Decisión de Juzgado de Municipio Segundo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 16 de Diciembre de 2013

La Resolución del contrato ut supra señalado, y como consecuencia, la entrega material del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones que se recibió cuando se celebró ese contrato.

Cancelar por vía subsidiaria y a título de daños y perjuicios la cantidad de VEINTICINCO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 25.937.493,oo), cantidad equivalente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil seis (2006), y enero, febrero y marzo de dos mil siete (2007).

El pago de las costas y costos en el presente juicio.

Alegatos de la parte demandada:

Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Que desde que tuvo conocimiento que el inmueble estaba regulado por menos del canon contractualmente establecido, ha depositado la suma regulada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, según expediente Número 20058301.

Alegó igualmente que la acción de reintegro que intentó contra el aquí demandante está por decidirse y que la parte demandante será su deudora, por no haber comparecido a ese proceso.

Que la Resolución Número 010045 no está firme y que de llegar a estarlo, no es deudor de la suma demandada, porque al decidirse la acción de reintegro ha de hacerse compensación. Que en consecuencia, no es deudor, no ha incumplido el contrato y por ello la acción es improcedente.

II

PUNTO PREVIO

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Antes de entrar al análisis de fondo, es necesario que esta Sentenciadora se pronuncie sobre la defensa opuesta por la parte demandada, como lo es el ejercicio de las cuestiones previas contempladas en los ordinales 3º, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación a las cuales, el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordena que sean resueltas en la sentencia de fondo.

Consagran los ordinales referidos, lo siguiente: Ordinal 3º: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”, Ordinal 6º: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.” y Ordinal 8º: “La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.”.

• La primera de las cuestiones previas opuestas, es decir, la contenida en el ordinal 3º del artículo 346 ejusdem, la trajo a colación la parte demandada bajo el fundamento de que las profesionales del derecho I.M.D.G. y T.S.G., dicen actuar en representación de la ciudadana GIUSEPPA TERTULLO DE MINIELLI y que con ese carácter ejercen demanda en su contra, siendo que aquella no les otorgó poder, sino que aquella ciudadana al ser apoderada del actor, fue quien confirió poder para que se represente a dicho ciudadano.

De una lectura al escrito contentivo de la reforma libelar, en modo alguno aprecia este Juzgado que las profesionales del derecho en referencia, hayan señalado que actuaban en representación de la ciudadana GIUSEPPA TERTULLO DE MINIELLI, sino de la parte actora, como lo es el ciudadano P.M.M., antes identificado, lo cual inclusive, se evidencia de la revisión del instrumento poder que riela al folio seis (06) de las actas del expediente.

Y efectivamente, la ciudadana GIUSEPPA TERTULLO DE MINIELLI, esposa del actor, otorgó poder para que las profesionales del derecho actuaran a nombre de éste, por no contar ella con la capacidad de postulación de la cual está investido todo abogado, por mandato del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”

La capacidad de postulación puede definirse pues, como la facultad que corresponde a los abogados para realizar actos procesales con eficacia jurídica en calidad de partes, representantes o asistentes de la parte.

En esta definición se destacan:

1. La capacidad de postulación es meramente profesional y técnica y corresponde exclusivamente a los abogados, tal y como se establece en el artículo 166 Código de Procedimiento Civil.

2. Está referida a la sola realización o expresión de los actos procesales y no a la facultad de disposición de los derechos materiales o procesales involucrados en el proceso, a menos que le sea concedida facultad expresa para ello.

3. La parte puede tener la capacidad de postulación, cuando además de la capacidad procesal, tiene la condición profesional de abogado, en cuyo caso reúne en sí misma ambas capacidades.

4. El sujeto con capacidad de postulación (abogado) puede actuar en representación de la parte, en cuyo caso ésta, si bien no tiene capacidad de postulación, tiene la capacidad procesal que habilita para otorgar por sí misma el poder de representación al abogado.

5. El sujeto con capacidad de postulación (abogado) puede simplemente asistir a la parte en la realización de los actos procesales, sin poder de representación, en cuyo caso la parte realiza personalmente cada acto del proceso, con la asistencia del abogado y suscriben ambos los actos.

Por todo ello, la cuestión previa analizada debe declararse improcedente, sin que merezca atención alguna la pretendida impugnación que también ejerció el demandado contra el citado instrumento poder, por cuanto se trata de un original y no de la copia fotostática como se prevé en el artículo 429 del Código Adjetivo. ASÍ SE ESTABLECE.

• La segunda cuestión previa opuesta, es decir, la del ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, porque de acuerdo a lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 del Código Adjetivo, indicó en el folio ochenta y cuatro de los autos, que: “…se me demandan daños y perjuicios, sin especificarse estos ni sus causas…”.

El caso es, que lo anterior queda plenamente desvirtuado al revisar el escrito libelar, pues, en el mismo la parte actora razona su petición de cancelación subsidiaria y a título de daños y perjuicios por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 25.937.493,oo), por cuanto ese monto resulta ser equivalente a los meses que van de Junio a Diciembre de dos mil seis (2006); y Enero a Marzo de dos mil siete (2007), en relación a los cuales esgrimió que el demandado dejó de pagar la diferencia de los cánones locativos correspondientes a esos meses. Por ello, la defensa analizada se declara improcedente. ASÍ SE ESTABLECE.

• Por último, respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 8º ejusdem, la accionada indicó dos (02) supuestos que, a su decir, darían procedencia a esa defensa:

a.- Que la Resolución inquilinaria fechada ocho (08) de Marzo de dos mil seis (2006) no se encuentra firme, por cuanto acudió a la Jurisdicción Contencioso Administrativa a solicitar la nulidad de ese acto administrativo, éste pendiente de decisión conjuntamente con una medida cautelar de suspensión de efectos.

Ahora bien, todo ello se subsume en alegaciones insustentadas de la parte demandada, la cual no puede pretender que su defensa prospere con base a decisiones a futuro, ya que él mismo expone que tales actuaciones están pendientes del respectivo pronunciamiento judicial. A mayor abundamiento, no acompañó esa defensa con soporte alguno que indicara el efectivo ejercicio de ese recurso, por todo lo cual la cuestión previa analizada bajo el nombrado supuesto, se declara improcedente. ASÍ SE ESTABLECE.

b.- Que intentó la acción de reintegro contra la accionante, y que a ella tiene derecho porque el canon contractualmente establecido supera al fijado por el Ente Regulador: “…y se encuentra actualmente en etapa de decisión, es decir, para sentencia…”

Sobre la prejudicialidad, el autor H.B.L.M. indicó lo siguiente: “El procesalista patrio A.F.B., nos da una clara definición de la prejudicialidad, cuando asienta que la misma es, la defensa que opone el demandado, con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos, que deben influir en la decisión de aquel” (H.B.L.M.. La Fase del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996, p. 87). –Resaltado nuestro–.

También señala que: “Como se ve en esta definición, la procedencia de esta cuestión previa, esta sustentada en dos hipótesis: La existencia de un proceso distinto al que origina la cuestión previa, y que, la decisión que surja en ese proceso tenga efectos en la decisión que se produce en éste” (H.B.L.M.. La Fase del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996, p. 87). –Resaltado nuestro–

Ahora bien, esta Sentenciadora debe analizar la posible vinculación de esta causa con el juicio de reintegro, para lo cual hay que traer a colación el contenido de los artículos 58 y 60 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que el primero de ellos obliga a la repetición de todo aquello percibido en exceso frente al monto máximo que fije el Ente Administrativo Inquilinario; mientras que el artículo 60 indica que el lapso que se comprende con motivo del ejercicio y consecuente declaratoria con lugar de la acción de reintegro, es la fecha de inicio del contrato respectivo hasta la fecha en la cual la decisión regulativa quede definitivamente firme.

Textualmente, tales normas establecen lo siguiente: Artículo 58: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”, Artículo 60: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme.” –Resaltado nuestro–.

Pero advierte el mismo demandado en su escrito de contestación que la Resolución inquilinaria fechada ocho (08) de Marzo de dos mil seis (2006) no se encuentra firme, por cuanto ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa acudió a solicitar la nulidad del acto que estableció los cánones máximos a cobrar sobre el inmueble en referencia.

Además, no existe prejudicialidad en procesos cursantes en la misma jurisdicción, pues ella se manifiesta en procesos que cursen en jurisdicciones diferentes, tal sería entre una causa llevada en el área civil con otra en el área penal.

A mayor abundamiento, el derecho al cobro mediante la repetición de los posibles sobrealquileres en los cuales haya podido incurrir la aquí parte actora, en modo alguno queda cercenado con el ejercicio de la acción que dio inicio a las presentes actuaciones, así como tampoco por el dictamen del presente fallo, ya que ese derecho nace por la existencia de una resolución inquilinaria definitivamente firme y el hecho material del cobro en exceso, como ampliamente se expuso. Por ello, se desecha la cuestión previa analizada. ASÍ SE ESTABLECE.

III

MOTIVA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

De las consignadas con el libelo:

• Riela a los folios seis (06) al ocho (08) original de instrumento poder, otorgado por la parte actora a favor de las ut supra identificadas representantes legales, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de Septiembre de dos mil seis (2006), el cual se aprecia por ser demostrativo de la representación que ostentan las profesionales del derecho I.M.D.G. y T.S.G., plenamente identificadas en autos, por lo que se confiere al instrumento en cuestión valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

• Cursa a los folios ocho (08) al once (11) de los autos, original de contrato locativo suscrito entre las partes, del mismo se evidencia como lo alegó la actora en su libelo que las partes suscribieron un contrato que los vincula en arrendamiento sobre el local Número 323-A, ubicado en el Centro Comercial Concresa, Piso 1, en la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, que se fijó convencionalmente el canon mensual por el monto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo), ahora equivalente a la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo). De igual manera, se evidencia en su cláusula novena, que como causa de resolución se acordó la falta en el pago de dos (02) mensualidades o cánones arrendaticios en el lapso establecido.

Finalmente, se aprecia que el instrumento de marras fue consignado en original sin la nota de autenticación de la notaria, sin embargo el mencionado contrato fue consignado a los autos en copia simple junto al expediente de consignaciones Número 20058301, observándose que fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha trece (13) de Diciembre de dos mil cuatro (2004). Ahora bien, siendo que el instrumento en cuestión no fue objeto de impugnación ni desconocimiento, se le confiere valor probatorio, todo según lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y 1363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

• Consta en autos, concretamente a los folios doce (12) al catorce (14) de los autos, copia simple de la Resolución Administrativa Número 010045, fechada ocho (08) de Marzo de dos mil seis (2006), contenida en expediente Número 62.307-F39, nomenclatura de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Ese instrumento evidencia que el Órgano regulador fijó el monto del canon arrendaticio máximo mensual para el inmueble objeto del contrato cuya resolución se persigue en este juicio, identificado como el local Número 323-A. El canon en cuestión, efectivamente, tal y como lo afirmó la actora en su escrito libelar, es por la cantidad de Dos Millones Quinientos Noventa y Nueve Mil Seiscientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs. 2.599.695,oo).

Ahora bien, estableció la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha dieciséis (16) de Mayo de dos mil dos (2002), con ocasión del recurso de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil Aserca Airlines C. A. en contra de una Resolución Administrativa emanada del Ministerio de Infraestructura, que:

...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público...Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad...

(Destacado de esta decisión).

Conforme al fallo parcialmente transcrito, concluye esta Sentenciadora, que el instrumento bajo análisis es un documento público administrativo, contra el cual la parte demandada no ejerció defensa alguna, por lo que debe ser valorado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo indicado en el artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

• Anexó marcada “C”, la copia simple del expediente de consignaciones Número 20058301, abierto el tres (03) de Junio de dos mil cinco (2005), llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, copias esas insertas a los folios veinticinco (25) al cincuenta (50) de los autos. Del mismo se evidencia que el arrendatario demandado inició esas actuaciones ante el prenombrado Juzgado, en el cual hizo lo siguiente:

1. - Consignó el tres (03) de Junio de dos mil cinco (2005) la cantidad de Cinco Mil Novecientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 5.945,70), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de dos mil cinco (2005), según se lee al folio veintiséis (26).

2. - Presentó dos (02) recibos que el dos (02) de Febrero de dos mil cinco (2005) suscribieron la ciudadana GIUSEPPA TERNULLO y el demandante, cada uno por la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,oo), lo cual suma la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento del mes de febrero de dos mil cinco (2005), según se lee a los folios treinta y nueve (39) y cuarenta (40).

3. - Presentó dos (02) recibos que el siete (07) de Marzo de dos mil cinco (2005) suscribieron la ciudadana GIUSEPPA TERNULLO y el demandante, cada uno por la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,oo), lo cual suma la cantidad actual de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento del mes de marzo de dos mil cinco (2005), según se lee a los folios cuarenta y uno (41) y cuarenta y dos (42).

4. - Presentó dos (02) recibos que el cinco (05) de Abril de dos mil cinco (2005) suscribieron la ciudadana GIUSEPPA TERNULLO y el demandante, cada uno por la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,oo), lo cual suma la cantidad actual de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento del mes de abril de dos mil cinco (2005), según se lee a los folios cuarenta y tres (43) y cuarenta y cuatro (44).

5. - Consignó el tres (03) de Junio de dos mil cinco (2005), la cantidad de Once Mil Ochocientos Noventa y Un Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 11.891,40), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de dos mil cinco (2005), según se lee al folio cuarenta y seis (46).

6. - Depositó en fecha dos (02) de Enero de dos mil siete (2007), a favor del demandante y de la prenombrada ciudadana, en la cuenta del Banco Industrial de Venezuela, distinguida Nº 0003-0012-87-0001037592, la cantidad de Cinco Mil Novecientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 5.945,70), según se lee al folio cuarenta y nueve (49).

7. - Finalmente, riela entre dichas copias el Resuelto emanado del Departamento de Regulación de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, donde consta que en Febrero de mil novecientos ochenta y tres (1983), se fijó el canon máximo mensual para el inmueble de marras, la cantidad de Cinco Mil Novecientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 5.945,70).

Siendo que no fue impugnado ni desconocido el instrumento de prueba del cual derivan las presentes conclusiones expuestas, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y 1359 y 1360 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

• Riela a los folios cincuenta y uno (51) al sesenta y ocho y su vuelto (68 y vto.) copia simple del expediente Número 62.307-F39, de la nomenclatura de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que contiene la Resolución Número 010045, de fecha ocho (08) de Marzo de dos mil seis (2006), en la cual consta que la ciudadana GIUSEPPA TERNULLO, solicitó en calidad de copropietaria del inmueble objeto del contrato prenombrado, la regulación del mismo, siendo ella fijada en la cantidad de Dos Millones Quinientos Noventa y Nueve Mil Seiscientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs. 2.599.695,oo), instrumento al que este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

De las consignadas en el lapso probatorio:

• En cuanto a las alegaciones contenidas en el “PUNTO PREVIO” del escrito de promoción de pruebas de la parte actora, esta Instancia Jurisdiccional debe destacar que las mismas son extemporáneas por tardías, por cuanto la fase probatoria debe limitarse a hacer valer los medios probatorios a través de los cuales cada litigante considere posible evidenciar ante el Ente Juzgador, sus previas afirmaciones de hecho y de derecho. En consecuencia, dichos alegatos se desestiman por impertinentes. ASÍ SE ESTABLECE.

• Hizo valer los instrumentos documentales que ut supra fueran exhaustivamente analizados, por lo que aquí se ratifica esa valoración probatoria. ASÍ SE ESTABLECE.

• Riela a los folios trescientos cinco (305) al trescientos catorce (314) de los autos, copia simple de escrito de informes que el dieciséis (16) de Abril de dos mil siete (2007), consignó ante el Juzgado Superior Quinto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, la Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, según expediente Número 1642, promovido por la parte actora para demostrar que esa representación Fiscal solicitó que el Recurso Contencioso Administrativo ejercido por el aquí demandado contra la Resolución Inquilinaria Número 010045 sea declarada “SIN LUGAR”. Al instrumento analizado se le confiere valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

• Promovió copia simple del fallo dictado por el Juzgado Superior Quinto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha veinticuatro (24) de Enero de dos mil siete (2007), para demostrar que ese Juzgado declaró “IMPROCEDENTE” la solicitud de la suspensión de los efectos del acto administrativo recurrido, descrito en el particular anterior, lo que de manera efectiva constata esta Sentenciadora de la lectura al folio trescientos tres (303) de los autos y se le confiere valor probatorio según los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 y 1360 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

De las consignadas en la contestación:

En la oportunidad de dar contestación la parte accionada ni por sí ni por medio de representante legal alguno consignó documental o algún medio de prueba que merezca pronunciamiento en este estado. ASÍ SE ESTABLECE.

De las consignadas en el lapso probatorio:

En la oportunidad de Ley, la parte accionada hizo valer los siguientes medios de prueba:

• Promovió bajo el numeral 1, la copia simple del instrumento poder anexo a los autos por la parte actora, el cual riela a los folios seis (06) al siete (07), cuyo objeto es demostrar que las profesionales del derecho que suscribieron el libelo ostentan la representación del ciudadano P.M.M. y no la de la ciudadana GIUSEPPA TERNULLO, lo cual ya este Tribunal analizó y al respecto estableció su criterio en la primera parte del “PUNTO PREVIO” que precede a este Capítulo del fallo. ASÍ SE ESTABLECE.

• Hizo valer con el numeral 2, en cuatro (04) folios útiles, la copia del libelo que encabeza las presentes actuaciones, para demostrar que en la demanda en su contra se reclaman daños y perjuicios sin que sean especificados ni sus causas; también, para evidenciar, que queda, a su decir, demostrada la procedencia de la cuestión previa que prevé el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo, lo que al igual que el punto anterior, fue tratado en el Capítulo contentivo del “PUNTO PREVIO” de esta decisión, ratificándose aquí las anteriores apreciaciones. ASÍ SE ESTABLECE.

• Finalmente, promovió bajo los numerales 3 y 4, el prenombrado Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad y actuaciones judiciales con motivo de su ejercicio de la acción de reintegro, respectivamente, de lo cual ya esta Sentenciadora hizo su pronunciamiento, al ser ampliamente tratados al final del “PUNTO PREVIO” del presente fallo. ASÍ SE ESTABLECE.

PARA DECIDIR, ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

Se inició la presente causa en fecha treinta (30) de Enero de dos mil siete (2007), por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, siendo admitida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el veintisiete (27) de Febrero de dos mil siete (2007); y el seis (06) de Marzo de dos mil siete (2007) la representación actora consignó reforma de la demanda, admitida el dieciséis (16) de ese mismo mes y año; siendo que el seis (06) de Junio de dos mil siete (2007) el demandado se negó a firmar la citación, y luego compareció a darse por citado el dieciocho (18) de ese mismo mes y año, opuso cuestiones previas y dio contestación al fondo, actuaciones esas ut supra detallada. Además, cada una de las partes hizo uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron también analizadas en su oportunidad en este fallo, debiendo destacar este Tribunal, que el Doctor E.M.L. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978), señala respecto a la acción resolutoria: “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”

Entre sus características la acción resolutoria es una acción personal, por derivar de un contrato y que asiste al contratante diligente en contra del contratante no cumplidor.

Por su parte, el artículo 1167 del Código Civil, establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Analizadas como han sido las actas procesales, bien establece este Tribunal que las partes son contestes en cuanto a que les une la existencia de una relación arrendaticia, nacida por contrato autenticado en fecha (13) de Diciembre de dos mil cuatro (2004), ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, constituida por un inicial lapso determinado, que iba desde el primero (1º) de Enero de dos mil cinco (2005) al treinta y uno (31) de Diciembre de dos mil cincos (2005), es decir, que tenía una duración contractual de un (01) año, además de la prórroga legal de un (01) año, que sería desde el primero (1º) de Enero al treinta y uno (31) de Diciembre, ambas fechas de dos mil seis (2006).

De igual manera, quedó constancia en autos que la parte actora logró demostrar que en fecha trece (13) de Diciembre de dos mil cuatro (2004), las partes suscribieron contrato locativo in comento sobre el local Número 323-A, ubicado en el Centro Comercial Concresa, Piso 1, en la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyo canon mensual sería de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo). También demostró que mediante la Resolución Administrativa Número 010045, fechada ocho (08) de Marzo de dos mil seis (2006), contenida en expediente Número 62.307-F39, en la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, se fijó el canon arrendaticio en el monto de Dos Millones Quinientos Noventa y Nueve Mil Seiscientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs. 2.599.695,oo), y que el demandado llevó a cabo diversas actuaciones ante el “Juzgado de Consignaciones”, a saber, que pagó Cinco Mil Novecientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 5.945,70), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio de dos mil cinco (2005), que pagó la cantidad actual de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento del mes de febrero de dos mil cinco (2005), y que pagó la cantidad actual de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento Marzo de dos mil cinco (2005).

Igualmente, en relación con las cancelaciones hechas por el accionado, la parte actora demostró que aquel pagó la cantidad actual de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento del mes de Abril de dos mil cinco (2005), que pagó Once Mil Ochocientos Noventa y Un Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 11.891,40), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de dos mil cinco (2005), y que el accionado depositó en la cuenta del Banco Industrial de Venezuela, antes identificada, a favor de la actora, Cinco Mil Novecientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 5.945,70).

Evidenció que el Resuelto emanado del Departamento de Regulación de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, en febrero de mil novecientos ochenta y tres (1983), fijó el canon máximo mensual para el inmueble de marras, la cantidad de Cinco Mil Novecientos Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs. 5.945,70).

De igual modo, la parte actora evidenció en autos, que la Resolución Número 010045, de fecha ocho (08) de Marzo de dos mil seis (2006), fijó el canon en la cantidad de Dos Millones Quinientos Noventa y Nueve Mil Seiscientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs. 2.599.695,oo); que en el Juzgado Superior Quinto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, la Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, según expediente Número 1642, la representación Fiscal solicitó que el Recurso in comento fuera declarado “SIN LUGAR”, y que dicho Tribunal, el (24) de Enero de dos mil siete (2007), declaró “IMPROCEDENTE” la solicitud de la suspensión de los efectos del acto administrativo referido antes.

Ahora bien, esta Juzgadora debe precisar que ha sido reiterado el criterio del Alto Tribunal de la República, que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado a ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia determina su inadmisión tal como quedó establecido en el fallo Número 776 de fecha dieciocho (18) de Mayo de dos mil uno (2001) emanado de la Sala Constitucional, en el cual se determinó que la acción está sujeta al cumplimiento de ciertos requisitos de existencia y validez, y de verificarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Que algunos de esos requisitos están consagrados en la Ley, otros en los principios generales del derecho.

También expresa que la acción es inadmisible:

1. ) Cuando la Ley expresamente la prohíbe.

2) Cuando la Ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la Ley o los principios generales del derecho procesal le exigen.

Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada, concluyendo el Alto Tribunal en que:”…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…” –Subrayado nuestro–.

En el caso de marras, fue ejercida como se expuso la “ACCIÓN RESOLUTORIA”, sin embargo, también determina este Tribunal que el objeto de la resolución, como lo es el contrato, en este juicio está inmerso en la indeterminación temporal, por cuanto a pesar de haberse limitado inicialmente el tiempo contractual a un (01) año, sin embargo, la parte demandada ha permanecido en posesión del inmueble, más allá del tiempo correspondiente a la prórroga legal, a pesar de que en el contrato locativo se acordara la terminación del contrato sin necesidad de “desahucio”, no es menos cierto que la prórroga legal es un derecho facultativo para el arrendatario pero obligatorio para el arrendador, por lo cual la carga de la prueba la tenía la actora, es decir, debió demostrar haber solicitado la entrega del inmueble a la accionada, una vez vencida la prórroga legal, siendo el caso que tampoco demostró que le notificara al accionado para que éste le informara si usaría ese beneficio facultativo de prórroga.

En ese orden de ideas, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su literal “a”, lo que sigue: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)” –Subrayado nuestro–.

En conclusión, fue desacertado el ejercicio de la acción que dio inicio a estas actuaciones, cuando lo correcto era el haber incoado la acción de desalojo y es por ello que en modo alguno podía prosperar la demanda aquí analizada. ASÍ SE ESTABLECE.

IV

DISPOSITIVA

En mérito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara P.M.M. contra el ciudadano R.O.M., todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo.

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la naturaleza de la presente decisión.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Diciembre del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZ,

C.D.V..

LA SECRETARIA,

D.P.P..

En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

D.P.P..

EXP. Nº: 12-0702 (Tribunal Itinerante)

EXP. Nº: AH1C-V-2007-000003 (Tribunal de la Causa)

CDV/DPP/lz