Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 25 de Noviembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la

Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinticinco (25) de noviembre de 2013

203º y 154º

Parte actora: “Per-Mar, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 14 de junio de 1976, bajo el nº 69, tomo 67-A; con domicilio procesal en: Avenida A.L., Torre Domues, Piso 16, Parroquia El Recreo, Caracas.

Representación Judicial

de la parte actora: “Arturo De Sola Lander, C.B.N., A.F.C. y Lorena Mingarelli Lozzi”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 7.712, 24.122, 141.581 y 71.168, en su orden

Parte demandada: “Multiservicios RGS 931, C.A”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 5 de mayo de 2005, bajo el nº 86, tomo 1089-A; con domicilio procesal en: Avenida Venezuela con Sorocaima, Edificio Esedra, Piso 1, Apto. 1, El Rosal, Municipio Chacao, estado Miranda.

Representación judicial

de la parte demandada: “Roberto Hung Cavalieri, A.N.C., G.Q.V. y Lourdes Carreño Tovar”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 62.741, 180.462, 185.150 y 122.895, en su orden

Motivo: Cumplimiento de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2013-000798

I

Desarrollo del Juicio

En fecha 23 de mayo de 2013, el abogado en ejercicio de su profesión A.F.C., inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 141.581, con el carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Per-Mar, C.A., presentó ante esta sede judicial libelo de demanda contra la igualmente sociedad de comercio Multiservicios RGS 931, C.A., ambas partes ya identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por “una parcela de terreno y sus bienhechurías, sobre el cual posteriormente se construyó un Galpón”, situado entre la intercesión de las Calles Las Flores y San Jerónimo, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas; alegando el vencimiento del término de la prorroga legal previsto en el artículo 38 literal “c” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 27 de mayo de 2013, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.

En fecha 3 de junio de 2013, previa consignación de los fotostatos requeridos, el Tribunal libró la compulsa.

Mediante diligencia suscrita el día 6 de junio de 2013, el ciudadano Alguacil A.G. informó al Tribunal que citó personalmente al representante legal de la parte demandada, ciudadano R.S.; sin embargo, éste se negó a firmar el recibo de citación.

Así las cosas, el día 13 de junio de 2013, compareció el ciudadano G.S.T., asistido del abogado A.N.C., inscrito el Inpreabogado con la matricula nº 180.462, y se dio por citado en nombre de la sociedad mercantil Multiservicios RGS 931, C.A.

En fecha 17 de junio de 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.

Durante la fase probatoria, ambas representaciones promovieron medios de pruebas.

Por auto de fecha 25 de junio de 2013, el Tribunal convocó a las partes a un acto conciliatorio; fijando a tales efectos el día 3 de julio del mismo año. En ésta oportunidad, no fue posible la conciliación; sin embargo, las partes acordaron suspender el curso de la causa por un lapso de 5 días de despacho.

Por lo tanto, reanudado como ha sido el curso del proceso, y vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia sobre la base de las siguientes consideraciones:

II

Hechos con Relevancia Jurídica

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Manifestó, que según consta en instrumento autenticado en fecha 13 de mayo de 2005, su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Multiservicios RGS 931, C.A., que tiene por objeto “un inmueble constituido por una parcela de terreno y sus bienhechurías, sobre el cual posteriormente se construyó un “Galpón”, también propiedad de su (su) representada, según consta de título supletorio otorgado por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha quince (15) de octubre de 2010”; situado entre la intersección de las Calles Las Flores y San Jerónimo, Sabana Grande, Caracas.

2. Sostuvo, que en la cláusula segunda del citado instrumento contractual, las partes establecieron que la duración del contrato sería de cinco (5) años fijos, prorrogable por períodos de un (1) año siempre y cuando ninguna de las partes manifestare a la otra, con por lo menos 60 días de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo.

3. Adujo, que en fecha 14 de marzo de 2011, su representada notificó a la arrendataria por intermedio de una Notaría Pública su voluntad de no renovar el contrato, por lo que a partir del día 13 de mayo de 2011, comenzó a transcurrir el plazo de dos (2) años de prorroga legal, que venció, según afirma, el día 13 de mayo de 2013.

4. Alegó, que vencido el plazo de la prorroga legal la arrendataria no ha entregado el inmueble objeto del contrato accionado, a pesar que en fecha 16 de abril de 2013, su representada notificó a la arrendataria del vencimiento del término de dicha prorroga legal.

5. Que por lo antes expuesto, es que procede a demandar a la arrendataria para que convenga en dar cumplimiento al contrato y en consecuencia, entregue el inmueble cedido en arrendamiento en las mismas y perfectas condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual; y pagar las costas procesales.

   Fundamentó su pretensión, en lo dispuesto por los artículos 1.159, 1.160. 1.594 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, sostuvo los siguientes hechos:

   Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

1. Convino en la relación arrendaticia que existe entre su representada y la parte actora; sin embargo, adujo que tal como se expresó en la cláusula primera, el objeto material del contrato lo constituye “una parcela de terreno”.

2. En base a lo anterior, alegó como hecho modificativo que se trata del arrendamiento de un terreno urbano no edificado, lo que se identifica con el supuesto de hecho previsto en el artículo 3 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por tanto, dedujo que la relación contractual queda fuera del ámbito de aplicación de la normativa e instituciones que allí se desarrollan, debiendo regirse por el derecho sustantivo como adjetivo común, resultando inadmisible e improcedente la presente acción.

3. Expresó, que la parte actora señaló en el libelo de la demanda que sobre la parcela de terreno se encuentra un “Galpón”, acompañando un título supletorio de fecha 15 de octubre de 2010, así como su inscripción en el Despacho Registral correspondiente a dicha parcela de fecha 13 de diciembre de 2012, todo lo cual resulta posterior a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, siendo “la arrendataria quien erigiese y adecuase la estructura que allí hoy existe para la finalidad expresamente prevista en la cláusula segunda como lo es la de taller mecánico, latonería y pintura”, debidamente facultada por la cláusula undécima del contrato accionado.

4. Finalmente, afirmó que su representada a través de sus directores y accionistas, procedió con las gestiones necesarias para el acondicionamiento del local, ello desde la remoción de escombros y limpieza del terreno, hasta erigir la estructura metálica y techo que hoy indebidamente pretende hacer ver la parte actora como si hubiese construido ella, y con la intención de desvirtuar el objeto del contrato, que como se dijera no es más que una estructura de techo metálica erigida por su representada.

5. Pidió se declarase sin lugar la demanda.

   De acuerdo con los argumentos de hecho y de Derecho que esgrimen ambas representaciones judiciales, en los respectivos escritos de demanda y contestación, colige el Tribunal que el thema decidendum se circunscribe a juzgar y decidir sobre la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento de contrato que hace valer la parte accionante, cuya causa petendi radica en el presunto incumplimiento que imputa a la arrendataria, con la obligación de hacer la entrega del inmueble cedido en arrendamiento, una vez vencido el término de la prorroga legal previsto en el artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Para ello, debe establecerse previamente si el inmueble objeto material del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda, se encuentra dentro del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues ello es determinante en la resolución que debe adoptar el Tribunal.

   A tales efectos, se observa lo siguiente:

   III

   Motivaciones para decidir

   Es importante precisar, antes que cualquier cosa, que las partes en conflicto están contestes en existe entre ambas una relación contractual; por tanto, no forma parte de los hechos controvertidos que se encuentran ligadas por un vínculo jurídico arrendaticio.

   Siendo esto así, debe señalarse el precepto contenido en el artículo 3 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual estatuye que quedan fuera de su ámbito de aplicación el arrendamiento o subarrendamiento de los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. Un ejemplo común de este tipo de inmuebles, se presenta en las grandes ciudades con los estacionamiento destinados a vehículos automotores.

   En tal sentido, resulta clara la voluntad del legislador de excluir –en forma absoluta- del régimen especial de los arrendamientos inmobiliarios, las relaciones arrendaticias que versen sobre “terrenos” no edificados; éstas se rigen por la voluntad de las partes y el Código Civil. Es decir, en los contratos de arrendamientos que se celebren sobre esta clase de inmuebles, no tendrán aplicación ni protegerán al arrendatario las reglas del derecho especial arrendaticio, entre las que se encuentran el derecho a la prorroga legal.

   Por otro lado, cabe considerar lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, conforme al cual el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.

   Parafraseando al egregio Dr. J.M.-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.

   Ahora bien, en el caso de autos aprecia el Tribunal, que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento accionado, ley entre las partes, éstas indicaron que la arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria una “parcela de terreno”; del mismo modo, en la cláusula segunda se destinó el uso del inmueble únicamente para actividades de Taller Mecánico, latonería y pintura; y en la cláusula tercera se precisó que el inmueble arrendado lo recibe la arrendataria, “según la denominación de ASÎ COMO ESTÄ (con maleza crecida y con restos de paredes de una construcción anterior). Sin embargo las paredes que corresponden a los linderos con las calles San Jerónimo y Las Flores, incluyendo los dos portales de hierro, tendrán que quedar, al término del contrato, de la misma manera como lo recibe”.

   La interpretación de las referidas disposiciones contractuales, conciliadas y apreciadas con sujeción al ambiente normativo (ley), lógico (la verdad) y ético (buena fe en sentido objetivo conforme lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil), en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, conlleva a deducir que la voluntad real de las partes en litigio, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de establecer una relación arrendaticia sobre un inmueble edificado, esto es sobre unas construcciones que podían ser objeto de modificaciones, mejoras o alteraciones, tal como se señaló en la cláusula undécima contractual.

   Lo antes expuesto se refuerza, con el resultado de la prueba de inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte actora, evacuada el día 27 de junio de 2013, cuyas resultas determinan que el inmueble objeto material del contrato de arrendamiento suscrito por las partes está totalmente edificado con paredes de bloque, techo de acerolit, vigas de acero, una parte del piso está asfaltado, parte en cerámica y granito, existe un área de oficina con un baño y dos dependencias donde existen diversidad de bienes muebles. Incluso, el Tribunal pudo apreciar en dicho acto procesal que existe un área construida de aparente vieja data, que hace presumir que existía con anterioridad a la celebración del contrato; las impresiones fotográficas que acompañan la inspección son elocuentes.

   Claro está, que a los fines de establecer que fue el arrendatario quien efectuó esas construcciones, la representación judicial de la parte demandada promovió un cúmulo de probanzas; entre ellas, facturas de diferentes compañías; instrumento de fecha 9 de marzo de 2005, emanado de la Asociación de Vecinos de Las Delicias de Sabana Grande, ratificado mediante prueba de informes cuyas resultas rielan en autos; un instrumento emanado de la Electricidad de Caracas el día 13 de junio de 2005; y otro de la Junta Parroquial El Recreo de esta Ciudad de Caracas de fecha 9 de diciembre de 2005; así como también, instrumento privado de fecha 11 de junio de 2010, que opone a la parte actora y por cuanto no fue desconocido se tiene legalmente reconocido.

   Apreciado el contenido de tales probanzas, aun cuando pudiera colegirse que el arrendatario fue quien edificó sobre el inmueble arrendado un “Galpón”; ello en modo alguno determina que se trata de un inmueble excluido del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues como ya quedó expresado antes, en la inspección judicial pudo verificarse la existencia de una construcción de aparente vieja data, que contrasta con el área techada donde está operativo el Taller Mecánico; y esto, adminiculado con la propia voluntad declarada en las cláusulas tercera y undécima contractuales, conlleva a deducir que la arrendataria estaba facultada para modificar, mejorar o alterar la construcción anterior, a los fines de adaptarla al uso de taller mecánico, latonería y pintura.

   La deducción anterior se afinca aún más, en la valoración que hace el Tribunal del testimonio rendido por los ciudadanos L.J.R.V. e Irantzu Bilbao de Rangel en fecha 17 de julio de 2013; en efecto, el primero de los nombrados al responder la tercera repregunta del interrogatorio, referida a: ¿sobre qué reposan tanto la estructura metálica que afirma haber construido y el portón mencionado?, respondió, que está anclado sobre la columna que está existente; y la segunda, al responder la segunda pregunta del interrogatorio referida a: ¿si tiene conocimiento sobre cuál era la estructura originaria que existía en la parcela de terreno?, respondió, que “era un pequeño techo, como mitad de techo y se veía la vivienda donde el señor que era un hombre joven vivía con la esposa, se veían las maticas, lo usaban de taller y después con los años se fue no se qué pasaría y se llevaron lo poquito de techo, no se quien”. Asimismo, la respuesta dada a la quinta repregunta de este interrogatorio, referida a ¿si cuando los anteriores habitantes de la casa a la cual ella hizo referencia se llevaron el techo como usted afirma, permanecieron en el lugar paredes y/o estructuras fijas?, respondió “Eso quedó en ruinas, eso fue martillado y el muro era mas bajo, dormían, se iban, niños de la calle también”.

   Es decir, no cabe duda que existía una edificación en el terreno cedido en arrendamiento, con anterioridad a la celebración del contrato accionado. Si esa edificación estaba o no apta para ser utilizada como Taller Mecánico, Latonería y Pintura, es un hecho que escapa de los límites de esta controversia.

   Por otra parte, el hecho que Per-Mar, C.A., haya diligenciado un justificativo para p.m. ante el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 15 de octubre de 2010, posteriormente registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, es decir, con fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento en que se apoya la demanda, en modo alguno contribuye a establecer que estamos en presencia de un inmueble no edificado. Sobre este punto, debe precisarse que el tema de la titularidad de las bienhechurías no forma parte del debate judicial; y aun así, resultaría aplicable no solo lo pactado en el propio texto del contrato accionado, sino además las previsiones de los artículos 555 y 557 del Código Civil.

   En consecuencia, por cuanto el objeto material del contrato de arrendamiento accionado es un inmueble edificado, la relación arrendaticia bajo examen se rige por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se decide.-

   Se planea entonces el problema de determinar si la arrendataria, Multiservicios RGS 931, C.A., ha incurrido en el incumplimiento culposo de una obligación contractual, que haga procedente la pretensión que formula la parte actora, Per Mar, C.A.

   De acuerdo con la norma contenida en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; en efecto, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la hermenéutica del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para los arrendatarios, durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico. Consecuencia de ello, es que la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones.

   En el caso de marras, las partes estipularon que el termino de duración del contrato sería de cinco (5) años, contados a partir del día de autenticación del mismo, lo que ocurrió en fecha 13 de mayo de 2005, prorrogable por períodos de un (1) año, siempre y cuando ninguna de las partes manifestare a la otra, con al menos sesenta (60) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo.

   Precisamente, atendiendo a esa voluntad declarada por las partes, consta en autos que en fecha 14 de marzo de 2011, la arrendadora notificó a la arrendataria por intermedio de la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, esto es a partir del 13 de mayo de 2011. Consecuencia de ello, visto que la relación arrendaticia sub examine tuvo una duración superior a cinco (5) años y menor de diez (10) años, es de suyo evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado contractualmente, éste se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora por el término de dos (2) años ex artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el día 13 de mayo de 2013.

   Entonces, a partir de esta última fecha, 13 de mayo de 2013, exclusive, la obligación a cargo de la arrendataria de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda se convirtió en pura y simple, pudiendo la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación pues es cierto que nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes, como en efecto así lo hizo; incluso, ante la inminencia del vencimiento del término de la prorroga legal, Per Mar, C.A. en fecha 16 de abril de 2013, participó a la arrendataria, Multiservicios RGS 931, C.A., a través de la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, su intención de “coordinar los procesos necesarios para la entrega voluntaria y directa del inmueble.

   Visto de esta forma, advierte el Tribunal que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Por consiguiente, en el presente caso, inexorablemente debe concluirse que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues quedó demostrada la existencia de un vinculo jurídico arrendaticio suscrito por tiempo determinado; que el término de la prorroga legal que correspondía disfrutar a la arrendataria es de dos (2) años, y que una vez fenecido dicho término le nació a la arrendadora el derecho de exigir a la arrendataria contumaz el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, todo conforme al precepto contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, en virtud del cual en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, en concordancia con lo previsto en el 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se decide.-

   En cambio, la representación judicial de la parte demandada no demostró el hecho modificativo que esgrimió en la oportunidad de dar contestación a la demanda, tendiente a destruir la pretensión que en contra de su patrocinada hace valer la parte accionante; debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-

   IV

   Dispositiva

   En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero

Con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Per-Mar, C.A., contra la sociedad mercantil Multiservicios RGS 931, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella edificadas, en la que se encuentra un “Galpón”, situado entre la intercesión de las Calles Las Flores y San Jerónimo, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas; dicho lote de terreno y local se encuentra actualmente identificado con el nº 15, y con cédula catastral nº 01-01-09-U01-021-010-015-000-000-000, teniendo una cabida de aproximadamente 496 M2.

Segundo

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con la Ley.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de 2013. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 12:33 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria