Decisión nº 9 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 8 de Agosto de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ESTADO ZULIA

203° y 154°

-I-

PARTE ACTORA: Ciudadanas O.J.F. viuda de GONZÁLEZ y L.G.F., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.510.596 y 4.532.034, respectivamente, domiciliadas en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana C.I.G.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.726.572, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 108.113, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano F.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.715.265, y de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos A.S.C., A.E.M. y R.M.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-abogado bajo los Nos. 57.700, 61.920 y 51.956, respectivamente.

SENTENCIA DEFINITIVA

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No. 1860-08

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia y en virtud de la distribución de fecha 8 de abril de 2008, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, marcado con la letra “A”; copia certificada de instrumento poder otorgado por la parte actora, el cual riela a los folios 12 al 13 del expediente; copia simple de comunicación de fecha 8 de diciembre de 2006, la cual cursa al folio 14 del expediente; copia de estado de endeudamiento emitido por Hidrolago que corre inserto a los folios 15 y 16 del expediente; Inspección Judicial practicada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signada con el No. 479-2008, la cual riela de los folios 17 al 52 del presente expediente.

Alegó la parte actora en el escrito libelar que en fecha 26 de marzo de 2003, su representada O.F.v.d.G., quien es madre de la co-demandante, ciudadana L.G.F. previamente identificada, dio en calidad de arrendamiento un inmueble donde se encuentra un local comercial signado con el número 77-63 ubicado en la Avenida La Limpia, calle 79, en Jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z., al ciudadano F.H., arriba identificado; que dicho contrato se encuentra autenticado en la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26 de marzo de 2003, anotado bajo el No. 63, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, el cual consignó como documento fundamental de la pretensión marcado con la letra “A”; que la relación arrendaticia se inicio por seis (06) meses, prorrogable por un (1) periodo igual de tiempo según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, cuya única prórroga se cumplió.

Señaló que el contrato se indeterminó en virtud de la permanencia en el tiempo de la relación arrendaticia sostenida hasta el 8 de diciembre de 2006 cuando le participó al ciudadano F.H., en representación de la ciudadana O.F.V.D.G., y de la co-demandante, L.G., arriba identificadas, la decisión de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento que habían suscrito y le concedían el plazo de un año de prórroga legal para realizar la entrega efectiva del referido inmueble, a fin de salvaguardar los derechos del arrendatario; prórroga que fue claramente estipulada y aceptada por el demandado, cuya comunicación anexó marcado con la letra “B”, en la cual estampó su rúbrica y que invocó como documento fundamental de la demanda.

Alegó que hasta la fecha de presentación de la demanda, el ciudadano F.H., no ha hecho efectiva la entrega del inmueble acordada entre las partes y que además le esta causando unos daños devastadores al inmueble, los cuales quedaron evidenciados de la inspección judicial efectuada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual consignó como documento fundamental de la pretensión constante de treinta y seis (36) folios útiles; daños que ponen en riesgo la permanencia y vida útil del mencionado bien del cual son legítimas propietarias sus representadas, ya que dentro del local funcionan un taller destinado al servicio suministros de frenos para vehículos y un taller de latonería y pintura, sin poseer los permisos de la Alcaldía de conformidad de uso del inmueble para tal destinación, ni el de funcionamiento y cumplimiento de normas de seguridad del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, para realizar la actividad que se desarrolla en el mencionado local. Que el mencionado inmueble se encuentra en estado de abandono e insolvente en los servicios públicos fundamentales, los cuales fueron entregados solventes al inicio de la relación arrendaticia, razón por la cual temen por el perecimiento del bien en virtud de que se encuentra en un estado de descuido importante.

Alegó que el demandado ha incurrido en la causal consagrada en el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que el arrendatario ha destinado el inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario ha cambiado el uso o destino del inmueble al cual fue pactado en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Alegó que el Juzgado Undécimo, pudo determinar según consta del acta de inspección realizada en su oportunidad que, el notificado manifestó que no posee dichos permisos, por lo que quedó evidenciado que el demandado reconoció ante la competente autoridad del Juzgado Undécimo de Municipio que realiza una actividad comercial en el local propiedad de sus representadas sin poseer para ello las condiciones mínimas ni los permisos de funcionamiento a los cuales está obligado por Ley, y las correspondientes Ordenanzas Municipales, poniendo en evidente peligro la conservación del inmueble.

Invocó la concurrencia de la causal de desalojo relacionada con el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, según el literal “d” del artículo 34 Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que dejó constancia igualmente el Tribunal antes citado, de la existencia de un fondo de comercio distinto al taller de frenos al cual fue arrendado el inmueble propiedad de sus representadas. Que la cláusula séptima del contrato de arrendamiento consagra que el inmueble será única y exclusivamente para uso comercial específicamente para servicios y suministros de frenos para vehículos.

De igual forma alegó la parte actora que de la inspección judicial, se evidencia que el Tribunal Undécimo dejó constancia que en el local donde se constituyó, existe en su parte trasera otro fondo de comercio denominado Tu Taller Montesacro R.S, Taller de Latonería y Pintura, dejándose claramente evidenciado y confeso el hecho de la existencia de una actividad distinta a la pactada en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y que adicionalmente existe un subarrendamiento no aprobado por sus representadas, contraviniendo la voluntad contractual y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que existe un taller diferente, subarrendado a favor de un primo del demandado y que nada tiene que ver con la actividad de “suministro y servicio de frenos “.

Que de la inspección judicial se puede evidenciar que el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, por lo que incurre en la causal de desalojo establecida en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y traer a colación la cláusula novena del contrato de arrendamiento, mediante la cual el arrendatario declaró recibir el inmueble objeto del contrato en perfecto estado de uso, aseo, pintura, habitabilidad y con los servicios públicos totalmente solventes, obligándose a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió.

Asimismo alegó que el deterioro del inmueble es inminente y la prueba fehaciente de que ha sido deteriorado es que al momento de la entrega del inmueble al arrendatario, dicho inmueble se encontraba en perfecta condiciones de uso y habitabilidad, tal y como consta en el contrato de arrendamiento. Que el inmueble al momento de la realización del contrato era un solo local y que ahora son dos locales puesto que el arrendatario realizó modificaciones no autorizadas por la arrendadora, mantiene desperdicios y basura acumulada olvidando normas básicas de aseo e higiene; que las acciones que el ciudadano F.H. mantiene y realiza dentro del inmueble lo desvaloriza desde el punto de vista económico y atenta contra su permanencia en el tiempo, todo en perjuicio de sus representadas, faltando a las obligaciones estipuladas en el artículo 1.592 del Código Civil, la cual es para servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato.

Que el demandado incurre en causal de desalojo consagrada en el literal “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ha cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, violando las cláusulas séptima y octava del referido contrato.

Invocó como fundamento de derecho el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el artículo 34, literales “d”, “e” y “g” eiusdem y solicitó la nulidad del subarrendamiento y sea decretado el desalojo judicial del arrendatario y de los subarrendatarios.

Admitida como fue la demanda en fecha 10 de abril de 2008, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho a su citación, para dar contestación a la demanda, siendo que en fecha 15 de abril de 2008, comparece por ante este Tribunal el ciudadano F.H., y otorgó poder apud acta.

En fecha 21 de abril de 2008, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, opuso como cuestión previa la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, conforme a lo contenido en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente opuso como punto previo a la contestación al fondo de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer la falta de cualidad activa de las actoras y la falta de cualidad pasiva de su representado para intentar y sostener el presente juicio; asimismo contestó al fondo de la demanda y cuestionó el carácter o representación atribuida por la ciudadana O.F.V.D.G.; señaló que el arrendamiento comporta un acto complejo de administración y al no tener tal carácter no podía legalmente dar en arrendamiento dicho inmueble.

En fecha 25 de abril de 2008, la parte demandada promovió el mérito favorable que se desprende de las actas procesales; pruebas documentales; inspección judicial y la testimonial jurada de los ciudadanos P.L.B. y J.G.A.B.. En fecha 28 de abril de 2008, el Tribunal admitió las pruebas antes citadas.

En fecha 28 de abril de 2008, la parte actora consignó escrito de oposición a la cuestión previa opuesta, y entre otras cuestiones, alegó que la defensa pretende en un intento fraudulento de hacer incurrir en error a la administración de justicia; que se reserva las acciones por el delito de estafa agravada; que después de pasado un año, el demandado utilizó fraudulentamente un instrumento que por si mismo no tiene validez al no haberse hecho de manera auténtica.

En fecha 30 de abril de 2008, la parte actora promovió el mérito favorable de los autos; pruebas documentales e inspección judicial, pruebas que fueron admitidas en esa misma fecha.

En fecha 2 de mayo de 2008, se llevó a efecto la declaración jurada de los testigos promovidos por la parte demandada y en fecha 5 de mayo de 2008, se evacuó las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes.

En fecha 20 de mayo de 2008, declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto propuesta por la parte demandada y conforme con lo establecido en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, quedó suspendido el pronunciamiento de fondo en el presente juicio hasta que conste en autos, mediante sentencia definitiva que fue resuelta la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de él.

En fecha 3 de julio de 2013, compareció la parte co-demandante, representada por la abogada A.M., inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 29.514 y consignó copia certificada del fallo dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de venta intentada por el ciudadano F.H., en contra de las demandadas O.G. y L.G., la cual riela a los folios 148 del expediente; copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró sin lugar el recurso de apelación propuesto por el ciudadano F.H., por intermedio de su apoderado judicial A.E.M., contra de la sentencia de fecha 9 de agosto de 2010, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y confirmó con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 9 de agosto de 2010, proferida por el Juzgado a-quo, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del citado fallo, tal como se evidencia de los folios 165 al 178 del expediente y por último consignó copia de la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 9 de agosto de 2012, que declaró perecido el recurso de casación anunciado contra la sentencia dictada en fecha 8 de agosto de 2011, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, la cual cursa a los folios 179 al 184 del expediente.

En fecha 9 de julio de 2013, este Juzgado ordenó la notificación de la parte demandada a los fines de la reanudación de la presente causa y transcurrido como ha sido el lapso correspondiente, este Tribunal pasa a decidir el fondo de la presente causa de la siguiente manera:

-III-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues, para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas propuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Resuelta como fue la cuestión previa planteada en las actas procesales, pasa este Tribunal a pronunciarse con relación al punto previo invocado en la contestación al fondo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad activa de las actoras y a la falta de cualidad pasiva de su mandante para intentar y sostener en presente juicio, y lo hace de la siguiente manera:

-IV-

PUNTO PREVIO

La parte demandada como punto previo a la contestación al fondo de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer en nombre de su mandante la falta de cualidad activa de las actoras y la falta de cualidad pasiva de su mandante, para intentar y sostener el presente juicio, en virtud de haber perdido las demandantes de autos su carácter de propietarias arrendadoras y su mandante el carácter de arrendatario, en razón de la venta que entre ambos, quedó perfeccionado el día 4 de marzo de 2008 y cuyo cumplimiento demandó por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Este Juzgado acogiendo el criterio plasmado por la Superioridad como propio establece que la falta de cualidad trata de saber cuando el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuando el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

En el caso de autos quedó altamente dilucidado el carácter de ambas partes, en el entendido que esta Sentenciadora puede resolver el derecho a lo pretendido por el actor y constatar el incumplimiento del demandado de la obligación que se le trata de imputar; pues dicha obligación se generó del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 26 de marzo de 2003, anotado bajo el No. 63, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, aunado a que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, confirmó la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia que declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de venta, por lo que el demandado no logró demostrar su condición de propietario y así se decide.

En consecuencia, se declara la improcedencia de la falta de cualidad activa de las actoras y la falta de cualidad pasiva del demandado para intentar y sostener el presente juicio y así se decide.

-V-

La parte demandada de igual forma alegó la improcedencia de la demanda. Aceptó en forma expresa que el día 26 de marzo de 2003, su representado suscribió con la ciudadana O.F.V.D.G., identificada en actas, un contrato de arrendamiento en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 63, Tomo 18, de los libros respectivos, que versa sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 77-63, ubicado en la avenida La Limpia, calle 79, en Jurisdicción de la Parroquia Carracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z.; quien se arrogó el carácter de propietaria en la cláusula primera del contrato, siendo que realmente no tenía tal carácter, ya que sus verdaderas propietarias eran las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., venezolanas, mayores de edad, portadoras de las cédulas de identidad Nros. 4.146.527 y 4.538.034, en su orden. Que la ciudadana O.F.V.D.G., no tenía el carácter de mandataria o administradora que le permitiera contratar en nombre de las propietarias y siendo que el arrendamiento comporta un acto complejo de administración, al no tener tal carácter, no podía legalmente dar en arrendamiento dicho inmueble, lo que vicia de nulidad absoluta el contrato en cuestión, por haber error y dolo en el consentimiento dado por su mandante mediante la firma del referido contrato de arrendamiento, al creer falsamente, que quien le arrendaba era la verdadera propietaria, tal como maliciosamente aparece escrito en la referida cláusula primera del contrato.

Señaló que este es un típico y claro ejemplo de lo que la doctrina ha denominado como uno de los tres vicios del consentimiento o sea el error, que junto al dolo y la violencia, constituyen los tres motivos que vician el consentimiento, pero que en el presente caso al haber sido error inducido por la arrendadora quien se arrogó un carácter que no tenia también comporta dolo.

De igual forma el demandado cuestionó en el transcurso del proceso la validez del contrato, por falta de consentimiento válido y alegó que las demandantes de autos no podían fundamentar su acción en un supuesto incumplimiento por parte del arrendatario de unas obligaciones asumidas en un contrato que adolece de nulidad absoluta, dados los referidos vicios en el consentimiento y así lo pidió a este Tribunal lo declare.

Esgrimió que no es válida la supuesta notificación de desahucio que pretendió haber hecho la abogada C.I.G.U., obrando en su condición de apoderada general de una de las propietarias, ya que su representado no había ni ha celebrado contrato de arrendamiento alguno con su mandante. Por lo que, su representado no tenía la obligación legal de entregar dicho inmueble, en primer lugar por derivarse tal notificación de un contrato inexistente y en segundo lugar por ser su mandante propietario del bien, del cual se le pretende desalojar.

En relación a los daños que supuestamente su representado le ha ocasionado al inmueble en cuestión, negó, rechazó y contradijo no la existencia de los daños, sino la responsabilidad que maliciosamente pretenden endosarle a su representado; alegó que en el referido inmueble ahora propiedad de su mandante siempre o por lo menos durante los últimos quince años, o sea mucho ante del momento en el cual su mandante se estableciera en el referido inmueble, había venido funcionando, un taller igualmente de frenos automotores, llamado “Auto Frenos Chango”, propiedad del señor J.C., quien vendió a su mandante todos los equipos, por lo que desmiente que el inmueble le fue entregado en perfectas condiciones de uso, aseo, pintura y habitabilidad; que su mandante llegó al referido local y lo que hizo fue continuar con la actividad comercial que se había venido desarrollando en él, por tratarse de un taller de mecánica de frenos; que es materialmente imposible que se mantenga en optimas condiciones de limpieza, pero que pese a ello su representado lo ha venido manteniendo en condiciones si bien no excelentes por lo menos aceptable para el tipo de actividad que desempeña y así lo constató el Juzgado Undécimo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, en la oportunidad en la que realizó una inspección judicial en el inmueble en cuestión, al dejar expresa constancia en su particular quinto, que las condiciones de limpieza y conservación se encontraban en regular estado, para la utilidad o actividad del fondo de comercio, con lo que se hace evidente la mala intención con la cual obra la apoderada de las accionantes.

Con relación a la presencia de un fondo de comercio llamado Tu Taller Montesacro R.S.” informó que no se trata de un subarrendamiento sino que es otra actividad comercial de lícito comercio que su representado realiza en sociedad con un familiar dentro del local que es ahora de su propiedad, lo que le imposibilita a la parte actora probar a este Tribunal la existencia de un subarrendamiento que es uno de los fundamentos de la presente acción de desalojo, ya que como lo ha sostenido en el proceso no ha existido ni existe tal arrendamiento.

En lo atinente al supuesto estado de deterioro en el cual se encuentra el tantas veces referido inmueble, como antes lo reseñó para el momento en el cual su representado inició su actividad comercial en el inmueble, éste se encontraba en deplorable condiciones, de abandono, lo cual obligó a su mandante a realizar ciertas mejoras que le permitieran seguir funcionando allí ya que para la optimización del mismo se requería una cuantiosa inversión que por tratarse de reparaciones mayores debían ser acometidas por los antiguos propietarios, cosa que nunca hicieron pese a la insistencia manifiesta por su mandante, tal es el caso de sus techos que por tratarse de zinc ha sufrido el deterioro y desgaste normal por efectos de los agentes climáticos, pero que es impensable que su representado tuviera la obligación de reemplazarlos, así también ocurre con el sistema de distribución interna de electricidad, el cual también presenta serias deficiencias producto de la mala ejecución de las cometidas eléctricas; que les sorprende la pretensión de las accionantes al tratar de justificar la acción de desalojo en incumplimiento de unas obligaciones que le eran inherentes a sus mandantes.

Que en lo referente a la deuda con la Hidrolago en primer lugar el inmueble objeto de la presente acción, ahora propiedad de su mandante forma parte de un inmueble de mayor extensión; en segundo lugar que la factura que por concepto de consumo de agua expide la referida empresa, no está circunscrita sólo al inmueble objeto de la presente acción sino que abarca todo el inmueble, por lo que mal puede pretenderse que su mandante sea quien cancele el supuesto consumo de agua establecido en la referida factura y que corresponde a todo el inmueble y en tercer y último lugar, no tiene la obligación legal su mandante de cancelar dicha factura de agua por cuanto nunca durante todo el tiempo de su permanencia en el inmueble, ha disfrutado del servicio de distribución de agua, ya que por el contrario mantiene un excesivo gasto en compra del preciado líquido a camiones cisternas.

-VI-

PRUEBAS

Riela a los folios 6 al 8 del expediente, copia mecanografiada del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana O.J.F. y el ciudadano F.H., de fecha 26 de marzo de 2003, autenticado en la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 63, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. 96 al 98 del expediente. Este instrumento fue reconocido en forma expresa por la parte demandada en acto de la contestación de la demanda y a tales efectos promovió copia simple que riela a los folios 96 al 98 del expediente, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y aprecia que al momento de suscribir dicho documento generó derechos y obligaciones para ambas partes y que la relación arrendaticia según la cláusula segunda del referido instrumento, tenía un tiempo de duración de seis (6) meses, contados a partir de la fecha 1 de marzo de 2003, prorrogable por una sola vez, por un período igual de tiempo a menos que una de las partes manifestare por escrito a la otra, con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no prorrogarlo, situación esta última que no se verificó, por tanto, en fecha 1 de marzo de 2004 venció la única prórroga pactada en el contrato, continuando el arrendatario, ocupando el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo venía haciendo desde hacía uno año, por lo que se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento estipulado originalmente por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) mensuales, lo que equivale en la denominación actual por el cambio en la moneda a cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,oo), y en virtud de la única prórroga que quedó consagrado en la cláusula tercera del contrato quedó un canon de quinientos bolívares (Bs. 500,oo) cada mes y así se decide.

Cursa a los folios 12 al 13 de expediente, poder general de disposición y administración y judicial, otorgado por las ciudadanas O.F.v.d.G. y L.G.F., a las ciudadanas C.G. y C.G., autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2005, bajo el N° 49, Tomo 3. Este documento privado no fue desconocido ni tachado de falsa por la parte demandada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y se tiene como cierto las declaraciones que de él emanan, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio el contenido del documento contentivo del poder general de disposición y administración, autenticado en fecha 17 de enero de 2005, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, otorgado por las ciudadanas O.F.V.D.G. y L.G.F. a los ciudadanos C.G. y C.G., y aprecia que las ciudadanas O.G. y L.G., intervienen en el presente juicio, debidamente representadas por su apoderada judicial C.G., de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados y así se decide.

Corre inserta al folio 14 del expediente, comunicación emitida por la abogada C.G. al ciudadano F.H.. Este instrumento privado fechado el 8 de diciembre de 2006, fue suscrito por el demandado, mediante el cual se evidencia que la ciudadana C.G. comunica al ciudadano F.H., la decisión de la ciudadana O.F.v.d.G., de dar por concluido el contrato de arrendamiento y le otorgó al arrendatario el lapso de un año como prórroga legal, a contar desde el día 1° de marzo de 2007 hasta el día 1° de marzo de 2008, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme el artículo 1.368 del Código Civil y así se declara.

Riela a los folios 15 al 16 del expediente, copias emitidas por Hidrolago, referente al estado de endeudamiento. Estos instrumentos aparecen a nombre de J.C., tercero en la presente causa, por lo que se desecha pues nada aporta a los fines de dilucidar la controversia de autos.

Cursa de los folios 17 al 52 del expediente, inspección judicial practicada el 17 de marzo de 2008, por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial. Del acta levantada se puede constatar al tercer particular que en el inmueble inspeccionado existen dos fondos de comercio, uno denominado Multifrenos La Limpia C.A. y el otro, Tu Taller Montesacro R.S., taller de latonería y pintura. El Tribunal dejó constancia que observó tendidos eléctricos expuestos, techos de láminas de zinc oxidadas y corroídas, basura, 35 cajas de líquido de frenos y que dichos fondos no poseen los permisos necesarios para la explotación comercial que funciona. Esta prueba se adminicula con las inspecciones judiciales practicadas por este Tribunal en fecha 5 de mayo de 2008. Riela al folio 118 al 119 del expediente, la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandada en la cual este Juzgado dejó constancia que previo el recorrido efectuado al inmueble inspeccionado se observó un deterioro del noventa por ciento del techo constituido por láminas de zinc de vieja data. Consta a los folios 120 al 122 del expediente, la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte actora, mediante la cual se evidencia que este Juzgado a simple vista observó deterioro en el techo y diversas instalaciones de cableado así como dos fondos de comercio, uno denominado Multifrenos La Limpia C.A. y el otro, Tu Taller Montesacro R.S., taller de latonería y pintura. Este Tribunal valora las citadas inspecciones judiciales de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428, 1.429 y 1.430 del Código Civil, concatenado con los artículos 472 y 936 del Código de Procedimiento Civil y tiene como cierto que existen dos fondos de comercio en el inmueble arrendado, con tendidos eléctricos expuestos; que las láminas de zinc del techo del inmueble están oxidadas y corroídas; que los fondos no poseen los permisos necesarios para la explotación comercial que funciona y que el inmueble presenta un deterioro a simple vista del noventa por ciento.

Consta copia simple del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 30 de noviembre de 2000, el cual quedó registrado bajo el No. 49, Protocolo 1, Tomo 15, mediante el cual se evidencia que las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., adquirieron un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia Carracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z., cuyos linderos, medidas y demás características están plenamente determinada en el citado instrumento, traída a los autos por la parte demandada, razón por la cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.359 del Código Civil, tiene como cierto que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento pertenece en propiedad a las ciudadanas O.G.D.M. y L.G.F., como se desprende del documento antes a.y.a.s.d.

Cursa a los folios 111 al 117 del expediente, declaración rendida en fecha 2 de mayo de 2008, por los testigos promovidos por la parte demandada.

El testigo P.L.B., titular de la cédula de identidad No. 12.947.388, manifestó al momento de ser interrogado que conoce al ciudadano F.H.; que en 16 años han funcionado varios negocios de venta e instalación de frenos; que el local donde funciona Multifrenos La Limpia siempre ha estado en mal estado, que el techo no sirve, los baños no sirven tampoco, nunca llega el agua y el eléctrico siempre ha estado por fuera los cables. Este testigo fue repreguntado, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio conforme el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y aprecia que el local donde funciona Multifrenos La Limpia se encuentra en mal estado; que el techo está deteriorado y que los baños no funcionan; que nunca llega el agua y que el tendido eléctrico está expuesto.

El testigo JAVIR ARGUELLO, titular de la cédula de identidad No. 16.120.308, manifestó al momento de ser interrogado que conoce al ciudadano F.H.; que han funcionado varios negocios de venta e instalación de frenos; que el local donde funciona Multifrenos La Limpia siempre ha estado todo deteriorado, que nunca ha estado en buenas condiciones y que siempre ha estado así como está; que nunca ha llegado el agua y que trabaja en Multifrenos La Limpia, según la tercera repregunta efectuada por la parte actora. Este testigo fue repreguntado, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio conforme el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y aprecia que el local donde funciona Multifrenos La Limpia se encuentra deteriorado; que el techo está deteriorado y que los baños no funcionan; que nunca llega el agua y que el tendido eléctrico está expuesto.

En consecuencia, este Tribunal aprecia las deposiciones juradas de los ciudadanos P.L.B. y JAVIR ARGUELLO, por cuanto concuerdan entre sí y con las inspecciones judiciales evacuadas en la presente causa, razón por la cual les otorga valor probatorio conforme a los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil y aprecia que el local donde funciona Multifrenos La Limpia se encuentra en mal estado; que el techo está deteriorado y que los baños no funcionan; que nunca llega el agua y que el tendido eléctrico está expuesto y así se declara.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas promovidas por ambas partes, el Tribunal pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

El caso que nos ocupa se refiere a que en fecha 26 de marzo de 2003, el ciudadano F.H. suscribió con la ciudadana O.J.F., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 77-63, ubicado en la avenida La Limpia, calle 79, en jurisdicción de la Parroquia Carracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z. y que en fecha 8 de diciembre de 2006, la ciudadana C.G., en su carácter de apoderada general con facultad de administración y disposición conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de enero de 2005, de las ciudadanas O.F.v.d.G. y L.G.F., la primera administradora de dicho bien y la segunda co-propietaria del mismo, en virtud de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2000, le notificó al arrendatario el desahucio. No obstante, en virtud del cuestionamiento efectuado por la parte demandada en el acto de la contestación con respecto a que la ciudadana O.F.v.d.G., no tenía el carácter de mandataria o administradora que le permitiera contratar en nombre de las propietarias y que el arrendamiento comporta un acto complejo de administración y que al no tener tal carácter no podía legalmente dar en arrendamiento dicho inmueble, lo que vicia de nulidad absoluta el contrato en cuestión, por haber error y dolo en el consentimiento dado por su mandante, considera quien aquí decide que en el transcurso de proceso quedó en forma clara, cierta y diáfanamente que la ciudadana O.F.v.d.G. no es la propietaria del inmueble, pero si es la persona interviniente en la relación arrendaticia existente, aunado a que cumplió con todos los extremos legales para dar por terminada dicha contratación y que el arrendatario no se vio afectado en ningún momento de la relación arrendaticia, por el contrario, hizo uso del inmueble tal como fue estipulado en dicho contrato de arrendamiento, obtuvo el beneficio de la indeterminación del tiempo por un largo periodo y no logró demostrar en el transcurso del proceso que haya sido sorprendido en su buena fe, por la subrogación que como propietaria efectuó la arrendadora, más aun cuando las propietarias respetaron dicha contratación y no ejercieron acciones que afectaran dicho arrendamiento, esto sin tomar en consideración el hecho de que explota dos fondos comerciales y así se declara.

El caso bajo estudio trata de una acción de desalojo dirigida a que por vía jurisdiccional el arrendatario desocupe el inmueble arrendado en fecha 26 de marzo de 2003, conforme a los parámetros establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el artículo 34, literales “d”, “e” y “g” eiusdem. Solicitó la nulidad del subarrendamiento y sea decretado el desalojo judicial del arrendatario y de los subarrendatarios.

Establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 15 que:

Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto ¬Ley, sin perjuicio del Derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.

El artículo 34 de la citada ley señala:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Es necesario destacar que ha sido criterio reiterado del Tribunal Supremo que el rol el Juez no se circunscribe exclusivamente a declarar el derecho preexistente, adicionalmente debe adaptar las instituciones jurídicas al momento histórico y a las circunstancias fácticas del caso concreto. En esta tarea, el sentenciador interpreta e integra el ordenamiento jurídico, atribuyéndole al texto de la ley un significado concreto, coherente, útil y acorde a los fines de la Constitución. Por tal motivo, la labor jurisdiccional en modo alguno consiste en la simple aplicación mecánica del derecho general y abstracto a una situación específica, pues de lo contrario se estaría desconociendo la complejidad y singularidad de la realidad social.

De allí se deriva la importancia de la actividad judicial, pues, a través de ella se integra el derecho dentro del Estado, y se permite la realización de la justicia; por esa razón, la labor judicial no se agota con la subsunción de los hechos en el derecho, sino que tiene como función fundamental desarrollar el ordenamiento jurídico, esto es, lo interpreta, pues únicamente de esa manera se realiza la justicia y demás valores y objetivos consagrados en la Carta Magna. Por esa razón, es al juez natural, esto es, quien conoce de la causa, al que le corresponde aplicar e interpretar la norma procesal vigente, a fin de que las garantías procesales del debido proceso y derecho de defensa, se cumplan. Pues, es el juez quien puede tener en cuenta cuáles son los intereses que protege la ley al momento de examinar el asunto sometido a su consideración, cuestión que puede ser verificada a solicitud de parte o de oficio.

Así las cosas pasa este Tribunal a determinar la procedencia de las causales alegadas por la parte actora para obtener el desalojo conforme a los lineamientos que establece la ley.

En lo atinente al litera d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referente al hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Quedó plenamente comprobado en autos que el arrendatario no logró demostrar que posee los permisos de la Alcaldía de conformidad de uso del inmueble para tal destinación, ni el de funcionamiento y cumplimiento de normas de seguridad del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo para realizar la actividad que se desarrolla en el mencionado local. De igual forma en el transcurso del proceso, el arrendatario no logró desvirtuar que el inmueble al momento de la realización del contrato era un solo local y que ahora son dos locales pues realizó modificaciones no autorizadas por la arrendadora, sin cumplir con normas básicas de aseo e higiene; que las acciones que el ciudadano F.H. mantiene y realiza dentro del inmueble lo desvaloriza desde el punto de vista económico y atenta contra su permanencia en el tiempo, todo en perjuicio de las propietarias, incumpliendo a las obligaciones estipuladas en el artículo 1.592 del Código Civil, referida a servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, razón por la cual se declara procedente la causal denunciada y así se declara.

En relación a la causal establecida en el literal “e” del citado artículo 34 de la ley especial, referente a que el arrendatario causó al inmueble arrendado deterioros mayores a los provenientes del uso normal, merece especial atención la doctrina publicada en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, efectuado por el Dr. G.G.Q., en las páginas 197 y siguientes. Este autor hizo un exhaustivo estudio de las causales que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y entre ellas, analizó la causal referente a los deterioros mayores o menores y a tales efectos este Tribunal se permite transcribir en forma parcial lo siguiente:

“…DETERIORO DEL INMUEBLE Y REFORMAS NO AUTORIZADAS. Al tenor de lo preceptuado en el literal e) del artículo 34 de LAI, procederá el desalojo del inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Como se observa, allí está la presencia de un incumplimiento imputable al arrendatario, ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren sucederse por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito. E igualmente aquellas modificaciones o reformas inconsentidas por el arrendador que, realizadas por el arrendatario al inmueble, por ser tales podrían significar el propio deterioro y en todo caso una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió. a. Que el arrendatario haya causado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. En efecto, el arrendatario está obligado a devolver el inmueble tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el locador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (art. 1.594 C.C.); pues el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pueda haberse ocasionado sin culpa suya, y también responde de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios (art. 1.597 C.C.). Sin embargo la sanción en contra del arrendatario, a que se refiere la norma en comento, deriva de la conducta o actividad del mismo que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su propia intervención, por los miembros de su familia o por subarrendatarios, la que origina el daño que se califica como “deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”, es decir, aquellos que no se permiten o toleran porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que son justificados por el propio uso como goce a que tiene derecho, y que, por tanto, no significan incumplimiento alguno…” (Subrayado del Tribunal).

En el caso de autos, no fue necesario requerir de conocimientos especiales según el artículo 1.422 del Código Civil, pues el demandado en el acto de la contestación de la demandada aceptó en forma expresa el deterioro del inmueble y alegó a su favor que al inició su actividad comercial, éste se encontraba en deplorable condiciones, de abandono, lo cual obligó a realizar ciertas mejoras que le permitieran seguir funcionando allí ya que para la optimización del mismo se requería una cuantiosa inversión que por tratarse de reparaciones mayores debían ser acometidas por los antiguos propietarios, cosa que nunca hicieron pese a su insistencia manifiesta y que tal es el caso de los techos que por tratarse de zinc ha sufrido el deterioro y desgaste normal por efectos de los agentes climáticos, pero que es impensable que tuviera la obligación de reemplazarlos, así también ocurre con el sistema de distribución interna de electricidad, el cual también presenta serias deficiencias producto de la mala ejecución de las cometidas eléctricas. Es evidente que estos daños devastadores al inmueble quedaron evidenciados en las inspecciones judiciales efectuadas por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y por este Tribunal; daños que ponen en riesgo la permanencia y vida útil del mencionado bien arrendado, ya que dentro del local funcionan un taller destinado al servicio suministros de frenos para vehículos y un taller de latonería y pintura, sin poseer los permisos para el funcionamiento y cumplimiento de normas de seguridad del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo para realizar la actividad que se desarrolla en el mencionado local, hecho que da por demostrado el temor de la parte actora por el perecimiento del bien en virtud de que se encuentra en un estado de descuido importante, siendo forzoso para este Juzgado declarar procedente la causal denunciada y así se decide.

En lo referente al literal g) del artículo 34 de la Ley Especial, referido a que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Quedó plenamente comprobado que existe un fondo de comercio llamado Tu Taller Montesacro R.S., y por cuanto el demandado nada demostró con respecto a que es otra actividad comercial de lícito comercio que realiza en sociedad con un familiar dentro del local que es ahora de su propiedad, este Tribunal concluye que ese negocio jurídico va en detrimento de la parte actora, y en consecuencia, tanto Multifrenos La Limpia C.A. como Tu Taller Montesacro R.S., taller de latonería y pintura deberán desalojar el inmueble arrendado y así se decide.

En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, que el arrendatario se encuentra incurso en las causales d), e) y g) establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige dicha norma, pues de las actas procesales se desprende que, la relación arrendaticia se generó de un contrato de arrendamiento escrito el cual se convirtió sin determinación de tiempo y que la parte demandada no logró desvirtuar el incumplimiento de las obligaciones que le imputa la actora, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada con fundamento a las causales referidas al cambio de uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y haya cedido parte del inmueble arrendado sin autorización a un tercero y así se decide.

En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron para ambas partes del contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, quedando demostrado en las actas procesales los supuestos establecidos en el artículo 34 literal “d”, “e” y “g” de la ley especial; pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1.592 del Código Civil, quedando comprobado que la parte accionante logró demostrar en forma parcial lo alegado en el escrito libelar de acuerdo a lo pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por lo que así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

En relación a la solicitud de nulidad del subarrendamiento y sea decretado el desalojo judicial de los subarrendatarios, la parte actora no logró demostrar plena prueba del subarrendamiento. No obstante, por cuanto quedó demostrado en autos que el arrendatario cedió en forma parcial el inmueble arrendado a un fondo de comercio llamado Tu Taller Montesacro R.S., dentro del local arrendado que se encuentra deteriorado y que realiza una actividad comercial sin tomar las condiciones mínimas sanitarias ni los permisos de funcionamiento a los cuales está obligado por Ley y las correspondientes Ordenanzas Municipales, poniendo en evidente peligro la conservación del inmueble y así como de la misma comunidad, este Tribunal conforme el artículo 55 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, frente a situaciones que constituyen amenaza, vulnerabilidad o riesgo para la integridad física de las personas que laboran en el inmueble arrendado, declara la desocupación total del inmueble arrendado, libre de personas y cosas con los servicios públicos solventes y en el estado de funcionamiento según lo invocado en el escrito libelar, en aras de que este Juzgado garantice a todas las personas el derecho a la protección por parte del Estado a través de los órganos de seguridad ciudadana regulados por ley y así se declara.

. -VIII-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentada por las ciudadanas O.J.F. viuda de GONZÁLEZ y L.G.F., contra el ciudadano F.H., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO

Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, de un local comercial signado con el No. 77-63, ubicado en la Avenida La Limpia, calle 79, en Jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra P.d.M.M.d.E.Z., libre de personas y cosas con los servicios públicos solventes y en el estado de funcionamiento según lo invocado en el escrito libelar.

TERCERO

Con vista a la anterior declaratoria no se hace especial condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de agosto de dos mil trece (2013). Años 203° y 154°.

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA TEMPORAL

J.C.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se registró y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA TEMPORAL

J.C.