Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 4 de Abril de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, cuatro de abril de dos mil once

200º y 152º

PARTE ACTORA: M.B.M., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 7.955.365.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.L. LUBO Y P.A.S.O., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.814 y 30.282, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Z.A.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 7-059.819.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Fue asistida por L.E.J.H., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 144.379.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio, por demanda presentada por el abogado P.S.O., quien en su condición de apoderado judicial de M.B.M. demandó a Z.A.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en base al argumento de estar vencida la prorroga legal.

Por auto de fecha 5 de octubre de 2010, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.

Por diligencia de fecha 23 de noviembre de 2010, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada, pero no fue firmada la constancia de su citación.

En fecha 21 de febrero de 2.011, compareció la parte demandada y consignó escrito promoviendo cuestiones previas, dando contestación a la demanda e intentando reconvención contra la parte actora, quedando citada a partir de dicha fecha; de conformidad con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de febrero de 2.011, la parte actora reconvenida consignó escrito dando contestación a la reconvención intentada por la parte demandada.

Abierto a pruebas el proceso sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.

Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

II

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTÍA

En relación a la impugnación del valor de la demanda, efectuada por la representación judicial de la parte demandada en base al alegato de que la estimación en un juicio de cumplimiento de contrato debe hacerse acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y el canon de arrendamiento que paga es la suma de seiscientos cincuenta bolívares fuertes.

El Tribunal para pronunciarse observa:

El tratadista A.R.R. sostiene: “En la determinación de la competencia por el valor no se atiende a la calidad de la relación controvertida, sino a aspecto cuantitativo de la misma y en base al valor se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces”.

En nuestro sistema los asuntos se distribuyen por su valor en varias categorías de juzgados a las cuales nos remite en primer lugar el Código de Procedimiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil cuando el valor de una cosa no consta, pero esta es apreciable en dinero, el demandante debe estimarla y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.

De esta manera se observa que de acuerdo con la norma citada, una vez que el actor estima la demanda, la ley le concede a la parte demandada la posibilidad de rechazar dicha estimación bien sea por que la considera insuficiente o exagerada y el Juez está obligado a resolver al respecto en capitulo previo a la sentencia, siempre y cuando dicha impugnación sea efectuada en su debida oportunidad procesal, esto es en la contestación a la demanda.

En el caso de marras, la presente demanda se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.

Respecto a la forma de estimar la cuantía cuando nos encontramos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de febrero de 2006, en el expediente Nº AA20-C-2005-000346, dejó sentado lo siguiente:

En el caso sub iudice, se constata que no se está discutiendo respecto a la continuación del arrendamiento en sí, sino el cumplimiento de las estipulaciones del contrato suscrito entre el ciudadano H.Á. y la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, respecto que se le garantice el goce pacífico al accionante del bien arrendado, lo que significa que no existen pensiones insolutas ni accesorios demandados, por lo que a juicio de esta Sala, no resultan aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo señaló la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al impugnar la cuantía estimada por el demandante.

En ese mismo orden de ideas, la sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, de la Sala Civil expediente N° 00-001, caso: P.D.L.d.Z., contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, precisó:

…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra ‘Derecho Procesal Civil’: En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado

.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:

”El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.

En el caso que se analiza, estando quien aquí decide en sintonía con los criterios doctrinarios citados, se observa que la presente demanda, tal como se señaló, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en el cual no se está demandando el pago de pensiones insolutas ni accesorios, sino el cumplimiento de cláusulas contractuales, por tanto, el valor de la pretensión en opinión de quien decide viene determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia de lo anterior se desecha la impugnación y se declara firme la estimación efectuada por la representación judicial de la parte actora. Así se establece

DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS

En relación a la cuestión previa promovida en base al alegato de que el libelo contraviene el ordinal 2° del artículo 340 de la Ley Adjetiva al aparecer en el libelo como Sonia y no como realmente aparece en su Cedula de Identidad Zonia, lo cual le produce graves daños y perjuicios habida cuenta de que si bien ha comparecido al Tribunal, la demanda va dirigida a una persona distinta, el Tribunal para pronunciarse observa:

El supuesto de hecho previsto en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se refiere expresamente a la obligación de señalar en el libelo el nombre, apellido y domicilio del demandante y el demandado y el carácter con el cual acuden a demandar y no encuentra quien aquí decide, defecto de forma alguno por la sola circunstancia de haberse incurrido en un error material en cuanto al una letra del nombre de la persona demandada, por no estar comprendido dicho supuesto expresamente, como requisito de forma del libelo, máxime cuando en el caso de autos, la parte demandada acudió proceso y ejerció su derecho a la defensa, convalidando con dicha actuación cualquier error material en el cual se hubiese incurrido en relación a como se escribe su verdadero nombre, en razón de estas consideraciones se hace forzoso para el Tribunal desechar la cuestión previa promovida. Así se decide.

En cuanto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando sólo puede admitírsele por determinadas causales, observa el Tribunal que la misma fue promovida en base al argumento de que es arrendataria del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, denominada Villa Aura, ubicada frente al Segundo Pasaje de la Calle Ecuador, en la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el año 1.995, pese a que no fue sino en el año 2.005 cuando fue celebrado contrato de arrendamiento entre la propietaria Enza A.B. y su concubino D.P. y su vinculo arrendaticio siempre fue con el Licenciado José Bastidas, en base a los siguientes hechos:

Que habiendo fallecido el arrendatario, que fue su concubino; el ciudadano M.B. la conminó a firmar un contrato de arrendamiento a través del Licenciado José Bastidas debido a que se mantendrían todas las condiciones que existieron con su concubino a lo cual accedió por que siempre ha prevalecido la buena fe y adicionalmente como reside en el inmueble desde el año 1.995.

Que esta acción es inadmisible por que se encuentra vigente la prorroga legal del contrato celebrado en forma escrita desde el año 2.005, en virtud de que le corresponden tres años de acuerdo con lo previsto en el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso sub. iudice observa el Tribunal, que la pretensión de la representación judicial de la parte actora, es obtener el cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, en virtud de haberse vencido el plazo de duración del contrato suscrito en fecha 1 de septiembre de 2007 y según lo aducido su prorroga legal de seis meses también se encuentra vencida; frente a cuyas imputaciones la parte demandada aduce la inadmisibilidad en base al argumento de encontrarse vigente el plazo de prorroga legal.

En tal virtud, este Tribunal constata de las probanzas aportadas al proceso que ciertamente en fecha 1 de septiembre de 2.007, tanto la parte actora como la parte demandada suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, denominada Villa Aura, ubicada frente al Segundo Pasaje de la Calle Ecuador, en la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue desconocido por la parte demandada, siendo necesario precisar que por tratarse de un documento privado, el desconocimiento debe estar expresamente circunscrito a la firma y no al contenido del mismo, como ocurrió en el caso bajo análisis; por tanto, dicho instrumento quedó reconocido no sólo por no haber sido tachado, sino por que la misma demandada admitió su celebración y en consecuencia debe ser valorado como prueba fehaciente de la existencia del negocio jurídico aducido en el libelo de la demanda y producir los efectos que señala el artículo 1.363 del Código Civil, el cual da a los instrumentos privados, la misma fuerza probatoria de los instrumentos públicos, cuando estos han quedado reconocidos. Así se decide.

Del análisis a la cláusula tercera del instrumento anteriormente analizado se constata que la voluntad de las partes patentizada en el texto del contrato fue fijar como término de duración, un año fijo a partir del día 1 de septiembre de 2.007 con vencimiento el día 1 de septiembre de 2.008, sin necesidad de desahucio.

Adicionalmente constata el Tribunal que riela en autos constancia de residencia emitida por el C.C.N.C., Caracas, que no obstante no haber sido ratificado por quienes lo suscriben; dicho documento es asimilado en su valoración como si se tratase de un documento público administrativo por emanar del Ministerio del Poder Popular para las Comunas de cuyo texto se desprende con meridiana claridad que la parte demandada ocupa el inmueble que es objeto de la presente demanda desde el año 1.995.

Por otra parte, aportó la parte demandada justificativo presentado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 24 de septiembre de 2.002 y evacuado el 22 de octubre de 2.002, de cuyo texto se constata que en el citado documento la parte demandada y un ciudadano de nombre D.P., para fines legales que les interesaban comparecieron ante el citado organismo y expusieron en el citado instrumento que tenían mas de dieciocho años llevando vida concubinaria y señalaron que estaban residenciados en la Urbanización Nueva Caracas, Pasaje Dos, entre Calle El Cañón y Calle Ecuador, Casa N° 15-20, Urbanización Nueva Caracas Catia, es decir, en el mismo inmueble que es objeto de la presente acción.

Asimismo aportó la demandada un instrumento privado contentivo de un contrato de arrendamiento suscrito sobre el mismo inmueble que es objeto de la demanda en el cual figura como arrendatario el ciudadano D.P., siendo su arrendadora la ciudadana Enza A.B., anterior propietaria del inmueble, tal y como se desprende de las propias actas procesales, en especial del documento de propiedad aportado por la parte actora el cual no obstante haber sido tachado por la parte demandada, tiene pleno valor de plena prueba al no cumplir la demandada con la correspondiente formalización de la misma, por tanto el mismo da fe de las declaraciones en el contenidas observándose del citado contrato que el plazo de duración pactado fue de un año contado a partir del primero de septiembre de 2.005 y su aporte favorable a lo expuesto por la demandada será expuesto en el texto de la presente decisión.

Igualmente riela al folio 63 Constancia de defunción aportada por la parte demandada, de cuyo texto se desprende que el ciudadano D.P. falleció en fecha 1 de julio de 2.007 y para el momento de su fallecimiento vivía en el mismo inmueble al cual se ha hecho referencia anteriormente.

Ahora bien, estas documentales adminiculadas entre sí permiten inferir a quien aquí sentencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso data desde el año 1.995 y ha tenido una duración que supera el lapso de diez años y por tanto, la prorroga legal que le corresponde es de tres años de acuerdo con la Ley.

Se deduce lo anterior, en primer lugar por que efectivamente al estar ocupando la demandada el inmueble desde el año 1.995, tal y como se desprende de la comunicación emanada del C.C., su condición no puede ser otra que la de arrendataria del mismo.

Por otra parte, al compaginarse la constancia de residencia emanada del C.C., con el justificativo de testigos evacuados por la demandada y el ciudadano D.P. ante la Notaría, así como con el contrato celebrado por el citado ciudadano en el año 2005 y el acta de defunción, puede inferirse con meridiana claridad que la ciudadana Z.A.C. ocupa el inmueble no desde la fecha que celebró el contrato de arrendamiento con la parte actora, sino desde mucho antes junto al ciudadano D.P..

Es cierto, que a falta de reconocimiento expreso de las partes, el concubinato, para que pueda surtir efectos patrimoniales, requiere de la intervención del órgano jurisdiccional tal y como se desprende de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de Julio de 2005, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en el recurso de interpretación del artículo 77 Constitucional, interpuesto por la ciudadana C.M.G. que entre otras cosas señaló lo siguiente:

“Se trata de una situación fáctica que requiere de declaración jurada y que la califica el juez, tomando en cuenta las condiciones de lo que debe entenderse por una vida común.

Además de los derechos sobre los bienes comunes que nacen durante esa unión (artículo 767 eiusdem), el artículo 767 del Código Civil, entre otros, reconoce otros efectos jurídicos al concubinato, como sería la existencia de la presunción pater ist est para los hijos nacidos durante su vigencia.

Dado lo expuesto para la Sala, es claro que actualmente el concubinato que puede ser declarado tal es aquel que reúne los requisitos del artículo 767 del Código Civil, y él viene a ser una de las formas de uniones estables contempladas en el artículo constitucional, ya que cumple los requisitos establecidos en la ley (Código Civil), para ser reconocido como tal unión. Por ahora, a los fines de citado artículo 77, el concubinato es por excelencia estable allí señalada, y así se declara.

Lo anterior no significa que la ley no pueda tipificar otros tipos de relaciones entre hombres y mujeres como uniones estables a los efectos del artículo 77 constitucional, tomando en cuenta la permanencia y notoriedad de la relación, cohabitación, etc. y, por ello, el proyecto de la Ley Orgánica de Protección a la Familia, la Maternidad y la Paternidad, discutida en la Asamblea Nacional, en los artículos 40 al 49, desarrolla las uniones estables de hecho, como una figura propia mientras que el concubinato como figura distinta a la anterior, fue desarrollada en los artículos 50 al 53.

Unión estable de hecho entre un hombre y una mujer

, representa un concepto amplio que va a producir efectos jurídicos, independientemente de la contribución económica de cada uno de los unidos en el incremento o formación del patrimonio común o en el de uno de ellos, siendo lo relevante para la determinación de la unión estable, la cohabitación o vida común, con carácter de permanencia, y que la pareja sea soltera, formada por divorciados o viudos entre sí o con solteros, sin que existan impedimentos dirimentes que impidan el matrimonio.

Señalado lo anterior, debe la Sala señalar cuáles de los efectos del matrimonio son aplicables a las “uniones estables de hecho entre hombre y mujer”, de conformidad con la petición de la accionante, siendo necesario apuntar que aunque el concubinato es un tipo de unión estable, por ser él la figura regulada en la Ley, a él se referirá la Sala indistintamente como “unión estable” o concubinato, pero reconociendo que dentro del concepto de unión estable pueden existir tipos diferentes al concubinato. La Sala con fines de abarcar ambas clases de uniones, y por tanto al género, utilizará el término de unión estable en este fallo, para referirse a todas las posibilidades, incluida el concubinato.

En primer lugar considera la Sala que, para reclamar los posibles efectos civiles del matrimonio, es necesario que la “unión estable” haya sido declarada conforme a la ley, por lo que se requiere una sentencia definitivamente firme que la reconozca”. (Negrillas del Tribunal.

Sin embargo y no obstante estar en plena sintonía quien aquí decide con el criterio Jurisprudencial anteriormente señalado, es menester precisar que en el caso de autos, si bien es cierto no existe una sentencia firme que haya declarado la existencia de la comunidad concubinaria a la cual alude la parte demandada; de los recaudos aportados por ella se constata que efectivamente ha estado ocupando el inmueble desde el año 1.995, junto al ciudadano D.P. en forma ininterrumpida en condición de arrendataria.

Al respecto, se hace de imperiosa necesidad acotar que en Venezuela la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, que depende en gran medida del plazo de duración que haya tenido, no el contrato sino la relación arrendaticia que vincula a las partes y ese principio de orden público que consagra el artículo 7 de la Ley, impide que los arrendadores en desmedro de ese derecho que asiste a los arrendatarios celebren varios contratos con una determinada persona y después con otra del mismo grupo, con el sólo propósito de burlar los efectos de la prorroga legal

En el caso de marras; vencido el contrato en fecha 1 de septiembre de 2.008, a partir de dicha fecha nació para la arrendataria su derecho a la prórroga legal que, de acuerdo con la norma es de tres años contados a partir del vencimiento, toda vez, que la relación arrendaticia tuvo una duración que supera el lapso de diez años, de tal manera que esos tres años vencen el 1 de septiembre de 2.011.

Ahora bien, prescribe el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término Ante esta situación, observa esta juzgadora que estando en curso la prórroga legal, la parte actora se encontraba impedida de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término del mismo, por así disponerlo expresamente la norma, por tanto, la demanda intentada no puede prosperar y así se decide.

En razón a las consideraciones expresadas, se hace forzoso declarar INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato intentó M.B.M. contra Z.A.C. y así será expuesto en el dispositivo del fallo.

DE LA RECONVENCION

Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada intentó reconvención contra la parte actora exponiendo como fundamentación fáctica de su mutua petición que su concubino inició la relación arrendaticia con la anterior propietaria del inmueble y ella ha permanecido en el mismo cumpliendo a cabalidad con sus obligaciones, específicamente con el pago de los cánones de arrendamiento.

Que estando vigente la relación locativa la parte actora la demanda con la base falsa y temeraria de que venció la prorroga legal que le corresponde, cuando es todo lo contrario y acompaña documento de propiedad a su nombre, enterándose en fecha 23 de noviembre de 2.010 cuando fue citada por el alguacil para este juicio, que el inmueble del cual es legítima arrendataria, fue vendido a un tercero sin que le hubieran ofertado el mismo, obviando la normativa legal que la protege, toda vez que siendo arrendataria de vieja data en el mencionado inmueble, pudo haber hecho uso de sus derechos legítimos a los fines legales, pero al contrario de lo anotado, existe un nuevo propietario, situación que le ha causado daños y perjuicios de envergadura.

Que ante la inminente violación de la arrendadora primigenia de ofertar el inmueble, el nuevo adquirente no le notificó que adquirió dicho bien sino que es a través de esta demanda que se entera de esta negociación y es por ello que reconviene al ciudadano M.B.M. por retracto legal arrendaticio, para que convenga o en defecto de convenimiento el Tribunal lo condene en subrogarla como legítima propietaria del inmueble en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar del ciudadano M.B.M., pues siendo arrendataria del inmueble la compra venta debe ser efectuada a su nombre y para que se le mantenga en todas y cada una de sus partes la operación de compraventa celebrada entre Enza A.B. y M.B.M., por que lo único que variará será la persona del nuevo adquirente en su persona. Asimismo demandó el pago de los honorarios profesionales y las costas procesales.

La representación judicial de la parte actora reconvenida rechazó y negó la reconvención intentada en base al argumento de que la demandada reconviene por cumplimiento del contrato de arrendamiento cuya prorroga legal venció el 1 de febrero de 2.009, alegando que ella no ha incumplido ninguna cláusula contractual, por lo que el actor debía cumplir con el contrato.

Que la reconvención carece de objeto porque para el supuesto de declararse sin lugar la acción principal su consecuencia jurídica es que el contrato sigue vigente hasta la fecha fijada en el , pero pretender que por reconvención se ordene cumplir un contrato de arrendamiento al declararlo con lugar es una antinomia.

Pidió al Tribunal que declare sin lugar la reconvención intentada por considerar que en ella se pretende debatir los hechos expuestos como sustento de la pretensión principal.

El Tribunal para pronunciarse observa:

En el caso bajo examen la parte demandada interpuso la presente reconvención con el objeto de subrogarse en los derechos del adquirente del inmueble, que en este caso es el demandante arrendador, el cual había sido enajenado con anterioridad a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento acciona en este proceso, en base al argumento de que no sabía de la venta realizada y que se enteró de la misma el día 23 de noviembre de 2.010, sin que se lo hubieran ofertado a ella y es precisamente en esa fecha que se enteró de la negociación.

Frente a los señalamientos efectuados por la parte demandada reconviniente, la representación judicial de la parte actora reconvenida negó y rechazó la reconvención intentada, sustentándola en una supuesta falta de objeto, en base al argumento de que de ser declarada sin lugar la demanda principal sus consecuencias jurídicas inmediatas es que el contrato quede vigente hasta la fecha establecida y pretender su cumplimiento a través de la reconvención es una antinomia.

El Tribunal frente a estas argumentaciones fácticas expuestas como sustento de la defensa esgrimida por la parte actora reconvenida, observa que no se patentiza en el caso que se analiza, de las argumentaciones fácticas expuestas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente como fundamento de su mutua petición, una verdadera contradicción a los hechos que conforman el presupuesto fáctico de la pretensión incoada, es decir, no considera quien aquí sentencia que lo peticionado por la parte demandada se contraiga al simple rechazo a los hechos que fueron invocados como presupuestos de la pretensión contenida en el libelo de la demanda, razón fundamental para desechar la defensa esgrimida en este sentido. Así se decide.

Ahora bien, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Se deduce de manera evidente de la norma citada, que el retracto legal arrendaticio es un derecho que se concede al arrendatario que se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones y que cumple con los requisitos establecidos en el artículo 42, de adquirir el bien inmueble que ha sido transferido a un tercero en igualdad de condiciones a las establecidas en el instrumento por el cual se realizó la transferencia de la propiedad.

Ahora bien, ese derecho a subrogarse en el nuevo adquirente, de no ser ejercido dentro del lapso previsto para ello, deviene en una carencia de la acción por el transcurso del tiempo; al respecto, el artículo 47 de la Ley Especial que regula la materia arrendaticia establece un lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto, de cuarenta días calendarios contados a partir de la fecha de notificación de fecha cierta que de la negociación celebrada deberá hacer el adquirente.

En el caso de autos, de las documentales aportadas se evidencia que en fecha 26 de junio de 2.006 el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, denominada Villa Aura, ubicada frente al Segundo Pasaje de la Calle Ecuador, en la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es objeto del retracto legal arrendaticio; fue dado en venta al ciudadano M.B. mediante documento protocolizado en fecha 14 de febrero de 2.007 ante Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.

De la misma manera se constata del análisis a las actas procesales, tal y como se dejó expuesto en el capitulo anterior, que la parte demandada es arrendataria del inmueble objeto de la demanda por un lapso que supera los diez años y del contrato de arrendamiento aportado a los autos por la parte actora como instrumento fundamental de su demanda, cuya celebración no resultó un hecho controvertido se infiere que la arrendataria, ciudadana Z.A.C., cuando celebró contrato con el nuevo propietario del inmueble, tuvo conocimiento de la venta realizada pues en la cláusula primera se establece que el arrendador da en arrendamiento a la arrendataria una quinta de su propiedad, de tal modo que si como afirmó en su escrito, el anterior contrato fue celebrado con la anterior propietaria del inmueble, es lógico presumir que al celebrar un nuevo contrato con otra persona que dice ser propietario, está en pleno conocimiento de la venta del inmueble.

Adicionalmente se evidencia de la solicitud de notificación Judicial que fue debidamente efectuada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 20 de marzo de 2.009, que también el arrendador manifestó en esa oportunidad ser propietario del inmueble del cual es arrendataria.

Por último y para hacer más evidente aún la caducidad del lapso para ejercer el retracto legal; del propio dicho de la parte demandada; cuando señala que se enteró de la venta a un tercero el 23 de noviembre de 2.010 cuando fue citada por el alguacil para este juicio, se desprende que el plazo de cuarenta días para intentar la acción se encuentra vencido, pues desde esa fecha hasta la interposición de demanda reconvencional transcurrieron tres meses. (Negrillas del Tribunal)

En relación a la caducidad del retracto legal arrendaticio la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 24 de enero de 2.006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en el juicio incoado por L.A.M. contra Y.C.M. precisó lo siguiente:

…”Observa la Sala de lo reseñado en el libelo de la demanda, que el mismo accionante expresa haber tenido conocimiento de las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario; así como reconocer que se presentó ante el Juzgado del Municipio San Fernando, para consignar el canon de arrendamiento por la negativa del arrendador de recibirlo. Por tranto, alegada la caducidad, el ad quem en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil y actuando de conformidad con el principio Iura Novit Curia, pues estando planteado el hecho del conocimiento de la venta por parte del accionante y habiendo este presentado la prueba que contenía el depósito del canon de arrendamiento, estableció de que en dicha documental se evidencia la confesión del accionante de que para el 25 de agosto de 2.005, sabía de la venta del inmueble arrendado, concluyendo en la caducidad alegada al verificarse que la demanda se propuso el 30 de noviembre de 2.000, es decir, luego de transcurridos los cuarenta días que prevé el artículo 1.547 del Código Civil.

Con base a las anteriores consideraciones esta M.J. aprecia que no se produjo en la recurrida la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que el juez superior si resolvió de conformidad con lo alegado y probado en autos; tampoco hubo la violación del artículo 15 ejusdem, pues el accionante al estar en conocimiento de los hechos, debió y no lo hizo, intentar su demanda en tiempo útil y no puede estimarse que porque la alzadas del análisis de las actas dedujo que el accionante había confesado estar enterado de la situación, se le haya violentado a este su derecho a la defensa. Igualmente no puede considerarse infringido el artículo 506 ibidem, pues si bien pudiera ser cierto que el accionado no fundamentó su defensa en el hecho del conocimiento que pudo tener el demandante sobre las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble arrendado, el superior llegó a esa conclusión después de efectuar el análisis de las actas procesales, evidenciando tal conocimiento de los mismos dichos del demandante en su libelo”..

En el caso de autos, se presenta una situación muy similar a la planteada en el fallo citado y es por ello que este Tribunal del minucioso análisis a las actas procesales arriba a la conclusión de que la parte demandada reconviniente estaba en conocimiento de la venta realizada a su arrendador, desde hace mas de tres meses, por tanto; la acción intentada caducó por encontrarse vencido el plazo para ejercer el retracto legal arrendaticio, de tal manera que la constatación por parte del Tribunal del transcurso del tiempo establecido para el ejercicio de la acción, la extingue aún cuando la misma no haya sido alegada por la parte, por encontrarnos en presencia de una norma de derecho que tiene sus raíces en el orden público.

En razón a la motivación efectuada es forzoso para el Tribunal concluir que el plazo para intentar la acción de retracto legal incoada se encuentra caduco y así será expresado en el dispositivo del fallo.

III

En razón a las consideraciones que se han dejado extendidas, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA PREVISTA EN ELORDINAL 2° DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, SIN LUGAR LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA, CON LUGAR LA CUESTION PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTICULO 346 Y COMO CONSECUENCIA DE ELLO INADMISIBLE LA DEMANDA INTENTADA POR M.B.M.C.Z.A.C. y SIN LUGAR LA RECONVENCION INTENTADA POR Z.A.C.C.M. BORINO MIGLIORI POR CADUCIDAD DE LA ACCION. Así se establece.

Por la naturaleza de la decisión no hay condena en costas.

PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días de abril de dos mil once. Años 200° de la independencia y 151 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA

Exp AP31-V-2010-3217.