Decisión nº 8069-08 de Segundo De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 25 de Febrero de 2008

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-

EXP. Nº 8069-08

Demandante: A.P.E.D.G., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-336.437, asistida en este acto por el Abogado J.J.C.Z., Inpreabogado bajo el Nº 120.037.

Demandado: L.M.M.R., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-111.240.705.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Que la presente causa se inició con libelo de demanda presentado en fecha 13-12-2007, por la ciudadana A.P.E.D.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-336.437, asistida en este acto por el Abogado J.J.C.Z., titular de la cédula de identidad Nº V-12.146.611, e Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 120.037, en contra de la ciudadana L.M.M.R., mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.240.705, domiciliada en J.F.R., Vereda 21, Sector 05, número

10, Municipio M.B.I. de esta Ciudad de Maracay Estado Aragua, por motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Manifestó la parte actora que en fecha 05 de Mayo del año 2005, dio en arrendamiento, una porción de un inmueble destinado para vivienda de su propiedad, que consiste en un anexo con sala, cocina-comedor, dos (02) habitaciones, porche, ubicado en la urbanización J.F.R., Vereda 21, Sector 05, número 10, Municipio M.B.I., de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, dicho arrendamiento se estableció por contrato escrito a tiempo determinado y firmado por las partes. En el contrato antes nombrado, en su cláusula tercera se estableció la duración de este contrato será 6 meses partir de el primero (01) de mayo del 2005 al primero (01) de noviembre del 2005, prorrogable previa la manifestación de la arrendadora de hacerlo por tiempo igual; procedió como arrendadora a prorrogar dicho contrato en fecha veintinueve (29) de noviembre del 2005. Sin embargo, en fecha 01 de noviembre del 2006, le manifestó a la ciudadana L.M.M.R. (arrendataria-demandada) que debía desalojar el inmueble arrendado en virtud de la inminente necesidad de habitar su persona en el mismo, ya que soy un adulto mayor, y por tanto quedaba claramente notificada la arrendataria-demandada del desahucio en dicha fecha, y que de forma alguna seria renovado o prorrogado el contrato existente, salvo la prórroga legal. En este sentido, la arrendataria-demandada manifestó estar de acuerdo y en conocimiento de dicha notificación, tal como se evidencia en acta levantada ante la Oficina Municipal de Inquilinato adscrita al Municipio M.B.I.d.E.A., en fecha 30 de mayo del 2007, que anexó en copia certificada marcada con la letra “C”. Cumplida la notificación de desalojo y con el mandamiento de la prórroga legal del literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999, Gaceta Oficial número 36.845, de un máximo de un (01) año, a partir de la fecha de la notificación antes señalada, y vencida la misma como en efecto incurrió, exigió a la ciudadana L.M.M.R.

(arrendataria-demandada) el cumplimiento de su obligación de entregar el

inmueble arrendado de pleno derecho. Aunado a todo lo antes manifestado la arrendataria acepto expresamente por la vía conciliatoria ante Oficina Municipal del Inquilinato, lo aquí expuesto. Alegó que la ciudadana L.M.M.R., suspendió el pago del canon de arrendamiento del mes de Noviembre de este año, por lo que debe la cantidad de Ciento Ochenta Mil (Bs.180.000,oo). Fundamentó su acción en el Literal b) del Artículo 38 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, gaceta Oficial número 36.845, Artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela y 599 del Código de Procedimiento Civil Venezuela. Es por lo que acudió a demandar a la ciudadana L.M.M.R., para que cumpla y convenga en los siguientes pedimentos a cumplir con el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sus prórrogas y el acta levantada en el Órgano Administrativo de inquilinato, anexos marcados “A”, “B” y “C”, en consecuencia la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas; y en el mismo buen estado en que lo recibió para el momento de la firma del contrato de marras; el pago d por parte de la arrendataria-demandada antes identificada a su persona, de la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs.180.000,oo) por concepto de canon de arrendamiento vencido y no pagado correspondiente al mes de Noviembre 2007, y los que continúen venciéndose hasta la entrega material del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y cosas; el pago de las costas y costos del presente juicio que prudencialmente calcule este Tribunal y la indexación procesal a que hubiere lugar. Estimó la demanda en la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs.1.800.000,oo).

Admitida la demanda en fecha 08 de Enero del 2008, se emplazó a la ciudadana L.M.M.R., para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Al folio 13, aparece diligencia suscrita por la ciudadana A.P.E.D.G., a través de la cual otorgó Poder Apud Acta a los abogados J.A.B.Z. y J.J.C.Z., los cuales se acordaron

tener como apoderados judiciales de la ciudadana A.P.E.D.G., ó Poder Apud Acta a los abogados J.A.B.Z. y J.J.C.Z., los cuales se acordaron tener como apoderados judiciales de la ciudadana A.P.E.D.G., mediante auto de fecha 14-01-2008.

Al folio 15, cursa inserta diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal consignando el recibo de citación firmada por la ciudadana L.M.M.R. (folio 16).

A los folios 17 y 18, cursa inserto escrito de contestación a la demanda presentado por la ciudadana L.M.M.R., asistida por la Abogada E.A.S.B., constante de Dos (02) folios útiles y Un (01) anexo, el cual se agregó a los autos mediante auto de fecha 30-01-2008.

A los folios 21 y 22, aparece escrito de contestación a la demanda presentado por la ciudadana L.M.M.R., asistida por la Abogada E.S.B., constante de Dos (02) folios útiles y sus anexos constante de Veinticuatro (24) folios útiles, las cuales fueron admitidas a través de auto de fecha 06-02-2008.

Al folio 48, cursa escrito de pruebas presentado por el Abogado J.J.C.Z., apoderado judicial de la ciudadana A.P.E.D.G., constante de Un (01) folio útil y sus anexos constantes de Tres (03) folios útiles.

Al folio 52, aparece diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora abogado J.J.C.Z., a través de la cual consignó escrito de impugnación de las pruebas promovidas constante de Dos (02) folio útiles.

Al folio 55, cursa inserto auto del Tribunal admitiendo los escritos de pruebas e impugnación presentados por el abogado J.J.C.Z..

Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en términos para sentenciar, y siendo su oportunidad el Tribunal pasa a

hacerlo y al efecto hace consideraciones.

- I –

Vistas a las actas procésales que integran el presente juicio se observa este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa que la acción a que se contrae la demanda que encabeza este expediente se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la ciudadana A.P.E.D.G., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 336.437, asistida en este acto por el Abogado J.J.C.Z., Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 120.037, en contra de la ciudadana L.M.M.R., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.240.705, esta en su carácter de arrendataria y la primera de las nombradas en su carácter de arrendadora del inmueble destinado para vivienda, que consiste en un anexo con sala, cocina-comedor, dos (02) habitaciones, porche, ubicado en Urbanización J.F.R., Vereda 21, Sector 05, número10, Municipio M.B.I., Maracay Estado Aragua.

Que como fundamento de su acción, argumentó la parte actora, que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana L.M.M.R., por un inmueble destinado para vivienda, que consiste en un anexo con sala, cocina-comedor, dos (02) habitaciones, porche, ubicado en la Urbanización J.F.R., Vereda 21, Sector 05, número 10, Municipio M.B.I., Maracay, Estado Aragua, y que en su cláusula tercera estableció el tiempo de duración de seis (06) meses, a partir del primero (01) de noviembre de 2005, prorrogable previa manifestación de la arrendadora; prorrogándose dicho contrato en fecha veintinueve (29) de noviembre del 2005. Que el 01 de noviembre del 2006, le manifestó a la arrendadora que debía desalojar el inmueble, en virtud de la inminente necesidad de habitar su persona en el mismo, ya que es un adulto mayor, y por tanto quedaba claramente notificada del desahucio en dicha fecha, y que de

forma alguna sería renovado o prorrogado el contrato, salvo la prórroga legal, manifestando la arrendataria estar de acuerdo, como se evidencia de acta levantada ante la oficina Municipal de Inquilinato adscrita al Municipio M.B.I..

Que al efecto la demandante anexó a su escrito libelar:

1. - Contrato de Arrendamiento privado (folio 5)

2. - Contrato de Arrendamiento privado (folio 6).

3. - Actas levantadas por la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio M.B.I.d.E.A. (folios 7 al 10, ambos inclusive).

- II –

De las actas se constata que al folio 6, cursa contrato privado suscrito entre las partes que conforman la presente litis, en el cual en su cláusula Tercera pauta :

La duración de este contrato es de Seis (6) meses, contados a partir del 30/11/2005 hasta el 30/05/2006, prorrogable previa la manifestación de la arrendadora de hacerlo por tiempo igual.

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad,

ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz:

…omissis En criterio de la sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era

declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción es escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, púes al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

En tal sentido, en la interpretación del contrato locativo, en su Cláusula Tercera, antes trascrita, las partes acuerdan como término de duración contractual de Seis (06) meses, contados a partir de el primero (01) de mayo del 2005 al primero (01) de noviembre de 2005, por un lapso de Seis (06) meses. En sede administrativa, mediante acta levantada ante la Oficina Municipal de Inquilinato adscrita al Municipio M.B.I.d.e.A., en fecha, Treinta (30) de Mayo del 2007 (folios 07 al 10, ambos inclusive en copia certificada), acordaron lo siguiente:

En el día de hoy, treinta (30) de M.d.d.m.s. (2007),

comparecieron espontáneamente por ante esta Oficina Municipal de Inquilinato, los ciudadanas A.P.E.D.G., titular de la cédula de identidad Nº V-336.437 y L.M.M.R., titular de la cédula de identidad numero V-11.240.705 y como arrendatario y arrendadora, respectivamente, y de este domicilio, a los fines de llegar a un acuerdo mutuo. En este acto el (la) ciudadano (a) A.P.E.D.G., titular de la cédula de identidad Nº V-336.437, hace uso de su derecho de palabra y expone: “Yo le notificó desde noviembre 2006, que necesitaba la casa, yo vivo en la Guaricha y en la zona matan gente, me quiero venir, la señora tiene viviendo desde el 28 de Febrero de 2000, pero este primer contrato lo firmo el esposo de la inquilina, luego se fue y la dejó, luego otro abogado hizo el contrato buscado por la propia arrendataria, la arrendataria tiene viviendo en el inmueble desde el 2000. Es todo.”En este acto, el (la) ciudadano (a) L.M.M.R., titular de la cédula de identidad número V-11.240.705, hace uso de su derecho de palabra y expuso: “Ella alega que tengo un (01) año, pero en realidad estoy desde el 2000 y me notificó de que desalojaría en los últimos días de Noviembre de 2006. Es todo.”Finalizado como fue el presente acto, esta Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio M.B.I.d.E.A., visto la declaración de las partes y de las pruebas documentales presentadas por ellas, donde se evidencia, salvo prueba en contrario, que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de Mayo de 2005, les notifica del contenido del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que en el caso en concreto, dicha prorroga se estipularía en razón de un (01) año a partir de la fecha en que ambas partes manifestaron haberse realizado la correspondiente notificación (Noviembre de 2006)…Omissis…”

Dados tales hechos, es oportuno señalar para quien Juzga, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso m.d.S. (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) años.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Duración el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

En la adecuación de la norma arrendaticia a la situación legal presentada, en sede administrativa, ambas partes manifiestan iniciar la relación arrendaticia, en fecha, Veintiocho (28) de febrero del año Dos Mil (2000), para la oportunidad que le fue notificada de la no prórroga arrendaticia, la cual fue a finales de Noviembre del año Dos Mil Seis (2006), para esta fecha, la duración de arrendamiento, era de Seis (6) años, quedando encuadrado el tiempo de la prórroga legal arrendaticia en la regla c). En este mismo orden de ideas, se cita el artículo 7 de tantas veces mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé:

Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o

proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

Dentro de esta perspectiva, que será nulo todo acuerdo o estipulación que implique la renuncia a los derechos que la legislación arrendaticia paute para beneficiar a los arrendatarios, por lo que el acuerdo refrendado en la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía Municipio M.B.I., de fecha, Treinta (30) de M.d.D.M.S. (2007), objeto de análisis, es a juicio de quien suscribe, nulo, por que en el mismo se indicó como prórroga legal arrendaticia la que contempla la regla b) del artículo 38 de citada Ley, debiendo determinarse la regla c), todo en virtud, que la relación arrendaticia se inició en febrero del año Dos Mil (2000), y se le notificó a la inquilina en Noviembre del año Dos Mil Seis (2006), de acuerdo al acta levantada, ajustando el derecho arrendaticio al caso bajo examen, la prórroga legal arrendaticia estipulada en la citada regla c) del artículo 38 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vence en fecha, Treinta (30) de Noviembre de Dos Mil Ocho (2008), fecha esta en que la arrendataria-demandada de autos debe entregar el inmueble arrendado.-

En este mismo miramiento y para concluir, el artículo 41 de la prenombrada Ley, establece:

Artículo 41: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”