Decisión nº PJ0042015000226 de Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 3 de Diciembre de 2015

Fecha de Resolución 3 de Diciembre de 2015
EmisorTribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas.
PonenteLeticia Barrios Ruiz
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, tres de diciembre de dos mil quince

205º y 156º

PARTE ACTORA: PARROQUIA INMACULADO C.D.M.D.E.R..

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.B., IRVIRNG MAURELL, M.G., F.A., M.B., P.B., D.M., M.L. Y P.N., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 83.025, 90.759, 101.108, 119.059, 131.293, 128.661, 155.100 Y 122.774, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.S.H.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 11.225.638.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.G.A. ESTEVES E I.P.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 14.317 y 112.009, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA DEFINITIVA

I

PRONUNCIAMIENTO RESPECTO A LAS DEFENSAS PREVIAS INVOCADAS

Visto que el presente procedimiento se ha venido sustanciando por los trámites establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal previo a la decisión de fondo que ha de emitirse en este mismo acto, pasa a pronunciarse respecto a las cuestiones previas invocadas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

En primer lugar promueve la parte demandada la cuestión previa prevista en el numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio en base al argumento de que no se especifica en el libelo la condición con la cual actúa el párroco Gaspere Salerno o la PARROQUIA INMACULADO C.D.M.D.E.R., si es como arrendador o como propietaria y añade que para la procedencia en derecho de la causal prevista en el numeral segundo del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de vivienda o el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se requiere forzosamente ser propietario del inmueble a desalojar y que se acompañe el instrumento que demuestre su condición, pues la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento es requisito de procedencia del desalojo y de no serlo no tendrá esa legitimidad necesaria para actuar en juicio.

El Tribunal para pronunciarse estima conveniente señalar a la representación judicial de la parte demandada, que en el caso que se analiza el presente proceso se está tramitando por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios motivado a que el uso pactado en el contrato estuvo referido a la realización de actividades compatibles con la misión de la iglesia católica, de tal manera que, la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda no resulta aplicable.

Por otra parte observa el Tribunal que los fundamentos fácticos en los cuales fue sustentada la cuestión previa denunciada, en modo alguno pueden subsumirse en el supuesto de hecho planteado por la norma.

En este sentido es necesario destacar que la cuestión previa prevista en el numeral 2º del artículo 346, es una defensa destinada a lograr que las personas que no tienen capacidad procesal para estar en juicio salgan de éste o se hagan representar o asistir por las personas llamadas por ley a representarlas o asistirlas.

Para Couture, la representación,” es la relación jurídica de origen legal, judicial o voluntaria, por virtud de la cual una persona, llamada representante, actuando dentro de los limites de su poder, realiza actos en nombre de otra, haciendo recaer sobre ésta los efectos jurídicos emergentes de su gestión”.

La capacidad procesal de acuerdo con lo afirmado por el Procesalista Humberto Henríquez La Roche viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo.

En ese mismo orden de ideas sostiene la profesora M.C.D.G.:

La legtimatio ad processum implica la aptitud para comprender la trascendencia de los actos procesales, y es un requisito necesario de actuación procesal. Couture define la legitimación procesal como la posibilidad de ejercer en juicio la tutela del derecho. A ésta se refiere el ord. 2º, Art 346 de nuestro CPC. Esta cuestión previa está dirigida a evidenciar un vicio en el presupuesto procesal denominado legitimación procesal de las partes (legitimatio ad processum), en este caso del actor, ella se refiere a la incapacidad que afecta a la parte actora, ya sea por minoridad, interdicción o inhabilitación. La capacidad procesal de las partes la regula el Art. 136 CPC según el cual son capaces para obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos. Si carecen de tal capacidad dispone el Art 137 que deberán ser representadas o asistidas en juicio según las leyes que regulan su estado y capacidad:

En el caso bajo estudio, la parte actora está constituida por un ente moral que por tener personalidad jurídica propia, puede ejercer sus derechos y a su vez asumir las cargas procesales correspondientes, tal y como lo dispone el ordinal 2º del artículo 19 del Código Civil que señala que son personas jurídicas y por lo tanto, capaces de obligaciones y derechos, las iglesias de cualquier credo que sean.

Sin perjuicio de lo anteriormente expresado, debe señalarse que de las actas procesales se puede evidenciar que la Parroquia Inmaculado C.d.M., actúa en el presente proceso en su condición de arrendadora y propietaria del inmueble que fue objeto del contrato, condición esta que le faculta plenamente para ejercer las acciones derivadas del negocio jurídico suscrito entre las partes contendientes del presente proceso, por tanto, se hace forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la cuestión previa denunciada.

En lo que se refiere al señalamiento de que es requisito indispensable la condición de propietario del actor para intentar el desalojo, es forzoso para el Tribunal desechar por improcedente tal alegación por vía de oposición de cuestión previa, por tratarse de un supuesto fáctico referido específicamente a lo que se ha denominado falta de cualidad que no puede subsumirse en el supuesto de hecho planteado en el ordinal 2º del artículo 346.

En virtud a las consideraciones expresadas, la cuestión previa denunciada debe ser declarada sin lugar y así expresamente se decide.

Respecto a la cuestión previa prevista en el numeral 3º del artículo 346, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, que fue denunciada en base al argumento de que el poder no fue otorgado en forma legal y es insuficiente por que según sus afirmaciones el párroco Gaspere Salerno carece de autorización vigente y auténtica para representar a la parroquia Inmaculado C.d.M., pues el nombramiento como párroco dado por el arzo.A.C.V.G. venció el 26 de junio de 2.009, no lo facultaba para disponer de bienes de terceros o de la Parroquia, no se cumplió con lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil al no exhibirse el documento auténtico que acredita la representación y el funcionario no hizo mención alguna, pues el documento privado señalado por el Notario es temporal para cumplir con los deberes de residencia, predicación, catequesis de niños y adultos y no para actos que exceden la simple administración por tanto el párroco carece de legitimidad para representar en juicio a la PARROQUIA y adicionalmente expresa que no se señala en la nota de autenticación del poder que se haya exhibido al notario la carta del c.J.U.S.d. fecha 19 de junio de 2.008, donde se le concede licencia al ciudadano Rino Salerno y no Gaspere Salerno para solucionar un problema de arrendamiento, lo que no constituye un mandato expreso para otorgar poderes ni disponer de derechos litigiosos.

El Tribunal para pronunciarse observa:

El artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, dispone que cuando el poder el poder es otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acreditan la representación que ejerce y el funcionario que autorice el acto deberá hacer constar tal circunstancia.

En el caso de autos, observa el Tribunal que en el Poder aportado por la parte actora en original, el funcionario ante el cual se llevó el otorgamiento dejó expresa constancia de haber tenido a la vista nombramiento realizado por el Arzo.d.C., I.A.C.V. en fecha 27 de junio de 2.003 de conformidad con el artículo 522 del derecho canónico, nombramiento que para la fecha del otorgamiento del poder conservaba plena vigencia, siendo importante precisar además, que no es labor del notario el determinar la validez o no de las documentales aportadas.

Asimismo, constata el Tribunal que al folio 44 riela comunicación emanada de la Arquidiócesis de Caracas, en la cual ratifica la licencia concedida en fecha 19 de junio de 2.008, al Párroco de la parroquia Inmaculado C.d.M., para incoar demanda en contra de S.H.C..

De la documental antes referida, consta que el que Párroco Gaspere Salerno, ha otorgado el poder a los abogados actuantes en el presente proceso en su condición de Párroco y representante legítimo de la Parroquia Inmaculado C.d.M. y esa condición le faculta plenamente para el otorgamiento de poder en nombre del citado ente, pues las licencias que le fueron concedidas en opinión de quien decide resultan suficientes para actuar y demandar en nombre de la parroquia. Así se establece.

En cuanto al otro aspecto de la cuestión previa denunciada, esto es, la insuficiencia del poder, es forzoso desecharla por improcedente, pues del poder otorgado por el Párroco Gaspere Salerno se desprende con claridad meridiana las facultades conferidas a los abogados señalados en el citado instrumento, entre las que específicamente se les faculta para representar a la Parroquia en todos los asuntos judiciales y administrativos de naturaleza inquilinaria, intentar demandas y proseguir los juicios en todas sus instancias, de tal modo que, las facultades conferidas en el poder son suficientes para incoar la presente acción. Así se decide.

Otra cuestión previa opuesta fue la prevista en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada en base al argumento de que la parte actora no acompañó al libelo los instrumentos en los cuales fundamenta su pretensión, específicamente el título de propiedad del inmueble, la cesión de los derechos del arrendador y el acto administrativo que defina el uso complementario del anexo a la casa parroquial, que son fundamentales en virtud a la causal alegada.

El Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:

La cuestión previa prevista en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta referida a los defectos de forma de los cuales adolece el libelo de la demanda bien sea por que no se llenaron los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem o por haberse incurrido en la acumulación prevista en el artículo 78.

En el caso de autos de lo expuesto por la parte demandada infiere el Tribunal que la denuncia formulada, está referida al supuesto de hecho planteado en el numeral 6º del artículo 340 de la norma adjetiva, referida a la obligación de acompañar con el libelo los documentos de los cuales se derive el derecho deducido.

Respecto a este punto, estima necesario quien aquí sentencia traer a colación el criterio sostenido por el profesor A.R.R., en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, de lo que debe entenderse por documento fundamental de una demanda.

Así señala el citado profesor: ” Los documentos fundamentales a que se refiere el léxico común del foro, son como lo expresa ahora más técnicamente el nuevo código:”Los instrumentos en que se fundamenta la pretensión”; y su concepto lo expresa el mismo ordinal 6º: “aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido”. Como se ha visto (supra: n.161) la afirmación que existe en toda pretensión, se concreta en la alegación de que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico, de la cual se origina el derecho pretendido. De donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es aquél del cual deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda. De allí, una distinción muy frecuente en la doctrina, entre “documentos en que se funda el derecho” y `documentos que justifican la demanda”.

Del criterio antes señalado puede inferirse con meridiana claridad que el instrumento fundamental de una demanda es aquel que contiene el negocio jurídico que vincula a las partes.

Por otro lado ha sido coincidente la doctrina, al sostener que el instrumento fundamental, no es igual a medio probatorio, por que el instrumento fundamental es aquel del cual emana el derecho que se debate en el proceso, mientras el medio probatorio es el instrumento atraves del cual se demuestra la existencia de los hechos afirmados, esto es, aquellos destinados a demostrar los hechos que sustentan el problema de fondo sometido al conocimiento del Tribunal.

En el caso sub iudice, la relación postulada en el presente proceso, se contrae al desalojo del inmueble anexo a la casa parroquial, de la Parroquia Inmaculado C.d.M., ubicado con frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, que de acuerdo con lo afirmado en el libelo de la demanda fue arrendado a la parte demandada mediante contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2.008, cuyas copia fotostática certificada fue acompañada a los autos como instrumento fundamental de la presente demanda y es ese el instrumento del cual deriva el derecho que se pretende deducir en el presente proceso.

En lo concerniente al segundo aspecto de la cuestión previa denunciada, referida a no haberse acompañado al libelo de la demanda el documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pretende, es forzoso para el Tribunal desecharla pues dichas documentales solo constituyen medios probatorios, que sirven a la demostración de hechos afirmados en el libelo, que pueden ser aportados en la secuela del proceso a los fines de demostrar que se cumplen los requisitos establecidos en la Ley para la procedencia del desalojo accionado y en cuanto a la conformidad de uso del inmueble se trata de documentos administrativos que también pueden ser aportados en pruebas.

Por otra parte, ostentando la PARROQUIA INMACULADO C.D.M., la condición de Arrendadora del inmueble que ha sido objeto del contrato suscrito entre las partes, no tiene por que ceder los derechos y obligaciones asumidos en el mismo, pues en el caso de autos se puede evidenciar que el citado entre moral acude al proceso en su doble condición de arrendadora y propietaria del anexo a la casa parroquial, de la Parroquia Inmaculado C.d.M., ubicado con frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, tal como se desprende del contrato y del petitum de la pretensión contenido en el libelo y siendo el contrato de arrendamiento de fecha 18 de agosto de 2.003, el último contrato suscrito entre las partes, no tenía la parte actora obligación legal de acompañar una documental (contrato suscrito en el año 1.998) que por efectos del mutuo disenso fue dejada sin efecto por las partes. Así se establece.

Respecto al objeto de la pretensión, es forzoso para el Tribunal desechar la cuestión previa promovida por no subsumirse las argumentaciones fácticas utilizadas por la representación judicial de la parte demandada en el supuesto de hecho previsto en la norma.

Por la misma razón anterior, es forzoso para el Tribunal desechar la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales no alegadas en la demanda, por no subsumirse los supuestos de hecho planteados en su sustento en el supuesto de hecho que postula el numeral 11.

A lo anterior hay que advertir que la acción intentada se contrae a un desalojo basado en dos de las causales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ante esta situación no encuentra quien aquí decide prohibición alguna de admitirla.

En este sentido debe expresamente señalarse que una acción está prohibida cuando la Ley expresamente niega la tutela jurídica al supuesto de hecho planteado.

Respecto a este punto el Autor A.R.R. señala:

“En estos casos, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa disposición de la Ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Art. 356 C.P.C) “.

En el caso de autos la acción intentada está perfectamente tutelada en el ordenamiento jurídico, por tanto, es forzoso para quien aquí decide desechar la cuestión previa denunciada. Así se establece.

Tampoco existe en el caso que se analiza la supuesta acumulación de pretensiones a la que se refiere la parte demandada por las razones que se han explicado en el texto del presente fallo, por tanto, es forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la cuestión previa denunciada en este sentido. Así se establece.

DE LA IMPUGNACION DEL VALOR DE LA DEMANDA

En relación a la impugnación del valor de la demanda, efectuada por la representación judicial de la parte demandada en base al argumento de que la misma es insuficiente en virtud de los múltiples hechos alegados, el Tribunal observa:

El Tratadista A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I Pág. 328 sostiene lo siguiente: “La Circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina. La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión de juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo) y estas por su naturaleza, son siempre previas al fondo. Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación de la demanda, junto con las defensas de fondo o perentorias, para que sea resuelta en el fallo definitivo.

Respecto a este punto el Tribunal observa:

La regla general para la estimación del valor de la demanda, cuando nos encontramos en presencia de una demanda cuya pretensión esté dirigida a obtener un pronunciamiento en el cual se condene a la validez o continuación de un contrato de arrendamiento ya sea a tiempo determinado o indeterminado, la encontramos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que precisa lo siguiente:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Respecto a este artículo, el Tratadista A.R.R. expresa:

La cuestión tiene soluciones diversas, según se trate de demandas sobre resolución (continuación) del arrendamiento, o de aquellas que versan sobre la nulidad (validez) del mismo. En las demandas por resolución de contrato, la controversia se refiere a las pensiones no vencidas y a las vencidas en cuanto se pidiere su pago

.

De esta manera se observa que la norma en armonía con la doctrina citada, determina que; cuando estamos en presencia de una demanda de desalojo basado en un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado el valor de la demanda se determina acumulando las pensiones de un año.

En el caso de autos, nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, de acuerdo a lo expresado en los razonamientos que preceden.

En tal sentido debe señalarse que la regla legal para determinar el valor de la demanda cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado, la encontramos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que establece que si el contrato es a tiempo indeterminado el valor se determina acumulando las pensiones de un año.

En el caso sub iudice, el canon de arrendamiento pactado fue la suma de dos mil trescientos bolívares fuertes que multiplicados por doce ascienden a la suma de veintisiete mil seiscientos bolívares fuertes y esa es la suma en la cual fue estimada la presente demanda, por tanto, es forzoso desechar por improcedente la impugnación realizada. Así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

Como punto previo al fondo, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente proceso, por tratarse de una defensa previa que ataca la titularidad del derecho que se hace valer con la demanda y de cuyo pronunciamiento depende que se entre o no a decidir el merito de la presente controversia.

El Tribunal para pronunciarse considera pertinente citar varios criterios doctrinarios, acerca de lo que debe entenderse por cualidad e interés para intentar o sostener un proceso.

El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica.

Dentro de este contexto puede afirmarse que en un proceso deben concurrir a debatir pretensiones y defensas aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida.

Al respecto el autor A.R.R. sostiene: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Ha sido reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que la cualidad sólo la tienen el propietario del derecho litigioso, su mandatario legal o convencional.

El Dr. A.B. sostiene lo siguiente:

Porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla…

En concordancia con los criterios citados, vale indicar que en materia de contratos de arrendamiento, tanto el propietario como el arrendador están plenamente facultados para demandar, el cumplimiento, la resolución o el desalojo de un inmueble objeto de una determinada convención.

Visto de esta manera, el actor para tener cualidad deber ser titular de la acción la cual surge y se origina de la norma legal o contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener.

De acuerdo con lo sostenido por el maestro L.L. la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

En materia de contratos la doctrina y la Jurisprudencia Patria, si bien, han considerado que el arrendamiento cuando es realizado por un sujeto distinto al propietario, como uno de los ejercicios del derecho de propiedad, se presume hecho por cuenta y en beneficio de aquel, la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, atribuye también al contratante la potestad de pedir el cumplimiento o la resolución de una determinada convención.

En el caso sub iudice, la PARROQUIA INMACULADO C.D.M., acude al proceso en su doble condición de arrendadora y propietaria del anexo a la casa parroquial, de la Parroquia Inmaculado C.d.M., ubicado con frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda y su cualidad para intentar la presente demanda deriva del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble cuyo desalojo pretende, el cual fue acompañado al libelo de la demanda, no fue impugnado en forma alguna y se le tiene por fidedigno a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues en el presente juicio no se discuten derechos reales, sino derechos personales basados en la existencia de obligaciones contractuales que perfectamente pueden ser accionadas por el arrendador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.

Es preciso reiterar además que la condición de propietaria que ostenta la Parroquia INMACULADO C.D.M. tal y como se desprende del documento de propiedad aportado en copias certificadas a los folios que van del 273 al 280, respectivamente; también la legitima para accionar, siendo importante precisar además que en lo que se refiere a la necesidad invocada en sustento de la pretensión deducida, esta constituye un supuesto de hecho de la pretensión para cuya procedencia en derecho basta su demostración en autos, mas no implica en modo alguno que quien deba demandar sea exclusivamente el propietario, pues como anteriormente se señaló también se encuentra legitimado el arrendador. Así se establece.

DE LA PRESCRIPCIÓN INVOCADA

Respecto a la prescripción de la acción para reclamar el desalojo, aludida por la parte demandada, es forzoso para el Tribunal desecharla por no ser válido el argumento que invoca, de la tolerancia del arrendador al no ejercer acción alguna ante el incumplimiento de la cláusula del destino dado al inmueble, por que esa defensa atañe a una cuestión de fondo que corresponde analizar y decidir en la oportunidad de pronunciarse respecto al mérito de la controversia. Es cierto que en el caso de autos nos encontramos en presencia de una acción personal, cuya prescripción es decenal, por girar en torno a un contrato de arrendamiento, sin embargo, es necesario tener presente respecto a este punto que el contrato de arrendamiento por ser un contrato de tracto sucesivo, implica que las obligaciones asumidas no se cumplen en un acto único, ya que sus efectos se van prolongando con el transcurrir del tiempo e implican la permanencia del arrendatario en la posesión de la cosa arrendada por periodos continuos, máxime cuando las partes, por imperio del artículo 1.159 del Código Civil, que establece el principio de la autonomía de las partes en la celebración de los contratos, establecen como plazo de duración un plazo determinado, como ha ocurrido en el caso que se a.d.l.v. de las partes manifestada en el texto del contrato fue vincularse por cinco años y como se ha señalado con anterioridad el hecho de que haya continuado el arrendamiento sin que se haya accionado por incumplimiento es una cuestión que atañe al fondo de la controversia, por tanto, es forzoso desechar por improcedente lo aludido en este sentido.

II

DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA

El presente proceso inició por demanda incoada por los abogados A.B. y M.B., quienes actuando en representación de la Parroquia Inmaculado C.d.M., demandaron al ciudadano J.S.H.C. al desalojo de un anexo a la casa parroquial Inmaculado C.d.M., ubicada con frente a la Avenida Sojo de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Expuso la representación de la parte actora en sustento de la pretensión deducida las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas:

Que en fecha 1 de mayo de 1.988, su representada cedió en arrendamiento a S.H.C. un inmueble anexo a la casa parroquial Inmaculado C.d.M., incluyendo las áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, integrado por una edificación de dos plantas, el cual fue renovado el 1 de enero de 2.003.

Añadió que según sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2.011, con ocasión a una acción de Resolución de contrato de arrendamiento que instauró su mandante contra el hoy demandado, el citado contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado manteniendo plena vigencia y vigor el resto de las cláusulas que lo componen.

Que de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato, el uso del inmueble cedido en arrendamiento sería única y exclusivamente para actividades que no fueran incompatibles con la misión institucional de la Iglesia Católica y de conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y la edificación cedida en arrendamiento.

Que de acuerdo con lo establecido en la ordenanza de zonificación de la urbanización El Rosal, a la Parroquia Sagrado C.d.M. se le asigno la zonificación SR (Servicios Religiosos) y según el artículo 62 las zonas SR, se reservan para usos vinculados a las actividades religiosas, tales como centros parroquiales y templos en general.

Precisaron que el arrendatario le ha estado dando un uso indebido al inmueble arrendado pues lo ha dedicado al funcionamiento de diversas empresas, tales como MEDICORP, CASIGAMES .CA Y MLG MEDIA C.A, las cuales no se dedican a prestar ningún servicio religioso ni conexo a las actividades de la iglesia, lo cual le otorga a su mandante la facultad de ejercer la acción de desalojo prevista en el literal d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señalan que de la inspección judicial practicada al inmueble se pudo constatar que el inmueble dado en arrendamiento es utilizado como depósito de mercancía, dentro de las cuales se encontraban bebidas alcohólicas, lo que constituye otra violación al contrato.

Que en otra inspección judicial realizada por el Juzgado Séptimo de Municipio pese a que no se pudo acceder al inmueble, se dejó expresa constancia que se encontraban aparcados en el estacionamiento del inmueble varios vehículos que tenían adheridas calcomanías de la empresa MLG MEDIA C.A, lo que hace presumir que dicha empresa también funciona en el inmueble arrendado.

Que adicionalmente se puede evidenciar que su representada ha sido coartada del derecho a inspeccionar el inmueble, pues en repetidas ocasiones ha tratado de hacerlo y esto se le ha negado, por tanto consideran que el demandado está incumpliendo su deber de permitir a su representada velar por el buen uso de la cosa arrendada.

Afirman que el demandado en el expediente contentivo de la acción resolutoria incoada en su contra, confesó estar vinculado a la firma MEDICORP DE VENEZUELA C.A, quien se dedica a la importación y venta al mayor de productos médicos, farmacéuticos y cosméticos y utiliza el inmueble para el ejercicio de su profesión de administrador, es decir, para fines personales y comerciales y no para fines sociales o educativos.

Sostienen que su mandante en ningún momento ha sido notificada del hecho que las empresas mencionadas funcionan en el inmueble arrendado, lo que se traduce en incumplimiento flagrante de la cláusula octava del contrato, por lo cual se encuentra habilitada también para accionar el desalojo previsto en el literal g del artículo 34 de la Ley.

Añaden que su mandante en la actualidad no cuenta con un espacio físico suficiente que sirva como sede para impartir la cátedra de catecismo, toda vez que la demanda de alumnos ha ido en ascenso, provocando un estado de hacinamiento, lo que ha causado molestias entre el alumnado, siendo una de las funciones primordiales de su mandante procurar y lograr la expansión de la doctrina católica en la comunidad y de la misma manera tiene la intención de establecer un ambulatorio que sirva para ofrecer asistencia médica primaria a la comunidad y dicho inmueble por formar parte integrante de la casa parroquial, sería un espacio idóneo para destinarlo a tales fines, por lo cual surge la necesidad del uso del mismo, encontrándose la acción amparada en el literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en virtud a las razones anteriormente expresadas su representada tiene derecho a ejercer la presente acción en razón a la negativa del arrendatario de entregar el inmueble, pese a los innumerables requerimientos que se le han hecho y es por ello que demanda el desalojo del inmueble integrado por una edificación de dos plantas, anexo a la casa parroquial Sagrado C.d.M., incluyendo áreas de acceso y garaje, que dan frente a la Avenida Sojo de la Urbanización El Rosal.

Fundaron su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 y 1.167, respectivamente del Código Civil, 62 de la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Contra los hechos expuestos en sustento de la pretensión deducida, la representación judicial de la parte demandada expuso:

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra.

Señaló que la actividad profesional independiente como administrador por parte de su representado en el inmueble constituye un uso autorizado por la Legislación Nacional, estadal y Municipal en el Área Urbana, consentido y autorizado por mas de diez años de ocupación por parte del arrendador y es compatible con la misión institucional de la Iglesia Católica, tal como se desprende del acto administrativo de fecha 8 de septiembre de 2.000, emanado de la Oficina Local de Planeamiento Urbano, pues no es contrario al orden público ni a las buenas costumbres.

Que en ningún momento se le ha negado al arrendador a inspeccionar la cosa arrendada, como tampoco ha habido formalmente el requerimiento de Ley.

Negó que su representado haya cedido o traspasado el contrato de arrendamiento ni los derechos en el consagrados.

Negó la condición de arrendador y propietario del accionante.

Añadió que la cláusula cuarta del contrato señala que el arrendatario usará el inmueble exclusivamente para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la Iglesia católica y en conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y edificación cedida en arrendamiento.

Citó lo dispuesto en la cláusula octava.

Señaló que la parte actora para demostrar que hubo incumplimiento de la cláusula cuarta y octava del contrato trajo a los autos copia certificada de comunicación privada dirigida al ciudadano A.R.P., de donde se aprecia que el funcionario que realizó la inspección constató que el local se encontraba cerrado, motivo por el cual procedió a fijar como cartel una copia del acta de la referida inspección en la cual se recomienda a los representantes de la empresa Medicord dirigirse a esa dirección.

Cita lo expresado en la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y sostiene que fue imposible practicar la citada actuación.

De la misma manera cita textualmente lo asentado en el acta levantada con motivo de la Inspección practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18 de junio de 2.010 y añade que la misma quedó sin efecto debido a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Por último pidió al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada.

Ahora bien, de los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no fue controvertida la existencia del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble cuyo desalojo pretende la parte actora, quedando centrado el Thema decidendum en el la necesidad de ocupar que tiene la propietaria del inmueble y en el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades respectivas, así como la cesión del contrato sin consentimiento del arrendador, por ser los hechos que resultaron contradichos por la parte demandada, quien negó que su representado haya incumplido el contrato pues su actividad profesional independiente constituye un uso autorizado por la legislación nacional y es compatible con la misión institucional de la Iglesia, negó que haya cedido o traspasado el contrato, negó que tenga alguna relación mercantil con las empresas CASIGAMES C.A, M.LG MEDIA C.A Y MEDICORP C.A y añadió que no es cierto que tenga necesidad de ocupar el inmueble pues ha venido arrendando otras áreas físicas a personas naturales y jurídicas.

A los fines de demostrar los hechos en los cuales fundó su pretensión la parte actora aportó a los autos: Instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, cuya valoración fue ampliamente realizada en el texto del presente fallo, desprendiéndose del citado instrumento la representación que en la presente acción se atribuyen los abogados de la parte actora. Así se decide.

Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2.008, cuyas copia fotostática certificada fue acompañada a los autos como instrumento fundamental de la presente demanda, teniéndosele por fidedigna conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento que goza de pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, dicha documental es relevante al proceso, por cuanto de la misma se determina la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes, que el uso al cual estaba destinado el inmueble de acuerdo con lo establecido en la cláusula cuarta es sólo y exclusivamente para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la Iglesia Católica en Venezuela y de conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal, por ser este uno de los hechos que pasaron a conformar el mérito de la controversia.

Copia fotostática certificada de inspección judicial extralitem practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, instrumento que goza de pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, desestimándose por improcedente lo aludido por la parte demandada, respecto a que dicha prueba quedó sin efecto por la decisión dictada en fecha 14 de octubre de 2.011, esta prueba interesa a la resolución de la litis por estar dirigida a determinar el uso al cual estaba siendo destinado el inmueble para el momento de constituirse el Tribunal en el inmueble objeto de la presente demanda, notificando de su misión al ciudadano S.H.C., parte demandada en el presente proceso quien para ese momento se encontraba asistido de abogado y manifestó al Tribunal que el inmueble es utilizado por el para el como vivienda y oficina y que el anexo que funge como depósito se encuentra ocupado por un matrimonio que se encarga de su mantenimiento y que además en la oficina ejerce el su profesión de administrador de empresas, documento que resulta pertinente a los efectos de la determinación del uso al cual esta siendo destinado el inmueble arrendado.

Copia de comunicación de fecha 30 de junio de 2.010 cuya valoración ya ha sido realizada en el texto del presente fallo.

Copia fotostática certificada de comunicación de fecha 19 de junio de 2.008, dirigida por le C.J.U.S., cuya valoración ha sido realizada en el texto del presente fallo.

Comunicación de fecha 28 de junio de 2.010, emanada de la Dirección Ejecutiva de Gestión Social de la Alcaldía de Chacao, que ningún elemento aporta a la presente causa.

Oficio 0-IS-10, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, con sus respectivos anexos dando respuesta a una prueba de informes, a la cual este Juzgado le asigna pleno valor probatorio, en cuanto la misma permite determinar que la Zonificación que ampara a la Parcela donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente demanda es Servicios Religiosos.

Comunicación de fecha 12 de junio de 2.006 dirigida por el ciudadano A.R.P. en su condición de Presidente de la Asociación de Vecinos de la Urbanización El Rosal a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, de cuyo texto se determina la solicitud de una inspección a la empresa MEDICOR, sociedad Mercantil señalada como ocupante del inmueble por la parte actora, hecho que fue negado por la parte demandada.

Copia fotostática certificada de Oficio Nº 0-IS-06 1068, de fecha 28 de junio de 2.006, dando respuesta a la comunicación anterior, que no obstante haber sido impugnada por la representación de la parte demanda, este Tribunal le asigna pleno valor probatorio, por no ser la impugnación la vía procesal idónea para enervar los efectos que la mencionada documental pueda aportar a los autos. De la misma se evidencia que para el momento de practicarse la inspección al inmueble objeto de la demanda, el mismo se encontraba cerrado.

Comunicación de fecha 20 de septiembre de 2.010, de cuyo texto sólo se determina que la firma MEDICORP DE VENEZUELA C.A, posee una cuenta en la entidad Mercantil Banesco Banco Universal y la dirección que aparece señalada en la misma es Edificio Anexo a la Parroquia Inmaculado C.d.M..

Copia fotostática certificada de sentencia de fecha 14 de octubre de 2.011, dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, documental que resulta relevante a la litis por cuanto de la misma quedó establecido que la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, es la de ser un contrato que se convirtió por efectos de la tácita reconducción en un contrato a tiempo indeterminado y adquirió carácter de cosa Juzgada al quedar desechado el Recurso de casación intentado en su contra, evidenciándose de las actas que en el proceso que concluyó con la decisión cuestionada, la parte demandada ejerció su derecho constitucional a la defensa, resultando a todas luces extemporánea la pretensión de enervar los efectos de la mencionada decisión en base a una serie de argumentaciones fácticas extemporáneas, de tal suerte que; habiendo la sentencia en comento determinado que el contrato se indeterminó por las razones allí descritas, aún cuando no comparte esta sentenciadora el criterio utilizado por el Juzgado decisor, así expresamente debe tenerse para los efectos de este proceso, todo ello en virtud de que la autoridad que da la ley a la cosa juzgada, es una presunción jures et de jure, lo cual implica que respecto a lo que ha sido objeto de una sentencia pronunciada por un Juzgado competente para ello, hay una verdad que es incontrovertible para siempre. De allí que no es posible enervar a través de los alegatos esgrimidos la decisión dictada, pues si la parte demandada estaba en desacuerdo con el criterio adoptado, ha debido ejercer en su momento los recursos que le otorga la Ley y no pretender que en este proceso el Tribunal obviando los mas elementales principios de inmutabilidad de la cosa juzgada, pase a pronunciarse nuevamente sobre la naturaleza jurídica del contrato; en razón de lo antes expuesto este Juzgado, en respeto a decisión dictada asume que el presente contrato es un contrato de los celebrados a tiempo indeterminado. Así se establece.

Original de Inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que tiene pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, cuya impugnación es desechada por improcedente, sin embargo, de su texto sólo puede evidenciarse que efectivamente el Tribunal se constituyó a las puertas del inmueble objeto de la demanda, pero que no pudo acceder al mismo.

Al folio 240 acompañó comunicación de fecha 8 de septiembre de 2.000 emanada de la Oficina Local de Planeamiento Urbano, documental de la cual se desprende la conformidad de uso a las áreas que conforman el complejo parroquial de la Parroquia Inmaculado C.d.M. y la descripción de espacios y usos a los cuales está destinado.

De la testimonial rendida por el ciudadano A.R.P., este Tribunal estima que dicho ciudadano no incurrió en contradicciones en sus deposiciones y no encuentra quien aquí decide motivo para desmerecer sus afirmaciones, con relación al conocimiento que tiene de la casa parroquial y las áreas que la conforman, el tipo de actividades que se realizan en la misma y las condiciones bajo las cuales se realizan, pues por el cargo que desempeña, efectivamente es quien conoce y procesa las denuncias que formulan los vecinos, de tal suerte que, la sola circunstancia de ostentar la condición de presidente de la Asociación de Vecinos no es demostrativa del interés que de acuerdo a lo afirmado por el demandado tiene en el presente proceso y no habiéndose aportado prueba alguna que al ser valorada haga inferir tal circunstancia, es forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la tacha formulada .

En cuanto a la testimonial rendida por la ciudadana M.D.M. este Tribunal estima que dicha ciudadana tampoco incurrió en contradicciones en sus deposiciones y no encuentra quien aquí decide razonable motivo para desmerecer la fidelidad que toda declaración debe conformar de los hechos con relación al conocimiento que tiene de la casa parroquial y las áreas que la conforman, el tipo de actividades que se realizan en la misma y las condiciones bajo las cuales se realizan.

De la inspección judicial evacuada en el inmueble objeto de la demanda se pudo constatar que el segundo nivel está siendo usado por el demandado para fines personales, hecho que se desprende expresamente de lo observado en las habitaciones que se encuentran en el mismo, donde el Tribunal pudo constatar que en su interior además de materiales destinados al uso de oficinas, hay una cama, ropa, zapatos de caballeros y otros enseres.

Promovió informes a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, de cuyas resultas insertas al folio 473 se determina que el inmueble objeto de la presente demanda, se encuentra en un área zonificada como Servicios Religiosos documento que resulta pertinente al mérito de la presente controversia, por cuanto en el mismo el organismo competente para ello, esto es, la Dirección de Ingeniería Municipal señala la destinación que debe dársele al inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización El Rosal, vigente en el Municipio Chacao, publicada en Gaceta Oficial Nº 1979 de fecha 3 de marzo de 1.998.También se evidencia de la referida documental que el inmueble no pudo ser inspeccionado por las razones que allí aparecen expresadas. Así se decide.

Promovió informes a la Dirección de Gestión Social y Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Chacao, de cuyas resultas se obtuvo que la comunicación de fecha 23 de septiembre de 2.004, no reposa en los archivos del citado ente, ni la existencia de algún acto administrativo relacionado con el inmueble objeto de la presente demanda.

Promovió informes a la Dirección de Gestión Social y Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Chacao, de cuyas resultas se obtuvo que la comunicación de fecha 23 de septiembre de 2.004, no reposa en los archivos del citado ente, ni la existencia de algún acto CANTV, cuyas resultas no aparecen en autos.

Promovió informes a BANESCO cuya respuesta no ha sido remitida a este despacho.

Promovió informes al SENIAT cuyas resultas no obran en autos.

En lo que se refiere a la confesión invocada, estima el Tribunal que no se desprende de las afirmaciones realizadas por la parte demandada ningún elemento del cual pueda deducirse vinculación alguna con las firmas MEIDCORP CASIGAMES Y MLG MEDIA C.A.

La parte demandada promovió la exhibición del documento de fecha 8 de septiembre de 2.000, cuya evacuación no fue gestionada, no habiendo prueba que valorar al respecto.

Las testimoniales rendidas por los ciudadanos Y.E.N.E.A. y R.F.M., son desechadas por no hacer surgir en quien decide la plena convicción de estar afirmando los hechos con apego a la verdad, pues la ciudadana Y.E.N., pese a tener supuestamente un perfecto conocimiento del funcionamiento y diferentes actividades que se desarrollan en el Complejo parroquial, la fecha en que fue remodelado, cuando se le preguntó sobre el área que ocupa el demandado respondió que hay un espacio destinado a depósito de artículos para realizar actividades de beneficencia, que recolecta entre conocidos y amigos hecho que hace desmerecer la fidelidad que toda declaración debe conformar de los hechos, toda vez, que en ninguna de sus afirmaciones el demandado ha señalado que su actividad dentro del inmueble arrendado haya estado siquiera encaminada a la realización de tales actividades y el ciudadano R.F.M. pese a haber afirmado conocer perfectamente el complejo parroquial y las actividades que allí se realizan, cuando se le preguntó si sabía que cantidad de alumnos asistían a las clases de catecismo, respondió que no sabía por que sólo hizo una consulta para unos sobrinos para que hicieran catequesis, circunstancia que hace surgir serias dudas respecto a los hechos que fueron afirmados por el.

Para decidir se observa que de las probanzas aportadas y valoradas quedó demostrada en autos la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes del presente proceso, que es el último de los contratos suscritos entre ellas y cuya naturaleza jurídica se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por las razones que se han dejado extendidas en el capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, pasando a formar parte del Thema decidendum el uso que se le está dando al inmueble, la cesión del mismo y la necesidad de ocuparlo.

Ante esta circunstancia se hace necesario traer a colación la disposición contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: ”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:

  1. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.

  2. En el hecho de que el arrendatario haya destinado e inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Ahora bien, en lo que se refiere al destino dado al inmueble arrendado por parte del arrendatario es pertinente citar lo voluntad de las partes plasmada en el texto del contrato, específicamente lo establecido en la cláusula cuarta que dispone: “ EL ARRENDATARIO” usará el inmueble objeto dado en arrendamiento sólo y exclusivamente para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la iglesia católica en Venezuela y en conformidad con los usos autorizados por la legislación nacional, estadal y municipal en el área urbana y edificación cedida en arrendamiento, correspondientes. En el entendido que la obtención y mantenimiento de permisos o autorizaciones que deban emanar de órganos de los poderes públicos, serán por la exclusiva cuenta y riesgo de EL ARRENDATARIO, quedando EL ARRENDADOR eximido de todo cargo de indemnizar o reparar daños ni perjuicios por actos de dichos órganos que impidan el uso por EL ARRENDADOR, quien deberá ajustarse a los usos permitidos y pagar los cánones convenidos, en su totalidad. Todo salvo pacto expreso en contrario”.

Del análisis al texto de la cláusula anteriormente citada, se evidencia que el uso pactado para el inmueble dado en arrendamiento fue sólo y exclusivamente para actividades que no sean incompatibles con la misión institucional de la Iglesia católica en Venezuela, que al ser adminiculada al Oficio 0-IS-10, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, con sus respectivos anexos dando respuesta a una prueba de informes promovida, a la cual este Juzgado le asigna pleno valor probatorio, permite determinar que la Zonificación que ampara a la Parcela donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente demanda es exclusivamente de Servicios Religiosos, situación que hace surgir la plena convicción en quien aquí decide, que el uso al cual está siendo destinado el inmueble arrendado, esto es, el desempeño de la actividad profesional de la parte demandada, resulta incompatible con las actividades destinadas exclusivamente a la prestación de servicios religiosos. Es cierto y en modo alguno se discute que la realización de actividades profesionales o de uso comercial que pueda desarrollar una determinada persona es perfectamente lícita, pero tampoco es menos cierto que la zonificación en la cual se encuentra el inmueble, excluye cualquier uso que no esté destinado a la realización de actividades de carácter religioso, lo que no se determina de las actas del expediente, pues de las inspecciones practicadas y valoradas plenamente se puede evidenciar que el inmueble objeto de la demanda, está siendo utilizado para la realización de actividades profesionales del demandado, hecho además que no resultó negado y en este sentido es forzoso desechar por improcedente lo aducido respecto que la actividad profesional independiente como administrador constituye un uso autorizado por la Legislación Nacional, pues como se ha señalado con anterioridad no es que dicha actividad sea ilegal sino que el uso al cual debe estar destinado el inmueble es exclusivamente para usos religiosos y comunitarios, que excluyen cualquier otro que no sea de esa naturaleza, de tal suerte que el estar utilizando el inmueble para fines personales si contraviene en gran medida la conformidad de uso que le fue otorgada por las autoridades competentes al inmueble objeto de la presente demanda y hace procedente la aplicación del literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que tutela el desalojo cuando el destino que se está dando al inmueble contraviene la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces.

Así observa el Tribunal que contrario a lo que afirma la representación judicial de la parte demandada, de que de acuerdo con la comunicación de fecha 8 de septiembre de 2.000, la actividad que desarrolla su representado es perfectamente compatible con la actividad de la iglesia, lo único que se desprende de esa documental es que existe en el lindero sur un núcleo de oficinas y depósito, pero no hace referencia en modo alguno que el destino del mismo sea para la realización de actividades personales de alguien que no guarda relación alguna con las personas y actividades que se desarrollan en el complejo Parroquial.

Respecto a la cesión del contrato sin consentimiento del arrendador, a las empresas CASIGAMES C.A, M.LG MEDIA C.A Y MEDICORP C.A, el tribunal observa que no consta en autos prueba alguna de cuyo análisis pudiera deducirse que ciertamente como lo afirmó la parte actora, el inmueble está sirviendo como sede de las citas firmas mercantiles, siendo importante precisar respecto a este punto que los hechos deben ser afirmados con apego a la verdad y no en base a suposiciones, por tanto, es forzoso desechar por improcedente lo aducido en este sentido.

De la misma manera alegó la parte demandada en sustento de su pretensión que necesita el inmueble para impartir cátedra de catecismo.

En función de la causal invocada en sustento del desalojo accionado, es importante acotar que para que se configure la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se precisa la concurrencia de varios extremos a saber:

  1. - Como un primer aspecto, se requiere que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, situación fáctica que se configura en el caso de autos, tal y como se ha dejado establecido en el presente fallo.

  2. - Otro aspecto que exige la norma es que quien tenga necesidad de usar el inmueble sea el propietario o un pariente consanguíneo de este.

    En este sentido observa el Tribunal que aportó la parte actora, copia fotostática certificada de documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 16, Tomo 34-A, de fecha 30 de junio de 1.966, de cuyo texto se determina la condición de propietaria que ostenta la Parroquia Inmaculado C.d.M. sobre el inmueble que ha sido objeto de la presente demanda, con lo cual se tiene por cumplido el segundo aspecto de los exigidos por la norma.

  3. - Un tercer requisito de procedencia está condicionado a que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble que pretende desalojar dado que la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.

    De esta manera, la causal de desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, siempre que tal necesidad quede demostrada en la secuela del proceso, está claramente amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, no obedece a razones de índole económico ni caprichosas; sino por el contrario obedece a la necesidad que tiene éste de ocupar el inmueble.

    En tal sentido es oportuno traer a colación lo sostenido pro el Dr. G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, donde señala:

    “… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.

    En el caso bajo examen constata el Tribunal de una evaluación a las probanzas aportadas, especialmente de las inspecciones judiciales ampliamente valoradas en el texto del presente fallo de las testimoniales rendidas, que ciertamente como lo afirma la parte actora, los espacios de la Parroquia Inmaculado C.d.M., resultan insuficientes para la realización de actividades religiosas como lo es impartir clases de catecismo, pues en todo el recorrido realizado al complejo parroquial se pudo evidenciar que el mismo no cuenta con un espacio suficientemente amplio que sirva para el desarrollo de tales actividades, de tal suerte que bien podría el complejo parroquial contando con el anexo destinarlo a esos fines, por tanto, es forzoso para el Tribunal declarar la procedencia en derecho de la causal invocada y así expresamente se decide.

    Adicionalmente es pertinente señalar que de las actas procesales no se desprende la certeza de los alegatos esgrimidos respecto a que el uso al cual esta siendo destinado el inmueble haya sido aceptado y tolerado por la parte actora.

    Los razonamientos anteriormente efectuados, llevan al Tribunal la plena convicción de encontrarse cumplidos plenamente los supuestos fácticos de procedencia del desalojo fundado en las causales previstas en los literales b y d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide.

    III

    En virtud a la motivación expresada, este juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intento PARROQUIA INMACULADO C.D.M.D.E.R. contra S.H.C.: y condena a la parte demandada:

PRIMERO

A desalojar el anexo la Parroquia Inmaculado C.d.M., que consta de dos plantas, con su respectivo depósito incluyendo áreas de acceso y garaje independientes que dan frente a la Avenida Sojo, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda.

SEGUNDO

De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá concederse al arrendatario un plazo de seis meses para la entrega material del inmueble contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, déjese copia y Notifíquese a las partes.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los tres (03) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-

LA JUEZ TITULAR,

L.B.R..

LA SECRETARIA,

M.S.G.

En esta misma fecha y siendo las ____________se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

M.S.G..

EXP AP31V2014-266.

LBR/MSG/-

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