadas y la obligación de entregarme el inmueble desocupado y no ha sido posible recibir respuesta alguna.”
El actor fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.270 del Código Civil, y en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que establece: “La duración del presente contrato es de cinco (5) años prorrogable por un período igual de cinco (5) años, si LA ARRENDATARIA está de acuerdo y lo notifica con treinta (30) días antes de vencer el primer período de arrendamiento; el presente contrato regirá para las partes a partir del ocho de junio del año 2002, “LA ARRENDATARIA”, se obliga a devolver completamente desocupado el inmueble al finalizar el presente contrato. En caso de plantearse una nueva prórroga, cualquiera de las partes podrá solicitarla por escrito con un mes de anticipación.”
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), en oportunidad legal, la demandada, asistida por el profesional del derecho L.D.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 100.624, contestó la demanda de esta manera:
Alegó que el plazo de duración de la relación arrendaticia, no estaba vencido, por cuanto el día siete (7) de mayo de dos mil siete (2007), le manifestó al actor su voluntad de seguir ocupando el inmueble, mediante telegrama con acuse de recibo, en cumplimiento de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, por lo que el contrato se prorrogó hasta el ocho (8) de junio de dos mil doce (2012).
Opuso que la notificación que le efectuó el actor-arrendador a la demandada-arrendataria en relación a que la prórroga legal, se vencería el ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009), no tiene validez por cuanto “…no es el ARRENDADOR sino el ARRENDATARIO quien decide seguir o no ocupando el inmueble, siempre y cuando no esté incurso por supuesto en incumplimiento alguno de las obligaciones contractuales;…”
El día 26 de febrero de 2010, la demandada otorgó poder apud acta a L.D.B., antes identificado.
M O T I V A
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL ACTOR
Con el libelo de la demanda:
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La fotocopia del instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 15 de junio de 1971, bajo el N° 102, Tomo II Adicional del Protocolo Primero, se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, el demandante, compró el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el juicio no se litiga sobre su propiedad.
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El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día 2 de mayo de 2002, bajo el N° 42 del Tomo 34, se valora conforme a los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1361 del Código Civil, como prueba de que el actor le arrendó a la demandada el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de cinco (5) años, contado desde ocho (8) de junio de dos mil dos (2002), prorrogable por período de igual término, si la arrendataria-demandada está de acuerdo y lo notifica treinta (30) días antes de vencer el primer período de arrendamiento, como lo establece la cláusula Segunda de dicho contrato.
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En el telegrama con acuse de recibo enviado por el actor a la demandada, que el Instituto Postal Telegráfico le entregó el día 8 de mayo de 2007, consta que la actora le notificó a la demandada la no renovación de la relación arrendaticia a tiempo determinado, según la cláusula Segunda del contrato; sin embargo, no tiene valor probatorio, por cuanto en dicha cláusula es a la arrendataria-demandada a quien se faculta, para que pueda prorrogar el contrato por un período igual de cinco (5) años, si se le notifica al arrendador-actor, su voluntad de prorrogarlo, con treinta (30) días de anticipación.
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La notificación extrajudicial practicada por este Juzgado, el día 22 de mayo de 2009, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en esa fecha, el actor le notificó a la demandada que la prórroga legal vencía el 8 de junio de 2009, por lo que en esa fecha debía entregar el inmueble.
En el Escrito de Pruebas:
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Reprodujo la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la cual ya fue valorada en este fallo.
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Ratificó los instrumentos contentivos de la compra del inmueble objeto de esta sentencia y de su arrendamiento, ya valoradas en esta sentencia.
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Ratificó el telegrama con acuse de recibo, ya a.e.e.d..
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA DEMANDADA
En el Escrito de Pruebas:
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Ratificó el mérito favorable de las pruebas que cursan en autos, lo cual es intrascendente, ya que el Tribunal está obligado a examinar todas las pruebas que se consignen en el expediente, a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas
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En este sentido, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia del año dos mil seis (2006), con ponencia de su Vicepresidente, A.G.V.S., expresó: “… se observa, en primer lugar, que la parte recurrente en su escrito de promoción de pruebas reproduce “el mérito favorable que arrojan los autos”, siendo que por ello el a quo indicó que no se había promovido medio de prueba alguno. En tal sentido, esta Corte reitera una vez más que al reproducir el mérito favorable de los autos de documentos que se encuentran en el expediente, no se está promoviendo prueba alguna, toda vez que el Juez contencioso administrativo siempre tendrá que analizar el contenido del expediente y por tanto no tienen que ser objeto de un pronunciamiento expreso por parte del Órgano Jurisdiccional, tal y como así lo ha sostenido en diversas oportunidades. Así, por ejemplo, mediante sentencia N° 18035 de fecha 19 de marzo de 1.998, estableció lo siguiente:“…De modo que, según pacífica y reiterada jurisprudencia de esta Corte, en numerosos fallos se ha dejado establecido que estas expresiones (reproducir el mérito favorable de los autos) usualmente empleadas por las partes, son expresiones de estilo, en todos los escritos de promoción de pruebas, intrascendentes, en virtud de que la obligación de examinar la totalidad de los alegatos e instrumentos traídos a los autos existe por mandato del legislador. Por tal razón, ese merito favorable de los autos, invocado por las partes en sus escritos de promoción de pruebas, no tiene que ser objeto de un pronunciamiento expreso en relación con la admisibilidad y así se declara....”.
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La notificación enviada a la demandada por el Instituto Postal Telegráfico, Oficina Cumaná, por el telegrama del día 7 de mayo de 2007, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el Instituto Postal Telegráfico, Oficina Cumaná le informa que “SU TELEGRAMA PARA N.F.R.A.A. ROJAS LOCAL LA CASA DEL RADIADOR AL LADO DEL AUTO LAVADO ULTRA WASH CENTER CUMANÁ FUE DEBIDAMENTE ENTREGADO EL DÍA 07/05/2007 HORA:9:40 AM FIRMA ILEGIBLE CI:8.429.706”. Sin embargo, del contenido de ese telegrama no consta que la demandada notificara al demandante la voluntad de seguir ocupando el inmueble.
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El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día 2 de mayo de 2002, bajo el N° 42 del Tomo 34, ya se valoró en esta sentencia.
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La copia certificada del expediente N° 09-523, llevado por este Tribunal, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en fecha dieciséis (16) de julio de dos mil nueve (2009), se admitió la solicitud presentada por la demandada, quien ha consignado a favor del actor los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre junio de dos mil nueve (2009) y enero de dos mil diez (2010), aunque en el juicio no se litiga sobre el pago de cánones de arrendamiento.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
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El actor pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento por estar vencido, con la consecuencia de que se condene a la demandada a la entrega del inmueble.
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La demandada contestó en los siguientes términos:
Alegó que el plazo de duración de la relación arrendaticia, no estaba vencido, por cuanto el día siete (7) de mayo de dos mil siete (2007), le manifestó al actor su voluntad de seguir ocupando el inmueble, mediante telegrama con acuse de recibo, en cumplimiento de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, por lo que el contrato se prorrogó hasta el ocho (8) de junio de dos mil doce (2012).
Opuso que la notificación que le efectuó el actor-arrendador a la demandada-arrendataria en relación a que la prórroga legal, se vencería el ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009), no tiene validez por cuanto “…no es el ARRENDADOR sino el ARRENDATARIO quien decide seguir o no ocupando el inmueble, siempre y cuando no esté incurso por supuesto en incumplimiento alguno de las obligaciones contractuales;…”.
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1 Para el Tribunal está probado en autos, por el instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día 2 de mayo de 2002, bajo el N° 42 del Tomo 34, que el actor le arrendó a la demandada el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de cinco (5) años, contado desde ocho (8) de junio de dos mil dos (2002), y así se decide.
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2. En el contrato se estableció que su plazo era prorrogable por cinco (5) años, si la arrendataria-demandada estaba de acuerdo y notificaba al arrendador-actor, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del primer período de arrendamiento, como lo establece la cláusula Segunda de dicho contrato. Por lo que, bastaba probar dicha notificación, para que el contrato se prorrogara por cinco (5) años, lo cual pretendió demostrar la demandada mediante el telegrama que promovió. Sin embargo, ese medio solo prueba que el Instituto Postal Telegráfico, Oficina Cumaná le notificó a ULTRA WASH CENTER, el día 07/05/2007 a las nueve y cuarenta minutos de la mañana (9,40 a.m), que entregó un telegrama a N.F.R., sin que se expresara su contenido, el cual IPOSTEL copia en lo que denomina CONSIGNACIÓN DE TELEGRAMAS, que no se anexó al telegrama promovido. POR LO QUE, AL NO ESTAR PROBADO EN AUTOS LA NOTIFICACIÓN QUE ESTABLECE LA CLÁUSULA SEGUNDA, es decir, que la arrendataria-demandada estaba de acuerdo y notificaba al arrendador-actor, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del primer período de arrendamiento, EL CONTRATO NO SE PRORROGÓ, y así se decide.
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3. Como el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, estuvo vigente entre el ocho (8) de junio de dos mil dos (2002) y el ocho de junio de dos mil siete (2007), y no se prorrogó CONVENCIONALMENTE; a partir de la fecha de su vencimiento, se inició de pleno derecho, la prórroga legal por dos (2) años, a tenor del literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual terminó el día ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009), y así se decide.
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4. Así pues, al vencimiento de la prórroga legal, el actor tenía cualidad para demandar el cumplimiento del contrato por su vencimiento, con fundamento en el artículo en el artículo 1.167 del Código Civil y, la consiguiente entrega material, que este Juzgado considera procedentes, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
CON LUGAR la demanda intentada por N.F.R. contra ULTRA WASH CENTER, C.A., por EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE, constituido por un local comercial principal en el cual se encuentra(n) accesoriamente tres (03) locales comerciales pequeños, ubicado en la Avenida A.R., de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre.
En consecuencia, ULTRA WASH CENTER, C.A., tiene que entregar el inmueble a N.F.R..
Se condena en costas a la demandada por resultar totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada posteriormente al lapso de diferimiento, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, veintinueve (29) de junio de dos mil diez (2010).
EL JUEZ PROVISORIO
A.J.L.I.
LA SECRETARIA
MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las dos de la tarde (2 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA
MARÍA RODRÍGUEZ
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