Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 1 de Junio de 2009
| Fecha de Resolución | 1 de Junio de 2009 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Yolanda Díaz |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 1 de junio de 2009
199° y 150°
Por recibida y vista la anterior demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, interpuesta por M.C.P.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 69.430, quien actúa en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano J.S.P.O., venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-10.099.488, désele entrada y anótese en el libro respectivo. Antes de pronunciarse esta Juzgadora respecto de la admisión de la demanda OBSERVA:
Manifiesta la apoderada, en su escrito libelar, en términos generales lo siguiente:
Que el día 26 de Marzo de 2004 su representado celebró Contrato de Arrendamiento por un inmueble de su propiedad, constituido por un galpón y sus anexidades, destinado a Local Comercial, ubicado en el Sector Cantarrana de Guatire, entre las calles Macaira y Codazzi, con acceso propio, con los ciudadanos A.J.G.N. y Z.L.S.V., por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., el 26 de Marzo de 2004, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 34, por un lapso de un (1) año fijo con prorroga de tres (3) meses a partir del primero (01) de Abril de 2004.
Que el día 18 de agosto de 2005, ambas partes celebraron Contrato de Arrendamiento en prorroga legal de acuerdo con el artículo 38 ordinal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., quedando anotado bajo el Nro. 17, Tomo 102, en esa oportunidad se estableció una duración de la prorroga legal a partir del primero (01) de Abril de 2005 de un año fijo.
Que el día 10 de agosto de 2006, ambas partes celebraron Contrato de Arrendamiento en prorroga legal de acuerdo con el artículo 38 ordinal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., quedando anotado bajo el Nro. 63, Tomo 115, en esa oportunidad se estableció una duración de la prorroga legal a partir del primero (01) de Abril de 2006 de un año fijo.
Que el día 21 de agosto de 2007, su representado en su condición de arrendador suscribió con el ciudadano A.J.G.N. en su condición de arrendatario, extensión de prorroga legal de acuerdo con el artículo 38 ordinal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., quedando anotado bajo el Nro. 67, Tomo 120, en esa oportunidad se estableció una duración de la prorroga legal a partir del 08 de agosto de 2007 de un año fijo.
Que el día 02 de septiembre de 2008, su representado en su condición de arrendador suscribió con el ciudadano A.J.G.N. en su condición de arrendatario, una nueva extensión de prorroga legal de acuerdo con el artículo 38 ordinal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., quedando anotado bajo el Nro. 76, Tomo 121.
Que sin embargo esta última prorroga no se efectuó debido a la voluntad que tuvieron las partes de celebrar un Acuerdo de Desocupación.
Que el día 18 de febrero de 2009, su representado en su condición de arrendador suscribió con el ciudadano A.J.G.N. en su condición de arrendatario, un Acuerdo de Desocupación del Inmueble Arrendado, por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., quedando anotado bajo el Nro. 75, Tomo 23.
Que en dicho acuerdo el ciudadano A.J.G.N., se comprometió a entregar el inmueble arrendado el día 18 de Abril de 2009, el cual consiste en un (1) galpón, con una superficie aproximada de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 Mts2), ubicado en el sector Cantarrana de Guatire, entre las calles Macaira y Codazzi, totalmente libre de personas y bienes.
Que hasta la presente fecha el demandado A.J.G.N., no ha cumplido con la entrega del inmueble.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….
La disposición contenida en el artículo 341 Ejusdem, es una manifestación decisoria, donde interviene el impulso oficioso o inquisitivo que se le atribuye al Juez, en virtud del cual, éste examina de oficio si la demanda resulta contrario o no al Orden Público o a las Buenas Costumbres, tratándose de una norma que tiende a resolver “ad initio”, “in limini litis”, la cuestión del derecho, en obsequio del Principio de Celeridad Procesal y de Silogismo Jurídico en virtud del cual, según enseña GUISEPPE CHIOVENDA, si la acción que se intenta no existe, es inútil investigar si se ha convertido en concreta.
Narra la parte actora que el día 26 de marzo de 2004 su representado celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por un inmueble de su propiedad, de aproximadamente CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 M”) constituido por un galpón y sus anexidades, destinado a Local Comercial, ubicado en el Sector Cantarrana de Guatire, entre las calles Macaira y Codazzi, con los ciudadanos, A.J.G.N. y Z.L.S.V., por un lapso de un (1) año fijo con prórroga de tres (3) meses a partir del primero (01) de abril de 2004”. Luego continua diciendo que “.. El día 18 de Agosto de 2005, ambas partes celebraron CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en prorroga legal de acuerdo con el artículo 38 ordinal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios...” “… que en esa oportunidad se estableció una duración de la prórroga legal a partir del primero (01) de Abril de 2005 de un año fijo de conformidad con la CLAUSULA CUARTA de la mencionada prórroga.” “…. El día 10 de Agosto de 2006, ambas partes celebraron CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en prorroga legal de acuerdo con el artículo 38 ordinal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios” “… en esa oportunidad se estableció una duración de la prórroga legal a partir del primero (01) de Abril de 2006 de un año fijo de conformidad con la CLAUSULA CUARTA de la mencionada prórroga.” “… El día 21 de Agosto de 2007, mi representado J.S.P.O. en su condición de arrendador suscribió con el ciudadano A.J.G.N. en su condición de arrendatario extensión de prórroga legal de acuerdo con el Artículo 38 ordinal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” “… en esa oportunidad se estableció una duración de la prórroga legal a partir del 08 de Agosto de 2007 de UN (1) AÑO FIJO”, observa quien aquí decide que existe una relación contractual por tiempo indeterminado por cuanto celebró contrato tras contrato, los realizó con las mismas persona; es decir que la relación arrendaticia se considera como una sola a pesar de que se empatan unos contratos determinados con otros.
Así mismo se trae a colación lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
.
La indicación de estos signos son característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se trata o no en el caso de infracción de una norma de orden público”.
Así encontramos que la sala ha venido delimitando el área en el campo del orden público, y en tal sentido en sentencia de fecha 8 de julio de 1999, en el juicio de A.Y.P. contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:
…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa esencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…
(Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia 7 de junio 2005 – Exp.: N° AA20-C-2004-000802)
En este sentido, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente: Letra a).- “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses”.
De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prorroga legal a la cual tiene derecho la parte demandada es la contenida en el literal “A” del articulo 38 de la Ley anteriormente citada, es decir el lapso de seis meses, contados a partir del 26 de abril del 2005. ASÍ SE ESTABLECE.
Aun más debo advertir, que es la Ley la que fija la extensión de la prorroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prorroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (Artículo 1.599 Código Civil). Esta norma debe entenderse ahora en los Términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes.
Concluye entonces quien juzga, que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento no es la idónea para demandar un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, sino la de desalojo, ya que, tal como se dejó expresamente establecido anteriormente, el contrato de arrendamiento con que la parte actora pretende hacer valer su intención es un contrato de arrendamiento que si bien se inició a tiempo determinado se convirtió en otro sin determinación de tiempo, en consecuencia, es forzoso para este Tribunal dada la naturaleza jurídica del Contrato de Arrendamiento, fundamento de la pretensión, declarar de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el citado artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, INADMISIBLE la acción ejercida. Y ASÍ SE DECIDE.
LA JUEZA TEMPORAL,
Abg. Y.D.C.D.
LA SECRETARIA,
Abg. R.S.M.
YDCD/RSM/Neil.
EXP: 2619-09.-
Abg. R.S.M., Secretaria Titular del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, las cuales corren insertas al expediente signado con el Nro. 2619-09, en el Juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue J.S.P.O. contra A.J.G.N. y Z.L.S.V.. Todo de conformidad con la Ley. En Guatire, al 01 día del mes de Junio de dos mil Nueve (2009). Años 199° y 150°
LA SECRETARIA,
Abg. R.S.M.
RSM/Neil.-
EXP: 2619-09.-
