Decisión de Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Justo Briceño, Tulio Febres Cordero y Julio Cesar Salas de Merida, de 26 de Abril de 2013

La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA

El demandante de autos promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:



Con el libelo de demanda, consignó los siguientes documentos, que a su vez fueron ratificados en la fase probatoria:

1) Original del Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 2 de Febrero de 2004, anotado bajo el N° 28 Tomo 04 de los libros llevados por la Notaria Pública de Caja Seca Municipio Sucre del Estado Zulia, instrumento este, que al no ser Tachado por la parte contraria, se tiene como fidedigno, conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 de la Ley Sustantiva Civil, por el contrario, la demandada-reconviniente, reconoció la existencia de la relación arrendaticia, además, que por su naturaleza pública suscrito entre las partes, le merece fe a este Juzgador, motivo por la cual, se aprecia, y estima en todo su valor probatorio; sirviendo para demostrar la relación arrendaticia que por el lapso fijo de doce (12) meses (un año) fuere suscrita entre el ciudadano O.C.F., como el Arrendador y la empresa CABLE RURAL TV C.A, como el Arrendataria del ya descrito inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.

2. -Original del expediente de notificación que bajo el N. 143-2010, fuere tramitado

   ante el Juzgado de los Municipios J.B., T.F.C. y J.C.S. de la Circunscripción Judicial del estado Mérida. Se trata de una notificación efectuada en fecha 30 de Julio de 2010, por ese Tribunal a través de su Alguacil, dirigida a la empresa CABLE RURAL TV C.A donde el arrendador, O.C.F. manifiesta su voluntad de dar por terminado y no prorrogar el contrato de arrendamiento.

   En lo que se refiere al contenido y alcance de la disposición jurídica 935 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 108, dictada en fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente N° 92-365, caso: M.L.H., contra Vengas de Occidente S.A., apuntó lo siguiente:

   …se colige de la nueva redacción, dada al dispositivo contenido en el artículo 796 derogado, actual 935, que el legislador elimina la “necesidad de notificación”, pues, tanto el Código derogado como el vigente, así como su interpretación jurisprudencial, eran y son tendentes a la simplificación de las formas de notificación para buscar la eficacia en las actuaciones de este tipo, que tiene como finalidad última la garantía de la bilateralidad y de la defensa (en el mismo sentido A.L.M., Notificaciones Procesales, pág. 11 y ss.), que es en síntesis el objetivo de los actos de traslado, como la notificación.

   Ahora bien, la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien iba dirigida la notificación, no es en esencia la formalidad de la que deba hacerse depender la validez de la notificación, como si lo es la autenticidad de la práctica de la misma, que es el extremo que debe ser necesariamente cubierto a la hora de cumplir con el acto de traslado. Así, se puede apreciar de la doctrina de vieja data, que permitía que la notificación fuera hecha por telegrama o carta misiva, siempre que el medio contara con fecha cierta (Sentencia 1 de marzo de 1961, GF. No. 31, 2ª etapa, págs. 50 y ss.)…

   Por lo que en virtud de las consideraciones que antecede esta juzgadora la aprecia y valora como prueba por escrito y sirve para demostrar la voluntad del arrendador de terminar y no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Así se decide.

3. - Copia Simple de documento de cesión de derechos, registrado en fecha 12 de enero del 2012 bajo el No.- 03 protocolo primero, tomo I , primer trimestre del año 2012, por ante la oficina de registro Público de los Municipios J.B. y T.F.C.d.e.M.. Se trata de la fotocopia de un documento público, por lo cual quien Juzga lo valora de conformidad al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno sirviendo para demostrar la Cesión de derechos a favor de O.R.C.F. Y A.N.C.D.N., sobre unas mejoras descritas en el mismo documento. Así se establece.

4. - Copias simple de Poder General de Disposición y Administración registrado por ante la oficina de registro Público de los Municipios J.B. y T.F.C.d.e.M. de fecha 28 de abril del 2011, registrado bajo el Nº.- 02, protocolo 3ero, segundo Trimestre del año 2011. Se trata de la fotocopia de un documento público, por lo cual quien Juzga lo valora de conformidad al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno sirviendo para demostrar la cualidad de apoderado del ciudadano O.R.C.F.d.A.N.C.D.N...

5. - Copias simple de Registro Mercantil, de PAPELERIA Y VARIEDADES SIGLO 21, C.A, de fecha 25 de Abril del 2000, registrado bajo el No.-11, Tomo: 2-A, 2do Trimestre, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Se trata de la fotocopia de un documento público, por lo cual quien Juzga lo valora de conformidad al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno sirviendo para demostrar la cualidad de accionista de O.R.C.F., de la referida empresa.

   En la contestación de la Reconvención

1. - Consigna Copia simple de acta de transacción celebrada por ante el Juzgado de los Municipios J.B., T.F.C. y J.C.S. de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 27 de abril 2011, donde las partes O.C. y la empresa CABLE RURAL TV C.A, se ponen de acuerdo sobre el precio del canon de arrendamiento del inmueble, que regirá para el periodo 2011-2012. Se trata de la fotocopia de un documento público, por lo cual quien Juzga lo valora de conformidad al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno sirviendo para demostrar el monto del canon de arrendamiento del periodo 2011-2012.

2. - Nuevamente consigna Copias simple de Poder General de Disposición y Administración registrado por ante la oficina de registro Público de los Municipios J.B. y T.F.C.d.e.M. de fecha 28 de abril del

   2011, registrado bajo el Nº.- 02, protocolo 3ero, segundo Trimestre del año 2011. Instrumento que ya fue valorado.-

    Con su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante, promovió lo siguiente:

1. - Ratificó el contrato de arrendamiento que acompaño con la demanda.

2. - Ratificó la Notificación Judicial realizada a la empresa CABLE RURAL TV C.A, que se encuentra inserta en el expediente en los folios 17 al 25. Realizada por el Juzgado de los Municipios J.B., T.F.C. y J.C.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 30 de julio 2010.

3. - Ratificó el documento de Cesión Registrado por ante la oficina de registro Público de los Municipios J.B. y T.F.C.d.e.M. de fecha 12 de enero del año 2012, el cual quedo registrado bajo el Nº.-03, protocolo Primero, Tomo: 1, Primer Trimestre del año 2012, el cual corre inserto en el expediente desde el folio 28 hasta el 30.

4. - Ratificó el Poder General de Disposición y Administración registrado por ante la oficina de registro Público de los Municipios J.B. y T.F.C.d.e.M. de fecha 28 de abril del 2011, registrado bajo el Nº.- 02, protocolo 3ero, segundo Trimestre del año 2011 el cual corre inserto en el expediente desde el folio 31 al 34.

   Los indicados documentos escritos ya fueron arriba valorados.

5. - Solicitó Inspección Judicial, para dejar constancia que es en el local No.- 1, donde funciona la empresa CABLE RURAL TV C.A, esta juzgadora considera que por ser un hecho admitido, y reconocido por la demandada está exento de prueba. Por lo que esta Juzgadora considera que el objeto del contrato de arrendamiento es el inmueble descrito en la cláusula Primera del contrato de arrendamiento, presentado por el demandante en original y corre inserto desde el folio 14 al 16. Así se decide.-

6. - Promueve recibo de pago identificado con el No.- 0428 de fecha 5 de abril del 2013, referido al pago del canon de arrendamiento. Se trata copia de un documento privado, por lo cual quien Juzga lo valora de conformidad al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno sirviendo para demostrar el monto del canon de arrendamiento vigente.

7. - Presenta original de libro de socios de la empresa PAPELERIA Y VARIEDADES SIGLO 21 C.A, el cual corre inserto en copia certificada del folio 228 al 232, en relación con esta prueba esta Juzgadora la aprecia, en tal sentido

   queda demostrado que según el libro de socios de la empresa antes mencionada el ciudadano O.C.F. no ha cedido sus acciones para el momento de dictar esta decisión ya que no consta en el mismo el traspaso, la firma del cedente y cesionario como lo establece el artículo 296 Código de Comercio. Así se decide.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

   Al presentarse en autos la demandada consigna:

1. - Efectus videndi original y consigna copia simple de Poder Judicial, otorgado por la empresa CABLE RURAL TV C.A, a los ciudadanos G.B.L., D.C.G., JOSENIA BRACHO ACOSTA Y Y.C.M., otorgado por ante la notaria publica Segunda de Maracaibo en fecha 14 de Diciembre del 2007, quedando anotado bajo el No.- 56, Tomo: 362 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Se trata de copia de un documento Público, por lo cual quien Juzga lo valora de conformidad al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno sirviendo para demostrar la cualidad de apoderado de D.C., de la empresa CABLE RURAL TV C.A.

2. - Consigna copia de contrato de arrendamiento celebrado entre O.C.F. Y CABLE RURAL TV C.A, autenticado en fecha 2 de Febrero de 2004, anotado bajo el N° 27 Tomo 04 de los libros llevados por la Notaria Pública de Caja Seca Municipio Sucre del Estado Zulia, instrumento este que posteriormente en la fase probatoria aclaro la demandada que no era ese contrato objeto del presente litigio. Reconociendo como tal el que fue presentado por el actor. Por lo que esta Juzgadora no lo valora. Así se decide.-

   Con su escrito de promoción de Pruebas la parte Demandada-Reconviniente promovió las siguientes pruebas:

1. - Copia certificada de documento autenticado por ante la notaria publica de Caja Seca, del Municipio Sucre del estado Zulia, de fecha 12 de enero del 2001, anotado bajo el Nº.- 13 tomo 02, mediante el cual O.C.F., vende H.N.A.D.V., las cinco acciones nominativas que le pertenecen la compañía PAPELERIA Y VARIEDADES SIGLO 21 C.A. En relación con esta prueba, esta Juzgadora la aprecia en su conjunto con el resto de las pruebas, de conformidad con el artículo 510, del Código de Procedimiento Civil, ya que según lo previsto en el artículo 296 del Código de Comercio las acciones nominativas se prueba con su inscripción en los libros de la compañía y la cesión de ellas se hace por declaración en los mismos libros, firmada por el cedente y cesionario o por sus apoderados .Asi se decide.

2. - Prueba de Informe, sobre expediente de consignación Nº 081-2010, efectuada en fecha 27 de abril del 2011, por ante el Juzgado de los Municipios J.B., T.F.C. y J.C.S. de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, dicha prueba fue evacuada tal como corre inserto del folio 202 al 207; Se trata de prueba de informe quien Juzga lo valora de conformidad al contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar el acuerdo de ambas partes sobre el nuevo canon que regirá la relación arrendaticia para el periodo 2011-2012, tal como lo valoro esta Juzgadora anteriormente.

3. - Prueba de Informe al Cuerpo de Bomberos, de Nueva Bolivia, Municipio T.F.C.d.e.M., a objeto de que se sirva informa si expidió un permiso de funcionamiento del local arrendado con vigencia desde el 25 de Abril del 2012 hasta el 25 de Abril del 2013, prueba esta evacuada, tal como corre inserto del folio 233 al 234. En relación con esta prueba esta Juzgadora observa que los documentos - administrativos - conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. La Sala de Casación Civil, considera que todo documento administrativo, por emanar de funcionario o empleado público facultado por Ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario.

   En este sentido, el procesalista Arístides RengelRomberg ha sostenido que “de no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos”...

   (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, pág. 154) (Sala de Casación Civil, de fecha 04 de Mayo de 2004, ponencia Mag. F.A.G.E.. 03513, Sentencia N° RC-00410).

   Por las razones, antes expuestas, y por la naturaleza de público del organismo del cual emanan dicho Informe, el cual no fue tachado de falso por su adversario, le

   merece fe a esta Juzgadora, por lo tanto, el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio en la certeza de la literatura del mismo, lo aprecia y valora. Y sirve para demostrar el cumplimiento en el local objeto de litigio de las normas para su funcionamiento. Así se decide.-

   CAPITULO III

   MOTIVA

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   PUNTO PREVIO

   I

   La parte demandada en su escrito de contestación impugno la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente. Al respecto esta Juzgadora observa que de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.” (Cursiva de este Tribunal). Y siendo que consta en autos recibo de pago de fecha 05 de abril del 2013 el cual corre inserto en el folio 199, que el canon de arrendamiento es por la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES, CON CINCUENTA (Bs. 2.440,50), es por lo que al multiplicar dicha cantidad por 12 meses arroja un monto de VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES, (Bs. 29.286,00) monto este equivalente a DOSCIENTAS SETENTA Y TRES CON SETENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (273,70UT), por tanto queda establecido que la estimación correcta de la demanda es por la cantidad de VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES, (Bs. 29.286,00) monto este equivalente a DOSCIENTAS SETENTA Y TRES CON SETENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (273,70UT) estimación que no altera las reglas sobre competencia de este Tribunal ya que es competente para conocer de demandas hasta 3000 unidades Tributaria. Así se decide.

   II

   En relación con la Cuestión Previa de defecto de forma de la demandada y falta de legitimidad del actor alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, este Tribunal considera lo siguiente:

   El objeto del contrato de arrendamiento es según la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento es “ un local para uso de oficina con su respectiva sala de baño, distinguido con el Nº 01, ubicado frente al boulevard panamericano, sector Latino, edificio Don Rafael, de la población de Nueva B.e.M., que mide un área aproximada de seis metros (6mts) de ancho, por Dieciséis metros (16Mts) de largo……”

   No obstante el demandante al subsanar la cuestión previa, señala al folio 105: “Respecto a la señalización del inmueble arrendado (negrita del Tribunal)…..paso a subsanar de la manera siguiente: Un inmueble conformado por un solar de plantaciones de platanal y árboles frutales el cual mide 6mts de frente por cuarenta metros de fondo, ubicado en Bolivia, Municipio Torondoy distrito J.B.d.E.M.,…….”.- Con lo cual el demandante está señalando como inmueble arrendado, uno distinto al descrito en la Cláusula primera del Contrato de arrendamiento, y por consiguiente el demandante solicita el desalojo de un inmueble que no es objeto del contrato arrendamiento. Es decir su manifestación de voluntad es que se le entregue o desocupen unas mejoras que no fueron objeto de contrato.

   El contrato tiene fuerza de ley entre las partes, de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil, y las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, por lo que LA ARRENDATARIA, debe entregar, llegado la oportunidad legal, judicial o convencional el inmueble objeto de contrato y no otro.

   Ahora bien, como quiera que el demandante a fundamentado su pretensión en las causales b y c del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al respecto esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido por la Jurisprudencia, y la doctrina referidos a los requisitos que debe probar el demandante para que prospere su pretensión, y a la vez determinar si el mismo tiene legitimidad para accionar por esta vía.

   Al respecto, sobre la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo, el Dr. G.G.Q., en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, examinando una sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, dice:

   En efecto la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo expresó:

   ...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (negrita del Tribunal) (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”

   Sin embargo, es determinante establecer que aparte de los requisitos derivados del texto del artículo 34, literal b del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existen otros requisitos que pudieran extraerse de la sentencia anteriormente transcrita, esto es: 1. Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2.Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad(negrita del Tribunal) y 3. Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.

   De manera que todo esto nos lleva a concluir que para demostrar la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador debe cumplir con los requisitos anteriormente señalados para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada.

   Ahora bien, pasa esta Juzgadora analizar de acuerdo a los elementos probatorios lo siguiente:

   En relación con el primer requisito como lo es, que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble, cuya desocupación solicita, esta Juzgadora observa el demandante consigna copia cesión de derechos, registrado en fecha 12 de enero del 2012 bajo el No.- 03 protocolo primero, tomo I, primer trimestre del año 2012, por ante la oficina de registro Público de los Municipios J.B. y T.F.C.d.e.M.. Al cual esta Juzgadora le otorgo valor teniendo como fidedigno sirviendo para demostrar la Cesión de derechos a favor de O.R.C.F. Y A.N.C.D.N., sobre “..un inmueble conformado por un solar de plantaciones de platanal y árboles frutales el cual mide 6mts de frente por cuarenta metros (40mts) de fondo, ubicado en Bolivia, Municipio Torondoy distrito J.B. (negrita del Tribunal) del Estado Mérida….” No obstante el objeto de contrato de arrendamiento según la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento es “ un local para uso de oficina con su respectiva sala de baño, distinguido con el Nº 01, ubicado frente al boulevard panamericano, sector Latino, edificio Don Rafael, de la población de Nueva B.e.M., (negrita del Tribunal) que mide un área aproximada de seis metros (6mts) de ancho, por Dieciséis metros (16Mts) de largo……” Esta Juzgadora considera que el demandante no trajo elementos a los autos que permitieran determinar que sobre las referidas mejoras se construyera el inmueble arrendado, sino que el demandante pretende que le desocupen un solar de plantaciones de platanal y árboles frutales, que no fue objeto de contrato de arrendamiento. Por ello quien juzga considera que a objeto de demostrar el actor la propiedad sobre el local, antes identificado, no es suficiente con el documento de cesión traído a los autos, por cuanto el mismo se refiere a un bien distinto, al establecido en el contrato, el arrendador debió adminicular con otros medios probatorios permitidos por el legislador, la propiedad del referido local, cosa que no se hizo en la presente causa. Por lo que resulta forzoso determinar la falta de legitimidad del actor para accionar por esta vía (necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble) en la presente causa. Así se decide.

   Aunado a ello el demandante también fundamenta su pretensión en la causal “c” del articulo 34 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de los elementos de autos se puede evidenciar que el demandante cuando alega la necesidad de reparaciones del inmueble, no trajo elementos a los autos que evidenciara la necesidad de tales reparaciones, o cuales eran reparaciones que ameritaba el inmueble por el contrario la demandada desvirtuó sus alegaciones con la prueba de informe del Cuerpo Técnico de Bomberos de Nueva Bolivia, del Municipio T.F.C.d.e.M., el cual riela al folio 233 al 234, en el cual se evidencia que el Cuerpo Técnico de Bomberos de Nueva Bolivia otorgo al local arrendado permiso de funcionamiento, con vigencia hasta el 25/04/ 2013 por tanto vigente para la fecha de instauración de la demanda. Así se decide.

   En relación con la Reconvención, planteada por la demandada referida a que el Arrendador “cumpla con su obligación de procurar el uso pacífico del local arrendado durante el tiempo del contrato”. (negrita del Tribunal). Esta Juzgadora considera que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, tiene como tiempo de duración según la cláusula Tercera: “…un año fijo contado a partir de la firma del presente contrato, cuyo término será prorrogable de acuerdo entre ambas partes si así lo acepta LA ARRENDATARIA.”

   Conforme se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 5 de febrero de 2004, previamente valorado, la relación arrendaticia se inició en fecha 5 de febrero de 2004 y culminó el día 5 de febrero de 2005 conforme al artículo 12 del Código Civil.

   Así las cosas, habiendo tenido la relación arrendaticia una duración de un (1) año, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de seis (6) meses conforme al literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga ésta que opera de pleno derecho (ope legis) por lo que el contrato culminó el día 5 de agosto de 2005. Así se declara.

   Ahora bien, es necesario verificar si el arrendador se opuso a la permanencia de la arrendataria en el inmueble una vez fenecido el contrato y su prorroga. Es decir el 5 de Agosto del 2005, o si por el contrato su conducta omisiva o permisiva hizo que imperara la Tacita Reconducción.

   En este sentido el artículo 1.599 del Código Civil dispone que “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Es decir, que los contratos de arrendamientos celebrados por tiempo fijo –incluyendo en este el lapso de la prórroga legal por aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, concluyen el día previsto en el contrato (si no es procedente la prórroga legal o el arrendatario renunciase a ella) o el día que concluya la prórroga legal, sin que se requiera el respectivo desahucio por parte del arrendador.

   Por otra parte, los artículos 1.600 y 1.614 del Código sustantivo establecen:

   1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   Estos artículos contemplan la figura de la tácita reconducción, es decir, cuando habiendo culminado el término del contrato de arrendamiento o sus prórrogas convencionales –más el lapso de la prórroga legal a tenor de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario continúa en el goce de la cosa sin que medie oposición por parte del arrendador, en cuyo caso el contrato se convierte a tiempo indeterminado.

   De las actas del proceso, se evidencia que el arrendador en fecha 30 de Julio del año 2010, (notificación que corre inserta del folio 17 al 27) notifico a la demandada su voluntad de dar por terminado y de no prorrogar el contrato de arrendamiento; no obstante para quien Juzga ya el contrato estaba sin determinación de tiempo por haber operado la Tacita Reconducción ya que la finalización del contrato incluyendo la prorroga legal era el 5 de agosto del 2005, fue en julio del 2010, casi 5 años después es que se le notifica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en este caso deja de aplicarse el artículo 1.601 del Código Civil para adquirir vigencia los artículos 1.600 y 1.614 ejusdem, es decir, que ante la conducta pasiva u omisiva del arrendador, al dejar en posesión del inmueble al arrendatario, el contrato se transforma en un contrato a tiempo indeterminado. Asi se decide.

   Si el arrendador, luego de vencida la prórroga legal, en un lapso prudencial, hubiese ejercido actividades como la presente acción u otra conducta que significase oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble, es indudable que no se hubiese producido la tácita reconducción y la vía idónea para obtener la entrega del inmueble es la acción por cumplimiento del contrato por vencimiento del mismo.

   En relación a este punto, el autor G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, tomo I, pág 352, Edit. Livrosca, C.A., Caracas, 2000) expresó lo siguiente:

   …Los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil así como el artículo 34 de LAI, pudieran tal vez dejar cierta duda o incertidumbre en perjuicio del arrendador, al no indicar de qué tiempo dispone el mismo para realizar alguna actividad como indicativa de la no renovación del contrato cuando se vence o agota el tiempo de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley. Ninguna otra norma legal supone esa omisión, quedando la incertidumbre en plena vigencia (…).

   (…) Entonces, ¿cuál puede ser el tiempo razonablemente disponible por el arrendador para despedir al arrendatario de no haber habido el previo desahucio del artículo 1.601 del Código Civil, al vencimiento de la prórroga legal? En realidad no puede precisarse por las razones expuestas y esencialmente debido a la omisión de nuestro legislador al no preverlo. Es de considerar que aquella oposición -para que el arrendatario no continúe ocupando el inmueble- puede hacerse de inmediato antes del vencimiento de la prórroga legal, o luego del vencimiento de la misma. Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero que si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que le venía pagando por concepto del canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio en de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la (vid. III, 4.1.3). ¿Por qué? En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI como duración del contrato por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador y la consignación que el inquilino realice en beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal, constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al del vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 de LAI….

   Ahora bien, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, el arrendador puede accionar ante el órgano Jurisdiccional competente, a objeto de solicitar la desocupación del inmueble arrendado, cuando se encuentre frente a los supuestos de hechos previsto por el legislador en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; supuestos fácticos que debe demostrar para que sea declarada procedente su pretensión. Ya que de conformidad con el articulo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los derechos de los arrendatarios, son irrenunciables. De conformidad con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, a la tutela de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. Por tanto resulta ajustado a derecho la conducta del arrendador, de acudir al órgano jurisdiccional para la solución de los conflictos derivados de la relación arrendaticia. Así se decide.

   CAPITULO IV

   DISPOSITIVA

   Por los fundamentos expuestos este JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS J.B., T.F.C. Y J.C.S. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Impugnación de la cuantía; SEGUNDO: CON LUGAR la falta de legitimidad del actor. TERCERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÒN propuesta por la empresa mercantil CABLE RURAL TV C.A inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 14 de marzo del año 2003, inserto bajo el Nº. 04, Tomo; 6A contra el ciudadano: O.R.C.F., titular de la cédula de Identidad Nº V-5.501.546, CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud del vencimiento reciproco.

   Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS J.B., T.F.C. Y J.C.S. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, a los Veintiséis días (26) días del mes de Abril del año dos mil Trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

   La Jueza Titular

   Msc. M.Y.A.M.

   La Secretaria Titular

   Msc. Carmen M Cedeño Ruiz