Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 31 de Julio de 2014

Fecha de Resolución31 de Julio de 2014
EmisorJuzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas
PonenteAdelaida Silva Morales
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

PARTE ACTORA: PASQUALE I.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.960.919.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.A.H. y O.A.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 67.301 y 36.358, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.U.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.829.340.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.E.G. y E.J.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.659 y 41.766, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0749-12

EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH13-R-2008-000006

-I-

SÍNTESIS DE LA LITIS

El presente proceso se inició mediante demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, de fecha 19 de noviembre de 2007, incoada por el ciudadano PASQUALE I.S., en contra del ciudadano R.U.M. (folios 2 al 15). Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 23 de noviembre de 2007 (folios 39 al 40), ordenando librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la parte demandada al proceso.

Acto seguido, en fecha 09 de enero de 2008, el Alguacil del Tribunal, estampó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada (folio 44).

En fecha 11 de enero de 2008, compareció la abogada I.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.638, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, quien consignó escrito de contestación a la demanda (folios 47 al 54).

En fecha 17 de enero de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, por lo que el Tribunal, en fecha 17 de enero de 2008, emitió pronunciamiento con respecto a la admisión de las mismas (folios 124 al 125).

En fecha 18 de enero de 2008, fecha en que se llevaría a cabo la Audiencia Conciliatoria, el Tribunal declaró desierto dicho acto, por cuanto no compareció ninguna de las partes (folio 30).

En fecha 29 de enero de 2008, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas. No obstante, en esa misma fecha el Tribunal declaró inadmisible las pruebas promovidas por la parte actora (folio 169), y admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 228).

Terminada la sustanciación del expediente, el Tribunal dictó sentencia definitiva en fecha 08 de febrero de 2008, mediante la cual declaró con lugar la demanda (folios 232 al 252).

Tal decisión fue apelada por ambas partes, mediante diligencias de fechas 11 y 14 de febrero de 2008 (folios 254 y 260), las cuales fueron oídas por el Tribunal en ambos efectos, en fecha 14 de febrero de ese mismo año, ordenando la remisión del expediente para su distribución (folio 261).

En fecha 27 de febrero de 2008, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dio por recibido el presente expediente y fijó el décimo (10°) día siguiente a fin de dictar sentencia (folio 271).

En fechas 14 y 17 de marzo de 2008, ambas partes consignaron informes en alzada (folios 275 al 283).

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia a este Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal.

En fecha 17 de abril de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0749-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 300).

En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 301).

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.

Según consta en auto de fecha 25 de junio de 2014, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante Nota de Secretaría de este Juzgado Itinerante de fecha 25 de junio de 2014, se dio cuenta del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033, con lo que se dejó constancia que los lapsos de reanudación de la causa, de recusación según lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y de sentencia se comenzarían a contar desde tal fecha.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

-ALEGATOS EN PRIMERA INSTANCIA-

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

  1. Que la relación arrendaticia existente se inició en fecha 26 de noviembre de 2003, en virtud del contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre él y el ciudadano R.U.M., respecto del inmueble identificado como Oficina Número Trece (Nº 13), situado en el Cuarto (4º) Piso del Edificio MICHELENA, ubicado en la Avenida A.M., cruce con la Calle M.D.R.d. la Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, tal como consta de documento autenticado en la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2003, anotado bajo el Nº 18, Tomo 70 de los Libros respectivos.

  2. Que en fecha 1º de abril de 2006, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento inmobiliario, tal como consta de documento autenticado en la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 43, Tomo 97 de los Libros respectivos.

  3. Que en la cláusula cuarta se estableció la duración del contrato antes referido, conviniéndose textualmente: “La duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos, que se comenzaran a contar a partir del primero (1º) de abril del año dos mil seis (2006) y vencerán el treinta (30) de septiembre del año dos mil seis (2006). Las partes del presente contrato acuerdan expresamente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado (30) de septiembre del año 2006) éste se prorrogará obligatoriamente para “EL ARRENDADOR” y potestativamente para “EL ARRENDATARIO”, por un lapso máximo de un (1) año, que se comenzara a contar a partir del primero (1º) de octubre del año 2006 y vencerá el treinta (30) de septiembre del año 2007, de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

  4. Que con todo lo anteriormente expuesto, se prueba plenamente que, al treinta (30) de septiembre del año 2006, fecha del vencimiento del plazo estipulado, la relación arrendaticia que nos ocupa había tenido una duración total convencional de dos (2) años, diez (10) meses y cinco (5) días; en razón de lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, literal b), el contrato se prorrogó legalmente por un lapso máximo de un (1) año, que se comenzó a contar a partir del primero (1º) de octubre del año 2006, y venció el treinta (30) de septiembre del presente año 2007, fecha ésta última en la que el ciudadano R.U.M., en su carácter de arrendatario, debió haber cumplido con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado.

  5. Que igualmente en la cláusula décima tercera se estipuló una cláusula penal donde se convino que “si al término o vencimiento de la Prórroga Legal correspondiente a la presente relación arrendaticia, “EL ARRENDATARIO” no devuelve completamente desocupado de personas y bienes “EL INMUEBLE”, estará obligado a pagarle a “EL ARRENDADOR” la cantidad de bolívares resultante de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal, por cada día de demora o retardo que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal, y hasta la absoluta y total desocupación de “EL INMUEBLE”, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de devolver “EL INMUEBLE” al vencimiento del plazo.”

  6. Que al respecto, es necesario precisar que, el canon de arrendamiento mensual vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal (30 de septiembre de 2007) era la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 460.350,oo), lo que significa que el canon de arrendamiento diario vigente para esa misma fecha era la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 15.345,oo) producto de dividir el precitado canon de arrendamiento mensual vigente (Bs. 460.350,oo) entre treinta (30) días; por consiguiente, de conformidad con lo convenido expresamente en la referida cláusula penal, el ciudadano R.U.M., en su carácter de arrendatario, está obligado a pagarle la cantidad de TREINTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 30.690,oo) por cada día transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la referida prórroga legal (30 de septiembre de 2007) y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

  7. Que habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho, y no obstante, las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, el ciudadano R.U.M. no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, causándole así, daños y perjuicios.

Por las razones de hecho antes expuestas, demanda al ciudadano R.U.M., en su carácter de arrendatario, para que convengan o en su defecto el Tribunal lo condene a:

PRIMERO

La entrega material, real y efectiva del inmueble antes identificado, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento, tal como lo recibió, y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble, tales como consumo de agua potable, energía eléctrica, aseos urbano, servicios medioambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, gas doméstico, etc.

SEGUNDO

Pagar por concepto de aplicación de la Cláusula penal establecida en la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, la cantidad de TREINTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 30.690,oo) por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal (30 de septiembre de 2007) y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo.

TERCERO

Pagar las costas del presente proceso.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

  1. Impugnó la estimación de la demanda presentada por la parte actora, por considerarla insuficiente, ya que en el libelo se sostiene que el canon de arrendamiento mensual es por la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 460.350,oo), por lo que lo correcto era haber multiplicado dicha cantidad por los doce (12) meses de la prórroga legal, lo que arrojaba un monto de CINCO MILLONES QUINIENTOS VEINTICUATRO MIL DOSCIENTOS (Bs. 5.524.200,oo) para el momento de la interposición de la demanda.

  2. Que es cierto que es arrendatario del inmueble identificado como Apartamento Nº 13 del Piso 4 de las Residencias Michelena, ubicado en la Avenida A.M., Urbanización S.M.d.M.L., y que habiendo celebrado contrato de arrendamiento el 1º de octubre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento en fecha 26 de noviembre de 2003, ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2003, anotado bajo el Nº 18, Tomo 70 de los Libros respectivos, pactándose como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 460.350,oo).

  3. Que es falso que este ocupando una oficina, por lo que rechazó, negó y contradijo tal alegato, ya que lo cierto es que tuvo conocimiento del alquiler del apartamento según publicación hecha en el diario El Universal donde se ofrecía en alquiler un “apartamento de 3 habitaciones, baño, sala, comedor, cocina remodelada por completo…” según se evidencia de copia certificada emanada del Coordinador del Departamento Legal de la Consultoría Jurídica del Diario El Universal, del 15 de enero de 2007.

  4. Que una vez que fue a ver el apartamento y le expresó su voluntad de contratar con el arrendador, éste le expuso que debía suscribir un contrato de arrendamiento donde se identificara el inmueble como “oficina”, a lo que accedió en virtud de lo difícil que era conseguir vivienda para alquilar.

  5. Que durante la relación contractual convinieron en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento vigente desde el 1º de abril de 2006 hasta el 30 de septiembre de 2006, fecha a partir de la cual entraría en vigencia la prórroga legal de un (1) año, solicitándole nuevamente el arrendador que lo suscribieran bajo el artificio de que era una oficina, cuando en realidad, es un apartamento de vivienda.

  6. Que durante la vigencia del contrato, el arrendador procedió a solicitar el 14/11/2005, ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, un procedimiento de regulación señalando ese organismo que el apartamento de vivienda era una oficina, por lo que, la referida Dirección, procedió a dictar Resolución Nº 010486 de fecha 27/09/2006, donde fijó un monto de alquiler para comercio y oficina, por la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.046.250,oo).

  7. Que al ser publicada la Resolución Administrativa, el demandante procedió a exigirles el pago inmediato del precio de la regulación del apartamento, a lo que se negó rotundamente ya que era un aumento de casi el doble de lo que estaba pagando, lo que trajo como consecuencia que el arrendador se negará a recibir el canon, por lo que empezó a consignar los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 2006-1819.

  8. Que vista la incongruencia del acto administrativo, él y otros arrendatarios del Edificio Michelena, comparecieron el 13/12/2006 ante la Dirección de Inquilinato mencionada, a solicitar una nueva regulación en virtud de que los inmuebles eran apartamentos de vivienda, y no oficinas, acompañando las respectivas pruebas, por lo que, se dictó la Resolución Nº 010802 de fecha 02/02/2006, donde se fijó como canon de arrendamiento mensual la suma de SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 627.750,oo).

  9. Que visto los actos indebidos realizados por el demandante, él y otros arrendatarios del inmueble, acudieron a la Alcaldía Mayor del Área Metropolitana de Caracas, donde le informaron que en fecha 05/01/2006, el Cabildo del Distrito Metropolitano de Caracas había dictado el Acuerdo Nº 01-2006, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Extraordinario Nº 0048, de la misma fecha mediante el cual se declaró de utilidad pública la ejecución del Proyecto denominado Dotación de Viviendas para los habitantes del Distrito Metropolitano de Caracas, para afrontar y resolver la problemática habitacional por la que atraviesan los habitantes del Distrito Metropolitano de Caracas, acordando adquirir forzosamente terrenos y edificaciones abandonados y deshabitados desde hace varios años para reasignarlos. Y que asimismo, tuvieron conocimiento de los Acuerdos Nos. 13-2006 y 35-2006 de fechas 23 de febrero y 12 de mayo de 2006, respectivamente, dictados también por el Alcalde, que declaró de Utilidad Pública e Interés Social el Proyecto de Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de Arrendatarios en Inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, donde habitan familias con más de diez (10) años en condición de arrendatarios, que se han visto imposibilitados para acceder a la propiedad de esos inmuebles.

  10. Que en ese momento los arrendatarios empezaron a solicitar información de los procedimientos expropiatorios, y se les manifestó que visto el consenso de los arrendatarios, procederían a evaluar las condiciones del Edificio Michelena.

  11. Que revisadas las condiciones del Edificio Michelena y visto que estaban subsumidas en el Acuerdo de Expropiación aprobado por el Cabildo Metropolitano, el 17/08/2007, la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas, a través de Decreto Nº 000611 procedió a decretar la adquisición del Edificio Michelena, recayendo sobre el inmueble una acción de expropiación cuyos beneficios son las familias que habitan en condición de arrendatarios del mismo.

  12. Que siendo informado que debía permanecer en el inmueble para poder ser beneficiado de la medida, es por lo que negó, rechazó y contradijo que se haya negado a cumplir con su obligación de entregar el inmueble, por cuanto es beneficiario de una medida de utilidad pública, donde actualmente la Alcaldía se encuentra en conversaciones (fase amistosa) del procedimiento de expropiación.

  13. Así las cosas, siendo que la obligación principal no ha sido incumplida, tampoco puede ser condenado a pagar cláusula penal alguna, pues la misma es una obligación accesoria que sigue la suerte de la principal,

  14. Que existen suficientemente elementos que demuestran que no tiene la obligación de entregar el inmueble que actualmente ocupa, por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda.

    -ALEGATOS EN ALZADA-

    Mediante escrito de fecha 14 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada en el presente proceso, ciudadano R.U.M., consignó su escrito de fundamentación de la apelación, mediante el cual, procedió a hacer un recuento del procedimiento seguido en primera instancia y expuso lo siguiente:

  15. Que la presente demanda no debió ser admitida por el Tribunal a quo, por cuanto de una simple lectura del poder otorgado por el ciudadano PASQUALE I.S., que riela a los folios 16 y 17 del expediente, se evidencia que los abogados O.A.H. y O.A.C., no fueron facultados para intentar demandas, por lo que no tienen capacidad suficiente, es decir, no tienen cualidad ni facultad para demandar a su representado, actuando en nombre del ciudadano actor. Todo por lo cual solicitó se declare la nulidad de todo el procedimiento efectuado por el Tribunal a quo, y se ordene la reposición de la causa hasta el estado de efectuar nuevamente la citación de su representado, previa sustitución del poder aludido, de conformidad con el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil.

  16. Que consta en la sentencia apelada que el Sentenciador a quo desechó como medios probatorios, los siguientes documentos: 1) documento privado contentivo de solicitud dirigida al Director de Inquilinato, 2) Imágenes que efectivamente si son atribuidas al inmueble arrendado, 3) permiso de habitación, aduciendo que no eran pertinentes para la resolución de la causa, y 4) copia certificada de la Resolución Nº 010802 de fecha 02 de febrero de 2007, la cual fue valorada pero sólo para demostrar que se fijó un nuevo canon, pero que no está firme, ya que falta notificación; contradiciendo así, las más elementales reglas de la sana crítica para la valoración de las pruebas, ya que de acuerdo a reiterada doctrina y jurisprudencia, en el presente caso no fueron valoradas en toda su amplitud sino por el contrario, su apreciación fue sesgada y limitada.

  17. Que el sentenciador a quo declaró con lugar la demanda, siendo que no había admitido las pruebas aportadas por la parte actora, por considerarlas impertinentes, por lo que de conformidad con el artículo 211 ejusdem, solicitó se declare la nulidad de la sentencia.

  18. Que solicita se decrete la reposición de la causa hasta el estado de dictar sentencia definitiva y se ordene al Juez a quo decretar la suspensión del proceso, hasta tanto la Alcaldía Metropolitana de Caracas y el ciudadano PASQUALE I.S. diluciden a través de los procedimientos extrajudiciales y/o judiciales el destino del Edificio “Michelena”.

  19. Que las pruebas aportadas no fueron apreciadas ni valoradas siguiendo ello los lineamientos establecidos por la Ley Procesal, pruebas que se promovieron y se admitieron, las cuales no pudieron evacuarse por el estrecho lapso probatorio ya que se trata de un procedimiento breve, y aun así, el Juez podía dictar un auto para mejor proveer, a los fines de que aún vencido dicho lapso, se puedan evacuar aquellas pruebas esenciales para la búsqueda de la vedad y la justicia, y que el oficio solicitado a la Procuraduría Metropolitana no fue valorado ni apreciado por el Juez a quo, a pesar de la importancia de su contenido, en lo atinente al carácter de beneficiario de su representado, del Proyecto de Dotación de Viviendas aludido.

  20. Que de ejecutarse la sentencia apelada se le estarían vulnerando todos los derechos que como beneficiario tiene su representado y su familia de la probabilidad cierta y casi segura de acceder a una vivienda segura y digna, derecho éste que consagra la Constitución Nacional.

    Por otra parte, en fecha 17 de marzo de 2008, la representación judicial de la parte actora, ciudadano PASQUALE I.S., consignó su escrito de formalización del recurso de apelación interpuesto, fundamentándolo en las siguientes razones:

  21. Que en la motiva de la sentencia recurrida se expresó que, por cuanto al 1º de octubre de 2007, la arrendataria tenía la obligación de hacer entrega del inmueble, y al no hacerlo, se hizo merecedora de la sanción estipulada en el contrato (cláusula penal), en el lapso comprendido desde el 1º de octubre de 2006 hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble.

  22. Que en la dispositiva se condenó a la parte demandada a pagarle la suma de MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON DOS CÉNTIMOS (BsF.1.994,2), por aplicación de la cláusula penal arrendaticia consagrada en la Cláusula Décima Tercera, a razón de QUINCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BsF.15,34) diarios.

  23. Que como se puede apreciar aparece un manifiesto error de cálculo numérico entre lo decidido en la parte motiva y lo condenado en la parte dispositiva, cuando lo correcto es que se le condenara a pagar la cantidad de TREINTA BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (BsF.30,69) por cada día.

  24. Que mediante Oficio Nº 140 de fecha 12 de febrero de 2008, la Procuraduría Metropolitana de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, agregado al expediente en fecha 13 de febrero de ese mismo año, plantea su posición sobre las medidas de desalojo, respecto a lo cual, el Tribunal a quo declaró que no existe en autos prueba alguna que demostrara que el proceso de expropiación hubiere culminado, bien por un acuerdo amigable o bien por una sentencia definitivamente firma dictada por un Juez competente, por lo que la parte actora, al ser propietario y arrendador del inmueble, tiene el libre ejercicio de los derechos sobre el mismo, entre los que se encuentran el poder de ejercer todas las acciones legales que considerare pertinentes.

  25. Que en cualquier caso quien estaría ocurriendo en obstaculización de un proceso judicial sería la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas, con su proceder inconstitucional e ilegal, pretendiendo inmiscuirse en funciones propiamente jurisdiccionales, que solo son inherentes a la autonomía y majestad del tan injustamente vapuleado Poder Judicial.

    -III-

    DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    -PRUEBAS EN PRIMERA INSTANCIA-

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    1. Marcada “A” y cursante a los folios 16 al 17, copia simple de Instrumento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 16, Tomo 11 de los Libros respectivos. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que dicho instrumento no constituye un medio probatorio que permita verificar las afirmaciones de hecho de las partes, ya que solo acredita la representación judicial de la parte actora. Así se declara.

    2. Cursa del folio 18 al 25 y signada “B”, copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31/05/1978, bajo el Nº 26, Tomo 05, Protocolo Primero. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante copias de un instrumento público, las cuales no fueron impugnadas en cuanto a su veracidad por la parte contraria y en ese sentido se le otorga pleno valor probatorio y en consecuencia, se tienen como fidedignas, a tenor de lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al contenido de las mismas, toda vez que con la misma se evidencia que el actor es el propietario del inmueble arrendado. Así se declara

    3. Corre inserta a los folios 29 al 34 y signado “C”, original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre Pasquale I.S. y R.U.M., autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 70 de los Libros respectivos. La documental en referencia se constituye en un documento autenticado, el cual es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa por lo que, nace privado y el hecho de autenticarse no lo convierte en público, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254. Visto esto y de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de que una vez consignado, la parte demandada nada dijo acerca de si lo reconoce o lo niega, esta Juzgadora da por reconocido tal documento y le otorga pleno valor probatorio, por cuanto de su contenido se constata ciertamente que la relación arrendaticia entre las partes comenzó en esa fecha. Así se declara.

    4. Marcado “D” y cursante a los folios 34 al 38, original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 2006, quedando anotado bajo el No. 43, Tomo 97 de los Libros respectivos. En el presente caso, se observa que estamos ante la copia de un documento autenticado, el cual “…es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público…”, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254. Visto ello y por cuanto dicho documento no fue desconocido por la parte contraria, esta Juzgadora lo valora ampliamente, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, ya que del mismo se desprende la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas. Así se declara.

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    5. Marcado “A” y cursante a los folios 55 al 56, original de Instrumento Poder, otorgado en fecha 03 de marzo de 2008, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 29, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. La documental en referencia se trata de un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo para dar por acreditada la representación judicial de la parte demandada. Así se declara.

    6. Del folio 57 al 59 y signado “B”, documento contentivo de certificación de fecha 17 de enero de 2007, que hiciere la Consultoría Jurídica del Diario EL UNIVERSAL, C.A., con respecto a la publicación en fecha Domingo 23 de Noviembre de 2003, en la Sección de Clasificados, de un aviso, cuyo contenido señala textualmente: “APARTAMENTO 3 HABITACIONES, BAÑO, SALA, comedor, cocina, remodelado por completo, exijo negociación, trato directo dueño. Teléfonos 661.1578. 0414-323.8378. S.M..” Al respecto, observa esta Juzgadora, que se trata de un documento emanado de un tercero. Visto esto y de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil según el cual “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, y que no consta en autos, que la parte que lo produjo, hubiese promovido la prueba testimonial, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio alguno, por lo cual se desecha. Así se declara.

    7. Marcado “C” y cursante a los folios 60 al 63, copia simple de la Resolución N° 010486 dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, el 27/09/2006. En el presente supuesto, observa esta Juzgadora que se trata de la copia simple de un documento administrativo, los cuales “…conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…”, tal como lo estableció la Sala Político-Administrativa, en sentencia N° 0384 de fecha 16/02/2006, Caso: W.H.F.S., Exp. N° 2003-1084, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa. Visto esto, y por cuanto la misma si fue impugnada por la parte contraria, de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio alguno, toda vez que la parte que la produjo no solicitó su cotejo con la original, o a falta de éste, con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. Así se declara.

    8. Marcado “D” y cursante a los folios 18 al 49, copias simple del expediente de consignaciones arrendaticias del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas signado con el Nº 2006-1819, donde aparece como consignatario el ciudadano R.U., y como beneficiario el ciudadano PASQUALE ILARIA. Con relación a esta documental, se observa que estamos ante las copias de documentos públicos, que conforme el artículo 56 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hace considerar al arrendatario en estado de solvencia. En este sentido, se valora el documento público sub examine, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que si bien es cierto que fue objeto de impugnación, no es menos cierto que se consignaron copias certificadas del mismo que corren insertas del folio 174 al 202, lo cual sirve para acreditar que el arrendatario (parte demandada) consignaba los cánones de arrendamiento. Así se declara.

    9. Cursa al folio 72 y signado “E”, copia simple de comunicación de fecha 13 de diciembre de 2006, emitida por los ciudadanos R.U., OLGA ESCALONA, ALCIDALIA SANDOVAL y R.U., en su carácter de arrendatarios de los apartamentos del Edificio Michelena, y dirigida al Director General de Inquilinato, donde se le solicitaba nueva regulación. Sobre el documento producido, aprecia esta Juzgadora que estamos ante la copia de una carta misiva, que si bien fue impugnada por la parte contraria, no es menos cierto que la misma fue consignada en original que cursa al folio 203, y por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que se solicitó nueva regulación del canon de arrendamiento del Edificio Michelena. Así se declara.

    10. Cursante del folio 73 al 75, fotografías con sus respectivas leyendas. En cuanto a dichas reproducciones fotográficas, tal punto ha sido desarrollado por el tratadista J.E.C.R., en su obra titulada “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”, en los siguientes términos: “…las partes no pueden ingresar a los autos reproducciones de lugares, cosas o documentos que no hayan sido autorizados judicialmente y, por ello, las fotos, filmes o similares de lugares, cosas o documentos (distintas a las copias fotostáticas o fotografías del Art. 429 C.P.C.), tomadas por las partes o terceros, o los planos confeccionados por una de ellas o terceros, o los planos confeccionados por una de ellas o terceros, son inadmisibles como reproducción de esos lugares u objetos…”, a la par esta Juzgadora considera que las reproducciones fotostáticas o fotográficas a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben venir acompañadas de otros medios para comprobar su autenticidad como lo son sus originales o llamados negativos, así como también debe especificarse en su promoción la técnica, instrumentos y materiales utilizados en la elaboración de las fotografías, especificar la fecha, lugar y hora de su creación, el nombre del autor y el hecho que pretende probar, todo a los fines de comprobar su autenticidad, por lo que al ser acompañadas las reproducciones de manera genérica, estaríamos hablando de una reproducción fotográfica que no cumple con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, deben ser desechadas de la presente causa. Así se declara.

    11. Del folio 76 al 78, copias simples de Permiso para Construcciones Nº 2136 emitido por la División de Control de Construcciones de la Gobernación del Distrito Federal y Cédula de Habitabilidad Nº 004653 de fecha 04/8/1956. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que estamos antes copias de documentos de carácter administrativo, a los cuales se les otorga pleno valor probatorio toda vez que no fueron objeto de impugnación por la parte contraria, y en ese sentido se tiene como cierto que el Edificio Michelena fue construido con destino de habitación. Así se declara.

    12. Marcado “F” y cursante a los folios 79 al 83, copia simple de la Resolución N° 010802 dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, el 02/02/2007. En el presente supuesto, observa esta Juzgadora que se trata de la copia simple de un documento administrativo, los cuales “…conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…”, tal como lo estableció la Sala Político-Administrativa, en sentencia N° 0384 de fecha 16/02/2006, Caso: W.H.F.S., Exp. N° 2003-1084, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa. Visto esto, y por cuanto la misma, fue impugnada, de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio, por cuanto fue consignada en copias certificadas que corren insertas del folio 206 al 210, y en ese sentido, se tiene como cierto que el 02/02/2007, se revocó la Resolución N° 010486 porque se había incurrido en un vicio de falso supuesto, y se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del Apto. 13, en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 627.750,oo) para el Apto. 13. Así se declara.

      1. Del folio 84 al 115, Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Ordinaria Nº 00214, de fecha 20/08/2007. En el presente caso, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio en virtud de que la misma no fue desvirtuada mediante prueba en contrario por la parte demandada, de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto de dicho instrumento se evidencia la adquisición forzosa del inmueble denominado “MICHELENA”, situado en la Avenida A.M., cruce con la calle M.D.R., Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, por Decreto Nº 000611. Así se declara.

    13. Promovió Prueba de Informes dirigida a la Procuraduría de la Alcaldía Metropolitana de Caracas. En fecha 13/02/2008 se recibió oficio Nº 140 que cursa del folio 257 al 258, donde informan que: El inmueble “EDIFICIO MICHELENA” se encontraba afectado mediante Decreto Nº 0006114, para la ejecución del Proyecto “DOTACIÓN DE VIVIENDAS PARA LAS FAMILIAS QUE HABITAN EN CONDICIÓN DE ARRENDATARIOS EN INMUEBLES UBICADOS EN EL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS”. En ese sentido, esta Juzgadora tiene como cierto que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se solicita está afectado; no obstante, el procedimiento expropiatorio hubiese finalizado, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    14. Solicitó se practicara Inspección Judicial en el inmueble arrendado, a los fines de dejar constancia que está destinado a vivienda y no al comercio. Al respecto, se observa que llegada la oportunidad fijada para la evacuación de la misma (30/01/2008), se dejó constancia que no comparecieron ninguna de las partes, tal como se desprende del folio 230 del presente expediente. En consecuencia, esta Juzgadora la desecha y no le concede valor probatorio alguno. Así se declara.

      -PRUEBAS EN ALZADA-

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE-RECURRENTE:

    15. Reprodujo la copia certificada de escrito de solicitud de anulación de Resolución de fecha 13 de diciembre de 2006, que cursa al folio 203 y Resolución Nº 010802 que corre inserta del folio 204 al 219.

    16. Reprodujo el mérito probatorio de la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Ordinaria Nº 00214, de fecha 20/08/2007, que cursa al expediente del folio 84 al 115.

    17. Reprodujo el mérito probatorio del Oficio No. 029 emanado de la Procuraduría Metropolitana del Distrito Metropolitano de Caracas, consignado en fecha 23/01/2008, el cual cursa en los folios 139 al 140 del expediente y el Oficio Nº 140, emanado de la misma Institución, que cursa en los folios 257 al 258.

      En lo que respecta a dichos instrumentos se aprecia que, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil que establece que “en segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio”, y que los referidos no constituyen documentos públicos, resulta forzoso para esta Juzgadora desecharlos de la presente causa. Así se declara.

      Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

      -IV-

      MOTIVA

      De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

      El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 08 de febrero de 2008, proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

      …CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara el ciudadano PASQUALE I.S., en contra del ciudadano R.U.M., ambas partes ya identificadas en este fallo y decide así: PRIMERO: Se condena a la demanda (sic) a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el No 13 del piso 4 de las Residencias Michelena, ubicado en la Avenida A.M., Urbanización S.M.. Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON DOS CÉNTIMOS (BsF.1.994,2) (sic), por aplicación de la cláusula penal arrendaticia consagrada en la Cláusula Décima Tercera, a razón de QUINCE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BsF.15,34) diarios desde el 01 de octubre de 2.007 hasta la presente fecha, mas los días que siguieren transcurriendo hasta que la presente sentencia adquiera firmeza. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis....

      En contra de dicha decisión, apelaron ambas partes, circunscribiéndose el conocimiento de esta Alzada a la revisión de tal sentencia, sin la prohibición de la reformatio in peius, que impone a los jueces el deber de ceñirse rigurosamente al fuero de conocimiento, atribuido en razón del recurso de apelación ejercido y en la medida del agravio sufrido por los recurrentes, siendo que se asume el conocimiento pleno de la presente causa, por la apelación conjunta. Así se establece.

      Ahora bien, esta Juzgadora se permite pasar a resolver la apelación de la parte demandada, en los términos planteados en el escrito de fundamentación.

      En primer lugar, el demandado solicitó la reposición de la causa, por cuanto de una simple lectura del poder otorgado por la parte actora, que corre inserto a los folios 16 y 17 del expediente, se evidenciaba que los abogados O.A.H. y O.A.C., no habían sido facultados para intentar demandas, por lo que no tienen capacidad suficiente, es decir, no tienen cualidad ni facultad para demandar a su representado, actuando en nombre del ciudadano actor, razón por la cual la demanda no debió haber sido admitida.

      De lo expuesto por la parte demandada, esta Juzgadora considera que hace alusión a la llamada “capacidad procesal” o “legitimidad procesal”, que consiste en la aptitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales válidos.

      Al respecto, el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, reza lo siguiente:

      Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

      2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio…

      Visto ello, y tal como lo dispone el artículo supra citado, la capacidad (legitimación al proceso) es un presupuesto procesal, cuyo defecto debió ser alegado como una cuestión previa, y no como lo hizo el demandado en el caso de marras, constituyendo además, en caso de ser procedente, una reposición inútil, ya que es subsanable. En consecuencia, considera esta Juzgadora en Alzada que la solicitud de reposición formulada por la parte demandada es IMPROCEDENTE. Así se decide.

      En segundo lugar, esgrimió la parte demandada en su escrito de apelación que el Juez a quo desechó como medios probatorios, los siguientes documentos: 1) documento privado contentivo de solicitud dirigida al Director de Inquilinato, 2) Imágenes que efectivamente si son atribuidas al inmueble arrendado, 3) permiso de habitación, aduciendo que no eran pertinentes para la resolución de la causa, y 4) copia certificada de la Resolución Nº 010802 de fecha 02 de febrero de 2007, la cual fue valorada pero solo para demostrar que se fijó un nuevo canon, pero que no está firme, ya que falta notificación; contradiciendo así, las más elementales reglas de la sana crítica para la valoración de las pruebas, ya que de acuerdo a reiterada doctrina y jurisprudencia, en el presente caso no fueron valoradas en toda su amplitud sino por el contrario, su apreciación fue sesgada y limitada.

      Al respecto, esta Juzgadora en Alzada comparte el criterio sostenido por la Sala Constitucional de nuestro M.T.d.J., en sentencia N° 501/2002, en la cual se estableció que la valoración de las pruebas forma parte de la autonomía e independencia que los jueces tienen al decidir los conflictos. En dicho fallo, se dispuso:

      (...) la valoración de las pruebas forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes, dentro del marco de la Constitución y de las leyes, al resolver una controversia, disponen de un amplio margen de valoración del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar…

      En ese sentido, la valoración o no de las pruebas en cuanto a su pertinencia e incidencia en las resultas del proceso, forma parte del principio de autonomía e independencia de los jueces; no obstante, éstos tienen el deber de valorar todas y cada una de las pruebas para el establecimiento de los hechos, independientemente de la relevancia o no del análisis en la conformación de la decisión jurisdiccional, tal como lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

      En efecto, los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, están referidos a las reglas de valoración de las pruebas, y a la obligación que tiene el juzgador de instancia de analizar todas y cada una de las pruebas que hayan sido promovidas y evacuadas por las partes, respectivamente, aún cuando no tengan ninguna relación con el caso que se ventila en el proceso.

      Así pues, cabe destacar que, de una manera acertada considera esta Juzgadora en Alzada, fueron apreciadas y valoradas por el Juez a quo una serie de probanzas que la parte demandada promovió y aportó al juicio, y de las cuales también se verifica se les otorgó el mérito que éstas debían tener. Así, de la sentencia apelada, se lee lo siguiente:

      “• Cursante al folio 72, documento privado contentivo de carta dirigida al Director General de Inquilinato de fecha 13 de diciembre de 2.006, mediante la cual los allí firmantes solicitan una nueva regulación de canon de arrendamiento del edificio denominado “Michelena”, este documento fue impugnado por la parte actora en escrito fecha 18 de enero de 2.008 (f.132-133), y el mismo aportado nuevamente en la etapa de pruebas, al folio 203, con sello húmedo de la Dirección de Inquilinato. Sobre este documento se observa que el mismo no aporta ningún hecho pertinente a los fines de la resolución de la causa, por lo que el mismo es declarado impertinente y desechado y no se le otorga valoración alguna. Así se decide.-

      • Cursante de los folios 73 al 75, documentos privados consistentes en unas imágenes que pretenden ser atribuidas al inmueble de autos, por lo que siendo que con las mismas no prueba hecho pertinente alguno a los fines de la resolución de la presente causa, el mismo se declara impertinente y desechado, y no se le otorga valoración alguna. Así se decide.- Cursante de los folios 76 al 78, documentos con los que el demandado pretende demostrar que el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento tiene permiso para habitación, y siendo que en la presente causa se discuta la resolución del contrato por vencimiento del término, el hecho de que el inmueble este destinado a vivienda o (sic) oficina, es un hecho que no reviste pertinencia a los fines de la resolución del mismo, por lo que estas probanzas son declaradas impertinentes y desechadas, y no se les otorga valoración alguna. Así se decide.-

      • Cursante de los folios 79 al 83, copia simple de Resolución No 010802 dictada por la Dirección General de Inquilinato de fecha 02 de febrero de 2007, este documento fue impugnado por la parte actora en escrito fecha 18 de enero de 2.008 (f.132-133), por lo que la parte demandada procedió en el lapso de pruebas a consignar la misma en copia certificada (folios 206-210), y tratándose de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo aprecia y valora plenamente, quedando demostrado con el mismo que dicho organismo revocó la resolución por ella dictada No 010486 de fecha 27 de septiembre de 2.006, y procedió a fijar el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble de autos, identificado con el No 13, del Edificio “Michelena”, en la suma de (Bs.627.750,00), y siendo que la propia resolución ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto de los autos no existe constancia de haberse practicado las mismas, debe tenerse que dicha resolución no se encuentra firme, y habiendo sido desechada la copia simple que pretendía demostrar el contenido de la Resolución No 010486, es por lo que el canon de arrendamiento a tomarse en cuenta debe el establecido por las partes en el contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 2.006, a saber, Cuatrocientos sesenta mil trescientos cincuenta exactos (Bs.460.350,00). Así se establece.”

      Visto lo anterior, y aunado al hecho de que esta Juzgadora en Alzada dio su propia valoración de las pruebas aportadas en el presente juicio, y de la cual partirá a los fines de la resolución del presente caso, niega la solicitud de nulidad propuesta por la parte demandada. Así se decide.

      Asimismo, el demandado solicitó se declare la nulidad de la sentencia por cuanto el sentenciador a quo declaró con lugar la demanda, siendo que no había admitido las pruebas aportadas por la parte actora, por considerarlas impertinentes.

      Al respecto, considera necesario esta Juzgadora en Alzada señalar que si bien, tal como se desprende de las actas que conforman el presente expediente, las pruebas promovidas por la parte actora mediante escrito de fecha 29 de enero de 2008, fueron declaradas inadmisibles por impertinentes; no es menos cierto que, en dicho escrito la parte actora se limitó a promover las pruebas que ya formaban parte del expediente y que fueron consignados como instrumentos fundamentales junto al libelo de la demanda, a los cuales el Juez a quo, en aplicación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual, las pruebas aportadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso, las valoró y apreció.

      En consecuencia, el Juzgador a quo, en efecto, basó su decisión en las pruebas aportadas y valoradas, lo cual llevó a que sentenciara a favor de la parte actora, por lo tanto, no resulta contrario a derecho, razón por la cual resulta improcedente lo esgrimido por la parte demandada. Así se decide.

      Por otra parte, en su escrito de fundamentación de la apelación, el demandado solicitó se decretara la reposición de la causa hasta el estado de dictar sentencia definitiva y se ordenara al Juez a quo decretar la suspensión del proceso, hasta tanto la Alcaldía Metropolitana de Caracas y el ciudadano PASQUALE I.S. dilucidaran, a través de los procedimientos extrajudiciales y/o judiciales, el destino del Edificio “Michelena”.

      Al respecto, el Juez a quo señaló lo siguiente:

      …Corresponde determinar ahora, si para la fecha en que feneció el lapso de la prórroga legal la parte estaba obliga (sic) a hacer la entrega del inmueble, y para ello es necesario hacer un análisis sobre el contenido y alcance del Decreto No 000611 de fecha 17 de agosto de 2007 emanado de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, y publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas No 00214, mediante la cual se declara la “Adquisición forzosa para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas del proyecto Dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas” del inmueble del que forma parte el apartamento dado en arrendamiento, tal como consta en original de la Gaceta del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 20 de agosto de 2007, y que cursa inserta en el presente expediente del folio 84 al folio 115 del presente expediente (sic), y en copia simple desde el folio 141 al 146, la cual, por tratarse de uno de los instrumentos a los (sic) hace referencia el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, y no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, quedando demostrado con ello que el edificio denominado Michelena, fue objeto de una declaratoria de adquisición forzosa por parte de la Alcaldía Metropolitana de Caracas. Así se establece.-

      Así las cosas, nuestra Constitucional Nacional, establece en su artículo 115 que:

      Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela: “Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.”

      Este precepto constitucional es desarrollado por la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social (en lo sucesivo “Ley de Expropiación”) (Gaceta Oficial No 37.475 del 1 de Julio de 2.002) la cual establece el procedimiento que se debe seguir a los fines de que los bienes de los particulares declarados como de utilidad pública puedan ser expropiados, es decir, se proceda a la adquisición forzosa del bien (mueble o inmueble) que se pretende adquirir por parte del ente expropiante.

      Entre los pasos que se deben seguir a los fines de la expropiación por causa de utilidad pública o social, tal como lo establece la Ley Especial sobre la materia, se encuentran:

      1) La declaratoria de utilidad pública (art. 13 y 14 de la Ley de Expropiación)

      2) La emisión de un Decreto de Expropiación (art. 5 Ley de Expropiación)

      3) Agotamiento de una fase de arreglo amigable (art. 22 Ley de Expropiación)

      4) En caso de no ser posible un arreglo amigable, el ente expropiante deberá acudir a los órganos jurisdiccionales a los fines de que un Tribunal declare la necesidad de adquirir el inmueble (es decir, declare la expropiación del bien) (art. 22 in fine de la Ley de Expropiación);

      5) Definitivamente la sentencia que declare la expropiación del bien, se pasa a un acto de avenimiento para convenir un justiprecio del bien (art. 34 de la Ley de Expropiación);

      6) Si no hay avenimiento entre las partes, se procederá al establecimiento del precio del bien mediante el procedimiento del justiprecio (art. 35 de la Ley de Expropiación)

      7) Acordado por las partes el precio, o firme el justiprecio, el ente expropiante deberá consignar la cantidad ante el Tribunal de la causa a menos que ya se hubiere hecho entrega del dinero y así se haga constar (art. 45 de la Ley de Expropiación); (sic)

      Y no es sino después de verificados todos estos pasos, que se produce la traslación de la propiedad a favor del ente expropiante, tal como se desprende del contenido del artículo 2 concatenado con el 46 de la Ley de Expropiación, y del contenido del artículo 115 de la Constitución. Así se establece.

      En el presente caso, la parte demandada ha demostrado que la Alcaldía Metropolitana ha dictado un decreto de expropiación sobre el bien inmueble al que pertenece el inmueble arrendado, y según ella misma lo señala, las partes (es decir, Alcaldía y propietario) se encuentran en una fase de arreglo amistosa, por lo que no existiendo en autos prueba alguna de haberse verificado los extremos constitucionales y legales para que se tenga como expropiado el inmueble (acta de arreglo amigable, o sentencia definitivamente firme y pago oportuno), la propiedad del apartamento No 13 del piso 4 de las Residencias Michelena, ubicado en la Avenida A.M., Urbanización S.M.. Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital sigue en la actualidad del ciudadano Pasquale I.S.. Así se establece.-

      Ahora bien, el artículo 8 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, garantiza el uso y disfrute de la propiedad por parte del propietario, sin que se llenaren los extremos de la ley, de igual forma el artículo 10 eiusdem establece los efectos que tendrá la venta o traslación del dominio del bien durante el proceso de expropiación; lo que quiere decir que, mientras no haya sentencia definitivamente firme que declare la expropiación del bien, el propietario tiene plena disposición sobre el bien, sin más limitación que las que derivan del respeto al orden público y las buenas costumbres. Así se establece.

      Lo anterior nos lleva a concluir que, en el presente caso, y al no existir en autos prueba alguna que demuestre que el proceso de expropiación hubiere culminado, bien por un acuerdo amigable o bien por una sentencia definitivamente firme dictada por el Juez competente, la parte actora al ser el propietario y arrendador del inmueble, tiene el libre ejercicio de los derechos sobre el mismo, entre los que se encuentran el poder ejercer todas las acciones legales que considerare pertinentes. Así se declara.

      Lo anterior lleva a concluir a esta Juzgadora en Alzada que, en el presente caso, que el Decreto Nº 000611 publicado en Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, que cursa al folio 106, lo que hace es afectar el inmueble que allí se describe (Edificio Michelena), objeto del contrato de la litis, pero la transferencia de la propiedad como tal, sólo se verifica con la sentencia de expropiación y además con el pago de una justa indemnización, tal como lo expuso el Juez a quo.

      Mientras no haya transferencia de la propiedad, no podemos decir que la parte actora haya dejado de ser el legítimo propietario del Edificio Michelena, y al no existir en autos prueba alguna que demuestre que el proceso de expropiación hubiere culminado, bien por un acuerdo amigable o bien por una sentencia definitivamente firme dictada por el Juez competente, la parte actora al ser arrendador del inmueble supra identificado, tiene el libre ejercicio de los derechos sobre el mismo, entre los que se encuentran el poder ejercer todas las acciones legales que considerare pertinentes, razón por la cual se desecha la defensa esgrimida por la parte demandada. Así se decide.

      Por último, señaló el demandado que el oficio solicitado a la Procuraduría Metropolitana no fue valorado ni apreciado por el Juez a quo, a pesar de la importancia de su contenido, en lo atinente a su carácter de beneficiario del Proyecto de Dotación de Viviendas aludido.

      Sobre tal aspecto, debe advertir esta Juzgadora que el Juez a quo, si valoró y apreció la prueba de informes a la que hace alusión el demandado, cuando señaló que “…Con respecto a la prueba de informes solicitada a la Procuraduría de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, habiendo sido admitida, y constando en autos la información requerida por este Juzgado, merece fe su contenido por emanar de un órgano de la administración pública. Sin embargo, se observa que la misma no tiene ningún elemento relevante y no aporta nada al proceso que conduzca al esclarecimiento del presente juicio…”

      Ciertamente, de las resultas de dicha prueba de informes, no se desprende hecho relevante alguno a los fines de la resolución del presente caso, toda vez que la Procuraduría Metropolitana informó que el inmueble Edificio Michelena se encontraba afectado mediante Decreto Nº 0006114, tal como se estableció supra, para la ejecución del Proyecto “Dotación de Viviendas para las Familias que habitan en condición de Arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas”, no señalando en modo alguno, que el procedimiento expropiatorio hubiese finalizado.

      Por todo lo antes expuesto, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandada. Así se decide.

      Ahora bien, con respecto a la apelación intentada por la parte actora, si bien la demanda fue declarada con lugar, no es menos cierto que, tal como se desprende de su escrito de fundamentación de apelación, la misma señala que el Juez a quo cometió un manifiesto error de cálculo numérico entre lo decidido en la parte motiva y lo condenado en la parte dispositiva.

      En efecto, se desprende de autos, que las partes intervinientes en el presente juicio suscribieron un contrato de arrendamiento inicial, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 70 de los Libros respectivos, estableciéndose en su Cláusula Décimo Novena que tendría una duración de un (1) año, el cual podría ser prorrogado por términos sucesivos de un (1) año, siempre y cuando no hubiere aviso de la otra parte, en los términos allí señalados.

      No obstante, en fecha 08 de septiembre de 2006, suscribieron otro contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 43, Tomo 97 de los Libros respectivos.

      Visto lo anterior, esta Juzgadora en Alzada considera que el primer contrato celebrado entre las partes, sólo permite verificar la antigüedad de la relación arrendaticia existente entre ellas, la cual data desde el 26/11/2003; no obstante, a los efectos de determinar bajo qué condiciones se regía dicha relación locativa –la cual se pretende se declare resuelta- se estudiara el segundo contrato suscrito el 08/09/2006. Así se establece.

      Como consecuencia de lo anterior, esta Juzgadora se permite citar lo estipulado en la Cláusula Cuarta del referido contrato, que hace alusión a su duración, a los fines de verificar si opera o no la prórroga legal:

      “La duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos, que se comenzaran a contar a partir del primero (1º) de abril del dos mil seis (2006) y vencerán el treinta (30) de septiembre del año dos mil seis (2006).

      Las partes del presente contrato acuerdan expresamente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado (30) de septiembre del año 2006) éste se prorrogará obligatoriamente para “EL ARRENDADOR” y potestativamente para “EL ARRENDATARIO”, por un lapso máximo de un (1) año, que se comenzará a contar a partir del primero (1º) de octubre del año 2006 y vencerá el treinta (30) de septiembre del año 2007, de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

      En efecto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala lo siguiente:

      Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

      a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

      b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

      c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

      d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

      Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

      (Subrayado nuestro).

      Establecido lo anterior, y por cuanto el artículo in commento señala que la prórroga legal es un beneficio “potestativo” para el arrendatario, quien puede renunciar a él, sin contravención del artículo 7 ejusdem; es por lo que concluye esta Juzgadora que la relación locativa bajo estudio, venció el 30 de septiembre de 2007, fecha en la cual el arrendatario demandado debía hacer entrega del inmueble arrendado.

      Ahora bien, la parte actora solicitó el pago por concepto de aplicación de la Cláusula penal establecida en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, la cual es del siguiente tenor:

      “Como cláusula penal se ha convenido que, si al término o vencimiento de la prórroga legal correspondiente a la presente relación arrendaticia, “EL ARRENDATARIO” no devuelve completamente desocupado de personas y bienes “EL INMUEBLE”, estará obligado a pagarle a “EL ARRENDADOR” la cantidad de bolívares resultante de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal, por cada día de demora o retardo que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal, y hasta la absoluta y total desocupación de “EL INMUEBLE”, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de devolver “EL INMUEBLE” al vencimiento del plazo.”

      Así pues, y por cuanto quedó establecido en el presente fallo que la parte demandada no entregó el inmueble arrendado en la fecha indicada, es por lo que esta Juzgadora considera que resulta procedente en derecho la aplicación de la cláusula penal antes referida. En consecuencia, y por cuanto el canon de arrendamiento es por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 460.350,oo), la cual dividida entre treinta (30) da como canon diario la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO (Bs. 15.345,oo), que a su vez, multiplicado por dos (2) da como resultado la cantidad de TREINTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 30.690,oo), cantidad que el arrendador debe pagar por cada día, desde la fecha del vencimiento de la relación locativa hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme.

      Visto lo anterior, esta Juzgadora concluye que resulta procedente en derecho el recurso de apelación interpuesto por la parte actora. Así se decide.

      -V-

      DISPOSITIVA

      En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

PRIMERO

CON LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN intentado por la parte actora PASQUALE I.S., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de febrero de 2008. En consecuencia, se MODIFICA el fallo recurrido, sólo en lo que respecta a su DISPOSITIVO SEGUNDO, en los términos siguientes: “Se CONDENA a la parte demandada a pagarle a la parte actora por aplicación de la Cláusula Penal Arrendaticia consagrada en la Cláusula Décima Tercera, la cantidad de TREINTA BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 30,69) diarios, desde el 1º de octubre de 2007 hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme”; quedando confirmada así, dicha sentencia que declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, incoó el ciudadano PASQUALE I.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.960.919, en contra del ciudadano R.U.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.829.340.

SEGUNDO

SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN intentado por la parte demandada R.U.M., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de febrero de 2008.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente, conforme con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de J.d.D.M.C. (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 10:30 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0749-12

Exp. Antiguo Nº: AH13-R-2008-000006

ASM/BA/YRA

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