Decisión nº S19-05-2011-2676 de Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Mayo de 2011

Fecha de Resolución17 de Mayo de 2011
EmisorJuzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteAdriana Luisa Marcano Montero
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS

ENRIQUE LOSSADA Y SAN F.D.L.C.J.

DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 2676

I

Consta en las actas procesales que el día diecinueve (19) de julio de 2010, inició este juicio por demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, instaurada por la ciudadana N.L.R.R., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 7.708.485, domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z., asistida por la abogada en ejercicio G.S.R.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 145.658, contra la ciudadana Z.M.S.P., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 7.827.173, y del mismo domicilio.

II

La parte actora en el libelo de demanda esbozó la pretensión en los siguientes términos:

“…El 13 de enero 2010, suscribí contrato de opción a compra venta con la ciudadana Z.M.S.P.… denominada en el contrato como “LA PROMITENTE VENDEDORA”, cuyo objeto era la adquisición de un inmueble de su propiedad formado por una casa y su terreno propio, señalado con el N° 5-15, ubicado en la vereda 05ª del Sector 06 de la Urbanización San Felipe, en Jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.S.F.d.E.Z., la vivienda ha sido edificada de paredes de bloques, pisos de cerámicas, techos de acerolit y plycem, seis (6) ventanas de aluminio, cuatro (4) puertas de metal y una de madera entamborada, y consta de las siguientes dependencias: porche, sala, comedor, cocina, un (1) dormitorio, una (1) sala sanitaria, todo esto construido sobre un área de terreno aproximada de CIENTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (197,76 M2) aproximadamente, cercado totalmente por su frente con cerca de cición, sus lados y fondo con bahareque de bloques, éste se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con casa N° 31, DIEZ METROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMETROS (10,99 MTS); SUR: con vereda 05ª, DIEZ METROS CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMETROS (10,59 MTS); ESTE; con casa 5-14, DIECIOCHO METROS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS (18,28 MTS); Y OESTE: con casa 5-16, DIECIOCHO METROS CON VEINTIOCHO CENTIMETROS (18,28 MTS), el cual me ofreció adquirir, según consta en la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra… y que fue posteriormente anulado por la “PROMITENTE VENDEDORA” para sustituirlo por el Contrato de Opción de Compra autenticado ante la Notaría Pública del Municipio de San Francisco, el 13 enero de 2010, bajo el N° 99, Tomo 3 de los libros respectivos… En la Cláusula Segunda de dicho contrato acepto la oferta de venta realizada por “LA PROMITENTE VENDEDORA”. En la Cláusula Tercera convinimos que “El precio estipulado de venta es por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 160.000,oo) de los cuales “LA PROMITENTE VENDEDORA” declara recibir de la “PROMITENTE COMPRADORA”, como OPCIÓN A COMPRA, en este acto, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 10.000,oo), suma esta que será imputada al precio de compra venta y saldo deudor, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. F 150.000,oo) serán cancelados en el lapso de CIENTO VEINTE (120) días calendarios, mas TREINTA (30) días de prórroga, fecha en la que deberá otorgarse la firma definitiva de dicha compra venta.” En la Cláusula Cuarta señalamos que “si la operación de compra venta no se efectuare oportunamente por causas imputables a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, esta perderá la totalidad de la suma, entregada en arras y quedara en beneficio de la PROMITENTE VENDEDORA “, por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados. Si la operación de compra venta no se efectuare oportunamente por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, esta devolverá la suma recibida como arras, más la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.000,oo) por concepto de daños y perjuicios. Ahora bien ciudadano Juez, en el caso que introduje solicitud de crédito hipotecario amparado por la Ley de Política Habitacional en el Banco de Venezuela, la cual, fue aprobada por la referida entidad financiera en su tiempo oportuno y quien con la entrega del documento de compra venta y el Instructivo y Confirmación de Firma del Credihipotecario materializó la aprobación del crédito, razón por la cual me comunique vía telefónica con “LA PROMITENTE VENDEDORA” para solicitarle los documentos que el registro exigía para la venta definitiva, a lo que ella respondió que en ese momento no podía atenderme que hablaríamos personalmente, por lo cual me trasladé a su casa y me manifestó que ella entregaba los documentos si le hacía entrega de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 35.000,oo) adicionales al precio convenido en la opción de compra venta, a lo que me negué rotundamente por no poseer esa cantidad. Posteriormente insistí en hablar con ella y manifestó que el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta estaba vencido, que la cantidad entregada en arras, es decir, DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 10.000,oo) quedaba a su favor y que los VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,oo) me los entregaría cuando hiciera otra opción de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, posición que considero que es dolosa, ya que pretende incrementar su patrimonio en detrimento del mío, lo cual me hace presumir que la “PROMITENTE VENDEDORA” está habituada a este tipo de situación, debido a que en el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO, cursa una causa signada con el N° 2042-2009, donde es demandada por el mismo concepto; razón por lo que me veo motivada a recurrir a la instancia judicial en protección de mis derechos… ocurro a demandar a la ciudadana Z.M.S.P.… para que convenga o en caso contrario así lo declare este Tribunal, en EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO que ambas suscribimos según consta en el Contrato de Opción de Compra Venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., el 13 de enero de 2010, bajo el N° 99, Tomo 3 de los libros respectivos, para que se le obligue a entregarme los documentos que requiero para finalizar la operación de compra venta del inmueble tales como solvencia impositiva de tasas e impuestos municipales y nacionales, servicios de agua y electricidad, ficha catastral registro de información fiscal (RIF) y cualquiera otro que me sean requeridos por el registro para la firma definitiva del contrato… o en caso contrario, conforme a lo convenido en la Cláusula Cuarta del contrato, lo obligue este Tribunal a cancelar la cantidad de TREINTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 31.000,oo)… cantidad entregada a la promitente vendedora en dos partes, la primera de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 10.000,oo)… y la segunda de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,oo)… como arras imputables al precio de venta…”.

El escrito libelar se acompañó con una serie de instrumentos, de los cuales se distinguen los siguientes: a) Contrato de opción a compra. b) Copia simple de documento de opción a compra autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z. en fecha Trece (13) de Enero de 2010, anotado bajo el No. 99, Tomo 3. c) Contrato de compra venta. d) Instrumento contentivo de la nota de debito de la cuenta No. 000129031453. e) Recibo de pago por concepto de honorarios profesionales y gastos de avaluó. f) Informe emanado del Ing, O.R.S.C.. g) Constancia emitida por la abogada M.N.d.G. en fecha Seis (06) de Mayo de 2010. h) Documento de compra venta con garantía hipotecaria.

Posteriormente, comparece ante este Órgano Jurisdiccional la ciudadana Z.M.S.P., asistida por el abogado en ejercicio J.E.R.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 98.013, a los fines de contestar la demanda en los siguientes términos:

…Es cierto que en fecha 13 de ENERO de 2010, anotado bajo el numero 99, tomo 3, por ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., celebré contrato de opción de compra venta, con la ciudadana N.L.R. RINCON… para la adquisición de un inmueble de mi propiedad, cuyas características, ubicación, medidas y linderos aparecen en el libelo de demanda… En relación al documento que en copia simple acompaña la demandante con el escrito de demanda, que aparece ANULADO… fue un documento rechazado que la Jefe Revisora de la Notaría Pública de San F.d.E.Z., se negó a que se presentara para su autenticación, por cuanto la CLAUSULA CUARTA del contrato arriba señalado, era LEONINA, es decir, era una cláusula donde solo se favorecía a la promitente vendedora, por lo que debía establecer iguales términos y condiciones en caso de que la compra venta no se concretara por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA o por LA PROMITENTE COMPRADORA, y en vista del llamado de la funcionario público, accedimos a modificar la cláusula cuarta, como en efecto se modifico… Esta última parte de la CLAUSULA CUARTA fue modificada para poder presentar el documento y cumplir con las exigencias del funcionario público en la Notaría respectiva, y poder así autenticar dicha opción de compra venta, siendo así las cosas niego enfáticamente por ser totalmente falso que la sedicente actora irresponsable diga que se halla celebrado un primer contrato de opción de compra venta… y que se halla anulado para realizar un segundo contrato de opción de compra venta sobre el mismo inmueble y con la misma promitente compradora, pues ese contrato que en copia simple presenta la actora… es el mismo que se autenticó el día 13 de enero de 2010, con la variante de la CLAUSULA CUARTA… Es cierto, y admito haber recibido de manos de la promitente compradora mediante recibo privado, en fecha 19 de enero de 2010, identificado (CONTRATO DE COMPRA VENTA), la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) como cuota adicional a los DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), dados como opción en el contrato autenticado de fecha 13/01/2010; en el indicado contrato de compra venta se estableció que de no realizarse la venta referida, serán devueltos los VEINTE MIL BOLIVARES (Bs, 20.000,oo) a la promitente compradora. Pero es el caso… que en ese recibo se estipulo como saldo deudor a favor de mi persona (promitente vendedora), la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo), cuando realmente el monto deudor a mi favor era la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo)… El plazo establecido en el contrato para la compra venta, celebrado el día 13 de enero de 2010, fue de Ciento Veinte días (120) calendarios, mas treinta (30) días de prorroga, los cuales vencieron en fecha 13 de junio de 2010, sin que la promitente compradora, realizara el finiquito de la operación de compra venta, según lo establece la cláusula tercera del contrato. Una vez vencida en fecha 13 de junio de 2010 la opción de compra venta, la promitente compradora a finales de junio de 2010, específicamente el (29-06-2010),se apersonó a mi casa (ya habían transcurrido mas de 15 días del vencimiento del plazo de la opción), y me manifestó que no pudo concretar por completo los tramites del crédito hipotecario solicitado con el banco emisor, (de lo cual yo no tengo culpa alguna) y que por lo tanto debíamos realizar nuevamente los tramites para finiquitar el crédito hipotecario solicitado. Yo le manifesté en esa misma oportunidad y delante de terceras personas, que no tenía ningún impedimento en volver a realizar nuevamente los tramites (solvencias de hidrolago, solvencias municipales y un nuevo contrato de opción de compra venta porque así lo exige el banco emisor), pero que el precio dado inicialmente de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) indicada en la cláusula tercera como compra venta definitiva, ya no podía ser, por cuanto el ajuste inflacionario (incremento de los materiales de construcción, la mano de obra, entre otros factores, dados a partir del 13 de junio hasta la definitiva venta (estaríamos hablando de 150 días más), se hacía necesario exigir como ajuste en el precio a la promitente compradora la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs, 30.000,oo) más, es decir, el nuevo precio estipulado para la venta del inmueble sería por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,oo), y que los VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) dados en fecha 19 de enero de 2010, como opción adicional, serían compensados (restados) a la cantidad de la venta definitiva, por lo que quedaría un saldo deudor a mi favor de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo) que serían cancelados mediante el crédito hipotecario solicitado a través de la L.P.H o Banavih; y no es…que pretendo incrementar mi patrimonio en detrimento del suyo, con la exigencia de los 30.000,oo mil bolívares, para hacerle entrega de los documentos de propiedad y solvencias municipales, por lo que es totalmente falso. Es totalmente FALSO que yo le haya manifestado a la actora que los VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) se los regresaría cuando hiciera otra Opción de compra venta del inmueble en litigio, y por consiguiente no es cierto que yo este habituada a este tipo de situación; y en cuanto a la causa que cursa por ante el Juzgado Undécimo de Municipios, signada con el No 2042-2009. igualmente yo no tengo culpa de que esa señora haya dejado vencer el plazo y evidentemente que yo tengo que evolucionar en cuanto a la venta del inmueble. Es falso que yo incumpliera con el contrato referido. Cuando la actora ejerce la presente demanda, el contrato de opción a compra esta vencido, cuyo vencimiento y consiguiente incumplimiento de su parte opongo a la demandante, el contrato venció el 13 de junio de 2010, la actora se apersono en mi hogar a finales de junio de 2010, y la acción fue ejercida el 12 de julio de 2010. Aun estoy dispuesta a venderle el inmueble a que hace referencia el nuevo contrato, SIEMPRE Y CUANDO REAJUSTEMOS EL PRECIO DE ACUERDO A LA INFLACION, dado a que el contrato esta vencido, y siempre que el monto final de venta se establezca en una cantidad acorde con la inflación. Los VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), recibidos en fecha 19 de enero de 2010, como opción adicional, estoy dispuesta a reconocerlos en caso de que se negase a comprar el inmueble, devolviéndoselos en la forma de deposito bancario en la cuenta que ella indique...

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Llegada la etapa probatoria, la parte demandada en fecha Veintiuno (21) de Septiembre de 2010, presentó escrito mediante el cual promovió la prueba documental constituida por el contrato de opción a compra autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z. el día Trece (13) de Enero de 2010, bajo el No. 99, Tomo 3; así como, prueba de informes en aras que se oficiara al Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, a los fines de que suministre a este Tribunal la información concerniente a la ciudadana N.L.R.R., en cuanto ha, si es beneficiaria de un crédito hipotecario otorgado por esa institución bancaria para la adquisición de un inmueble y de ser así la fecha de la aprobación. Y por último, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos GISELVA PALMAR, L.R.M. y JOISELI V.T..

Por otro lado, la actora a través de escrito de pruebas promovió el contrato de opción a compra venta de fecha Once (11) de Enero de 2010, contentivo de sello húmedo del cual se lee “anulado”, y con el cual pretende demostrar que la parte accionada actuó de mala fe. Además promovió la prueba testimonial del ciudadano O.R.S.C., con la finalidad de que ratifique el informe de avaluó del inmueble objeto de la controversia.

III

En ese orden de ideas, este Juzgador para decidir observa:

La demanda bajo análisis se encuentra fundamentada en un Contrato de Opción a Compra-Venta; y al respecto el artículo 1.133 del Código Civil, define en términos generales el contrato como “…una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; siendo ese acuerdo de voluntades indispensable para la existencia del contrato, por lo que, hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el solo consentimiento obliga.

En ese sentido, los contratos no solo tienen la función de constituir, reglar, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino también la de modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o a las buenas costumbres; tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado código sustantivo.

Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

Para esa interpretación, el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes.

De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito en aras de no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato.

Ahora bien, la parte actora para el momento de interponer la demanda calificó su pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fundamentada en los artículos 1.113, 1.155, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; sin embargo, en el petitorio de su escrito libelar exige que:

…para que se le obligue a entregarme los documentos que requiero para finalizar la operación de compra venta del inmueble tales como solvencia impositiva de tasas e impuestos municipales y nacionales, servicios de agua y electricidad, ficha catastral, registro de información fiscal (R.I.F) y cualquiera otros que me sean requeridos por el registro para la firma definitiva del contrato, fundamentado en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil o en caso contrario, conforme a lo convenido en la Cláusula Cuarta del contrato, lo obligue este Tribunal a cancelar la cantidad de TREINTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 31.000,00) equivalentes a CUATROCIENTAS SETENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS CON NOVENTA Y DOS DECIMAS DEL TRIBUTO (476,92 U.T), cantidad entregada a la promitente vendedora en dos partes, la primera de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 10.000,00), equivalente a CIENTO CINCUENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMAS DEL TRIBUTO (153,84 U.T) y la segunda de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00), equivalentes a TRESCIENTAS SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS CON SESENTA Y NUEVE DECIMAS DEL TRIBUTO (307.69 U.T) como arras imputables al precio de venta…

En relación al extracto precedentemente citado, este Juzgador debe señalar que, la pretensión desplegada por el actor ampara dos requerimientos claramente diferenciales y con efectos jurídicos distintos a saber: el primero de ellos, por cuanto refiere al cumplimiento de las obligaciones recaídas sobre la parte accionada en lo que respecta a la entrega de las solvencias, para la protocolización del documento definitivo de venta, conlleva a la estabilidad del contrato en la consecución de su fin principal, mientras que el segundo al referirse a la ejecución de las arras, implica la renuncia al contrato que ellas garantizan, no lográndose demandar en consecuencia más nada como compensación de los daños y perjuicios, según lo que dispone el último párrafo del artículo 1276 Código Civil.

En tal sentido, resulta pertinente destacar que, si bien es cierto que los efectos producidos por ambos pedimentos resultan disímiles, no sería menos ciertos indicar que, los mismos se encuentran separados por la vocal “o”, la cual, constituye una conjunción disyuntiva que denota diferencia, separación o alternativa, constituyendo inteligencia de este Sentenciador entonces, ante tal situación de alternabilidad, acoger el primero de los requerimientos mencionados, por cuanto se evidencia que la pretensión perseguida por la accionante no es más que el cumplimiento del contrato bajo estudio, y así ha resultado afianzado del estudio de los hechos constitutivos plasmados en su escrito libelar, según se desprende de afirmaciones como la siguiente:

…Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que introduje solicitud de crédito hipotecario amparado por la Ley de Política Habitacional en el Banco de Venezuela, la cual, fue aprobada por la referida entidad financiera en su tiempo oportuno y quien con la entrega del documento de compra venta y el Instructivo y Confirmación de Firma del Credihipotecario materializó la aprobación del crédito, razón por la cual me comuniqué vía telefónica con “LA PROMITENTE VENDEDORA” para solicitarle los documentos que el registro exigía para la venta definitiva…”

En base a ello, resulta claro que debe tenerse en cuenta que, en la Sentencia por definición misma de ésta, corresponde acogerse o rechazarse la pretensión que se hace valer en la demanda y que es objeto del proceso; debe haber una exacta correspondencia entre la sentencia como acto del Juez y la pretensión como acto de la parte, pues de otro modo la función de la sentencia como acto de tutela jurídica no podría cumplirse.

Esta necesidad de la correspondencia de la sentencia con la pretensión, es evidente en el proceso civil dominado por el principio Dispositivo; ahora bien, para que la sentencia tenga una exacta correspondencia con la pretensión, es necesario asegurarse de que ella examina y considera los elementos de la pretensión: sujetos, objeto y título; y además, que la prueba utilizada por el juez al decidir sea exactamente la misma prueba aportada por las partes al proceso, pues de otro modo, no quedaría observar el mencionado principio. Es así como estos fines se consiguen en la realidad del proceso mediante el establecimiento de los requisitos de forma que intrínsicamente debe llenar la sentencia. En tal sentido, señala el jurista patrio y proyectista del Código de Procedimiento Civil A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo 2, pág. 299 y 300, lo siguiente:

(…)

e) la sentencia debe contener los fundamentos en que se apoye.

Como se ha visto antes, con esta exigencia se protege a las partes contra lo arbitrario, para que la decisión del Juez aparezca como el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en la circunstancia de hecho comprobada en la causa. No han de consistir los fundamentos en meras afirmaciones del Juez sino en las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo.

Como el poder del Juez, al momento de su decisión, se encuentra vinculado al derecho (quaestio iuris), y a la certeza de los hechos (quaestio facti), se sigue de aquí que la motivación del fallo ha de comprender ambas cuestiones, como expresamente lo exige el art. 243, ord.C.P.C.

En relación a la primera, deben expresarse en el fallo las razones de derecho que condujeron a lo dispositivo, lo que implica la mención de las normas generales y abstractas de la Ley que el Juez utiliza para determinar el contenido material de la norma individual en que consiste la sentencia, lo que no puede obviarse en ninguna forma, por tratarse de un proceso de individualización y concreción de mandatos que deben ser expresados en el acto.

La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no.

La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene la Corte - no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirva de base a lo dispositivo.

La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes.

La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar los preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegado por las partes

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Asimismo para el eximio jurista patrio Dr. Ricardo Henriquez La Roche, en su obra titulada “Código de Procedimiento Civil”, tomo 2, pág. 243, señala lo siguiente:

“Según de lo dispuesto en el artículo 12, el juez puede suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez “presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionado apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima “iura novit curia” viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina “Da Mihi factum, Dabo Tibi ius” (Dame los hechos, para darte el derecho)”.

Igualmente, debe observar quien suscribe el presente fallo que el principio de iura novit curia constituye una expresión latina que traduce que el juez conoce el derecho. Con ello pareciera darse a entender que las partes únicamente tienen que exponer los hechos al Magistrado puesto que éste está capacitado para aplicarles el derecho que corresponda.

De acuerdo con la jurisprudencia, y conforme a este principio, los jueces no pueden suplir los hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, pues a ello se le contrae su deber: de aplicar su derecho alegado o no por las partes a los hechos que si deben ser siempre alegados por éstas.

Con relación a la soberanía del juez respecto a la calificación jurídica, necesariamente la subsanación se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a las normas. En este sentido señala Chiovenda lo siguiente: “Lo que la regla prohíbe en este principio, es la sustitución de los hechos constituidos tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellas que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente si un mismo hecho cae sobre diversas normas, el cambio desde el punto vista jurídico está permitido al juez pero los hechos deben haber sido correctamente alegados por las partes”.

Desde que para la norma rige el principio iura novit curia, es decir, que el hecho normativo puede y debe ser libremente invocado por el Juez, se debe considerar que no son exigencias lógicas e intrínsecas al juicio las que justifican ese principio, sino exigencias prácticas de orden general. Estas exigencias se resumen en la uniformidad del juicio; es decir, que es necesario, como garantía suprema de igualdad entre los ciudadanos, que el caso sea decidido aplicando una norma idéntica en todos los otros casos iguales.

En tal sentido ha señalado nuestro m.T. en Sentencia de fecha 20 de abril de 2005, de la Sala de Casación Civil, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C.E.. AA20-C-2004-000241, lo siguiente:

“...Es claro, pues, que el formalizante pretende poner de manifiesto que el juez incurrió en un error al establecer la conclusiones jurídicas de los hechos afirmados en el libelo de forma diferente a la alegada por el actor, lo que en modo alguno constituye incongruencia, pues el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho, el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes.

En ese sentido, la Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998, (caso: J.I.G.T. c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A.), dejó sentado:

...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. Este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos...”. (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474).

Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...

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Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintitrés (23) de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, que dispuso:

…La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversas formas las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…

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Ahora bien, visto el análisis tanto doctrinario como jurisprudencial sobre el hecho de que el Juez puede y debe realizar la calificación jurídica al momento de dictar su sentencia, tomando en cuenta para ello, los hechos y elementos probatorios aportados por las partes; es preciso indicar que, resulta ajustado a la legalidad, calificar la presente pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, toda vez que de negársele la justicia pretendida por el actor so pretexto de la alternabilidad de los requerimientos planteados, y más aún cuando ha quedado plenamente materializada su pretensión de cumplimiento, se violentaría el artículo 26 constitucional que trata de la tutela judicial efectiva y el artículo 257 ibidem, que prevé que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. ASÍ SE DECIDE.

En atención al análisis realizado que permitió calificar la presente pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y continuando con el análisis de los hechos planteados por las partes, este Juzgador debe señalar que, la ciudadana N.L.R.R. en su carácter de promitente compradora, pretende el cumplimiento del contrato de opción a compra autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z., en fecha Trece (13) de Enero de 2010, bajo el No. 99, Tomo 3; suscrito con la ciudadana Z.M.S.P., cuyo convenio versa sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Felipe, Sector 06, Vereda 05ª, signado con el número 5-15, en el Municipio San F.d.E.Z., el cual se encuentra comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: Linda con casa 31 y mide Diez Metros con Noventa y Nueve Centímetros (10,99 mts); SUR: Linda con vereda 05ª y mide Diez Metros con Cincuenta y Nueve Centímetros (10,59 mts); ESTE: Linda con casa 5-14 y mide Dieciocho Metros con Veintiocho Centímetros (18,28 mts); OESTE: Linda con casa 5-16 y mide Dieciocho Metros con Cuarenta Centímetros (18,40 mts).

Ahora bien, en el referido acuerdo la promitente vendedora ofreció a la promitente compradora la opción de adquirir el bien inmueble identificado previamente, de modo que por un lado la promitente compradora aceptó la opción de compra que le fuera propuesta, y por el otro la promitente vendedora recibió la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), ya que es el valor pactado de la opción, cuya cantidad dineraria forma parte del precio de la posterior compra venta, por lo que, el saldo restante es el monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000,oo), el cual deberá ser pagado a la promitente vendedora dentro del lapso de ciento veinte (120) días, más treinta (30) días de prórroga, de manera que, durante el mencionado periodo deberá otorgarse la firma definitiva de la venta tal como se pactó en la cláusula tercera del contrato de opción a compra que constituye el instrumento fundante de la pretensión.

La parte demandada reconoció el vínculo contractual suscitado con la actora, aseveró que la copia simple del documento de opción a compra que se anexo al escrito libelar, fue anulado puesto que la cláusula cuarta era leonina, de manera que negó que se halla celebrado un primer contrato de opción a compra, afirmando que se trata del mismo, el cual, se autenticó el día Trece (13) de enero de 2010, pero con la modificación de la cláusula cuarta. Igualmente, manifestó que recibió de la promitente compradora la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), a través de un recibo privado de fecha Diecinueve (19) de Enero de 2010, como cuota adicional a los DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), pagados por concepto de arras de la opción a compra que consta en el contrato autenticado en fecha trece (13) de Enero de 2010. Asimismo, alegó que el lapso establecido en el contrato se venció el día Trece (13) de Junio de 2010, sin que la promitente compradora, realizara el finiquito de la operación de compra venta.

Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, Capitulo X, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el articulo 506, que es del siguiente tenor:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

.

Igualmente el Código Civil en el artículo 1.354, establece:

”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En atención a lo previsto en la legislación, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia expresó que:

…(analizando el Art. 1354 del C.Civ.) en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte… (…) El demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción…

. (Sentencia, SCC, 26 de Marzo de 1987, Ponente magistrado Dr. A.R., juicio E.L.V.V.. Tubi e Import, C.A.; O.P.T. 1987, N° 3, pág. 173)

Ulteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia respecto a la carga y apreciación de la prueba, asentó lo siguiente:

…Como se evidencia del contenido del Art. 506 del Código Adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley…

. (Sentencia, SCC, 26 de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. L.A.O.H., juicio Jardinca C.A., Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. N° 06-0031, S. RC N° 0536)

En razón de los mandatos legislativos y los antecedentes jurisprudenciales aludidos, resulta incuestionable que la actora en su cualidad de promitente compradora y la demandada en su carácter de promitente vendedora tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de modo que, este Sentenciador procede a la valoración de los medios probatorios promovidos y evacuados en la presente causa en aras de garantizar la tutela judicial efectiva.

Consta en autos contrato de opción a compra autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z. en fecha Trece (13) de Enero de 2010, bajo el No. 99, Tomo 3; de este documento se desprende que ciertamente las partes concertaron la opción de compra sobre el inmueble anteriormente descrito, por un periodo de tiempo de ciento veinte (120) días, más treinta (30) días de prórroga, siendo el precio convenido de la venta la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo), de los cuales la promitente vendedora declaró recibir de la promitente compradora la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), por concepto de la opción de compra, constituyendo ciertamente una obligación recaída sobre la promitente vendedora, el hacer entrega a la promitente compradora de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble litigioso tal como se colige de la cláusula séptima.

Ahora bien, a pesar que el instrumento bajo estudio fue adjuntado en copia simple al escrito libelar y el mismo no fue impugnado por el adversario, se observa que la parte demandada durante la instrucción de las causa consignó el aludido contrato en original, motivo por el cual, en virtud del principio de la comunidad de la prueba y que las pruebas incorporadas legalmente al proceso pertenecen a éste independientemente de la parte que la haya promovido, este Jurisdicente tiene certeza de la existencia de la relación contractual in comento y sus respectivas disposiciones contractuales, puesto que el instrumento notarial se efectuó en atención a las formalidades consagradas en el artículo 79 de la Ley de Registro Público y del Notariado, ya que se otorgó el mismo en presencia del funcionario público competente que posee fe pública para tales actos jurídicos; en ese sentido, se le confiere pleno valor probatorio al documento autenticado dada su pertinencia en el presente proceso. Y así se establece.

Igualmente, se acompañó al escrito libelar copia simple de documento privado suscrito en fecha Diecinueve (19) de Enero de 2010, mediante el cual la ciudadana Z.M.S.P., en su carácter de promitente vendedora declaró que recibió la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), de parte de la ciudadana MORA L.R.R., los cuales les fueron entregados en ese acto como cuota inicial de la venta; y en tal sentido, al constatarse que dicho instrumento en mención no fue impugnado en el presente juicio, sino que por el contrario, en la oportunidad de la contestación a la demanda la parte demandada afirmó que la promitente compradora le entregó la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), a través de recibo privado emitido el día Diecinueve (19) de Enero de 2010, como cuota adicional a los DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), que se le confirieron en calidad de arras, es decir, que la accionada reconoció el contenido del aludido documento, este Tribunal es partidario del antecedente judicial relativo a la norma jurídica prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que consiste en lo siguiente :

”…La norma que antecede se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos y como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación a contrario, si no son de esta especie, ninguna copia tendrá valor probatorio, aún cuando no sean impugnadas expresamente. Queda a salvo, claro está que la parte a quien se le opone la copia simple de un documento que no este en la categoría legal sufra indicada, la reconozca expresamente, caso en el cual se tendrá por reconocida…”. (Sentencia, SCC, 06 de mayo de 1999, Ponente Magistrado Dr. J.L.B.W., Juicio Amilcan B.V.. Banco de Venezuela S.A.C.A., Exp. N° 98-0502, S. N° 0227)

Entonces, en virtud de la confesión expuesta por la ciudadana Z.M.S.P. en el acto de contestación de la demanda, concerniente a la cantidad pecuniaria recibida con motivo de la opción de compra, así como del instrumento contentivo de la misma, se tiene entonces la referida copia simple como instrumento privado reconocido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual goza de pleno valor probatorio. Y así se establece.

En consecuencia, de conformidad con el estudio conjunto de los instrumentos precedentemente analizados, este Juzgador observa que, si bien es cierto, que la promitente compradora entregó a la promitente vendedora la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), en calidad de arras tal como se evidencia de la cláusula tercera del referido acuerdo de opción a compra, e igualmente en el escrito de contestación de la demanda la promitente vendedora afirmó que recibió la mencionada cantidad dineraria más la suma adicional de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), por concepto de la opción de compra, de conformidad con el instrumento privado de fecha Diecinueve (19) de Enero de 2010; no es menos cierto, que la promitente vendedora recíprocamente se obligó a hacer entrega a la promitente compradora de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble litigioso tal como se colige de la cláusula séptima del acuerdo, esto con la finalidad de que posteriormente se realizara la operación definitiva de compraventa, constituyendo en consecuencia, el cumplimiento de tal obligación carga probatoria para esta parte, en el sentido de demostrar que ha quedado liberado de su obligación dada su ejecución.

En este orden de ideas, respecto a la prueba testimonial promovida por la parte demandada, se trae a colación el interrogatorio que se le realizó a la ciudadana L.R.M.A., fue el siguiente:

…PRIMERA: Diga la testigo si conoce a la ciudadana Z.S.. Contestó: Si la conozco, de vista, trato y comunicación. SEGUNDA: Diga la testigo si conoce a la ciudadana N.L.R.. Contestó: Si, la conocí en casa de la señora Z.S., el día 29 de junio de este año, a las seis o siete de la noche. TERCERA: Diga la testigo si puede decirle al tribunal, que le dijo la señora N.R. a la señora Z.S., el día 29 de junio de 2010, en la hora que presencio la visita de la señora Ramos en casa de la señora Z.S.. Contestó: Estaban hablando con respecto a la vivienda de la señora, que debía volver a hacer el tramite nuevamente de los documentos para la venta de la vivienda con el banco, por el vencimiento...

Sucesivamente, la apoderada judicial de la parte actora repreguntó de la siguiente forma:

”…PRIMERA: Diga la testigo cuales son las características fisonómicas de la señora N.R.. Contestó: Es una señora alta, blanca, es gordita, rellenita, cabello claro, el color de los ojos no los detalle. SEGUNDA: Diga la testigo cuales fueron los documentos requeridos por la señora Nora a la señora Z.S.. Contestó: Ella estaba hablando de una opción a compra que ya se había vencido, y otros documentos de la vivienda, que debía renovar la opción a compra que ya se había vencido y el banco se la estaba pidiendo. TERCERA: Diga la testigo cual fue el lapso que le dijo la señora Nora que tenía para protocolizar el documento. Contestó: No se, pero me imagino que tenía que hacer el documento de la opción que se había vencido, de eso fue que hablaron y el banco se lo exigía de nuevo…”.

Por otro lado, respecto a la testimonial rendida por la ciudadana JOISELI V.T.J., se constata que la aludida manifestó respecto a las preguntas que le fueron realizadas lo siguiente:

…PRIMERA: Diga la testigo si conoce a la ciudadana Z.S.. Contestó: Si la conozco. SEGUNDA: Diga la testigo si conoce a la ciudadana N.L.R.. Contestó: Si, la conozco. TERCERA: Diga la testigo si presenció o no una entrevista entre las ciudadanas Z.S. y N.L.R., en que fecha y lugar. Contestó: Si la presencie en fecha 29 de Junio de 2010, entre las seis y siete de la tarde, estábamos allí porque soy la manicurista de la señora Zulay, estaba en ese momento cuando ella llego, le decía de renovar una solvencia se servicios municipales y renovar lo del crédito del banco, ella le dijo que como no, que estaba de acuerdo…

.

Pues bien, de la narración de los hechos expuestos por las testigos se deduce que ambas estuvieron presentes el día Veintinueve (29) de Junio de 2010, cuando la promitente vendedora y la promitente compradora conversaron lo concerniente al vencimiento de la opción a compra, y platicaron de que debían realizarse nuevamente los trámites respectivos de las solvencias municipales. De manera que, la parte demandada pretende demostrar que luego de trascurrido el lapso de tiempo estipulado para la opción a compra, le manifestó a la demandante que no tenía ningún impedimento para realizar nuevamente los trámites para obtener las solvencias municipales y un nuevo contrato de opción a compra.

No obstante, tales declaraciones no generan la convicción en este Juzgador de que la promitente vendedora efectivamente haya cumplido con su obligación que fuere reclamada en el presente procedimiento, concerniente a la entrega respecto a la promitente compradora de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo los impuestos sobre el inmueble objeto de la controversia, tal como previamente lo acordaron en la cláusula séptima de la convención objeto del presente proceso, pues por el contrario las declaraciones testimoniales versan sobre circunstancias poco relevantes respecto a los hechos debatidos.

Por otro lado es oportuno destacar que, se efectuó la apreciación y valoración de este medio probatorio de conformidad con los preceptos normativos consagrados en el Código Civil a partir del artículo 1.387 y siguientes, y en atención a las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil en la sección primera de los testigos y de sus declaraciones, siendo menester traer a colación el criterio jurisprudencial que es del siguiente tenor:

…desde el momento que el Art. 486 eiusdem establece como requisito que el testigo antes de contestar debe ser juramentado, sin duda estamos en presencia de una formalidad exigida por la ley para la validez del acto, por lo que su omisión acarreará la nulidad del mismo. (…) La Sala no considera que la falta de juramentación de un testigo pueda ser subsanada o convalidada por las partes..

. (Sentencia, SCC, 13 de abril de 2000, Ponente Magistrado Dr. A.R.J., juicio J.M.H.V.. Punto Tres, C.A., Exp. N° 99-0825, S. RC. N° 0112)

En ese sentido, se verificó en las actas procesales que a los testigos se les formuló la juramentación respectiva y que no están incurso en ninguno de impedimentos establecidos por el legislador para declarar en juicio, es decir, no presentaron inconvenientes para responder las interrogantes que se les practicara con el objeto de esclarecer los hechos controvertidos, de manera que tal acto cumplió rigurosamente con las formalidades de ley para su validez y eficacia jurídica, sin embargo resulta forzoso desechar de este proceso la prueba testimonial porque versa sobre hechos impertinentes que no guardan relación lógica, respecto a las circunstancias controvertidas en este juicio, específicamente lo atinente al supuesto incumplimiento de las cláusulas del contrato de opción a compra. Y así se establece.

Respecto al informe proferido por el Banco de Venezuela en fecha Diez (10) de Noviembre de 2010, signado con el número GRC-2010-8658, este Juzgador observa que, si bien es cierto que la institución financiera comunicó en primer término que la ciudadana N.L.R.R., “…no posee crédito hipotecario con esta institución…”; no resultaría menos cierto resaltar que, en un segundo comunicado dirigido a este Despacho por la referida entidad bancaria, de fecha 17 de Febrero de 2011, signado con el número GRC-2011-08537, ésta manifestó que de una revisión en los archivos del área de Crédito Hipotecario, se ubicó un borrador del documento de venta con garantía hipotecaria de primer grado, visado por la abogada M.N.d.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 63.124, e integrante del Escritorio Jurídico Niño, González & Asociados S.C., el cual se remitió a este Tribunal.

Por lo que, respecto al medio en cuestión, este Juzgador estima pertinente señalar que, a partir de la información suministrada por el Banco de Venezuela, en lo concerniente a la remisión que éste realiza de documento contentivo del contrato de compraventa y préstamo con garantía hipotecaria, dimana una presunción de certeza y veracidad, referente a que la promitente compradora solicitó al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, el crédito hipotecario y que el mismo resultó aprobado, debido a que, la mencionada entidad financiera efectuó un borrador del documento contentivo de la compra venta, y del contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado, conllevando ello a afirmar que la existencia de tal documento únicamente podría derivar, en virtud de la aprobación de la solicitud de crédito realizada.

Entonces siendo que tales hechos que constan en los archivos de esa institución bancaria, fueron requeridos en virtud del principio dispositivo conforme a lo instituido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma jurídica toma vigor a instancia de parte y permite que se aporte al proceso documentos e información que ilustren al operador de justicia en la búsqueda de la verdad de los hechos, de allí que este Juzgador acoge el criterio jurisprudencial siguiente:

…la naturaleza de dichos informes estriba en ser un medio probatorio por medio del cual, tal como se señaló, se busca traer al debate actos y documentos de la Administración Pública o de otros organismos, sin que tal circunstancia entrañe, en forma alguna, una actividad instructora; de igual forma, tal prueba queda sujeta al onus probando incumbit, toda vez que si bien es requerida por el juez, debe serlo a solicitud de parte…

. (Sentencia, SPA, 08 demayo de 2003, Ponente Magistrado Dr. L.I.Z., juicio Fisco Nacional Vs. Banco Mercantil, C.A. SACA, Exp. N° 99-15993, S. N° 0670)

Por lo que dada la promoción y evacuación de este medio probatorio conforme a los lineamientos legales, y constatada la pertinencia de la prueba de informes en el presente proceso se le confiere pleno valor probatorio. Y así se establece.

El análisis probatorio precedente, da por asentado que la resolución del conflicto de intereses surgido en la causa que hoy se decide, versa únicamente sobre la interpretación del contenido de las cláusulas tercera, quinta y séptima del contrato de opción de compra-venta celebrado; estipulaciones contractuales éstas que ameritan ser traídas a colación nuevamente, en aras de determinar su alcance exacto respecto a las obligaciones asumidas por las partes contratantes, quienes pactaron:

“…TERCERA; El precio estipulado de venta es por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), de los cuales “LA PROMITENTE VENDEDORA” declara recibir de “LA PROMITENTE COMPRADORA” como OPCIÓN DE COMPRA en este acto, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), que constituye el valor de la opción a compra, suma esta que será imputada al precio de compra venta, y el saldo deudor, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), serán cancelados en el lapso de CIENTO VEINTE (120) días calendario, mas TREINTA (30) días de prorroga, fecha en la que deberá otorgarse la firma definitiva de dicha compra venta. “LA PROMITENTE COMPRADORA” acepta que una vez que la “LA PROMITENTE VENDEDORA” haya recibido la cantidad de los CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) acordados para la firma definitiva, esta ultima tendrá dos (02) meses para desocupar el inmueble a que hace referencia este contrato de opción a compra…QUINTA: se deja constancia expresa y así lo acepta “LA PROMITENTE COMPRADORA” que una vez cancelado el precio total de la compra venta “LA PROMITENTE VENDEDORA”, requiere de sesenta (60) días candelarios (sic) para entregar totalmente desocupado el inmueble a que se refiere este instrumento…SEPTIMA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a hacer entrega de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble objeto de esta operación de compra-venta, ya que la venta definitiva se hará libre de todo pasivo, tanto para Entes Públicos, como Privados….”

Como se puede apreciar del contenido de las estipulaciones contractuales anteriormente trascritas, las misma son reguladoras de lo atinente al valor de la cosa opcionada, su oportunidad de pago y la modalidad de entrega del inmueble, motivo por el cual, su interpretación en todo momento debe concatenarse de manera armónica y no aislada para poder determinar su verdadero alcance. Por consiguiente, se infiere de su contenido la sucesión cronología de una serie de eventos que reflejan la voluntad de los contratantes, y que dicho sea de paso, se encuentran dentro del denominador común típico en este tipo de negociaciones para la adquisición de viviendas.

Pues bien, de la cláusula tercera se sustrae la obligación asumida por la demandante de pagar una inicial, lo cual se verificó, mediante la entrega que ésta hizo en la celebración del referido contrato de opción, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), así como también, respecto a la entrega de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), que realizó posteriormente mediante documento privado, la cual, fue expresamente reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación, ascendiendo entonces la cantidad inicial entregada a la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00); siendo que el monto faltante por pagar se verificaría en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta. Sobre este particular, no existe mayor duda sobre la interpretación de la voluntad de los contratantes plasmada en la letra del contrato bajo estudio, ya que como es costumbre en la mayoría de estos tipos de contratos, el comprador entrega una suma dineraria por concepto de inicial y el remanente o saldo faltante por pagar lo entrega en la protocolización del documento definitivo de venta.

En el presente caso, la primera de las estipulaciones bajo análisis es clara al establecer que el pago de saldo deudor final, debe ser cancelado por la promitente compradora en el lapso de CIENTO VEINTE (120) días calendario, mas TREINTA (30) días de prorroga siguientes, oportunidad en la que deberá otorgarse la firma definitiva de dicha compra venta, evento éste que conlleva indefectiblemente a que la promitente vendedora según lo establece la cláusula séptima haga entrega de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble objeto de esta operación de compra-venta, ya que sería ilógico e incongruente para este tipo de relación jurídica –y por demás fuera de la práctica común- proceder a la protocolización o venta definitiva del bien y su consiguiente pago final, sin que previamente se encuentre efectivamente el bien inmueble libre de todo pasivo respecto a los referidos servicios.

En conclusión y para darle un sentido y ordenación final a los eventos que han debido verificarse, debe este Juzgador adminicularlos con la verdadera razón de ser y la efectiva aplicación que la costumbre usualmente ha enseñado para este tipo de contrataciones:

Entonces al entregar la parte actora el monto inicial de la opción, y abonarse éste al precio total del bien inmueble objeto del contrato, nació subsecuentemente para ésta una obligación en relación a la entrega del saldo deudor final de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), dentro del plazo de CIENTO VEINTE (120) días calendario, mas TREINTA (30) días de prorroga siguientes celebración del contrato de opción, evento éste en la cual, la promitente vendedora debía cumplir con su obligación respecto a la entrega de las correspondientes solvencias que recaían sobre el bien inmueble objeto del contrato, sin las cuales resultaba irrealizable la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

En consecuencia, delimitado el alcance de las cláusulas tercera y séptima del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima este Juzgador que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, del cual se deriva la obligación que se pretende ejecutar con la presente demanda, así como también, cumplió con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final.

Sin embargo, si bien es cierto que la parte actora cumplió con las obligaciones asumidas por ella en su carácter de promitente compradora, no es menos cierto que, la parte demandada, no consignó en el expediente las solvencias de los servicios públicos relativas al inmueble objeto de la opción a compra, en otras palabras, no consta en las actas procesales algún medio probatorio del cual se infiera que la promitente vendedora haya gestionado lo concerniente a las solvencias municipales para suministrárselas a la parte demandante en aras de consumar la venta definitiva, de manera que no demostró en el iter procesal que durante el periodo de vigencia del referido contrato, haya ejecutado su obligación de entregar todas las solvencias de los servicios públicos a la promitente compradora tal como se pacto en la cláusula séptima del convenio autenticado, o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a ésta.

En tal sentido, el Código Civil en el Título III de las obligaciones, Capitulo I de las fuentes de las obligaciones, Sección I de los contratos, Parágrafo tercero de los efectos de los contratos, particularmente el artículo 1.159, dispone que:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

. (Subrayado del tribuna)

Conforme al mandato legal ut supra citado, se deduce que el deudor de una obligación contractual está sujeto a ejecutarla de la misma forma como está sometido a cumplir las disposiciones legislativas vigentes, de ese modo el operador legislativo equiparó la fuerza obligatoria del contrato con la fuerza obligatoria de la ley, en ese sentido la convención contractual tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez, por lo que el operador de justicia que está encargado de dirimir una controversia vinculada a un contrato, debe ineludiblemente acatar las disposiciones acordadas por las partes contratantes, salvo que hayan estipulaciones contrarias al orden público; sin embargo en el caso de autos el acuerdo autenticado concerniente a la opción de compra contiene cláusulas lícitas que deberán ser ejecutadas equitativamente tanto por la promitente compradora como por la promitente vendedora, porque tienen fuerza de ley tal como lo establece la norma jurídica precedente.

Sucesivamente, el artículo 1.160 del aludido Compendio Normativo Sustantivo, instituye lo siguiente:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

. (Énfasis de este Juzgado)

El precepto legal previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Respecto a la inejecución del contrato bilateral, la más calificada doctrina apuntó lo siguiente:

El incumplimiento de la obligación recíproca es el único requisito.- Que el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta demostrar, que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla, resulta en cambio del texto del art. 1167 del C.C. El ejercicio de la acción de resolución, lo mismo que el de la acción de cumplimiento, no está subordinada allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento del demandado…

. (La Resolución del Contrato por Incumplimiento, J.M.-Orsini, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Estudios, Caracas 2003, Pág. 243) (Subrayado de este Tribunal)

Posteriormente, el artículo 1.264 del referido Código Sustantivo, señala que:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

. (Subrayado nuestro)

Ahora bien, una vez verificado en las actas que conforman el presente expediente que, la ciudadana Z.M.S.P. en su cualidad de promitente vendedora, inejecutó su obligación de hacer, relativa a la entrega que debió efectuarle a la promitente compradora de todas las solvencias de los servicios públicos correspondientes al bien inmueble sobre el cual versa la opción de compra, este Juzgador considera pertinente señalar que, se ha configurado el silogismo jurídico aplicable al presente caso, y que no es más que activación del dispositivo normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que resulta conforme a derecho declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentara la ciudadana N.L.R.R., en contra de la ciudadana Z.M.S.P., todas antes identificadas. ASÍ SE DECIDE.

IV

En base a los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C.J. del Estado Zulia declara: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana N.L.R.R., contra la ciudadana Z.M.S.P., todas antes identificadas.

En consecuencia;

PRIMERO

Se ORDENA a la ciudadana Z.M.S.P., hacer entrega a la ciudadana N.L.R.R., de todas las solvencias de servicios públicos, incluyendo impuestos sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, de conformidad lo establece la cláusula séptima del contrato incumplido, para lo cual se le concede un lapso perentorio de TREINTA (30) DÍAS CONTÍNUOS O CALENDARIOS, contados a partir de que el presente fallo adquiera firmeza, debiendo probar en autos tal ejecución.

SEGUNDO

Que una vez entregadas las solvencias a las cuales se hizo mención en el particular primero, el actor deberá consignar ante este Tribunal, la suma adeudada por concepto del precio faltante por pagar, es decir, la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 130.000,00), y una vez recibido por la parte demandada este monto, se procederá con la protocolización del documento definitivo de venta y posterior entrega de las llaves del inmueble, concediéndose un lapso de sesenta (60) días calendario siguientes a dicha protocolización, para que la parte demandada entregue totalmente desocupado el bien inmueble.

TERCERO

Que en el supuesto caso de que una vez vencido el lapso otorgado, la parte demandada incumpliere con lo ordenado en el particular primero, o en el supuesto de que se negare a recibir el monto adeudado y mencionado en el particular anterior, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.266 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, quedará plenamente facultada de derecho, la ciudadana N.L.R.R., antes identificada, para gestionar todo lo concerniente a la obtención de las solvencias de servicios públicos e impuestos que sobrevengan al inmueble objeto del contrato, siendo deducidos los gastos realizados respecto a dichas solvencias, del saldo total restante por cancelar, es decir, de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 130.000,00); procediéndose en dicho caso entonces, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, es decir, con la protocolización del presente fallo en el Registro Inmobiliario correspondiente, como documento traslativo de la propiedad del inmueble in comento.

CUARTO

SE CONDENA en costas a la parte demandada Z.M.S.P., ya identificada, por haber sido vencida totalmente en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Se hace constar que la abogada en ejercicio G.S.R.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 145.658, obró en el proceso con el carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, y los abogados en ejercicio J.E.R. y EDICCIO R.C., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 98.013 y 22.889 respectivamente, actuaron con el carácter de apoderados judiciales la parte demandada en el presente juicio.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C.J. del Estado Zulia, en Maracaibo, a los Diecisiete (17) días del mes de Mayo de 2011.

Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ TEMPORAL,

ABOG. YBRAÍN RINCÓN MONTIEL

LA SECRETARIA,

ABOG. V.B.M.

En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) se publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

ABOG. V.B.M.

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