Decisión nº 176 de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren.. de Lara, de 11 de Junio de 2014

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

INICIO

Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha 27 de junio de 2011, por la ciudadana NINOSKA TEDESCO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.387.385, asistida por la abogada D.M.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 127.422, contra los ciudadanos J.N.G.F., I.P.D.G., y D.G.R., los dos primeros casados, y todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-895.110, V-1.925.087 y V-5.259.252, respectivamente, y de este domicilio, por motivo de RETRACTOLEGAL, correspondiéndole el conocimiento del asunto a este tribunal quien le recibe el 28 de junio de 2011.

SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Arguyó la actora en cuanto a los hechos y el derecho, que era el caso que desde el 29 de enero de 2004, es arrendataria de un inmueble ubicado en la calle 17 entre carreras 29 y 30 signada con el N° 29-59 de la Jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, identificado de la siguiente manera: casa construida de paredes de bloques de cemento, piso de granito y caico, la misma consta de cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, sala, comedor, star, cocina empotrada, áreas de servicio, patio, tres (3) puestos de estacionamiento de cemento, ocupa un área de construcción de aproximadamente SIETE METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (7,50 MTS) de frente por DIECINUEVE METROS (19 MTS) de fondo, la referida casa se encuentra alinderada de la siguiente manera: NORTE: En veintiún metros con treinta centímetros (20,30 mts), con casa y solar que es o fue de M.Q.; SUR: En dieciséis metros con cinco centímetros (16,05 mts) con casa y solar que es o fue de L.G., siendo por este costado medianera la pared divisoria; ESTE: En doce metros con setenta y cinco centímetros (12,75 mts) con terreno ocupado por P.P., y OESTE: En catorce metros con cuarenta centímetros (14,40 mts) con la calle 1, que es su frente, siendo los arrendatarios de dicho inmueble los ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., quienes son venezolanos, casados, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-895.110 y V-1.925.087, respectivamente, ambos de este domicilio, hecho cierto este, referido a la existencia de la relación arrendaticia aquí mencionada que se puede apreciar del contrato de arrendamiento que se encuentra consignado en actas marcadas con la Letra “A” junto al libelo de la demanda (sic). Que era el caso que en fecha 9 de julio del año 2007, recibió una comunicación marcada con la letra “B” de uno de los arrendadores ciudadano J.N.G.F., ya identificado, en donde le ofrecía en venta el inmueble arriba señalado bajo los siguientes parámetros: El precio de la venta sería por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00), en la actualidad, SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 75.000,00). El pago de la oferta en referencia debía efectuarse bajo la modalidad de CONTADO. De dicha comunicación se evidencia la venta de la totalidad del inmueble no de un anexo o porción del mismo (sic). Que en este sentido, señala expresamente que los arrendadores ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., ya identificados, procedieron a vender el inmueble dado en arrendamiento a su persona, el cual ya se encuentra identificado up-supra, al ciudadano D.G.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.259.252, y de este domicilio, sin que los arrendadores me hubiera manifestado su voluntad de la forma como imperativamente lo exige la ley, para ofrecerme en venta dicho inmueble , habida cuenta que tengo preferencia para adquirir el mismo, antes que cualquier otro tercero, situación esta relativa a la venta aquí mencionada que acredito mediante documento debidamente autenticado mediante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 31 de Agosto del año 2007, anotado bajo el N° 68, Tomo 274, del Libro de Autenticaciones llevadas por dicha Notaría, documento de venta, marcado con la letra “C”. Que en este orden de ideas, hay que destacar que en lo que se refiere a su solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos, los mismos se lo realizaban a uno de los arrendatarios, es decir, al ciudadano J.N.G., ya identificado, con excepción del mes de Septiembre hasta la fecha han sido depositados por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, habida la cuenta que el mismo se negó a recibirme el mismo, a nombre del ciudadano J.N.G., a través de un cheque de gerencia signado bajo el N° 82048842 del Banco Mercantil por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) en la actualidad TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTE (Bs.F. 300,00), tal como se evidencia en el folio cinco (5) del asunto KP02-S-2007-015812. Que cabe destacar que nuestro ordenamiento jurídico vigente en materia de arrendamientos inmobiliarios regula las instituciones denominada Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, dispositivos encontrados en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios : Artículos 42, 43, 44 y 48. Que en este orden de ideas, procede a indicar que para tener derecho a la preferencia de adquirir el inmueble objeto de la relación arrendaticia el cual fue dado en venta al ciudadano D.G.R., anteriormente identificado, debo ser arrendatario del inmueble objeto de la venta, tener más de dos (2) años bajo dicha condición de arrendatario, encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario del inmueble; que en este sentido queda claramente demostrado según el contrato de arrendamiento consignado en el presente expediente y marcado con la letra “B”, la existencia de una relación arrendaticia entre su persona en calidad de arrendataria y los ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., antes identificados, como arrendadores, cuya fecha de inicio de dicha relación es a partir del 29 de Enero del año 2004, encontrándose acreditada las condiciones 1ra y 2da que exige el artículo 42 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios referidas al hecho de ser arrendataria y que tengo más de dos (2) años en esta condición, es decir, desde el 29 de Enero del año 2004, fecha en la cual se inicio la relación arrendaticia hasta la fecha de la venta del inmueble, vale decir, 01 de Octubre del año 2007. De igual modo señala que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, pues bien hecho este relevante además por ser la tercera de las exigencias requeridas por la ley de Arrendamientos Inmobiliarios circunstancias esta que se puede acreditar en el expediente KP02-S-2007-15812 referido a las consignaciones llevado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que ahora bien, con respecto a la última condición exigida en dicha norma referida a la satisfacción del propietario de la eventual oferta de venta efectuada a mi persona, pues, la misma queda claro que no se efectuó por la inexistencia o carencia de la notificación legal exigida en el artículo 44 ejusdem, en este sentido cabe señalar , que la norma en referencia , establece que la notificación que debe hacérsele al arrendatario deberá efectuarse mediante documento autentico, señalando el propietario expresamente su manifestación y voluntad de vender el inmueble estableciendo además la referida notificación, el precio de la venta, condiciones y modalidades de la negociación, situaciones todas estas que encuadran claramente en el cumplimiento de los requisitos exigidos a su persona como arrendataria hacer uso del instituto retracto legal, habida cuenta que se le vulneró el derecho de adquirir preferentemente frente a un tercero el inmueble objeto de la presente pretensión. Que ya quedó establecido de forma indubitable con las consideraciones anteriores el cumplimiento de sus obligaciones legales, para hacer uso del derecho de retracto, cabe destacar, que por su parte los propietarios del inmueble objeto de la presente, vale decir, los ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., ya identificados, debían por su parte dar cumplimiento al hecho de que la notificación exigida en el artículo 44 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se hubiese efectuado o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. Que en primer lugar, constituye obligación del arrendador, efectuar al arrendatario, mediante documento, autentico su manifestación de voluntad de efectuar la venta del inmueble, se debe, por tanto interpretar como documento auténtico, establecido en el literal “A” del Artículo 48 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios para poder ejercer a su favor el derecho de retracto previsto en el artículo 44 ejusdem. Que por las razones antes mencionadas demanda por RETRACTO LEGAL a los ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., en su condición de arrendatarios, y al ciudadano D.G.R., en su condición de propietario actual para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Declare nula la venta efectuada entre los ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G. en sus condiciones de vendedores y el ciudadano D.G.R., en su condición de comprador, en la venta del inmueble debidamente celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 31 de Agosto del año 23007, anotado bajo el N° 68, Tomo 274 del libro de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, debiendo notificar a la referida Notaría participándole sobre la Declaratoria de la Nulidad aquí pretendida. SEGUNDA: Declare su subrogación como compradora del inmueble objeto del presente litigio, frente al documento de compra-venta suscrito por los ciudadanos: J.N.G.F. e I.P.D.G., en su condición de sus arrendadores vendedores y extintos propietarios del inmueble identificado suficientemente up-supra, y el ciudadano D.G.R., en su condición de comprador y actual propietario del referido inmueble, compra-venta esta celebrada por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 31 de Agosto del año 2007, anotado bajo el N° 68, Tomo 274, del libro de autenticaciones llevadas por ante dicha notaría, debiendo acordar la subrogación de la referida compra-venta en su condición de compradora del inmueble, bajo las mismas condiciones establecida en dicho contrato de venta que se pretende la nulidad en el particular primero de las pretensiones solicitadas , que los ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., ya identificados, procedan en consecuencia a venderle el inmueble ubicado en la calle 17 entre carreras 28 y 30, signada con el N°! 29-59 de la Jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, plenamente identificado a los autos, estableciéndose como precio de la venta la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00) en la actualidad SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 75.000,00) bajo la forma de contado de pago. TERCERO: Que este Tribunal en el caso de no lograrse el cumplimiento voluntario de las dos anteriores pretensiones por parte de los ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., en su condición de vendedores y el ciudadano D.G.R., en su condición de comprador del inmueble arriba descrito, que la sentencia que en definitiva resuelva la controversia sirva de título de propiedad del inmueble objeto de la presente acción, previo el cumplimiento de su parte de la consignación del precio de la venta del inmueble por ante este Tribunal, a cuyo efecto solicito se otorgue un lapso prudencial para la consignación del monto en referencia el cual asciende a la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00), actualmente SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTE EXACTOS (Bs.F. 75.000,00), debiendo por tanto oficiar a la oficina inmobiliaria de Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, para que en definitiva tenga validez la adjudicación aquí pretendida. CUARTO: El pago de las costas procesales.

Fundamento la demanda en los artículos 33, 42, 43, 44, 48 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimo la demanda en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 75.000, 00), equivalente a 99 Unidades Tributarias y señala domicilio procesal de las partes.

RESEÑA DE LOS AUTOS

Riela a los folios once (11) al diecisiete (17), documentos fundamentales de la presente acción. Riela al folio dieciocho (18), auto de admisión de la demanda. Riela al folio diecinueve (19), poder apud-acta otorgado por la parte actora, ciudadana NINOSKA TEDESCO, ya identificada, a la abogada D.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 127.422. Al folio veinte (20) mediante diligencia, la parte actora suministro dirección exacta del co-demandado D.G.. Al folio veintiuno (21), el alguacil dejó constancia que recibió los emolumentos para la práctica de la citación. Al folio veintidós (22), el alguacil consignó compulsas de los ciudadanos I.P.D.G., D.G.R. y J.N.G.F., la cual no pudo practicar por cuanto se traslado y en dos (02) oportunidades y no había nadie en las direcciones indicadas. Al folio cincuenta y ocho (58), riela diligencia de la parte actora, solicitando la citación por carteles y al folio sesenta (60), riela auto del tribunal donde se acordó lo solicitado de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Riela a los folios sesenta y uno (61) al sesenta y seis (66) escrito presentado por la parte actora solicitando Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, con anexos insertos a los folios sesenta y siente (67) al setenta (70). Al folio setenta y uno (71), riela auto donde se acordó abrir el cuaderno separado. Al folio setenta y dos (72), riela diligencia mediante el cual la parte actora consigna los ejemplares de los carteles debidamente publicados en la prensa regional. Al folio setenta y siete (77), riela oficio Nro. 362-2011-064, de fecha 14 de noviembre de 2011, proveniente del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. Al folio setenta y ocho (78) riela diligencia de la parte actora. Al folio ochenta (80), riela oficio N° 362-2011-102, de fecha 12 de diciembre de 2011, proveniente del Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara. Al folio ochenta y dos (82) la secretaria del juzgado hace constar que fijo cartel en las moradas de los accionados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Al folio ochenta y tres (83), riela diligencia de la apoderada actora. Al folio ochenta y cuatro (84), mediante auto del tribunal fue designado como defensor ad-litem de los demandados al abogado E.Y.. Al folio ochenta y siente (87), el alguacil dejó constancia de haber notificado al defensor ad-litem designado quien acepto el cargo y prestó el juramento de ley, tal como consta al folio ochenta y nueve (89) de autos. Al folio noventa (90) riela escrito de contestación presentado por el abogado E.Y., en su carácter de defensor ad-liten de los demandados de autos. Al folio noventa y cuatro (94), riela cómputo secretarial, donde se hace constar que el lapso de contestación a la demanda venció el día 13 de junio de 2012. A los folios noventa y cinco (95) al noventa y siete (97) riela escrito de contestación a la demanda, con solicitud de perención breve y oposición de cuestiones previas y prescripción de la acción, presentado por las abogadas MILEXA C.S.B. y A.N., Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 90.089 y 153. 156, respectivamente, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de los demandados de autos ciudadanos, cuya representación judicial riela a los folios noventa y nueve (99) y cien (100) de autos en copia certificada del poder. A los folios ciento cuatro (104) al ciento siete (107), riela escrito de contestación a la demanda presentado por las apoderadas judiciales de las partes accionadas en fecha 18 de junio de 2012. Riela a los folios ciento ocho (108) al ciento once (111), escrito de contradicción a la cuestión previa, presentado por la parte actora. Riela a los folios ciento doce (112) y ciento trece (113) de autos, escrito de pruebas presentado en fecha 26 de junio de 2012 por las partes demandadas, con anexos insertos a los folios ciento catorce (114) al cuatrocientos quince (415) de autos, y admitidas, salvo su apreciación o no en la definitiva mediante auto de fecha 08 de julio de 2012, cursante al folio cuatrocientos dieciséis (416). Al folio cuatrocientos diecisiete (417) riela auto donde se ordena cerrar la primera pieza y abrir la segunda pieza por lo voluminoso del expediente. Al folio cuatrocientos dieciocho (418) riela auto de encabezamiento de la segunda pieza del presente asunto. Riela a los folios cuatrocientos diecinueve (419) al cuatrocientos veintiuno (421) escrito de pruebas presentado por la parte actora en fecha 02 de julio de 2012 y admitidas salvo su apreciación o no en la definitiva mediante auto de fecha 03 de julio de 2013, cursante al folio cuatrocientos veintidós (422). Al folio cuatrocientos veintitrés (423), riela cómputo secretarial dejando constancia que el lapso de promoción y evacuación de pruebas venció el día 03 de julio de 2012. Riela al folio cuatrocientos veinticuatro (424), diligencia de la co-apoderada judicial de la parte demandada, solicitando la devolución de poder original previa su certificación en autos. Al folio cuatrocientos veinticinco (425) el Tribunal estampó auto de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y se acordó la devolución del poder original a la parte demandada previa certificación en autos. Al folio cuatrocientos veintiséis (426) riela oficio N° 812, de fecha 06 de julio de 2012 emanado del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, dando respuesta a la prueba de informes requerida. Al folio cuatrocientos treinta y dos (432), riela auto del tribunal, indicando a la parte demandada, que se dictará sentencia en la presente causa, conforme lo prevé el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil en su único aparte.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

I

En fecha 13 de junio de 2012, el abogado E.J. YEPEZ P., en su carácter de defensor ad litem designado de los ciudadanos J.N.G.F., I.P.D.G. y D.G.R., plenamente identificados, procedió a dar contestación a la demanda dentro de la oportunidad legal correspondiente, donde rechaza, niega y contradice los hechos como los derechos alegados por la actora en el libelo de demanda por cuando no son ciertos, asimismo participa al tribunal que ha citado a su defendido personalmente, como a través del Instituto Postal Telegráfico de la Oficina Barquisimeto, Entidad Lara (IPOSTEL), sin encontrar respuesta alguna ni por si ni por su apoderado.

II

En fecha 13 de junio de 2012, las abogadas MILEXA C.S.B. y A.N., Inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros. 90.089 y 153.156, respectivamente, actuando en sus carácter de apoderadas judiciales de los demandados de autos, ciudadanos N.J.G.F., I.S.P.D.G., y D.J.G.R., ut supra identificados, presentaron escrito dentro del lapso correspondiente, donde proceden a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

• Como punto previo alegaron la perención breve de la instancia argumentando que en fecha 02-08-2011 (sic), el alguacil deja constancia de haber agotado la citación personal, siendo en fecha 28-09-2011 (sic), que la actora le da nuevo impulso procesal, solicitando se libre los carteles para su publicación, el cual es acordado en fecha 29-09-2011 (sic), y publicados en fecha 27-10-2011 y 31-10-2011 (sic), no obstante la demandante diligencia, instando al Tribunal de cumplimiento a lo pautado en el artículo 223 del Código de Procedimiento, sin consignar los emolumentos para la práctica de la notificación a que aduce el señalado artículo por parte de la secretaria del tribunal de la causa, situación que es evidenciada por el tribunal, según auto de fecha 16-12-11 (sic), siendo que en fecha 19-01-12 (sic) que la secretaria se traslada a dar cumplimiento con fijar el cartel, para configurar el 223 (sic), así mismo indica que recibió los emolumentos, para lo cual queda entendido que los recibió en esa fecha, por ello es importante mencionar que operó por demás la perención breve de la instancia enmarcada en los supuestos del numeral 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, la cual debe ser conocida de oficio por este tribunal.

• En el capítulo primero: Negaron, rechazaron y contradijeron en nombre de sus apoderados, tanto en los hechos como el derecho invocado por la parte actora, en su libelo de demanda, bajo los siguientes fundamentes:

 Defensa de fondo: en nombre de sus poderdantes, opone como defensa de fondo la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 en concordancia con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en lo relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, al estar enmarcado el presente caso en la estatuido en el 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a que el inmueble qué le fuera dado en venta al ciudadano D.G., identificado en autos, tal y como consta en documento de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, asentado bajo el N° 68, Tomo 274, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y acompañado con el libelo de la presente demanda, versando la venta sobre unas bienhechurías, edificadas sobre un lote de terreno ejido, de Código Catastral N° 1303010011113016007000, consistentes en una casa de habitación, ubicadas en la calle 17 entre carreras 29 y 30, signada con el N° 29-59, en jurisdicción del antes Municipio Catedral, hoy Parroquia Catedral, del Municipio Iribarren, Barquisimeto Estado Lara, la misma construida con paredes de bloques, techo de zinc, piso de cemento, ocupa un área de construcción de aproximadamente SIETE METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (7,50 mts) de frente por DIECINUEVE METROS (19 MTS) de fondo alinderada de la siguiente manera: NORTE: Casa y solar que es ó fue de M.Q.; SUR: Casa y solar que es ó fue de L.G., siendo por este costado medianero la pared divisoria; ESTE: Solar de casa de P.P.; OESTE: Con la calle 17 que es su frente. Las mismas le pertenecieron, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del antes Distrito Iribarren del hoy Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 21, folios 47 al 48Vto. Protocolo 1°, Tomo 3°, en fecha 23-07-73 (sic), así mismo, traspaso al comprador todos los derechos de posesión que poseían sobre la totalidad del área de terreno sobre el cual están edificadas las mencionadas bienhechurías, los cuales están amparados según data de posesión, emitida por la Sindicatura del Municipio Iribarren, del Estado Lara, de fecha 19-12-76 (sic), anotada al folio N° 9716, bajo el N° 9716, del Libro N° 79 de Registro de Datas de Posesión y bajo el N° 197, letra G, del Catastro de Ejidos, el cual tiene los siguientes linderos: NORTE: En 21,30 mts con terrenos ocupados por M.Q.; SUR: En 16,05 mts con terrenos ocupados por L.G.; ESTE: En 12,75 mts con terreno ocupado por P.P.; OESTE: En 14,40 mts con la calle 17 que es su frente (sic). El precio de esta venta fue por la suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00). Que era el caso, que el presente inmueble tipo casa, está dividido en dos (2) espacios, que conforman la unidad de las bienhechurías aquí descrita e identificada sus medidas y linderos en el presente escrito, en el cual, en efecto la actora ocupa uno de éstos espacios o áreas en calidad de arrendataria, según consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 30-01-04 (sic), asentado bajo el N° 24, Tomo 14, de los libros llevados por esa Notaria, el cual fuera otorgado por ambos cónyuges, en su condición de propietarios-arrendadores. Que en el mismo orden de ideas, y por instrucciones de sus apoderados desconoce cómo no emanado de ellos el documento marcado como anexo “A”, y acompañado con el escrito libelar por la actora, al no ser estas sus firmas, así como tampoco es el cuerpo del instrumento que esta autenticado, en donde el ciudadano N.G. (sic), solicitada un firmante a ruego, rechaza el instrumento de conformidad de igual forma (sic), la otra área de la casa está ocupada por el actual propietario y sustituto arrendador el ciudadano D.G., según consta en contrato de arrendamiento privado, celebrado con el referido ciudadano en fecha 15-11-07 (sic), y que posteriormente se hizo a tiempo indeterminado, al igual que el que se mantiene con la ciudadana Ninoska Tudesco, ambas casas se comunican a través de un portón de hierro, debido a que la casa completa era habitada por el grupo familiar de estos, en donde el portón ingresaban con sus vehículos al interior del garaje de la casa, una vez que sus hijos se casaron decidieron alquilarlas por separado. Que la venta aquí señalada fue sobre la totalidad de la casa, tal y como se desprende del documento de compra venta.

Que por los alegatos antes expuestos, en relación a la PROCEDIBILIDAD de la presente acción se observa que el inmueble vendido está conformado por una unidad indivisible, con dos (02) áreas que conforman una sola, cada una ocupada por familias distintas, una por el comprador, y la otra por la demandante, prueba de ello es el domicilio, en donde le fue llevada tanto la citación como la notificación al ciudadano D.G., y a la parte actora, estamos en presencia del mismo inmueble, con diferentes núcleos familiares como arrendatarios, razón por la cual es improcedente la preferencia ofertiva del inmueble a la demandante, y en consecuencia es también improcedente el retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Invocaron a su favor los artículos 43 y 49 de la norma citada. Que en consecuencia en estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, menos aún el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra o en bloque. Que el inmueble dado en venta forma una globalidad, conformado por dos (2) espacios con diferentes arrendatarios, para el momento de la venta del mismo a uno de estos. Por lo que se determina que el inmueble dado en venta constituye un todo, existiendo un impedimento de orden procesal para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, lo cual en el presente caso debe prosperar para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, lo cual en el presente caso no debe prosperar.

 De la perención de la instancia: que en nombre de sus apoderados, solicita respetuosamente al tribunal se decrete la perención de la instancia en el presente juicio de conformidad con el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que desde la fecha de admisión de la demanda, a saber el día 17-10-2007 (sic), hasta el día 12-03-10 (sic), en que se dio por citado el defensor ad litem el abogado R.A. (sic), transcurrieron más de treinta (30) días. Que consta además en fecha 19-11-07 (sic) folio 18 (sic) que consignará las expensas necesarias para que el alguacil se trasladará, a la práctica de la citación, solo que aquí se trata de un litis consorcio pasivo y todo el tiempo se tramito para hacer la citación de uno de los demandados, obviando la citación de los Sres. González y posteriormente se libran compulsas a los Sres. González y ya habían transcurrido más de 60 (sic) días entre la práctica de una y otra, luego libran de nuevo compulsas y no consignan los emolumentos, por cuanto hubo una declinatoria de competencia por cambio de cuantía (sic). Que posteriormente y en un acto fraudulento en el reverso del folio de un auto del tribunal hacen un escrito evidenciando que habían dado cumplimiento a la carga procesal, no siendo esta la forma, debido a que se diligencia ante la URDD Civil, o ante el alguacil, el cual dejará constancia de lo recibido. Que además la planteada reforma, tampoco debió ser admitida, por cuanto se efectuó un cambio de cuantía, que modifica la pretensión, la reforma del libelo de la demanda, es cuando se modifica el hecho, se rehace la pretensión que se quiere hacer valer con la demanda, manteniendo su estructura básica, es una corrección de errores, caso contrario estaríamos ante una nueva demanda, como en la presente causa. (sic). Que en el mismo orden de ideas señala que sus clientes los Sres. González le realizaron a la demandante unja oferta de venta, que no se materializó, al no tener la ciudadana Ninoska Tedesco el dinero, razón por la cual dentro de los 15 (sic) días siguientes le fue vendida la totalidad del inmueble, al ciudadano D.G..

 De la prescripción de la acción: Que era evidente que la presente acción está afectada por la caducidad de la misma, al haber sentencia dictada por parte del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil del Estado Lara, que declara la Perención Breve de la instancia dictada en fecha 21-04-10 (sic), lo cual, hacia posible que la actora pudiera volver a intentar la demanda, hasta no transcurrieran los 90 (sic) días, como consecuencia de la Perención invocada, y es conocido que la extinta Ley de Arrendamiento Inmobiliaria preceptúa en su artículo 47, que la misma debe ser intentada dentro de los cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación que debe hacer el adquiriente, en este caso, debe contarse a partir de que fue declarada la perención, lo que impidió que la actora demandara dentro del lapso aludido y por ello invoco la caducidad de la acción que si toca el fondo del asunto y afecta el derecho invocado al extinguirlo. Que por todos los argumentos debe ser declarada improcedente o inadmisible la presente demanda así como la condena en costas.

III

Posteriormente en fecha 18 de junio de 2012, las abogadas MILEXA C.S.B. y A.N., en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandada presentan nuevo escrito de contestación a la demanda, donde de acuerdo al computo secretarial efectuado cursante al folio noventa y cuatro (94), se hace constar que el lapso de contestación a la demanda venció el día 13-06-2012 (sic), y en virtud de ello, este tribunal no pasa a pronunciarse en base al escrito de demanda consignado de manera extemporánea por tardía. Así se decide.

IV

PUNTO PREVIO

Establece el artículo 35 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: “en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”. Ahora bien en aplicación al artículo up supra mencionado, concatenado con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora procede a dirimir las defensas alegadas por la representación judicial de las partes demandadas como PUNTO PREVIO en los siguientes términos:

• De la perención breve de la instancia: en virtud de los argumentos expuestos por la apoderada accionada, el tribunal observa que la parte actora representada por la abogada D.M.P., mediante escrito que cursa a los folios ciento ocho (108) al ciento once (111), alegó que la presente demanda no fue admitida en fecha 27-06-2011 (sic), siendo la fecha correcta del auto emanado del tribunal el día 07 de julio de 2011, donde se admite la demanda, igualmente a los fines de dar cumplimiento a lo fijado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para practicar la citación, se consignan lo emolumentos para practicar la citación el 27 de Julio del mismo año, así se puede evidenciar en el presente asunto que las diligencias practicadas por la parte actora no exceden de treinta (30) días de Despacho entre una y otra, descantándose el interés por la parte actora y dejando sin argumento la perención de la instancia.

Ahora bien, la presente acción fue admitida en fecha 07 de julio de 2011, consignando la parte actora los emolumentos para la práctica de la citación mediante diligencia recibida en la U.R.D.D. Civil en fecha 21 de julio de 2011, dejando constancia el alguacil ciudadano C.C., de haber recibido los emolumentos en fecha 25 de julio de 2011.

Considera esta juzgadora oportuno, traer a colación el fallo N° 537 dictado en el expediente N° 01-436, en fecha 06 de julio de 2004, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, vigente para la fecha, y la cual es acogida por esta juzgadora para el presente caso, que estableció los siguientes argumentos doctrinarios:

…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.

Estos nuevos argumentos doctrinarios como ya se indicó, no son aplicables al caso en estudio, pero sí para aquellos que se admitan a partir de la publicación de esta sentencia. De este modo bajo criterio imperante para el momento, la denuncia analizada debe ser declarada procedente. Así se decide…

Así pues, el artículo 267 numeral 1° del Código de Procedimiento Civil: lo siguiente: Artículo 267 “… Se extingue la instancia: 1. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…” Al aplicar el artículo antes citado, así como la doctrina parcialmente trascrita al caso de marras, tenemos que desde la fecha de admisión de la demanda la parte actora no dejo de cumplir en modo alguno su obligación de darle el impulso procesal necesario para lograr la citación de los demandados, no superándose en consecuencia los treinta (30) días del articulo up supra citado. En este orden de ideas, siguiendo al tratadista I.R.P. (Tratado de los Actos procesales, Turín, Italia) son tres las condiciones indispensables para que un proceso se extinga por perención. En primer término, el supuesto básico de la existencia de una instancia, en segundo lugar, la inactividad procesal y en tercer lugar el transcurso de un plazo señalado por la ley.

Es de la consideración de esta Juzgadora, que desde la admisión de la demanda existió la actividad procesal por parte de la actora desde de suministrar la dirección de los demandados, como la provisión de los emolumentos para que primeramente el alguacil se trasladara a citar a los demandados, y luego para que la secretaria se trasladara a fijar el cartel de citación en la morada de los demandados, por lo cual no es procedente la perención breve de la instancia alegada por las partes demandadas, y por lo tanto es desechada la defensa de fondo invocada. Así se decide.

Del mismo modo aprecia el tribunal, que posteriormente en el mismo escrito de contestación, la representación judicial de las partes accionadas, solicita nuevamente la perención de la instancia de conformidad con el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (folio 96),pero percatándose esta juzgadora que ni los datos de las fechas, así como la identificación del defensor ad litem concuerdan con el caso que aquí se ventilan, por lo que se le hace un llamado de atención a las Abogadas MILEXA C.S.B. y A.N., ya identificadas, hacer mas acuciosas al momento de redactar sus escritos y dar cumplimiento a lo establecido en el Código de Ética Profesional del Abogado, a los efectos de no verse vulnerado el derecho a la defensa consagrado en nuestra carta magna, de sus representados. Así se establece.

• De la cuestión previa opuesta de conformidad con el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el primer aparte del artículo 361 ibidem, en lo relativo a la ley de admitir la acción propuesta: en virtud de los argumentos expuestos por la apoderada accionada en el escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 13 de junio de 2012, el tribunal observa que ante esta cuestión previa opuesta, compareció la abogada D.M.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana NINOSKA TEDESCO, y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada en los siguientes términos: Que su representada desde el 29 de Enero del año 2004 era arrendataria del inmueble descrito en el libelo de la demanda según contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”, realizando los pagos del canon de arrendamiento oportunamente como puede verificarse con el anexo marcado con la letra “D” consignado en la demanda. Que en fecha 9 de Julio del año 2007, su representada recibe oferta de venta de uno de los solos arrendadores ciudadano J.N.G.F., ya identificado en autos, en donde le ofrece en venta el inmueble arriba señalado bajo los siguientes parámetros : El precio de la venta sería por SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.0000,00) , la cual puede verificarse por que fue consignada con la demanda y reconocida por los demandados en su escrito de contestación a la demanda a través de sus apoderados quienes afirman lo siguiente: “En el mismo orden de ideas señalo que mis clientes los señores González le realizaron una oferta de venta, que no se materializó. Al no tener la ciudadana el dinero”. Que nuestro ordenamiento jurídico en materia de arrendamiento inmobiliario regula las instituciones denominada Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio , el hecho de que un arrendador proceda a dar en venta el inmueble objeto del arrendamiento a un tercero ajeno arrendatario, claro está siempre que cumpla con cierto y determinados requisitos, garantizando y tutelando de esta forma el derecho preferencial de la adquisición del inmueble objeto de la relación arrendaticia a la persona que lo viene poseyendo, igualmente es necesario señalar las normas siguientes donde se encuentran expresamente consagrados estos dos institutos del derecho de arrendamiento inmobiliarios. Invocó el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que de lo anteriormente señalado se puede evidenciar que existe el ordenamiento jurídico para regular dicha situación, en las cuales figuran los requisitos necesarios para dar origen a la Presencia Ofertiva, requisitos que fueron cumplidos por mi representada lo que trajo como consecuencia la admisión de la demanda por este Tribunal, desvirtuando la Cuestión Previa opuesta por los demandados Artículo 346 numeral 11 de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinada causales que no sean de las alegadas en la demanda. Alegó el criterio del procesalista A.R.R.. Que la forma de defensa prevista para enervar una pretensión contenida en demanda planteada en contravención de una norma legal que niega o prohíba el ejercicio de la acción instaurada, o ante la circunstancia de que la acción haya sido instaurada sin fundamento en las causales taxativamente consagradas por el legislador a los fines de su interposición, es precisamente la cuestión previa prevista en el ordinal undécimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que aquí ha sido interpuesta por la parte demandada.- Que la parte demandada alega que dicho bien es parte de un bien global de manera tal de encuadrarlo en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece lo siguiente: El Retracto Legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado, es el caso, que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes habla de una casa no de un anexo, si bien es cierto que dicha casa no se describe en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, no es menos cierto que si se evidencia la dirección exacta de la misma, presumiéndose entonces que dicha casa si fue arrendada en su totalidad ratificándose esta presunción cuando la parte demandada de manera irregular traro de realizar el procedimiento para que su representada ejerciera el derecho de Preferencia, es decir, notificaron la venta, materializaron el ofrecimiento, ratificada por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 13-06-2012, desvirtuando de manera contundente que dicho bien forma parte de un bien global.

Ahora bien, establece el Artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas…11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. En aplicación al artículo antes transcrito, es menester señalar que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción propuesta, pues esta cuestión previa que además la parte demandada la concatenó con el artículo 361 eiusdem atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, donde las condiciones para el ejercicio de esta acción se refieren: 1. la posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la tutela a la pretensión, que se trata de esgrimir , y por ende que no prohíba expresamente el ejercicio de la acción. 2. la cualidad o legitimatio ad-causam, que se refiere a la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posible demandante y demandado, y su correlativa con aquellas personas que se presentan en tal carácter dentro de la litis; y 3. El interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva civil.

En este orden de ideas, se desprende del libelo de la demanda, que la parte actora es arrendataria del inmueble objeto de la presente acción, siendo incluso ofertado dicho inmueble a su persona por uno de los arrendatarios para la adquisición del mismo, siendo vendido a un tercero, versión esta que no fue en modo alguno desmentida por las partes demandadas, motivo por el cual demandó el Retracto Legal alegando a su favor lo establecido en los artículos 42, y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente: “Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. “Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

Ahora bien, del libelo de la demanda, observa esta Juzgadora que la acción propuesta no es en modo alguno contraria al orden público y a las buenas costumbres, pues, la acción intentada encuadra perfectamente en el asidero legal invocado, conforme a lo establecido en el Decreto-Ley vigente en materia inquilinaria para la fecha de la interposición de la demanda, por lo que mal puede este Tribunal declarar inadmisible la demanda de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, o desechar la demanda y extinguido el proceso de conformidad con el artículo 357 eiusdem, cuando como quedó asentado anteriormente, la presente acción no es en modo alguno contraria a derecho, a las buenas costumbres, o a las disposiciones expresas en la ley, por lo que forzadamente la presente cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, concatenado al artículo 361eiusdem, no debe prosperar y en consecuencia, se declara SIN LUGAR. ASI SE DECIDE.

• De la prescripción de la acción: Que era evidente que la presente acción está afectada por la caducidad de la misma, al haber sentencia dictada por parte del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil del Estado Lara, que declara la Perención Breve de la instancia dictada en fecha 21-04-10 (sic), lo hacía posible que la actora pudiera volver a intentar la demanda, hasta no transcurrieran los 90 días, como consecuencia de la Perención invocada, y es conocido que la extinta Ley de Arrendamiento Inmobiliaria preceptúa en su artículo 47, que la misma debe ser intentada dentro de los cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación que debe hacer el adquiriente , en este caso, debe contarse a partir de que fue declarada la perención, lo que impidió que la actora demandara dentro del lapso aludido y por ello invoco la caducidad de la acción que si toca el fondo del asunto y afecta el derecho invocado al extinguirlo.

En cuanto a esta defensa el Tribunal se pronunciará como PUNTO PREVIO en las MOTIVACIONES PARA DECIDIR. ASI SE ESTABLECE.

V

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. En este sentido, el Tribunal procede a valorar en el orden en que fueron traídas al proceso por las partes, los fines de determinar o no la procedencia de las pretensiones de las últimas de las nombradas.

1) Pruebas de las partes demandadas: Capítulo I. De los documentales: se acogió al principio de comunidad de las prueba, promoviendo:

1.1) Documento de compra-venta autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 31-08-07 (sic), asentado bajo el N° 68, tomo 274 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y acompañado al libelo de la demanda el cual da por reproducido para que surta su valor probatorio, de forma especial para evidenciar que la operación de compra venta recayó sobre el inmueble de Código Catastral N° 13030110011113017007000. comprendiendo la venta de una casa de habitación, ubicada en la Calle 17 entre Carreras 29 y 30, signada con el N° 29-59 en jurisdicción del antes Municipio Catedral, hoy parroquia Catedral, del Municipio Iribarren, Barquisimeto Estado Lara, que ocupa un área de construcción de aproximadamente SIETE METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (7,50 mts) de frente por DIECINUEVE METROS (19 mts) de fondo, cuyos linderos ya fueron reproducidos y que de igual le fueron traspasado en su condición de comprador la totalidad de los derechos de posesión que poseían los vendedores sobre la totalidad del área de terreno sobre el cual están edificada las bienhechurías y que además del documento traslativo de propiedad anterior a la venta motivo de esta acción, el instrumento que dio el cauce legal para amparar los derechos de posesión, es la data de posesión, de referencia catastral N° 111-3016-07 emitida por la Sindicatura del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 19-12-76, anotada al folio N° 9716, bajo el N° 9716, del Libro N° 79 de Registro de Data de Posesión y bajo el N° 197, Letra “G”, del Catastro de Ejidos, en la cual se establecen los linderos del área de terreno amparado. Con respecto a este instrumento observó quien Juzga, que el instrumento promovido fue producido por la parte actora junto a su escrito libelar en fotostatos, donde se corrobora que dicho instrumento se refiere a un documento de compra-venta autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 31-08-07, asentado bajo el N° 68, tomo 274 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría donde el ciudadano J.N.G.F., titular de la Cédula de Identidad N° 895.110, dio en venta al ciudadano D.J.G.R., titular de la Cédula de Identidad N° 5.259.252, unas bienhechurías identificadas sobre un lote de terreno Ejido, de Código Catastral N° 13030110011113017007000, consistente en una casa de habitación, ubicadas en la calle 17 entre carreras 29 y 30, signada con el N° 29-59, en jurisdicción del antes Municipio Catedral, hoy parroquia Catedral del Municipio Iribarren, Barquisimeto Estado Lara, y siendo pues, que dicho instrumento no fue impugnado, desconocido, o tachado se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno de su original y el artículo 1.363 del Código Civil, comprobándose la existencia del inmueble objeto de la presente acción. Así se decide.

1.2) Copia certificada del expediente signado con el N° KP02-V-2008-1441, tramitada por ante Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil del Estado Lara, que declara la Perención Breve de la Instancia dictada en fecha 21-04-10, y declarada firme en fecha 02-03-11, lo cual hacía imposible que la actora pudiera volver a intentar la demanda, hasta tanto no transcurrieran los 90 días, como consecuencia de la perención , y es conocida que la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preceptúa en su Artículo 47 que la misma debe ser intentada dentro de los cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de que debe hacer el adquiriente, en este caso, a partir de fue declarada la perención , lo que impidió que la actora demandara dentro del lapso aludido y por ello invocó la Caducidad de la acción que si toca el fondo del asunto y afecta el derecho invocado, al extinguirlo. En el presente caso aun tomando como fecha cierta de que la actora tuviera conocimiento de la venta del inmueble, a los fine de interponer la acción de RETRACTO LEGAL, el día 09-07-2007, en que demanda por primera vez esta acción, de igual forma operó la caducidad de la acción, y así debe declararse, por cuanto para v9lver a demandar tuvo que operar 90 días, habida cuenta de la Perención y en virtud de la Cosa Juzgada, todo ello para probar la Caducidad de la Acción, contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y as debe declararse. Con respecto a esta prueba este Tribunal observó que el documento promovido riela en copia certificada a los folios 114 al 415 de autos, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte actora se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1357 del Código Civil, en cuanto a lo demás elementos probatorios a cuyo efecto la pare demandada promovió el presente instrumento, el Tribunal se pronunciara en las Motivaciones para Decidir. Así se establece.

1.3) Contrato de Arrendamiento privado, celebrado a tiempo determinado con el ciudadano D.G., en fecha 15-11-2007 (sic), el cual acompañó junto con el escrito de contestación a la demanda también por retracto legal en el expediente N° KP02-V-2008-1441, del cual acompaño copia certificada de la totalidad del expediente, y que posteriormente se hizo a tiempo indeterminado, el cual es ocupado por su núcleo familiar, y que forma parte del inmueble global vendido y en el cual continua como arrendaría de la otra área del mismo la ciudadana Ninoska Tedesco, siendo el caso que las dos áreas se comunican a través de un portón de hierro, debido a que la casa completa era habitada por el grupo familiar de los antiguos propietarios, en donde por el portón ingresaban con sus vehículos al interior del garaje de la casa. Que luego decidieron alquilar las bienhechurías que ocupa su grupo familiar, y una vez que sus hijos se casaron decidieron alquilar todas las bienhechurías por separado. Con respecto a esta prueba la misma no será objeto de valoración de prueba por cuanto de la revisión de la totalidad del expediente signado con el N° KP02-V-2008-001441, no consta el instrumento promovido, y por lo tanto se desecha por el tribunal. Así se establece.

1.4) Inspección Judicial realizada por el Tribunal que conoció en la primera demanda de Retracto legal cursante a los folios 27 al 31 de la II pieza del expediente N° KP02-V-2008-1141, a los fines de probar que el inmueble, está conformado por dos (2) áreas donde en una vive la actora y en la otra la familia del comprador co-demandado, ello para probar que no procedía la preferencia ofertiva, según la legislación vigente para la fecha de celebración de la venta documento. Observó esta Juzgadora que el instrumento promovido versa sobre la prueba trasladada que riela en copia certificada a los folios 143 al 147 de autos, que se refiere a la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, constituyéndose en la Calle 17 entre Carreras 29 y 30 signada con el N° 29-59 y se deja constancia que dicho inmueble posee un anexo en el cual se encontraba el ciudadano D.G., titular de la Cédula de Identidad N° 5.259.352, asimismo se deja constancia que fue notificado de la presente inspección a la ciudadana NINOSKA DEL C.T., titular de la Cédula de Identidad N° 4.387.385, lo cual manifestó ser la propietaria del inmueble contiguo en el cual se encuentra constituido el Tribunal, en tal efecto se procedió a notificar al referido ciudadano de la misión del Tribunal, quienes permitieron el acceso a fin de practicar la inspección, se procedió a designar práctico y con su ayuda se procedió a dejar constancia que el área total del terreno en el cual está enclavado el inmueble poseídos por los ciudadanos NINOSKA TEDESCO y D.G. es de trescientos metros con ochenta y cinco centímetros ( 3,85 mts) alinderado así: NORTE: con el ciudadano J.M.Q. en veintidós metros con siete centímetros (22,07 mts) por el SUR: con el ciudadano L.G. en veintiún metros con veinticinco centímetros (21,25 mts), por el ESTE: con el ciudadano P.P., con trece meros con cincuenta y dos centímetros (13,52 mts), por el OESTE: con la calle 17 que es su frente, con catorce metros con veinticinco centímetros. Segundo, Que con la ayuda del práctico se dejó constancia que las bienhechurías que están levantadas se trata de dos (02) inmuebles destinados para habitación familiar constituido, construidos con paredes de bloques frisado, piso de cemento, techo de zinc y yeso, puertas de metal. Tercero: El Tribunal con ayuda del práctico deja constancia que el lote de terreno sobre el cual se encuentra enclavada las bienhechurías de la ciudadana NINOSKA TEDESCO es de ciento cincuenta y nueve con cincuenta y un centímetros (159,51 mts) comprendido dentro de los siguientes linderos: por el NORTE: con el ciudadano D.G. con veinticinco con cuarenta y un metros (21,41 mts.) por el SUR: con el ciudadano L.G., con veinticinco con cuarenta y cinco, ESTE: con el ciudadano: P.P. con trece metros con cuarenta y cinco centímetros (13,45 mts) , y por el OESTE: con la calle 17 con seis metros con noventa y seis metros (6,96 mts). Cuarto: se deja constancia con ayuda del practico que las bienhechurías ocupadas por el ciudadano: D.G. se encuentra enclavada sobre un lote de terreno de ciento cincuenta y un metros con treinta y cuatro centímetros (141,34 mts) discriminado así: NORTE: con el ciudadano J.Q. con dieciocho metros con cuarenta y cuatro centímetros (18,44 mts), por el Sur, con la ciudadana: NINOSKA TEDESCO con veinticinco metros con cuarenta y cinco centímetros (21,45 mts), por el ESTE: con el ciudadano P.P., con trece metros con cuarenta y cinco centímetros (13,45 MTS). Quinto: El Tribunal dejó constancia de lo siguiente: el ciudadano D.G. manifestó que ocupa el inmueble desde el día 15 de noviembre de 2006 con su familia y con fines de habitación, la ciudadana NINOSKA TEDESCO manifestó que ocupa el inmueble desde hace aproximadamente cinco años con tres hijos, una nuera y tres nietos con fines de habitación familiar. Y siendo pues, que esta prueba no fue en modo alguno impugnada, desconocida o tachada por la parte actora se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y el 1.428 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble está conformado por dos áreas donde en una vive la actora y en la otra la familia del comprador. Así se establece.

2) Pruebas de la parte demandante: donde hizo una alegación como punto previo de la Segunda Contestación de la demanda, sobre el cual este Tribunal se pronunciara en las motivaciones para decidir. Así se establece.

2.1) En el Capítulo I de las Pruebas Instrumentales: de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ratifico las siguientes pruebas reproducidas con mérito favorable en el libelo de la demanda, así:

2.1.1) Comunicación de Oferta de Venta del Inmueble marcado con la letra “B”, a los fines de demostrar que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento consignado por la parte demandada fue arrendado en su totalidad no una porción como pretende hacer creer la parte demandada. Dicho documento privado no fue desconocido por la parte demandada en su contestación, dándole tácitamente valor probatorio al mismo, de la comunicación de oferta de venta se puede verificar que la parte demandada reconoce a la parte actora como ocupante de la totalidad del inmueble, debido que en la oferta de venta dice textualmente: …ofrecerle en venta el inmueble que usted actualmente ocupa… el cual fue descrito a tal como consta en el documento de propiedad, mencionado en la comunicación de oferta de venta, así mismo también se puede verificar el monto de la venta, así como también que la parte demandada reconoce que dicho reconocimiento debida realizarse, por cuanto en la comunicación hace mención : …como lo establece el artículo 42 de la ley de Arrendamiento…, y al monto de la venta cumpliendo así con los requerimientos establecidos en la ley antes mencionada para realizar la Oferta de Venta. Con respecto a este instrumento promovido por la parte demandada, observó esta Sentenciadora que el mismo se encuentra inserto en original a los folios 8 y 9 de autos marcado con la letra “B”. Asimismo Observó quien juzga que dicho instrumento fue firmado por las partes en fecha 09-07-2007, con una Nota donde las partes acordaron extender como fecha y definitiva para la entrega del dinero el día 01-08-2007 Sin PRORROGA; y siendo pues, que dicho instrumento no fue en modo alguno impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 430del Código de Procedimiento y 1.363 del Código Civil. Así se establece.

2.1.2) Documento de venta debidamente notariado marcada con la letra “C” a los fines de demostrar que la venta realizada al ciudadano D.G., fue antes de la ley adjetiva que regula el Derecho de Preferencia. Con respecto a este Instrumento observó quien juzga que el mismo se encuentra inserto a los folios 11 y 12 de autos en fotostatos el cual fue anteriormente valorado conforme al Principio de Comunidad de las pruebas promovido por la parte demandada, el cual no fue impugnado, desconocido, o tachado por las partes apreciándose en todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.363 del Código Civil, teniéndose como fidedigno de su original. Así Se Establece.

2.1.3) Promovió Prueba de Informes al Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, a fin de que informara: A.- Si existe una causa signada con la siguiente nomenclatura KP02-S-2007-15812. B.- Si la misma consiste en consignaciones de pagos de cánones de arrendamiento del inmueble antes descrito. C.- Si la parte actora es la ciudadana: NINOSKA TEDESCO. D.- La fecha de consignación y admisión de la solicitud. Para demostrar que la parte actora siempre ha estado solvente con los pagos del canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio, lo cual la hace acreedora del derecho de Preferencia, siendo este uno de los requisitos necesarios para gozar de este derecho, cuyas resultas observó esta Juzgadora riela al folio 426 de autos, donde el Tribunal up supra señalado conforme a la información promovida por la parte actora informó a este Tribunal que por ante ese despacho cursa consignación signada con el N° KP02-S-2007-015812, donde la abogada D.P. en representación de la ciudadana NINOSKA TUDESCO, a favor del beneficiario ciudadano J.N.G.F., con motivo de consignación de cánones de arrendamiento de un inmueble ubicado en la calle 17 entre carreras 29 y 30 casa N° 29-59. Que la primera consignación sin cheque fue realizada el 18-09-2007 y la segunda con en fecha 26-09-2007, y realizándose la admisión el 03 de octubre del 2007, librándose oficio y boleta de notificación, de dicha prueba que se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, no se desprende en modo alguno la solvencia alegada por la parte actora. Así Se Establece.

2.1.4) Promovió Prueba de Informe al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., la cual no es admitida por el tribunal y por lo tanto no tiene prueba que apreciar. Así se decide.

2.2) Capitulo II. De la prueba de testigos: observa el tribunal que los testigos promovidos no fueron admitidos en virtud de haber precluido el lapso para ser evacuados y por lo tanto no tiene pruebas que valorar. Así se decide.

2.3) Capítulo III. De la Comunidad: expone que se acoge en nombre de su representada al principio de la comunidad de la prueba. Esta juzgadora advierte que ha sido criterio reiterado que la solicitud de apreciación de lo que consta en autos no constituye per se medio de prueba alguno, sino que más bien está dirigida a la invocación del principio de la exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se ratifica lo valorado por la juez. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Es necesario para esta jurisdiscente resolver en primer término la solicitud realizada por los demandados de autos, en cuanto a la invocación de la prescripción de la acción, donde arguyen que era evidente que la presente acción está afectada por la caducidad de la misma, al haber sentencia dictada por parte del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil del Estado Lara, que declara la Perención Breve de la instancia dictada en fecha 21-04-10, lo cual hacia posible que la actora pudiera volver a intentar la demanda, hasta no transcurrieran los noventa (90) días, como consecuencia de la perención invocada, y es conocido que la extinta Ley de Arrendamiento Inmobiliaria preceptúa en su artículo 47, que la misma debe ser intentada dentro de los cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación que debe hacer el adquiriente , en este caso, debe contarse a partir de que fue declarada la perención, lo que impidió que la actora demandara dentro del lapso aludido y por ello invoco la caducidad de la acción que si toca el fondo del asunto y afecta el derecho invocado al extinguirlo.

Observa esta Juzgadora que la abogada MILEXA C.S.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de los demandados de autos, trajo a los autos en el debate probatorio copia certificada del Asunto N° KP02-V-2008-001441, que curso por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, cuyo Demandante es la ciudadana NINOSKA TEDESCO, y como parte Demandada el ciudadano J.G. y otros, por Motivo de RETRACTO LEGAL, observándose a los folios 154 al 159 de autos que dicho Juzgado Primero de Primera Instancia, dicto Sentencia Interlocutoria con fuerza Definitiva que declaró la Perención de treinta (30) días, en cuyo caso y de conformidad con el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, no podía intentar proponer nuevamente la demanda, antes de que transcurriera noventa (90) días continuos después de verificada la Perención; en este sentido, se observa que la presente acción fue presentada ante la U.R.D.D. Civil en fecha 28-06-2011, es decir, a Un (1) año, Dos (2) Meses, y Siete (7) Días de haberse declarado la Perención Breve de la Instancia. No obstante, el Retracto Legal estipulado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para los inmuebles destinado para viviendas para la fecha de interposición de la presente demanda, estipula en el Artículo 43 y 47 lo siguiente:

“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior. “

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

(Subrayado del tribunal)

Por su parte el artículo 1.547 del Código Civil de Venezuela, disponen lo siguiente:

Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o comprador al que tiene derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

.

Al aplicar los artículos citados al caso de marras, tenemos que la parte actora alegó en su escrito libelar que el inmueble del cual demanda el Retracto Legal, le fue ofrecido en venta a su persona en fecha 09 de julio del año 2007 como consta en documento que acompañó marcado con la letra “B” que riela a los folios 13 y 14 de autos, y que los arrendadores ciudadanos J.N.G.F. e I.P.D.G., ya identificados, procedieron a vender el inmueble dado en arrendamiento a su persona al ciudadano D.G.R., también identificado, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 31 de Agosto del año 2007, anotado bajo el N° 68, Tomo 274 de los libros de autenticaciones llevado por dicha notaria 2007, como consta en documento que acompañó marcado con la letra “C” que riela a los folios 15 al 17 de autos, y siendo pues el artículo 47 del Decreto-Ley establece que el retracto legal a que se refiere el artículo 43 eiusdem, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, y pese a que en el libelo de la demanda no señaló en qué momento fue notificado de esta negociación, habiendo ya intentado una acción que fue declarara prescrita en su oportunidad por el mismo motivo de Retracto Legal sobre el inmueble objeto de esta demanda, evidencia que la actora tenia pleno conocimiento de la venta realizada sobre el mismo, por lo que la presente acción en relación a lo establecido en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para la fecha de interposición de esta demanda el día 27 de junio de 2011, HABIA OPERADO LA PRESCRIPCION DE LA ACCION POR RETRACTO LEGAL y en consecuencia en vista de haber operado la Prescripción de la Acción, se hace inoficioso seguir dirimiendo la acción incoada, y por lo tanto debe declararse la presente acción sin lugar. ASI SE DECIDE.