Decisión nº PJ0172014000076 de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 20 de Marzo de 2014

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES JOAR 26, S.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de junio de 1996, bajo el No 16, Tomo 161-A Pro.

DEMANDADO: INVERSIONES 433219, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de noviembre de 2005, bajo el No 12, Tomo 109-A Cto.

APODERADOS

DEMANDANTES: M.C. y S.A., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 6.755 y 11.804, respectivamente.

APODERADA

DEMANDADO: T.E.G.C., abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 1.988.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Por vencimiento de la

Prórroga Legal) (Local-Estacionamiento)

EXPEDIENTE No: AP31-V-2013-001605

- I –

- NARRATIVA-

En fecha 17 de octubre de 2013, se presenta escrito contentivo de la demanda ante la U.R.D.D., y una vez distribuida correspondió su conocimiento a este Tribunal.

En fecha 23 de octubre de 2013 es admitida la demanda, y se ordena su trámite por el juicio breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones procesales consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .

En fecha 14 de febrero de 2014 comparece el abogado T.E.G. y nombre y representación de la parte demandada se da por citado.

En fecha 18 de febrero de 2014 comparece el apoderado de la parte demandada y procede a consignar escrito de contestación a la demanda.

En fecha 06 de marzo de 2014 comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 07 de Marzo de 2014, comparece el apoderado judicial de la parte actora y procede a impugnar el poder otorgado por la parte demandada.

En fecha 10 de marzo de 2014 comparece la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 10 de marzo de 2014 se proveen las pruebas promovidas por la parte demandada y se prorroga el lapso de pruebas por dos (2) días de despacho.

En fecha 11 de Marzo de 2014 comparece la apoderada de la actora y presente escrito complementario de pruebas.

En fecha 12 de marzo de 2014 el Tribunal provee sobre las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 13 de Marzo de 2014 se declara desierto el acta de declaración del testigo M.S.R..

En fecha 17 de Marzo de 2014 comparece la apoderada de la actora y presenta escrito de conclusiones.

En fecha 17 de marzo de 2014 comparece el apoderado de la demandada y procede a consignar pruebas documentales.

En fecha 17 de marzo de 2014 comparece el apoderado judicial de la demandada y mediante diligencia solicita nueva oportunidad para la evacuación de testigos.

Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-

- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –

Alegatos de la Parte Actora:

La parte actora en su escrito libelar alegó:

- Que en fecha 21 de octubre de 2010 celebró contrato de arrendamiento con la sociedad demandada, el cual tuvo por objeto el local de estacionamiento con rampa estructural que forma parte del Estacionamiento del Edificio Comercial y de Oficinas denominado “CENTRUM”, situado entre la Avenida A.L. o Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital de la Ciudad de Caracas.

- Que la relación arrendaticia se inició el 01 de octubre de 2005, con la celebración del primer contrato.

- Que en el último contrato de arrendamiento las partes convinieron de conformidad con la Cláusula Cuarta, que el plazo de duración del contrato sería de un (1) año fijo comprendido entre el 01 de octubre de 2010 hasta el 30 de septiembre de 2011.

- Que llegada la fecha de vencimiento del último contrato, las partes no celebraron uno nuevo, y comenzó a contarse el lapso de la prórroga legal de dos (2) años, según lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que el lapso de la prórroga legal venció el día 30 de septiembre de 2013, sin que hasta la fecha de la presentación de la demanda el demandada haya dado cumplimiento con el contrato y haya hecho entrega del local debidamente desocupado.

- Como fundamentos de derecho alega los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que como consecuencia de estos hechos procede a demandar para que la sociedad demandada convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a: 1) En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y entregar el inmueble libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; 2) En pagar las costas y costos procesales.

- Estimó la cuantía en DOSCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bsf.260.880,00).

Alegatos de la Parte Demandada:

En la oportunidad de la contestación, el demandado alegó:

- Señala que el último contrato celebrado entre las partes fue el 21 de octubre de 2010.

- Que la arrendadora hizo uso de su intención de renovar le contrato, mediante comunicación remitida por la actora de fecha 07 de septiembre de 2011, pero que no respondió a la misma en virtud a que tenía que realizarse por lo menos antes de 60 días de la fecha de vencimiento del término fijo, y que en razón a ello y el haber continua ocupando el local, sin oposición de la arrendadora, el contrato se convirtió en tiempo indefinido a partir del 30 de septiembre de 2011.

- Que ha venido pagando los canones en la cuenta bancaria de la arrendataria, incluido el último mes de octubre de 2013, señalando el demandado que este canon le fue “devuelto” “en virtud de haber considerado por terminado el contrato de arrendamiento”, y que por esta razón procedió a elaborar dos (2) cheques a nombre de la actora por concepto de los canones de los meses de octubre y noviembre de 2013, y que los mismos no fueron aceptados por la arrendadora con el mismo argumento de la terminación del contrato, por lo que procedió a realizar un cheque de gerencia y que presenta al momento de la contestación de demanda.

- Que los canones de arrendamiento de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014 los ha consignado en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en Caracas.

- Argumenta que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, y según su criterio esto significa que si el arrendatario no declara expresamente que se acoge a dicha prórroga legal, la misma, no opera a favor del arrendatario, y que en el presente caso, al no haberse acogido a la prórroga legal, y habiendo continuado ocupando el inmueble pagando los canones de arrendamiento, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.

- Que al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado la arrendataria solo podría demandar por las causales consagradas en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Solicita que la demanda sea declarada sin lugar y sea condenado en costas el demandado.

Análisis de la situación planteada:

Como punto previo al análisis del asunto de fondo, pasa este Tribunal a resolver la impugnación que del poder del demandado hiciere la parte actora mediante diligencia de fecha 07 de marzo de 2014, mediante la cual procedió a impugnar el instrumento poder consignado por el apoderado de la parte demandada “por tratarse de una simple fotocopia”.

En este sentido se observa que en fecha 14 de febrero de 2014, fecha en que compareció el abogado T.G., y mediante diligencia se dio por citado en nombre y representación de la sociedad demandada, y procedió a consignar en copia simple (folios 51 al 54), y en fecha 18 de febrero de 2014, oportunidad en que procedió a contestar la demanda, procedió a consignar en copia simple (folios 59 al 62), nuevamente, instrumento poder. Así de conformidad con el libro diario llevado por este Tribunal se evidencia que los días posteriores a la contestación (18 de febrero), fueron: 19, 20, 21, 24 y 25 de febrero; y siendo que la impugnación de las copias se realizó en fecha 06 de marzo de 2014, es decir, una vez vencidos los cinco (5) días a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se desecha la impugnación y se declarada válido las copias del instrumento poder consignados. Así se decide.-

En relación al fondo de la controversia se observa que el demandado admite en su contestación la existencia de la relación jurídica contractual, y admite que el la relación inicio en fecha 01 de octubre de 2005, y que el último contrato fue celebrado en fecha 21 de octubre de 2010. Este contrato corre inserto a los autos a los folios 12 al 17, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador en fecha 21 de octubre de 2010, el cual es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Del contenido del contrato de arriendo celebrado en fecha 21 de octubre de 2010, se evidencia que de conformidad con la Cláusula Cuarta el plazo de duración era de un (1) año fijo comprendido entre el 01 de octubre de 2010 hasta el 30 de septiembre de 2011 “sin que sea necesaria notificación alguna para considerar el presente contrato terminado, y de acuerdo a lo expresado, ello se cumplirá por el solo vencimiento del término fijo, a menos que una de las partes notifique a la otra su intención de prorrogarlo y esta otra lo aprobare, antes de sesenta (60) días a la fecha el vencimiento de la vigencia del presente contrato, suscribiéndose uno nuevo en donde se especifiquen los canones y otras condiciones del contrato de arrendamiento. En caso contrario “EL ARRENDATARIO” podrá acogerse a la prórroga legal estipulada en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario cuyo canon mensual se regirá en los términos estipulados en el presente contrato.”

Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido lo establece el artículo 1.354 del Código Civil.

En este orden de ideas, el demandado ha alegado como defensa fundamental que el contrato de arrendamiento, una vez llegada la fecha de finalización de su lapso contractual, esto es, llegado el 30 de septiembre de 2011, el mismo se indeterminó.

La indeterminación del tiempo de un contrato que nació por término fijo es la figura que se conoce como “tácita reconducción” y se encuentra legalmente establecida en el artículo 1.600 del Código Civil el cual establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendado, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”. Tal como se observa el supuesto de hecho de la norma para que se indetermine el contrato es la concurrencia de varios hechos, a saber: 1) que exista un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) Que el arrendatario quede en posesión del inmueble arrendado; 3) que el arrendador permita o deje que el arrendatario continúe ocupando el inmueble luego de finalizado el tiempo estipulado.

En el presente caso, se dan los primeros dos requisitos de la norma, es decir, que se trate de un contrato a tiempo determinado, y que el arrendatario haya quedado en posesión del inmueble arrendado luego de fenecido el lapso natural del contrato. En relación al tercer requisito de la norma, esta es, que la posesión del inmueble por parte del demandado con posterioridad a la fecha de finalización del contrato, se observan de las actas varios elementos: 1) Una vez llegado el 30 de septiembre de 2011, fecha de finalización del contrato de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se prorrogó, pero no en virtud a la voluntad de las partes, sino en virtud a la voluntad de la ley, a través de la figura denominada la “Prórroga Legal Arrendaticia”, y de conformidad con el literal “c” del artículo 38 eiusdem, al haber durado la relación arrendaticia seis (6) años (2005-2011), el lapso de la prórroga legal era de dos (2) años. En relación al argumento esgrimido por el demandado en su escrito de contestación al señalar que la prórroga legal era potestativa para el arrendatario y obligatoria para el demandado, y que en el presente la arrendatario no optó por la prórroga legal, sino que optó por permanecer en el inmueble con animo de renovación y eventual determinación, es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 eiusdem la prórroga legal opera de pleno derecho, por lo tanto, si el arrendatario permanece en el inmueble luego de vencido el lapso natural del contrato, su estadía en el inmueble es por el uso de la prórroga legal y su estadía se entiende como la determinación de hacer uso de la prórroga legal. Lo contrario, es decir, si el arrendatario no quiere hacer uso de la prórroga legal equivaldrá a que proceda a hacer entrega del local arrendado. Éste el sentido que debe dársele a la norma. Así se establece. 2) Concatenado con lo anterior, tenemos que el lapso de la prórroga legal venció el 30 de septiembre de 2013, y el arrendatario procedió a demandar el cumplimiento del contrato a través de la presente demanda en fecha 17 de octubre de 2013. 3) Otro elemento consiste en la carta remitida por el arrendador a la arrendataria y que fue aportada como prueba por la parte demandada, las cuales si bien se trata de copia simple de instrumentos privados, pero aportados con posterioridad por la actora con sello húmedo y firma original del demandado (folio 118), de los mismos se evidenciaría la clara voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato. 4) Otro elemento importante es el hecho de que la demandada en su escrito de contestación señala que procedió a depositar en la cuenta bancaria del arrendador el canon correspondiente al mes de octubre de 2013 y que este canon le fue “devuelto” por el arrendador alegando este último: “en virtud de haber considerado por terminado el contrato de arrendamiento”. 5) Otro elemento es que los canones de arrendamiento de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014 que la arrendataria ha consignado en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en Caracas a favor del arrendador no existe evidencia que los mismos hayan sido retirados por la arrendadora.

Los anteriores elementos de autos nos llevan a concluir que, la arrendadora no ha tenido ninguna conducta de la que pueda presumirse su voluntad de renovar el contrato, sino por el contrario, se evidencia que todas sus acciones han sido dirigidos a obtener la devolución de su inmueble y su firme voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia y obtener la devolución del local dado en arrendamiento.

Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:

1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español L.D.P. la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)

2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);

3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Asimismo debe señalarse el contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”, por lo que, en el presente caso, llegado el 30 de septiembre de 2013, fecha en que feneció el lapso de la prórroga legal, el demandado tenía la obligación de dar cumplimiento a su obligación legal y contractual de entrega del inmueble arrendado, cosa que no hizo, por lo que, en virtud de existir plena prueba de los hechos alegados por el actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión se hace procedente en derecho. Así se decide.-

- III -

- D I S P O S I T I V A -

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la sociedad INVERSIONES JOAR 26, S.A., en contra de la sociedad INVERSIONES 433219, C.A., ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así:

PRIMERO

Se condena a la demanda a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un local de estacionamiento con rampa estructural que forma parte del Estacionamiento del Edificio Comercial y de Oficinas denominado “CENTRUM”, situado entre la Avenida A.L. o Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital de la Ciudad de Caracas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTE (20) DÍAS DEL MES DE MARZO DEL AÑO DOS MIL CATORCE (2014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-

El Juez Titular,

E.J.F.R.

La Secretaria Titular,

Abg. Luzd.J.S.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria Titular,

Abg. Luzd.J.S.

EJFR/LJ.-

Exp. No AP31-V-2013-001605