Decisión nº 06-03-2009-2352 de Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 24 de Marzo de 2009

Expone la demandante, que en fecha quince (15) de diciembre de 2006, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana R.C.J.M., antes identificada, sobre el inmueble de su propiedad y objeto de la demanda, por un periodo de duración de seis (06) meses, contados a partir del día quince (15) de diciembre de 2006, sin prórrogas.

Alega la demandante, que a mediados del año 2007, le manifestó a la demandada su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, ya que tenía la necesidad de ocupar el inmueble por ser éste su única vivienda, dirigiéndose en varias oportunidades a la referida ciudadana y esta nunca quiso aceptar la notificación por escrito, alegando que estaba buscando para donde mudarse. Continúa señalando que en vista de las diligencias infructuosas, en octubre del año 2008, acudió a la Oficina de Regulación de Alquileres, para que citara a la parte demandada y de esta manera buscarle una solución amigable al conflicto. En este sentido, indica que la referida ciudadana hizo caso omiso a la referida citación.

Por otra parte, indica que en fecha veintidós (22) de diciembre de 2008, fue notificada por la Junta Administradora del Edificio S.M. ubicado en el Conjunto Residencial I.D., sobre unos acontecimientos ocurridos en horas de la madrugada del día veinte (20) de diciembre de 2008, donde se vio involucrado directamente el ciudadano B.A., pareja de la ciudadana R.C.J.M., eventos estos calificados como escandalosos por la Junta de Condominio, en virtud de que se puso en riesgo la propiedad privada de los residentes del Edificio. Razón por la cual, su hija K.J.L.P., portadora de la cédula de identidad número 10.408.217, acudió en compañía de las ciudadanas O.G., M.D.U. y M.A., Presidente y miembros principales respectivamente, de la Junta Administradora del Edificio, a objeto de llevar la comunicación emitida por la referida Junta y a su vez de llevar nuevamente la comunicación donde les manifiesta su deseo de que se le entregue el inmueble. Negándose nuevamente la parte demandada a recibirlas y su pareja, ciudadano B.A. agredió física y verbalmente a la ciudadana K.J.L.P., situación que ameritó la intervención de POLIMARACAIBO, y que se abriera una investigación por parte del MINISTERIO PÚBLICO, cursante en la Fiscalía Tercera, signada con el número C24-F3-1850-08.

Por último, solicita la resolución del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble basado en la necesidad que tiene de ocupar el mismo, ya que no posee otra vivienda, así como en la imposibilidad de llevar una relación arrendaticia con la ciudadana R.C.J.M., por cuanto tiene el temor fundado de que le sigan haciendo actos de violencia en su contra o en contra de su familia.

En fecha dieciocho (18) de febrero de 2009, se presentó la parte demandada y otorgó Poder Apud- Acta a los Abogados en ejercicio B.A.A.C. y ROGERT A.R.P., y en fecha veinte (20) de febrero de 2009, procedió oportunamente a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

En primer lugar, niega y rechaza que su representada no quiso firmar la notificación de no continuar la relación arrendaticia, señalando que la arrendadora pretendía que una vez que su mandante se diera por notificada desocupara inmediatamente el inmueble sin importar que ésta haya cumplido a cabalidad las obligaciones contractuales. Señalando que la actitud de la arrendadora es la de presionar en formo de acoso y temor a través de su hija, y ante tal situación le pedimos a la arrendadora que cesara el acoso y chantaje por parte de su hija, pues de lo contrario acudirían a la fiscalía, y ante tal advertencia fue ella quien acudió a la fiscalía con la intención de desvirtuar la realidad. Concluyendo que la arrendadora tenía y tiene a su disposición todas las medidas legales para notificar a su mandante la cesación contractual, pero señala que ésta ha actuado de mala fe, pues durante más de año y medio a la vez que acosa a su representada para la desocupación del inmueble, acepta el pago de los cánones de arrendamiento.

Asimismo, rechaza y niega en nombre de su representada, que la arrendataria haya sido citada ante la Oficina de Regulación de Alquileres adscrita a la Alcaldía de Maracaibo, pues si bien es cierto que tal Oficina emitió una constancia de no asistencia a una pretendida cita, su mandante nunca fue citada, sin embargo, fue el cónyuge de su mandante quien recibió una citación de la mencionada Oficina, y aún cuando no acudió en la fecha indicada por razones ajenas a su voluntad, se presentó en fecha catorce (14) de octubre de 2008, informándole en la referida Oficina que ya había pasado el tiempo de la fecha de citación y no se podía seguir el procedimiento. Igualmente, rechaza la forma perniciosa y maligna de la narración de los hechos completamente falsos, que ponen en tela de juicio la reputación y el buen nombre tanto de la accionada como la de su legítimo cónyuge.

Por otra parte, niega, rechaza y contradice que el cónyuge de su mandante haya agredido física y verbalmente a la ciudadana K.J.L.P.. Ahora bien, señala el Apoderado Judicial que la parte demandante demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y fundamenta su acción en la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala en forma directa sobre qué tipo de contratos es procedente la demanda, y en el caso específico, indica que en éste operó la tácita reconducción, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.

Asimismo, refiere que a pesar que la accionante fundamenta su acción en la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma temeraria solicita medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, obviando la circunstancia de que en las demandas que tengan como fundamento legal el prenombrado el artículo, es improcedente dicha medida, por cuanto el arrendatario tiene el plazo de seis (06) meses para entregar el inmueble, aún cuando el fallo no lo favorezca. En este sentido solicita al Tribunal niegue la solicitud de secuestro.

Por último, señala que la demanda adolece de defectos de fondo y en consecuencia debe ser declarada inadmisible al existir incongruencia en el petitorio de la demanda, ya que solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento, pero fundamenta su petición en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, que solo es aplicable a las demandas por desalojo, existiendo una evidente contradicción, por cuanto la acción de Resolución solo es admisible por las causales establecidas en el artículo 1.167 del Código Civil, las cuales no fueron alegadas en la demanda y por ello la acción propuesta resulta inadmisible, razón por la cual opone la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En otro orden de ideas, consigna los recibos de pago de los cánones de arrendamiento que van desde el quince (15) de agosto de 2008 hasta el quince (15) de marzo de 2009 e igualmente consigna comunicación enviada a la Junta de Condominio.

II

PUNTOS PREVIOS

Antes de pasar al análisis de merito de la presente causa y de las pruebas aportadas al proceso, esta Juzgadora considera necesario pronunciarse previamente sobre algunos puntos de derecho, en virtud de las defensas realizadas y debido a que la presente demanda de naturaleza inquilinaria, se desarrolla por un procedimiento especial y breve, en el que las cuestiones previas deben conforme a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, decidirse como punto previo en la sentencia de fondo.

DE LA CALIFICACIÓN JURIDICA DE LA ACCIÓN PROPUESTA Y DE LA NATURALEZA

DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA CONTROVERTIDA

Observa esta Juzgadora, que la parte demandante en su libelo de demanda califica su acción en resolución de contrato de arrendamiento, pero se fundamenta en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto, y en aplicación del principio de exhaustividad, esta Juzgadora analiza el contrato de arrendamiento objeto de la referida acción y prevé que en la cláusula tercera del mismo se estableció:

El término de duración de este contrato es de un UNICO periodo de seis (6) meses, sin prorrogas…

En este sentido, debemos establecer que en v.d.P.D. que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. En este orden de ideas, el procesalista R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, señala:

Según lo dispuesto en el artículo 12, el juez pude suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez presenta la cuestión de derecho de forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).

Igualmente, el procesalista A.R.R., en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, comenta:

La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no.

La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene la Corte - no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirve de base a lo dispositivo.

La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes.

La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes.

Así las cosas y acogiéndose a los criterios doctrinales antes citados, esta Sentenciadora considera conveniente traer a colación los reiterados criterios jurisprudenciales emanados de nuestro m.T. de la República con respecto a la calificación jurídica y al Principio Iura Novit Curia. Al respecto, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintitrés (23) de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, se dispuso:

…La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…

Igualmente, en sentencia de la misma Sala, de fecha veintiocho (28) de mayo de 1991, con Ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, se estableció:

…en el proceso civil la cuestión de hecho, y su prueba correspondiente, corresponde a la iniciativa de las partes, pero la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde al poder de los jueces, porque éste es el principio que se halla comprendido en la máxima iura novit curia, conforme al cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión pues ello forma parte de su deber jurisdiccional…

Asimismo, en sentencia de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintidós (22) de septiembre de 1993, con Ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se dispuso:

…Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del Derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante…No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340, ordinal 5° del Código de procedimiento Civil, y en el artículo 361 ejusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…

Por último, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinte (20) de abril de 2005, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., se estableció:

…Es claro pues, que el formalizante pretende poner de manifiesto que el juez incurrió en un error al establecer las conclusiones jurídicas de los hechos afirmados en el libelo de forma diferente a la alegada por el actor, lo que en modo alguno constituye incongruencia, pues el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho, el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes.

…Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración…

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos la demandante califica su acción como resolución de contrato, pero que al ser analizado el título acompañado como fundamento de su demanda, específicamente la cláusula anteriormente citada, esta Juzgadora prevé que el referido contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, como se desprende de la voluntad plasmada por las partes en la referida cláusula contractual, siendo procedente y aplicable al caso de marras, la acción especialísima de Desalojo basado en la necesidad de ocupar el inmueble, que se encuentra prevista en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 33 ejusdem, en el cual la demandante fundamenta su acción, resultando errada la acción invocada por la demandante en su libelo.

En consecuencia, esta Juzgadora en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, y en virtud de que la acción de Desalojo, por su naturaleza es resolutoria, ya que la procedencia de la misma no deja vivo el contrato controvertido, como sucede con la acción por resolución de contrato de arrendamiento, esta Sentenciadora procede a darle la correcta calificación jurídica a la presente acción de Desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE.

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

El Tribunal debe puntualizar en este punto previo, que las Cuestiones Previas presentan en nuestro ordenamiento procesal, la función de saneamiento de cualquier asunto susceptible de distraer el merito de la causa y nos permite el adelantamiento del proceso, debidamente depurado, hacia su fase final como lo es la sentencia pero con una verdadera delimitación del tema en discusión. La parte demandada pretende deducir la cuestión previa opuesta de prohibición de admitir la acción propuesta en la circunstancia narrada en los antecedentes del presente fallo, por lo que pasa esta Sentenciadora a analizarla de forma minuciosa.

Antes de pasar al análisis de los alegatos producidos por la parte demandada para sustentar la cuestión previa alegada, debemos establecer que un elemento esencial para la procedencia de esta cuestión previa, es la invocación de la norma que expresamente impide el ejercicio de la acción. La Prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta necesariamente tiene que fundamentarse en la existencia de una norma prohibitiva expresa. Respecto a esto, debemos señalar lo que nuestro m.T. en sentencia de fecha veintisiete (27) de abril de 2001, de la Sala de Casación Civil, ha dicho sobre el deber del Juez de verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada:

…el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad. En este sentido, la Ley Adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita…

…No debe, por consiguiente, deducirse del precepto comentado que la no contestación oportuna de la cuestión previa opuesta acarree indefectiblemente su procedencia. Así, en un caso como el de autos, es deber del Juez confrontar los alegatos de la parte demandada, con los preceptos legales que sean aplicables al procedimiento iniciado; y de resultar que no existe tal exigencia procedimental de orden legal, lo procedente es desechar la oposición ya que no existe prohibición legal de admitir la acción propuesta….La excepción contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de esta Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción……

Ahora bien, de las doctrinas anteriormente transcritas se desprende que, era labor del juez, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada.

Observa esta Juzgadora que efectivamente como lo ha establecido nuestro m.T., y según la doctrina casacionista anteriormente transcrita, es obligación de los Jueces en función y aplicación de los principios iura novit curia y exhaustividad, analizar los alegatos expuestos, pues no es posible dar como ciertas las imputaciones de inadmisibilidad, con la sola afirmación del oponente y sin verificar la existencia de los supuestos fácticos correspondientes a la misma.

Asimismo, en sentencia de la Sala Político-Administrativa, de fecha veintiséis (26) de febrero de 2002, se dispuso:

…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así, debe entonces precisarse en esta oportunidad que en sentido lato, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.

Entrando a analizar en sí los alegatos de la parte demandada, observa esta Juzgadora que los mismos se fundamentan en el argumento de que no es permisible legalmente la acción propuesta por la causal invocada por la demandante para la resolución del contrato, en virtud de que la misma solo es procedente cuando se intenta la acción de desalojo, sin embargo, la misma fundamenta su acción en el literal “b” del artículo 34, referido al Desalojo, y fundamenta su demanda en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una situación de hecho que es amparada por el ordenamiento jurídico, a pesar del error en la calificación jurídica realizada por la actora, lo cual fue analizado en el punto anterior.

En este sentido, considera esta Juzgadora, con relación a los hechos señalados, que tal cuestión previa en nuestro sistema procesal, solo es procedente cuando la propia ley expresamente así lo contempla, o cuando solo se permite por ciertas causales que no sean las indicadas en la demanda. En efecto, para que el Juez declare con lugar la misma, debe aparecer de manera clara y objetiva la voluntad de la ley de no permitir el ejercicio de la acción, por cuanto ello implica una limitación al derecho de postulación o petición del justiciable de acudir a la jurisdicción, por lo que ésta ópera de forma excepcional y su aplicación es restrictiva.

Por los hechos y fundamentos antes expuestos esta Sentenciadora considera improcedente en derecho la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

En fecha seis (06) de marzo de 2009, la Apoderada Judicial de la parte demandante estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente procedió a promover las siguientes pruebas:

En primer término, invoca al igual que la parte demandada, el mérito favorable de las actas procesales en la presente causa. Al respecto, observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas al proceso benefician o perjudican por igual a las partes sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los Principios de Comunidad de la Prueba y Adquisición Procesal. ASÍ SE DECIDE.

En este sentido, junto con la demanda, la parte demandante consignó comunicación de fecha veintidós (22) de diciembre de 2008, emitida por la Junta Administradora Edificio S.M., Conjunto Residencial I.D., Primera etapa y Constancia emitida por el Centro de Procesamiento U.d.M.M., Departamento de Regulación de Alquileres, de fecha siete (07) de octubre de 2008. Considera esta Juzgadora, que las anteriores pruebas documentales resultan inconducentes para la resolución de la presente causa, ya que no conllevan a demostrar algunos de los requisitos de procedencia de la presente demanda, por lo que se desechan. ASÍ SE DECIDE.

Promueve la prueba documental, copias o reproducciones fotostáticas, o por cualquier otro medio mecánico legible, oficios, documentos privados de terceros, cartas, informes, para que surta sus plenos efectos legales. Al respecto, prevé esta Sentenciadora que la parte demandante no específica cuales documentales pretende hacer valer y promover, por lo que no tiene nada que apreciar en este punto. ASÍ SE DECIDE.

Por último, promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos K.J.L.P., A.R.A., M.M.D.U. y L.I.R.C.. Al respecto, observa esta Juzgadora que la ciudadana M.M.D.U. no compareció oportunamente a rendir su declaración. Con respecto a la declaración de los ciudadanos K.J.L.P. y A.R.A., esta Juzgadora prevé que los mismos se encuentran inhabilitados para rendir declaración en el presente juicio, en virtud de que la primera de los nombrados es hija de la demandante, como la manifiesta la demandante en su propio libelo, situación que está prohibida por el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

Nadie puede ser testigo en contra, ni a favor de sus ascendientes o descendientes o de su cónyuge…

Con respecto a la segunda testimonial anteriormente señalada, esta Juzgadora prevé que el referido testigo manifiesta ser yerno de la demandante, sin embargo, no consta en autos algún instrumento que demuestre alguna unión matrimonial o concubinaria legalmente constituida, mas sin embargo, puede presumir esta Juzgadora que el testigo es amigo íntimo de la demandante y puede tener un interés en la resultas del presente juicio, circunstancia que se encuentra expresamente prohibida por el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desechan por ilegales las referidas declaraciones testimoniales. ASÍ SE DECIDE.

Debe señalarse, que con respecto a la testimonial de la ciudadana L.I.R.C., prevé esta Juzgadora que la testigo fue conteste en su declaración, afirmando la necesidad de la demandante de ocupar el inmueble arrendado, en virtud de que el cónyuge de la demandante presente problemas de salud, como se desprende de las respuestas a las preguntas de su declaración testimonial, específicamente la cuarta y sexta, hecho este que concuerda plenamente con el fundamento de la presente demanda. En este sentido, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha diecisiete (17) de noviembre de 1988, con Ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, se dispuso:

…El testigo único o singular es admitido en nuestro derecho y constituye plena prueba, cuando es idóneo y merece fe su declaración, y así lo ha establecido la jurisprudencia de esta Corte al afirmar que el testigo único no es motivo de desechamiento, sino más bien de apreciación…

Asimismo, con respecto a la oposición realizada por la parte demandada en escrito de fecha diecisiete (17) de marzo de 2009, considera necesario esta Sentenciadora traer a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha trece (13) de diciembre de 2007, con Ponencia de la Magistrada Yris Peña Espinoza, que señala:

…la Sala dejó sentado que el requisito de indicación del objeto de la prueba en el acto de su promoción, no rige respecto de las pruebas testimoniales ni posiciones juradas, por cuanto la voluntad expresada por el legislador es que la oposición por manifiesta impertinencia debe ser ejercida después de enterada la prueba en autos, razón por la cual es necesario que la prueba sea incorporada al proceso. Asimismo, la Sala dejó establecido que la impertinencia capaz de producir la inadmisibilidad de la prueba debe ser manifiesta o grosera, y que si bien es cierto que la indicación por el promovente de los hechos que pretende probar, facilita establecer la conexión entre éstos y los controvertidos, esa falta de expresión por sí sola no impide en todo los casos establecer esa relación, ya que existen pruebas que incorporan de inmediato su objeto a los autos, como es el caso del documento, cuyo contenido podría evidenciar su conexión directa con los hechos discutidos.

En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y en sintonía con las jurisprudencias parcialmente transcritas, le otorga valor probatorio a la referida prueba testimonial, en el sentido de que efectivamente existe la necesidad de la demandante de ocupar el inmueble objeto de la relación arrendaticia. ASÍ SE VALORA.

En fecha diez (10) de marzo de 2009, el Apoderado Judicial de la parte demandada procedió a promover las siguientes pruebas:

Promueve seis (06) recibos de pago de canon de arrendamiento, que van desde el día quince (15) de agosto de 2008 al día quince (15) de marzo de 2009, evidenciando con esto que su representada ha cumplido cabalmente con el pago del arrendamiento y que se encuentra solvente a la fecha. Al respecto, observa esta Juzgadora que las referidas pruebas documentales resultan impertinentes en la presente causa, en virtud de que en la misma no se fundamente en la falta de pago y tal situación no ha sido controvertida en la presente causa, por lo que se desechan. ASÍ SE DECIDE.

Comunicación enviada a la Junta de Condominio por la arrendataria y su cónyuge, en donde se evidencia la intención de la arrendataria por mantener la convivencia y armonía entre los residentes del Edificio y de cumplir con el Reglamento de Condominio. Al respecto, observa esta Juzgadora que la referida prueba documental resulta igualmente impertinente en la presente causa, en virtud de que la presente acción de desalojo no se fundamente en los literales d) y f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino en la necesidad de la demandante de ocupar el inmueble arrendado, en consecuencia se desechan. ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del Acta de Matrimonio de la arrendataria, con el objeto de demostrar que ésta es una mujer legítimamente casada y que ocupa junto con su cónyuge el inmueble arrendado para su residencia personal. Copia simple de las Actas de Nacimiento de los tres (03) menores hijos de la arrendataria y de su cónyuge, quienes ocupan junto con sus padres, el inmueble arrendado, a fin de demostrar que su mandante, es una madre que convive junto con sus hijos y esposo en el apartamento arrendado, y que éste es el asiento de su hogar. Al respecto, observa esta Sentenciadora que las anteriores pruebas documentales resultan impertinentes e inconducentes, en virtud de que éstas no demuestran ningún hecho dirigido a la resolución de la presente causa, es decir, no conllevan a demostrar la improcedencia de la acción de desalojo intentada por la demandante, ni a contradecir el hecho alegado como fundamento de su demandada, constituido en la necesidad de ocupar el inmueble. ASÍ SE DECIDE.

Promueve el Contrato de Arrendamiento entre su representada y la parte demandante, consignado por la accionante junto con la demanda, con el objeto de determinar que el Contrato de Arrendamiento que inicialmente era a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado, debido a la inactividad de la arrendadora, y que de acuerdo a nuestra legislación lo que procede es el Desalojo y no la demanda por Resolución que erróneamente ha planteado la demandante. Al respecto, observa esta Sentenciadora que la anterior prueba documental constituye un Instrumento Público, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que efectivamente existe la relación arrendaticia alegada y la misma se convirtió a tiempo indeterminado, en virtud de la tácita reconducción ocurrida. ASÍ SE VALORA.

Por último, solicita la prueba de exhibición a fin de que la demandante exhiba el documento de propiedad de la vivienda que habita. Al respecto, prevé esta Sentenciadora que la referida prueba fue declarada inadmisible, por no cumplir con uno de los requisitos establecidos en el artículo 436 del Código de procedimiento Civil, en consecuencia no tiene nada que apreciar. ASÍ SE DECIDE.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Antes de entrar a realizar las motivaciones finales del presente fallo, esta Sentenciadora considera conveniente traer a colación al autor G.G.Q., que en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, comenta:

…, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación,… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño,……Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

Tomando en cuenta la doctrina patria parcialmente transcrita, esta Sentenciadora considera que la necesidad de ocupación del propietario deviene por una circunstancia especial, que lo obliga necesariamente a ocupar el inmueble arrendado, y de no ser así, se causaría un perjuicio al necesitado, tanto en el orden económico, social y/o familiar, como de cualquier otra especie, es decir, cualquier otra circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar el inmueble para satisfacer su exigencia y no resultar afectado.

Al verificar esta Sentenciadora si efectivamente se cumplieron los requisitos de procedencia de la presente acción, observa que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes procesales a tiempo indeterminada, como se expresó en el punto previo, y que la demandante tiene el carácter de propietaria del referido inmueble y por ende, la cualidad necesaria para intentar la presente acción, ya que este hecho no fue controvertido por las partes.

En cuanto al último de los requisitos, referente a la prueba de la necesidad, esta Juzgadora prevé lo establecido por la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo en sentencia de fecha veintidós (22) de octubre de 1991, que dispuso:

…un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser pruebas del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando hayan cumplido con los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos……Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana critica…

(Subrayado nuestro).

En este sentido, el autor ya citado, G.G.Q., en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, comenta que:

…, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.

La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma,…

(Subrayado nuestro).

Al respecto, observa esta Juzgadora que la parte demandante cumplió con todos los requisitos de procedencia de la presente acción y logró demostrar a través de un medio de prueba válido y suficiente su necesidad de ocupar el inmueble arrendado y objeto de la presente acción, en consecuencia, cumplidos todos los requisitos de procedencia de la misma, se encuentra esta Sentenciadora en la obligación de así declararlo, tal y como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.

V

DECISIÓN

Por los hechos y fundamentos de derecho antes explanados, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar CON LUGAR, la demanda de Desalojo, intentada por la ciudadana C.A.P.D.L., en contra de la ciudadana R.J.M., ambas identificadas en la parte narrativa del presente fallo, en consecuencia:

1) Se declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

2) Se ordena a la parte demandada Desalojar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 13C, ubicado en el piso 13 del Edificio S.M., situado en el Conjunto Residencial I.D., Sector Lago M.B., Prolongación Avenida M.N., en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y entregárselo a la parte demandante. Consecuencialmente se declara resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de diciembre de 2006, anotado con el numero 71, Tomo 206.

3) Se le otorga a la parte demandada un plazo de seis (06) meses para realizar la entrega del inmueble, de conformidad con lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4) De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencida totalmente, se condena en costas del proceso a la parte demandada.

Se hace constar que la Abogada en ejercicio M.C.P.T., obró en el proceso con el carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante, y que los Abogados en ejercicio B.A.A.C. y ROGERT A.R.P., obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de 2009.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

La Jueza

A.M.M.

El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos

En la misma fecha y siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó la anterior sentencia definitiva.

El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos