Decisión nº 042-2013 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 3 de Abril de 2013

Fecha de Resolución 3 de Abril de 2013
EmisorJuzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteFernando Atencio Barboza
ProcedimientoResoución De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente Nº 3795-12.-

200º y 152°

Se inicia el presente p.d.R.d.C., seguido por la ciudadana O.M.R.M., venezolana, mayor de edad, Abogada, titular de la Cedula de Identidad N° 5.810.901, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 21.363, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo Estado Zulia, en contra de la ciudadana M.D.V.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 8.508.639 y de igual domicilio, representada por el profesional del derecho Á.E.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 34.600, carácter que se evidencia de Poder Apud Acta conferido ante el Secretario de este Despacho en fecha 11 de Octubre de 2012.

Ahora bien, una vez agotadas íntegramente las fases relativas a las alegaciones, así como los actos de pruebas cumplidos durante el iter procesal, procede el Tribunal por aplicación del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones.

I

De los Hechos Controvertidos.-

Por efectos del cumplimiento de las fases del presente proceso, el debate de las partes dentro de la Audiencia Oral y Pública quedó limitado a discutir y probar, la afirmación esgrimida por la ciudadana O.M.R.M., parte accionante, quien manifiesta que inicialmente dio en arrendamiento a la ciudadana M.D.V.D.M., un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con las siglas 10-B, ubicado en el piso 10, del Conjunto Residencial San Andrés, situado en la Calle 66 entre Avenidas 2C y 2B de la Urbanización Virginia en Jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., quedando posteriormente extinguido por voluntad de las partes, como consta en escritura autentica, cursante en autos. Continua relatando la actora en su demanda que, las partes integrantes de la relación procesal celebraron ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el N° 91, Tomo 176, de los libros respectivos, un Contrato Preliminar de Promesa Bilateral de Venta, dado el nuevo interés de compra-venta que les unía, cuya relación quedó reglada por las cláusulas contractuales pautadas.

Refiere la actora que en virtud de la convención, la ciudadana M.D.V.D.M., ocupó el inmueble y los bienes que dentro del mismo se encontraban con anterioridad a la celebración del contrato, abonando en ese sentido una serie de arras penitenciales de conformidad a lo establecido en la Cláusula Segunda del documento fundante de la demanda, alcanzando las mismas la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 Bs. 263.000, oo), las cuales en criterio de la accionante quedarían en su beneficio en caso de incumplimiento.

Manifiesta igualmente la accionante que vencido el termino para la negociación y sus prorrogas, fueron infructuosas todas las gestiones emprendidas para lograr la venta definitiva del inmueble litigioso, ni tampoco se logro que la ciudadana M.D.V.D.M., entregara el inmueble objeto del contrato preliminar de promesa bilateral de venta, realizando depósitos irregulares en su cuenta bancaria como compensación del uso del inmueble, por lo cual se celebró contrato de arrendamiento verbal, estableciéndose un canon mensual de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000, oo), finalizando por el transcurrir del tiempo en la suma de CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 5.000, oo). Por ultimo, refiere la demandante que, la demandada ha incumplido con todas sus obligaciones como lo es el pago arrendaticio, el pago de los servicios públicos, pago de condominio y menos aun ha mostrado interés para el perfeccionamiento de la venta del inmueble sobre el cual se celebro contrato preliminar de promesa bilateral de venta, razón por la cual acude ante el Órgano Jurisdiccional para demandar con arreglo a lo establecido en el articulo 1167 del Código Civil, la Resolución del Contra celebrado, quedando a su favor las cantidades dinerarias entregadas como arras penitenciales, con la consecuente entrega del inmueble litigioso y los bienes muebles que aparecen en inventario anexo a dicho contrato y en las mismas condiciones de uso que lo recibió la accionada y solvente en todos y cada uno de los servicios públicos. Estima la demanda en la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 270.000, oo).

Así se tiene que, en la Secretaría de este Juzgado contestación de rechazo con alegación de defensas, acompañando pruebas documentales para enervar la petición de la actora, sobre las cuales se hará el análisis correspondiente para determinar sus efectos dentro del proceso. Igualmente hizo valer Reconvención, cuyo efecto procesal impidió con arreglo a lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, la fijación de la Audiencia Preliminar, a la espera de que la actora reconvenida diera contestación a la nueva pretensión incorporada al proceso por la parte accionada reconviniente.

En ese sentido se observa de la contestación a la demanda que la parte accionada niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora, impugnando y desconociendo además los instrumentos probatorios acompañados con el Libelo de la demanda, por cuanto en su criterio, la acción intentada no posee ningún tipo de sustento jurídico y menos aun legal. Manifiesta la representación judicial de la accionada que en principio esto es, en fecha 17 de octubre de 2005, la venta del inmueble litigioso fue pactada en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 240.000, oo), y que al momento de dar cumplimiento con el pago establecido, la demandante manifestó haber aumentado el precio de la venta, hasta la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 700.000,oo), indicando además que las cantidades aportadas por la ciudadana M.D.V.D.M., como abonos a la venta definitiva quedarían en su poder en concepto de arras penitenciales, desconociendo en ese sentido el contrato bilateral celebrado entre las partes por haber decidido rescindir de manera unilateral el mismo, con la consecuente entrega del inmueble, lo que en su criterio se configuraría en un enriquecimiento sin causa, entendiendo que la conducta adoptada por la parte actora le permite invocar en juicio la excepción non adimpleti contractus. Por ultimo refiere que, las partes celebraron un contrato de arrendamiento hasta la venta definitiva del inmueble, indeterminándolo en ese sentido.

Se observa que la acción reconvencional se funda en el mismo titulo que acompañó la actora a su demanda, y exige además que su contra parte suministre todos los recaudos necesarios a su mandante para proceder al otorgamiento del documento traslativo de propiedad y en ese sentido solicita del Órgano Jurisdiccional imponga a la actora el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra celebrado.

Admitida la Reconvención propuesta, la demandante reconvenida dio contestación a la acción intentada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocado en la Reconvención, alegando por su parte que las partes integrantes de la relación procesal celebraron Contrato Preliminar de Promesa Bilateral de Venta y no un Contrato de Opción de Compra-Venta, y que en ningún momento el inmueble fue ofertado en fecha 17 de octubre de 2005, en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 240.000, oo), por cuanto la única oferta existente entre las partes, fue la establecida en el contrato preliminar de promesa bilateral de venta, celebrado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el N° 91, Tomo 176, de los libros respectivos, por la suma de QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 586.000, oo), negando igualmente que se haya aumentado el precio de la venta hasta la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 700.000, oo).

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

Ahora bien, en cumplimiento al deber del Operador de Justicia de proferir una decisión expresa, positiva y precisa y bajo un análisis pormenorizado de los alegatos esgrimidos, encuentra que el presente proceso esta integrado con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental requiere que tanto la demanda principal como la acción reconvencional, sean tratadas en un único juicio (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal.

De la Naturaleza del Contrato Celebrado.-

Como elemento primario y a los fines de atender a la demanda principal, así como a las defensas hechas valer por la demandada de autos, lo que incluye la pretensión reconvencional, estima necesario el Juez de mérito, determinar la naturaleza del contrato que une a las partes, tomando en cuenta que la accionante solicita la Resolución del Contrato Preliminar de Promesa Bilateral de Venta, mientras que la accionada entiende que se trata de un Contrato de Opción de Compra-Venta, y a partir de estas afirmaciones se proyectan dentro del juicio las pretensiones a las que nos hemos referido precedentemente.

Así se tiene que, conforme a la Cláusula Segunda del contrato celebrado por las partes, se plasma la voluntad de los sujetos intervinientes de concretar una operación de compra-venta sobre el inmueble litigioso bajo las condiciones y modalidades establecidas en el mencionado instrumento. En este sentido se observa que, conforme a la cláusula en examen, se estipuló como precio de venta para la adquisicion del inmueble, la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 586.000, oo), de los cuales la Promitente Compradora quedó obligada a efectuar los avances descritos en el contrato celebrado y pagar la suma de QUINIENTOS VEINTITRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 523.000, oo), dentro del plazo estipulado. Así mismo, consta en el texto de la cláusula en referencia que, las partes establecieron una condición resolutoria, para el caso que la promesa bilateral de venta no se efectuara en el término convenido o su prorroga, por causas imputables a la compradora y bajo tal evento las sumas entregadas quedarían en beneficio de la accionante a titulo de penalización. También se estipulo que, para el caso que la venta no se efectuara por causas imputables a la propietaria, debía entregar esta, como penalización la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 45.000, oo).

De otro lado se observa del instrumento fundante de la pretensión, que las partes establecieron un término de seis (6) meses, a partir de la fecha cierta de la convención para el otorgamiento de la escritura de compra-venta, pudiendo ser prorrogado siempre que la propietaria expresara su conformidad. Igualmente se observa del instrumento en análisis, que la propietaria del inmueble autorizó a la demandada para que ocupara el inmueble con la modalidad de que la tradición del inmueble, se haría con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. También se contemplo como condición expresa de las partes, que el contrato celebrado tendría la característica de ser un Pre-Contrato, motivo por el cual dicha ocupación seria a titulo precario con vista al contrato preliminar celebrado por las partes como en forma reiterada se estipula en el encabezamiento de la convención y demás cláusulas allí contenidas .

En sintonía al análisis realizado sobre el documento fundante de la acción, resulta necesario recordar en esta oportunidad que, el contrato preliminar, solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar un futuro contrato, (como lo seria en el presente caso la celebración posterior de un contrato de compra-venta), siendo unilateral o bilateral, según en el se obliguen una de las partes o ambas, y en ese sentido, no debe confundirse lo que en teoría se conceptualiza como contrato prelimar y la oferta, en virtud de que para el perfeccionamiento del primero de los nombrados se requiere el consentimiento de ambas partes, mientras que para el segundo de los citados, sólo se necesita el asentimiento de una persona. En este sentido, debe traerse a colación la opinión que sobre este asunto expresa el autor J.L.A.G., en su Obra Contratos y Garantía, Derecho Civil IV, Páginas 145 y siguientes, quien expresa que:

La promesa bilateral de venta es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta…en la venta caben las modalidades del Derecho Común: el termino y la condición, aunque no el modo o carga, que es privativo de los contratos gratuitos; pero conviene examinar diversas formas de la venta que presentan dichas modalidades, o que presentan o aparentan presentar modalidades especificas de la venta…Venta con arras: En general, las arras pueden utilizarse como medio de prueba, de pago a cuenta, de cláusula penal, o en algunos derechos de separación del contrato…Pero en Venezuela, salvo estipulación en contrario, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este pacto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención (C.C. art. 1.263).

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Así las cosas, y bajo el entendido de que las partes se encuentran unidas bajo la figura de un contrato contentivo de una promesa bilateral de venta, pasa este operador de justicia a pronunciarse sobre los alegatos, defensas y excepciones hechas valer por las partes durante el debate judicial. ASI SE DECIDE.

De la Excepción del Contrato no cumplido.-

Como se narro anteriormente, la demandada de autos opuso como defensa de fondo la excepción del contrato no cumplido (non adimpletti contractus), bajo el argumento que la demandante desconoció el contrato bilateral celebrado entre las partes, al aumentar desproporcionadamente el precio de venta pactado, y en ese sentido expresa que, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene el perfecto derecho de no cumplir con la suya. A este respecto conviene destacar que el Juez de mérito, al momento de dictar el Dispositivo del fallo con arreglo a lo establecido en el articulo 876 del Código de Procedimiento Civil, dejo sentado dentro de los motivos de hecho y de derecho que, al estar en presencia de una acción de resolución de contrato, en virtud de la condición resolutoria invocada, con fundamento en el articulo 1167 del Código Civil, la excepción non adimpletti contractus, no tiene aplicación, pues para ello es indispensable, que una de las partes pida el cumplimiento de las acciones derivadas del contrato, para que la otra pueda oponer esta excepción. Por el contrario, el artículo 1168 del Código Civil, no tiene aplicación cuando se ejerce la resolución del contrato, como sucede en el caso de autos.

Para mayor abundamiento, resulta de interés procesal rescatar lo dicho por el tratadista patrio E.M.L., en su Obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Pagina 502. Universidad Católica A.B.. 1995; al doctrinar que:

…es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral de negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación.

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A este respecto, ha sido constante la doctrina del más alto Tribunal de la República, en sostener que la excepción non adimpletti contractus, llamada también excepción de incumplimiento, solo es posible invocarla cuando se demanda el cumplimiento del contrato y nunca cuando se trata de una acción Resolutoria. Al efecto, una antigua doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia del 8 de Junio de 1960, citada en la obra Código Civil de la Republica de Venezuela, del autor Dr. O.L., sexta edición, Caracas-Venezuela 1977, deja sentado que:

…La excepción non adimpletti contractus, contemplada en el articulo 1168 del Código Civil, tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido. Por lo tanto, el artículo 1168 del citado Código no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de resolución de contrato, como en el caso de autos…

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En similar sentido y en consonancia con la doctrina transcrita, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando interpreta el articulo 1168 del Código Civil, dejo sentado en Sentencia de fecha 27 de Abril de 2004, con Ponencia del Dr. C.O.V., Expediente N° 03207, que:

…Celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto de que el otro contratante no ejecute el suyo. En estos casos, si la parte que incumple peticiona judicialmente el cumplimiento del contrato, el otro podrá oponer la excepción “non adimpletti contractus” y, de ser demostrado tal hecho, el juez deberá declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por el contrario.”.

Así las cosas, y con el propósito de atender a la defensa de fondo de excepción de incumplimiento, hecha valer en este juicio por la parte accionada, se reitera de manera objetiva y en aplicación de la doctrina sostenida históricamente por el M.T.d.J., que la defensa en examen no resulta aplicable al caso de autos, tomando en cuenta que la acción principal esta dirigida a obtener la resolución de un contrato con vista al incumplimiento que se le atribuye a la demandada, y por tanto, no resulta procedente en derecho la defensa opuesta para pretender del Juez una decisión en la cual le impida a la parte actora obtener una eventual sentencia estimativa para resolver el contrato contentivo de una promesa bilateral de venta. ASI SE DECIDE.-

Del Fondo de la Litis.-

Como aparece expuesto en la contestación al fondo de la demanda, la representación judicial de la parte accionada además de negar en forma genérica los hechos libelados, aduce nuevos hechos, contrarios a lo narrado en el Libelo, lo que la coloca en la posición de asumir la carga probatoria de lo alegado. Esta hipótesis conforme a la doctrina y jurisprudencia nacional, se denomina defensas o excepciones de fondo, que suponen la invocación de un hecho distinto que procura desvirtuar el efecto jurídico alegado por el actor, para impedir el reconocimiento del derecho invocado en la demanda, y obtener así del Juez una Sentencia desestimativa para la accionante.

A este respecto se observa de los alegatos expresados por la parte accionada en su contestación a la demanda, que el inmueble le fue ofertado en venta el día 17 de octubre de 2005, por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (240.000, oo), y que al momento de dar cumplimiento con el pago establecido, la demandante le manifestó que había aumentado el precio de la venta, hasta la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 700.000,oo), indicando además que las cantidades aportadas por la ciudadana M.D.V.D.M., como abonos a la venta definitiva, quedarían en su poder en concepto de arras penitenciales.

Ahora bien, de una revisión al material probatorio ofrecido por la parte accionada para probar los hechos impeditivos de la pretensión, produjo junto al escrito de contestación, copia fotostática de documento privado, con el propósito de justificar o comprobar en juicio, un supuesto incremento al precio de la venta del inmueble, cuya tasación se afirma fue estipulado unilateralmente por la actora en moneda extranjera. La prueba en examen, presenta la característica de ser una copia simple de un documento privado, que conforme a la doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala Civil, en fallo del 22 de octubre de 1998, con ponencia de la Magistrada Magaly Peretti de Parada, Exp. N° 94-680, le resta todo valor probatorio a esta categoría de instrumentos, y destaca que:

…Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio sino son aceptadas expresamente por la otra parte (…).

(…) De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas si cumplen las siguientes condiciones:

a) Que se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados). ..

…De acuerdo con lo anteriormente apuntado, las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privados sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original, conforme a los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil…

…Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor según lo expresado por el articulo 429 en comento, que sólo preveé las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o auténticos…

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En cuanto a la interpretación y alcance del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Político-Administrativa, regula de manera coincidente con la Sala Civil, lo concerniente a la facilitación de la documental pública presentada en copia fotostática, y en este sentido, en Sentencia N° 00740, de fecha 27 de mayo de 2009, Exp. N° 2000-0710, con Ponencia del Magistrado Dr. E.G.R., dejo sentado que:

…Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, sino son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privados simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…

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Sobre la base de las ideas expuestas, se observa que en el presente juicio, la parte accionada trajo para probar el hecho afirmado en cuanto a las modificaciones realizadas por la demandante al contrato de promesa bilateral de venta, en lo relativo al incremento y forma de pago del precio convenido, un instrumento privado, que al ser traído en copia simple, carece de valor probatorio como lo entienden las distintas Salas del M.T.d.J.. En consecuencia, no puede el Juez de merito, dar como cierto en el proceso el hecho afirmado como medio impeditivo de la pretensión hecha valer en la demanda, que mas adelante será considerada por el Juez con el examen de las pruebas aportadas con el Libelo de la demanda y en la fase de pruebas.

En síntesis, se entiende que el hecho incorporado al proceso, quedo desprovisto de pruebas y no puede tener influencia con respecto a la decisión de mérito en lo que respecta a la pretensión libelada.

Por otra parte, los instrumentos cursantes del folio cien (100) al ciento cinco (105), se trata de copias simple de depósitos bancarios y de una transferencia bancaria, que se inscriben en la categoría de tarjas, que imponen la carga a la parte que quiera valerse de ellos, de consignarlos en originales a los fines de resaltar de manera fehaciente, las operaciones contenidas en los depósitos en poder del tenedor y que al no reunir estas exigencias, no son capaces de calificarse como medios idóneos para la demostración de los hechos controvertidos en la causa, motivo por el cual quedan desechados por el Juez. ASI SE DECIE.-

De otro lado se observa que, la representación judicial de la parte accionada Á.E.C., exige a la parte accionante, en la Audiencia de Debate Oral y Pública, que demuestre el incumplimiento que se le imputa a su representada como causal resolutoria. Así las cosas, del estudio exhaustivo realizado a los documentos traídos al juicio por los sujetos procesales, se constata que las partes convencionalmente estipularon las condiciones temporales para el perfeccionamiento de la venta del inmueble, es decir, que en ese espacio temporal, la compradora debió emprender todas las diligencias previas a la venta, para así lograr la celebración del contrato de compra-venta, lo contrario seria mantener una expectativa de compra a perpetuidad, lo que es contrario al contrato, a la Ley y al equilibrio que debe existir en las relaciones jurídicas entre particulares.

Igualmente el sujeto pasivo de la relación procesal, en fase de debate, incorpora un nuevo alegato al juicio, y en ese sentido manifiesta que en el tramite administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, solo se invocó como causal para obtener la restitución del inmueble, la necesidad de ocupar el mismo. Sin embargo, este Operador de Justicia, pudo constatar de la Resolución del 6 de marzo de 2012, proferida por Órgano del Gerente Estatal del Ministerio de Vivienda y Hábitat, que dicha autoridad dejó establecido en cuanto al motivo de dicho procedimiento que, el tramite iniciado correspondía a un inmueble arrendado bajo un contrato de opción de compra-venta, y se alegó la insolvencia en el pago arrendaticio, al igual que la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, motivo por el cual declaró agotada la vía administrativa.

Así mismo, conviene recordar que por encontrarnos en presencia de un Juicio Oral, las diversas actividades que cumplen los litigantes en el debate Oral y Público, se encuentran regladas por los artículos 872 y 873 de la Ley Adjetiva, que permiten efectuar alegaciones y defensas tendientes a obtener la solucion del problema de fondo. Ahora bien, es de principio que dentro de este procedimiento el periodo de alegaciones de las partes se encuentra limitado a sus escritos de demanda y contestación, en virtud de los principios dispositivos y de aportación de partes que rigen nuestro proceso civil, por lo cual el objeto del proceso lo han de fijar las partes, como ya se dijo, en sus escritos de alegaciones, y en consecuencia, vienen a determinar los limites de la decisión judicial.

En este mismo sentido, se precisa que en el sistema oral civil venezolano, no es admisible incorporar en la Audiencia Oral y Púublica, hechos nuevos que sirvan de insumo al Juez para dictar la decisión de mérito, como se acepta por ejemplo en la legislación Alemana, que admite por excepción el aporte de nuevos hechos en la Audiencia de Debate, cuando estos se encuentren íntimamente ligados a los hechos principales que esa parte haya argumentado en su intervención inicial y como quiera que esa posibilidad no es permitida en nuestra legislación, debe considerarse como contraria a la Ley los nuevos alegatos incorporados al juicio por la parte accionada reconviniente, cuando participó en la citada audiencia y no pueden tomarse en cuenta para esta Decisión de mérito, pues habiendo concluido el periodo de alegaciones, no es admisible por mandato legal la invocación de hechos nuevos, lo que atenta contra el derecho de defensa de las partes, y sin que deba el Juez permitir variar los términos del litigio, es decir, la identificación del objeto, que en la voz de Chiovenda, no es mas que la identificación del bien de la vida que es objeto de discusión.

Por ultimo para finalizar con este análisis, en cuanto a la invocación de un nuevo alegato, cabe recordar como quedo referido anteriormente que, el hecho afirmado y no aceptado, se encuentra en franca oposición a la prueba documental traída al juicio por la parte actora reconvenida junto con el Libelo de demanda, y emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región Zuliana, de fecha 6 de marzo de 2012, que al inscribirse en la categoría de documentos públicos administrativos, hace plena prueba en juicio para inferir que la actora dejo establecido en dicho procedimiento, la existencia de la convención que une a las partes en cuanto a la promesa bilateral de compra-venta, sobre el inmueble litigioso. ASI SE DECIDE.-

De la Reconvención.-

En lo relativo a las probanzas hechas valer por la parte accionada, en su contestación a la demanda y muy especialmente la relativa a la Prueba de Informe dirigida a la Alcaldía del Municipio Maracaibo, por Órgano del Departamento de Catastro, a objeto de demostrar el estado de insolvencia que se le atribuye al inmueble litigioso por obligaciones contraídas con la referida autoridad Municipal, por concepto de servicios e impuestos Municipales sobre inmuebles urbanos, se agregó oportunamente a los autos el resultado de la prueba informativa. En este sentido la autoridad requerida certificó por intermedio del Intendente Municipal Tributario, que el inmueble en referencia se encuentra solvente con respecto a los mencionados impuestos.

Así las cosas, y partiendo del examen de los hechos y la prueba referida, aprecia el Sentenciador que la parte accionada con su Reconvención no logró probar la certeza de las afirmaciones que soportan su pretensión, y en ese sentido, no creo certeza en el razonamiento lógico del Juez, sobre la afirmación de que la demandante, se haya negado a efectuar la venta del inmueble en los términos convenidos, ni menos aún que se encuentre en mora en el pago de los impuestos Municipales, lo que en definitiva no puede representar un hecho impeditivo para la concreción de dicha operación.

Aunado a los antecedentes anteriores, se constató del examen que en reiteradas ocasiones se efectuó al contrato preliminar de promesa bilateral de venta, específicamente en su Cláusula Novena, que los intervinientes contractualmente pactaron las directrices a seguir para cualquier requerimiento relativo a la negociación a realizarse por las partes, y en ese sentido, quedo plasmado que, estos debían ser dirigidos a sus respectivos domicilios, mediante carta certificada, telegrama, o cualquier otro medio que asegure su autenticidad; y al no haber prueba alguna en los autos de gestiones emprendidas por la demandada, en cuanto a los eventuales tramites previos a la venta, nos lleva a determinar que la afirmación rendida en la Reconvención por la parte accionada-reconviniente, en cuanto a la exigencia de solvencias, código catastral, entre otras, no resulto probada, pues teniendo un mecanismo establecido convencionalmente no puede acreditarlo en juicio con una mera afirmación. Por el contrario, se admite expresamente en la acción Reconvencional, que la Optante Compradora no pagó el saldo del precio convenido, ni menos aún se verifico de los autos que la accionada-reconviniente, ofreció cumplir con su obligación de pagar el precio establecido en el referido contrato.

Todo lo anterior, lleva al Juez a desestimar la pertinencia de la Reconvención hecha valer en el juicio por la parte demandada reconviniente, y así se hará constar de manera expresa, positiva y precisa en el Dispositivo de la presente Decisión. ASI SE DECIDE.-

De la pretensión de Resolución de Contrato.-

En este capitulo, se hace preciso recordar que, en nuestro sistema legal, encontramos en el artículo 1167 del Código Civil, la norma de derecho sustancial que sanciona sobrevenidamente el incumplimiento de cualquiera de las partes que intervengan en los negocios jurídicos, y que de ser invocada debe mediar una decisión judicial creadora de una norma individual y concreta, dirigida a las partes mediante la cual se apliquen las sanciones resultantes de la voluntad de la Ley, con el objeto de obtener el reestablecimiento de la situación violada.

En el caso de autos, se observa que la voluntad de las contratantes estuvo dirigida a materializar un contrato preliminar de compra.-venta, para lo cual la Optante Compradora debía pagar el precio convenido para la adquisicion del inmueble, y para el caso de que el negocio jurídico no se llevara a efecto por la voluntad individual de cada una de las partes, se estipularon las indemnizaciones económicas para la parte incumpliente. En este sentido se observa de las actas que conforman el presente expediente que, las defensas emprendidas por la parte accionada, no lograron convencer al Juez de los hechos impeditivos que alegó, impidieron la materialización oportuna de la venta del inmueble, es decir, que si bien pudo ejercer el derecho para la compra del inmueble bajo los términos y condiciones anteriormente referidos, no lo hizo, a pesar de que la demandante aceptó prorrogar el termino inicial para la materialización de la promesa bilateral de venta, lo que en definitiva autoriza a la accionante a solicitar de la autoridad judicial la aplicación de la sanción que para este supuesto contempla el citado articulo 1167 del Código Civil, en el sentido de esperar del Órgano Jurisdiccional, una sentencia constitutiva en la cual se extinga la relación jurídica insurgente del contrato fundante en la pretensión, pues el cambio de las relaciones o estado jurídicos en el que se encuentran las partes, no puede ocurrir sin previa declaración del Juez, en la cual se verifique la existencia de los requisitos que la Ley exige, a fin de que el cambio pueda producirse.

A este respecto, ante el supuesto de que una de las partes de un contrato bilateral no cumpla con sus obligaciones, el articulo 1167 del Código Civil, (norma que valga resaltar fue alegada por la accionante), dispone que la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En consonancia a lo dicho, es constante la doctrina en afirmar que por daños y perjuicios se entiende toda disminución o perdida que experimenta una persona en su patrimonio o acervo material o moral, y que dentro de las múltiples clasificaciones que sobre esta materia han sido elaboradas, se encuentra aquella cuyo sustento emerge del origen del daño, bien si provienen del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato o de una obligación derivada de una fuente distinta a la del contrato.

En síntesis, los daños y perjuicios contractuales, son aquellos causados al acreedor de una obligación derivada del contrato por el deudor que la incumple culposamente, indemnización esta que se encuentra consagrada como principio fundamental en el articulo 1264 de la Ley Sustantiva Civil, conforme a la cual al establecer la obligación del deudor de cumplir las obligaciones contraídas, se debe comprobar que es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención, pues no basta que el deudor contravenga su deber de cumplir para que proceda la indemnización, sino que además es preciso que el incumplimiento sea de carácter culposo, como lo consagra el articulo 1271 ejusdem.

En sintonía a lo dicho se observa que en el caso en estudio, la actora en su petitum solicita las arras recibidas en concepto de Cláusula Penal, como justa indemnización por la no realización de la venta en los términos convenidos, por haberlo establecido expresamente las partes dentro del contrato. Resulta necesario destacar que ha sido categórica la doctrina del mas alto Tribunal de la Republica, en cuanto a que el Código Civil, no prohíbe directa ni indirectamente que se promueva la acción de daños y perjuicios independientemente de la resolución o incumplimiento del contrato, por el contrario, ordena el referido articulo 1264 de la Ley sustantiva que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, haciendo responsable al deudor de daños y perjuicios en caso de contravención, además al haber comprobado el Juez el incumplimiento culposo a cargo de la demandada, en cuanto a las obligaciones contraídas contractualmente, debe emerger por aplicación del articulo 1167 del Código Civil, una declaratoria judicial a favor de la parte inocente, que reclama al Operador de Justicia, una nueva voluntad de la Ley, en la cual debe imponer las sanciones resultantes en virtud de la violación al contrato celebrado.

En consecuencia y a pesar de estar probado en los autos como se observa de los folios veintisiete (27) al treinta (30) ambos inclusive, el interés que tuvieron originalmente las partes de perfeccionar el contrato celebrado, contentivo de una promesa bilateral de venta, al punto de conceder plazos adicionales para concretar el negocio jurídico establecido, ello no resulto posible a pesar de la exigencia formulada por la actora en su comunicación de fecha 16 de septiembre de 2008, donde le expresa a la demandada que el contrato no ha sido cumplido y en razón a ello debe llevarse acabo la entrega del inmueble al haberse agotado todas las vías amigables para lograr la venta, de manera que los medios de pruebas examinados acreditan la existencia de todas las posibilidades que tuvo la Optante Compradora para lograr la compra del inmueble, lo que indudablemente convence al Juez, de que no obstante haber podido cumplir con su obligación contractual, la accionada no lo hizo conforme a los términos convenidos, ni en las sucesivas prorrogas que obraron en su beneficio.

Así las cosas, por todas las razones de hecho y de derecho examinadas y analizadas, y al ostentar la accionante legitimidad activa para intentar la pretensión contenida en la demanda, como lo prueba con el titulo de propiedad acompañado a las actas del expediente, así como el contrato tantas veces mencionado, de fecha 18 de octubre de 2007, anotado bajo el N° 91, Tomo 176, de los libros respectivos, se declara Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato, y se condena a la demandada M.D.V.D.M., a restituir el inmueble junto a los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, a favor de la parte actora O.M.R.M., quedando igualmente en poder de la accionante la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 263.000, 00), en concepto de Cláusula Penal, como justa indemnización por la no realización de la venta en los términos convenidos, por así haberlo establecido expresamente las partes dentro del contrato que hoy queda resuelto, como lo autoriza igualmente los comentados artículos 1167, 1264 y 1271 del Código Civil Venezolano, con la consecuente imposición en cabeza de la demandada de las costas y costas procesales.

Por ultimo, a los efectos de salvaguardar los derechos de la parte accionada en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el articulo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tomando en cuenta que las partes con antelación al inicio del proceso agotaron la vía administrativa sin haber logrado conciliar sus diferencias, que emergen de la celebración de una promesa bilateral de venta, en la cual quedo autorizada la demandada a ocupar el inmueble bajo las condiciones establecidas en la Cláusula Cuarta del documento fundante de la pretensión y demás instrumentos a.A.S.D.-

III

Decisión

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, sigue la ciudadana O.M.R.M., venezolana, mayor de edad, Abogada, titular de la Cedula de Identidad N° 5.810.901, en contra de la ciudadana M.D.V.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 8.508.639, y en consecuencia, se acuerda la restitución del inmueble junto a los bienes muebles descritos en inventario anexo al contrato celebrado, a favor de la parte accionante; quedando igualmente en poder de la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 263.000, 00), en concepto de Cláusula Penal.

SEGUNDO

SIN LUGAR, la acción Reconvencional propuesta por la ciudadana M.D.V.D.M., en contra de ciudadana O.M.R.M..

TERCERO

A los efectos de salvaguardar los derechos de la parte accionada M.D.V.D.M., en la fase de ejecución del presente juicio, deberá cumplirse con el procedimiento previo establecido en el artículo 12 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

CUARTO

Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio, tanto en la acción principal como en la Reconvención propuesta, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (3) días del mes de abril de 2013.- AÑOS: 201° de la Independencia y 154º de la Federación.-

EL JUEZ TITULAR,

DR. F.A.B..

EL SECRETARIO,

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. Sentencia Definitiva N° 042/2013.-

EL SECRETARIO.-

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