Decisión de Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, Garcia, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de Nueva Esparta, de 4 de Junio de 2010

200° y 150°

Exp. N° 839-10

I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA: V.C.R., quien es Italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular del pasaporte Nro 989043W.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL XIO-VI C.A. Inscrita en el Registro mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta en fecha 21 de Marzo de 2.005, bajo el nro 08tomo 14-A, representada por su presidente J.I.V., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 24.107.173.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: ELIANO GIUNCO, Italiano mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nro V81.755.465 y los abogados E.R., R.R. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 25.676.y 36.634 respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: M.C. y M.G.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.697 y 115.010, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

NARRATIVA.

.En fecha 26 de enero del 2010, se le dio entrada al libelo de demanda recibido de Distribución, y presentado por el abogado E.R., quien actúa como apoderado judicial del ciudadano V.C.R., quien es Italiano, mayor de edad, de este domicilio y titular del pasaporte Nro 989043W contra la sociedad Mercantil XIO-VI, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta en fecha 21 de Marzo de 2.005, bajo el nro 08, Tomo 14-A, por la acción de DESALOJO, la cual fue admitida en fecha 29 de enero de 2010, una vez que fueron presentados los recaudos necesarios para su admisión.

Expresa en su libelo la parte actora, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil XIO-VIO C.A, inscrita en el Registro mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de Marzo de 2.005, bajo el Nro 08, Tomo 14-A. dos locales comerciales distinguidos con los números 16 y 17, ubicados en la Planta Baja del centro comercial CARIBBEAN CENTER MALL, situado entre la avenida Bolívar y calle los Uveros de la Urbanización Costa Azul, Municipio M.d.E.N.E., cuyo primer contratote arrendamiento se firmo mediante documento privado en fecha 15 de diciembre de 2.004 con vigencia de un (1) año fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000), equivalentes en la actualidad a NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00), al vencimiento de dicho contrato firmaron otro con la duración de un año a partir del 15 de Diciembre de 2.005, fijándose un canon de arrendamiento en la cantidad un millón dos cientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), equivalentes en la actualidad a UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.200), que posteriormente se autentico en la Notaria Pública Segunda de Porlamar en fecha 16 de Mayo de 2.006, bajo el nro 42, Tomo 43, las partes de palabra acordaron disminuir el canon de arrendamiento apara este contrato en cincuenta mil bolívares (Bs,50,oo), equivalentes en la actualidad a cinco mil bolívares fuertes (Bs.f. 5.000,oo), por lo que la arrendataria pago mensualmente la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150,000.00), equivalente en la actualidad a un mil ciento cincuenta bolívares (Bs.f 1.150,oo), las partes firmaron, sin establecer la fecha de esa firma un nuevo contrato por el término de un (01) año contado a partir del 15 de Diciembre de 2.007, con el canon mensual de UN MILLON NOVECIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.900.000,oo), equivalentes en la actualidad a UN MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs f.1.900,oo).

Compareció el apoderado actor consigno los recaudos respectivos para la admisión de la presente demanda.

EL Tribunal admite la presente demanda y ordena la citación de la sociedad mercantil XIO-VI, C.A, inscrita por ante el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de marzo de 2.005, bajo el nro 08 Tomo 14-A, en la persona de su presidente J.I.V..

Comparece la Alguacil temporal, Y.P.C.V., deja constancia que recibió los emolumentos necesarios para la practica de la citación.-

Comparece la Alguacil temporal, Y.P.C.V., consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano J.I.V..-

Comparece el ciudadano J.I.V.M., asistido por ela bogado M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el nro 37.697, y le otorga poder apud acta a los abogados M.C. y M.G.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 37.697 y 115.010 respectivamente.

Comparece el ciudadano J.I.V.M., representado por el abogado M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el nro 37.697, consigna escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos niega rechaza y contradice tanto en hechos como en derecho el contenido del escrito libelar salvo los que admita. Como es cierto que suscribí contrato de arrendamiento por el termino inicial de un año contado a partir del 15-12-2.007, en el cual en su cláusula segunda expresa lo siguiente “el presente contrato tiene una duración de un año contado a partir del 15 de Diciembre de 2.007 renovable, por cuanto la renovación del contrato sin condición, requisito o salvedad previa lo convierte en automática la misma renovación del contrato entendiéndose que por identico periodo de tiempo y no la prorroga legal pues de ser este el negado supuesto así lo habrían expresado las partes.

Hace mención al artículo 1.579 del Código Civil… El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en contratos a tiempo determinado renovable automáticamente y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuáles las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato de manera que no sabe cuanto habrá de durar el mismo.

En el presente caso las partes acordamos conferir al contrato una vigencia de un año prorrogable, sin mas condicionamientos o requisitos que la sucesión en el tiempo, es decir que vencido el año, el contrato se renovaría por otro año mas. El arrendador al no convenir en la renovación convencional, ha debido notificar su voluntad de no renovar antes del vencimiento del termino inicial de un año, es decir a mas tardar el día 15 de Diciembre de 2.008, lo cual no hizo, consintiendo en el comienzo de la prorroga o renovación convencional, es decir aquella pactada y prevista por las partes en el contrato.

Con respecto a los telegramas consignados como prueba que envió a la sociedad mercantil XIO-VI C.A, son extemporáneos son irritos o indicases por haber sido presuntamente recibidos por la ciudadana X.J.V., quien de conformidad con los estatutos es vicepresidente de la sociedad antes mencionada por lo que no tiene cualidad legal para recibir los telegramas.

Concluye que vencido el termino inicial de un año, el cual se consumió en fecha 15 de Diciembre de 2.008, comenzó la renovación de la prorroga convencional sucesiva y de ninguna manera la prorroga legal, por lo que niega que en fecha 15 de Diciembre de 2.009 se termina la prorroga legal.

Niega que la sociedad mercantil XIO-VI, C.A, deba entregar al demandado el bien inmueble objeto del contrato y del presente juicio, niega que deba pagar costas o costos el proceso.

Así como también solicita que la demanda se decretada sin lugar.

Comparece el apoderado de la parte demandada consigna escrito de Promoción de Pruebas de la siguiente manera : Promueve el contrato de arrendamiento que riela a los folios diecisiete (17) y dieciocho (18) ambos inclusive, específicamente a lo que se refiere a la cláusula segunda que consagra el carácter de renovable del contrato in comento.-

El Tribunal admite escrito de pruebas promovido por el apoderado de la parte demandada.

Comparece el apoderado de la parte actora consigna en dos folios útiles escrito, en el cual expone lo siguiente: Al folio 35 del presente expediente, por diligencia de fecha 09 de Marzo de 2010, suscrita por la parte actora en el cual procedió a contestar la demanda y a pesar de que reproduce el contenido de la cláusula segunda del contato que indica el término de duración del mismo, alega para justificar el hecho de que permanece ocupando el inmueble en violación al convenido de lo establecido en el art´ciulo 38 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios que falta d acondicionamiento de la expresión renovable significa que ..” al finalizar el término inicial de un año comenzaba la renovación del contrato, entendiéndose que por idéntico periodo de tiempo, y no la prorroga legal pues de ser este el negado supuesto así lo habrían expresado las partes.”

De donde extrajo la demanda que: “..al finalizar el término inicial de un año comenzaba la renovación del contrato entendiéndose que por identico periodo de tiempo…” ya que no existe norma legal que haga presumir la duración de la prorroga convencional de un contrato, y el mismo contrato hace silencio total respecto.

Todos los contratos de arrendamiento acompañados al libelo repiten el contenido de la cláusula segunda aludida, y al vencimiento de cada contrato se otorgó uno nuevo, por lo que la única conclusión valida, y conocida por la demandada, es que al finalizar el correspondiente año 2.008 debio firmarse el que regiría el 2.009.

Es totalmente distinto, lo relacionado a la prorroga legal, el vigente decreto ley establece en su artículo 38 en el cual expresa lo siguiente:

..En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración De un año o menos; se prorrogará por un lapso m.d.S. (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración De cinco (5) años se prorrogará por un lapso mayor de un (1) año

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de

Diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prorroga legal, la elación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39 de Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios opera de pleno derecho esto es: “Efecto jurídico que se produce por ministerio de la Ley sin necesidad de declaración judicial o acto jurídico particular o privado tomado de enciclopedia Juridica Opus, Tomo P-Q p 304, citando la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del 11 de julio de 1.990.

El Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios es una Ley especial y por tanto la aplicación preferente sobre la Ley común que el Código Civil, por lo que debe aplicarse lo establecido en la Ley.

El Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios ha sido declarado de orden público.

De manera que loa legado por la parte demandada, en el sentido que la prorroga legal ha debido ser pactada por las partes carece de sentido pues es de inexorable cumplimiento para el arrendador, solicito que así sea declarado.

Continua la demandada, en la contestación de la fecha aludida, insistiendo en que el contrato se prorrogó porque el arrendador no le comunico se terminación y ello produjo una renovación tácita. Ello es incorrecto porque, como se ha dicho, es a termino fijo, por un año y termina el día preestablecido sin necesidad de comunicación alguna, y por supuesto nos reproduce ninguna renovación tacita, pues la prórroga legal opera de pleno derecho, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, solicita sea declarado.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil: Los contratos deben cumplirse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley y lo señalado en el contrato de arrendamiento, que tendrá vigencia por un año, contado a partir del 15 de Diciembre de 2.007, lo cual no necesita de interpretación alguna.

El demandado pretende que la expresión renovable significa que el contato se ha renovado por un año o más, ha debido traer a los autos algún elemento de prueba de ello, ya que su afirmación de que la permanencia el arrendatario en posesión, del bien constituye una renovación tacita, es una abierta contradicción , como ya se dijo, con el encabezamiento del artículo 387 del decreto ley, pues dispone que llegado el día del vencimiento el plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador de conformidad con el artículo 39 eiusden, la prórroga legal es de pleno derecho y así pido sea declarado.

La parte demandada procedió a consignar una nueva contestación de demanda, idéntica a la anterior.

Comparece el apoderado actor consigna escrito de pruebas constante de dos (2) folios útiles de la siguiente manera: reproduce los documentos de propiedad, descritos en el libelote la presente demanda

Reproduce el contrato de arrendamiento correspondiente al año 2.004, que acompaño en el libelote la presente demanda

Reproduce el contrato de arrendamiento correspondiente al año 2.005

Reproduce el contrato de arrendamiento correspondiente al año 2.007.

Reproduce el telegrama que fue recibido en la sede de la empresa XIOVI C.A.

El Tribunal admite el escrito de pruebas presentado por el apoderado actor.

PUNTO PREVIO.

Cabe destacar que una vez analizado el libelo de la presente demandada se puede evidenciar que lo peticionado en el libelo de la presente demanda no se encuentra argumentado, es decir que no esta claro cual es el objeto de la presente demanda existiendo la falta de un requisito sinequanon de forma, el cual se encuentra estipulado en el artículo 340 del Código de Procedi miento Civil en su ordinal 4°.-

MOTIVA

Planteada así la controversia, quien sentencia debe considerar los puntos debatidos en el proceso y al respecto observa: El presente caso se inicia por demanda introducida por el abogado E.R., quien actúa como apoderado judicial del ciudadano V.C.R., basándose para ello en la acción de DESALOJO, de un inmueble que mediante contrato de arrendamiento celebró con la sociedad mercantil XIO-VI C.A, inscrita en el registro Mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta, en fecha 21 de Marzo de 2.005, anotada bajo el Nro 08, Tomo 14-A, representada por su presidente J.I.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 24.107.173, de este domicilio, sobre dos (2) locales comerciales distinguidos con los números 16 y 17 ubicados en la Planta Baja del Centro Comercial CARIBBEAN CENTER MALL, situado éste entre la avenida Bolívar y Calle los Uveros de al Urbanización Costa Azul, Municipio M.d.E.N.E., fundamentando su acción en los artículos 33,35 ,38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte actora consigna como prueba documentos de propiedad del ciudadano V.C. de los locales comerciales ubicados en el centro comercial CARRIBEAN CENTER MALL, distinguido con los Nro 16 y 17, contrato de arrendamiento desde el 15-12-2004, renovable por un año, contrato de arrendamiento desde el 15-12-2.005, renovable por un año, contrato de arrendamiento contado a partir del 15-12-2.007, renovable por un año, Acta constitutiva y telegramas con acuse de recibo, este Tribunal les da valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Este Juzgador al analizar la demanda y las pruebas promovidas y evacuadas por la parte demandada se pronuncia con respecto a la misma, el cual basa sus alegatos en lo convenido en el contrato de arrendamiento debidamente firmado y notariado ante la Notaria Publica Segunda de la Ciudad de Porlamar en fecha 18 de Noviembre de año 2.002, anotado bajo el nro 74, Tomo 57 de los libros respectivos específicamente en la cláusula segunda del contrato donde dice que será renovable.

El artículo 1.579 del Código Civil señala:

…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella..

En el caso in comento las partes acordaron conferir al contrato una vigencia de un año prorrogable, sin condiciones, vencido el año a la fecha, el contrato se renovaría por otro año más. El arrendador en caso de no convenir en la renovación convencional, ha debido notificar su voluntad de no renovar antes del vencimiento del termino inicial de un año es decir a mas tardar del 15 de diciembre de 2.008, lo cual no hizo consintiendo en el comienzo de la prorroga o renovación convencional, es decir aquella pautada y prevista por las partes en el contrato. Así se Decide.

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DISPOSITIVA.

Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio Procesal de Derecho y de Justicia Social, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin Lugar la demanda que incoada por V.C.R., EN CONTRA de la SOCIEDAD MERCANTIL XIO-VI C.A, la cual esta inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta en fecha 21 de Marzo de año 2.005, anotada bajo el Nro 08, Tomo 14-A, representada por su presidente J.I.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V. 24.107.173, por Desalojo.-

Se condena en costas a la parte Actora por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, todo conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los cuatro (04 ) días del mes de junio de dos mil diez (2.010). Años. 200º de la Independencia y 150º de la Federación.

DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE y DEJESE COPIA.

El Juez,

Dr. J.J.A.V.L.S.T.,

Abg. Y.P.C.V. esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (2:00 P.M.) se publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Secretaria Temporal,

JJAV/ygg/tt.

Exp. N° 839-10 Abg. Y.P.C.V.