Decisión nº PJ0172014000075 de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 19 de Marzo de 2014

En que son ciertos los hechos anteriormente narrados.

En desalojar por su incumplimiento el local comercial Nº 2 el cual se encuentra ubicado en la Sexta Transversal de Los Castaños, número 43, El Cementerio, Caracas, Municipio Libertador, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Distrito Capital, y consecuentemente lo desocupe totalmente de bienes y personas y en perfecto estado de uso y conservación.

En pagarme la suma total de Nueve Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 9.450,00), a título de indemnización de daños y perjuicios por todo el tiempo que han usado y disfrutado del local arrendado

En pagarme la suma de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00) o su prorrota por menor tiempo, por todo el tiempo que continúe usando y disfrutando del local arrendado sin pagar el canon establecido en el contrato a partir del mes de noviembre del año 2013 y hasta que se produzca la entrega real, material y efectiva del identificado local, esto igualmente a título de indemnización de daños y perjuicios.

En pagar la suma de Diez Mil Veinticuatro Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs, 10.024.49) por concepto de deuda de aseo urbano y facturación de relleno sanitario hasta el mes de octubre del año 2013 y los que se sigan venciendo por estos conceptos hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

En pagarme la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de servicio de agua, dejado de cancelar en el periodo comprendido entre el mes de octubre de 2008 y el mes de octubre de 2913, ambos inclusive, asimismo en pagar las cuotas que por este concepto se sigan causando hasta que se produzca la entrega material, real y efectiva del local arrendado cuyo desalojo se demanda.

En pagar la indexación de las sumas de dinero demandadas, esto es la actualización de las mismas al momento de su efectivo pago, debido a la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario por efecto de la inflación, a estos efectos pido se oficie lo conducente al Banco Central de Venezuela o en su defecto se ordene experticia complementaria del fallo por medio de expertos contables.

En pagar las costas y costos del presente procedimiento.

Alegatos de la Parte Demandada:

En su escrito de contestación al fondo de la demanda, la parte demandada, a través de su abogado asistente alegó lo siguiente:

Que no es cierto, o por lo menos no del todo cierto que haya dejado de pagar los alquileres de los meses que van de agosto de 2011 hasta octubre de 2013, por que para que un incumplimiento tenga trascendencia resolutoria del contrato, o sea lleve la terminación del negocio, es necesario que dicho incumplimiento sea culposo; vale decir, que corresponda a un comportamiento negligente o doloso del supuesto incumpliente, y que lo cierto es que si no ha pagado no ha sido por no haber querido, sino por que al negarse el arrendador a recibirle el pago de los alquileres, se encontraba impedida de consignárselos en el Tribunal de consignaciones por encontrase cerrado.

Que es ahora que se enteró que podía hacerlo en el nuevo sistema que se ha instalado en esta sede judicial para suplir la inoperancia del Tribunal de consignaciones.

Que por ello presentará constancia de haber consignado los cánones de arrendamiento que se le imputan en el libelo como no pagados, que a sabiendas de que es una consignación tardía, no lo hace por su culpa, sino por una fuerza mayor o hecho del príncipe, por que obedeció a una medida gubernamental el cierre del Tribunal que era el único que podía recibirle los alquileres.

Que por otro lado la mora del acreedor se compensa con la mora del deudor, lo que significa que si el arrendador no quería recibirle el pago, de alguna forma neutralizaba mi demora en recibir, y entonces su retraso de ahora no puede tomarse en cuenta.

Requirió se le aplicara la prescripción breve del artículo 1.980 del Código Civil, en cuanto a considerar prescrito los alquileres que tuvieren más de tres años vencidos,

También pidió se tome en cuenta el monto del canon de arrendamiento que aparece estipulado en el contrato de arrendamiento que fue suscrito entre las partes y que es fundamento de la demanda, ya que los cambios que se dicen acordados en el libelo no son ciertos.

Por últimos regó y rechazó, por no existir, las deudas de aseo y agua que incluye en el libelo, las cuales en todo caso deberá demostrar debidamente.

Análisis de la situación planteada

Vista la forma en que ha quedado trabada la presente controversia, debe señalarse que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmación de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido se pronuncia el artículo 1.354 del Código Civil.

En el presente caso la parte demandada ha reconocido de manera expresa la existencia de la relación jurídica procesal, consistente en un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un local comercial que forma parte de un inmueble propiedad de la parte actora, ubicado en la sexta transversal de Los Castaños, número 43, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.

De igual forma la demandada admite que ha se ha atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, pero se excepciona alegando que su retardo en el cumplimiento de no es doloso y alega debido al cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se vio en la imposibilidad de hacer las consignaciones de los cánones en los lapsos que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:

PARTE ACTORA

- (F. 6 al 10) original del documento de compra venta mediante el cual el ciudadano V.C.A.C., titular de la cédula de identidad N° V-3.949.089 vende al ciudadano OSKANIT F.T., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las parte en este juicio, el cual quedó debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de agosto de 2011, bajo el Nº 2011.1563, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.8.2411 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Documento que no fue tachado ni impugnado, y que al tratarse de una de las probanzas a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnado ni tachado el mismo es ampliamente apreciado por este Juzgador otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

.- (F. 11 al 16) Copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 24 de noviembre de 1993, celebrado entre el ciudadano V.C.A.C., titular de la cédula de identidad N° V-3.949.089, en su carácter de arrendador, y la ciudadana D.G.C.R., en su carácter de arrendataria, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, bajo el N° 01, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Documento que no fue impugnado ni desconocido y que al tratarse de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnado ni tachado el mismo es ampliamente apreciado por este Juzgador otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

- (F. 44) Original del estado de cuenta emanado de la Administradora Serdeco, .C.A., debidamente sellado por CORPOELEC, correspondiente a la deuda pendiente del local arrendado, por concepto de energía eléctrica, aseo urbano y relleno sanitario. Esta documental de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia No 573 del 26 de julio de 2007), es ampliamente valorada y apreciada por este Juzgador. Así se establece.-

-. (F. 45 al 73) copia fotostática del expediente de consignaciones signado con el Nº 2006-0440, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Documento que no fue impugnado ni desconocido y que al tratarse de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnado ni tachado el mismo es ampliamente apreciado por este Juzgador otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

PARTE DEMANDADA

.- (F.39-40) Comprobante de ingreso de consignaciones Nº 2006-20060440, emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), así copia de la planilla de depósito Nº 00000504, de fecha 18/02/2014, por la cantidad de Diecinueve Mil Doscientos Bolívares (Bs. 19.200,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de 01/04/2012 hasta 28/02/2014. Documento que no fue impugnado ni desconocido y que al tratarse de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnado ni tachado el mismo es ampliamente apreciado por este Juzgador otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

Así las cosas, de las probanzas de autos queda demostrado que entre las partes existía una relación arrendaticia que tuvo una duración, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera, de un (1) año, prorrogable por un (1) año a voluntad de las partes, y que comenzó a regir (de conformidad con la cláusula cuarta) a partir del 01 de noviembre de 1993; y siendo el hecho cierto y así admitido por ambas partes que llegada la fecha de vencimiento del mismo, la arrendatario se quedó en posesión del inmueble con la anuencia del arrendador, se produjo la tácita reconducción del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que el contrato pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.-

Establecido lo anterior, se evidencia que la demandada en la presente causa reconoce que realizó los pagos de los cánones de arrendamiento de manera “tardía”, pero se excepciona alegando que ello se debió a una causa no imputable a ella como lo fue el cierre del Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Juzgado encargado de recibir las consignaciones arrendaticias en el Área Metropolitana de Caracas. En relación a este punto, es un hecho público y notorio que dicho Juzgado efectivamente procedió a cesar en sus funciones y a no prestar servicio al público en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pero también es un hecho público, notorio y comunicacional que en la Resolución No 2013-0011 de fecha 22 de mayo de 2013 (publicado en la Gaceta Oficial No 40.214 de fecha 25 de julio de 2013) mediante la cual se resolvió la creación de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios solo para locales comerciales (OOCAI), estableciéndose que la misma tendría como sede el Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (artículo 1), ubicado en los Cortijos de Lourdes, sede de este Tribunal. Se estableció además que la OOCAI recibiría el pago de las consignaciones de locales comerciales, tanto de las que se encontraban en curso en el Juzgado 25º de Municipio, como las que se aperturaren a posteriori (artículo 2), y por mandato del artículo 7, se ordenó la fijación de un cartel en la puerta del Juzgado 25º de Municipio, una publicación en un diario de circulación nacional y en la página web de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura.

De igual forma, el domingo 04 de agosto de 2013 fue publicado en el Diario Últimos Noticias, cartel de notificación mediante el cual el Tribunal Supremo de Justicia notificaba que a partir del 05 de agosto de 2013 comenzaría a funcionar la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios solo para locales comerciales (OOCAI), hecho público, notorio y comunicacional.

Así las cosas, consta de autos que la demandada en fecha 18 de febrero de 2014, la demandada procedió a consignar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios solo para locales comerciales (OOCAI), los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde abril de 2012 hasta febrero de 2014, ambos meses inclusive. En relación a estas consignaciones se evidencian que las mismas fueron realizadas seis (6) meses después de la puesta en funcionamiento de la Oficina especial para recibir consignaciones, por lo que, tales consignaciones deben ser consideradas extemporáneas. Así se establece.-

En relación con las consignaciones que hiciere la demandada relativa al mes de agosto de 2011, la misma fue realizada en fecha 26 de septiembre de 2011, por lo que la misma se realizó de forma extemporánea por tardía. Así se establece.-

En relación con las consignaciones que hiciere la demandada relativos a los meses desde septiembre de 2011 hasta marzo de 2012, se evidencias que las mismas fueron realizadas de forma anticipada, por lo que las mismas son válidas, de conformidad con el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la Sentencia No 3058 del 04 de noviembre de 2013, Expediente No 02-2275, en el que estableció que: “El pago o consignación por adelantado de las pensiones arrendaticias, no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales que dé lugar a la declaratoria de la extinción del contrato de arrendamiento”. Así se decide.-

En relación a la pretensión del pago de la deuda por servicio de luz eléctrica y aseo, la misma ha quedado demostrada con el estado de cuentas aportado al proceso. Así se decide.-

En relación a la pretensión del pago de la presunta deuda por el servicio de agua, la misma no ha quedado demostrada en el proceso, por lo que la misma debe ser negada. Así se decide.-

Visto lo anterior se observa que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su literal “a” que es causal para la declaratoria del desalojo el hecho “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

Por otra parte, habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:

1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español L.D.P. la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)

2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);

3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Es por ello que, al existir plena prueba sobre la falta de pago en que incurrió la demandada en relación a una de sus obligaciones principales, como lo es, el pago del canon de arrendamiento (artículo 1592 numeral 2º), de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión debe prosperar en derecho. Así se decide.-

- III -

- D I S P O S I T I V A -

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano OSKANIT F.T. contra la ciudadana D.G.C.R., partes ya identificadas en este fallo, y decide así:

Se condena a la demandada a hacer entrega del local que recibiere en arrendamiento constituido por un inmueble ubicado en la sexta transversal de Los Castaños, número 43, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.

Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde abril de 2012 hasta febrero de 2013, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bsf.350,00) cada uno, para un total de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA EXACTOS (Bsf.3.850,00), y a tales fines se autoriza a la parte actora a realizar el retiro de las consignaciones hechas por la demandada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios solo para locales comerciales (OOCAI).-

Se condena a la demandada a pagar a favor de la actora el monto correspondiente a la deuda que tiene el inmueble por servicio de Luz eléctrica y aseo urbano, la cual asciende a DOCE MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bsf.12.623,29).-

No hay condenatoria en costas.-

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECINUEVE (19) días del mes de MARZO del año DOS MIL CATORCE (2014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

E.J.F.R.

LA SECRETARIA TITULAR,

LUZDARY J.S.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA TITULAR,

LUZDARY J.S.

EJFR/LJS/juanC